Sam en rufmte-matenLi4-^ > i n K11-1 yjjUKVOLKSHUI2009 nummer 2' HS!*^^B--.^ 1\ ' ?^mt^m*mm;wr>1,,^B ^^"^ Wi ?''/^^^/:-iWiMiiiiiuHiiMiiiFinancieringen waar mensen blij van wordenDe Nederlandse Waterschapsbank N.V. financiert de publieke sector. Waterschappen, gemeenten, provincies enandere organisaties met een maatschappelijk belang. Zo dragen we bij aan waterbeheer, openbare ruimte eninfrastructuur, maar ook aan sociale woningbouw, zorg- en welzijnsvoorzieningen en andere voorwaarden voor eenprettige en zorgzame samenleving. Projecten die gemeen hebben dat er veel mensen blij van worden. Op zich nietsnieuws, want we doen dit al sindsjaar en dag. Maar met ingang van heden herkent u ons aan een nieuw logo en eennaam die meer aansluit bij onze brede rol in de maatschappij: NWB BANK. Bankers with a smile.Postbus 580, 2501 CN Den Haag T 070 416 62 66 infoOnwbbank.com www.nwbbank.com IMWBJBANKTijdschrift voor de Volkshuisvesting15e jaargang, april 2009, nummer2Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaar.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederiands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(Nirov) en onderzoekschool NethurRedactie-adresNirov, Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: kokshoorn@nirov.nlBezoekadres; Mauritskade 23, Den Haagwww.nirov.nlHoofdredacteur Marja ElsingaEindredactie Eduard Herkes {herkes@nirov.nl)Redactie Wim van Assenbergh, Marja Elsinga,Inge Drontmann, Jan Kammeyer, Hans Mersmann,Keimpe Reitsma, Henriette Rombouts,Jeanet KullbergRedactie Onderzoeksdossiers Gideon Bolt,Andre Buys (voorzitter), Kees van der Flier, Jan vanWeesep, Willem OstendorfSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagt 70 per jaar en voor studenten 35. Personenwoonachtig in het buitenland betalen extraadministratiekosten per jaar. Losse nummers zijnvia www.nirov.ni te bestellen voor 20,25, Nirov-leden betalen 13,50. Prijzen zijn exclusief BTW.Opzegging schriftelijk tot uiterlijk 1 decembervan het lopende abonnementsjaar. Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadministratieNirov, Anncmiek Nieuwenhuis, Postbus 30833,2500 GV Den Haag, tel. 070 - 302 8418,nieuwenhuis@nirov.nlUitgeverNirovAdvertentiesNirov, Martin de Heer, tel. 070 - 302 8449Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukvuerkproductiePlatform P, Rotterdam(Foto: Ger Loeffen / HH)5 Redactloneel6 Lessen van de financiele crisis in Azie tien jaar geledenWoningbezit vooral bedoeld als dak boven je hoofdJohn Doling en Richard Ronald12 Jaarlijks meer woningen voor studenten beschikbaarCampuscontract maakt verwachtingen waarRemco de Maaijer19 Aandacht nodig voor ontstaansredenenZin en onzin van multifunctionele accommodatiesLiesbeth Collignon-van den Munckhof2 5 Aankoop huis empowert koper maar beperktEen eigen huis voor huurders, een beter leven?Marja Elsinga, Reinout Kleinhans en Maarten Vos31 VolkshuisdichtersKolenkitbuurt, AmsterdamMerik van der Torren32 Huidige crisis in volkshuisvesting terug te voeren op werkwijzeMaatschappelijk ondernemen: systeem- en contextgericht organiserenHenk Snuverink36 Normale manieren van woonruimteverdeling zijn niet goed bruikbaarBehandel wonen in woonwagen als groepswonenJeroen de Leede41 Lessen uit 15 jaar vernieuwingDe metamorfose van de BijlmermeerJoop de Haan en Marion Middelbeek48 OnderzoeksdossierGebruik leidt tot meer sociale cohesieWijkvoorzieningen doen er echt toeErik van Bergeijk55 SignalementGoede buren kun je niet kopen56 Netwerk Bouwen en Wonen57 Agenda Bouwen en WonenaBO>ISSN 1382-4112? Nirov2 II 9The Real Estate Meeting Point16 t/m 18 juni Amsterdam RAIKom met uw collega's en relaties naar hetvastgoedevenement van Nederland!Koop tijdig uw toegangskaarten op:WWW.PROVADA.NLVoor meer informatieT +31 [0)30 605 14 24 F +31 (0]30 605 14 87 E INFO@PROVADA.NL I WWW.PROVADA.NLREDACTIONEELL-Krimp en CrisisTijdens het Algemeen Overleg van 12februari j.l. bleek dat minister Van der Laan zich sterkmaakt voor meer geld voor het stedenbeleid, vooral ookvoor steden in krimpregio's. Het grotestedenbeleid lijktna 2009 ter ziele te gaan. Het gevaar is reeel dat wat ernog overblijft terug wordt gebracht tot de wijkenaanpak.Voor de steden in gebieden met een krimpende bevol-king is dat een te smalle benadering. De op zich recht-vaardige filosofie om problemen aan te pakken daarwaar ze het grootst zijn en dit gebiedsgericht te doen, isniet altijd de meest geschikte benadering van krimp.Krimp doet zich regionaal voor, dus wel gebiedsgericht,maar niet beperkt tot een wijk of een gemeente. Hetverschijnsel gaat over vi/ijk- en gemeentengrenzen been,is altijd regionaal, vaak bovenregionaal en soms zelfsprovinciaals van aard. Bovendien slaat een krimpendebevolking niet alleen terug op de woningmarkt en ande-re beleidsterreinen van de minister van WWI, maar zijnde gevolgen in alle facetten van de samenleving en bij-behorende beleidsvelden te zien. Teruglopende inwoner-tallen vertalen zich vaak pas najaren in afnemendewoningvraag, maar afnemend draagvlak voor tal vanvoorzieningen treedt wel direct op wanneer het aantalinwoners substantieel afneemt. Niet alleen de doeluitke-ringen waar Van der Laan over gaat (ISV, restanten GSBna 2009, wijkaanpak), maar ook de doeluitkeringen enfondsen van zijn collega's zijn daarmee van belang voorhet behouden van leefbaarheid in krimpgebieden.Een andere verdeling in het licht van krimp kan daaromniet beperkt blijven tot het domein van de minister vanWWI en zijn budgetten, maar ook gemeentefonds enandere doelinvesteringen moeten op rijksniveau in dezediscussie betrokken worden.Op lokaal niveau onderkennen bestuurders van krimp-gemeenten nog te vaak te weinig dat zowel probleemals opiossingen (lees: het in de perken houden van al tenegatieve gevolgen) regionaal en niet lokaal van aardzijn. Krampachtig wordt geprobeerd om eerst en vooralde eigen inwonertallen op peil te houden via het aan-trekken van nieuwe (tweeverdienende) inwoners (metjonge kinderen) van de buren proberen binnen te krij-gen, en de buren doen hetzelfde. Maar het kan ookanders. Op regionaal niveau is Parkstad Limburg eenlichtend