DniTOvSamen ruimte makenTIjDSCHRIFT VOOR DE augustus 2008 nummer 4VOLKSHUISVESTIN&C^B^r^ipSrt als vertrek^lljt FF^feninmnarktit IIl^up'^r^-'^^o u {je ^1^...brengt in uw projecteny^^ beleid tot^'^^^HHnpir^'^^HI^,^Beleidsplannen omzetten in een project?Heeft uw project versterking nodig?ffv l.^J^& Projecten managen is een vak apart. 71r Capae biedt gedreven projectleiders en1 / 1W projectondersteuners met gevoel voorUA1 menselljke verhoudingen.tm^^ X U wilt graag meer informatie?W '^^k ?Bel of mail ons, wij staan voor u klaar.Vllf^i " 070-3319098 of 030-2900060%^tk WML info@capae.nl^^k 1rn1bj^smi Uwpartneriin projecten^R^HH^^ksTIlMG -*- RUIMTELIJKE ORDENING + AANPAK WOONFRAUE)E + BURGERPARTICIPATIE ++ LEg^^^^I^SX^ATS +WMO + VITALE C^^^^^BEDRIJVENTERREINBNf + SOCIALE KWALITEITf^__.Tijdschrift voor de Volkshuisvesting14e jaargang, augustus 2008, nummer4Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volksliuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolksliuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaar.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederlands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(Nirov) en onderzoekschool Nethur.Redactie-adresNirov, Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: kokshoorn@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagwww.nirov.nlHoofdredacteur Vincent SmitEindredactie Eduard Herkes {herkes@nirov.nl)Redactie Wim van Assenbergh, Marja Elsinga,Inge Drontmann, Jan Kammeyer, Hans Mersmann,Keimpe Reitsma, Henrietta RomboutsRedactie Onderzoeksdossiers Gideon Bolt,Andre Buys, Marja Elsinga (voorzitter), Kees vander Flier, Jan van WeesepSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagt 70 per jaar en voor studenten 35. Personenwoonachtig in het buitenland betalen extraadministratiekosten per jaar. Losse nummers zijnvia www.nirov.nl te bestellen voor 20,25, Nirov-leden betalen 13,50. Prijzen zijn exclusief BTW.Opzegging schriftelijk tot uiterlijk 1 decembervan het lopende abonnementsjaar. Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadministratieNirov, Annemiek Nieuwenhuis, Postbus 30833,2500 GV Den Haag, tel. 070 - 302 8418,nieuwenhuis@nirov.nlUitgeverNirovAdvertentiesNirov, Martin de Heer, tel. 070 - 302 8449Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukwerkproductiePlatform P, Rotterdam7 RedactioneelWelvaart voor wleKeimpe Reitsma8 Effect regulering en subsidies op huurwoningmarktHuron van woningen worden op een aantal manieren laag gehoudenGerbert Romijn en Paul BesselingEen onthullende inkijk in footloose woningmarktPauius Jansen, SPHet paard achter de wagen spannenPeter Boelhouwer, TU-Delft17 Opmaat naar een nieuw/e woontoeslagMeer woningen, meer keuzevrijheid en betere doorstromingMaarten Vos22 Wet maatschappelijke ondersteuning vraagt meer ondernemerschapOndernemerschap is iets anders dan: 'Afblijven, dit is mijn terrein!Marc van Rosmalen, Hedwig Kauffman en Theo Welten27 ColumnTerug naar gemeentelijke woningcorporatieRemco Deelstra28 Zin en onzin van woningmarktonderzoek'We onderzoeken geen dingen die we al weten'Eric Harms33 Vijfjaar innoveren in beeldBij wonen en zorg staat klant steeds vaker aan het stuurDanielle Harkes3 9 VolkshuisdichtersBodaanstraat, HardegarijpDries Postma40 Investeringscapaciteit corporaties onder de loepSpraakverwarring en onduidelijke afspraken rond KrachtwijkenErwin Daalhuisen en Erik Volkers13]0)s3(Foto omslag: Ad Nuis / HH)ISSN 1382-4112? Nirov46 Keuze tussen huren en kopenCorporaties hebben hogere verwachtingen van Te Woon dan bewonersSake Zijistra en Vincent Gruis51 Aanzienlijke etnische verschillen in eigenwoningbezitMarokkaan is maar zelden huiseigenaarClara H. Mulder en Jenny van den Broek58 SignalementWeer meer beweging in Amsterdamse markt; Via meten een organisa-tie beter laten functioneren60 Network Bouw en Wonen62 Agenda Bouwen en WonenTuinen van Hernesse, MiddelharnisInspirerende en duurzame leefomgevingen bedenken en ontwikkelen, dat is de passie van AM. Wij betrekkeneen open planproces om de soms verborgen kracht van locaties - zowel in de stedelijke onngeving als indit creatief, professioneel, eigenzinnig en vol bezieling. Zoals in Middelharnis, waar AM is geselecteerd voor'omgekeerde integratie' op het terrein van zorginstelling Hernesseroord. Het plan voorziet in vernieuwing vanpelijk wonen met zorg en versterking van natuurlijke waarden van het park. AM zorgt hiermee voor kwaliteit1 j ...i.