3 Ouintisinnovatief in wonen, zorg en welzijnVoor woningcorporaties, gemeenten, zorgorganisaties enandere maatschappelijke ondernemingen.Strategische beleidsvormingOnderzoekVerandermanagementBedrijfsvoeringProjectmanagementFusie en samenwerkingInterim-managementQuintis is altijd op zoek naar nieuw talent. Interesse? Kijk op onze website www.auintis.nl.Quintis b.v., Postbus 350, 3430 AJ Nieuwegein, 030 601 55 55, quintis@quintis.nlTijdschrift voor de Volkshuisvesting14e jaargang, oktober 2008, nummer 5Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuiwesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Hat tijdschriftverschijnt zes keer per jaarNet Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederlands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(Nirov) en onderzoekschool Nethur.Redactie-adresNirov Postbus 30833, 2500 CV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: kokshoorn@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagwww.nirov.nlHoofdredacteur Vincent SmitEindredactie Eduard Herkes (herke5@nirov.nl)Redactie Wim van Assenbergh, Marja Elsinga,Inge Drontmann, Jan Kammeyer, Hans Mersmann,Keimpe Reitsma, Henriette RomboutsRedactie Onderzoeksdossiers Gideon Bolt,Andre Buys, Marja Elsinga (voorzitter), Kees vander Flier, Jan van WeesepSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagt 70 per jaar en voor studenten 35. Personenwoonachtig in het buitenland betalen extraadministratiekosten per jaar Losse nummers zijnvia www.nirov.nl te bestellen voor 20,25, Nirov-leden betalen 13,50. Prijzen zijn exclusief BTW.Opzegging schriftelijk tot uiterlijk 1 decembervan het lopende abonnementsjaar. Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadministratieNirov, Annemiek Nieuwenhuis, Postbus 30833,2500 GV Den Haag, tel. 070 - 302 8418,nieuwenhuis@nirov.nlUitgeverNirovAdvertentiesNirov, Martin de Heer, tel. 070 - 302 8449Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukwerkproductiePlatform p Rotterdam7 Redactioneel8 Analyse begroting VROM/WWI 2009Basis leggen voor een grondige transitie van woonlastensysteemHugo Priemus12 Wie heeft last van de krapte op de woningmarkt?Verhulswensen In Amsterdam: van ambities naar realiteitHester Booi, Kees Dignum, Idske de Jong en Arie de Zeeuw20 De Veste buiten het stelsel en dan?Hoe ziet een vastgoedinvesteerder met sociale doelstelling emit?Marja Elsinga, Marietta Haffner & Harry van der Heijden24 Witte de Withkwartier onder de loepBranding kan helpen bij herontwikkeling van wijkenJeroen Stofe, Jasper Eshuis en Erilc-Hans Klijn3 1 Cijfers zeggen meer over eigenaar dan over huurprijsniveauSociale huurwoningen: een begrip, maar wat zijn het?Edwin Buitelaar, Arno Segeren en Lia van den Broeleohioo>oHoe ziet een vastgoedinvesteerdermet sociale doelstelling eruit?Wat gebeurt er als de Veste daadwerkelijk buiten het stelsel treedt? Wat is het effect hiervanvoor de doelstellingen van het woonbeleid, oftewel de sociale doelstellingen? Gaat de Vesteonrendabel investeren in (Vogelaar)wiiken? Hoe ziet een vastgoedinvesteerder met een socialedoelstelling, wat de Veste wil zijn, eruit?Marja Elsinga, Marietta Haffner &Harry van der HeijdenOTB TUDelftDe Veste heeft de Staat derNederlanden gedagvaard. Zij wil de status van woning-corporatie verruilen voor die van een vastgoedinvesteer-der met een sociale doelstelling (Volkskrant, 31 juli). Eenheel interessante gedachte die de geest prikkelt. Immers,als de Veste gelijk krijgt schudt de ordening in de volks-huisvesting op haar grondvesten. Het is dus verleidelijkom de gedachte van de Veste eens verder te verkennen,als de corporatie uit het bestel stapt. Wat gebeurt er danmet de doelstellingen van het woonbeleid, oftewel desociale doelstellingen. Gaat de Veste onrendabel investe-ren in (Vogelaar)wijken? Of sponsort zij het onderwijsvoor moeilijk lerende kinderen? Blijven de activiteitenbeperkt tot de 'volkshuisvesting' of hebben ze een veelbreder