voorbeeld: daar wordt de woningmarkt terechtop regionaal niveau bezien; ingrepen en herstructureringworden ingegeven door wat goed is voor de regio. Dit isniet gemakkelijk: er moet over het korte termijn eigenbelang heengestapt worden ten faveure van het moeilij-ker te grijpen en aan burgers te verkopen gezamenlijkelange termijn belang.Veel gemeenten in het land die nu al of straks over eenjaar of tien, vijftien met krimp te maken krijgen zijnzover nog niet. Daar overheerst nog te vaak ontkenning.Concurrentie met de directe buren is de strategie. Hetontwikkelen van een gezamenlijk regionaal woning-marktbeleid met een regionaal bouwprogramma is dannog vele bruggen te ver. De eerste brug is een regiona-le analyse van sterktes en zwaktes van de krimpendewoningmarkt.Voor regie's en provincies die met krimp te maken heb-ben c.q. gaan krijgen, moet overwogen worden omhogere bestuurslagen een grotere rol te geven inbeleidsvorming en -beslissing.In Zeeland neemt de provincie uitdrukkelijk het voor-touw, in Limburg worden beslissingen op regionaalniveau genomen. Er ligt een belangrijke taak voor deprovincies en het rijk om gemeenten die struisvogelpoli-tiek bedrijven bij de les te houden en af te dwingen datze samen gaan werken in woonbeleid, en ook inwoningbouwprogrammering, grondbeleid en verevening.Elk nadeel heb zijn voordeel: de kans is groot dat doorde economische crisis -verantwoord omgaan met krimp-pregnant op de agenda komt, juist bij gemeenten diehet nog niet willen weten. De gevolgen van de crisisvoor de woningmarkt lijken immers zeer sterk op degevolgen van krimp: leegstand, verpaupering, vastlo-pende productie, investeringsangst. Dit zien we nu opde gehele woningmarkt gebeuren, in (potentiele) krimp-gebieden doet deze neerwaartse spiraal zich versterktvoor. Voor het rijk ligt daarmee een door de crisis inge-geven doch niet per se veel geld kostende maatregelvoor de hand: regionalisering van beleid, beslissingen en(doel)uitkeringen.Henriette Rombouts[51as3o>Woningbezit vooralbedoeld als dakboven je hoofdEigenwoningbezit is in de eerste plaats een middel om een dak boven je hoofd te hebben enniet een bron van financiele zekerheid als alternatief voor overheidsuitgaven aan sociale zeker-heid. Dat is een van de lessen van de financiele crisis in Azie tien jaar geleden, die nu ook voorNederland opgaat.[61eao>?aJohn Doling en Richard RonaldDoling is professor, College of Social SciencesUniversiteit van Birmingham; Ronald is verbondenaan OTB Onderzoek Instituut TU Delftpsernmsm-rmsHoe ziet de toekomst van het woning-bezit in Nederland eruit? Te midden van een wereldwijdekredietcrisis beginnen veel van de gevolgen voor deNederlandse woningmarkt zich af te tekenen. Volgenseen recent door internationaal vastgoedadviseur KnightFrank uitgevoerd onderzoek zijn de liuizenprijzen in hetderde kwartaal van 2008 gezakt, een trend die zich ookin de buurlanden voordoet. En met de daling van de prij-zen nemen ook het aantal transacties en de nleuwbouw-productie af. Velen zijn ervan overtuigd dat de bodemvan de markt nog lang niet in zicht is. Deze bijdrage gaatin op de rol van de eigen woning als bron van financielezekerheid. Vervolgens worden lessen getrokken uit definanciele crisis in Azie van tien jaar geleden en de gevol-gen voor het eigen woningbezit.Koopwoningmarkt na de crisisKijken we naar de toekomst, dan moeten we ons nietalleen afvragen 'of en 'wanneer' de markt zich zai her-stellen, maar gezien de schaal van de economischemalaise ook de fundamentelere vraag stellen of het ooitweer dezelfde woningmarkt zaI zijn, en kan zijn. Andersgezegd: zaI de woningmarkt in Nededand er na de kre-dietcrisis net zo uitzien als ervoor; zullen de 'normale'marktcondities vroeg of laat terugkeren, of komt er eennieuw 'normaal'?Ook als we ons in een stabiele trend lijken te bevinden ishet voorspellen van complexe systemen als woningmark-ten een bij benadering onmogelijke opgave. Wat er naeen systeembrede crisis zaI gebeuren, is nog moeilijker tevoorspellen. Natuudijk, dit is niet de eerste keer dat deNederlandse woningmarkt in een dal zit en uit de eerde-re ervaringen zijn lessen te trekken, niet in de laatsteplaats over hoe lang het duurt voor de markt zijn oudevitaliteit herwint. Maar ook een vergelijking met de erva-ringen in bepaalde Aziatische landen is nuttig, omdat inlanden als Japan en Singapore en de voormalige kroon-kolonie Hongkong de woningmarkt nog maar tien of elfjaar geleden dramatisch is ingezakt als direct gevolg vaneen financiele crisis. Bovendien had men in al die landen^Mi II II IIP! Ieen beleid ontwikkeld waarin eigen woningbezit en deeraan verbonden vermogensaanwas werden gekoppeldaan de welvaart van de bevolking, een route die ook inveel andere West-Europese landen in toenemende mateis gevolgd. Ook in Nederland doet de discussie over hetvermogen in de eigen woning als bron van financielezekerheid iangzaam maar zeker haar intrede (Bovenberg,zie website netspar).Eigenwoningbezit in EuropaAlvorens de lessen uit Azie te bestuderen is het zinvol deaandacht te richten op enkele aspecten van het woning-bezit in Europa. De laatste decennia leken de mensen erin toenemende mate van uit te gaan dat woningbezitvoor henzelf en hun gezin een investering in de toe-komst was. Een voet op de ladder van de huizenmarktzetten is niet zozeer een kwestie van een dak boven jehoofd krijgen als wel het verwerven van een bezit datwaarschijniijk in waarde zai stijgen, misschien wel snellerdan andere investeringen die voor de meeste mensenopen staan; in de toekomst kun je naar hogere sportenklimmen en tegelijkertijd creeer je een persoonlijk vang-net. Wat velen in landen als Groot-Brittannie en ledandooit beschouwden als een 'democratie van huizenbezit-ters' is wellicht veranderd in een 'democratie van vermo-gensbezitters', en deze gedachte heeft zich ook naarandere Europese landen verspreid. De Nederlandse over-heid is hierop geen uitzondering en heeft de laatste jarenhet idee gepromoot dat iedereen beter af is als hij dekans krijgt zijn eigen woning te kopen en dat het beleidhierop gericht moet zijn (zie VROM, 2000, 2006). Hetlijkt erop dat ook huishoudens dit idee hebben omarmd,want het huizenbezit is gestegen van 45% van het totalewoningbestand in 1990 tot 56% in 2008. In dit lichtbezlen is de opvatting van huisvesting als een kenmerkvan sociale zekerheid compleet veranderd.Eigen woning als bron socialezekerheidDe opvatting dat een sociale huursector de manier is omte voorzien in de sociale zekerheidsbehoeften van eenland, maakt in het Verenigd Koninkrijk, maar ook steedsTot de Aziatische financie-le crisis van 1997 streefdeSingapore naar algemeenwoningbezit en het aan-deel eigen woningen wasopgelopen tot 92%(Foto Jaco Klamer / HH)[7]as3siO>u?o^181SNet als in Azie is het tijd-perk van geloof in vast-goed als een object datalleen maar in waardestijgt, met als gevolg eensnelle toename van heteigen w/oningbezit,ten einde(Foto:Luuk van der Lee / HH)meer in andere Europese landen plaats voor de visie datwoningbezit voor huishoudens een betere waarborg isom in hun eigen sociale zekerheidsbehoeften te kunnenvoorzien. Extreem doorgeredeneerd zou het in standhouden van een uitgebreide sociale huursector veei huis-houdens dus eigenlijk belemmeren in de mogelijkheidhuiseigenaar te worden en de voordelen van kapitaalvor-ming te genieten, zodat sociale ongelijkheid in de handwordt gewerkt. Het woonbeleid vervult zijn socialezekerheidsfunctie in dat geval het best door een toena-me van het eigenwoningbezit te bevorderen voor metname midden en lagere inkomensgroepen.De breed gevoelde belastingdruk van de verzorgingsstaatwordt nog verergerd door het vergrijzen van de bevol-king waardoor steeds minder mensen in de werkzameleeftijd de financiele lasten van steeds meer gepensio-neerden moeten dragen. Het enorme vermogen dat inhet woningbezit vastligt, biedt een mogelijke opiossingvoor zowel de pensioenencrisis als de crisis in de socialezekerheid (Groves e.a., 2007; Ronald, 2008). Electoraal ishet ongetwijfeld moeilijk om mensen aan het idee telaten wennen dat ze zelf een grotere verantwoordelijk-heid moeten nemen voor de vervulling van hun behoef-ten. Toch is het wel zo dat veel mensen zelf het kopenvan een woning als een duidelijke bijdrage zien aan huntoekomstige financiele behoeften (Elsinga e.a., 2007).Het feit dat de hypotheekrenteaftrek nog steeds wordtgesteund, op een hoger niveau dan In andere Europeselanden, wat zelfs aanlelding geeft tot kritiek vanuit deEuropese Unie, bewijst dat de Nederlandse overheidwaarde hecht aan eigen woningbezit. Het is nog onder-werp van discussie of het vermogen In eigen woningenuiteindelijk misschien kan uitgroeien tot een alternatiefvoor overheldsuitgaven aan sociale zekerheid.Lessen uit Aziatische landenDus wat kunnen we van de Aziatische landen leren overde gevolgen van het verankeren van de welvaart in hetwoningbezit? Felt is dat de meeste van deze landen in dejaren tachtig en begin negentig hun uiterste best hebbengedaan het woningbezit te bevorderen en dat de hulzen-prljzen er enorm zijn gestegen. Deze groel heeft de con-Pensioen 24%Verzekeringspolis 5%Belegingen 5%Ziektekostenverzekering 3%Eigenwoningbezit 61%Figuur 1Opnamen uit CentralProvident Fund 2004Bron: SingaporeOverheid, 'StatisticalHighlights'sumptie gestimuleerd en het gevoel van welvaart ver-sterkt. Resultaat was een sociaal beleid waarin publiekevoorzieningen en uitgaven aan sociale zekerheid werdenbeperkt en zelfstandigheid en economische zelfredzaam-heid werden bevorderd door de toegang tot een koop-woning te vergroten. De uitbreiding van het eigenwoningbezit en de stijging van de woningprijzen werdenbeschouwd ais een beleid dat sociale gelijkheid zoubevorderen en beter tegemoet zou komen aan debehoefte aan sociale zekerheid. Toen de financiele crisisin Azie in 1997 toesloeg, kwam er een abrupt einde aaneen lange periode van economische groei en hyperspe-culatie op woningen, gevolgd door een ineenstorting vande publieke en particuliere financien, toenemende werk-loosheid en fors dalende huizenprijzen. Of de economiczich herstelde en de woningmarkt weer opieefde, hingsterk af van de mate waarin de eigen woning de spilvormde in de sociale zekerheid.Singapore, een land met een hoger brute nationaal pro-duct per capita dan Nederland, had zich het sterkst langsdeze route ontwikkeld. De overheid streefde naar alge-meen woningbezit en het aandeel eigen woningen wasopgelopen tot 92% (Chua, 2003). Dit cijfer werd bereiktdoor het instellen van fondsen (Central Provident Fund),bedoeld om te voorzien in twee vormen van pensioen.De eerste bestond uit omzetting van een deel van hetfonds in een lijfrente voor na de pensionering; de tweedehield in dat een deel van het fonds (meestal het groot-ste) werd gebruikt om een huis te kopen (inclusief aan-betalingen bij aankoop en afbetalingen van de lening, ziefiguur 1), als waarborg voor de oude dag. De eigenwoning werd daarmee een van de pilaren van het pensi-oensysteem. Het hele systeem berustte op volledigewerkgelegenheid en een gestage stijging van de huizen-prijzen, maar de Aziatische financiele crisis van 1997leidde tot problemen met de terugbetaling van de hypo-theken, een enorme daling van de huizenprijzen, proble-men met het realiseren van woningkapitaal en vermin-derd vertrouwen in het vermogen van het in de huizen-markt verankerde fondsenstelsel om oudere mensen tebeschermen. Als gevolg hiervan investeren de fondsennu vooral in ander bezit dan woningen en is het strevennaar algemeen eigen woningbezit teruggeschroefd. Maaraangezien de meeste gepensioneerden hun pensioenka-pitaal toch al in hun woning hadden gestoken, speelt deoverheid nog altijd een belangrijke rol in de markt om dewaarde van het onroerend goed in stand te houden.Hyperspeculatie in grond envastgoed was al in de jarenzeventig begonnenIn Hongkong besloot de overheid naar aanleiding van decrisis in de woningmarkt haar plannen om het woning-bezit sterk uit te breiden, te laten varen en terug te val-len op haar eerdere beleid van een sociale huursector.Vooral in het midden van de jaren negentig was er eengierende inflatie in de huizenprijzen, die nog werd ver-sterkt door een