TIJDSCHRIFT VOOR DEVOLKSHlfDE HU1ZENBANKBANK VOOR DE PUBLIEKE SECTORAls het oin financiering van de woningbouw gaat weten de corporaties en de NWB elkaar te vinden. Een speerpunt vanonze dienstverlening is dan ook sinds jaar en dag het verstrekken van kort- en langlopende kredieten aan de woningbouw-sector. Mede door onze scherpe financiering kunt ii zich toeleggen op de bouw van woningen waar vele Nederlanderszich in thuis voelen. Wij verstrekken de meeste kredieten binnen uw sector. En dat willen we blijven doen. Daar werkenwij hard aan. Frequent hebben wij daarom contact met uvi' fmancieel specialisten. Samenwerkend in ons beider belang.Daarnaast fmancieren wij geineenten, zorginstellingen, vi'aterleidingbedriiven, de provincies en vanzelfsprekend dewaterschappen. En leveren aldus een substantiele bijdrage aan de iiitvoering van het publiek belang. Met maximale aan-dacht en ininiinale kosten bieden wij onze clienten, vanuit onze Triple-A-status, een scherpe tariefstelling die 24 uur perdag onhne (www.nwbtarief.nl) opvraagbaar is. Als wij weer contact hebben, zult u opnieuw ervaren hoe comfortabel hetis om uw fmancieringsbehoefte te bespreken met de bank die ook haar roots heeft in de publieke sector.DE NWB, DE BANK VOOR ZEKERHEID TECEN EEN LAAC TARIEFNEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK N.V., ROOSEVELTPLANTSOEN 3, 2517 KR DEN HAAC. TEL. 070-41662 66, E-MAIL INFO? NWB.N L,WWW.NWB.NLTijdschrift voor de Volkshuisvesting13e jaargang, oktobert 2007, nummerSOnafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting,Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederiand. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaarHet Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederiands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(Nirov) en onderzoekschool Nethur,Redactie-adresNirov, Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagwww.nirovnlHoofdredacteur Vincent SmitEindredactie Michiel SmitRedactie Wim van Assenbergh, Marja Elsinga,Inge Drontmann, Jan Kammeyer, Hans Mersmann,Keimpe ReitsmaRedactie Onderzoeksdossiers Gideon Bolt,Andre Buys, Marja Elsinga (voorzitter), Kees vander Flier, Jan van WeesepSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagtvoor leden vanaf 95,64 per jaar en voor student-leden 45,82 per jaar Leden woonachtig in hetbuitenland betalen extra administratiekosten perjaar. Losse nummers 16,-. Losse nummers voorniet-leden 21,-. Prijzen zijn exclusief BTW.Opzegging schriftelijk tot uitertijk 1 decembervan het lopende abonnementsjaar Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar veriengd.AbonnementsadministratieNirov, Annemiek Nieuwenhuis, Postbus 30833,2500 GV Den Haag, tel. 070 - 302 8418,nieuv\/enhuis@nirov,nlUitgeverNirovAdvertentiesNirov, Martin de Heer, tel. 070 - 302 8449Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukDrukkerij Gev\/a, Arendonk, BelgTe5 RedactioneelVan goeden huizeKeimpe Reitsma6 Perspectief op een woningmarkt in balansTijd voor keuzesPeter Boelhouwer, Sandra Kessels, Joris IHoekstra en Vincent SmitReacties op VROM-raadsadvies11 WoonbondMag het een paar onsjes fundamenteler?Rene van Cenugten14 Vereniging Eigen HuisEen goede start voor verdere discussieFranl< van Loon16 IVBNNu maatregelen op de huurmarktFranl< van Blokland18 Adoptie van wijken kan helpenJeroen Singelenberg23 Gordon Brown en de Britse volkshuisvestingRichard Ronald28 CBS-cijfers kloppen nietEensgezind over meergezinsFranl< Meijer32 Leertraject 'Regie in de buurt'Portaal verlegt focus