karakter? Wie bepaalt waarin wordt geinvesteerden wie beoordeelt de werkwijze van de Veste? Deze bij-drage gaat in op de vraag wat een vastgoedinvesteerdermet een sociale doelstelling zou kunnen zijn en hoe diedoelstelling eruit zou kunnen zien. We maken hierbijgebruik van de recent door ons voor de SEV en DeVernieuwde Stad verrichte studie 'Idealen vanWoonbeleid' (Elsinga et al, 2008).Hoe kunnen we een sociale doelstelling omschrijven, watis een goed kader om je sociale doelen te bepalen? Dewelvaartseconomie biedt inspiratie op dit punt. In dezetheorie wordt gesproken van publiek belang als er vanuithet tekortschieten van de markt redenen zijn voor deoverheid om in te grijpen in de markt. We gebruiken hierhet publiek belang om vast te stellen wat de reikwijdte isvan sociale doelstellingen in het kader van wonen.Volgens de welvaartseconoom Barr (1998) zijn tweesoorten van publiek belang belangrijk; herverdeling enmarktinefficienties Met herverdeling bedoelt Barr eenherverdeling van inkomen, vermogen of macht. De matewaarin herverdeling dient plaats te vinden is een politiekekeuze. Vervolgens onderscheidt hij vier verschillendesoorten marktinefficienties die voor de overheid aanlei-ding kunnen vormen om in te grijpen in de markt:imperfecte informatie, imperfecte competitie, incompletemarkten en marktfalen zoals externe effecten, schaal-voordelen en publieke goederen.Vertalen we de herverdeling en de inefficienties naar dewoningmarkt dan stuiten we allereerst op het begrip her-verdeling dat alles met betaalbaarheid van wonen temaken heeft. De politieke vraag is hier in hoeverre her-verdeling op de woningmarkt wenselijk is en wat danbetaalbaar wordt geacht.Dan komen we bij de marktinefficienties zoals externeeffecten. Het gaat hier om effecten die niet tot uitdruk-king komen in de prijs. Eigenlijk liggen de wortels van desociale huisvesting bij de positieve externe effecten vangoed wonen: de gezondheid van de werknemer. Ook alshet gaat om de leefbaarheid van buurten kunnen wespreken van positieve externe effecten van goed wonen.Een leefbare buurt, of moet het een gemengde buurtzijn, heeft wellicht positieve effecten op de maatschap-pelijke kansen van mensen. Overigens is de literatuurverdeeld over de effecten van gemengde buurten.Daarnaast gaat het om positieve externe effecten vanonderhoud. In verwaadoosde buurten is de animo omonderhoud te plegen doorgaans beperkt. Een investeringin een individuele woning zai niet veel opieveren, omdatde woning in een slechte buurt staat. Er is alleen sprakevan een positief effect als de rest van de buurt ook mee-doet. Het doorbreken van zo'n prisoners dilemma is eenpubliek belang.MarktmachtVia de woningkwaliteit is er sprake van de directe relatietussen herverdeling (betaaibaarlieid) en externe effecten.Immers, als er geen eisen aan de kwaliteit wordengesteld, regelt de markt een opiossing voor de laagstbetaalden; inwonen bij familie, een mobile home of eenbrug. Worden er vanuit het tegengaan van negatieveexterne effecten wel minimale eisen gesteld aan de kwa-liteit van woonruimte, dan hangt daaraan een prijskaart-je, met gevolgen voor de betaalbaarheid.Een andere vorm van marktimperfectie is marktmacht,een gevolg van imperfecte competitie. De verhuurderverkeert ten opzichte van de huurder in een machtsposi-tie. Hij kan de huur verhogen, maar de huurder meethoge kosten maken om aan zo'n huurverhoging te ont-komen. Hij heeft financiele kosten, de verhuiswagen ende nieuwe vioerbedekking en gordijnen. Maar ook emo-tionele kosten. De fijne buurman die altijd klaar staat.Ook is er op de woningmarkt sprake van imperfecteinformatie. Zo hebben verhuurders en hypotheekver-strekkers geen goed beeld van de betalingsdiscipline vanhuurders en hypotheeknemers. In de praktijk gebeurt hetwel dat lage inkomensgroepen of bepaalde risicogroepenworden uitgesloten, omdat verhuurders of hypotheek-verstrekkers het risico te groot vinden. Aanbieders