^LA.1 JUliii..actief alle belangen en belanghebbenden inhet landelijk gebied - te benutten. Wij doende ontwikkeling van een woongebied metzorgvoorzieningen, integratie van landschap-van ruimte en van kwaliteit van leven.KWH groeit!KWH staat voor Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector.KWH begeleidt en inspireert woningcorporaties bij het werkenaan kwaliteit. De vereniging KWH is het kwaliteitscentrum van,voor en door corporaties en heeft meer dan 200 leden. KWHbrengt voor woningcorporaties de waardering van hun kianten enbeianghouders in beeld.TVanwege de sterk groeiende vraag naaronze producten zoeken wij een gedrevenConsultantmet onderzoeks- en adviesvaardighedenFunctieIn deze functie ben je actief in het benaderen van nieuwe kianten en het onderhouden van contactenmet bestaande kianten. Je speelt een belangrijke rol in de uitvoering van audits voor het KWH-Maatschappijlabel, het KWH-Participatielabel en de KWH-Visitatiemethode. Je levert een procesmatigeen inhoudelijke bijdrage aan de nieuwe producten en diensten van KWH zoals het KWH-GoedBestuurlabel en KWH-Bedrijfsvoeringlabel. Je begeleidt woningcorporaties bij het werken aan kwaliteit.ProfielWij verwachten veel van onze nieuwe collega. Je hebt een afgeronde academische opieiding enaantoonbare kennis van en/of ervaring in de corporatiesector en haarmaatschappelijke omgeving.Je hebt hart voor en verstand van de maatschappelijke prestaties van woningcorporaties en jebent op de hoogte van de ontwikkelingen in de sector. Je bent een krachtige persoonlijkheid enje kunt op directieniveau bij corporaties contacten leggen en onderhouden. Jij bent voor hen danook een gelijkwaardige gesprekspartner. Je uitstekende sociale, communicatieve, onderzoeks- enadviesvaardigheden komen hierbij van pas. Verder ben je analytisch sterk, goed in staat complexeonderzoeksprocessen vorm te geven en rapporten te schrijven.ArbeidsvoorwaardenDe juiste collega kan rekenen op een passend salaris conform de CAO woondiensten, een 36-urigeworkweek en goede secundaire arbeidsvoorwaarden.Geinteresseerd?Voor meer informatie over de functie kun je contact opnemen met Sjoerd Hooftman (manager teamKlantA/isitatie] via telefoonnummerOlO 282 70 88. Wil je reageren, stuurdan een brief en CVnaarKWH,t.a.v. Sjoerd Hooftman, Postbus 4000, 3006 AA Rotterdam of per e-mail naar kwh@kwh.nl.Meer informatie over KWH vind je op www.kwh.nl.iiiiia..uidiLi^&t^>^REDACTIONEELWelvaart voor wie?Politiek mag het onderwerp van huren enhypotheekrenteaftrek tot een non-issue zijn verklaard, hetweerhoudt belangrijke adviesorganen van de regeringniet zich er mee bezig te houden. Nu was het de beurtaan het CPB, dat een rapport over regulering en subsidie-ring in de huursector opstelde. Het rapport is zeer kritischover het huidige huurbeleid - over elk huurbeleid trou-wens. Het moet vanuit het kabinet welhaast als een pro-vocatie worden ervaren. Hoe het ook zij, het CPB-rapportlevert mooi vuurwerk op. Ook in dit Tijdschrift wordt dehandschoen opgenomen en vanuit verschillende hoek ge-reageerd op de stellingen en stellingname van het CPB.Voorop gesteld, het gaat om een knap rapport. Maardat gezegd hebbende: het is opvallend a-historisch.Omdat het niet in de rede ligt het CPB te betichten vandomheid, moet dit vs/illens en wetens zijn gedaan. Devraag is waarom. Had dat wellicht nuances opgeleverddie men Never niet ziet?Een vraag die men zich had kunnen stellen, is weikegevolgen het huurbeleid in de afgelopen decennia heeftbewerkstelligd. We leven in een tijd van ex-ante-evalua-ties, maar er is helemaal niets mis met een goede ex-postevaluatie. In zo'n evaluatie zou men zich niet heb-ben moeten beperken tot onderwerpen als de hoogtevan de huren en het maatschappelijk nut van een recht-vaardige inkomensverdeling. Onlosmakeiijk ermee ver-bonden is het beleid met betrekking tot het eigendomvan de socialehuurwoningen. Het zou interessantgeweest zijn om in het licht van deze studie het maat-schappelijke rendement van de combinatie huurbeleiden corporatiebezit eens tegen het licht te houden. Hetmoet toch ook het CPB opvallen dat het corporatiever-mogen een spin-off is van in het verleden gevoerdbeleid en dat dat vermogen nu ingezet kan worden voornieuwe investeringen. In het door het CPB gehanteerdemodel zijn de vermogenswinsten niet traceerbaar, maarhet is geen boude veronderstelling dat het de welvaartvan sommigen heeft verhoogd, maar van anderen sterkverlaagd. Wie maar even doordenkt ziet trouwens dat inhet denkmodel van het CPB geen corporatiesector past.En ook voor een rechtvaardig woonuitgavenbeleid isgeen plaats, behalve de rechtvaardiging die de marktbiedt. Er is slechts plaats voor een algemeen inkomens-beleid - en je moet vrezen dat het gehanteerde modelimpliceert dat iedere vorm van inkomensbeleid ooknegatieve weivaartseffecten heeft!Hoe