naar sociaalGuus Haest, Eric Lugtmeijer en Jeanette Koele3JSis moeilijk een wijk te vernieuwen als er onvoldoendekeuzemogelijkheden zijn voor bewoners, binnen of buitende wijk.De huidige problemen op de woningmarkt zijn alleen opte lossen door een ingrijpende en integrale hervormingvan de ondersteuning van de vraag in combinatie methervormingen in het huurbeleid. Daarnaast is intensiveringvan het aanbodbeleid nodig. Gebeurt dit niet, dan zullende problemen toenemen: de scheiding tussen huren enkopen zal groter worden, de keuzemogelijkheden op dewoningmarkt nemen af en de rijksoverheid zal een noggrotere mate van inkomstenderving lijden. Bij ongewijzigdbeleid zullen de netto-uitgaven van het rijk aan het eigen-woningbezit (hypotheekrenteaftrek minus eigenwoning-forfait) in vijf jaar tijd met 1,8 miljard toenemen. Bij eenopiopende rente kan dit bedrag nog aanmerkelijk hogeruitvallen.'? een stabiele en evenwichtige ontwikkeling van dewoningmarkt;? duurzaamheid en toekomstgerichtheid: dit vergtinvesteren in innovatie en duurzame kwaliteit;? sociale rechtvaardigheid: lagere-inkomensgroepenmoeten kunnen delen in de groei van de woningkwa-liteit;? maatschappelijke doelen op het vlak van natuur enmilieu, evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling, cultuur,gezondheid en leefbaarheid. Dit vergt het tegengaanvan negatieve externe effecten (bijvoorbeeld versnip-pering van de ruimte, selectie van groepen op basisvan financieel risico en sociale segregatie).Het gaat daarom niet zozeer om een overheid die minderintervenieert (op sommige onderdelen zal dit wel hetgeval zijn), maar vooral om een overheid die anders endoelgerichter intervenieert.oosleder jaar gaat er 9,9 miljardnaar kopers en 1,8 miljardnaar huurders uit de schatkistNaar een andere rol van de overheidOp het eerste gezicht lijkt de opiossing te liggen in eenterugtrekkende overheid. Een preciezere analyse leert dathet niet zo eenvoudig ligt. Om bepaalde maatschappelijkedoelen te waarborgen en de imperfecties van een vrijewoningmarkt te verzachten zullen er altijd overheidsinter-venties op de woningmarkt noodzakelijk zijn. De legitimi-teit van een overheidsrol in het woonbeleid is gelegen inde volgende doelen:Belangrijkste aanbevelingen voor het aanbodbeleid? verruiming: leg bij de wonlngbouwproductie het accent in gespannengebieden, verken de mogelijkheden net buiten deze gebieden, bouw zoveelmogelijk In bestaand stedelijk gebied daarna pas op uitleglocaties, zet in opmeer en kleinere woningbouwiocaties, intenslveer de (financiele) steun voor'moeilijke' locaties in bestaand stedelijk gebied en in krimpgebieden, zet devereenvoudiging van procedures en regelgeving voort;? kwaliteit: verbeter de kwaliteit van de bestaande voorraad om tegemoet tekomen aan de toenemende kwallteltsvraag: Investeer In de kwallteitsopgaveIn stedelljke gebieden, krimpgebieden en groelkernen;? differentlatle: werk aan een gedlfferentleerd aanbod op lokaal en reglonaalniveau, voeg toe dat wat er niet Is en duurzaam Is, benut de mogelijkhedenIn de bestaande voorraad, dicht gaten op de woonladder (onder anderegoedkope koop, dure huur, tussenvormen);? flexibillteit: flexibillseer het woningbouwprogramma qua proces (onderandere ruimte voor 'onbestemd bouwen') en qua producten (onder andereflexibel en aanpasbaar bouwen).In het woonbeleid zou het bieden van meer keuze opwoningmarkt centraal moeten staan. Keuze bieden bete-kent dat groepen - afhankelijk van hun financiele moge-lijkheden - op de markt een passende en