speculatie-hausse veroorzaakt door deuitverkoop van sociale huurwoningen, en de economiewas erg kwetsbaar voor wereldwijde financiele schom-melingen. De prijzen van koopwoningen kregen zwareklappen en waren in 2000 gezakt tot 50% van de waar-de in 1997. De overheid ondersteunt de koopwoning-markt momenteel nog steeds, maar probeert de prijzenstabiel te houden en laat de voorziening van woningen[9]0)B9o>?aH[101aaa>o8uoo>in eigen bezit over aan particuliere projectontwikkelaars.Zo is de voorziening in sociale huurwoningen het instru-ment geworden om evenwiclit te bereiken, doordat dedoorstroom van huurwoningen en potentiele huurdersen kopers in goede banen wordt geleid (Lau, 2007).Ook in Japan is de overheid teruggekomen op de directesteun aan het verwerven van een eigen woning(Hirayama en Ronald, 2007). De situatie in Japan is ech-ter gecompliceerder en in bepaalde opzichten relevanterals vergelijkingsmateriaal met de huidige situatie inEuropa. De crisis van 1997 was niet meer dan een nieu-we stap omiaag in een toch al neerwaartse recessiespiraaldie met het uiteen spatten van de economische zeepbelin 1990 was ingezet. Hyperspeculatie in grond en vast-goed was al in de jaren zeventig begonnen en dreef inde jaren tachtig de inflatie in de economie als geheelaanzienlijk op. Toen de economische situatie omsloeg,bleven de banken zitten met activa en schulden geba-seerd op vastgoed dat nog maar een fractie van zijn oor-spronkelijke waarde had. Omdat beslagleggen op debezittingen van in gebreke blijvende debiteuren slechtsde realisatie van opgehoopte verliezen zou betekenen,hielden de banken zich in en oefenden geduld uit in dehoop dat de waarden zich op den duur zouden herstel-len. Nationale toezichthouders stonden uitstel van beta-ling toe en sommige banken verstrekten zelfs nog meerleningen aan noodlijdende bedrijven om ze in staat testellen de schulden die ze al hadden af te lossen. Ditaanhoudende proces van 'ongerealiseerde verliezen'duurde tien jaar en vormde een deflatoire kracht in deeconomie.De woningvoorziening wordtnu vriiwel voUedig aan demarkt overgelatenLlit angst dat de banken failliet zouden gaan, wisseldenveel Japanners hun spaargeld in voor goud of staken hetin (Amerikaanse of Japanse) staatsobligaties, waardoor erminder geld beschikbaar kwam om te lenen. Het sparendrukte dus de consumptie en wakkerde ook geen nieuweinvesteringen aan. De overheid trachtte het herstel tebevorderen door de rentevoet van de banken op nul tezetten, een maatregel die uiteindelijk in 2006 werd afge-schaft, en in 2008 bereikte Japan ten slotte een inflatoiretoestand. Wat hier in de context van het woningbeleidvan belang is, is dat de staat vanaf 1997 begon terug tekomen op een beleid van overheidsleningen voor wonin-gen en gesubsidieerde bouwprojecten die de basis warengeweest van een sociaal stelsel gericht op het bevorderenvan het eigen woningbezit en de waarde van vastgoed infamiliebezit. Woningbezit werd niet langer beschouwdals een middel om de economische groei en de individu-ele welstand van huishoudens te bevorderen, en in som-mige gevallen probeerde de overheid zelfs manieren tevinden om kapitaal vanuit de woningmarkt naar de eco-nomie te sluizen (vooral het woningbezit van ouderemensen)(zie Izuhara, 2007). Na aanzienlijke bezuinigin-gen op het beleid en de subsidies wordt de woningvoor-ziening nu vrijwel volledig aan de markt overgelaten.Over het algemeen heeft in elk van deze landen, en inandere landen in de regio zoals Zuid-Korea en Taiwan,de blootstelling aan de wereldwijde economische schom-melingen ertoe geleid dat de woningmarkten minder alsbasis worden gehanteerd van sociaal beleid en dat erzwaardere eisen worden gesteld aan de overheid om indie basis te voorzien. Op uiteenlopende manieren zijn zeallemaal begonnen sociaal beleid naar westers model teontwikkelen.De algemene boodschap is dus dat een woningbeleidgebaseerd op het uitbreiden van het woningbezit naarminder draagkrachtige groepen een groot risico is geble-ken voor de geldverstrekkers, de leners en het stelsel alsgeheel. Het is niet te verwachten dat in Nederland ookmaar een van de voornaamste spelers snel terugkeert naarzijn gedrag van voor de crisis, en net als in Oost-Azie ishet waarschijniijk dat de overheid zich minder op dewoningmarkt zai richten als instrument van sociaal beleid.:^?iayiConclusiesIn Nederland zai de overheid zich waarschijniijk gedwon-gen zien haar beleid ten aanzien van het woningbezit teherzien, een beleid dat sinds de jaren tachtig in toene-mende mate is gepromoot en aanzienlijke overheidssteunheeft ontvangen. Het zou bijvoorbeeld lastig kunnen zijnin tijden van fiscale spanning ten gevolge van de krediet-crisis een hoge hypotheekrenteaftrek in stand te houden,en nog lastiger als de voordelen van eigen woningbezitniet meer kunnen worden gegarandeerd. Tegelijkertijd ishet waarschijniijk dat aanpassingen in de vraag op dekoopwoningmarkt en de noodzaak de productie te sti-muleren bepalend zullen zijn voor de huidige hervormin-gen in de sociale woningsector. De woningcorporatieswillen weliswaar meer autonomie, maar ze zouden goedte maken kunnen krijgen met grotere druk om de stag-natie in de woningproductie door commerciele ontwik-kelaars te compenseren.Ten gevolge van de kredietchsis zullen de Nederlandseconsumenten echter waarschijniijk veel behoedzamerworden en de opvatting dat eigen woningbezit eenmachine is om geld te maken zou wel eens verleden tijdkunnen zijn. Het lijkt er steeds meer op dat degenen diezich aan de marge van de woningmarkt bevinden er ver-standiger aan doen te huren dan zo snel mogelijk demarkt op te gaan. Net als in Azie is het tijdperk vangeloof in vastgoed als een object dat alleen maar inwaarde stijgt, met als gevolg een snelle toename van heteigen woningbezit, ten einde. Zuike tijdperken zijn er aleerder geweest en in de jaren tachtig is in Nederland welgebleken dat huizenkopers en beleidsmakers kort vanmemohe zijn. Dit keer zullen, in het licht van het toege-nomen aantal woningbezitters in combinatie met de drukvan demografische veranderingen en sociale herstructure-ring, de beleidskaders en het woningbezit weer moetenworden opgebouwd met een veel scherper besef van debredere sociaal-economische consequenties. Dit zou totop zekere hoogte een terugkeer kunnen betekenen naarde opvatting dat woningbezit in de eerste plaats een mid-del is om een dak boven het hoofd te hebben en niet eenbron van financiele zekerheid die als alternatief kan die-nen voor overheidsuitgaven aan sociale zekerheid.