moeilijk het is om een rechtvaardig huurbeleid tevoeren blijkt uit een andere bijdrage in dit nummer vanhet Tijdschrift. In het artikel Huren op maat wordt eenophanden experiment besproken waarmee een aantalcorporaties tracht het ultieme evenwicht te vinden tus-sen huur, woningkwaliteit en inkomen. Uit het artikelkomt naar voren dat een simpele route naar zo'n even-wicht niet bestaat en dat het een kwestie van afwegingis van verschillende voor- en nadelen. Maar ook al wordtde steen der wijzen niet gevonden, het experiment kaneen goede bijdrage leveren aan het verscherpen van hetinzicht in de samenhangen in de woningmarkt. De initi-atiefnemers denken al aan een integratie van hunsysteem met de huurtoeslag. En misschien ligt dan destap naar een eigendomsneutrale woonlastenondersteu-ning - zoals de VROM-raad die voor ogen heeft - ookin het verschiet.Zoals gezegd is er in het CPB-model geen plaats voorcorporaties; maar zonder corporaties geen vermogens-overmaat en zonder vermogensovermaat geen discussieover de inzet van de vermogensovermaat. Het zou nogsaai worden in onze wereld. Maar om een goede discus-sie te voeren over de vermogensovermaat is het nood-zakelijk dat men dezelfde taal spreekt. In het afgelopenjaar is gebleken dat de corporaties en de minister vanWWI regelmatig langs elkaar heen praatten. In een bij-drage in dit nummer wordt dat nader uit de doekengedaan en verhelderd hoe de discussie op een goedemanier gevoerd kan worden.Ach, je zou bijna vergeten dat we ook nog een koopsec-tor hebben. En die sector breidt zich ten opzichte van dehuursector langzaam maar zeker uit. Een paar jaar gele-den publiceerde het CPB een analyse van beleidsinstru-menten in deze sector. Alhoewel die studie meer nuan-ces kende, was de teneur hetzelfde: beleid - in dit gevalmet name de hypotheekrente-aftrek - brengt welvaarts-verliezen met zich mee. Het CPB werkt nu aan een inte-grale studie van koop- en huursector, Omdat de markthet paradigma vormt, zou men er wel eens in kunnenslagen een coherent voorstel voor de hervorming van dewoningmarkt te maken. Maar daarin zai geen plaats zijnvoor een evenwichtige woonlastenverdeling. En daargaat het nu net om.Keimpe Reitsma171as3ssaANDEREWONINGMARKTWWW.ANDEREWONINGMARKT.NUNirov verbreedt woningmarktdiscussie met campagne 'anderewoningmarkt.nu'Het Nirov lanceerde in mei de campagne "anderewoningmarkt.nu". Het kabinet heeft het fundamentele debat over de disfunctionerende woning-markt in de ijskast gezet door in liet regeerakkoord het gesprek over hypotheekrente-aftrek en huurbeleid taboe te verklaren. Nirov-voorzitter HenriLenferink vindt dit onverantw^oord. 'Voor starters is een eerste koophuis steeds vaker onbetaalbaar, de doorstroming in de huursector stagneert entussen huurhuis en koophuis gaapt een gat. Wij menen dat we een dee! van de problemen op de woningmarkt nu al kunnen aanpakken, zonderdirect aan hypotheekrente-aftrek of het huurstelsel te tornen. Er is dus geen enkel excuus om nog langer te wachten', aldus Lenferink.Het Nirov vroeg de Tweede-Kamerfracties weike begaanbare opiossingen zij nog zien voor de vastgelopen woningmarkt. Op de websitewww.anderwoningmarkt.nu leest u hun ideeen en kunt u daar op reageren. In de campagne worden na de politiek ook markt, corporaties, maat-schappelijk middenveld en consumenten bij het debat betrokken. Daartoe organiseert het Nirov het komende najaar nog verschillende debatten enbijeenkomsten.Regulering en subsidiesverlagen huren, maarontwrichten huurwoningmarkto>Om een fatsoenlijke woning voor iedereen betaalbaar te houden, worden de huren en het aan-bod van huurwoningen in Nederland sterk gereguleerd. Dit verlaagt de woonlasten van huur-ders jaarlijks met in totaal 12,5 miljard euro. Bovendien kunnen huurders met lage inkomenssubsidie krijgen in de vorm van een huurtoeslag; dat kost de Nederlandse overheid nog eens2 miljard euro. Het Centraal Planbureau heeft de gevolgen hiervan voor de hoogte van dehuren en voor de vraag naar en het aanbod van huurwoningen onderzocht.Gerbert Romijn en Paul BesselingCentraal PlanbureauRecent CPB-onderzoek laat zien datregulering en subsidies de huren met gemiddeld bijna50% verlagen. Hieraan hangt een jaarlijks prijskaartje van14,5 miljard euro, evenveel als de fiscale subsidies voorkoopwoningen. Slechts 6,75 miljard euro hiervan komtterecht bij de doelgroep: huurders met lage inkomens. Derest gaat naar huurders met midden- of hoge inkomens.Dat is een belangrijke oorzaak van de huidige problemenwaar de woningmarkt mee kampt: goedkope woningendie bewoond worden door mensen met een hoog inko-men, mensen met een laag inkomen die geen betaalbarewoning kunnen vinden en starters die jarenlang op eenwoning moeten wachten. Mede hierdoor overtreffen demaatschappelijke kosten van de regulering en de subsidie-ring van de huurwoningmarkt de maatschappelijke batenmet ongeveer duizend euro per huurwoning per jaarDe huren van woningen worden in Nederland op eenaantal manieren laag gehouden. In de eerste plaats ver-..,s^^L^^^^.v..ilk:^??