kwalitatiefgoede woning kunnen vinden. Het gaat om meer keuzein aantal, In kwaliteit, In woonmilleu en In elgendoms-vorm.Keuze bieden vraagt om een veel meer gelijkwaardigebehandeling van huren en kopen: we spreken dan vaneen meer elgendomsneutraal woonbeleid. Er is immersgeen zwaarwegende reden om of kopen of huren vanultde overheid te stimuleren. Laat de burger zelf een keuzemaken. De voordelen van het eigenwoningbezit worden -ais ze er al zijn - door de burger niet onderschat.Het woningaanbod reageert onvoldoende op veranderin-gen In de vraag. VIer elementen vragen om extra aan-dacht: verruiming, kwaliteit, differentlatle en flexibillteit.Verruiming van het aanbod Is nodig om de woningtekor-ten In te lopen en de doorstroming op de woningmarktop gang te brengen. Een ruimer aanbod is echter niet het-zelfde als meer woningbouw op uitleglocaties. Om rede-nen van duurzaamheid, behoud van landschappen enmobllitelt is het juist wenselljk om een substantieel deelvan de nieuwbouw in het bestaand stedelijk gebied terealiseren. Locatiesubsidies kunnen dan niet wordengemist. Kwaliteit is gewenst om ervoor te zorgen dat dewoningvoorraad ook over dertig jaar nog aan de eisenvan de burgers voldoet. Het kwaliteltsbeleid vraagt omflinke, soms onrendabele, Investeringen van zowel over-heid als wonlngcorporaties.Different!atie Is nodig om burgers voldoende keuzemoge-lijkheden te bieden. In de nieuwbouw maar ook bij deherstructurering van de bestaande woningvoorraad moe-ten de doorstroomperspectieven van mensen meer cen-traal staan. Mensen moeten de mogelijkheid krijgen ombinnen hun elgen stad of wijk te verhuizen. Daarom is hetzaak gaten op de woonladder te dichten. Meer differenti-atie naar eigendomsvorm en opdrachtgever kan wordengerealiseerd door de zogenaamde tussenvormen tussenhuur en koop en het (collectief) particulier opdrachtgever-schap ruim baan te geven.Flexibiliteit is gewenst om beter te kunnen spelen oponzekerheden en toenemende verscheidenheid in dewoningvraag. Zowel qua proces (onbestemd bouwen) alsook qua product zou het woningbouwprogramma flexi-beler moeten worden. Het programma zou ook meer dannu het geval is op de woonvoorkeuren van huishoudensmoeten aansluiten. Zo is er vanuit de markt een maxi-mum aan het in hoge dichtheden bouwen van apparte-menten zonder buitenruimte.Laat de burgerzelf een keuze makenEen eigendomsneutrale woontoeslagDe nadelen van de huidige vraagondersteuning zijn danwel evident (te massief, stuurt mensen in hun beslissingom te huren of kopen, financiele risico's voor de overheid,onevenwichtig samengestelde woningvoorraad), dit wilnog niet zeggen dat er in de toekomst geen vraagonder-steuning meer nodig is. Maatschappelijk is het van grotebetekenis dat ook lagere-inkomensgroepen op een aan-vaardbaar kwaliteitsniveau kunnen wonen. Maar wat iseen aanvaardbaar kwaliteitsniveau? Dit is een zaak van depolitiek. Men kan de vraagondersteuning relateren aaneen minimumstandaard en de ondersteuning het karaktergeven van een vangnet voor alleen de meest kwestbaren.Maar de vraagondersteuning kan ook reiken tot het hui-dige (relatief hoge) kwaliteitsniveau in de sociale huursec-tor. Dit laatste bevelen we aan, omdat dan ook de lagere-inkomensgroepen kunnen meedelen in de groei van dekwaliteit in het wonen. Daarbij zai in de toekomst devraagondersteuning zich moeten richten op die huishou-dens die ook echt ondersteuning nodig hebben: lagere-in-komensgroepen en in bepaalde gevallen middeninkomensen huishoudens met specifieke behoeften. Hierbij moet