NEDERLANDS INSTITUUT VOOR RUIMTELIJKE ORDENING EN VOLKSHUISVESTING (NIROV)DE HUIZENBANK^BANK VOOR DE PUBLIEKE SECTORAls het om financiering van de woningbouw gaat weten de corporaties en de NWB elkaar te vinden. Een speerpunt vanonze dienstverlening is dan ook sinds jaar en dag het verstrekken van kort- en langlopende kredieten aan de woningbouw-sector. Mede door onze scherpe financiering kunt u zich toeleggen op de bouw van woningen waar vele Nederlanderszich in thuis voelen. Wij verstrekken de meeste kredieten binnen uw sector. En dat willen we blijven doen. Daar werkenwij hard aan. Frequent hebben wij daarom contact met uw fmancieel speciaHsten. Samenwerkend in ons beider belang.Daarnaast fmancieren wij gemeenten, zorginstellingen, waterleidingbedrijven, de provincies en vanzelfsprekend dewaterschappen. En leveren aldus een substantiele bijdrage aan de uitvoering van het publiek belang. Met maximale aan-dacht en minimale kosten bieden wij onze clienten, vanuit onze Triple-A-status, een scherpe tariefstelling die 24 uur perdag online (www.nwbtariefnl) opvraagbaar is. Als wij weer contact hebben, zult u opnieuw ervaren hoe comfortabel hetis om uw fmancieringsbehoefte te bespreken met de bank die ook haar roots heeft in de publieke sectorDE NWB, DE BANK VOOR ZEKERHEID TECEN EEN LAAC TARIEFNEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK N.V., ROOSEVELTPLANTSOEN 3, 2517 KR DEN HAAC. TEL. 070-416 62 66, E-MAIL INFO? NWB.NL.WWW.NWB.N LTijdschrift voor de Volkshuisvesting12e jaargang, november 2006, nummer 5Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaar.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederiands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(Nirov) en onderzoekschool Nethur.5 RedactioneelVragen om visieVincent Smit6 Een visie op de woningmarktRuimte geven, bescherming biedenJeroen Maas en Rene van der EntRedactie-adresNirov, Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagwww.nirov.nlHoofdredadeur Vincent SmitEindredactie Michiel SmitRedactie Wim van Assenbergh, Marja Elsinga,Inge Drontmann, Jan Kammeyer, Hans Mersmann,Keimpe Reitsma, Jan Roncken, Magdeleen SturmRedactie Onderzoeksdossiers Gideon Bolt,Andre Buys, Marja Elsinga (voorzitter), Kees vander Flier, Jan van WeesepRedactieraad Tineke Booi, Peter Dordregter,Jaap Modder, Len de Klerk, Peter Kuenzli,Carel de Reus, Martin van RijnSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagtvoor ieden vanaf 94,58 per jaar en voor stu-dent-leden 44,76 per jaar. Leden woonachtig inhet buitenland betalen extra administratiekostenper jaar. Losse nummers 16,-.Opzegging schriftelijk tot uiterlijk 1 december vanhet lopende abonnementsjaar. Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadministratieNirov, Annemiek Nieuwenhuis, Postbus 30833,2500 GV Den Haag, tel. 070 - 302 8418,nieuwenhuis@nirov.nlUitgeverNirovAdvertentiesNirov, Martin de Heer, tel. 070 - 302 8449Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukDrukkerij Cewa, Arendonk, Belg'ie11 De nieuwe politisering van de volkshuisvestingLeo Cerrichhauzen16 ColumnVan nota's en de dingen die voorbij gaanPeter Noordanus18 De waarde van Dekkers politieke testamentFrank van Loon24 Woonvisie biedt geen oplossing voor de woningmarktAlbert van Ens28 ColumnOp SlotDuco Stadig3 0 Naar een segmentatie van scheefwonersAfstemmen van prikkels op profielenAnnelies Dijkzeul, Marijke van Roost en Mark van Twist34 Vertrouwen in woningmarkt en overheidHarry van der Heijden en Harry Boumeester38 Bouwen, bouwen, bouwen, ook na 2010Martijn de Jong-Tennekes40 Risk-based pricing in de hypotheekmarktManuel Aalbers45 ColumnHervormingskabinetHugo Priemus46 OnderzoeksdossierEen case-study in ZeistBuurtverval verklaard met oude telefoonboekenJan van Hal en Ronald van Kempen56 Netwerk Bouwen en Wonen60 Agenda Bouwen en Wonenooaa?p?m>mSaISSN 1382-4112? NirovFoto omslag:Rob Niemantsverdriet,Rotterdam flHK U ,JADVIES INTERIMDIENSTEN OPLEIDINGENSteiBHHIWEHiSlirSKa)en er eentrouwe vriend birM'^.,h@fmhwonen.nlwvuimtuwonen.nlREDACTIONEELVragen om visieVraagt u ook om een visie op de woning-markt, in uw werkl181aa>a?ouoo>avan de 'doelgroep' zijn er meer dan voldoende socialehuurwoningen. En toch zijn er wachtlijsten. De oorzaak iserin gelegen dat huurders niet worden geprikkeld andereafwegingen te maken als hun omstandigheden verande-ren, bijvoorbeeld als hun inkomen is toegenomen. Het isin het belang van hen die zijn aangewezen op een socialehuurwoning maar lang op een wachtlijst moeten staan,dat wordt nagedacht hoe bestaande huurwoningenefficienter verdeeld kunnen worden.De hypotheekrenteaftrek kanniet worden gezien als deoorzaak van de huidigeproblemen op de woningmarktEen van de belangrijkste instrumenten in de koopsector isde hypotheekrenteaftrek. In 'Ruimte geven, beschermingbieden' wordt de relatie tussen het functioneren van dewoningmarkt en dit instrument geanalyseerd. Daaruitblijkt dat de hypotheekrenteaftrek niet kan worden gezienals de oorzaak van de huidige problemen op de woning-markt. Al was het maar omdat de renteaftrek al zo'n hon-derd jaar bestaat. De sterke prijsstijgingen in de koopsec-tor in de jaren negentig waren vooral een gevolg van eencombinatie van enerzijds een schaars aanbod en ander-zijds een sterke