(Dit artikel is gebaseerd op een onderzoek uitgevoerdvoor de Europese Commissie, getiteld 'DemographicChange and Housing Wealth'. Details van hetDEMHOW-project zijn te vinden op http://www.demhow.bham.ac.uk)LiteratuurChua, B. H. (2003) 'Maintaining housing values under thecondition of universal homeov\/nership', Housing Studies,18(3) pp. 765-780.Elsinga, M., de Decker, P., Toussaint, J. en Teller, N. (red.)(2007) Beyond Asset and Insecurity: On (In)security ofl-iome Ownership in Europe, Amsterdam, lOS Press.Groves, R., Murie, A. en Watson, C. (2007) Housing and theNew Weifare State: Examples from East Asia and Europe,Aldershot, Ashgate.Izuhara, M. (2007) 'Turning stock into cash flow: strategiesusing housing assets in an ageing society', in Y. Hirayama enR. Ronald (2007) Housing and Social Transition in Japan,Londen, Routledge.Knight Frank, persbericht, 23 november (2008), Globalhouse price decline spreads around the world as investorswait to pounce.Lau, K.Y. (2007) 'The state managed housing system inHong Kong', in R. Groves, A. Murie en C. Watson (red.)Housing and the New Welfare State: Examples from EastAsia and Europe, Aldershot, Ashgate.Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening enMilieubeheer, (2000) Nota Wonen: Mensen wensen, wonen.Samenvatting (Nota Remkes) Ministerie van VROM, DenHaag.Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening enMilieubeheer, (2006) Ruimte geven, bescherming bieden:Een visie op de woningmarict (Nota Dekker) Ministerie vanVROM, Den Haag.Ronald, R. (2008) The Ideology of Home Ownership:Homeowner Societies and the role of Housing, Londen,Palgrave.111:a>9o>Campuscontract maaklDe Nederlandse studentenhuisvesting heeft meer danzestig jaar zonder en inmiddels bijna drie jaar met hetop doorstroming gerichte "campuscontract" gewerkt.Deze op doorstroming gerichte contractvorm ontstondin de praktijk en is later onder hooggestemde ver-wachtingen wettelijk verankerd. De doorstroming diehet gevolg is van het campuscontract, zorgt ervoor dater jaarlijks meer woningen voor studenten beschikbaarkomen. Conclusie: het contract maakt zijn verwachtin-gen waar.Remco de MaaijerDirecteur Stichting Kences, KenniscentrumStudentenhuisvesting11210)s3SiHet campuscontract heeft zich bewe-zen als een effectief instrument om schaarste op de stu-dentenwoningmarkt te bestrijden. Aan de schaarstebe-strijding op de woningmarkt als geheel draagt het even-wel niet bij. Hoewel het daarvoor ook nooit bedoeld isgeweest, is het voor steden zaak om afgestudeerdenwoonruimte te bieden omdat de schaarste aan studen-tenwoningen anders verdwijnt doordat jongeren in ste-den met gespannen woningmarkten niet eens meer aaneen studie beginnen.Op 1 november 2005 nam de Tweede Kamer bijna una-niem (de fractie van GroenLinks stemde tegen) het wets-voorste! Bevordering doorstroming in voor studentenbestemde woonruimte aan\ Vervolgens werd het op 30mei 2006 als hamerstuk afgedaan door de Eerste Kameren trad het op 15 juli 2006 in werking^. Aangezien hetoorspronkelijk gedacht was zich te beperken tot demeest typische woonruimte voor studenten, namelijk diegesitueerd op een campus^, had de contractvorm die uit-eindelijk wettelijk geregeld werd al vele jaren voorheende naam "campuscontract" gekregen. In het onder-staande zai duidelijk worden dat de term"studenten(woning)contract" de lading veel beter dekt -aangezien het begrip campuscontract evenwel inmiddelsingeburgerd is, sluit deze bijdrage zich bij het dagelijksetaalgebruik aan.Doorstroming in voor studenten bestemde woonruimte isvanaf de start van de Nederlandse studentenhuisvestingin 1945 een belangrijk thema geweest voor de studen-tenhuisvesters. Destijds waren dat nog niet zoals tegen-woordig gespecialiseerde woningcorporaties maar in deonderwijskolom gesitueerde StichtingenStudentenhuisvesting ("SSH's"), die in de periode 1975-1995 om werden gevormd tot die corporaties: categorale- volledig actief als studentenhuisvester zijnde - en regu-liere, breed actief en als specialist studentenhuisvester zij-nde - corporaties''.In de jaren negentig begonnen studentenhuisvesters opgrote schaal expliciet in het huurcontract vast te leggendat een student de woning na afstuderen of staken vande studie moest verlaten. Die huurcontracten werdencampuscontracten genoemd. Daarover werden rechtsza-(^erwachtingen waarken gevoerd. Zowel de eerdere als die over de campus-contracten werden in de regel gewonnen door de ver-huurders^VerankeringIn 2001 voerde het ministerie van VROM overleg overde nijpende situatie in de studentenhuisvesting metKences, het enkele jaren eerder opgerichte samenwer-kingsverband van studentenhuisvesters. De partijen spra-ken af cm in een gemeentelijke pilot op een rij te krijgenweike creatieve opiossingen vanuit de verschillendeinvalshoeken konden worden aangedragen. Dat lukte''.De partijen erkenden het probleem van de tekorten in destudentenhuisvesting en verklaarden zich ook gezamen-lijk verantwoordelijk om tot opiossingen te komen. Eenvan die opiossingen was de wettelijke verankering vanhet campuscontract, waarvan de reikwijdte zich - zoalsde naam al suggereert - zou beperken tot de terreinenvan universiteiten en hogescholen. In 2002 bleek dat deminister van VROM het campuscontract landelijk wildeinvoeren. Het definitieve wetsvoorstel is opgesteld medemet inbreng van Kences en in 2004 ingediend bij deStudente van de Erasmus Universiteit, die in een omgebouwdkantoorpand woont waar kamers alleen aan studenten w/ordenverhuurd voor ongeveer 300 euro in de maand(Foto Arie Kievit / HH)Tweede Kamer De reikwijdte had zich inmiddels uitge-breid tot alle mogelijke en waar dan ook gesitueerdewoningen'.Een - sociale, particuliere of institutionele - verhuurdersluit een overeenkomst tot huur van woonruimte af meteen huurder**. In die huurovereenkomst staat dat dewoonruimte bestemd is voor een student en dat deze nabeeindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan eenstudent zai worden verhuurd. Op het moment dat dehuurder niet kan voldoen aan een schriftelijk verzoek vande verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnendrie maanden een kopie van het bewijs van zijn inschrij-ving aan een onderwijsinstelling voor het lopende studie-jaar te overleggen, mag de verhuurder de overeenkomstopzeggen, en wel op grond van dringend eigen gebruik.De huurder heeft dan zes tot negen maanden om dewoning te verlaten: de opzegtermijn die de verhuurdermoet hanteren, varieert van drie tot zes maanden,afhankelijk van de duur van de huur die inmiddels is ver-streken. De minimumopzegtermijn is drie maanden endaar komt een maand bij voor elk heel jaar dat de huur-der in de woning heeft gewoond, tot een maximum vanzes maanden. Voeg je daar de drie maanden bij die dehuurder heeft om het bewijs van inschrijving te tonen,dan kom je op minimaal zes tot negen maanden, afhan-kelijk van de woonduur.De huurbescherming blijft verder intact. Desgevraagdkan een rechter dus een belangenafweging maken als deex-student niet instemt met de beeindiging. Daarbijhoeft, zoals normaal gesproken wel bij opzegging opgrond van dringend eigen gebruik geldt, niet te blijkendat andere passende woonruimte beschikbaar is!Als student geldt een ieder die voltijd of deeltijd inge-schreven staat bij een regionaal opieidingencentrum (aldan niet in een samenwerkingsverband), een vakinstel-ling, een agrarisch opieidingscentrum, een innovatie- enpraktijkcentrum, een kenniscentrum beroepsonderwijsbedrijfsleven, een hogeschool of een universiteit'.Buiten kijfDe vraag laat zich stellen waarom het campuscontractwettelijk is verankerd, terwiji de rechter in de regel albereid bleek studentenhuisvesters gelijk te geven wan-neer zij de huurovereenkomst van ex-studenten hadden113]914 101c3J3opgezegd. De reden voor de wetgever was met nameom precies aan te geven in weike gevallen opzeggingvan de huur mogelijk is en de geschillen minder gecom-pliceerd te laten zijn en te laten afnemen. Een wettelijkeregeling verstevigde de positie van de studentenhuisves-ters daarbij natuurlijk aanzienlijk. Het maatschappeiijkgewenste principe van doorstroming na beeindiging stu-die is zo buiten kijf komen te staan. Uit het bovenstaan-de bleek al dat er politiek gezien "van links naar rechts"een heel groot draagvlak voor het campuscontractbestaat.De in Kences verenigde studentenhuisvesters onder-bouwden hun lobby voor het contract als volgt:1. Het bevordert de doorstroming in studentenwonin-gen. Als afgestudeerde studenten in hun woning blij-ven zitten, kunnen ze geen plaats maken voor devolgende lichting studenten, die dan met kamernoodte maken krijgt.2. Studentenwoningen hebben een lagere huur dangewone woningen. Veel studenten vinden na afloopvan hun studie een baan en hebben dan een hogerinkomen dan ze als student hadden. Het is dan naarandere (aankomende) studenten toe niet fair om eenwoning bezet te houden die voor de krappe studen-tenbeurs is gebouwd.3. Je zou kunnen redeneren dat zonder campuscontractstarters die toevallig al een woning hebben, namelijkdie afgestudeerden waar we het over hebben, wor-den bevoordeeld ten opzichte van de andere starters.Dat is ook niet fair.4. Campuscontracten stimuleren andere partijen, zoalscollega-corporaties, onderwijsinstellingen engemeenten, om met studentenhuisvesters samen tewerken. De studentenhuisvesters kunnen hun name-lijk moeilijker vragen om de realisatie van goedkopewoningen voor studenten mede te financieren (ofanderszins mogelijk te maken door grond terbeschikking te stellen en dergelijke) als ze aan deandere kant niets doen om het daadwerkelijk wonin-gen voor studenten te laten zijn en blijven.Maar: het campuscontract is een instrument dat toege-past kan (als de situatie erom vraagt), niet moet, worden.Het campuscontract: de nieuweHuisvestingswet avant la lettre"Schaarste is een motief voor de overheid om in te grij-pen in de woningmarkt. Dat is in de vigerendeHuisvestingswet al vastgelegd. In de vigerendeHuisvestingswet is echter geen definitie van schaarsteaangegeven, noch aangegeven op weIke wijze schaarstekan worden onderbouwd. In de herzieneHuisvestingswet zai dat verbeterd worden, zonder dat ereen strikte definitie van het begrip schaarste wordt opge-nomen," aldus een naar verbetehng zoekende toenmaligminister Vogelaar in haar kaderbrief voor de nieuweHuisvestingswet, die per 1 januari 2010 van kracht moetzijn. Met de bepaling dat de huur aan een ex-studentalleen mag worden opgezegd als de nieuwe huurder eenstudent is, is het campuscontract een ondubbelzinniginstrument van schaarstebestrijding: heeft zich geen stu-dent gemeld, dan is er dus geen schaarste en mag nietworden ingegrepen, en vice versa. Als er helemaal geenkamernood meer zou bestaan, zou de ex-student diedesondanks toch door zijn verhuurder wordt opgezegdom plaats te maken voor een nieuwe student kunnenstellen dat de verhuurder een onvoldoende dringendbelang heeft. De rechter zaI dan de overeenkomst ver-lengen, voor bepaalde of onbepaalde tijd. Zodra er welweer kamernood is, kan natuurlijk opnieuw wordenopgezegd, dan ongetwijfeld met succes".Het strikt toepassen van het campuscontract op de com-plete voorraad van de verhuurder brengt aanzienlijkeadministratieve lasten met zich mee" en, als de marktontspannen is, mogelijk leegstand. Studentenhuisvestersgaan daarom periodiek na voor weIke woningen door-stroming gewenst is en voor weIke niet, of minder. Hunbeleid passen zij indien nodig aan. label 1 geeft weer opweIke woningen de deelnemers van Kences momenteelhet campuscontract toepassen. DUWO is actief in degemeenten Delft, Den Haag, Leiden, Haarlem,Haarlemmermeer, Amstelveen en Amsterdam; Idealis inEde en Wageningen; In" in Groningen; SSHN inNijmegen; SSH Utrecht in Utrecht, Zeist en Leeuwarden;Stadswonen in