TIJDSCHRIFTVOOR DEVOLKSHUISyE nirovSamen ruimte makenII Sli4SIJ IANDERS OMGAAN MET KRIMPVERDICHTINGHEEFTEENGRENS1r--^-.jr,&?i$iflH^HHH|^H1b "4Financieringen waar mensen blij van wordenDe Nederlandse Waterschapsbank N.V. financiert de publieke sector. Waterschappen, gemeenten, provinciesen andere organisaties met een maatschappelijk belang. Zo dragen we bij aan waterbeheer, openbare ruimteen infrastructuur, maar ook aan sociale woningbouw, zorg- en welzijnsvoorzieningen en andere voorwaardenvoor een prettige en zorgzame samenleving. Projecten die gemeen hebben dat er veel mensen blij van worden.NWB BANK. Bankers with a smile.Postbus 580, 2501 CN Den Haag T 070/116 62 66 info0nwbbank.com www.nwbbank.com NVJ BANKXHRIFTVOQRDEVOLKSHUISVESTINC NUMMER 1 FEBRUARI2010INHOUDSOPGAVE103Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond hetwerkveld van volkshuisvesting, bouwen en wonen inNederland. Het tijdschrift verschijnt zes keer per jaar.Redactie-adresNirov, Postbus 30833,2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 36174 22E-mail: kokshoornginirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagwww.nirov.nlHoofdredacteur Marja ElsingaEindredactie Eduard Herkes (herkes@)nirov.nl)Redactie Marja Elsinga, Jan Kammeyer,Keimpe Reitsma, Henriette Rombouts,Jeanet Kullberg, Martijn deJong-Tennekes,Gerrit van Vegchel, Andre BuysRedactie Onderzoeksdossiers Gideon Bolt, AndreBuys (voorzitter), Kees van der Flier, Jan van Weesep,WillemOstendorfSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagt e 75,-per jaar. Tijdelijk ontvangen nieuwe abonnees 50%korting op het abonnementsgeld. Deze actieperiodeloopt van 15 febmari t/m 15 augustus 2010. Ga naarwww.nirovnl/abonnement20io voor het afsluitenvan een abonnement.Personen woonachtig in het buitenland betalenextra administratiekosten. Losse nummers zijnvia www.nirov.nl te bestellen voor 21,50.Nirov-leden betalen e 14,25. Prijzen zijn exclusief694 btw. Abonnementen worden automatischmet een jaar verlengd, mits schriftelijk is opgezegdvoor 1 december van het lopende abonnementsjaar.AbonnementenadminlstratieNirov, Annemiek Nieuwenhuis, Postbus 30833,2500 GV Den Haag, tel. 070 - 302 8418,nieuwenhuis@nirov.nlAdvertentiesNirov, Martin de Heer, tel. 070 - 302 8449Vormgeving en opmaakSD Communicatie, RotterdamDrukwerkproductiePlatform P, RotterdamGa naar www.nirav.nl/abonnement2ai0voor het afsluiten van een abonnement.REPDRTABEHOEVERKOOPJEEENHUIS?Eric HarmsCOLUMNVECHTEN, VERLIEZEN OF INNOVEREN?Jaap de Gruijter9R DE MENING VANMIJN BUURJONGEN...Fulco Treffers90 ACHTERGRDNDANDERS OMGAAN MET KRIMPCo Poulos en Anne-Jo Vissertn DNDERZDEKSDDSSIERVERDICHTING HEEFT EEN GRENSDe MammoetCoverfotoTon Borsboom / ANPi iISSN 1382-4112 ? Nirovdviesvtm.Procesbegeleiding*,^?'Onderzoek leefbaarheid en vitaliteitWijk- en dorpsplannenWoonserviceontwikkelingVastgoedstrategieOrgaufSStfe- en communicatieadviesREDACTIDNEEMARJA ELSINGA HOOFDREDACTEURROB NIEMANTSVERDRIETTIJDSCHRIFTEENNIEUWJASJE...Dr. ir. Marja Elsinga,senioronderzoeker bijhet OnderzoeksinstituutOTBisper1februari2010benoemd tot hoogleraarHousing Institutions &Governance bij de faculteitTechnisch BestuursManagement van de TUDelft. Elsinga isfulltimegedetacheerd bij hetOnderzoeksinstituut 0TB.het eerste nummer van het Tijdschrift voor deVolkshuisvesting verschijnt in 2010 in eennieuwjasje, maar onder de oude vertrouwdenaam. Maar wat betekent volkshuisvestingnu eigenlijk? 'Hart en ziel voor wonen','corporaties en bureaucratic', 'geuzennaam', 'niet van dazetijd'; ieder heeft zo zijn eigen associaties bij dit woord.Wordt met volkshuisvesting nu het corporatiebestelbedoeld; staat het middel centraal? Of gaat het om hetdoel: de zorg voor goed wonen voor iedereen. Naderestudie van woordenboeken en encyclopedieen leert datbeide definities gebruikt worden. Nu staat het een iedervrij te kiezen, maar dit tijdschrift kiest voor volkshuis-vesting als doel.Doel van dit tijdschrift is de lezers te informeren en uit tedagen om te reageren op hoe we wonen, hoe we wiUenwonen en hoe dat georganiseerd is. En daar hebben weonze handen vol aan, want het is bepaald niet saai in devolkshuisvesting. Bouwers vragen zich afwat ze moetenbouwen, mensen vragen zich af of ze moeten kopenof huren, woningverkopers zijn op zoek naar nieuweverkoopstrategieen en een aantal gebieden kampt ooknog met krimp. De spannende tijden zijn nog zeker nietvoorbij; er moet 20% worden bezuinigd op de over-heidsbegroting voor wonen - heroverweging wordt datgenoemd. Me aandacht is nu gericht op het vinden van3,5 miljard euro; wordt deze gevondenbij de hypo-theekrenteaftrek, de huurtoeslag of de woning-corporaties? Maar hoe staat het nu eigenlijk met onzevolkshuisvesting?Het