economische groei, een sterke toenamevan het aantal tweeverdieners, de verruimde leencapa-citeit die barken mogelijk maakten en een steeds verderdalende rente. De huidige problemen op de woningmarktworden dus niet opgelost door beperking van de hypo-theekrenteaftrek. Beperking van de aftrek kan juist leidentot negatieve effecten voor het functioneren van dewoningmarkt. Daarbij gaat het zowel om lasteneffectenvoor eigenaar-bewoners die langjarige verplichtingen zijnaangegaan, als om vermogenseffecten die zowel consu-menten als aanbieders treft. Vooral recent tot de koop-markt toegetreden huishoudens, de huishoudens met eenrelatief laag inkomen, koopstarters, eigenaar-bewonersdie op korte of middellange termijn willen of moeten ver-huizen en ouderen die willen verzilveren zullen de groot-ste klappen opvangen. Voorts zullen dalende koopprijzenleiden tot een inzakkende nieuwbouwproductie, en zaieen verdampend corporatievermogen gevolgen hebbenvoor de investeringen die zij moeten plegen in de stede-lijke vernieuwing. Er staat dus wel wat op het spel.Omdat de woningmarkt een vertrouwensmarkt bij uitstekis, wordt in de visie op de woningmarkt gewezen op hetbelang van een zorgvuldige discussie. Een aspect datdaarbij wel eens wordt vergeten door partijen die metvoorstellen komen, is dat een zelfversterkend effect kanuitgaan van anticiperend gedrag van consumenten.Relatief kleine ingrepen kunnen daardoor leiden tot eengrote afname van het vertrouwen. Dergelijke 'irrationele'effecten kunnen niet of nauwelijks in de rekenmodellenworden meegenomen. Kortom, wijzigingen in de hypo-theekrenteaftrek vormen niet de opiossing van de proble-men op de woningmarkt, maar zijn vanwege het vertrou-wenskarakter juist een risico voor de stabiliteit op dewoningmarkt.Vraag en aanbod op langere termijn zijn afhankelijk vandemografische (migratie), economische en sociaal-culture-le ontwikkelingen. En die zijn moeilijk te voorspellen. Hoede behoefte zich precies zaI ontwikkelen is dus moeilijk tezeggen. Wel is duidelijk dat de woningbehoefte tot circa2030 (overlijden baby boom generatie) zaI blijven toene-men door bevolkingsgroei en verdergaande huishoudens-verdunning. Ook zal het aantal ouderen fors toenemen.Verwacht wordt dat de vergrijzing gepaard gaat met min-der verhuizingen, hetgeen een remmend effect zal heb-ben op de dynamiek in de woningmarkt.De regionale verschillen zullen in de komende decenniasterker worden. Hoewel nationaal tot 2030 een toenamevan de woningbehoefte wordt voorzien, moet in sommi-ge delen van ons land rekening worden gehouden metkrimpscenario's. De boodschap is duidelijk, De onzekerhe-den over toekomstige ontwikkelingen vragen om flexi-bliteit; en sterkere regionalisering vraagt om maatwerk.Naar een ontspannen woningmarktdie werktOm de woningmarkt beter te laten werken en stagnatiete lijf te gaan, moet het aanpassingsvermogen van dewoningmarkt worden vergroot. De toegang van huurdersen kopers tot de woningmarkt moet worden verbeterd.Ontspanning is een randvoorwaarde voor een beter wer-kende markt; in een ontspannen markt hebben de vragersook echt lets te kiezen.De agenda ziet er als volgt uit:bevorderen dat er voldoende woningen beschikbaarzijn: door meer, sneller en flexibeler te bouwenbeter afstemmen van de kwaliteit van woningen enwoonomgeving op de woonwensen: door de stede-lijke vernieuwing te intensiverenbeter verdelen van het bestaande aanbod en verbin-den van de huur- en koopmarkten: door passendwonen te bevorderen en de overstap tussen kopen enhuren te vergemakkelijken;bevorderen van meer flexibiliteit en maatwerk zodatmet onzekerheden en regionale verschillen kan wor-den omgegaanDe agenda uit de kabinetsvisie bouwt voort op het beleiddat dit kabinet de afgelopen jaren reeds heeft ingezet.Dat beleid kenmerkte zich door een grote nadruk opnieuwbouwproductie. Door woningbouwafspraken enlocatiesubsidies is de nieuwbouw, die enkele jaren geledenin het slop zat, weer op gang gel'blijkt dat het aanbod op de woningbouwmarkt zeer traagreageert op veranderingen in de vraag. De kwaliteitenvan het nieuwe aanbod sluiten slecht aan bij de gevraag-de kwaliteiten. Zo worden er in tal van regie's teveelappartementen op de markt gebracht. In vergelijking metandere landen is de prijselasticiteit laag. Het aanbod rea-geert zeer traag op vraagveranderingen. In de nota wordtveel te snel en te exdusief gehamerd op het thema bou-wen, bouwen, bouwen. Zo wordt onvoldoende stilge-staan bij het feit dat de woningmarkt steeds meer gediffe-rentieerd is. Er zijn gebieden met hoge druk waar detekorten groot zijn maar er zijn ook al veel gebieden metlage druk waar tekorten snel omslaan in woningover-schotten. Een gedifferentieerde aanpak is daaromgewenst. De verschillen in druk hangen nauw samen metde economische ontwikkelingen. Sommige delen van hetland worden al getroffen door krimp. De manier waaropwe tot productieafspraken komen, versterken het pro-bleem dat het actuele aanbod slecht aansluit bij de actue-le vraag. Het bijna imperatieve stelsel van de woning-bouwplanning dient hervormd te worden.De nieuwe spanning op de woningmarkt is ook niet los tezien van de nieuwe verhoudingen op de woningbouw-markt en de daarmee samenhangende grondmarkt. Delanglopende contracten