^^....strekt de overheid huurtoeslag aan huurders met eenlaag inkomen. Belangrijker is echter dat de huren aaneen maximum zijn gebonden. In veel gevallen is dit veellager dan de vrije-markthuur. Woningcorporaties verhu-ren bovendien nog onder dit maximum. De overheiddoet dit cm goede woningen ook voor huishoudens meteen laag inkomen betaalbaar te houden. Voor dezegroep worden de huren met gemiddeld 56% verlaagd.Dit kost de overheid 6,75 miljard euro per jaar. Ookhuurders met midden- en hoge inkomens profiterenmee. Voor hen verlaagt het beleid de huren met gemid-deld 43%, waarmee een jaarlijks bedrag van 7,75 miljardeuro is gemoeid.De huurvedaging stimuleert de vraag naar vi/oningdien-sten. Tegelijkertijd wordt het hierdoor voor commercieleverhuurders erg onaantrekkelijk om huurwoningen aante bieden. Zij zullen immers geen genoegen nemen methuren die vaak ver onder de marktw^aarde liggen en hungeen kostendekkend rendement bieden.Woningcorporaties zijn wel bereid om woningen te ver-huren bij dergelijke, lage huren.PrikkelDesondanks is de vraag bij deze lage huren substantieelgroter dan het aanbod. Dit maakt een systeem vanwoningtoew/ijzing noodzakelijk. Daardoor wonen veelhuishoudens niet zoals ze eigenlijk zouden willen wonen.Wie een goedkope woning heeft weten te bemachtigen,heeft een duidelijke prikkel om daar te blijven wonen,ook als het inkomen toeneemt. Bij verhuizing komenhuurders met midden- of hoge inkomens immers nietmeer in aanmerking voor een goedkope woning, maarzijn ze aangewezen op veel duurdere huurwoningen, danwel op koopwoningen. Mensen gaan daardoor 'scheefwonen': te goedkoop en te klein, gezien het inkomen ende eigen voorkeuren. De lage huur werkt zo als een ver-huisbelasting voor huishoudens met een midden- ofhoog inkomen, wat hun woonkeuze beperkt. Zij lijdendaardoor schade die hun voordeel van een lage huur uit-holt. Het belemmert bovendien de doorstroming enbeperkt de beschikbaarheid van betaalbare woningenvoor de huishoudens met een laag inkomen.Het huidige huurstelsel kent zo winnaars en verliezers. De'insiders', d.w.z. de bewoners van een goedkope huurwo-ning, hebben veel voordeel van de vedaagde huren, of zijdaar nu gezien hun inkomen voor in aanmerking komenof niet. De grote verliezers zijn de 'outsiders', d.w.z. demensen met een laag inkomen die jarenlang moetenwachten tot er een betaalbare woning vrijkomt.De huurvedaging kost een verhuurder gemiddeld 3.300euro per huurder per jaar aan gederfde inkomsten. Hetrijk is bovendien jaarlijks gemiddeld 600 euro per huurderkwijt aan huurtoeslag. Het voordeel dat huurders hiervanondervinden, wordt gedempt doordat het huidige huur-De maatschappelijke kosten van de regulering en de subsidiering van de huurwoningmarktovertreffen de maatschappelijke baten met ongeveer duizend euro per huurwoning per jaarheeft het CPB berekend. (Foto Rob Huibers / HH)stelsel de woonkeuze verstoort en beperkt. Het stelt huishoudens met een laaginkomen in staat om in een betrekkelijk grote woning te wonen - als zij die tenmin-ste kunnen bemachtigen - maar bindt huishoudens met een midden- of hoog inko-men aan een, gezien hun inkomen, betrekkelijk kleine woning. Door de nadelendie met deze verstoringen samenhangen, ervaart de gemiddelde huurder slechtseen voordeel van de huurvedaging van een kleine 3.000 euro. De maatschappelijkekosten overstijgen de maatschappelijk baten daarmee met gemiddeld ongeveerduizend euro per huurwoning per jaar.Vrije-marktwerking kan een opiossing zijn voor de problemen op de huurwoning-markt. Woningtoewijzing is dan niet langer nodig, waardoor wachtlijsten en beper-king van de woonkeuze tot het vededen behoren. Daardoor kan iedereen wonenzoals hij wil - gegeven zijn financiele mogelijkheden - en scheefwonen of eengebrekkige doorstroming zijn niet langer aan de orde. Huurders met een midden-of hoog inkomen zullen kiezen voor een woning die groter is en/of op een beterelocatie staat. Huurders met een laag inkomen gaan wat kleiner wonen. De hogerehuren maken het aantrekkelijk voor commerciele verhuurders om woningen te ver-huren, waardoor de kwaliteit van huurwoningen op termijn met 10-15% toe-neemt.KoopkrachtverliesDeze voordelen kunnen we echter niet 'gratis' bereiken. Als gevolg van