corporatiebestel. Woningcorporaties zijn doorgaanstoegelaten insteUingen op grond van de Woningwet. Dezetoelating was bedoeld als aantrekkelijke status voor die-naren van het volkshuisvestingsbelang. Anno 2010 heb-ben we echter te maken met een corporatie die de toela-ting als strafbeschouvrt, zij wil haar toelating inleverenen, sterker nog, zij meent de volkshuisvesting beter zon-der deze status te kunnen dienen. Hier is toch lets misge-gaan, die vennootschapsbelasting was echt een brug tever! Nog een graai in de corporatiekas en een nieuweminister en zou einde huidig bestel kunnen zijn.... Hoeerg is dat? Waarschijnlijk zullen we op korte termijn nietal te veel verschil merken, het venijn zit hem juist in delange termijn. De lange horizon van corporaties waar hetgaat om betaalbaar wonen en leefbare wijken, die onder-scheidt corporaties van commerciele partijen. De eigenwoningsector. Deze sector wordt al gestimuleerd vanaf dejaren 50 met als argument bezitsvorming en vermogens-opbouw. Ook de nota Mensen, mensen, wonen uit 2001benadrukt het belang van vermogensopbouw. Maar defiscale behandeling van de eigen woning nodigt mensenjuist uit om zo lang mogelijk, een zo hoog mogelijkehypotheek te hebben. Kortom, het beleid stimuleertschuld. Momenteel is 48% van de nieuw afgesloten hypo-theken aflossingsvrij. In deze tijd waarin prijzen onderdruk staan, leidt het kopen van een huis dus voor velentot vermogensafbouw. Hier is toch lets misgegaan? Devolkshuisvesting wordt wel de wankele pilaar van de wel-vaartsstaat genoemd, maar is nu wel heel wiebelig gewor-den. En dan moet de heroverweging nog komen.Heroverweging doet zeker pijn maar, kan ook hand inhand gaan met verbetering. Ik wil de commissie herover-weging woningmarkt graag enkele beproefde pijlersonder de aandacht brengen, die de moeite van het hand-haven waard zijn:1 Stimuleer met de fiscale behandeling van de eigenwoning vermogensopbouw in plaats van schuld;2 Samenwerking met toegelaten insteUingen is zeer effi-cient voor de overheid om te zorgen voor betaalbarewoningen en leefbare wijken, deze status dient dan ookfinancieel aantrekkelijk te zijn;3 Inkomensbeleid vraagt om democratische legitime-ring; huurtoeslag hoort dus bij de overheid en niet bijwoningcorporaties.De teerling is nog niet geworpen. De redactie nodigt udan ook van harte uit tot Icritische observaties, scherpeanalyses en goede ideeen. Deze bijdragen verschijnenvanaf2010 zoals gezegd in een nieuwjasje. Niet aUeen delay-out is nieuw, maar ook de inhoud is veranderd. Naastde vertrouwde degelijke artikelen worden vanafnu stan-daard opgenomen: een reportage over een actueel onder-werp, de rubriek Hoe woont Nederland, een column metde mening van... en een column over de toekomst vanvolkshuisvesting ingevuld door mensen uit verschiUendehoeken van de woonwereld. Wij houden u op de hoogtevan ontwikkelingen en veranderen graag mee. U bent vanharte uitgenodigd om uw bijdrage te leveren.TIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUABI2010061 REPORTAGEs-^I(d^.f)tt9e^^^'-9^K^i^nilmakelaars(0487)518930www.deiorijn.nl^martens &liL van schuppenmakelaars taxaleursadviseurs(0318)519157www.martensvanschuppen.nlloop van t j X ii t e n'(0488) 44 29 06www.joopvanmourik.nlTIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI2aiOREPORTAGE 107WONINGMARKTACCEPTEERT GEENCONFECTIE MEERVraaguitval, fors dalende prijzen en een inzakkende bouwproductie. Het beeld van de Nederlandsewoningmarkt in 2009 was niet bepaald positief. De gevolgen voor zowel de ontwikkelaars als dewoningcorporaties waren groot. Woningen die tot voor kort als warme broodjes over de toonbankgingen, lijken opeens onverkoopbaar te zijn geworden. Met alle budgettaire gevolgen voor debetrokken partijen van dien. Voor een beroepsgroep zijn het desondanks mooie tijden. "Voormarketeers wordt het pas leuk als het moeilijk wordt."DOOR ERIC HARMS FREELANCE JOURNALISTuNu in prijs verlaagd!", schreeuwt een bouwbordvoor een nieuwbouwlocatie in de Utrechtsenieuwbouwwijk Het Zand in de Leidsche Rijn.Daarachter staat een lange rij woningen,waarvan het grootste deel vlak voor opleve-ring nog altijd niet blijkt te zijn verkocht. Als zo'n situatie zich zelfs opeen toch redelijk gespannen woningmarkt als die van Utrecht voordoet,is er lets bijzonders aan de hand. Dat wordt ook met zoveel woordenerkend door de Nederlandse Vereniging van Makelaars. In een filmpjeop de website spreekt voorzitter Ger Hukker van een roerige periode,waarin het vertrouwen van de consument volledig weg leek te zijngeslagen. "Het jaar 2009 was een zwaar jaar voor de woningmarkt."Dat merkt ook Jan Molenaar, verantwoordelijk voor het hypotheekbe-drijf binnen Rabobank Nederland. "Het