tussen marktpartijen en lokaleoverheden op de grotere bouwiocaties gingen heel languit van een aantal vaste uitgangspunten. Het vertrouwenin het doorstromingsmodel (veel dure koopwoningen enweinig huurwoningen) was erg groot. Bovendien haddende contractspartijen (marktorganisaties en gemeenten)grote financiele belangen bij het vasthouden aan dezebouwdoelstellingen. Veranderingen in de marktvraag heb-ben geleid tot traag lopende heronderhandelingen overde te realiseren programma's. Deze heronderhandelingenhebben geleid tot grote vertragingen in de bouwproduc-tie. Terecht kiest de nota voor een grotere flexibiliteit vanhet aanbod in de nieuwbouwiocaties. Ook wordt terechtaandacht gevraagd voor het locatieontwikkelingsproceswaarbij gepleit wordt voor meer flexibele contracten.Meer flexibele bouwprogramma's vergen goede uitwissel-ingsmogelijkheden tussen de huur- en koopsector Metname de woningcorporaties kunnen in dit kader als eenmotor in de woningmarkt functioneren.Het politieke axioma van het kabinetvoor de woningmarkt'De woningmarkt is in toenemende mate een 'vertrou-wensmarkt', waarbij het vertrouwen in een stabiel rende-ment ('confidence') en een vertrouwen in de institutiesbetrokken bij de woningmarkt ('trust') de investeringsbe-reidheid van investeerders (aanbieders en consumenten)bepaalt'(Nota Ruimte geven, bescherming bieden, p.8)Dit citaat verwoordt het politieke axioma van het kabinetvoor de woningmarkt. Een betrouwbare overheid is eenoverheid waar burgers en investeerders die langdurigefinanciele verplichtingen zijn aangegaan, op kunnen ver-trouwen. Vervolgens wordt de huidige operationele wer-king van twee instrumenten heilig verklaard. In de woor-den van de nota: 'Vanuit deze invalshoek is het behoudvan huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek van cruciaalbelang. De hypotheekrenteaftrek is immers geen oorzaakvan de huidige stagnatie op de woningmarkt, maar aan-passingen in de hypotheekrenteaftrek kunnen het ver-trouwen in de woningmarkt, en daarmee in de economic,wel ondermijnen. De bestaande instrumenten wordenheilig verklaard. Dit geldt dat met name voor de hypo-theekrenteaftrek omdat het kabinet in deze periode welop de huurtoeslag bezuinigd heeft door een greep uit dekas te doen van de verhuurders. Bijna twee jaar geleden iser door de VROM-raad een voortreffelijk advies geschre-ven over het vraagstuk van de bevordering van heteigenwoningbezit in ons land. Met dit advies is veel teweinig gedaan. In dit advies wordt een heldere analysegemaakt van het functioneren van de woningmarkt diedoor zijn aard pieken en dalen kent waardoor varkenscyclioptreden. In de jaren negentig was de markt booming. ErDe martkwaarde van alle koopwoningen wordt door deVROM-raad geschat op 550 miljard euro,(foto: Lex Broere, Nieuwerkerk a/d IJssel)13]aa314]e3was sprake van hyperinflatie in de koopmarkt. De prijsstij-ging van de koopwoning was aan het einde van de jarennegentig tien tot vijftien procent. Deze stijging druktegeen stijging uit in de kwaliteit. De verhouding tussenprijs en kwaliteit verslechterde: er zit lucht in de huizen-prijzen.In de jaren negentig gebruikte de president van deAmerikaanse centrale bank Alan Greenspan de term ' irra-tional exuberance' Met deze term beschreef Greenspanhet gedrag van de investeerders op de beurzen dat in hetbegin van deze eeuw tot een enorm vermogensverliesvoor veel aandelenbezitters leidde. Robert J.Schiller voor-spelde deze crash. Hij schreef er en bestseller over' In eentweede druk betrekt hij ook het functioneren van dewoningmarkt in zijn analyses. Hij meent dat onder invloedvan de marktpsychologie ook de woningmarkt zeer vat-baar is voor deze irrationele krachten. De klassieke econo-mische factoren als bevolkingsdruk, schaarste aan bouw-locaties volstaan volgens hem niet om prijsexplosies in dewoningmarkten te verklaren. Zichzelf versterkende pro-cessen van marktpsychologie doen dat volgens hem wel.Een daling van de koopprijzen zou in ons land voor veelhuishoudens grote gevolgen kunnen hebben. Volgens eenrecent kwartaalbericht van De Nederlandsche Bank groeithet aantal tophypotheken fors. Dit zijn hypotheken waar-in de schuld groter is dan de waarde van de woning.In de jaren negentig is de hypotheekschuld in ons landexplosief gestegen. Van 93 miljard euro in 1990 naar 389miljard euro in 2003. Door de stijging van de koopprijzenzijn de onderliggende marktwaarden ook gestegen, deVROM-raad noemt een schatting van 550 miljard euro.De schuld is echter een stabiele factor terwiji de waardevan de woning fluctueert met de marktontwikkeling.De huidige hypotheekrenteaftrek bevordert vooral schuld-vorming in plaats van vermogensvorming.De hypotheekrenteaftrekbevordert vooralschuldvorming in plaats vanvermogensvormingMede daarom bepleit de VROM-raad voor een aanpakvan het huidige regime om eigenwoningbezit te bevorde-ren waarvan de hypotheekrenteaftrek het voornaamsteen meest kostbare instrument is. Zij schrijft: 'De stellingdat men beter het onderwerp kan mijden omdat hetonrust vergroot, onderschrijft de raad niet. (...) Vermedenmoet worden dat bij een stijging van de rente of bij bud-gettaire problemen, de overheid zich ineens gedwongenziet ingrijpende maatregelen te nemen die vervolgens eenzeer