februari 2007 nummer 1UISVESTINGmrovQ'"ZJM... 1m^^Bouwf(sfle^m-^ . . ^^ -""^^i^Miet uniekI fSTfc, r ) '^ujroy es ihet bouwenveloppen?DE HUIZENBANKBANK VOOR DE PUBLIEKE SECTORAls het om financiering van de woningbouw gaat weten de corporaties en de NWB elkaar te vinden. Een speerpunt vanonze dienstverlening is dan ook sinds jaar en dag het verstrekken van kort- en langlopende kredieten aan de woningbouw-sector. Mede door onze scherpe financiering kunt u zich toeleggen op de bouw van woningen waar vele Nederlanderszich in thuis voelen. Wij verstrekken de meeste kredieten binnen uw sector. En dat willen we blijven doen. Daar werkenwij hard aan. Frequent hebben wij daarom contact met uw fmancieel speciaHsten. Samenwerkend in ons beider belang.Daarnaast fmancieren wij gemeenten, zorginstellingen, waterleidingbedrijven, de provincies en vanzelfsprekend dewaterschappen. En leveren aldus een substantiele bijdrage aan de uitvoering van het publiek belang. Met maximale aan-dacht en minimale kosten bieden wij onze clienten, vanuit onze Triple-A-status, een scherpe tariefstelling die 24 uur perdag onhne (www.nwbtariefnl) opvraagbaar is. Als wij weer contact hebben, zult u opnieuw ervaren hoe comfortabel hetis oin uw fmancieringsbehoefte te bespreken met de bank die ook haar roots heeft in de publieke sector.DE NWB, DE BANK VOOR ZEKERHEID TEGEN EEN LAAC TARIEFNEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK N.V., ROOSEVELTPLANTSOEN 3, 2517 KR DEN HAAG. TEL. 070-41662 66, E-MAIL INFO? NWB.NL.WWW.NWB.NLTijdschrift voor de Volkshuisvesting13e jaargang, februari 2007, nummer 1Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaar5 RedactioneelLeven of dood aan de hypotheekrenteaftrekHans MersmannHet Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederlands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(Nirov) en onderzoekschool Nethur.Redactie-adresNirov, Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagwww.nirov.nlHoofdredacteur Vincent SmitEindredactie Michiel SmitRedactie Wim van Assenbergh, Marja Elsinga,Inge Drontmann, Jan Kammeyer, Hans Mersmann,Keimpe Reitsma, Jan RonckenRedactie Onderzoeksdossiers Gideon Bolt,Andre Buys, Marja Elsinga (voorzitter), Kees vander Flier, Jan van WeesepRedactieraad Tineke Bool, Peter Dordregter,Jaap Modder, Len de Klerk, Peter Kuenzli,Carel de Reus, Martin van RijnSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagtvoor leden vanaf 95,64 per jaar en voor stu-dent-leden 45,82 per jaar. Leden woonachtig inhet buitenland betalen extra administratiekostenper jaar. Losse nummers 16,-. Losse nummersvoor niet-leden 21,-.Opzegging schriftelijk tot uiteriijk 1 december vanhet lopende abonnementsjaar. Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.6 Bouwenvelop dwingt tot nadenken voorafEen envelop met inhoud?Cerard Heins en Matthijs Lenis10 Woonstijl in schaduw van kwaliteit woonmilieusHester Booi en Kees Dignum15 ColumnBelanghoudersparticipatie: oppakken en doorzettenVincent Gruis en Karoline Poorter16 Meten van de kwaliteit van maatschappelijk ondernemenAnne van Crinsven en Arjan de Jong22 Een uitdaging in de KrimpRudy Boers en Co Poulus27 De leefbaarheid en het imago van buurtenMarnix Koopman33 Lessen van het Bos en LommerpleinGemeentelijk handhavingsbeleidHugo Priemus37 Een nieuw gezicht in tien jaar tijdMoskou in de steigersDirk Dubbeling42 VolkshuisdichtersLangdonk, BredaRene JanssenAbonnementsadministratieNirov, Annemiek Nieuwenhuis, Postbus 30833,2500 GV Den Haag, tel. 070 - 302 8418,nieuwenhuis@nirov.nlUitgeverNirovAdvertentiesNirov, Martin de Heer, tel. 070 - 302 8449Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukDrukkerij Gewa, Arendonk, BelgVeFoto omslag: NieuwbouwprojectBeuningse Plas, Beuningen.(foto: Rob Niemantsvedriet, Rotterdam)44 OnderzoeksdossierSamenhang tussen marktprijs en WOZ-waardePaul de Vries, Sylvia Jansen, Peter Boelhouwer, Henny Coolen,Cor Lamain, Erna van der Wal en Dick ter Steege50 Nagedachtenis aan Jan Franke51 RecensiesEen halve eeuw bundelingMaatwerk54 Netwerk Bouwen en Wonen56 Agenda Bouwen en Wonenoo[31aa?aISSN 1382-4112? NirovBij Amvest woont u zoals u dat wilt. Amvest realiseert huurwoningen met visie endurf. Locatie, kwaliteit en architectuur staan centraal. Maar voorop staat dat u zicher thuis voelt. Daarom kunt u bij een nieuwbouwwoning van Amvest zelfs meebe-slissen over de indeling en afwerking. Uw huis is in topconditie en dat houden wezo. En met ons uitgebreide dienstenpakket ervaart u pas echt de luxe van huren.Kijk voor meer informatie op www.amvest.nl of bel (020) 430 12 12. Z6 wil ik wonen. ,. ^. .. .4 a.. ...s^lm>^ii,i.JiiMm?r-^ *J?^^'JS&S*I^ , ...REDACTIONEELLeven of dood aan de hypotheekrenteaftrekVoor ik het resultaat wist van de formatie-besprekingen schreef ik: 'Het slot is vanhet H-woord. Gelukkig maar vi/ant niets iszo vervelend als weten dat iets er aan komt maar langonder de oppervlakte verborgen blijft.'Nu weet ik beter. Eigenaar-bewoners kunnen weergerust gaan slapen. De eerste vier jaar hebben zij geenlast meer van de discussie over de hypotheekrenteaftrek.Ik had met de kennis van nu toen moeten schrijven:'Het slot is weer op het H-woord.' Niettemin blijft hetaardig cm het gekrakeel over de afschaffing van dehypotheekrenteaftrek in de media en de opvattingenvan verschillende organisaties in de woningmarkt enwoningfinancieringsmarkt hierover onder de loep tenemen. Deze opvattingen geven niet verrassend overi-gens een tweedeling te zien. Een kamp dat louter uitvoorstanders van handhaving van de huidige hypo-theekrenteaftrek bestaat terwiji het andere kamp deaftrek wil aanpakken, zij het op uiteenlopende manie-ren. Vele varianten zijn mogelijk. Uiteraard elk met ver-schillende consequenties voor het in de woning gesto-ken vermogen, koopprijs etc.Linksom of rechtsom, de dupe van aanpassing zullen dezittende eigenaar-bewoners zijn. Eerdere ervaringenhiermee in Denemarken en Zweden leren dat de prijsvaivan koopwoningen fors is en dat het vele jaren duurtvoordat herstel optreedt. En dan is de renteaftrek in dielanden niet eens volledig afgeschaft. Deense enZweedse huiseigenaren kunnen tot dertig procent vanhun rentebetalingen aftrekken en zij zijn niet zoals inNederland gebonden aan een maximum van dertig jaar.Dus al die huishoudens die een leuk vermogen hebbenopgebouwd, zien dat verwateren. De kritiek is dat zij alveel teveel hebben geprofiteerd van de sterke prijsstij-gingen van de afgelopen jaren. Het fiscale instrumenthypotheekrenteaftrek krijgt nogal eens de schuld van dieprijsstijgingen. Want wie minder netto dan bruto woon-lasten hoeft te betalen, houdt meer koopkracht over envraagt meer woondiensten. Vervolgens leidt dat tothogere prijzen als het aanbod achterbiijft bij de vraag. InNederland zien wij