probleem is niet dat de bankenniet wiilen financieren, maar dat klanten niet willen kopen. Aan dehuidige kopersstaking kunnen wij als bank eigenlijk weinig doen. Hetis de psychologie van de koper en niet de ratio van de markt. Want rati-oned bezien is de gemiddelde klant nu beter in staat een huis te kopendan twee jaar geleden. De rente is alleszins acceptabel, de prijzen zijnlets gedaald en het gemiddelde inkomen van de Nederlander is zelfs in2009 weer licht gestegen. Maar er zijn gewoon te weinig mensen diewillen kopen. Een consument laat zich bij zijn beslissing om te kopenleiden door de onzekerheid over zijn persoonlijke situatie en deinschatting of het huis waar hij zijn oog op heeft laten vallen in de toe-komst meer waard wordt. Als een klant er vervolgens aan toe is om eenhuis te kopen, dan doet hij dat. En als hij er niet aan toe is, dan doet hijhet niet. Dat laat zich niet beinvloeden door een koopsubsidie of soort-gelijke stimuleringsregelingen. Laat staan door de bank."KOPERSONDERSTEUNINGVolgens Rein Bakker, directeur van OpMaat, hebben ondersteunendemaatregelen echter wel degelijk zin. Dat leest hij in ieder geval af aanhet succes van de beschermde koopvarianten zoals Koopgarant,Koopcomfort en Te Woon. Zo'n 160 woningcorporaties en enkele pro-jectontwikkelaars bieden een ofmeer van deze producten aan aspirant-kopers aan. "Wij zien dat Koopgarant niet alleen in een opgaandemarkt maar ook in deze tijd van recessie heel goed zijn werk doet. Datvalt in ieder geval af te lezen aan het aantal projecten dat metKoopgarant op de markt wordt gebracht. Dat aantal ligt met 250 projec-ten 40 procent hoger dan in 2008. Wij verwachten op grond van de pro-jecten die bij ons zijn aangemeld dat we gaan uitkomen 5.000 tot 6.000TlJDSCHRinVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI201008 I REPORTAGEwoningen die met Koopgarant zijn verkocht in2009. Het product doet het dus goed en voorzietkennelijl? ook in een behoefte."Voornaamste verklaring voor liet succes is het feitdat de corporatie een deel van het marktrisicodraagt en bovendien een terugkoopgarantie ver-strekt. "De koper krijgt de bevestiging dat hij erniet alleen voor staat. Als klanten van een corpora-tie kunnen kiezen tussen een vrije sectorwoningen een woning met Koopgarant kiezen ze vaaktoch voor Koopgarant. En aan de andere kant mer-ken we dat corporaties die hun projecten haddenvoorbereid voor vrije verkoop deze nu omzetten inKoopgarant, omdat ze daarmee beduidend betereverkoopcijfers kunnen realiseren."Vooralsnog zijn er geen plannen om met nieuwevormen van kopersondersteuning te komen. "Weihebben we recent een huurkoopvergelijker gepre-senteerd, waar op het niveau van het individuelehuishouden kan worden weergegeven wat de ver-schillen zijn in maandlasten en vermogensop-bouw tussen huren en kopen. We hebben ditgedaan omdat we merken dat er nog heel veelwinst valt te behalen in de rol die de corporatieszelf vervuUen in de voorbereiding van een ver-kooptraject. Te snel wordt doorverwezen naar demakelaar. Tenvijl de corporatie daar ook zelf zijnaandeel in heeft."VERKOOP DOOR SLOOPDat corporaties een rol hebben te vervullen wordterkend door Ton Selten, voorzitter van de Raadvan Bestuur van Lefier. Maar de sleutel tot succesvan de verkoopprogramma's van woningcorpora-ties ligt wat hem betreft veel meer op regionaaldan op individueel niveau. Zeker in een regio waarkrimp steeds vaker een gegeven is. "We moeten ernamelijk vooral voor zorgen dat de koopmarkt zogezond mogelijk blijft. Dat betekent onder anderedat er geen onderlaag mag ontstaan van particu-lier woningbezit waarvan de kwaliteit heel ergslecht is. Wij zuUen dus ook nooit onze aller-slechtste woningen verkopen. Die worden altijdgesloopt." In het algemeen hanteert Lefier hetprincipe dat voor elke woning die wordt verkochtook een woning moet worden gesloopt. "In deperiode van 1995 tot en met 2009 hebben de driecorporaties die tot Lefier zijn gefuseerd 6.400sociale huurwoningen verkocht, om er 5.400 tekunnen slopen en 4.800 nieuwe huurwoningen tekunnen bouwen. Wij slopen zoveel om te voorko-men dat er onderdruk op de woningmarkt ont-staat. Op het moment dat 5 procent van de wonin-gen in de voorraad leeg zou staan, verkoop je geenenkele corporatiewoning meer, zelfs niet als je zeheel erg goedkoop verkoopt. Door sloop voorkomje dat er teveel koopwoningen in relatie tot hetaantal huishoudens zijn. Daardoor blijft de waar-de van het onderliggende vastgoed op peil."Dat blijkt ook wel uit de cijfers. "De actieve trans-formatie van ons bezit maakt dat we ook het afge-lopen jaar gewoon konden doorverkopen. Onzewoonbedrijven in Stadskanaal en Zuidoost-Drenthe hebben boven begroting