negatieve uitwerking op de woningmarkt hebben.'De VROM-raad bepleit en schetst een perspectief voorde lange termijn, waarbinnen beleidsaanpassingen opkorte termijn een plaats kunnen vinden. Zorgvuldigheid,timing, dosering en fasering zijn daarbij van belang. Eengemiste kans dat het kabinet dit zorgvuldige doordachteadvies niet beter benut bij de vormgeving van eensamenhangend woonbeleid.De rol van de woningcorporatiesWoningcorporaties leven in een wondere wereld volspanningen. Spanningen die voortkomen uit hun hybhdekarakter Een wereld die in een ras tempo verandert enook door buitenstaanders (Brussel, journalisten, onderzoe-kers) steeds meer ontdekt is maar niet altijd goed begre-pen wordt. Het is een wereld waar een specifieke taalwordt gesproken en waar codes en mores bestaan dieverwondering oproepen. Het overheidsregime voor decorporatiesector kent de afgelopen decennia twee con-stante factoren: verzelfstandiging en decentralisatie. Deverzelfstandiging mag inmiddels als geslaagd wordenbeschouwd: corporaties zijn financieel gezonde organisa-ties die zeer goed in staat zijn om de eigen (financiele)continuTteit te waarborgen. De investeringsruimte is ech-ter zo groot dat in het publieke debat een beeld is ont-staan dat corporaties veel te weinig presteren in relatie totde middelen waarover ze beschikken. Het zijn organisatiesdie zich bewegen in de wereld van de projectontwikke-laars terwiji ze gelijktijdig met hun huurwoningenaanbodogenschijniijk op een aanbiedersmarkt opereren, waarmarktprikkels zouden ontbreken en waar ze vaak mono-polist dan wel oligopolist ziijn.Corporaties worden terecht aangespoord om hun financi-eel vermogen nog meer te investeren. Maar er is meeraan de hand. Het proces van de verzelfstandiging van dewoningcorporaties is aan het einde van zijn levenscyclus.Een verdere vermaatschappelijking van het corporatiebe-stel is nodig.Woningcorporaties liggen in de vuurlinie. Op hen wordenvoortdurend kritische pijien gehcht. Er ontstaat een was-lijst aan kritiekpunten. Een aantal van die kritiekpuntenheeft te maken met het hybhde karakter van woningcor-poraties. Ondanks het debat over het nut en de noodzaakvan maatschappelijk ondernemen wordt de toegevoegdemaatschappelijk waarde van woningcorporaties nauwe-lijks onderkend. Het rapport van het SEO staat er bol van.Illustratief is het volgende citaat:'Uiteindelijk zijn corporaties (...) hybhde organisaties: zezijn onderhevig noch aan controle door en verantwoor-ding aan de overheid, noch aan de disciplinerende wer-king van het marktmechanisme. Met name de kapitaal-markt heeft hoegenaamd geen invloed. Zeker als dewoningen tegen marktwaarde worden gewaardeerd (enniet tegen historische kostprijs, zoals bij corporatiesgebruikelijk is) beschikken corporaties over een aanzienlijkvermogen. Aangezien er geen aandeelhouders of anderevermogensverschaffers zijn, ontbreekt de disciplinerendewerking van de kapitaalmarkt. Men spreekt hier van ver-mogen in dode hand. Dit kan leiden tot een inefficienteaanwending van kapitaal'.'"In Duitsland is de sociale huursector wel geprivatiseerd.Het vermogen is nu in de levende Inand van de sprinklia-nen zoals de Duitse minister AAunterferding pr/Vafe equityinvesteerders noemt. Zij hebben de woningbedrijven die,in tegenstelling tot ons land veelal in overheidshandenwaren, opgekocht. Hoe het disciplineringproces werktwerd onlangs in Die Zeit beschreven." Het sturend ver-mogen van de overheid in de woningmarkt is daardoordrastisch verminderd. Een van de middelen om meer ren-dement te maken is het verkopen van het bezit. Een vande effecten die optreedt is een prijsdaling van koopwo-ningen."Corporaties zijn in tegenstelling tot wat het SEO beweertwel degelijk onderhevig aan controle door en verant-woording aan de overheid. Zij zijn echter geen taakorga-nisatie of agent van die overheid. Zij hebben zelfs eencountervailing power zowel naar de overheid als naar demarkt. Daarnaast hebben zij wel degelijk te maken metde disciplinerende werking van de markt. In de jarennegentig hebben de corporaties de zuigende werking vande koopmarkt zeer goed en vaak pijniijk ervaren.Mede door het oplopen vanhet woningtekort is devolkshuisvesting weergepoHtiseerdCelukkig heeft Dekker een sterk vertrouwen in het ver-mogen van de corporaties om naar behoren te functione-ren. Corporaties hebben op een aantal domeinen eenkerntaak. In de eerste plaats op het gebied van de toe-gankelijkheid van de woningmarkt voor huishoudens metbescheiden inkomens. Op dit terrein kunnen corporatiesmet name op de koopmarkt veel meer presteren. In detweede plaats op het vlak van de vergrijzing waar de ver-maatschappelijking van de zorg veel aandacht verdient.Met name de transformatie van verzorgingstehuizen naarveel kleinschaliger woonzorgvoorzieningen vraagt eengrote inspanning. Tot slot zijn de processen van buurt- enwijkvernieuwing van belang. VROM kiest terecht vooreen brede missie van corporaties.bescherming bieden' neemt minister Dekker deze advie-zen terecht niet over. Ze doet veel te weinig met hetVROM-raadadvies over het eigenwoningbezit (van lenennaar sparen). Daarnaast zet zij teveel in op de bestrijdingvan de scheefheid van het wonen. Het is een gemistekans dat het kabinet het zorgvuldig