vrije-markt-werking zai de prijs van wonen naar verwachting ongeveer verdubbelen. In dichtbe-volkte gebieden zoals Amsterdam zaI dat meer zijn, terwiji in landelijke gebieden degevolgen voor de huren veel beperkter blijven. Zonder nadere maatregelen gaat ditgepaard met aanzienlijk koopkrachtverlies van huurders, wat vooral bij huurders meteen laag inkomen hard kan aankomen. Om de solidariteit te herstellen, zijn anderevormen van inkomensondersteuning nodig. In het bijzonder moet worden gezochtnaar een zodanige omzetting van het stelsel dat de extra huurinkomsten beschikbaarkomen voor het behoud van koopkracht van huurders. Alleen onder die conditie leidthervorming van het huurstelsel tot een welvaartsverbetering voor consumenten. Persaldo kan een beter werkende woningmarkt dan een welvaartswinst van circa 2,5miljard euro per jaar opieveren.De twee studies waarin het CPB kosten en baten in beeld heeft gebracht van regule-ring en subsidiehng van zowel de koopwoning- als huurwoningmarkt, krijgt een ver-volg in een overkoepelende studie, waarin we zullen bekijken weike hervormingen erin beide markten mogelijk zijn en verschillende scenario's onderzoeken, inclusief alter-natieve vormen van inkomensondersteuning.(CPB Document 765, 'Economische effecten van regulering en subsidiering van dehuurwoningmaris9e>181De huurkorting van Huur op Maat is gebaseerd op driefundamentele uitgangspunten:1 een landelijke vastgestelde acceptabele huurquote;2 regionaal vastgestelde referentiewoningen die de normstellen voor woonkwaliteit;3 een reele (marktgerelateerde) huur.De huurkorting voor een individuele huurder wordt vastge-steld door het verschil te nemen tussen de reele huur vaneen referentiewoning en de acceptabele huurprijs die hoortbij zijn inkomen. De huurtoeslag blijft gewoon van toepas-sing bij Huur op Maat. Deze wordt berekend op basis vande gekorte huurprijs. De korting wordt jaarlijks aangepastaan het actuele huishoudinkomen. Met de hiervoorgenoemde normen voor huurquote en kwaliteit wordt debasis gelegd voor een kortingstabel. De betere woningendan de referentiewoning zullen duurder zijn, de minderewoningen goedkoper Woningzoekenden kiezen zelf of zemeer of minder willen verwonen.Rekenvoorbeeld A illustreert de basis van Huur op Maat bijde referentiewoning, op basis van een gezin met een mid-deninkomen. Met de huurkorting wordt de acceptabelehuurquote gerealiseerd. Voorbeeld B illustreert Huur opMaat voor een gezin met een lager inkomen, die voorhuurtoeslag in aanmerking komt. De acceptabele huurquo-te wordt in dit geval gerealiseerd in twee stappen: de refe-rentiewoning wordt met Huur op Maat gekort tot deaftoppingsgrens, de huurtoeslag zorgt voor de rest. Vooralle huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerkingkomen, wordt dezelfde Huur op Maat korting toegepast.In figuur 1 is dit geillustreerd.Rekenvoorbeeld gezin A met middeninkomen(Meerpersoonshuishouden onder 65 jaar).Huishoudinkomen: 35000 Acceptabele huurquote: 22,2%Huurlast volgens acceptabele huurquote: 646 Reele huur van referentiewoning: 765 Huur op Maat korting 121 -/- (ofwel 15,5%)Huur op Maat (= huudast volgens acceptabelehuurquote): 646 Rekenvoorbeeld gezin B, met huurtoeslagMeerpersoonshuishouden onder 65 jaarHuishoudinkomen: 20500 Acceptabele huurquote: 16,4%Woonlast volgens acceptabele quote 283 Reele huur van referentiewoning: 765 Huur op Maat korting 239 -/-(ofwel 31,2%)Huur op Maat (= aftoppingsgrens): 526 Huurtoeslag 243 -/-Huurlast volgens acceptabele quote 283 900800700600500400300200100gezjn Ahuurkorting^ ^i ^y^ ;huurtoeslag 1 i , ; Reele huur 1^: ^ ; Huurlast [10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000huishoudeninkomen (euro)Figuur 1Werking Huur op Maat in combinatie met huurtoeslag.^Uitgangspunt 1:acceptabele huurquotenCorporaties moeten geen inkomenspolitiek bedrijven. Datis een terecht bezwaar tegen inkomensafhankelijke huren.Om te voorkomen dat de huurder is overgeleverd aan dewillekeur van de individuele corporatiedirecteur hanterenwe een landelijke norm voor het deel dat een huishoudenvan zijn inkomen aan huur kan uitgeven. Om die accepta-bele huurquote vast te stellen, heeft de SEV het Nibud eenadvies laten opstellen en de huurtoeslag geanalyseerd.NibudquoteHet Nibud stelt twee typen gemiddelde bedragen vastvoor de vaste maandelijkse uitgaven: het gemiddeldebedrag dat de betreffende inkomenscategorie eraan uit-geeft en het minimale benodigde bedrag. Het Nibudadviesbedrag is het bedrag dat ligt tussen het gemiddeldeen het minimale bedrag. Om te bepalen wat een huishou-den aan huur zou mogen uitgeven, bepaalt het Nibudeerst de adviesbedragen voor de