Rotterdam; WonenBreburg in Breda enTilburg en Woonbedrijf (district Vestide) in Eindhoven.Kences-deelnemer campuscontract fl^^^^^lDUWO alle studentenwoningen^^^^HIdeaiis nee t^KtIn nee '^HHSSHN alle studentenwoningen flSSH Utrecht campuswoningen en stadspandenjStadswonen nee ;|jWonenBreburg aan buitenlandse studenten flregulier verhuurde woningen flWoonbedrijf nee jl^lTabel 7Toepassing campuscontract door Kences-deelnemers.Stadswonen werkt sinds 2006 overigens wel met "studentencon-tracten", die vergelijkbaar zijn met de campuscontracten.Woonbedrijf had al voor de invoering van het campuscontracteen effectief doorstroombeleid. Bron: Kences.Wanneer we de gemiddelde hoogte van de voor studen-tenwoningen gevraagde huur als indicator nemen voorde mate van ontspanning van de lokale woningmarktenvoor studenten, valt op dat het toegepast worden vanhet campuscontract vrij goed aansluit bij de temperatuurvan de markt. label 2 toont de gemiddelde maandhurengevraagd in 2007 door de categorale Nederlandse stu-dentenhuisvesters, de referentiegroep 1 (voorheen E) vantoezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting, waar-van de meeste deelnemen In Kences.|2007 "^ r huur|DUWO J^IH 276^SHN ftl^M 1 233fsSH Utrech^jlj^l L 228^|stadswone^^^^^^^^|^^^^||SLS Woner|^^| r 220*l^casa ;|^^^H I 19f:|deali5 ^^^H mi 172|JHT ^^H Hik. 169,|ReferentiegroepJ^^^^|^^HHTabel 2Oemiddelde kale huur per maand voor de woningen van de 7corporaties in Referentiegroep 1 (Studentenhuisvesting), verslag-jaar 2007, aangevuld met Acasa, verslagjaar 2006 nog de 8" cor-poratie in Referentiegroep 7 maar verslagjaar 2007 daaruit ver-dwenen door de fusie met De Veste per 1 januari 2008. SLSWonen /5 actief in Leiden, Acasa en SJHT in Enschede. Bron:CFV, Corporatie in Perspectief 2008 en Acasa, Jaarverslag 2007.Indien het geringe aandeel niet-studentenwoningen verhuurddoor studentenhuisvesters buiten beschouwing zou worden gela-ten, wijzigen de bedragen (de studentenwoningen hebbenimmers de laagste huren) en de rangorde (DUWO heeft t.o.v. deandere studentenhuisvesters een relatief grote portefeuille een-gezinswoningen, van de woningen in de studentenportefeuille isde kale huur gemiddeld 208) lichtpoo7 "'''^^^^B /punt|)UWO "I^^^^^H 4,45^|Stadswonei^^|^^^^| 4,44,fsSHN ,_^^^^lt_4^[:SSH Utrech^^^^^H ^^H|5LS Woner^^^m^l^ 3,78lWealis 2,55.i|Referentiegroep 4,10iTabel 3Cemiddelde prijs per woningwaarderingspunt voor de woningenvan 6 van de 7 corporaties in Referentiegroep 1(Studentenhuisvesting), verslagjaar 2007. Het gemiddelde vanSJHT en Acasa (lie tabel 2) is niet bekend. Bron: CFV,Corporatie in Perspectief 2008 en Acasa, Jaarverslag 2007.Crosso modo worden de hoogste huren gevraagd In demarkten waar in 2007 ook de hoogste huren werdengevraagd door de partlcullere aanbieders en uberhaupt,zoals bijvoorbeeld blijkt uit het onderzoeksrapport www.CheckJeKamer.nl van de Landelijke Studenten Vakbond".De prijs-kwaliteitverhouding is in princIpe een nog betereindicatie van de marktverhoudingen, hogere huren kun-nen immers net zo goed meer vierkante meters en meerluxe betekenen als meer schaarste. Uit tabel 3 blijkt datdeze verhouding wellswaar niet 1:1, maar toch goedaansluit bij de huurhoogten. De verschillen zijn dus voor-namelijk te verklaren op grond van de marktverhoudin-gen, en slechts ten dele ook op grond van het intrinsiekgebodene.Een andere graadmeter voor de markttemperatuur zijnde op korte termijn in te lopen tekorten in de werkgebie-den van de bij Kences aangesioten studentenhuisvesters(tabel 4). Ook deze cijfers passen goed in het beeld.Kences-deelnemer tekorten 2008-2010DUWO 15.500WonenBreburg J^^^ IHBIBIp.250SSH Utrecht ^^| ^^^mH 1.900SSHN I^H |^^^V~' 1-300Stadswonen ^^^| 1^^^^ 1Woonbedrijf ^^^| I^^^B ^"?Idealis ^^^^ IHH& 150Tabel 4Tekorten aan studentenwoningen in de werkgebieden van deKences-deelnemers. Ondanks de toevoeging van bijna 17.000woningen aan hun voorraad sinds 2003, het jaar waarin deminister van VROM het Actieplan Studentenhuisvesting uit-bracht, moeten deze woningen op korte termijn worden toege-voegd wil de markt ontspannen zijn. Bron: Kences.De verhuurder dient steeds te communlceren wanneer hijwel (in een gespannen marktsituatle) of niet (ontspan-nen) handhaaft om verweer van ex-studenten tegen tegaan. SInds de wettelijke verankering van het campus-contract is in het voorjaar van 2008 huurbeeindigingvoor ex-studenten voor het eerst onder de rechter geko-men'^. Tien ex-studenten in Nljmegen moesten hun doorstudentenhuisvester SSHN verhuurde woning vedaten'''.Met de uitspraak is de eerste jurisprudentie ontstaanover de wet. Voor 2006 vonden zoals boven al gemeldstudentenhuisvesters de rechter in de regel al aan hunzijde. Op grond van deze duidelijke uitspraak mag ver-wacht worden dat het aantal geschlllen op dit gebied zaiafnemen.115101c3.J.,11-??*l(?*?*?116]3J3Het eerste studentencom-plex in Nederland waarde voorloper van het in2006 wettelijk verankerdecampuscontract werd toe-gepast. Gestart werd hier-mee in 1997. HetDUWO-complex aan deBalthasar van de Polwegin DelftHet aantal studentenwoningen dat versneld vrijkomt bij endus feitelijk wordt toegevoegd aan de voorraad van stu-dentenhuisvesters wanneer het campuscontract wordt toe-gepast en gehandhaafd, is substantieel. Zo heeft de hand-havingactie van 2007 SSHN 300 eenheden opgeleverd, enschatten bijvoorbeeld SSH Utrecht, SLS Wonen en DUWOmet handhaving respectievelijk 300 tot 400 eenheden opjaarbasis, 300 eenheden op termijn en 800 eenheden dekomende jaren beschikbaar te krijgen. Ter vergelijking: eenactueel grootschalig bouwproject zoals Intermezzo vanWonenBreburg levert 422 studenteneenheden op.Absoluut gezien meest grootschalige toepasser DUWOkon daarnaast in het jaarverslag 2007 melden dat degemiddelde mutatiegraad door het campuscontract wastoegenomen; "Het resultaat van de invoering van hetcampuscontract werd in 2007 goed zichtbaar: de gemid-delde mutatiegraad nam in alle vestigingen toe. In 2007kwam zo'n zestig procent van de voorraad opnieuwbeschikbaar voor studenten, een stijging met tien pro-centpunt ten opzichte van 2006.""Klaar met