doordachte adviesvan de VROM-raad over het eigenwoningbezit niet beterbenut bij de vormgeving van een samenhangend woon-beleid.Noten1. NRC Handelsblad, 4 juli 2006.2. B.Hof.C.Koopmans.C. Teulings, Een nieuw fundament.Borging van publieke belangen op de woningmarkt.Amsterdam, mei 2006 SEO economisch onderzoek SEO-rap-port nr. 899; en: Advies van de raad van economisch advi-seurs, Over goede intenties en de harde wetten van dewoningmarkt, 28 maart 2006. Ook in deze raad is Teulingsweer vertegenwoordigd; en: Kees Koedijk, Jan Prij & ReneeScherpenisse, De vergeten woningmarkt. ChristenDemocratische Verkenningen, lente 2006.3. VROM-raad, Op eigen kracht; Eigenwoningbezit inNederiand, advies 044, november 2004.4. Bruce Crumley, A Massive project; Few areas of frencli pollswere so in need of reform as social housing-and reform hascome, in: Time may 2006.5. Zie noot 2.6. Ruimte geven, bescherming bieden; een visie op ddewoningmarkt, VROM, juni 2006, p. 7.7. Zie nota Volkshuisvesting 1972 en de nota Huur- en subsidie-beleid 1974 en de nota Heerma 1989.8. Zie noot 3 p. 40.9. Robert J. Schiller, Irrational Exuberance, ,2005.10. Zie noot 2, p. 48.11. www.zeitde/2006/02/wohnugen12. R. Haimann, Statt Rendite nur Verluste, Die Welt, 20 juli2006, p. 19.Wilt u reageren op dit artikel?Ca naar www.nirov.nl/tw ?* de stem van de lezer[151as9Tot slotMede door het oplopen van het woningtekort is de volks-huisvesting weer gepolitiseerd. Radicale voorstellen wor-den gedaan die een complete turnaround van de volks-huisvesting bepleiten. In haar nota 'Ruimte geven.?aCOLUMNVan nota's en de dingendie voorbi] gaano161aa9J3o>uoo>aPeter NoordanusAM, Nieuwegeinde uiterste houdbaarheidsdatum van beleids-nota's op het terrein van de volkshuis-vesting wordt steeds beperkter. Ging denota Heerma - . erschenen in het voorjaar van 1989 - alsrichtinggevend document nog ruim een decennium mee,de nota Remkes (2000) bezweek al kort na uitbrengen bijeen eerste zuchtje conjuncturele tegenwind. En nu is dande nota Dekker (2006) verschenen aan het eind van dehuidige kabinetsperiode en mede daardoor als richtingge-vend document zonder twijfel geen lang leven beschoren.De beleidsnota die minister Dekker onder de titel 'Ruimtegeven, bescherming bieden' deze zomer uitbracht is eenpolitiek testament w^aarvan de boodschap door de oplo-pende verkiezingskoorts op voorhand is verdampt. Bijnaonvermijdelijk komt op hoofdthema's - gegeven het poli-tieke tijdsgewricht- het stuk op de status-quo uit zonderverdere doorbraken te organiseren. Gegeven het politieketijdsgewhcht leidt dit stuk bijna onvermijdelijk niet totnieuwe inzichten, laat staan doorbraken, maar tot de sta-tus quo. Dat is voor het huurbeleid het geval, waar hetoverleg tussen minister en Tweede Kamer een onwerkbaaren gecompliceerd beleidsstelsel heeft opgeleverd dat geenlange toekomst zai hebben. En ook op het andere sleutel-issue, de hypotheekrenteaftrek, wordt - ongetwijfeld omelectorate redenen - een in de huidige politieke verhoudin-gen politiek correct standpunt venwoord, waarvan dehoudbaarheid op langere termijn ernstig kan wordenbetwijfeld. En voor wat betreft het 'level-playing-field': ophet terrein van het wonen en de daarmee verbonden posi-tie van woningcorporaties heeft de Tweede Kamer los vande nota en op belangrijke punten tegen de opvatting vande minister in inmiddels al separaat positie gekozen.Toch is het onvermijdelijk lichte soortelijke gewicht nietwat mij in de nota het meest verbaast. Het hoort bij hetpolitieke herfsttij, zaI ik maar zeggen. Mijn verbazingbetreft andere punten. Allereerst het gemak waarmee - opwat vrijblijvende alineaatjes lippendienst na - de volkshuis-vestingsopgave weer versmald is tot een kwantitatievezaak. Dat is opvallend omdat de voorganger en partijge-noot van minister Dekker, de toenmalige staatssecretarisJohan Remkes, in zijn nota 'Mensen, wensen, wonen'(2000) juist zo stevig inzette op wonen als kwalitatiefvraagstuk met een sterk accent op kwalitatieve toevoegin-gen aan de voorraad en een doorstroomfilosofie - woon-carriere maken - die daarop was gebaseerd. Met achterafbezien misschien wel een erg grote overdosis maakbaar-heidsoptimisme was dat toch de centrale lijn van zijn stel-lingname.In de nota Dekker gaat het om het doorbreken van descheiding tussen koop- en huurmarkt, waar op zichzelfnatuurlijk niets tegen in te brengen valt. Maar dat daarbijook - juist nu in ons land weer sprake is van een verderewelvaartsgroei - kwaliteitsargumenten een steeds sterkererol gaan spelen, vind ik in de nota van Dekker evidentonderbelicht. Kijk naar de hoge scores van weigeraars bijhet aanbieden van corporatiehuurwoningen op bepaaldeplekken of van bepaalde typen. Kijk naar afzetbaarheidvan koopwoningen naar soort, type architectuur enuiteraard ook naar plek. De volkshuisvestingsopgave inons land is volop een kwalitatieve opgave, sterk verbon-den met de vraag hoe en met wie mensen willen wonenof nog sterker 'wie' mensen willen zijn. Natuurlijk geldt datniet voor iedereen: outsiders, in het bijzonder starters,hebben te weinig te kiezen. Daar helpt alleen vergrotingvan het aanbod. Maar daarna wordt het al gauw ingewik-kelder Dan wordt volkshuisvesting het 'verleiden' van dewoonconsument om door te stromen met mede