maximum loadNEDERLANDS INSTITUUT VOOR RUIMTELIJKE ORDENING EN VOLKSHUISVESTING (NIROV)BANKVOORDE PUBLIEKE SECTORAls het om financiering van de woningbouw gaat weten de corporaties en de NWB elkaar te vinden. Een speerpimt vanonze dienstverlening is dan ook sinds jaar en dag het verstrekken van kort- en langlopende kredieten aan de woningbouw-sector. Mede door onze scherpe financiering kunt u zich toeleggen op de bouw van woningen waar vele Nederlanderszich in thuis voelen. Wij verstrekken de meeste kredieten binnen uw^ sector. En dat willen we blijven doen. Daar werkenwij hard aan. Frequent hebben wij daarom contact met uw fmancieel speciaUsten. Samenwerkend in ons beider belang.Daarnaast fmancieren wij gemeenten, zorginstellingen, waterleidingbedrijven, de provincies en vanzelfsprekend dewaterschappen. En leveren aldus een substantiele bijdrage aan de uitvoering van het publiek belang. Met maximale aan-dacht en minimale kosten bieden wij onze clienten, vanuit onze Triple-A-status, een scherpe tariefstelling die 24 iiur perdag onHne (www.nwbtariefnl) opvraagbaar is. Als wij weer contact hebben, zult u opnieuw ervaren hoe comfortabel hetis om uw fmancieringsbehoefte te bespreken met de bank die ook haar roots heeft in de publieke sectorDE NWB, DE BANK VOOR ZEKERHEID TECEN EEN LAAG TARIEFNEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK N.V., ROOSEVELTPLANTSOEN 3, 2517 KR DEN HAAC. TEL. 070-416 62 66, E-MAIL INFO? NWB. NL,WWW.NWB.N LTijdschrift voor de Volkshuisvesting12e jaargang, december 2006, nummer 6Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaarHet Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederlands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(Nirov) en onderzoekschool Nethur.Redactie-adresNirov, Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagvyww.nirov.nlHoofdredacteur Vincent SmitEindredactie Michiel SmitRedactie Wim van Assenbergh, Marja Elsinga,Inge Drontmann, Jan Kammeyer, Hans Mersmann,Keimpe Reitsma, Jan Roncken, Magdeleen SturmRedactie Onderzoeksdossiers Gideon Bolt,Andre Buys, Marja Elsinga (voorzitter), Kees vander Flier, Jan van WeesepRedactieraad Tineke Bool, Peter Dordregter,Jaap Modder, Len de Klerk, Peter Kuenzli,Carel de Reus, Martin van RijnSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagtvoor leden vanaf 94,58 per jaar en voor stu-dent-leden 44,76 per jaar Leden woonachtig inhet buitenland betalen extra administratiekostenper jaar. Losse nummers 16,-.Opzegging schriftelijk tot uiterlijk 1 december vanhet lopende abonnementsjaar. Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadministratieNirov, Annemiek Nieuwenhuis, Postbus 30833,2500 GV Den Haag, tel. 070 - 302 8418,nieuwenhuis@nirov.nlUitgeverNirovAdvertentiesNirov, Martin de Heer, tel. 070 - 302 8449Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukDrukkerij Gewa, Arendonk, BelgTe(lllustratie omslag: WendyRamaekers, Maastricht)5 RedactioneelNieuwe kansen, oude prijzen?Jan KammeyerThema Discussiedagen Bouwen en wonen6 Impressie van de Nirov discussiedagen Bouwen en WonenNaar een volwassen Een economische beschouwingDe onvolwassen woningmarktAndre Buys10 Een economische beschouwingDe onvolwassen woningmarktWalter Manshanden en Wouter Jonkhoff16 ColumnStarterswoningen genoegHans van den Moosdijk18 Duizendpoten ongewenstPeter van Os23 Invloed van lokale overheden op innovatiekraohtLeren in de wonlngbouwsectorMieke Oostra en Amelie Veenstra28 Een parabel over de woningmarkt en de varkenscyclusDrie kleine biggetjesMarie Louise de Bat30 Woningcorporaties: volwassen worden door visitaties?Vincent Gruis, Arne van Overmeeren en Marietta Haffner3 5 ColumnVan wie is de corporatie?Maurice van Noordenne36 