zomin mogelijk onderscheid worden gemaakt tussen huur-ders en kopers. Wij zien een eigendomsneutrale woontoe-slag aan de horizon, waarvan de hoogte afhankelijk is vandiverse factoren: het inkomen en de huishoudensgrootte,de feitelijke woonuitgaven en (omdat de prijzen regionaalvarieren) ook de regionale woningmarktomstandigheden.Voor de uitwerking van deze woontoeslag zijn verschillen-de varianten denkbaar. Aan een woontoeslag die geheellos staat van de feitelijke woonuitgaven {vouchers ofwoonwaardebonnen te besteden op de woningmarkt,voor elk huishouden met laag inkomen, duur en goed-koop wonenden) kleven nadelen: het aantai gebruikersvan zo'n toeslag neemt bij het huidige kwaliteitsniveauBelangrjjkste aanbevelingen voor de vraagondersteuning? zet de vraagondersteuning niet generiek, maar speclfiek in voor de niet-koopkrachtige vraag;? transformeer de hypotheekrenteaftrek, het elgenwonlngforfait en de huur-toeslag tot een meer eigendomsneutrale vorm van vraagondersteuning;? baseer deze vraagondersteuning op inkomen, woonuitgaven, en huishou-denstype/ grootte en differentieer naar regionale marktomstandigheden;? bouw in samenhang met de eigendomsneutrale woontoeslag de hypo-theekrenteaftrek en het elgenwonlngforfait geleldelljk af. Wend de vrijval-lende middelen in eerste instantie aan om de overdrachtsbelasting stapsge-wljs af te bouwen. Zet de overlge vrijvallende middelen In om de eigen-domsneutrale woontoeslag te financieren, het locatlesubsldlebeleid te Inten-siveren en een gerichte belastingvedaging te bekostigen;? richt voor de afbouw van hypotheekrenteaftrek, elgenwonlngforfait enoverdrachtsbelasting een zorgvuldig en goed doordracht transltietraject In.Werk met geleldelljkheld en tussenstappen.Belangrijkste aanbevelingen voor het huurbeleid? houd vast aan huurprljsregulering (normering jaarlljkse huuraanpassingen enmaximale huurprljs op basis van kwaliteit) voor een deel van de huurmarktom keuze, betaalbaarheld en zekerheid voor huurders met een laag inko-men te kunnen borgen;? organiseer binnen de gereguleerde huursector een betere afstemming tus-sen prijs en kwaliteit van de woning: maak meer differentiatie mogelijk Inhuurprijsniveaus tussen regio's (regionale differentiatie van de maximaletoegestane huurprijs) en binnen regio's (meer aandacht voor de popularlteltvan de woonomgeving); laat verschlllen In energleprestatles en wooncom-fort beter tot ultdrukking komen In de maximaal toegestane huurprljs;? houd In het beleld ook ruimte voor lagere huren ten behoeve van keuzemo-gelljkheden en betaalbaarheld voor lagere-inkomensgroepen;? neem een welvaartsvolgend huurbeleid (gekoppeld aan lonen en ultkerln-gen) als ultgangspunt. Alleen daar waar prijs en kwaliteit verstoord zijn,moeten grotere maar ook kleinere huuraanpassingen mogelijk zijn;? street naar een geleidelljke vergroting van de niet-gereguleerde huursector.sterk toe en het is feitelijk een ongerichte vorm vanvraagondersteuning.Met een meer gerichte vraagondersteuning zullen erfinanciele middelen vrijvallen. Het is mogelijk om metdeze vrijvallende middelen stapsgewijs de overdrachtsbe-lasting af te schaffen. Dit zaI een impuls geven aan dedoorstroming op de woningmarkt.Meer marktprikkels in een gereguleerdehuursectorOm burgers te beschermen tegen sterke woonlastenstij-gingen en de overheidsuitgaven aan vraagondersteuningin toom te houden, blijft huurregulehng ook in de toe-komst nodig. Wel zou de omvang van de gereguleerdesector kleiner kunnen worden door geleldelljk een deelvan deze sector