op leef-stijlargumentaties gebaseerde kwalitatieve producten, diepotentiele kopers of huurders tot een positieve keus bren-gen in hun woningkeuze.Het is onbegrijpelijk dat de minister dit vraagstuk vanwoonplaatskeuze en woonmilieus niet prominent geagen-deerd heeft. Ook omdat er op veel plekken in ons landeen evidente discrepantie bestaat tussen wat woonconsu-menten willen en wat in woningbouwprogramma's wordtaangeboden. De over-shot aan appartementen in veel ste-delijke bouwprogramma's is daarvan een voorbeeld. Of -hand in eigen boezem - de soms te beperkte mogelijkhe-den voor het bouwen naar eigen idee, wat mij betreftvormgegeven als consumentgehcht ontwikkelen of institu-tioneel particulier opdrachtgeverschap.Wij worstelen in ons land als het om het scheppen van dedoor woonconsumenten gewenste woonmilieus gaat meteen aantal stedenbouwkundige dilemma's. Er is geengedeelde visie en ontwerppraktijk voor de herstructurering-fi.j&ttii*' ^^i^i^lli^^^. ^ ^ _.^ -COLUMNvan de naoorlogse wijken.Stedelijkheid wordt daar nog te vaak opgevat als verdich-ting en meer van hetzelfde, met als voorspelbaar risico eente grata eenzijdigheid met het gevaar van een beperkteduurzaamheid en waardeontwikkeling. We kunnen daar-naast slecht vanuit bestaande en nieuwe landschappelijkekwaliteiten nieuwe suburbs ontwerpen. Bovendien is detoegankelijkheid daarvan voor huishoudens met eenbescheiden portemonnee om een aantal redenen uiterstproblematisch. En doordat de rijksoverheid de afgelopenjaren te vaak absent was bij structurerende investeringendie noodzakelijk zijn voor het slagen van gebiedsontwikke-ling (groen, infrastructuur, uitplaatsen van milieuhinderlijkebedrijven), schiet kwaliteitsrijke planvorming vaak onvol-doende op.Dat brengt me op een tweede punt van verbazing. Ik zievanuit het departement van VROM phjzenswaardige initi-atieven om tot een investeringsagenda voor gebiedsont-wikkeling te komen, gericht op de komende kabinetsperi-ode. Dat is voor het antwoord op die kwalitatieve woning-vraag van uitermate groot belang. In een voorbeeld; wieAmsterdam als vestigingsplaats voor de (Internationale)diensteneconomie serieus neemt, zai daarvoor op de noor-delijke IJ-oever ook appelerende en inspirerende woonmi-lieus moeten ontwikkelen. Dat vergt een gebiedsontwik-keling waarin fors zaI moeten worden voorgeinvesteerd inre-alloceren van (milieuhinderlijke) bedrijvigheid en inbodemsanering. Dat kan niet zonder rijkssteun, waarvoordus boven en los van het Investeringsbudget StedelijkeVernieuwing (ISV), waarop de nota Dekker voortborduurt,arrangementen bedacht zullen moeten worden. Ik mis deverbanden tussen deze twee beleidswerelden binnen het-zelfde departement onder de verantwoordelijkheid vaneen notaschrijvende minister Nog meer komt dit gebrekaan integraliteit tot uitdrukkingals het gaat om de in de nota beledenwens tot aanbodvergroting. Bouwen, bou-wen, bouwen, verzucht de minister in haarstatement; aanbod, aanbod, aanbod. Zelfs laat ze zich ver-leiden tot de uitspraak dat van gemeenten venA/achtwordt, dat zij een strategische overmaat aanhouden omtempo te kunnen maken en (procedurele) tegenvallers opte kunnen vangen. Hoe dat dan verder moet wordengeorganiseerd blijft echter een vraagteken en in de praktijkvan de uitvoering van de nota Ruimte merk Ik van datstreven naar een verantwoorde overmaat in de planningniets. Integendeel, ik zie in een aantal grotere stadsge-westen een riskante wensplanning dan wel een flink risicovoor nieuwe productietegenvallers. Binnenstedelijke taak-stellingen van Amsterdam of Leiden dan wel de gebieds-uitwerking Bollenstreek/Haarlemmermeer kunnen hier alsvoorbeeld dienen. Zonder richtinggevend rijksinitiatief blijftde nota op dit punt in papier steken.Ik sluit af met een korte instrumentele beschouwing. Waarde grote thema's op voorhand - huurbeleid, ordening -zijn afgekaart, blijft de nota verder in kruimelwerk steken:de huurmakelaar, de wooncoach voor ouderen, een nieu-we studie naar een voucherstelsel noem ik maar als voor-beelden. Ook de afschaffing van de overdrachtsbelasting -voor de hand liggend om de woningmarkt meer in bewe-ging te krijgen - blijft hangen in een onderzoek om deverhuiskosten te beperken. Ik mis vooral een coherente engearticuleerde investeringsvisie voor gebiedsontwikkelingals motor voor het stimuleren van de woningproductie. Alsde minister haar motto 'privaat-doen-wat-privaat-kan' en'publiek-wat-publiek-moet' serieus had willen nemen, ligtdaar een enorme kans. Zie de stagnerende discussies overgrote productielocaties als Almere of de Zuidplaspolder DitzaI allemaal moeten wachten op een volgende kabinetspe-riode. De nota 'Ruimte geven, bescherming bieden' heeftgeen eeuwigheidswaarde.Beleidsnota's: let goedop de houdbaarlieids-datum. (illustratie:Wendy Ramaekers,Maastricht)3J3oDe lA^aarde van DekkersMedio juni presenteerde het kabinet zijn visie op de woningmarkt met als titel 'Ruimte geven,bescherming bieden'. Het is een antwoord aan de Tweede Kamer, een reactie op het adviesvan de VROM-Raad, een standpuntbepaling in het debat over de hypotheekrenteaftrek en hetpolitieke testament van minister Dekker. In hoeverre vormt deze visie een antwoord op deproblemen op de woningmarkt?Frank van LoonVereniging Eigen