dat ook gebeuren.Tot zover is het een logisch betoog op basis van de eco-nomische theorie. Wat echter uit het oog wordt vedo-ren, is de aanbodkant van de koopwoningenmarkt.Want is het niet zo dat het aanbod zich in een markt-economie moet aanpassen aan de vraag? Niet voor nietsis de kreet bouwen, bouwen en nog eens bouwen.Maar ligt dat tekortschieten van het aanpassingsmecha-nisme dan misschien aan de bouwers die te weinigkoopwoningen produceren? Nee, want er is voldoendebouwcapaciteit aanwezig. Is het dan soms te wijten aanhet handelen van de overheid? Ja, en met name schuiltdat in de ruimtelijkeordeningsprocedures. Alom is er kri-tiek op de traagheid waarmee beslissingen wordengenomen over bouwprojecten. Een andere factor is datde gemeentelijke overheid moet zorgen dat voldoendebouwgrond beschikbaar is. Cemeenten bepalen namelijkwaar, hoeveel en wat er gebouwd mag worden. Eenaantrekkelijk neveneffect van de koopprijsstijgingen isdat de woningbouwgrond duurder is geworden. En vol-gens het principe hoe schaarser de grond hoe hoger derent, levert dat extra inkomsten op voor het grondbe-drijf. Dus achter de inelasticiteit van het aanbod vankoopwoningen is de boosdoener allereerst de stroperig-heid in de ruimtelijkeordeningsprocedures. Daarnaastlijkt ook het monopolistische grondbeleid van gemeen-ten niet vrijuit te gaan. Kort en goed, ik concludeer datde aanbodmachine nogal wat overheidszand in de rade-ren heeft.Na dit intermezzo terug naar de hypotheekrenteaftrek.Hordes aanhangers uit het laatstgenoemde kamp zijngefixeerd op de positieve gevolgen voor de schatkist.Maar ze vergeten dat het vak boekhouden meer eisenstelt. Het gaat immers om het doorrekenen van allebaten en lasten. Dankzij de hypotheekrenteaftrek beste-den wij meer aan ons huis, profiteert de hypotheek-markt, de grondmarkt, etc, Al die extra's vioeien via debelastingen deels weer terug naar diezelfde schatkist.Maar dat is nog niet het einde van het verhaal. InNederland wordt tamelijk geringschattend gedaan overde positieve externe effecten van het eigenwoningbezit.Ik pleit daarom voor Nederlands onderzoek in navolgingvan de serieuze studies in de Verenigde Staten op ditterrein.Het lijkt me nu een mooi moment een oproep te doenaan het nieuwe kabinet dit onderbelichte facet van heteigenwoningbezit te bestuderen en mee te nemen bij deontwikkeling van woonbeleid voor de komende vier jaar.Hans Mersmann:5i3HBouwenvelop dwingt tot nadenken voorafEen envelop met inhoud?0)0?oEr is een nieuw instrument op de (woning)markt omde woningbouw te versnellen: de bouwenvelop,waarin, alvorens de planvorming wordt gestart,afspraken over kwaliteit en grondprijs tussengemeente en marktpartij zijn vastgelegd. Simpel inzijn eenvoud, maar met veel beloftes om de stag-nerende woningbouwproductie in veel gemeentenlos te trekken.Gerard HeinsRijksuniversiteit Groningen, Faculteit RuimtelijkeWetenschappenMatthijs LenisKAW, architecten en adviseurs, Groningenr^B et bouwen van voldoende woningen is alH H decennia lang in alle gejedingen van deI^H ^^M overheid een agendapunt. Of het nu is omde woningnood van starters te bestrijden of om de door-stroming te bevorderen, het credo is en blijft bouwen,bouwen, bouwen. En wel een beetje snel alstublieft. Diesnelheid is vaak een probleem. Maar al te vaal< wordenambitieus woningbouwprojecten gestart, die als ze navele jaren tot uitvoering l