overige maandelijkse uit-gaven; wat daarna overblijft van het inkomen is beschik-baar voor woonlasten. Deze methode wordt ook gehan-teerd voor de financieringsnormen van de NationaleHypotheekgarantie.HuurtoeslagDe huurtoeslagmethodiek bevat impliciet normen over watbetaalbare huurlasten zijn. Bij woningtoewijzing wordtgewerkt met een passendheidstoets": ontvangers vanhuurtoeslag mogen alleen een woning betrekken tot aande aftoppingsgrens van 491 euro (voor een- en tweeper-soonshuishoudens, prijspeil tot juli 2008) of 526 euro (voormeerpersoonshuishoudens). Hiermee stelt de overheid fei-telijk de norm, namelijk dat de aftoppingsgrens de prijsmag zijn van een redelijke sociale-huurwoning en dat dehuurquote die resteert na ontvangst van huurtoeslag eenacceptabele huurquote is. We passen die ook toe voorgrote gezinnen en senioren, waarvoor in de passendheids-toets afgeweken kan worden. Acceptabele huurquotes (obv huurtoesiag bij aftoppingsgrensRekenvoorbeeld berekening huurquote op basisvan huurtoesiagHuur op aftoppingsgrens (meerpersoons) 526 Huurtoesiag bij Iiuishoudinkomen5 20.500: 245 -/-Huuriast na aftrek huurtoesiag: 281 Huurquote (huuriast als percentage inkomen) 16,4%5EV huurquoteVoor het experiment is een pragmatische keuze gemaakt.De huurquote - die de resultante is van de huurtoesiag bijeen huur op de aftoppingsgrens - is de norm, hier de SEVhuurquote genoemd. Die norm is democratisch gelegiti-meerd en is bovendien goed te operationaliseren. Bij eenandere norm zouden we tegen de werking van de huur-toesiag moeten gaan opboksen. Voor alle huishoudensboven de huurtoeslaggrens zetten we het percentage vast,dat van de huishoudens die net geen huurtoesiag meerkrijgen'. De huurquote zelf neemt dus niet meer toe, waar-door de armoedeval kleiner is dan bij de huurtoesiag. Metdeze norm is een vi/oonlastenbasis gelegd voor de midden-groepen die nu in een beleidsvacuijm zweven. Ze verdie-nen te veel voor een sociale huur, maar vaak te weinigvoor een vrije-sectorhuur Deze groepen krijgen met Huurop Maat dus ook een huurkorting die betaalbaar en goedwonen mogelijk maakt.Mocht het experiment leiden tot nieuw landelijk huurbe-leid, dan zai natuurlijk de politiek de acceptabele vi^oonlas-ten moeten normeren, want inkomenspolitiek is het pri-maat van de overheid.Uitgangspunt 2:referentiewoningen met kwaliteitDe referentiewoningen stellen de norm voor de woonkwa-liteit die huurders tegen de acceptabele huurquote moetenkunnen huren en daarmee ook het bereikbare deel voor dedoelgroep. Betere woningen worden duurder, minderewoningen goedkoper.Een woning van redelijke kwaliteit ziet er in Amsterdamanders uit dan in AAeppel. Als je in Amsterdam wilt wonenmet een gezin, moet je genoegen nemen met minderwoonoppervlakte en tuin dan in gebieden met een ont-spannen woningmarkt. Daarom worden de referentiewo-ningen regionaal vastgesteld. Het bepalen van referentie-woningen gebeurt in het experiment door de deelnemendecorporaties in overleg. Bij een definitieve invoering van eenbeleid met inkomensafhankelijke huurkortingen, zou hetvaststellen in dezelfde setting kunnen gebeuren als dewoonruimteverdelingsafspraken, zodat ook deze norm nieteen kwestie wordt van de willekeur van een corporatiedi-recteurVanuit de basisgedachte van Huur op Maat dat een rede-27,0% 22,0%17,0%12,0%verzamelinkomen Nibudadvies tiuurquote SEV huurquote huishoudensboven huurtoesiagHuurquote met huurtoesiagFiguur 2Huurquotes op basis van huurtoesiag, daarvan afgeleide SEV-huurquote voor inkomens bovenhuurtoesiag. De Nibudadviesquote dient als toets. Bron: Woonbron, bewerking SEVHuishouden Huurquote t.o.v. huishoud (verzamel-)inkomenEenpersoons < 65 jr 28%Eenpersoons > 65 jr 31 %7Tweepersoons < 65 jr 21%Tweepersoons >65 jr 23%Meerpersoons Woning HuishoudinkomenmReele huur wws-punt < 27.600 27.600 / 30.000 / 35.000 / 40.000/42.500 en meer 30.000 35.000 40.00042.500765 175 32% 32%-27% 27%-17% 17%-6% 6%-0% 0%750 172 32% 32%-27% 27%-17% 17%-6% 6%-0% 0%700 161 31% 31%-26% 26%-15% 15%-5% 5%-0% 0%650 150 26% 26%-21% 21%-11% 11%-1% 1%-0% 0%600 139 22% 22%-17% 17%-7% 7%-0% 0% 0%550 128 18% 18%-13% 13%-3% 3%-0% 0% 0%500 117 14% 14%-9% 9%-0% 0% 0% 0%450 106 9% 9%-4% 4%-0% 0% 0% 0%400 95 5% 5%-0% 0% 0% 0% 0%350 84 1% 1%-0% 0% 0% 0% 0%300 72 0% 0% 0% 0% 0% 0%250 60 0% 0% 0% 0% 0% 0%200 48 0% 0% 0% 0% 0% 0%0 0 0% 0% 0% 0% 0% 0%Aantal mutaties in 2004 en 2005 1654 83 58 22 31label 1Voorbeeld kortingstabelHuur op Maat voorAmersfoort (Portaal enDe Alliantie). Zij passeneen glijdende schaal toetussen de aangegevencategorieen, cm armoe-devallen bij de overgan-gen te voorkomen.