nirovSamen ruimte makenTIJDSCHRIFT VOOR DE december 2009 nummer 6VOLKSHUISVESTINGI.. II ik ?: Imk SllU^.:M^^::^MM:i_^?^f^\..?s*-^ J^rsi? ._ TIlTTOO TATTOO,'51 JtSHOT* tSHOPA:TUTTOO 'irndS'crisis van begin jaren 80 zich herhalen?Woningprijzen enbubbelsFinancieringen waar mensen bLij van wordenDe Nederlandse Waterschapsbank N.V. financiert de publieke sector. Waterschappen, gemeenten, provincies enandere organisaties met een maatschappelijk belang. Zo dragen we bij aan waterbeheer, openbare ruimte eninfrastructuur, maar ook aan sociale woningbouw, zorg- en welzijnsvoorzieningen en andere voorwaarden voor eenprettige en zorgzame samenleving. Projecten die gemeen hebben dat er veel nnensen blij van worden. Op zich nietsnieuws, want we doen dit al sinds jaar en dag. Maar met ingang van heden herkent u ons aan een nieuw Logo en eennaam die meer aansluit bij onze brede rol in de maatschappij: NWB BANK. Bankers with a smile.Postbus 580, 2501 CN Den Haag T 070-116 62 66 infoBnwbbank.com www.nwbbank.com IM WB)BANKTijdschrift voor de Volkshuisvesting15e Jaargang, december 2009, nummer 6Onafhankelijk Tijdschrift voor de VolloIs de v\7oningprijsvan lucht?De woningprijs daalt. Dat is een feit. De gemiddeldewoningpriis in augustus 2009 was 231.000; dat is 31.000minder dan precies een jaar daarvoor. Er zijn onderzoekersen instanties die beweren dat de prijs vol lucht zit. Nu hetcrisis is, ontsnapt allereerst de lucht. Of daalt de prijs juistdoor de harde economische indicatoren? Het besteedbaarinkomen neemt af, de rente stijgt en het consumenten-vertrouwen daalt. Een zoektocht.01o16]asso>uoo>?8HPaul de VrlesOnderzoeker Onderzoeksinstituut OTB / TUDelftHoe herken ik lucht in de woningprijs?Uit de Google-hits blijkt dat 'lucht' wordt geassocieerdmet een te hoge prijs veroorzaakt door regelgeving enprocedures, grondkosten en het algemene gevoel dat deprijsstijgingen vanaf 1990 wel erg fors zijn geweest. HetIMF'' gaf voor 2007 een getal aan 'lucht'. Het conclu-In Nederland en de meeste westerse economieen is er geen sprakevan een efficient werkende woningmarkt waar de woningprijsverklaard wordt door bouwkosten, zoals liet neoklassiekeeconomisclie kader veronderstelt (Foto Rob Niemantsverdriet)deerde dat de woningprijs voor 30% uit lucht bestond.Na scherpe kritieken op de schattingsprocedure uitNederland is het IMF hierop teruggekomen. Hieroverstraks meer Eerst de vraag: wat is lucht? Ik begin metmijn zoektocht in Amerika. Met Robbert Shiller^. DezeAmerikaan publiceert veel over de ontwikkeling van dewoningprijs en wordt gezien als een van de belangrijkstewetenschappers op dit onderwerp. In zijn boek IrrationalExuberance geeft hij aan dat psychologische korte ter-mijneffecten de ontwikkeling van de woningprijs infec-teert. Denk daarbij aan het irrationele geloof dat dewoningprijs altijd meer dan de inflatie toeneemt. Dat zijnwe immers in Nederland gewend! Sinds 1990 is dat hetgeval. Juist het verzilveren van en het speculeren opoverwaarde maakt het mogelijk dat prijzen steeds verderworden opgedreven. Daar tegenover staat de rationeleverwachting dat de prijzen kunnen dalen. En als ze gaandalen, dan blijven ze dalen. Shiller geeft dus argumentendat de woningmarkt zelf de veroorzaker is van 'lucht inde woningprijs'. Hij noemt dat speculatieve bubbels.Shiller vindt ook dat huishoudens 'recht' hebben opinformatie over deze bubbels. Met behulp vanAmerikaanse databestanden vanaf 1890 geeft hij aan datde Amerikaanse woningprijs op een lange termijn corre-leert met de inflatie. Hij stelt daarom voor om een voorinflatie gecorrigeerde woningprijs te publiceren waardoorhuizenkopers een indruk krijgen of er sprake is van luchtin de woningprijs.Dankzij Piet Eichholtz^ bezitten we informatie over deNederlandse prijsontwikkeling vanaf 1628. Hij knooptedata uit historische archieven aan die van de actuelemarkt. Afbeelding 1 geeft een indruk van de voor inflatiegecorrigeerde woningprijs vanaf 1628. Hier zien we datdeze reele woningprijs stijgt en daalt. Duidelijk terug tezien in het middenstuk van het figuur is de diepe recessiedie Nederland in het begin van de negentiende eeuwdoormaakte. Pas toen de industrialisatie in Nederlandopgang begon te komen, bereikten de woningprijzenhun oude niveau weer. De horizontale lijn geeft degemiddelde reele woningprijs weer over de gehele perio-de, alsof deze lijn het normale prijsniveau weergeeftzoals Shiller beweert. Door deze referentielijn komt dui-delijk naar voren dat de woningprijzen in de laatstedecennia hoog zijn, zeker in historisch perspectief. Vanaf1984 ligt de reele woningprijs boven het viereeuws-gemiddelde. ZaI ik hiermee de 'lucht' in de woningprijsgevonden hebben?De vraag is of deze historische vergelijking zin heeft.Kunnen we zomaar informatie van de afgelopen viereeuwen gebruiken als referentie? Dat kan alleen als wedoor de eeuwen heen te maken hebben met eenkoopwoningmarkt met min of meer dezelfde normen en300250200 -Reele prijs(euro 2009X1000o o O o o o o o o o o o O o o o o o O oTO in 1^ o\ r- ro lO tv ffl 01 in rv a\ ^-- m in f^ a\vo vo VO vo ^T-rv 00 00 00 00 00