verkocht."Overigens benadrukt Selten dat de banken in zijnogen wel degelijk een rol hebben te vervullen omde woningmarkt gezond te houden. "Zeker in deregie's waar de krimp zich nog maar net begint temanifesteren, kunnen we door gezamenlijk op tetrekken nog redelijk preventiefwerken.Bijvoorbeeld door slechte woningen aan te kopenvan eigenaren die te oud zijn of geen geld meerhebben om hun eigen onverkoopbare huis nogingrijpend te renoveren. Daar heb je als corporatieeen taak te vervullen. Want als in jouw gebied par-ticidiere woningen verkrotten, wordt de bodem inde markt weggeslagen en spreidt waardedalingzich als een olievlek uit over de regionale woning-markt. Wij hebben dus als corporaties belang bijhet saneren van de onderkant van het eigenwoningbezit. Banken hebben ook een belang. Zijhebben immers hypotheken verstrekt die zijngerelateerd aan de waarde van de woning. Als dewaardedaling zich in de koopsector voltrektomdat de onderkant onderuit gaat, zijn ook ban-ken erbij gebaat dat die onderkant op een of ande-re manier wordt gestut. Lokale overheden op hunbeurt hebben ook een belang bij waardebehoud,vanwege de belastingopbrengsten maar ookomdat daardoor verpaupering wordt tegengegaanen de leefbaarheid op peil blijft. Corporaties, ban-ken en de overheid zouden daarom samen moetkomen tot een soort opkoopfonds voor de particu-liere woningmarkt, onder democratische controle.Dat zou wel eens de oplossing kunnen zijn voorveel vraagstukken op een problematische koop-woningmarkt.""WE HEBBEN ONZE DOELGROEPEN VOOR VERKOOPEN VERHUUR HEEL ERG DUIDEUJK GEDEFINIEERDEN VERVOLGENS ONZE CAMPAGNE DAAR VOLLEDIGOP AFGESTEMD"VOORZIENINGEN OP PEILEen dergelijk fonds zou weleens een van de oplos-singen kunnen zijn voor een echte krimpregio alsParkstad Limburg. Want de problemen in dezevoormalige mijnstreek zijn zo groot en strekkenook zoveel verder dan de verkoop van woningen.[NG laat helangstellenden voor woningen inRoomheek, Enschede, vanuit een 'skijhox'rondkijken (Foto: ING).IVESTING NUMMERl FEBRUARI2010REPORTAGE I 09dat ze niet meer door een individuele corporatie kunnen wordenopgelost.Jack Gorgels weet daar als directeur-bestuurder van Weller, beheerdervan zo'n lo.ooo wfoningen, winkels en garages in Heerlen, Brunssum enOnderbanken, alles van. "Parkstad Limburg heeft begin van de vorigeeeuw een stormaclitige groei doorgemaakt. Dankzij de mijnindustrie isdeze regio gegroeid van lo.ooo naar 270.000 inwoners. Maar na de slui-ting van de mijnindustrie is het nooit meer goed gekomen met dewerkgelegenlieid."En dan slaat nu de bevolkingskrimp toe. "Onze prioriteit ligt daaromop dit moment vooral bij het op peil houden van de voorzieningen opwijk- en stadsdeelniveau. Het is van economisch en maatschappelijkbelang om de centrumfunctie van een stadsdeel te versterken. Dat heb-ben wij laten zien in het Heerlense stadsdeel Heerlerheide. We hebbenhet stadsdeelcentrum compact, compleet en complementair gemaakten voorzien van een zorgcentrum met aanleunwoningen, een gemeen-schapshuis, een nieuwe brede school, winkels en levensloopbestendigewoningen. Aan de randen hebben we vervolgens woningen geslooptom de effecten van de krimp op te vangen."De krimp leidt namelijk tot vraaguitval, waardoor zijn woningen steedslastiger zijn te verkopen. "Er is sprake van overschot, met name in demarkt tussen de 100.000 tot 150.000 euro. We moeten daar als corpora-tie concurreren met de particuliere markt, die veel eerder geneigd isom de prijs bij te stellen. Onze verkoopprijzen staan onder druk. Mededoor de kredietcrisis zijn de opbrengsten uit verkoop in de loop van2009 sterk gereduceerd. Ondanks allerlei extra inspanningen en prijs-verlagingen blijft de belangstelling van kopers grotendeels uit.Gelukkig trekt de markt weer wat aan, maar ik voorzie op termijn tochgrote problemen. Als we in 2015 of2016 nog steeds te weinig woningenkunnen verkopen, ontbreekt het ons aan middelen om de krimpver-schijnselen actief te bestrijden. Dat is geen goed nieuws voor onze tran-sitieopgave. In feite hebben we het hier dus over een maatschappelijkprobleem, waar we ook alleen maar gezamenlijk een oplossing voorkunnen vinden."OP DE BROUWERIJOf het in krimpregio's ook zal werken mag worden betwijfeld, maarzeker in de gebieden waar de koopwoningmarkt nog wel redelijkgezond is kan een uitgekiende marketingstrategie zeker het verschilmaken. Dat denken marketing manager Marieke Effting en projectont-wikkelaar Esther Pick van ING Real Estate Development. Dat bewijstonder andere de gang van zaken rond de verkoop van de nieuwbouwlo-catie Op de Brouwerij, de oude vestiging van bierbrouwerij Grolsch inde wijk Roombeek in Enschede. ING Real Estate Development is verant-TIJDSCHRIfTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI201010 I REPORTAGEwoordelijk voor de ontwikkeling van het zuidelijke deel van de locatie,dat bestaat uit een winkelcentrum, verdeeld over vier bouwblokken,met daarboven 130 appartementen en circa 8000 mz kantoren. De bouwis medio 2008 gestart. De eerste twee blokken, De Brouwmeester en DeKorenaar, worden in mei 2010 opgeleverd; de andere twee blokken, HetBrouwhuis en Het Hogerhuis, volgen in 2012."We zijn in feite midden in de kredietcrisis begonnen", bevestigt Pick."En dat was niet bepaald het meest ideale moment. Daarom is bewustgekozen voor uitstel van de verkoopactiviteiten rond De Brouwmeester.De 26 appartementen van De Korenaar zijn verkocht aan woningcorpo-ratie De Woonplaats. De plint bestaat uit winkels die aan een beleggerworden verkocht. Van de 64 appartementen in De Brouwmeester zijn 30appartementen verkocht aan ING Real Estate Investment Management,die ze vervolgens in verhuur heeft genomen. De resterende 34 apparte-menten zijn koopappartementen die we een halfjaar voor oplevering inverkoop hebben gedaan."MARKETINGSTRATEGIE"Mede daardoor konden we de mensen een uniek product aanbieden",aldus Effting. "Een van de nadelen van nieuwbouw is immers dat jevaak twee jaar moet wachten voordat je je woning in kunt. En als hetgewenste voorverkooppercentage niet wordt gerealiseerd, kan dat zelfsnog langer duren. Dat vormt voor veel potentiele kopers een blokkade.Die hebben we op deze manier weggenomen. Hier kunnen bewonersbun nieuwe appartement namelijk wel snel intrekken. We hebbenbovendien ervaren dat een deel van de mensen twijfelt tussen kopen enhuren. Daarom hebben we de mogelijkheid geboden om zowel in hetkoop- als het huursegment te kijken wat er aan kwaliteit wordt aange-boden. We wilden de keuzemogelijkheid binnen een en hetzelfde pro-ject maximaliseren, om zo voldoende interesse op te wekken."De marketingstrategie werd tot in detail afgestemd op de doelgroep."We hebben onze doelgroepen voor verkoop en verhuur heel erg duide-lijk gedefinieerd en daarbij een passende campagne opgezet. Hetbelangrijkste was de boodschap. Roombeek is een uniek gebied.Mensen kiezen er bewust voor om hier te gaan wonen. We hebben decampagne ingezet op de locatie, het belangrijkste keuzemotief. En dusniet op het appartement dat we te koop of te huur hadden. Dat heeftheel goed gewerkt. Mensen herkenden Roombeek als een wijk waar zegraag zouden willen wonen. Er moest alleen nog de juiste woning tegende juiste prijs worden gevonden."Ook hebben we mensen uit de wijk betrokken bij het project door ze uitte nodigen om een kijkje te komen nemen. "We hebben ons dus niet100 procent alleen op de verkoop van de woning gericht. Onze inzetwas om zoveel mogelijk mensen te bereiken en een positiefbeeld tegeven van wat we hier aan het doen zijn. We hebben vooral de nieuws-gierigheid geprikkeld en dat heeft perfect gewerkt. Op de start van deverkoopbijeenkomst hebben we bijna 500 mensen getrokken. Dat isvoor Enschedese begrippen zeer spectaculair. Bij andere start verkopenwaren doorgaans veel minder mensen aanwezig."DOELGROEPBENADERINGEffting spreekt niet tegen dat de vraaguitval op de woningmarkt medeaanleiding was om de campagne zo intensief te voeren. "We hebbennatuurlijk een periode achter de rug waarin de vraag naar woningenenorm was. Gekscherend werd wel eens gezegd: Ook al zitten er geenramen en een balkon in, zet een woning voor drie ton in de markt enhet verkoopt zichzelf Dat is niet meer zo. We hebben altijd al consu-mentgericht ontwikkeld, maar dat is onder invloed van de kredietcrisisflink aangescherpt. Binnen onze organisatie kijken we momenteel nogkritischer naar de kwaliteit van de ontwikkelde woning, de situering enhet gebied (wijk) waar de woning staat. Vanuit onze researchafdelingwordt streng getoetst of de ontwikkelde woning wel past bij de speci-fieke behoefte van de beoogde doelgroep. De aansluiting op de doel-groep is essentieel. Je kunt niet meer zeggen: we bouwen appartemen-ten voor 55-plussers. Dat is veel te algemeen. Die doelgroep is heeldivers. En bij die diversiteit moet je maximaal aansluiting zien te vin-den. Wij maken geen producten meer voor de massa, maar proberenelk product zo goed mogelijk op de specifieke wensen van de doelgroepte laten aansluiten. En dat is fundamenteel anders in vergelijking methet verleden."Pick: "De vijver waarin je met elkaar naar klanten vist is zoveel kleinergeworden, terwijl er nog altijd heel veel partijen op de markt actief zijn.Succes bereik je dus alleen door je te focussen, niet alleen op het pro-duct, maar ook op alles daaromheen."Effting: "Het succes van de marketingstrategie wordt bepaald door demate waarin je erin slaagt de doelgroepen binnen een project aan tespreken en te verleiden tot koop. Hoe je dat moet doen is voor iedernieuw project en iedere nieuwe doelgroep weer anders. Feitelijk moetenwe iedere keer opnieuw een maatpak leveren. De woningmarkt accep-teert geen confectie meer."SMAAK TE PAKKENDe vraag is natuurlijk of dat zo zal blijven op het moment dat de crisisweer voorbij is en de vraag weer aantrekt. Volgens Effting wel. "Wijhebben de smaak in ieder geval wel te pakken. Deze manier van werkendraagt namelijk altijd bij aan je resultaat. Het is een verandering in debewerking van de markt en dat gaat ING Real Estate Developmentstructured doen omdat het bijdraagt aan de verkoopbaarheid van deprojecten. En het levert ook Idantinformatie op waarmee de kwaliteitvan het product verder verbeterd kan worden. En dat vinden we altijdbelangrijk."Pick; "Natuurlijk kost het tijd, energie en geld om een degelijke ver-koop- en marketingstrategie te ontwikkelen. Maar het levert ook veelkennis en creativiteit op. In tijden van crisis worden de beste ideeengeboren. En die leiden weer tot verbeteringen van je product- en ver-koopstrategie die je ook na de crisis kunt gebruiken. Het zou zonde zijnom die plannen en inzichten in de pruUenbak te laten verdwijnen."Effting: "Voor marketeers wordt het eigenlijk pas leuk als het moeilijkwordt. Als je de wind mee hebt, zie je de effecten van je inspanningenvaak veel minder. Maar in slechte tijden moet je het onderste uit de kanhalen en dat is voor elke marketeer de leukste uitdaging."Pick: "De gemiddelde ontwikkelaar op zijn beurt heeft een onderne-mersgeest en houdt er van om uitgedaagd te worden. Op dit momentstaan we voor de grootste uitdaging in tientallenjaren. Deze crisisdwingt ons nieuwe wegen te bewandelen en er ondanks alles toch letspositief van te maken. Ik krijg daar persoonlijk heel veel creatieve ener-gie van. En ik merk om me been dat meer ontwikkelaars dat hebben."COLUMNJAAP DE GRUITER DIRECTEUBi NIEMANTSVERDVECHTEN EN VERLIEZEN OFINSPIREREN EN INNOVEREN?Als je nog maar 38 jaar in het levenen 2 jaar daarvan met beide benenin de Volkshuisvesting staat, is hethandig om je vast te houden aande levenswijsheid van anderen.Zoals S0ren Kierkegaard die stelde dat 'het levenalleen voorwaarts kan worden geleefd, maarslechts achterwaards kan worden begrepen'.Dat geldt 00k voor de corporatiesector als geheel.Ik voorspel dat we in 2015 'achteraf' de jaren2009/2010 als revolutionair voor de sector benoe-men. Maar met welk gevoel kijken we dan tegendie revolutie aan?Dat hangt af van de keuzes die we nu maken,Gaan we vechten (en verliezen) of inspireren (eninnoveren)?Die keuze begint bij een analyse van de actuali-teit. Het harde felt is dat we in de shit zitten alssector en dat we echt niet alleen slachtoffer,maar 00k minimaal mededader zijn.Tegelijkertijd gebruikt de rijksoverheid de situa-tie om haar eigen belangen door te drukken. Bosen Van der Laan weten maar al te goed dat voorde corporatiesector het Malieveld niet volstroomt.Vechten tegen een overheid die het laatste woordheeft, zelfs ondersteund door jurisprudentie alsde recente uitspraak over De Veste, is uiteindelijkenergieverlies. En niet alleen voor de sector zelf,ook en vooral de samenleving verliest. Als deoverheid haar bestuurlijke ofjuridische gelijkhaalt, betekent dat nog geen maatschappelijknut voor de samenleving.Als vechten vooral energieverlies betekent, danblijft over de keuze voor inspireren en innoveren.Overheid en sector moeten (h)erkennen dat ermeer gezamenlijke dan tegengestelde belangenzijn. Bovendien delen de overheid en corporatieseen unieke lange termijn verantwoordelijkheid;zij zijn de enige geloofwaardige partijen dieeen (beleggings)horizon van minstens 50 jaarkennen.Overheid, maatschappelijke organisaties en cor-poraties moeten nog veel meer 'het beste uitelkaar boven halen'. De corporatiesector kan eenunieke rol spelen om de samenleving slimmer,schoner en socialer te maken. Wonen en zorgscheiden? Prima, maar wie pakt het wonen op?Kan Nederland haar klimaatdoelstellingen waar-maken zonder de eigenaar van 2,4 miljoenwoningen in Nederland daarbij te betrekken? Alsminister Rouvoet door heel Nederland Centravoor Jeugd & Gezin wil realiseren, waarom hetvastgoed niet door corporaties laten leveren?Met inspireren en innoveren komen we echt ver-der dan een vechtscenario. Het is een keus ompositief naar de toekomst te kijken. V\fant latenwe het Haagse gedoe tussen sector en overheidsnel achter ons laten. Om nog maar eens eenandere (Chinese) levenswijsheid te parafraseren:'Wie nooit naar het verleden kijkt, zal een oogverliezen. Maar wie alleen maar naar het verledenblijft kijken, zal beide ogen verliezen'. De toe-komst is aan de volkshuisvesting!NAAM JAAP DE GRUIJTERFUNCTIE DIRECTEUR-BESTUURDERWESTWAARD WONENx,,...^1 V^;Wonen, Wijken en IntegratieMinisterie van Volkshuisvesting,RuimteHjke Ordening en MieubeheerKennispleinWW(ennis over Wonen, Wijken en IntegratieDagelijks werken vele professionals hard aan de ambities voorWonen,Wijken en Integratie: een goed dakboven ieders hoofd, in een prettigebuurt, waar iedereen meetelt en meedoet. Deze mensen liebben specifiekekennis nodig cm hun werk goed te kunnen doen. Het Kennisplein WWIbrengt relevante feiten en cijfers samen en geeft aan wat zij betekenen.INFO Wonen is nu Kennisplein WWIWellicht heb je in het verleden al kennis gemaakt met INFO Wonen.Kennisplein WWI is een verbreding naar het gehele terrein van Wonen,Wijken en Integratie. De website Kennisplein WWI ondersteunt iedereen dieactiefis op hetvlak van wonen, wijken en integratie met uiteenlopendeinformatie over betaalbaarheid, steden en wijken, bewoners, integratie ende woningmarkt. Alles overzichtelijk gepresenteerd in tabellen engrafieken, zodat je in een oogopslag op de hoogte bentvan relevanteWWl-thema's.Voor wie is Kennisplein WWIKennisplein WWI is gericht op iedereen die betrokken is bij het terrein vanwonen, wijken en integratie: professionals, bestuurders, beleidsmakers,projecdeiders en adviseurs. Op deze website vind je snel betrouwbareinformatie om (beleids)plannen te ontwikkelen, na te gaan ofje nog met dejuiste dingen bezig bent, en regionale situaties en activiteiten onderling tevergelijken. Kortom: de bron om je plannen te toetsen en te onderbouwen.VIeer informatieBenieuwd naar Kennisplein WWI, ga dan naarwww.vrom.nl/kennispleinWWlVoor hulp, vragen en opmerkingen, stuur een bericht aan:postbus.kennispleinWWI{a)minvrom.nlWoON-congresHet wonen overwogen:ie Nederlandse woningmarkt nu en in de toekomstVoensdag 24 maart 2010 in Den HaagOp hetWoON-congres worden de resultaten van het nieuwe WoonOnderzoek Nederland 2009 gepresenteerd!Nadere informatie volgt op het Kennisplein WWI.\;J,'^"7=*Woningbouwregie is een continu proces van schakelen tussen uituoering enplanning (Foto: Piet denBlanken, HH).WAT LEVERTWONINGBOUWREGIEEIGENUJKOP?De woningbouwmarkt in Nederland staat onderflinke druk. Woningbouwprojecten komen opveel plekken moeizaam van de grond. En waar jarenlang woningen als zoete broodjes over detoonbank gingen, moeten nu zowel consumenten als marktpartijen steeds meer moeite doen omwoningen te verkopen. Ondertussen zijn op diverse plekken in Nederland zijn woningbouw-regisseurs actief. Wat doen zij eigenlijk?TIJDSCHRIFT UOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI201014IW0NINGB0UWREGIEDOOR JAAP GOUDRIAAN, GERARD BRAKKEE EN WILLEM TEN VOORDEADVISEURS BIJ VAN NIMWEGENFGTOGRAFIE HOLLANDSE HOOGTEWoningbouwregie is sinds de woningmarktcrisisvan 2002/2003 sen fenomeen in Nederland.Arthur Verdellen was in Amsterdam de eerste diein Nederland als woningbouwregisseur werkte.Nadien gingen op verschillende plekken in betland woningbouwregisseurs aan de slag. Altijd met dezelfde naammaar vaak met verschillende doelstellingen: van bet vlottrekken vande door marktomstandigbeden ingezakte woningbouw tot bet lostrek-ken van projecten die door procedures stagneerden. In 2008 beslootbet rijk dat de woningbouv^fproductie op niveau moest wordengebracbt door in acbterblijvende regio's woningbouwregisseurs tesubsidieren.Woningbouwregie liet inmiddels op verschillende plaatsen haarsporen na. Maar wat levert woningbouvwegie nu eigenlijk op? Wat isbet, wat kun je er mee en hoe geefje bet dan vorm? Dit artikel,gebaseerd op onze ervaringen als woningbouwregisseurs in de regieUtrecht (regioplatform woningcorporaties Utrecht), de regio HollandRijnland (Leiden en omgeving) en de Stedendriehoek (Apeldoorn,Deventer en Zutphen met omliggende gemeenten), poogt die vragente beantwoorden.WAT IS WONINGBOUWREGIE?Woningbouwregie helpt bij bet verwezenlijken van een optimaalbouwprogramma voor een bepaalde regio dat in de daarvoor geplandetijd wordt ontwikkeld en uitgevoerd. Hierin zijn de woorden helpen,optimaal, bepaalde regio en geplande tijd voor nadere duiding vatbaar.Helpen: gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars zijn de pri-mair verantwoordelijke partijen voor het bouwproces. Daar waar knel-punten zitten, krijgt woningbouwregie een functie. Knelpunten kun-nen op verschillende fronten ontstaan: vertraging door procedures enregelgeving; bemoeilijking realisatie van bet programma door demarkt; financiele draagkracht van gemeenten, corporaties of ontwik-kelaars, maar ook de samenwerking tussen partijen kan tot knelpun-ten leiden. 