De derde weg naar een volwassen woningmarktRian Peeters en Wouter Rohde40 Onvolwassen markt? Behandel de klant als volwassen!Eppie Fokkema en David Luft44 Naar een Sociaal HuurrechtTom NieuwenhuijsenISSN 1382-4112? Nirov4 9 VolkshuisdichtersNet als bij de burenIrene LangenfeldObject: Professor Zeemanstraat, Zandvoort50 Van taakorganisatie tot maatschappelijk ondernemerBevordert prestatiemeting professionalisering?Arnoud Vlak en Erwin Bel56 RecensieCorporaties & vastgoedsturingRecensent: Lia de Kievit58 Netwerk Bouwen en Wonen62 Agenda Bouwen en WonensMADVIES INTERIMDIENSTEN OPLEIDINGENcorporaties :krijgen er eeri; trouwe vriend bi.,,J -S^tr;...maarja,onze interim collega'skunnen natuurlijk nietaltijd in Inuis zijn.rx'fmhwonenjitii^'.4 1111 -j.ifi@'fmhwon en.nl u wwy>'flTihwonen.nlREDACTIONEELNieuv\7e kansen, oude prijzen?^f^^M e uitkomst van de Tweede Kamerver-^^ ^^ kiezingen zai vooral bepaald zijn door de X-^^^^H factor van de lijsttrekkers zoals dat tegen-w/oordig in het Wo/s-idioom heet. De suprising acts van decampagnestrategen hebben wellicht nog gezorgd voor eenenkele verrassing.Weike betekenis heeft de uitslag voor de kwaliteit en hetperspectief van de volkshuisvesting in Nederland? Hetdebat over de modernisering van het huurbeleid is nog netvoor het verkiezingsreces afgerond. Wat je er ook overmag denken, heldere keuzes worden niet gemaakt. Eenecht duidelijk inhoudelijk perspectief ontbreekt vooralsnog.Dat gold ook al voor de inhoud van de verkiezingspro-gramma's. Er werden geen duidelijke keuzes gemaakt overhet toekomstperspectief van de volkshuisvesting. Naastpolitiek correcte teksten over de leefbaarheid in wijken enbuurten gaat het toch vooral om de hoogte van de afro-ming van het vermogen van de woningcorporaties. 500miljoen euro bij de PvdA en het CDA, waarbij de bestem-ming van de afroming voor mij grotendeels in het onge-wisse blijft. De jaarlijkse vermogensrendementsheffing van3,5 miljard euro in het verkiezingsprogramma van de WDprogramma tikt daarbij echt aan. Dat wordt nog spannendonderhandelen. De specialisten zullen bij de onderhande-lingen vooral systeemdiscussies inbrengen.Meer relevant is de vraag hoe vanuit de sector de politiekebesluitvorming wordt beinvloed. In de afgelopen periode isdit niet bepaald goed gelukt. Denk daarbij bijvoorbeeldaan de, zelfs voor Haagse kringen, ondoorgrondelijke stra-tegie van de brancheorganisatie voor woningcorporatiesAedes, waarin bij een koppeling van huurbeleid eninvesteringsstrategie meer vrijheid zou kunnen wordengekocht. Er willen nog maar weinig mensen - en vooralook volkshuisvesters - herinnerd worden aan het dossier'de Crote Beweging'.Mogelijk is inspiratie op te doen uit een aantal rapportendie in de afgelopen periode zijn verschenen. Met aan deene kant van het spectrum het WRR-rapporten(Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid) over'Bewijzen van goede dienstverlening' en 'Vertrouwen in debuurt' en aan de andere kant het REA-advies (Raad vanEconomische Adviseurs) 'Over goede intenties en de hardewetten van de woningmarkt'.De politiek weet er geen weg mee en maakt ook geenkeuzes. Maar weet de sector het zelf wel? Hoe valt tevoorkomen dat opnieuw oude prijzen worden uitgedeeld?Het streven van belangrijke spelers in de volkshuisvestingom afzonderlijk grotere vrijheidsgraden te realiseren levertin ieder geval geen bijdrage.Laten partijen in de volkshuisvestigingssector vooral vanuitde opgaven in de steden en wijken en buurten communi-ceren, laat zien wat werkt en niet werkt. Volg een pro-actieve strategie vanuit de praktijk. Dit betekent ook hetstoppen met systeemdiscussies, en het krampachtig verde-digen van gevestigde belangen vanuit de