te liberaliseren. Ook is het zaak om bin-19]aGSJ3oo1101aasnen het gereguleerde gebied te zorgen voor meer markt-prikkels. Om dit te bereiken zou het woningwaarderings-stelsel op een aantal punten hervormd moeten worden,Heldere regels en waarborgenHet is zaak om als rijksoverheid op te treden als markt-meester. Het is belangrijk de publieke belangen op dewoningmarkt expliciet te benoemen en deze te borgen viawettelijke kaders, afspraken met belanghebbenden enfinancieie stimulansen. Binnen deze kaders moeten degemeenten, woningcorporaties en marktpartijen zoveelmogelijk ruimte krijgen om de lokale en regionale opga-ven aan te pakken. Daar waar partijen hun verantwoorde-lijkheid onvoldoende nemen zai de overheid moeteningrijpen. Ook op gemeentelijk en regionaal niveau is hetzaak de publieke belangen te borgen. Dit kan door inoverleg met burgers en het maatschappelijke middenveldeen gedegen woonvisie op te stellen. Andere aandachts-punten op lokaal niveau zijn dat gemeenten zich in hetgemeentelijk grondbeleid niet te rijk rekenen en hunbouwplancapaciteit goed bewaken.De woningcorporaties hebben een belangrijke functie opde Nederlandse woningmarkt. Ze hebben een groot deelvan de huursector in handen en kunnen door hun missieen hun vermogen bijdragen aan de stabiliteit van demarkt, aan het tegengaan van risicoselectie en aan hetcreeren van toegangs- en doorstroommogelijkheden. Omdeze voordelen zeker te stellen, is het nodig dat de rijks-overheid heldere regels formuleert. De taken van de cor-poraties zijn breed, wat vraagt om een ruim, maar duide-lijk afgebakend speelveld. Commerciele activiteiten moe-ten zij in eerlijke concurrentie met marktpartijen uitvoeren.Dit vraagt een heldere scheiding tussen maatschappelijkeen commerciele activiteiten. Om te waarborgen dat decorporatiemiddelen op een doelmatige en doeltreffendewijze worden ingezet is een verplichtend arrangement vanmatching aan te bevelen, dat investeringen in de aan-dachtswijken activeert.Het is de hoogste tijd om hetdenkverbod te doorbreken!Onderzoeksinstituut OTB in opdracht van de VROM-raadlaten zien dat een afbouw van de hypotheekrenteaftreken het eigenwoningforfait in een periode van twintig jaarkan plaatsvinden zonder grote schokken op de woning-markt. In de meeste van de getoonde varianten is erhooguit sprake van een minder sterke prijsstijging en nietvan een nominate phjsdaling van de woningen. Debeperkte inkomenseffecten zijn door een gerichte inzetvan de eigendomsneutraie woontoeslag en een belasting-verlaging te ondervangen.Tot slotledereen is het er over eens dat 'goed en betaalbaarwonen' een beter functionerende woningmarkt vraagt.Inmiddels is er bij maatschappelijke organisaties enbelanghebbenden in de sector een behoorlijke mate vanconsensus ontstaan. Men is het er over eens dat een beterfunctionerende woningmarkt alleen mogelijk is, wanneerhet woonbeleid integraal en structureel hervormd wordt.Men roept de regering op om in actie te komen.In het advies van de VROM-raad wordt de hoofdhchtinggeschetst waarin de opiossingen gezocht moeten worden.Nader onderzoek en uitwerkingen zijn gewenst. Het rijkzou de huidige maatschappelijke consensus moetenbenutten en serieus werk moeten maken van de hervor-ming van de woningmarkt. Nu kunnen de voorbereidin-gen gestart worden, zodat een volgend kabinet meteenkan doorpakken. Het is de hoogste tijd om het denkver-bod te doorbreken!Dit artikel is gebaseerd op het recente advies van de VROM-raadTijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarl