Strategieen voor de Woningmarkt:Verhoging NHG eninterventiefondsFinancieringen waar mensen blij van wordenDe Nederlandse Waterschapsbank N.V. financiert de publieke sector. Waterschappen, gemeenten, provincies enandere organisaties met een maatschappelijk belang. Zo dragen we bij aan waterbeheer, openbare ruimte eninfrastructuur, maar ook aan sociaie woningbouw, zorg- en welzijnsvoorzieningen en andere voorwaarden voor eenprettige en zorgzame samenleving. Projecten die gemeen hebben dat er veel mensen blij van worden. Op zich nietsnieuws, want we doen dit al sinds jaaren dag. Maar met ingang van heden herkent u ons aan een nieuw logo en eennaam die meer aansluit bij onze brede rol in de maatschappij; NWB BANK. Bankers with a smile.Postbus 580, 2501 CN Den Haag T 070 416 62 66 infol3nwbbank.com www.nwbbank.com IMW BANKTijdschrift voor de Volkshuisvesting15e jaargang, augustus 2009, nummer4Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland, Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaar.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand order auspicien van het Nederiands Instituutvoor Ruimtelijke Ordering en Volkshuisvesting(Nirov) en onderzoekschool Nethur.Redactie-adresNirov, Postbus 30833, 2500 CV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: kokshoorn@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagwww.nirov.nlHoofdredacteur Marja ElsingaEindredactie Eduard Herkes (herkes@nirov.nl)Redactie Wim van Assenbergh, Marja Elsinga,Inge Drontmann, Jan Kammeyer, Hans Mersmann,Keimpe Reitsma, Henriette Rombouts, JeanetKullberg, Martijn de Jong-TennekesRedactie Onderzoeksdossiers Gideon Bolt,Andre Buys (voorzitter), Kees van der Flier, Jan vanWeesep, Willem OstendorfSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagt 70 per jaar en voor studenten 35. Personenwoonachtig in het buitenland betalen extraadministratiekosten per jaar. Losse nummers zijnvia www.nirov.nl te bestellen voor 20,25, Nirov-leden betalen 13,50. Prijzen zijn exclusief BTW.'if*;*,'.11182429RedactioneelOnweerKeimpe ReitsmaVolkshuisvestingsautoriteit verantwoordelijk voor externe toezichtBrede steun voor aanscherping toezicht op woningcorporatiesEric HarmsThema: de kredietcrisis en de woningmarktDoor afnamegarantie is afzetrisico voor bouwer nihilInterventiefonds kan bouwproductie stimulerenErwin DaalhuisenAnalyse van gebruik en grenzenVerhoging NHG past als perfect gesneden maatpakPiet Eicliholtz, Mattiijs CosemansHoe ga je om met risico's van grondaankopenVerandering in grondstrategieen van corporatiesArno Segeren en Edwin BuitelaarVolkshuisgedichtDe Vink, Leiden/VoorschotenPliilip FoloISSN 1382-4112? Nirov1Victor-OneMAATSCHAPPELIJK RENDEMENTMet de Victor-One? beheerders creeert u maatschappelijk rendement door goed wijkbeheer: een schone enveilige leefomgeving en een comfortabele en verzorgde woonbeleving. Stichting Victor-One? ievert exclusiefhuismeesters en buurtbelieerders.LEEFBAARHEIDIVIet de Preventieve Trajectbegeleiding (PTB) gaat Sticinting Victor-One? een stapje verder: individuelebegeleiding van huurders en bewoners bij (dreigende) overlastsituaties. Zo voorlblijkt dat er lets niet klopt." Met andere woorden: com-missarissen worden persoonlijk aansprakelijk voor hetdisfunctioneren van corporaties of het afgeven vanonjuiste verklaringen, met ontslag als ultieme consequen-tie voor falend intern toezicht. De minister krijgt diemogelijkheid via een aanpassing van de Woningwet.Maar daarnaast wil het kabinet in het wetsvoorstelMaatschappelijke Onderneming voorzien in een ontslag-mogelijkheid via de Ondernemingskamer, 'op voorstaanvan belanghebbenden', zoals de huurders of huurdersor-ganisaties.Uit de brief van Van der Laan: "Belangrijk is dat bij deRvC's een cultuuromslag plaatsvindt, gericht op een gro-ter besef van de verantwoordelijkheid die wordt gedra-gen, en een kritischer houding ten opzichte van hetbestuur."Extern toezichtTegelijkertijd wordt het externe toezicht aangescherpt.De tandeloze tijger die het Centraal FondsVolkshuisvesting (CFV) tot nog toe is geweest (we! kun-nen signaleren, nooit mogen ingrijpen), krijgt in degedaante van de Volkshuisvestingsautoriteit een nieuwgebit aangemeten.ervahng van het CFV, te baseren op een 'doorstart' vanhet CFV." En verderop: "De nieuwe Autoriteit zai eenbestuur kennen dat door mij wordt benoemd. De doorde stuurgroep Meljerink voorgestelde voordracht voor debestuursleden van de Autoriteit uit de corporatiesector isnoodzakelijk noch wenselijk voor een goede uitvoeringvan het toezicht. Een dergelijk voordrachtsrecht komtoverigens ook niet voor bij de vergelijkbare Autoritelten."De nieuwe autoriteit krijgt zoveel mogelijk instrumentenmee om zijn toezichtstaak goed uit te voeren. "DeAutoriteit zaI zich bij zijn externe toezicht kunnen base-ren op alle beschikbare bronnen, zoals visltatierapporten,jaarstukken (inclusief de geautomatiseerde gegevensop-vraag), maar waar nodig ook, anders dan Meljerinkvoorstelt, aanvullende informatie kunnen opvragen."NIeuw Is ook dat de Autoriteit corporaties zelfstandigsancties (zoals aanwijzlngen) kan opieggen om hen telaten voldoen aan de regeigevlng. "Gezien de ultvoe-ringspraktljk van de afgelopen jaren zaI het grootste deelvan de noodzakelljke Interventles richting corporatieszich hchten op eenduidig toetsbare rechtmatlghelds-kwestles, zoals overtredlngen van het werkdomein, sta-tuten die niet voldoen aan de regeigevlng of het te laatIndienen van jaarstukken."uoDat is meteen ook het meeste opvallende verschil methet advies van Meljerink. Want daarin werd het CFV nognaar de marge van de projectsteun verwezen. Voor hettoezicht zou een nieuw, door de sector gedragen insti-tuut, moeten worden opgerlcht. Van der Laan maakt erin zijn brief korte metten mee. "Anders dan Meljerinkwenst het kabinet deze Autoriteit, gezien de kennis enAls het om de gewenste ontwikkellngsrichting van cor-poraties gaat, waarbij ook nadrukkelijk een beleldsmatlgeafweging aan de orde Is (zoals de fusle met een wel-zijnsorganlsatle of het bouwen over de landsgrenzen)behoudt de minister het laatste woord. Dat geldt ookvoor alle zwaardere sanctiebevoegdheden die hetbestuur (benoeming bewindvoerder), de RvC (aanstellenexterne toezichthouder en ontslag RvC) of zelfs de heleorganisatie (intrekken toelating) raken. De Autoriteit zaide minister we! in alle voorkomende gevallen van adviesdienen.IntegriteitDe zorgen over de integriteit in de volkshuisvesting wor-den breed gedeeld en zijn ook zo ernstig dat het toezichtmet name op dit punt zaI worden aangescherpt. "Dekomende periode is er op gericht de corporatiesector opliet punt van de integriteit langs deze lijnen grondig doorte lichten en 'achterstallig onderhoud' aan te pakken",aldus Van der Laan: "Niet alleen om eventueel misbruikvast te stellen en aan te pakken, maar ook om een cul-tuuromslag te bewerkstelligen."Op basis van een nulmeting door het CFV worden nogdit jaar alle thema's in kaart gebracht die een grootafbreukrisico in zich dragen. Vervolgens worden op basisdaarvan ieder jaar opnieuw door de VROM-inspectie derisico's van niet-integer handelen in kaart gebracht. Daarwaar onrechtmatigheden worden geconstateerd, komteen nieuw op te richten interventieteam in actie, dat ookhet "bestuursrechtelijk en/of strafrechtelijk optreden zaIvoorbereiden."Om mensen in staat te stellen anoniem een signaal af tegeven over fraude en zelfverrijking beschikt VROM allanger over een meldpunt integriteit woningcorporaties.Maar Van der Laan kijkt in dat kader ook nadrukkelijknaar accountants en notarissen. "Ik verwacht dat zemeer dan voorheen hun verantwoordelijkheid zullennemen en misstanden zichtbaar zullen maken. Ik zaIdaartoe bezien of het bestaande accountantsprotocol opdit punt kan worden aangescherpt en Ik zaI deKoninklijke Notariele Beroepsorganisatie (KNB) in datkader een brief sturen.""Hoe langer rotte appelsblijven liggen, des te hardergaat het stinken"hebben we met zijn voorgangers wel eens andersbeleefd."Het werd volgens Van Genugten ook hoog tijd dat eringegrepen werd. "De incidenten van de laatste jaren ende negatieve berichtgeving over corporaties in de mediaheeft de sector bepaald geen goed gedaan."De maatregelen van de minister worden door deWoonbond dan ook voor 98 procent onderschreven."Het zijn de goede maatregelen, ook in hun maatvoe-hng", aldus Van Genugten. "Wij hebben van meet afaan heel veel lawaai gemaakt over het advies van decommissie Meijerink, omdat het 180 graden de verkeer-de kant op dreigde te gaan. Er werd immers een vurigpleidooi gehouden voor verdere verzelfstandiging enzelfregulering, waarbij ook het externe toezicht vanuit debranche zelf geregeld zou moeten worden. Een absolutemiskenning van de bestaande problemen rond het inter-ne en externe toezicht. Sterker nog: het zou die proble-men in onze visie alleen maar versterken en nieuweaffaires in de hand werken."De 100 procent tevredenheid is niet gehaald omdat hetwat de Woonbond betreft op onderdelen toch nog welwat steviger had gemogen. "Zo kunnen belanghebben-den via een procedure bij de Ondernemingskamer zelfoptreden tegen wanbeleid. Maar om zo'n procedure tekunnen winnen moet je wel hele sterke kaarten hebben.Daar mag wat ons betreft nog wat beter over wordennagedacht."Ook mag het zogeheten cooptatiesysteem verdwijnen."Omdat commissahssen allemaal worden gerekruteerd,beoordeeld, benoemd en herbenoemd door collega-commissarissen, zijn er structureel onvoldoende externeprikkels voor de RvC's om zich te verantwoorden.Daardoor is er onvoldoende focus op de volkshuisvestingen is men niet genoeg doordrongen van de risico's vannevenactiviteiten. Wij pleiten daarom voor een wettelijkverankerd systeem waarbij alle commissahssen uitslui-tend op basis van een bindende voordracht van buitenworden benoemd. Daarbij moet een derde van de com-missahssen met een minimum van twee benoemd wor-den op basis van een bindende voordracht van huurders-organisaties."J3[flXBrede steunDe aanpak die Van der Laan voor ogen staat, kan opveel steun rekenen. Dat bleek bij de behandeling ervanin de Tweede Kamer, waar vrijwel alle fracties, met uit-zondering van de WD, hun steun voor de minister uit-spraken. Maar het werd ook duidelijk uit de positievereacties vanuit de sector zelf. "Wij zijn onder de indrukvan de wijze waarop deze minister heeft ingegrepen ",aldus Rene van Genugten van de Woonbond. "Hij heeftvoortvarend, duidelijk en slagvaardig gehandeld. DatTotaal onafhankelijkOok Aedes toont zich bij monde van haar nieuwe voor-man Marc Calon positief over de wijze waarop het toe-zicht nu geregeld gaat worden. Dat mag opmerkelijkheten, omdat Aedes tot voor kort de voorstellen van decommissie Meijerink steunde. "Onze visie op het toe-zicht is inderdaad verschoven", erkent Calon. "We zatenop de lijn van zelfregulehng. Maar het nieuwe bestuurvan Aedes, dat behalve mijzelf wordt gevormd door 12corporatiedirecteuren, is nu van mening dat de toezicht-houder totaal onafhankelijk moet zijn. Wij moeten daaroMarc Calon: "Hetmandaat om in te grijpenop het moment dat er ietstout gaat, ligt nu vooreen deel bij detoezichthouder en dealsbij de minister. Dat vindenwij een weeffout."(Foto Reyer Boxem / HH)as.aals branche geen enkele invloed op hebben. Niet in delaatste plaats om mensen die over de schreef gaan, ookecht aan te kunnen pakken."Daarmee is er nog geen einde gekomen aan het strevenvan Aedes naar meer zelfregulering. "Corporaties die lidzijn van Aedes moeten zich nog steeds aan onze eigenregels houden: de AedesCode en de Governancecode.Maar ais er daarnaast een onafhankelijk toezichthouderactief is, dan geeft dat veel meer gezag aan het toezichtdan vi/anneer de sector het helemaal zelf regelt. Het iswat ons betreft dus een kwestie van en en."Desondanks blijft er nog wel wat te wensen over. "Hetmandaat om in te grijpen op het moment dat er iets toutgaat, ligt nu voor een deel bij de toezichthouder en deelsbij de minister. Dat vinden wij een weeffout. Het man-daat moet grotendeels naar de autoriteit. De ministermoet slechts in hele zware gevallen handelend optreden.Een argument om dat niet te doen is de wens om belaiden uitvoering niet volledig van elkaar te scheiden. AAaarje kunt natuurlijk best het mandaat bij de toezichthouderiaten liggen en een keer per jaar verslag laten uitbrengenaan de minister en de Tweede Kamer. Op basis daarvankan dan eventueel weer het beleid worden aangepast."Verder vindt Calon dat de toezichthouder teveel pettenopkrijgt. "In feite worden drie functies in een orgaanverenigd: het verlenen van projectensteun, het toezichten het verlenen van toestemming voor investeringenboven een bepaald bedrag. Dat laatste vinden we sowie-so vreemd. Woningcorporaties zijn private ondernemin-gen met een sociaal-maatschappelijke doelstelling. Danmoet je geen toestemming hoeven vragen voor investe-ringen aan iemand die boven jou gesteld is. Dan moet jedat voorleggen aan de RvC. Nu moet je toestemmingzien te krijgen van een instelling die tegelijkertijd toezichtop je moet houden. Dat is een vermenging van rollenwaar ik op tegen ben. Tussen het toezicht en de project-steun moetje juist Chinese muren bouwen. En nog beterzou zijn om de projectsteun bij een nieuw instituut onderte brengen."MissiestatementAlgemeen directeur Jan van der AAooien van het CentraalPonds toont zich verheugd met de koerswijziging vanAedes. "Een aantal mensen in de sector heeft de onte-vredenheid in de samenleving te lang onderschat.Daarvan iijkt nu in ieder gevai bij Aedes geen sprakemeer te zijn." Dat is geen moment te vroeg. Want het isnog maar de vraag of het einde aan de reeks incidentenal in zicht is. "Bij een aantal corporaties wordt nog eenen ander nader uitgezocht", erkent Van der Moolen, dieovehgens tegelijkertijd opmerkt dat de stemming aan hetomslaan is. "We merken dat de Raden vanCommissarissen onrustig aan het worden zijn als gevolgvan de recente incidenten. Zij zijn daardoor ook veelalerter geworden op mogelijke misstanden in de eigenorganisatie. Mede ook vanuit het perspectief van deeigen verantwoordelijkheid en de daaraan verbondenaansprakelijkheid."Hoe de doorstart van het Centraal Fonds in de nieuweVolkshuisvestingsautoriteit concreet vorm en inhoud gaatkrijgen, is op dit moment nog onderwerp van bespre-king. "Het toezicht van de nieuwe autohteit richt zich opvier velden: het maatschappelijk presteren, de financien,de rechtmatigheid en de governance. Wij moeten eropgaan toezien dat woningcorporaties handelen in hetpublieke belang. Dat wordt bijna onze missiestatement.In procestermen zijn we op dit moment aan het naden-ken over de invulling van die vier toezichtsvelden. Wewillen een consultatiedocument maken, waarin we onzeplannen ontvouwen en daar in dialoog met de sector ende minister over komen te spreken. Wat gaan we doen,hoe gaan we het doen en wat betekent dat in de contac-ten tussen sector en volkshuisvestingsautoriteit?Vervolgens moet de relatie tussen minister en autoriteitworden ingekleurd."Van der Mooien verwacht veel van het nieuwe model."Het toezicht, de handhaving en de naleving: het wordter allemaal beter van. Dat is ook in het belang van demeerderheid van de corporaties, die juist wel heel goeden consistent bezig is en dus ook veel last heeft van hetgezeur eromheen. Juist voor hen is het goed om eensluitend systeem van extern toezicht te hebben. Omdatdie in staat is om de rotte appel uit het mandje te halen,waardoor de rest van de appels in het mandje onge-schonden blijven. Als je blijft roepen dat je geen externtoezicht nodig hebt, blijven de rotte appels in het mandjezitten. En hoe langer die blijven liggen, hoe harder hetmandje gaat stinken. Heel simpel."Van der Laan wil het wetsvoorstel voor de stelselwijzi-ging nog voor het einde van dit jaar bij de TweedeKamer hebben ingediend. De nieuwe structuur moet 1januari 2011 in werking treden.THEMA: KREDIETCR I S IS EN WONINGMARKTInterventiefonds kanbouv\7productie stimulerenmiaaMakelaars proberen op allerlei manleren duidelijk te maken waarom je juist nu een huis moet kopen. (Foto Luuk van der Lee / HH)so>De kredietcrisis is duidelijk voelbaar op de woningmarkt: huizen staan langerte koop, terwijl nieuwbouw stagneert. Aan het laatste is wat te doen door hetsysteem van een interventiefonds. Dit leidt tot gegarandeerde woningproduc-tie bij een efficiente inzet van de middelen van de intervenierende overheden.?oTHEMA: K R E D I E T C R I S I S EN W O N I N G M A R K T9o>gemeenten de directe financiele gevolgen: teruglopendeopbrengsten in grondexploitaties, opiopende rentekos-ten, projectorganisaties die weinig werk omiianden heb-ben, maar we! betaald moeten worden.Traditionele maatregelenDe maatregelen die tot nu toe op lokaal en regionaalniveau worden toegepast, zijn beproefd. Omzetting vankoop naar dure huur of sociale huur wordt veelvuldiggebruikt. Dat heeft ecliter financiele gevolgen, want debeleggingswaarde van huurwoningen is flink lager dande VON-prijs. Voor het verschil wordt al snel in de rich-ting van de gemeente gekeken: een korting op degrondprijs. Zo'n directe subsidie van de gemeente is ver-moedelijk een reflex uit de tijd dat de woningbouw nogdreef op subsidies en rijkstoelages. Het is echter een dureopiossing, die gemeenten daarom maar beperkt kunnentoepassen.Een andere maatregel is de prijsdaling. De rijksoverheidstelt een premie van 10.000 per woning beschikbaaren die kan worden gebruikt om de verkoopprijs te verla-gen. Erg hard gaat dat echter niet: op een woning van 250.000 VON bedraagt de reductie 4%. Dat is meestalniet voldoende om de verkoopbaarheid serieus te verbe-teren. Voorts wordt hier en daar wat gesneden in hetaanbod: de minst kansrijke projecten worden uit de ver-koop gehaald. Dat biedt wel wat soelaas: de verminder-de vraag wordt niet versnipperd maar geconcentreerd opeen realistisch aantal projecten. Voorwaarde is dan weldat die projecten goed aansluiten op de wensen van dekopers, want in een ruime markt is men kieskeurig. Devoorverkoopeis blijft echter knellen: geen 60% of meervoorverkocht is geen feestelijke eerste paal. Alieen priori-tering van het nieuwbouwaanbod is dus niet voldoende.Veronderstel dat een gemeente er in is geslaagd, in zorg-vuldig overleg met de actieve projectontwikkelaars, cor-poraties en beleggers, een selectie te maken van demeest kansrijke projecten. Die selectie is gevarieerd inlocaties, prijsklassen, woningtypen en woonmilieus, zodatde kopersmarkt zo goed mogelijk bediend wordt. Degeselecteerde projecten hebben een goede prijs-kwali-teitsverhouding, zijn niet al te groot van omvang en kun-nen direct van start gaan: alle procedures zijn doorlopen.Bovendien zijn het projecten waar de aanwezige functie-menging zorgt voor een verkleining van het afzetpro-bleem in plaats van een vergroting (dus eerder socialehuurwoningen in het blok dan een groot volume kan-toorruimte).De opiossing isAan de aanbodkant zijn hiermee maatregelen genomen,maar de vraagzijde is nog niet aangepakt. Wat is daarhet grootste probleem? Dat is niet de betaalbaarheid vanwoningen, maar de onzekerheid in de huidige markt. Dehypotheekrente is redelijk laag en de inkomens blijven oppeil bij een lage inflatie: betaalbaarheid is niet het groot-ste probleem. Onzekerheid is er wel: enerzijds baan- eninkomenszekerheid (houd ik mijn inkomen?) en ander-zijds prijsdaling op de markt (is het niet verstandiger tewachten?).Bouwen zonder voorverkoopDe Jong-Tennekes en Legierse tonen aan dat potentielekopers eerst willen verkopen en pas daarna kopen. Datsluit altijd slecht aan bij voorverkoop vanaf tekening, meteen periode tot opievering van al snel anderhalf, tweejaar De opiossing is dan logisch: bouwen zonder voor-verkoop. De ontwikkelaars, aannemers en toeleveranciersblijven gewoon aan het werk. En wanneer de woningeneind 2010 worden opgeleverd, is de kans groot dat demarkt weer een flink stuk is aangetrokken. Wanneer jedan met een nieuwbouwwoning op de markt komt, con-curreert dat een stuk beter met de bestaande voorraad.Weike zijn nu de voornaamste problemen die moetenworden weggenomen? Allereerst is er het risico voor deontwikkelaar Dat zit in de huidige markt vooral in deafzetbaarheid van de woningen. Het gaat er niet zozeerom dat bij de start van de bouw de woningen zijn ver-kocht, maar dat ze bij opievering worden afgenomen.Wanneer de ontwikkelaar een afnamegarantie heeft, ishet afzetrisico nihil en zai het mogelijk zijn de projectfi-nanciering te regelen. De gedachte is dat de ontwikke-laar niet gaat wachten op voorverkoop, maar tegelijker-tijd start met de bouw en de verkoop. Voor eike woningdie gedurende de bouw aan particulieren verkochtwordt, kan de ontwikkelaar bouwrente berekenen enaan de slag gaan met opties en meerwerk. Dit stimuleertde ontwikkelaar om zo goed mogelijk zijn best te doenom gedurende de bouwtijd zoveel mogelijk woningen inde markt te verkopen.Voor de woningen die bij opievering nog niet gekochtzijn, moet een opiossing worden gevonden. Die moetenbij de ontwikkelaar van de balans af, dus er moet eeninvesteerder worden gevonden. De woningen moetentijdelijk worden verhuurd en daarvoor is een exploitantnodig. Bij uitponding kan winst worden genomen. Ofsprake is van een sluitende of winstgevende rekensom,hangt vooral af van drie parameters - de hoogte van definancieringskosten, de haalbare huur en de verkoopop-brengst op termijn.logisch: bouwen zondervoorverkoopVoor een afnamegarantie wordt vaak gekeken naar dewoningcorporaties, die de rol van financier en exploitantkunnen combineren. De tussen de minister van WWI enTHEMA: K R E D I E T C R I S I S EN WONINGMARKTAedes overeengekomen verruiming van de borgingsgrens(sinds 1 juli 240.000 voor nieuwe huurwoningen, entijdelijk tot eind 2010 zelf 350.000') zou dat moetenvergemakkelijken. Voor een corporatie is de hogere bor-ging een belangrijke, maar helaas niet afdoende maatre-gel. Waarderen van de woningen tegen de standaardWSW-normen leidt tot een grote onrendabele top, diemoet worden afgeboekt van het vermogen. De corpora-tie gaat dan uit van verhuur gedurende lange tijd tegeneen lage huur, wat feitelijk niet aan de orde is, want hetdoel is zo snel mogelijk te verkopen. Bovendien legt eenniet volledig kostendekkende huurexploitatie in de eerstejaren beslag op de vrije kasstroom van de corporatie endat is in de nieuwe toetsingssystematiek van het WSWerg bezwaarlijk. De rol als garantiegever legt dus - ookwanneer een lening door het WSW geborgd zou worden- direct beslag op de investeringruimte van de corporatie.De ontwikkelaar ontwikkelt,de corporatie investeert,verhuurt en pondt uitIn de hierboven geschetste constructie ontbreekt nogmaar een schakel: de corporatie moet in haar rol vanachtervanger worden gefaciliteerd door de overheid. DeRijksoverheid heeft al premies tot 10.000 beschikbaargesteld. Nu is het aan de lagere overheden om hetsysteem af te maken, want er zai sprake zijn van maat-werk. De lagere overheden zouden kunnen besluiten totde oprichting van een interventiefonds. Via dit interven-tiefonds kan enerzijds een goedkope, gegarandeerdelening worden verzekerd - door aan het WSW of directaan een financiele instelling de benodigde garanties teverstrekken. Bovendien kan het interventiefonds garantstaan voor het verwachte saldo van de huurexploitatieen uitponding van de gegarandeerde woningen. Hetinterventiefonds kan hiervoor een voorziening opnemen.Het grote voordeel is dat de 10.000 premie van het rijkgebruikt kan worden om deze voorziening te vullen.Leidt dit systeem tot productie? Beslist, want de ontwik-kelaar hoeft niet te wachten tot de voorverkoop eindelijkgerealiseerd is. Het is mogelijk om aanvullende maatre-gelen te nemen om de kopers over de streep te trekken,zoals de dubbele woonlastengarantie, de opkoopgarantievoor de oude woning, of de woonlastenfaciliteit bij ver-lies van inkomen. Waarschijnlijk zullen die maatregelenminder zwaar wegen in het succes van het systeem danhet simpele feit dat de marktpositie van een woning dieal in aanbouw is, die je kunt zien groeien, waar je doorheen kunt lopen, en waarvan je zeker weet dat hij bin-nenkort opgeleverd is, stukken beter is dan die van eenwoning vanaf tekening.Levert het systeem niet een te groot risico op voor deoverheden die uiteindelijk het interventiefonds moetenvormen? Dat valt nogal mee. Het neerwaartse risicobeperkt zich tot het mogelijke deficit tussen de huur ende exploitatie- en financieringslasten, en dat over dewoonduur tot de uitponding. Daartegenover staan dekans op waardestijging. Wanneer we veronderstellen datde woningprijzen op termijn met ongeveer het inflatie-tempo stijgen, is al snel sprake van een overwinst dieverdeeld kan worden tussen het interventiefonds en debeherende corporatie.In de hierboven geschetste constructie nemen de markt-partijen hun natuurlijke rol in: de ontwikkelaar ontwik-kelt, de corporatie investeert, verhuurt en pondt uit. Hetrisicoprofiel van de ontwikkelaar wordt gereduceerddoordat de corporatie een afnamegarantie verzorgt. Decorporatie zaI hiertoe bereid zijn - vanuit haar maat-schappelijke taak of vanuit het directe belang in hetkader van stedelijke vernieuwing - maar alleen als haarrisicoprofiel beperkt is en de investeringsruimte voorandere projecten niet wordt beperkt.RekenvoorbeeldStel dat we uitgaan van een nieuwbouwproject metkoopwoningen van 240.000 VON. We zien gemaks-halve even af van een korting die de corporatie kanbedingen bij de ontwikkelaar en veronderstellen dat dewoningen tegen marktprijs wordt overgenomen.Wanneer een corporatie geborgd kan lenen, gaan we uitvan een lage rente. Voor een relatief korte termijn reke-nen we bijvoorbeeld met een rentevoet van 5%. Dehuurexploitatie moet dan 12.000 per jaar of 1.000per maand netto opieveren: de huur min de onderhoud-en beheerkosten. Dat zaI niet in eike woningmarktmogelijk zijn.Laten we uitgaan van een huur van 800 per maand -een bruto aanvangsrendement van 4% van de investe-ring - en exploitatiekosten van 1 % van de investering.De netto-opbrengsten zijn met 3% van de investeringonvoldoende om de rentekosten van 5% te dekken: decorporatie loopt jaarlijks 2% mis. Wanneer we nu veron-derstellen dat de waarde van de woningen met inflatiestijgt - ongeveer 2% per jaar - hebben we al een slui-tende business-case.Zoals gezegd zijn drie parameters cruciaal: de rente, dehuur en de verkoopopbrengst op termijn. Het is verstan-dig om hiervoor diverse scenario's door te rekenen waar-in op deze parameters wordt gevarieerd. De rente kanvoor meerdere jaren worden vastgezet, wanneer er eengoede garantie tegenover staat. De huuropbrengst en deexploitatiekosten kunnen vrij goed worden ingeschat. Deverkoopopbrengst op termijn is de meest lastig te voor-spellen parameter. Duidelijk is wel dat deze constructie ineen marktgebied dat normaliter krap is - waar het goed3THEMA: KREDIETCR I S IS EN WONINGMARKTjia^ lU HUIZEN DImm:asTf.? iJssnsnm ussnsnm ussusuiN iJSSEismN__^__ USSELSTE^tll'lSrflN IJSSElSrflN USSEISTEIN IJSSEISTEIN "'*?'"'"",, ^""'^m'dnS^MtmI,, it ((r?S^pe???a8fl ?r?gpriii iK Bflfi, - tt? IMflflfiSSflU (MflflBSStHI MAflRSSEN MAABSSfN MAABSSENB ISSHiMAARSSEIU MAARSSEN MAARSSEN MAARSSEM MAARSSEM(Vjtfnt?i/f U: PHrfiaburgli 19 Bwto*tg 3g7tt \lruipr,j, Ji3 DM. l.i VrMwrifi e419.aBI, lit ilrH^nii ?7 SOO, i.i. Vrimnfl IBS.BflB, - ti.*. Knagiiriii MS.Mfl,. UMAARSSEN MAARSSEN MAARSSEN NIEUIWEGEIN NIEUIWEGEIF""SiNJtweg HH HtnckeBickflgmasn 65 Protesiof Dr. BaMiBPlMn 13OP^HUMIZEN D?M 11.00 iS.OO uur?i?UWEStiN_ NiEuwtsIiN Hmmum NiiHwtBim wiwNittTirtf-u^W ? -!' I Ml f^HKA i*. *>k?Mrrn t maiH ItNIEUNEEEIN NIEUWEBEIH NIEUWEGEIN NimwiEtilir HKBwSHir SSwiSlKit)???0i^iMS^. kl Vrti^rwC?!! IN.Wn.tmHI U ???rw(mi4NIEUWEGEIN NIEUWEGEIN NIEUWEGEIN NiEUWEGEIN NIEUWEGEIN NlEUWEtlt(ei?.ae.-u. " tif??^??,?. u. nrw^wcmsM tt nr.^^t;?ioc >t ?TMwr,,,.NIEUWEGEIN NIEUWEGEIN NIEUWEGEIN NIEUWEBEIH NIEUWEGEIN NIEUVflruw3?MS kh. Urugim!! ?? JGG. . k.li Vr?g^(iNiEUWEGEINT NIEUWEGEIN NIEUWEGEIN NIEUWEGEIN NIEUWEGEIN Nll?Als gevolg van de economische crisis liebben mensen minder vertrouwen in hun persoonlijke financiele toekomst en zijn daardoor min-der snel geneigd zijn om een grote investering als een nieuwe of duurdere koopwoning te doen. (Foto Bert Spiertz / HH)116101BOverhuren is en de kans op stijgende verkoopprijzen aan-wezig is - beter werkt dan in een krimpmarkt.Stel dat het doorreken van de diverse scenario's leidt toteen mogelijk deficit van 16.000 per woning. Metandere woorden, voor eike woning die bij oplevering nietverkocht is en door de corporatie wordt afgenomen, isde verwachting dat de tijdelijke verhuur en uitpondingper saido een maximaai verlies van 16.000 zou kunnenopieveren. Om het risico van de corporatie weg tenemen, kan het interventiefonds dit als voorziening aan-houden. Het is dan aan gemeenten en provincies - waarmogelijk met toevoeging van de door de minister aange-kondigde rijksbijdrage van 10.000 per woning - hetinterventiefondsen te vullen. Het kernpunt is dat eenvoorziening wordt getroffen, die snel in omvangafneemt.Bij een project van 100 woningen dat zonder voorver-koop van start gaat, is de benodigde omvang van devoorziening 1,6 miljoen. Dat lijkt nog een substantieelbedrag, maar wanneer bij oplevering blijkt dat de helftvan de woningen toch gaandeweg de bouw verkocht is,valt de helft al weer vhj en komt beschikbaar voor eenvolgend project.Dan breekt de periode van huurexploitatie aan. De cor-poratie boekt het saldo van de huurexploitatie bij de ver-wervingssom. Hiertegenover staat de door het interven-tiefonds aangehouden voorziening, die blijft staan tot hetmoment van verkoop van de woningen is aangebroken.Een echte uitponder zou wachten tot het financieel opti-male moment is aangebroken - vaak tegen jaar 15, als ergroot onderhoud aan zit te komen - maar in degeschetste constructie is het verdedigbaar dat wordt uit-gepond bij de eerste gelegenheid, en dat is bij de eerstemutatie. Dat kan al een paar jaar na oplevering zijn. Opdat moment wordt de verkoopprijs naast de boekwaardevan de corporatie gelegd en wordt het saldo verrekendmet de voorziening in het fonds. Met de telkens vrijval-lende voorzieningen kan een revolving-fund wordenopgezet dat gedurende iangere tijd kan functioneren.Het systeem van een interventiefonds leidt tot gegaran-deerde woningproductie bij een efficiente inzet van demiddelen van de intervenierende overheden. Het gaatTHEMA: KREDIETCRISIS EN WONINGMARKTimmers niet om het vooraf geven van een vast bedrag,maar slechts in het garant staan voor een mogelijk risico.Afhankelijk van de feitelijke casus zai de benodigde voor-ziening in omvang kunnen varieren. De constructie leentzich zeer goed voor maatwerk. Zo is het goed voorstel-baar dat de ontwikkeiaar deelneemt door een premie tebetaien voor eike woning waarvoor de afnamegarantiegeldt. Dat kan bijvoorbeeld in de vorm van een kortingop de inkoopprijs voor de corporatie, want de ontwikke-iaar loopt immers geen afzetrisico.Het is mogelijk doormiddel van interventiefondsbouwproductie te garanderenHet is niet principieel noodzakeiijk om te werken metcorporaties: andere partijen kunnen de rol van investeer-der/expioitant ook overnemen. De reden dat in hetvoorbeeld voor een corporatie is gekozen, is omdat dievanuit hun volkshuisvesteiijke rol een natuurlijke incen-tive hebben om op deze manier de nieuwbouwproductiete stimuleren, in staat zijn om efficient een portefeuillehuurwoningen te beheren en uit te ponden en geenwinstdoelstelling hebben. Maar de constructie staat openvoor andere partijen die dezelfde of betere voorwaardenkunnen bieden. Het door de NEPROAA geTntroduceerdeinvesteringsfonds heeft een op onderdelen vergelijkbareopzet en ging uit van financiering door institutionelebeleggers. De in dit artikel geschetste constructie heeftals grote voordeel dat het op projectniveau kan wordenafgesproken tussen drie partijen: de ontwikkeiaar, de cor-poratie en de gemeente. Daarmee kan het snel wordeningezet. Uitbreiding met meerdere projecten of partijen isaltijd mogelijk. De beperking van het systeem van hetinterventiefonds ligt in de ondediggende parameters.Wanneer het een project betreft met zeer dure wonin-gen, waarvoor de huurmarkt beperkt is of een projectdat moeilijk verkoopbaar is omdat het eigenlijk eenmarkttechnisch en kwalitatief matig project is, biedt hetinterventiefonds geen soelaas. Uitgangspunt is dat weeen in principe goed project hebben op een goede loca-tie in een in principe structureel goed marktgebied waar-van de afname door de huidige crisis wordt gefrustreerd.Voor de hand liggende uitwerkpunten zijn bijvoorbeeldhet fiscale aspect - indien de woning niet binnen tweejaar na opievering wordt verkocht, moet overdrachtsbe-lasting worden betaald - en de noodzaak tot het vermij-den van onreglementaire staatssteun. Ook moet hetWSW instemmen indien een corporatie de achtervangvormt. De relatief hoge lening (de woning komt immerstegen inkoopprijs in de boeken) is gegarandeerd doorhet interventiefonds en het WSW zaI moeten accepterendat een dergelijke lening gesepareerd wordt van de restvan de corporatiebalans. De eerste verkenningen van deauteur in deze richting geven aan dat deze zaken goedopiosbaar zijn, al zullen partijen die daarop toezien perspecifiek project hieraan hun goedkeuring moeten geven.ConclusieIn de huidige markt zijn er voor iokale en provincialeoverheden beperkte mogelijkheden om de woningpro-ductie daadwerkelijk te stimuleren. Beperking van hetaanbod is zinvol, maar niet voldoende. Omzetting vankoop naar (sociale) huur en vedaging van grondprijzen iskostbaar en schiet daarmee zijn doel voorbij. Het is ech-ter mogelijk om, voor een beperkt aandeel van de totalebouwproductie en alleen wanneer is voldaan aan eenaantal specifieke voorwaarden, door middel van eeninterventiefonds de bouwproductie te garanderen.Hiermee beperken de projectontwikkelaar en de corpora-tie zich tot hun natuurlijke rol en zorgt de overheid datvoldoende garanties worden gegeven om de productieen tijdelijke exploitatie mogelijk te maken. De beschikba-re middelen worden daarbij efficient ingezet.Voetnoten1 VROM Raad, advies 64, "Tijd voor keuzes", 20082 Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde,Preadviezen 2008, "Agenda voor de woningmarkt"3 "Nu minder bouwen, straks stijgende prijzen", Tijdschriftvoor de Volkshuisvesting, juni 20094 Kamerbrief van de Minister van WWI, 15 mei 2009, www/.vrom.nl/pagina.html?id=401235 "Waken voor wat contraproductief is", Tijdschrift voor deVolkslnuisvesting, juni 20096 Economiscii Instituut voor de Bouwnijverheid, raming april2009, http://www.eib.nl/EIB%20raming%20april%2D2009.pdf7 De hoge borgingsgrens is volgens de minister van WWIbedoeld voor "de financiering van aankopen van minimaaldrie maanden onverkoopbaar gebleken nog te bouwennieuwbouw-woningen van projectontwikkelaars, waarvoormarktpartijen geen belangstelling hebben en waarvan definanciering tegen redelljke voorwaarden zonder WSW-borging niet is te realiseren."117]o>sssio>THEMA: K R E D I E T C R I S I S EN W O N I N G M A R K TVerhoging NHGpast als een perfectgesneden maatpakVerhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) neemt in de huidige woningmarkt deonzekerheid en angst bij woningkopers en banken weg en grijpt zo direct in op de oorzaak vande wegvallende vraag naar woningen. De vraag blijft wel of het verder stimuleren van de vraagnaar koopwoningen wijs is in de Nederlandse woningmarkt, die tot voor kort gekenmerkt werddoor structurele schaarste.3SiaPiet Eichholtz, Mathijs CosemansEichholtz is hoogleraar vastgoedfinanciering,Cosemans Assistent in OpleidingDe economische crisis slaat grote gatenin de woningmarlaEHTHEMA: K R E D I E T C R I S I S EN WONINGMARKTkijken naar de effecten van de verhogingen van de NHG-kostengrens in het verleden. Figuur 6 laat de aantallen toe-gekende garanties zien voor verschillende prijsklassengecorrigeerd voor de grootte van de klasse, waarbij degrenzen van de prijsklassen exact samenvallen met de kos-tengrenzen in het verleden. Op basis daarvan kan menopmaken hoe snei een nieuwe klasse wordt gebruikt endaarmee conclusies trekken over de effectiviteit van verde-re uitbreiding. De grafiek laat zien dat een nieuwe prijsklas-se inderdaad snel wordt gevuld. Vanaf 2003 is het aantalverstrekte garanties zelfs steeds het hoogst in de nieuwsteprijsklassen. De conclusie is dan ook dat de NHG directrelevant is als een nieuwe prijsklasse wordt aangeboord,hetgeen pleit voor een verhoging van de kostengrens alsinstrument ter bevordering van het transactievolume op dewoningmarkt.Conclusies en aanbevelingenOp basis van onze analyse trekken wij de conclusie dat dekosten-baten analyse van de NHG er goed uitziet. Na deenige echte crisis die de Nederlandse woningmarkt in hetrecente verleden heeft meegemaakt, liep het aantal scha-dedeclaraties weliswaar op, maar bleef het percentagebeperkt. De Nederlandse hypotheekmarkt is bovendien zogeorganiseerd dat huishoudens weinig belang hebben bijeen faillissement op hun hypotheek. Dat doet vermoedendat de kosten van de NHG ook in de toekomst laag zullenblijven. Het lijkt er ook niet op dat een verhoging van dekostengrens van de NHG zai leiden tot een hoger risico,gemeten als percentage van het uitstaande garantiebedrag.Het declaratiegedrag per prijscategorie wijst niet op hogererisico's voor hogere prijsklassen. Wat betreft de baten sug-gereert het sterk stijgende marktaandeel van de NHG datde regeling zorgt voor enig transactievolume in een verdersterk stagnerende markt. Ook blijkt uit de ervaringen bijeerdere verhogingen van de NHG dat de nieuw bereikbareprijsklasse snel wordt opgevuld in de markt. Het aantal ver-kochte woningen in een nieuwe prijsklasse is steeds hoog.Deze twee bevindingen samen suggereren dat een verho-ging van de NHG-kostengrens inderdaad kan leiden toteen groter transactievolume in het koopwoningensegmentboven de 265.000. Een belangrijke overweging daarbij isdat verhoging van de NHG in de huidige woningmarktpast als een perfect gesneden maatpak. De NHG neemt deonzekerheid en angst bij woningkopers en banken weg engrijpt zo direct in op de oorzaak van de wegvallende vraagnaar woningen. Banken hoeven voor hypotheken met eenNHG-garantie ook minder vermogen te reserveren, het-geen in deze tijd van de-leveraging zeer welkom is. Anderestimulerende middelen die in Den Haag de ronde doen zijnveel grover van snit.Aan de andere kant blijft het natuurlijk de vraag of het ver-der stimuleren van de vraag naar koopwoningen wijs is inde Nederlandse woningmarkt, die tot voor kort geken-merkt werd door structurele schaarste. Daar zijn twee din-gen op te zeggen. Ten eerste lijkt het erop dat de NHGminder wordt gebruikt in zeer gespannen marktomstandig-heden, zoals in 2006, zodat het gevaar van nog meerschaarste als gevolg van de NHG laag lijkt. Ten tweede zoueen verhoging van de kostengrens van de NHG in iedergeval tijdelijk moeten zijn: als de Nederlandse woningmarktweer teruggaat naar de normale verhoudingen, dan zou deNHG-verhoging uitgefaseerd moeten worden. Dat zouFiffuur 4[22]aaAbsoluut Aandeel NHG in Bestaande Bouw (kwartaal 4)1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008M Totaal verkochte woningen Bereik NHG Realisatie NHGTHEMA: K R E D I E T C R I S I S EN WONINGMARKTpijnioos plaats kunnen vinden door het NHG-plafond nade verhoging nominaal te bevriezen tot het moment dathet huidige niveau met de normale koopprijsindex op datnieuwe plafond zou zijn aangeland.LiteratuurAmbrose, B. en R. Buttimer, 2000, Embedded options in themortgage contract, Journal of Real Estate Finance andEconomics 21:2, 95-777.B&A Groep, 2008, Advies Commissie Toekomst NationaleHypotheekgarantie.Besseling, P., L. Bovenberg, G. Romijn en W. Vermeulen, 2008,De Nederlandse woningmarkt en overfieidsbeieid: over aan-bodrestridies en vraagsubsidies. In: Agenda voor de woning-markt, Preadviezen van de Koninklijke Vereniging voor d