[20]3punt'. Het uitgangspunt van de gebruikskostenbenaderingis dat de bewoner met zijn huurprijs hetzelfde financieleresultaat heeft als een koper van dezelfde woning. Daarbijis ook de toekomstige vermogensvorming door de waarde-stijging van de woning meegerekend. Bij een aangenomenkoopprijsstijging van een half procent boven inflatie, zoude huurprijs van woningen met een waarde tussen de100.000 en 200.000 euro uitkomen op ongeveer vier pro-cent op jaarbasis van de WOZ-waarde. Omdat een indivi-duele WOZ-taxatie nogal kan afwijken en in sommige seg-menten afwijkt van wat de lokale markt aan huurprijzen tezien geeft, kunnen de deelnemende corporaties hiervanafwijken, onder het motto "pas toe of leg uit". De huurwordt altijd afgetopt op maximaal redelijk^".Met bovengenoemde drie uitgangspunten is de basisgelegd voor de kortingstabel. De vraag is nu hoeveelkorting de woningen met een hogere of lagere kwaliteitkrijgen.Bij de start van de ontwikkeling van dit experiment was hetidee om met vouchers te gaan werken: een vast bedragaan huurkorting per huishouden. De term woonwaarde-bon werd bedacht: "Uw korting bedraagt 100 euro, onge-acht de woning die u uitzoekt". Dat bleek al snel geenwenselijk en geen haalbaar uitgangspunt. De armlastigehuurderzou een erg sterke prikkel krijgen om goedkoop tegaan wonen, omdat dat relatief veel geld opievert. Kiezenvoor meer kwaliteit is erg kostbaar. Het systeem zou ookonbetaalbaar worden voor de verhuurder, omdat er gemid-deld veel meer korting gegeven zou moeten worden, danmet de oude huurprijzen.Daarna viel de keuze op een vaste, procentuele korting.Nog steeds eenvoudig en aansprekend en te communice-ren als een woonwaardebon. "Uw korting bedraagt 25procent, ongeacht de woning die u uitzoekt". Dit modelgeeft huurders een ideale prijs-kwaliteitsphkkel, omdatongeacht het inkomen geldt: 10 procent meer kwaliteit,betekent 10 procent hogere huur. Helaas bleek ook dit tekostbaar. Om de relatief dure referentiewoningen bereik-baar te maken, is een fikse korting nodig (rond de 30%),veel hoger dan gemiddeld wordt gegeven bij het gewonehuurbeleid.Daarmee ontstond de noodzaak om het basisidee van eenvaste huurkorting per huishouden te verlaten. Naarmate dehuur van de woning lager is, wordt de korting nu afge-bouwd. "Uw korting is maximaal 32%, afhankelijk van dewoning". Bij het opstellen van deze inkomen- en huuraf-hankelijke kortingstabellen is nog steeds het startpunt datde korting bij de referentiewoning voldoende is om dezetegen de acceptabele huurquote betaalbaar te maken.Vervolgens zijn de woningen met een lagere huurprijs vaneen geleidelijk afnemende korting voorzien. Zie een uitge-werkt voorbeeld in tabel 1. De verhouding tussen prijs enkwaliteit is door de met de huurprijs afnemende kortingenvlakker geworden, maar wel veel consistenter dan bij hethuidige huurbeleid. De huursom voor de corporatie is, con-form de kaders voor het experiment, ongeveer gelijk aandie bij het vigerende, traditionele huurbeleid.Corporaties die pas onlangs zijn gestart met de uitwerkingvan Huur op Maat, kunnen inmiddels gebruik maken vanhet vervallen van de passendheidstoets per 1 januari 2009.Dat leidt wellicht tot tabellen waar de prijs meer in verhou-ding staat tot de kwaliteit.Gestelde doelenHoewel er op onderdelen water bij de wijn is gedaan, con-stateren we dat we met Huur op Maat onze doelen kun-nen realiseren, voor zover nu vast te stellen.A/leer keuzevrijheid voor alle inkomensgroepen..A^.^. ^.tt^^?i^il6MM^&^illk,.. >.~t. .ui^t. t Ja^&&^BijJi^ .. Mof.^f,iMet Huur op Maat is het stellen van inkomenseisen bijwoningtoewijzing overbodig, waardoor in principe ieder-een op alle Huur op AAaat woningen kan reageren. Doorgerichtere inzet van de kortingen valt er meer te kiezen.Rechtvaardige verdeling van woonlastenDe gekozen uitgangspunten garanderen betaalbaarheid enhuurprijs naar draagkracht. Duurdere woningen, met hurendie zonder Huur op Maat boven de aftoppingsgrens lagen,worden betaalbaar gemaakt. Wie meer verdient, betaaitook een meer reele huurprijs.fen goede verhouding tussen prijs en kwaliteitDe verhouding tussen prijs en kwaliteit wordt met Huurop Maat door de vormgeving consequent voor allewoningen. Voor iemand met een gegeven inkomen zijnbetere woningen duurder, en omgekeerd.A/leer doelmatige inzet van middelenHuurkortingen komen alleen terecht bij mensen die hetnodig hebben. De doelmatigheid kan nog wat vergrootworden: door het loslaten van de passendheidstoets kande prijs-kwaliteit verhouding verder wordt aangescherpt.Nieuwbouw met duurzame kwaliteit realiserenCezien de relatief korte experimentperiode en lange ont-wikkeltijd van nieuwe woningen zai niet direct zichtbaarworden of Huur op Maat kwalitatief betere woningenopievert, Wei staat vast dat de huurinkomsten toenemenals mensen meer gaan verdienen.Meer doorstroming I verkleining kloof tussen huur enkoopIn het normale huurbeleid worden huurders die meergaan verdienen met een kunstmatige kloof geconfron-teerd tussen hun relatief iage sociale-huurprijs en de prij-zen van, vrije-sectorwoningen en koopwoningen. Doorde huurharmonisatie geldt dat bovendien ook voor soci-ale-huurwoningen. Dat belemmert de doorstroming.Huur op Maat zorgt er voor dat die kunstmatige kloofwordt gedicht, wat de doorstroming zaI bevorderen.Meer gemengde buurtenHet lijkt tegenstrijdig: meer doorstroming en toch meergemengde buurten. Toch verwachten we wel dat het zowerkt. In voormalig eenzijdig dure buurten kunnen nuook mensen met lagere inkomens instromen. Dat zaI inieder geval meer menging opieveren.RICO gaat Huur op Maat monitoren en evalueren. Overeen kleine drie jaar weten we hoe Huur op Maat uitpakten wat de huurders en andere belanghebbenden ervanvinden. Voor de toekomst dromen en denken we alvastverder: het samensmelten van huurtoeslag en huurkor-ting tot een gecombineerde huurtoeslag en op termijneen woontoeslag voor huur en koop, in regelvrije zones.Wat de SEV betreft blijft het niet bij een droom.Noten1 Romijn en Besseling, Economische effeden van regulering ensubsidiering van de huurwoningmarkt, CPB november 20082 Tijd voor keuzes, VROM-raad, oktober 20073 De grafiek illustreert dat in de huurtoeslag een sterkearmoedeval is ingebouwd: stijgt het inkomen net boven deinkomensgrens van de huurtoeslag, dan vervalt voor eengezin ineens 87 euro huurtoeslag per maand.4 In februari 2008 heeft minister Vogelaar te kennen gegevendat de belastingdienst om organisatorische redenen niet meertoetst of de passendheidsnorm wordt toegepast. De ministerheeft corporaties verzocht de norm wel te blijven toepassen,5 Onder huishoudinkomen verstaan we het totaal van alle doorde fiscus vastgestelde verzamelinkomens van huurder, mede-huurders en medebewoners vanaf 23 jaar6 In de grafiek valt op dat mensen die net geen huurtoeslag krij-gen, een relatief hoge huurquote hebben. Dit komt, doordatde huurtoeslag vrij abrupt wordt afgebouwd: ga je met jeinkomen net over de grens van ruim 27000 euro, dan vervaltzo'n 80 euro aan huurtoeslag. Dit leidt tot een relatief hogeSEV-huurquote. Dit wordt gecompenseerd door kwalitatiefzeer goede referentiewoningen die tegen deze huurquotebetaalbaar zijn. Woningen met een gemiddelde kwaliteit leve-ren beduidend lagere huurquotes op.7 Opvallend zijn de hoge huurquoten voor alleenstaanden, metname senioren, die volgen uit de huurtoeslagsystematiek.Reparatie van de bovenkant van de huurtoeslagtabel lijkt onswenselijk. Voor Huur op Maat worden deze huurquotes tochaangehouden, omdat ze worden gecombineerd met erg goedereferentiewoningen. De wat minder fraaie woningen hebbeneen lagere huurquote.8 Onlangs heeft VROM aangegeven geen bezwaar te hebbentegen het loslaten van de passendheidstoets bij enkele deelne-mers aan Huur op Maat. Formeel komt de passendheidstoetsper 1 januari 2009 te vervallen, maar Aedes en VNG zullendaar terughoudend mee omgaan.9 Johan Conijn en Marja Elsinga introduceerden de 'usercost'-benadering in Nederland. In het kader van het SEV-experimentmarkthuren heeft Albert van Ens (toen werkzaam bij Aedes,nu bij Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting) dit model ver-der uitgewerkt.10 Het is de vraag of je de ongekorte huur niet moet beschou-wen als een kwestie die in concurrentie vastgesteld moet wor-den per individuele corporatie. Maar door de korting die wordtgegeven, zaI een te hoge huur niet worden afgestraft doorvraaguitval. Om het beeld van "uitroken" van huurders tevermijden, moeten de corporaties daarom in het experimentde reele huur onderbouwen aan de hand van de vuistregel.a9o>o?auOo>Stus"^ '^'Vv-tj^l..Ondernemerschapis lets anders dan:'Afblijven, dit ismijn terrein!'3O>De Wet maatschappelijke ondersteuning vraagt vancorporaties, zorg- en welzijnsinstellingen meer onder-nemerschap. Elke vier jaar worden Wmo-dienstenopnieuw aanbesteed, dus moet je als onderneming jekerntaken helder hebben. Een succesvolle samenwer-king tussen corporaties en zorg- en welzijnsinstellin-gen komt niet tot stand door het slaan van piketpaal-tjes, maar door te zoeken naar de gezamenlijke waar-decreatie.Marc van Rosmalen, Hedwig Kauffman en Theo Weltenadviseurs bij organisatieadviesbureau Berenschotte UtrechtDe markt van wonen, zorg en welzijn isvolop in beweging. Woningbouwcorporaties, zorginstel-lingen en welzijninstellingen bewegen zich op elkaarsraakvlal