huidige institu-ties. Dit betekent nogal wat!Er gebeuren op lokaal niveau fantastische dingen in deNederlandse volkshuisvesting. Nieuwe allianties zijngesmeed om de kwaliteit van het wonen en leven in wij-ken te versterken. Voor een aantal partijen is het nog weleven wennen om over de eigen schutting been te kijken,maar het begin is er Ook marktpartijen orienteren zich opnieuwe allianties. In de dagelijkse praktijk ontmoet je vanhoog tot laag veel enthousiasme. Niet bij iedere organisa-tie, maar dat mag ook niet verwacht worden.Ook in het buitenland kan inspiratie worden opgedaan.Engeland speelt daarin een belangrijke rol. Maar ook dewijze waarop bijvoorbeeld de volkshuisvestingsopgave nadie Wende in Berlijn wordt opgepakt en de prestaties diedaarbij zijn en worden geleverd, stemt tot nadenken overons eigen handelen.Het uithangbord maatschappelijk ondernemer is snel op degevel gespijkerd. Tonen van maatschappelijk ondernemer-schap vergt veel meer: opzoeken en verleggen van gren-zen, duidelijke keuzes in wat je wel en niet wil aanpakken,samenwerken met partijen die lets willen en kunnen, enhet leveren van maatwerk.In het onlangs verschenen rapport 'Stad en Stijging, socialestijging als leidraad voor stedelijke vernieuwing' van deVROM-raad wordt geconstateerd dat bestuurders enbeleidsmakers het persoonlijk perspectief van het individuteveel uit het oog hebben verioren. 'De wens van bewo-ners om vooruit te komen is ondergeschikt geraakt aan deverbetering van de fysieke kwaliteit van de wijk en zakenals sociale cohesie en leefbaarheid. Hierdoor worden maat-schappelijke en economische kansen gemisf, zo stelt deVROM-raad in zijn advies.De gewenste perspectiefwijziging in de stedelijke ver-nieuwing zoals in het rapport beschreven, biedt voorbetrokken partijen een boeiende uitdaging.Niks 'nieuwe kansen, oude prijzen'. 'Nieuwe ronde, nieu-we kansen'.Jan Kammeyer[510>a3Impressie van de Nirov discussiedagen Bouwen en WonenNaar een volwassenosEind September vonden de jaarlijkse Nirov discus-siedagen Bouwen en Wonen plaats. Gedebatteerdwerd er rond het thema 'Naar een volwassenwoningmarkt', onder het motto: weg met de betutte-ling. Hieronder een impressie van twee dagen dis-cussie. Over de bewoner als co-maker, de corporatieals koppelbureau en de stad als gemengde salade.En over de maakbaarheid van geluk.Andre BuysRIGO research en advies, Amsterdamde discussie schoot heen en weer tussenmacro- en microniveau. Op macroniveauzijn de sleutelbegrippen van een volwasse-ner markt: transparantie, het prijsmechanisme van vraagen aanbod, keuzevrijheid, vraagsturing, flexibilisering vanhet aanbod. Kan een overheid hier nog iets betekenen inde sfeer van voorwaarden scheppen? Rene van der Entwas uitgenodigd om namens VROM de vi^oonvisie van(ex-) minister Dekker toe te lichten. Hij plaatste de visie inhistorisch perspectief en steide dat de rijksoverheid al sindsbegin jaren negentig (de nota Heerma) bezig is om minderIn de woningmarkt te sturen en meer aan marktpartijenover te laten.Natuurlijk viel iedereen onmiddellijk aan op het ongemoeidlaten van de hypotheekrenteaftrek. Op de discussiedagenvan 2005 hadden de verzamelde vakgenoten al virtueelafscheid genomen van de hypotheekrenteaftrek. En ookdit jaar wezen diverse auteurs (zie het artikel vanManshanden en Jonkhoff) deze aftrek aan als een van deobstakels op weg naar een volwassen woningmarkt. Renevan der Ent had het zien aankomen. Ook de hypotheek-renteaftrek plaatste hij in een historisch perspectief, alsoverblijfsel van belastingherzieningen in het begin van detwintigste eeuw. Hij wist daarbij enige venwarring te zaaiendoor te stellen dat het prijsopdrijvende effect van de rente-aftrek eenmalig is geweest en al lang is uitgewerkt.Afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zai eenmalig lei-den tot een lager bruto prijsniveau, maar voor de koper/consument maakt het netto niet zo veel uit, zo was zijnstelling. In dit licht bezien kiest de regering voor stabiliteit.Met de visie op het prijseffect wist Rene van der Ent eenangel uit het debat te trekken. Maar de deelnemers had-den meer pijien op hun boog, zeals de ongelijke fiscalebehandeling van kopers en huurders. Aan de hypotheek-renteaftrek hadden we met gemak een hele dag kunnenwijden. Besloten werd om dat niet te doen. Per slot, daarwas iedereen het wel over eens, is het ook gewoon politie-ke angst en emotie die maakt dat over het H-woord nietmag worden gesproken. Daar helpen geen rationele argu-menten tegen.Denk aan de DafjesTwee zaken waar de rijksoverheid zich nog wel druk ommaakt zijn de woningproductie en de beschikbaarheid vanbetaalbare woningen. Om te beginnen de woningproduc-tie. Moet de overheid zich in een volwassen markt eigen-lijk wel bemoeien met de bouwprogrammering? Demeeste deelnemers vonden van wel, maar dan niet zokrampachtig als dat nu gebeurt, met aanjaagteams enprestatieafspraken waarvan iedereen al op voorhand weetdat ze niet haalbaar zijn en waar we ons dan ven/olgensweer enorm druk om maken. TenA/ijI er toch echt niemandonder de brug hoeft te slapen. Uit oogpunt van kwaliteit ishet misschien maar goed dat de woningproductie op eenbetrekkelijk laag pitje staat. Mimi Stevens (Ecorys) leverdeeen bijdrage aan het historisch besef door te memorerendat in de perioden van sterke overheidssturing nietbepaald veel kwaliteit is gebouwd. Deze 'Dafjes' op dewoningmarkt zullen ons nog lang blijven achtervolgen.Niet kwantiteit, maar meer kwaliteit en differentiatie is watvolgens haar nodig is. Merkwaardig toch dat kwaliteit enkwantiteit elkaar lijken uit te sluiten.Wat daarbij ook nodig is en waar de overheid nog eenaanjagende rol kan spelen, is innovatie in de woning-bouwsector. Dat is althans de stelling van Mieke Oostra enAmelie Veenstra (TNO Bouw en Ondergrond). Volgenshen kan de overheid ook de innovatie in de nogal starrebouwsector stimuleren door eisen te stellen. Als opdracht-gever is de overheid daartoe goed in staat. lemand trokeen parallel met de staat California, die door milieueisen testellen de innovatie in de autobranche heeft gestimuleerd.woningmarktsteeds weer die scheefheidDan de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Bij datondenA/erp kom je al snel op het verschijnsel scheefheid,een van de hardnekkigste vormen van overheidsbetutte-ling. Tom Nieuwenhuijsen (Nieuwenhuisen Grapperhausen Baggen Advocaten) had daar een uitgesproken visieop. Waarom niet werken met tijdelijke huurcontracten,zoals dat nu ook wordt geaccepteerd voor studentenwo-ningen? Als je een hard core sociale sector definieert moetdat mogelijk zijn. En voor de rest van de huurwoningenhanteer je gewoon markthuren, die kunnen per definitienooit tot scheefheid leiden. Volgens hem moet het ideevan een eeuwig en onwrikbaar woonrecht voor iedereenmaar eens op de helling. Dat recht is er eind jaren zeventigin een onbewaakt ogenblik door Marcel van Dam doorge-drukt, dus zo fundamenteel is het ook weer niet.Nieuwenhuijsen trok een parallel met de CJP-pas voor jon-geren. Als je daar te oud voor wordt heb je er gewoongeen recht meer op. Zo zou dat met de hard core socialehuursector ook moeten gaan als iemand een te hoog inko-men krijgt. Een ander punt dat hij aandroeg was de bestrij-ding van illegale onderverhuur. Dat zou veel strenger moe-ten worden aangepakt. Eigenlijk was iedereen het daar weimee eens.Merkwaardig toch datkwaliteit en kwantiteit elkaarlijken uit te sluitenEnige nuancering rondom scheef wonen werd aange-bracht door Eppie Fokkema en David Luft (Woonquest).Het mag zo zijn dat scheefwoners zorgen voor een minderdoelmatige bezetting van de sociale woningvoorraad.Maar het gaat te ver om deze mensen af te schilderen alsverstokte, calculerende uitbuiters. Die zitten er vast tussen,maar dat is dan toch een minderheid. Bij Woonquest heb-ben ze dat eens onderzocht en vonden ze dat veel scheef-woners best willen verhuizen en ook meer willen betalen.Alleen het geschikte aanbod ontbreekt. Hun conclusie:dwang is niet nodig, met verleiding kun je een eindkomen.De irrationele klantOver naar het microniveau, ofwel de klant als individu.Kennen we de klant eigenlijk wel?Uit al die macroverhalen rijst een beeld op van de woon-0s?aoo181ae9J3consument als rationeel handelend wezen, dat volgenseconomische wetmatigheden reageert op prijsprikkels enpuur op financiele en functionele gronden een afwegingmaakt, bijvoorbeeld tussen koop en huur.Dat de mens zo niet in elkaar zit, komt uit klassiek markt-onderzoek nauwelijks naar voren, maar kun je wel dage-lijks cm je heen zien. Dan heeft een corporatie bijvoor-beeld een super de luxe seniorencomplex gebouwd metalle denkbare sen/ice tegen een zwaar onrendabele huur,willen de senioren er niet in. Of dan is er na hard onder-handelen een terugkeerregeling afgesproken bij een her-structureringsproject, willen de voormalige buurtbewonershelemaal niet terug.Zoiets is wel te voorzien, maar dan moet je inzicht hebbenin de werkelijke drijfveren van een huishouden. Die haal jeniet uit een vragenlijst. Daarvoor is het nodig cm in dehuid van de klant te kruipen. Dorien Buckers en Linda vande Lagemaat (Laagland Advies) formuleerden het alsvolgt: To understand a man, first walk a mile in his shoes'.Bij Laagland pakken ze dat op een antropologische manieraan, onder meer door participerende observatie. Dan blijktdat de klant helemaal geen rationeel mens is, maar keuzenmaakt uit emotie. lemand kan bijvoorbeeld besluiten omniet te verhuizen, omdat verhuizen zo'n rompslomp geeft.Ouderen zijn soms zo gehecht aan hun woning, dat ze lie-ver schipperen dan verhuizen.Co makingVolwassenheid in de markt blijkt ook uit de wijze waaropde klant wordt betrokken bij productontwikkeling. Hierdient zich een boeiende vraag aan: in hoeverre geef je de'woner', zoals de woonconsument door sommigen wordtgenoemd, ook echt invloed in het ontwerpproces? Daarkun je ook in doorschieten, was de mening van een aantaldeelnemers. Een autofabrikant hoeft geen representatieveafspiegeling van automobilisten te raadplegen om tocheen succesvol product te ontwikkelen. Een paar goedgekozen, gedreven ervaringsdeskundigen kunnen grotetoegevoegde waarde hebben.Lex Kwee (Bouwpraktijkinnovatie) betoogde dat het in dewoonsector vaker tout dan goed gaat. Bijvoorbeeld omdatverschillende partijen langs elkaar heen praten, hun rol nietgoed kennen of verkeerde venwachtingen koesteren. Ofomdat een gemeentebestuur bewoners tegen elkaar uit-speelt met een prijsvraag, waarbij er altijd maar een win-naar kan zijn, en dan serieus denkt dat bewoners dat opprijs stellen. Goed bedoelde pogingen tot bewonersinvloedhebben dan een averechts effect. Het helpt als het voorledereen duidelijk is in weike hoedanigheid een bewoneraan tafel zit. Ook hier speelt emotie mee. Soms is hetgevoel van invloed en keuzevrijheid belangrijker dan deInvloed zelf. Dan blijken bewoners toch allemaal voor het-zelfde te kiezen.Amerikaanse toestandenEen hoogtepunt van de discussiedagen was ongetwijfeldhet verlag van Yvonne van Mierlo en Chris Jagtman (AM)van een studiereis naar de Verenigde Staten, bij uitstek hetland van de vhje markt.Het is fascinerend om te zien hoe de Amerikanen begrij-pen dat wonen meer is dan de woning sec. In Amerikaworden geen woningen ontwikkeld, maar 'communities',leefgemeenschappen. Soms met een hek eromheen, somsspecifiek voor liefhebbers van zeilen, golfen of zelf sport-vliegen, maar altijd compleet met voorzieningen en leefre-gels. Wie er gaat wonen, verpiicht zich zijn auto netjes inde garage te zetten, zijn heg tijdig te snoeien, geen hondlos te laten lopen en zo nog een heleboel meer DeAmerikaan regelt zijn zaakjes liefst privaatrechtelijk. Debewoners tekenen er graag voor, want dat garandeert datde buurman zich gedraagt.In Amerika worden geenwoningen ontwikkeld, maar'communities'Ook in de marketing is het niet de woning sec, maar demanier van leven die aan de man wordt gebracht. In eenpromotiefilmpje van ouderengemeenschap The Villages iseen half uur lang geen woning te bekennen. Wel lachendeen zongebruinde vijftigers en zestigers die met elkaar eenballetje slaan op de tennisbaan, een baantje trekken in hetzwembad, rondrijden in hun met stars and stripes opge-pimpte golfkarretjes en getuigen hoe geweldig het leven issinds ze hier wonen. De bewoners zelf zijn wandelendereclame voor het wonen in The Villages. Yvonne vanMierlo vertelde dat het er ter plekke in het informatiecen-trum net zo aan toe gaat. Het zijn de bewoners zelf dierondleidingen verzorgen en je het gevoel proberen tegeven van 'hier wil Ik bij horen'. De bewoners hebben erook alle belang bij dat die boodschap overkomt, want datkomt de waarde van hun eigen investering ten goede. Dater bij het geluksgevoel ook nog een riante woning hoortspreekt vanzelf. Wie dat wil kan trouwens wel een model-woning bezichtigen, maar de aantrekkingskracht moetkomen van het totaalconcept.Je zou bijna vergeten dat oud worden ook aftakeling endood met zich mee brengt. Daar willen de Amerikanenniets over horen. Geen gezeur over vergrijzing en alle zor-gen die daarmee gepaard gaan. Ouderen heten daar'Active Adults' en de pensionering wordt niet gezien alshet begin van het einde, maar als een bevrijding uit eenleven vol verplichtingen. Eindelijk kunnen de Amerikanen,die tijdens hun werkzame levensfase nauwelijks vakantiekennen, het leven leiden dat ze altijd al hadden gewild engenieten van hun geld. Niet dat je stinkend rijk hoeft tezijn om in een community te kunnen wonen. Er zijn ookparken voor de lagere middenklasse en niet alle parken zijnexclusief voor senioren.De Amerikaanse aanpak straalt uit dat geluk maakbaar is.Niet toevallig werd een van de communities (Celebration,een gezinsgemeenschap) ontwikkeld door Disney, kennersbij uitstek van de illusie. En het werkt, aithans bijAmerikanen. Het verhaal doet de ronde dat een van debewoners, van wie kort na de intrek een dierbare over-leed, zich ernstig bekocht voelde. Dat zoiets mogelijk wasin een Disneygemeenschap stond niet in de folder. Overvolwassen consumenten gesproken.ReservatenDe discussie die losbrandde na de presentatie ging over devraag weike lessen we uit de Amerikaanse voorbeeldenkunnen trekken voor de Nederlandse situatie. Peter Verleg(SIR55) was sceptisch over de communities voor ouderen.Volgens hem lopen ouderen in Nederland niet warm voordergelijke reservaten. Senioren - zo mogen we ze hier nogwel noemen - willen niet worden weggestopt in senioren-gemeenschappen, was zijn stelling. Maar ook niet in dieappartementen, waarvan deskundigen beweren dat ze zogeschikt zijn voor ouderen en waarmee al die inbreidings-locaties worden volgeplempt. Wat nu voor ouderen wordtontwikkeld, lijkt meer te zijn ingegeven door efficientie-vraagstukken van zorgaanbieders en verdichtingsmanievan gemeenten dan door werkelijke interesse in wat dedoelgroep beweegt. Vraag het aan 55-plussers zelf en errollen heel andere producten uit, met veel meer grondge-bonden woningtypen. SIR55 heeft, gebruik makend vantwintig jaar en/aring, een aantal programma's van eisenontwikkeld en probeert op lokaal niveau klanten te mobili-seren om te komen tot koopkrachtig collectief opdrachtge-verschap, waarmee ook de lokale politiek onder druk kanworden gezet. "^.^^^De kunst van het koppelenDe Disney-benadering, waarbij iedere potentiele klantwordt tegemoet getreden met een big smile en eike sug-gestie van kommer en kwel zorgvuldig wordt ontweken,komt in Nederlandse ogen misschien niet zo volwassenover. Toch kunnen aanbieders in Nederland van deAmerikaanse manier van marketing nog veel leren. Datwas ook de mening van Rian Peeters en Wouter Rohde(Woonbron). Volgens hen ligt de sleutel tot geslaagdwonen in een uitgekiende matching van vraag en aanbod.Om te beginnen zou je woningzoekenden veel beter kun-nen voorlichten over wat ze te wachten staat als ze ergensgaan wonen. Die woningkrantjes zijn in dat opzicht veel temager. Die geven alleen summiere informatie over dewoning zelf, zoals het aantal kamers. Woonbron probeertdat aan te vullen met informatie over de woonomgeving,inclusief het soort mensen dat er woont. Zoals een koperop Funda ook van alles kan vinden over de buurt. Allesoverigens op basis van keuzevrijheid. Als iemand er voorkiest om in een 'levendige buurt' te gaan wonen is dat zijngoed recht. Maar het kan geen kwaad om van tevoreneven te waarschuwen.Dit betekent dat Woonbron ook stelling neemt tegen deopvatting dat gemengd bouwen en wonen in alle omstan-digheden tot op elk schaalniveau nastrevenswaardig is.Liever een gemengde salade, waarin de afzonderlijkeingredienten nog herkenbaar zijn, dan een gepureerdemassa waarin niemand zich thuis voelt. Door te bevorde-ren dat bewoners kiezen voor het woonmilieu dat bij henpast, kun je het karakter van woonmilieus zelfs versterken,zonder dat er fysiek lets hoeft te veranderen. Ook coopta-tie als ultieme vorm van maatwerkkoppeling, door RianPeeters gepromoot onder de slogan 'kies je eigen buur-vrouw', is voor Woonbron in sommige gevallen denkbaaren wenselijk.Een eigen weg kiezenTot slot de vraag hoe aanbieders zichzelf positioneren ineen volwassen markt. Simone Maasse (TU Eindhoven), diewas uitgenodigd om te vertellen hoe dat er in het bedrijfs-leven aan toe gaat, poneerde de stelling dat in een vol-wassen markt de sleutel tot succes ligt in het doen waar jegoed in bent. Alleen dan kun je de passie opbrengen omkwaliteit te leveren die hoger is dan die van de concurrent.Je kunt echter nooit overal goed in zijn. De true is dan omcoalities aan te gaan met partijen die goed zijn in andere,aanvullende zaken. Simone Maasse gaf als voorbeeld eenkoeriersbedrijf dat fanatieke crosswielrenners in dienstnam, die er een eer in leggen om op tijd te leveren. Eenander voorbeeld dat ze noemde was Max Havelaar, dattoen de gelijknamige koffie onder hevige concurrentiekwam te liggen, besloot zich volledig te richten op 'fairtrade' en de marketing voortaan aan anderen over telaten. Dit heeft geleid tot succesvolle productdifferentiatie.Peter van Os (RICO) sloot hier op aan met zijn betoog datveel corporaties eigenlijk ook geen keuze maken. Het zijnduizendpoten. Ze willen en een goede dienstverlener zijn,en lets doen aan empowerment, en de beste kwaliteitleveren, en de laagste prijs. Dat kan nooit allemaal tegelijk,al was het maar omdat de organisatie dan nooit optimaalkan worden ingericht. De corporaties zijn nog zoekende.Ze ontwikkelen bijvoorbeeld een visitatiestelsel waar dekwaliteit van de dienstverlening en de transparantie voorde klant nauwelijks in terug zijn te vinden (zie het artikelvan Arne van Overmeeren en Vincent Cruis). Kortom,eigenlijk zijn de corporaties nog aan het puberen, uitzon-deringen daargelaten.Een volwassen organisatie in een volwassen markt kiestzijn eigen weg op basis van waar hij goed in is. Met dieboodschap konden de deelnemers aan de discussiedagenweer naar huis, ieder hun eigen weg zoekend.D)0Een economische beschouwingDe onvolwassenwoningmarktHet begint in de politiek door te dringen dat deregulering op de woningmarkt zijn doel voorbij isgeschoten. In deze bijdrage bekijken we in vogel-vlucht de ontwikkeling van de woningmarkt in deafgelopen decennia. Vervolgens beschouwen we opeconomische wijze de marktverstoringen en pro-beren conclusies te trekken over de effecten vanderegulering. Ook proberen we aan te geven waaroverheidsingrijpen rechtvaardig en effectief is.aeakel van de markt' gedragen corporaties zich echter alsegeltjes als het strategische kwesties betreft. TerwijI stra-tegische samenwerking bij maatschappelijke onderne-mingen de basishouding zou moeten zijnJ^Of de strategische positionering succesvol is, mag nietalleen afgemeten worden aan de tevredenheid van deklantgroepen die de corporatie tot haar doelgroep rekent.Belangrijk is ook om maatstaven te hanteren die iets zeg-gen over de meer algemene volkshuisvestelijke of maat-scliappeiijke effecten. De grotere tevredenheid van de eneklant mag, bij wijze van voorbeeld, niet leiden tot eenlagere slaagkans van de andere. Ook in dat opzicht isonderlinge samenwerking van aanbieders nodig.Corporaties moeten positiekiezen net als andereondernemingenConcluderendCorporaties moeten positie kiezen net als andere onderne-mingen. Dat is nodig voor de eigen beleidsvorming, voorde externe beleidsafstemming en voor de structurering vande organisatie. Maar de keuze is voor maatschappelijkeondernemingen niet vrijblijvend, want de maatschappijgeeft immers een opdracht mee, die anders, maar vooralook inhoudelijk specifieker is dan de wens om optimaalfinancieel rendement te realiseren.Toch blijft er genoeg te kiezen over, zowel vanuit de maat-schappelijke positie van de corporatie bezien als vanuit demarkt en de mogelijkheden van de eigen organisatie.Maar het marktperspectief kent wel een resthctie. Demeeste corporaties zullen een brede schakering van klant-groepen moeten bedienen met sterk uiteenlopende prefe-rences. Uit oogpunt van de bedrijfssturing zou een focusop een klantwaarde (lage prijs, hoge kwaliteit of hogeservicegraad) aan te bevelen zijn, maar het brede palet vanklantpreferenties, waar de gemiddelde corporatie mee temaken heeft, verhindert een eendimensionale benadering.Dat heeft consequenties voor zowel het aanbod als voorde inrichting van de organisatie.Het maatschappelijk ondernemerschap betekent dat demaatschappelijke opgaven het vertrekpunt van de beleids-vorming vormen. Dat impliceert niet aileen dat de corpora-tie haar positionering, in samenspraak met haar omgeving,dient af te stemmen op die opgaven, maar ook dat colle-ga-corporaties onderling ten aanzien van hun positioneringafstemming zouden moeten zoeken. Dat klinkt misschienniet marktconform, maar het is wel professioneel.Noten1. Mintzberg, H, J. Lampel, B. Ahlstrand; Op strategiesafari;Scriptum, 2005.2. Conform de prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale-huursedor.3. Bijvoorbeeld door de corporaties te vragen om ook in maat-schappelijk vastgoed te investeren.4. Dekker, S.M. (2005) Woningcorporaties. TK 29.453-30 dd 12december 2005.5. De twee geschetste dimensies tonen veel overeenkomst metde assen in het schema dat de SEV presenteerde tijdens demanifestatie 'het maatschappelijke harder' op 30 m