studeren? Ontduik je campuscontract!",adviseert de kop van een in maart 2008 gepubliceerdartikel" aan de Nederlandse (ex-)studenten. De enigeeffectieve manier om huuropzegging te voorkomen diehier wordt genoemd, is echter geen ontduiking in dewerkelijke betekenis van dat woord. Een student geefthet voorbeeld: "Ik ben wel gestopt met mijn studieRechten, maar ik heb me niet uitgeschreven. Dat bete-kent dat ik mijn collegegeld ook moet betalen, maaromgerekend is dat maar 100,- per maand extra alshuur En trouwens, ik heb ook nog steeds mijn OV."Deze student is officieel niet klaar met studeren enbewoont dus rechtmatig een studentenwoning. De vraaglaat zich stellen hoelang deze student zich senang blijftvoelen met deze vrijwillig betaalde meer dan 42% ver-hoging van de door studentenhuisvesters gemiddeldgevraagde huur (zie tabel 2).Ruim baan voor de studenten de ex-student!InschrijftijdHet is overigens de vraag of ontduiking van het campus-contract de enige opiossing voor ex-studenten is. Viagecombineerde inschrijving voor een studentenwoningen een sociale huurwoning bij de start van hun studie,bouwen studenten immers vanaf het moment vaninschrijving 66k wachttijd op voor een woning voor nahet afstuderen. In veel studentensteden hebben ex-stu-denten zo het aantal jaar inschrijftijd dat nodig is omdoor te kunnen verhuizen naar een zelfstandige woninga! (geheel of gedeeltelijk) achter de rug wanneer huncampuscontract door de verhuurder wordt opgezegd.Steeds hebben ze zo een voorsprong op andere starters.LSVb-voorzitter Lisa Westerveld stelt met betrekking tothet campuscontract terecht: "het is eigenlijk het ver-schuiven van het probleem. In een hoop steden is erenorme woningnood onder zowel studenten als starters.Er worden allerlei maatregelen getroffen voor studenten,maar als er nou eerst eens door steden gezorgd wordtdat starters kunnen doorstromen naar andere woningen,dan praten we weer verder"^^. Met de invoering van deintegrale vennootschapsbelasting en de wijkenheffing, endoor de gevolgen van de kredietcrisis, moeten grotevraagtekens worden geplaatst bij de mogelijkheden voorcorporaties om de tekorten aan studentenwoningen" endoorstroomwoningen^" voor jongeren binnen afzienbaretijd in te lopen. En directeur Jean Baptiste Benraad vanstudentenhuisvester Stadswonen wees in 2003 al op deechte keerzijde van de campuscontractmedaille. "In hetuiterste geval vertrekt [de ex-student] helemaal. En datterwiji alle steden knokken om hoog-opgeleiden aan tetrekken en vast te houden"^\ Uit onderzoek" blijkt dathet sociaaleconomische wel en wee van steden nauwsamenhangt met het aantal studenten en hoogopgeleideblijvers, waardoor de boodschap aan de landelijke enlokale politiek duidelijk moge zijn: ruim baan voor destudent en de ex-student!Noten1. Wijziging van artikel 274 van Boek 7 van het BurgerlijkWetboek (teneinde doorstroming in voor studenten bestem-de woonruimte te bevorderen): stukken Tweede Kamer, ver-gaderjaar 2003-2004, 29 707 nummers 1-10; A-C.2. Staatsblad 2006: 270 en 317.3. Zie voor de definitie van het begrip campus R. de Maaijer,Kwantiteit en kwaliteit in de studentenhuisvesting, SerVicE_Magazine juni 2005, pagina's 5-7.4. Zie voor achtergronden en geschiedenis van de Nederlandsestudentenhuisvesting Studentenhuisvesting: Feiten en Trends2007 (Utrecht: Kences 2007), pagina's 10-19.5. Zie voor een overzicht van de rechtszaken tot 2005 prof.mr.A.W. Jongbloed, Woonruimte bestemd voor studenten meetbewoond worden door studenten!, Ars Aequi 54 (2005) 5,pagina's 352-257. Niet meer meegenomen worden kon hierhet ontbinden in maart 2005 door de kantonrechter van decampuscontracten van twee huurders van DUWO, zie WR2005-10 pagina's 327-331.6. Studeren op kamers in Utrecht (Utrecht: Kences 2002).7. Zie noot 1.8. De toepasbaarheid van het campuscontract strekt zich overi-gens uit tot zittende huurders. De huurovereenkomst moetdan wel aan de wettelijke eisen voldoen. Is dat nog niet zo,dan kan de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst aan-bieden die wel aan de wettelijke eisen voldoet. Weigert dehuurder die, dan kan de rechter de huurder eventueel dwin-gen akkoord te gaan op strafte van beeindiging van dehuurovereenkomst. Een bestaand contract kan zelfs zonderactie van de zijde van de verhuurder een campuscontractworden, als er namelijk in staat dat de woonruimte bestemdis voor studenten en dat de woning na leegkomst weer aaneen student zai worden verhuurd.9. Zie voor een uitgebreide toelichting Handleiding bij hetgebruik van het campuscontract (Utrecht: Kences 2006).10. Tweede Kamer, vergaderjaar 2007-2008, 29 624 nummer 3.11. Zie ook R. de Maaijer in Aedes Magazine 24/2008, pagina 9.12. Denk alleen al aan de jaariijkse controle van de inschrijvingvan de huurders met een campuscontract. Bij de Kences-deelnemers gaat het dan al snel om duizenden huurders perinstelling. In 2007 heeft Kences overlegd met het Ministerievan OCW over de mogelijkheid gegevens van de IB-groepte gebruiken, hetgeen vooralsnog niet mogelijk bleek. Oplokaal niveau zijn al wel door diverse studentenhuisvestersafspraken gemaakt met de onderwijsinstellingen over decentrale uitwisseling van benodigde persoonsgegevens.13. Vanaf 1 januari 2009: Letier.14. Utrecht: LSVb 2007, pagina's 16-17.15. Zie noot 5 voor de hieraan voorafgaande rechtszaken.16. Zie www.kences.nl, nieuws van 5 mei 2008.17. Mobiles #3 2008, pagina's 19-21.18. Geciteerd in het artikel genoemd in noot 15.19. Zie tabel 4. In de periode daarna groeit de Nederlandse stu-dentenpopulatie tot 2020 jaarlijks met 10.000 personen,hetgeen een torse volgende opgave met zich meebrengt.20. In 2006 door het Sociaal Cultureel Planbureau becijferd op400.000 woningen, zie Jong wonen: de gewoonste zaak vande wereld? (Hilversum: Aedes 2006).21. Aedes Magazine 3/2003, pagina 46.22. Zie bijvoorbeeld http://web.mit.edu/newsoffice/2003/eco-nimpact.html: de universiteiten geven Boston een jaariijkseimpuls van $ 7 miljard. Kences laat momenteel een dergelijkonderzoek uitvoeren voor de belangrijkste Nederlandse stu-dentensteden.[17]sadviseursbbn adviseurs is een onafhanl