vindenhet bedrijfsmatig onverantwoord deze groepen te bedie-nen. Hierdoor is de woningmarkt voor hen niet toegan-kelijk. Het zorgen dat ook deze mensen kunnen wonen,is een publiek belang.Kort samengevat onderscheiden we op de woningmarktdrie verschillende soorten publiek belang, die we hierverder behandelen onder de noemer sociale doelstelling:de betaalbaarheid van het wonen (herverdeling, markt-macht), de toegankelijkheid van woningen (imperfecteinformatie) en buurtverbetering (externe effecten).Als er sprake is van een publiek belang, hoeft dat oveh-gens niet te betekenen dat de overheid ingrijpt. ZoalsKoorevaar (2004) stelt, is er reden voor ingrijpen als hetorganisatievermogen van de samenleving tekort schiet.Als de samenleving zaken zelf organiseert, is er geenreden voor overheidsingrijpen. Wat zou de taak kunnenzijn van een vastgoedinvesteerder met een sociale doel-stelling vanuit deze drie doelstellingen?Sociale doelenWat kan een vastgoedbeheerder met sociale doelen doenwaar het betaalbaarheid betreft? Het gaat daarbij feitelijkom een kwestie van inkomensherverdeling van rijk naararm. Een politieke keuze die door verschillende politiekepartijen op verschillende wijzen zai worden ingevuld. Inhoeverre moet je herverdelen en in hoeverre moet je datvia de woningmarkt doen?Onze conclusie is dat hier niet in eerste instantie een taakligt voor een vastgoedbeheerder. Zoals de welvaartseco-nomie aangeeft, gaat het hier om een politieke keuze die.Kinderen poten bloembol-len onder begeleiding vanjongerenwerkers in deUtrechtse woonwijkHoograven. In het kadervan leefbaarheid in dewijk, en bewustzijn aanle-ren dat je zelf zorg kandragen voor je eigenomgeving(Foto Wim Oskam / HH) 121;aso>Gevelreclame vanwoningcorporatie HetOosten, waarin ze zegt150 miljoen euro te inves-teren in Amsterdam(Foto Bert Spiertz / HH)122]as3Siademocratisch gelegitimeerd, door de overheid dient teworden gemaakt. Vastgoedinvesteerders kunnen hooguiteen bijdrage leveren aan dit publiek belang door hunhuren in de pas te laten lopen met de geleverde kwaliteit.Door geen gebruik te maken van marktmacht en zich teonthouden van het vragen van schaarstehuren.Een tweede kwestie is de toegankeiijkheid tot eenwoning. Zoals hiervoor aan de orde kwam, kan ook hierde markt falen. Verhuurders kunnen bepaalde groepenuitsluiten. Het toegankelijk maken van de woningmarktvoor deze groepen is een publiek belang. Om dit publiekbelang te borgen, zijn er twee zaken van belang: vol-doende betaalbare woningen en een vangnet voorkwetsbare groepen. Vastgoedbeheerders met een socialedoelstelling kunnen op beide fronten een rol spelen.Daarbij zullen zij zich echter in eerste instantie richten ophun natuurlijke achterban; de 'gewone' huurder. Dit kun-nen zij vanuit hun sociale taakstelling combineren metzorg voor de meest kwetsbaren, maar dat kan stuiten opproblemen met hun natuurlijke achterban. Uiteindelijk ishet de overheid die, vanuit de grondwet, de uiteindelijkeverantwoordelijkheid heeft voor de toegankeiijkheid vande woningmarkt voor alle huishoudens. Een coalitie vanvastgoedbeheerders met een sociale doelstelling en deoverheid, die de sociale taakstelling legitimeert, kan hiereen duidelijke meerwaarde bieden.Bij buurtverbetering gaat het om tegengaan van negatie-ve externe effecten van het wonen in een slechte wijk enom positieve externe effecten van onderhoud. Daarbijkan het gaan om twee soorten van beleid: beleid gerichtop huisvesting en begeleiding van mensen of beleidgericht op het vastgoed: op de verbetering van wijken.Het gaat om twee verschillende activiteiten die om eenverschillende legitimering vragen: de zorg voor kansenvan mensen en de zorg voor verbetering van buurten. Zijkunnen samen optrekken, maar kunnen ook tegengestel-de belangen hebben. Wanneer kwetsbare huishoudenswonen in een wijk, is het ondersteunen van mensen ende leefbaarheid een opiossing. Wanneer het om de toe-komst van de stad gaat, is het slopen van hun huizen indeze wijk wellicht een betere opiossing. Een dilemma datNieuw Crooswijkachtige vormen kan aannemen.Opnieuw treffen we een sociaal doel aan waar de vast-goedinvesteerder met sociale doelstelling zich voor kaninzetten. De vraag is hier wie legitimeert welk sociaaldoel: de aandeelhouders, de leden of de overheid.LegitimeringEr zijn dus sociale doelen in het kader van wonen waaropeen vastgoedbeheerder, die zowel een profit- als eennon-profitorganisatie kan zijn, zich zou kunnen richten.Cruciaal is wie bepaalt weike activiteiten worden verrichten wie deze activiteiten legitimeert: wie geeft richting aande doelstellingen van een organisatie en de uitvoeringdaarvan, en aan wie wordt verantwoording afgelegd.De welvaarteconomie kent maar twee sturingsmechanis-men: de markt en de overheid. Wij onderscheiden hier,juist omdat we op zoek zijn naar wat een vastgoedinves-teerder met een sociale missie kan zijn, nog een derde:non-profits, leder van deze sturingsmechanismen heefteen eigen legitimiteit. Bij de markt is dat "choice", bij deoverheid "vote" en bij de non-profit is dat "voice"(WRR, 2004; Helderman, 2007). De markt kenmerkt zichdoor vraag en aanbod die elkaar ontmoeten en waarbijde prijs fungeert als allocatiemechanisme. Zowel produ-centen als consumenten hebben de vrije keuze waar hetde productie en de consumptie betreft. Wanneer eenproducent verkeerde keuzes maakt, zullen consumentenzijn producten niet kiezen. De markt kan overigens ookhet publiek belang dienen door zich bijvoorbeeld op testellen als Maatschappelijk Verantwoord Ondernemer.Over de vaststelling en uitvoering van het sociale doelwordt in deze situatie verantwoording afgelegd aan deaandeelhouders.De overheid kan ingrijpen als er sprake is van marktinef-ficienties of als zij een publiek belang definieert dat kanrekenen op democratische legitimatie via verkiezingen.Maar ook de overheid is niet perfect en kan falen. Er kandan ruimte ontstaan voor non-profit organisaties. Als erbijvoorbeeld een onbeantwoorde woningvraag is, engeen politieke meerderheid om daar beleid op te ontwik-kelen (Hansman, 1987). De woningbouwverenigingenaan het eind van de 19e eeuw zijn daar een voorbeeldvan. Maar het kan ook voor professionele bedrijven gun-stig zijn om voor een non-profit status te kiezen (Glaeserand Shieifer, 1998; Hoogendijk, 2000).Non-profits zijn organisaties met een sociaal doel die eenpubliek belang kunnen dienen. Het zijn organisaties meteen eigen legitimiteit: de stem van de achterban. Vaakzijn dat leden of donoren. In de VS zijn vele non-profitsactief bij de stedelijke vernieuwing, er is breed draagvlakvoor deze organisatie (Keyes et.al., 1996). De legitimiteitwordt verkregen door de sponsors, waaronder de ver-schillende overheden. Wanneer de sponsors of leden nietmeer achter de sociale doelen staan, verdwijnt de legiti-miteit en daarmee ook de financiele basis. (Zie ook DeJong, 2008) .Uit het voorgaande blijkt dat er een duidelijke relatiebestaat tussen de verschillende sturingsmechanismen ende wijze waarop activiteiten van organisaties wordengelegitimeerd. In dit kader wordt er momenteel discussiegevoerd over de positie van woningcorporaties. Wiebepaalt de taken van deze organisaties, wie betaalt ze enaan wie leggen ze verantwoording af? De eventuelemogelijkheid dat woningcorporaties uit het Bbsh treden,zai aan deze discussie een belangrijk nieuw element toe-voegen, mede gezien de grote hoeveelheid 'maatschap-pelijk kapitaal' waarover woningcorporaties in Nederlandbeschikken.Post Bbsh?Weike lessen levert deze exercitie nu op? Stel dat deVeste gelijk krijgt van de rechter en de Veste treedt metwellicht vele andere uit het bestel. Wat betekent dit voorhet publiek belang en wat betekent dit voor de nieuweorganisaties?Wat kan worden verstaan onder een sociale doelstelling?Het voorgaande laat zien dat de non-profit of de profitmet sociale doelstelling een bijdrage kan leveren aan watwe hier publiek belang hebben genoemd. Zij kan invul-ling geven aan de taak door haar marktmacht niet tegebruiken en geen buitensporige huurverhogingen doorte voeren. Zij kan zorgen voor kwetsbare groepen dieelders niet aan de beurt komen, zij kan investeren in hetverbeteren van de kwaliteit van woningen en buurten endaarmee positieve externe effecten teweegbrengen ennegatieve externe effecten tegen gaan. Maar de vraag isdan wie bepaalt het sociale doel en de mate waarin ergeld beschikbaar is voor het sociale doel.Er is geen enkele garantie dat een "vastgoedondernemermet sociale doelstelling" zelf duurzaam volkshuisves-tingsprestaties blijft leveren. Voor een duurzame socialewoonprestatie is legitimatie nodig en moet er sprake zijnvan een heldere relatie tussen legitimatie van het socialedoel en de financiele basis. Op hoofdiijnen zijn er driemogelijke varianten voor de Veste:De Veste draagt haar maatschappelijk vermogen af aande overheid en wordt een commerciele onderneming,maar wel met een sociaal doel. Een MaatschappelijkVerantwoord Ondernemer waarin de aandeelhouders hetsociale doel van de onderneming legitimeren.Of zij kiest, na het inleveren van het vermogen, voor eennon-profit status. In dat geval is het noodzakelijk fond-sen te werven voor de sociale doelstelling via maatschap-pelijke sponsors of the overheid. In dit geval legitimerende sponsors van de onderneming de sociale doelstelling.Of zij gaat voor een vernieuwd arrangement met deoverheid waahn sociale doelen en wijze van verantwoor-ding nauwkeurig zijn omschreven. Een systeem waarinde overheid de sociale doelen van de onderneming legiti-meert. Alleen bij zo'n voorwaarde kan zij de beschikkinghouden over haar vermogen, is volgens ons de strekkingvan de Woningwet.We wachten vol spanning af....ReferentiesBarr, N., 1998, The Economics of the Welfare State, OxfordUniversity Press, 3rd edition.Elsinga, Marja, Marietta Haffner & Harry van der Heijden,2008, Idealen van woonbeleid: legitimatie en financiering,Rotterdam (SEV).Glaeser, E.L. & A. Shieifer, 1998, Not-for-profit entrepre-neurs, NBER Working Paper Series, no 6810, Cambridge MA.Hansmann, Henry, 1987, Economic Theories of Non-profitOrganization, in: Powell, Walter W. (ed.). The Non-profitSector: A Research Handbook, chapter 2, New Haven, CTand London (Yale University Press), pp. 27-42; herdruk alshoofdstuk 1 in: Steinberg, Richard (ed.) 2004, TheEconomics of Non-profit Enterprises, Cheltenham UK(Edward Elgar Publishing Limited), pp. 3-18.Helderman, J.K., 2007, Bringing the market in? Institutionalcomplementary and hierarchy in Dutch housing andhealthcare, proefschrift, Rotterdam (Erasmusuniversiteit).Hoogendijk, RA., 2000, De verzorgingsstaat: institutionelevernieuwing en publieke belangen. Research Memorandum200-5, Den Haag (Ministerie van Economische Zaken).Jong, Rudy de, 2008, Back to civil society? De corporate alseigensoortige maatschappelijke onderneming, Rottterdam(SEV).Koorevaar, Jolanda, 2004, Reactie op Calculus van het publiekbelang en essays Theeuwes en Ten Heuvelhof, http://www.marktordening.nl/NieuwsDocs/reactiekoorevaar.pdf.Keyes, Langley, C, Alex Schwartz, Avis C. Vidal, Rachel G.Bratt, 1996, Networks and Nonprofits: Opportunities andChallenges in an Era of Federal Devolution, Housing PolicyDebate, Volume 7, Issue 2, pp. 201-229.WRR, 2004, Bewijzen van goede dienstveriening, rapport70, Den Haag (VROM-raad).[231a>ao>?okioo>Branding kan helpen bijherontwikkeling van wijkenWijkidentiteit en branding worden steeds vaker ingezet als instrumenten bij de herstructure-ring of herontwikkeling van wijken. Branding wordt gebruikt om de identiteit van een wijkneer te zetten, nieuwe bewoners en investeerders aan te trekken en een gevoel van trots ensaamhorigheid bij bewoners teweeg te brengen. Uit onderzoek in het Witte de Withkwartier inRotterdam blijkt echter dat bewoners merkbeleving heel anders kunnen beleven dan dezebedoeld is01s3o>Jeroen St