Huis, AmersfoortFoto's: Ellen Houtman, Den Haagr^B et eerste deel van het rapport beschrijft deH H actuele situatie op de woningmarkt, plaatst^^fe ^^M het overheidsbeleid in historische contexten analyseert de werking van de woningmarkt.Het tweede deel vormt de beleidsagenda. Onder hetmotto 'ruimte geven en bescherming bieden' wordt rich-ting gegeven aan de opgave om meer ruimte te scheppenvoor mensen om hun eigen leven te leiden en daarmeehun eigen woonsituatie vorm te geven. Tevens wordtgewag gemaakt van de blijvende noodzaak om bescher-ming te bieden aan hen die daarvoor onvoldoendemiddelen hebben.De volgende punten vormen dan de beleidsagenda voorde toekomst:1. actief bevorderen dat er voldoende woningenbeschikbaar zijn2. beter afstemmen van de kwaiiteit van woningen enwoonomgeving op de woonwensen3. verbinden van de gescheiden huur- en koopmarkten[18]3Si*^,^,Mhi:?sMM^c^politieke testamentIk beperk mij tot de hoofdstukken die betrekking hebbenop het beter afstemmen van de kwaliteit op de woon-wensen, met name bij de locatieontwikkeling en het ver-binden van de gescheiden huur- en koopmarkten.Woonwensen en nieuwbouwlocatiesBij de realisatie van nieuwbouwlocaties is de afstand tus-sen de praktijk en wat wenselijk is vanuit consumenten-optiek nog steeds groot. Het is de erfenis van restrictiefgrondbeleid in een periode waarin de prijzen van bestaan-de woningen constant zijn gestegen. De brede toepassingvan de residuele grondwaarde heeft bij een structureelaanbodtekort geleid tot een uitponding van de grondop-brengsten. Er zijn forse scliaarstepremies geincasseerddoor zowel grondeigenaren als houders van bouwdaims.Soms is een dee! van de extra opbrengst aangewend omde locatiekwaliteit te verhogen, maar lang niet altijd. Doorhet geringe aanbod van bouwkavels en de onderlingeafstemming van het moment waarop woningen in demarkt worden gezet is er nauwelijks sprake van markt-werking. Enkelejaren geleden kwam er een kentering inde koopbereid voor duurdere nieuwbouwwoningen.Aanbieders concludeerden ten onrechte dat de markt ver-zadigd was. In werkelijkheid was de koopprijs te ver door-geschoten. Bij consequente toepassing van de residuelegrondwaardebepaling zouden de grondprijzen van diewoningen zodanig zijn verlaagd dat die woningen weerwel verkoopbaar waren. In plaats daarvan zijn de produ-centen om de tafel gaan zitten om te kijken met weikemaatregelen men alsnog kon bouwen met een zo hoogmogelijke grondopbrengst. Niet zelden had men deopbrengsten immers al in meerjarenramingen gebudget-teerd. De opiossing: geen prijsverlaging, maar kwaliteits-vermindering. Meer woningen per hectare, kleinerekavels, minder tuin, soberder uitvoering, bezuinigen opkwaliteit in de omgeving, etc. Een 'mooi' voorbeeld waargebrek aan marktwerking toe leidt. De gezamenlijkebelangen van gemeenten, grondbedrijven, ontwikkelaarsen in de nieuwbouw opererende woningcorporaties zijndoorgaans niet gericht op het maximaliseren van kwaliteitvoor kopers tegen een redelijke prijs. Door verevening enkruissubsidies hebben kopers van nieuwbouwwoningen inde achterliggende gouden jaren miljarden bijgedragen aanmaatschappelijke bestemmingen. Het is een illusie te den-ken dat dit gedrag vanzelf zai veranderen.Tot nu toe hebben aspirant-kopers veel te weinig invloedop wat er wordt gebouwd. Zo is algemeen bekend dat debelangstelling voor appartementen in de uitleggebiedenveel geringer is dan het quotum dat gemeenten aan ont-wikkelaars opieggen. Een veelzeggend citaat uit het rap-port: 'De samenstelling en kwaliteit van het programmaop een bepaalde locatie wordt niet bepaald door loven enbieden van aanbieders en consumenten, maar door eenonderhandeling tussen ontwikkelaars en gemeenten. Devraag wordt eerder bepaald door het aanbod dan omge-keerd,' Een scherpe diagnose. Ondanks eerdere initiatie-ven van het kabinet om de concurrentie bij ontwikkelings-locaties te bevorderen is er nauwelijks vooruitganggeboekt. En dat zaI ook niet gebeuren, tenzij de spelregelsworden aangepast. Te vrezen valt dat het nieuwe feno-meen van regionale gebiedsontwikkeling het concurre-rend vermogen tussen locaties in verschillende gemeentenverder zaI dempen.Regionale gebiedsontwikkelingzal de concurrentie tussenlocaties in verschillendegemeenten dempenVan restrictief naar minder restrictiefEen belangrijk punt in het VROM-beleid was de omslagvan restrictief naar minder restrictief ordeningsbeleid zoalsvorm gegeven in de Nota Ruimte. Vereniging Eigen Huisvindt dit een positieve ontwikkeling. Of het gaat werkenis echter vers twee. Gemeenten die meedelen in degrondopbrengsten hebben belang bij het continueren vanrestrictief beleid en een zodanige toepassing van de resi-duele grondwaardebepaling dat een zo hoog mogelijkegrondprijs wordt gerealiseerd. Daarnaast zijn er veelgemeenten die de grondprijs voor sociale huurwoningenmiddels kruissubsidies verlagen. Terecht betitelt ministerDekker deze kruissubsidies als ongewenst.Gezien de aard, de omvang en de hardnekkigheid van deproblematiek op de nieuwbouwlocaties zou men eenkrachtig ingrijpen van de overheid verwachten. Zo zouhet afschaffen van het zelfrealisatiebeginsel een probaatmiddel kunnen zijn om voor de wat verdere toekomstprijsopdrijving en speculatie tegen te gaan. Het is onbe-grijpelijk dat het kabinet hier geen daadkracht vertoont.Kennelijk wegen de belangen van ontwikkelaars zwaarderdan het belang van de burger. Dit klemt, temeer nu hetkabinet wel de noodzaak inziet voor verbetering van demarktwerking en de transparantie bij de grond- en loca-X!(AXatieontwikkelingsmarkt om beter in te kunnen spelen op(zich wijzigende) consumentenwensen. Waar de prioriteitnu ligt bij 'bouwen, bouwen, bouwen' reken ik hier -mede gezien de problemen die er nu al zijn om liet aan-bod te vergroten - niet op een kentering ten goede. Dedoor de minister aangekondigde studie laat kostbare tijdverstrijken.sen op een verantwoorde manier aan een eigen huis tehelpen. Wei moet er streng op worden toegezien dat de'fair value' verdeling (de verhouding tussen korting op deaankoopprijs en de winst- en verliesdeling bij verkoop) ookgoed wordt toegepast. De oproep om goed doordaclitemodellen te uniformeren bevordert de transparantie voorde consument en heeft mijn voile steun.3Ik sta positief tegenover de aanbeveling in zowel dit rap-port als de Nota Ruimte om op grote schaal in te zettenop kleine bouwiocaties, waardoor kleinere bouw/bedrijvenen ontw/ikkelaars w/eer een voet aan de grond kunnenkrijgen. Dit is goed voor de marktwerking en biedtkopers meer keus. Ik denk overigens niet dat dit in deregio's waar dit het hardste nodig is snel gaat gebeuren.Het risico bestaat dat ontwikkelaars met grondposities ditopvatten als een vijandige daad en dreigen de productievan woningen te vertragen. De woningmarkt wordt pasgezond als er een overmaat aan bouwgrond op de marktwordt aangeboden. Nog beter zou het zijn als tegelijker-tijd een substantieel aantal huurwoningen wordt ver-kocht. Een forse vergroting van het totale woningaanbodis de eerste stap naar een beter functionerende woning-markt.Wederom pleit VROM voor het vergroten van de moge-lijkheden voor particulier opdrachtgeverschap. Uit het rap-port blijkt dat dit streven tot op heden nauwelijks van degrond komt. De belemmeringen worden nog eens keurigop een rijtje gezet. Ik verwacht weinig resultaat van demogelijkheden die gemeenten vanaf 2007 krijgen om hetparticulier opdrachtgeverschap te stimuleren. Voor hetoverige blijft het bij goedbedoelde suggesties richtinggemeenten. Helaas dus geen concrete beleidsvoornemensdie zoden aan de dijk zetten.Flexibele woningenIn het rapport wordt gewezen op het belang van flexibelewoningen. Mensen moeten makkelijker een wooncarrierein hun eigen woning kunnen maken. Het rapport bevattwee aanbevelingen. Welstandscommissies moeten meervanuit de behoefte van burgers dan vanuit de esthetiekreageren. Ik kan dit niet anders uitleggen dan het adviesaan de slager om voortaan maar brood te gaan bakken.De welstandscommissie kan dus kennelijk weg. Daarnaastwordt gepleit voor ruimere kavels bij nieuwbouwwonin-gen. Terecht wordt vermeld dat dit de duurzaamheid ver-groot. Dit sluit ook goed aan bij de wens van kopers, maarik moet nog zien of na jarenlange minimalisering vankavels gemeenten nu plotsklaps bereid zijn grotere kavelsaan te bieden.De positieve aandacht die tussenvormen van het kabinetkrijgen is terecht. Eigendomsvormen tussen huur en koopzullen in de toekomst steeds belangrijker worden om men-Verbinden van huur- en koopmarktHier ligt de grootste uitdaging voor de toekomst. Bijnaalle partijen zitten hier met hun verworven rechten in deloopgraven. Het feit dat negentig procent van de men-sen tevreden is met zijn woonsituatie - en wat zij ervoorbetalen - maakt ingrijpen niet gemakkelijk. Politieke stok-paardjes spelen in deze discussie een belangrijke rol.Daarbij gaat het vaak niet om het creeren van een goedfunctionerende ontspannen woningmarkt, maar bijvoor-beeld om de wens om inkomens en vermogensherverde-ling te realiseren. Een fiscale discussie over de rug van dewoningmarkt.Het is jammer dat erniet meer vaart zit in dehuurliberaliseringHet verschil tussen de huur- en koopmarkt wordt door destijgende huizenprijzen en de achterlopende huurontwik-keling steeds groter. Prof. dr. J.A.VijIbrief, directeur-gene-raal Economische Politiek bij het ministerie van Econo-mische Zaken noemt de woningmarkt een paradox vangoede bedoelingen, waar veel beleid leidt tot weinig resul-taat (VBO-congres, 23 juni 2006). Er is zeer veel geldgemoeid met de directe en indirecte steun van zowelhuurders als eigenwoningbezitters. De wijze waarop desteun nu plaatsvindt leidt vanuit woningmarktoptiek niettot de meest effectieve inzet van overheidsmiddelen. Eendergelijke combinatie is een gevaarlijke cocktail voor dehoudbaarheid in de toekomst. Aan de andere kant slaatminister Dekker de spijker op zijn kop met de vaststellingdat de woningmarkt in toenemende mate een 'vertrou-wensmarkt' is waarbij het vertrouwen in een stabiel rende-ment en vertrouwen in de instituties op de woningmarktde investeringsbereidheid van investeerders (woningprodu-centen en kopers van een eigen huis) bepaalt. In mijnwoorden: vertrouwen in een positieve waardeontwikkelingin de toekomst is essentieel voor investeringen in nieuw-bouw en onderhoud.In het rapport worden voorstellen gedaan voor modernise-ring van het huurbeleid en voor de koopmarkt wordenonderzoek en maatregelen aangekondigd om de doorstro-ming te bevo