'Helpen' veronderstelt bij de knelpunten vrijwilligheid engeen dwang. Daarbij is bet van belang dat de belangrijkste partijen inhet woningbouwproces de rol van woningbouwregie onderschrijven.Optimaal: over de vraag wat een optimaal bouwrprogramma is, denkenverschillende partijen zeer divers. In de ene regio willen gemeentenmeer bouwen dan bijvoorbeeld de provincie optimaal acht. In andereregio's willen het rijk en de provincie meer bouwen dan de gemeentenoptimaal achten. Ook tussen marktpartijen en gemeenten kan verschilvan mening bestaan over wat optimaal is. Onze opvatting is dat in eenmarkt waarin geen van de partijen bet echt alleen voor het zeggenheeft, een bouwprogramma optimaal is als het kan rekenen op breeddraagvlak bij alle partijen. Pas met dat brede draagvlak kun je ookrekenen op realisatie ervan. Hierbij is een optimaal woningbouwpro-gramma een combinatie van kwantitatieve en kwalitatieve doelstellin-gen, niet uitsluitend een optelsom van lokale bouwplannen.Bepaalde regio: boewel woningbouwregie ook goed mogelijk is opgemeentelijk niveau ligt de echte meerwaarde op regionaal niveau.omdat de woningmarkt een regionale aangelegenheid is.Geplande tijd: het realiseren van het programma dient binnen eenbepaalde tijdsperiode te geschieden. Toch moeten ambities ook bijge-steld kunnen worden. Marktomstandigbeden kunnen, zo blijkt,razendsnel wijzigen. Dan moet niet koste wat kost vastgehouden wor-den aan de realisatie van een programma in een bepaalde tijd.Bij deze definiering van woningbouwregie noemen we nog driebelangrijke inzichten.Het eerste inzicht is dat woningbouwregie niet betzelfde is als hetopstellen van een woningbouwplan met aantallen in woningen en dif-ferentiaties. Woningbouvreegie is veel meer: bet confronteren vanambities met daadwerkelijke projecten en het vanuit die confrontatiebijsturen van projecten, het initieren van nieuwe projecten of het bij-stellen van ambities. Het is een continu proces van schakelen tussenuitvoering en planning.Een tweede inzicht is dat in de woningbouw veel meer aandacht dient tekomen voor een ketenbenadering. Geen van de partijen die een rolspeelt bij de realisatie van woningbouw kan dit alleen. Die ketenbena-dering kan voor veel versnelling en kwaliteitsverbetering zorgen bij derealisatie van bouwprojecten, maar speelt tevens een rol bij het formu-leren van woningbouwambities. Te vaak komen die ambities voort uitde koker van de overheid alleen en worden corporaties en marktpartij-en geconfronteerd met een vastgesteld programma. Aan de anderekant hebben marktpartijen en corporaties vaak tamelijk vooringeno-men beelden van wat de markt vraagt. Het ligt voor de band dat eenprogramma dat kan rekenen op een breed draagvlak onder gemeenten,corporaties en ontwikkelaars makkelijker uitvoerbaar is dan een pro-gramma dat dit draagvlak ontbeert.Het derde inzicht betreft de positie van de consumenten. Op een aantaluitzonderingen na spelen de klanten (de potentiele bewoners) niet ofnauwelijks een rol. Niet in de programmering en niet in de vormge-ving van individuele projecten. Toen de markt nog een aanbieders-markt was konden tamelijk ongestraft willekeurige projecten over deschutting gegooid worden. Maar op dit moment hebben we te makenmet een vragersmarkt, en dan blijkt niet zomaar alles verkocht te kun-nen worden. De betekenis van marketingcommunicatie neemt toe;prograrama's (in ieder geval op projectniveau) worden meer vraagge-stuurd ontwikkeld en de stedelijke of regionale programmering moetderbalve meer ruimte laten voor veranderende inzichten en omstan-digbeden. Woningbouwregie kan hiervan gebruik maken door partijente bewegen zich aan een ontwikkelrichting te binden in plaats van zichaan een blauwdruk te binden. Wij zoeken daarbij ook naar mogelijkhe-den om consumentenbelangen te bundelen en klantgroepen en loca-ties aan elkaar te verbinden. Zo komt de stem van consumenten dieergens wel willen wonen wellicht wat beter in balans met die van men-sen/groepen die dat om tal van redenen niet willen.DE MARKT WAARIN DE WONINGBOUWREGISSEUR OPEREERTIn wat voor markt opereert een woningbouvnregisseur? Woningbouwin Nederland is lange tijd een discipline geweest waarin de overheidallesbepalend was. Vanaf eind jaren tachtig is het zo dat in de woning-bouw heel veel spelers actief zijn die moeten samenwerken omwoningbouwfprojecten mogelijk te maken (gemeenten, ontwikkelaarsen corporaties). Dat maakt de markt enerzijds competitief, anderzijdszijn partijen afhankelijk van elkaar.Eigenlijk vreemd - alsof Albert Heijn en Jumbo onder toeziend oogTIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2010W0NINGB0UWREGIEI15BIJSTURENPROGRAMMA1OPHALENGEMEENTELIJKEAGENDA'SLOKALECONSULTATIEUITDRAGENREGIONAALPROGRAMMATRENDS ENONTWIKKELINGENMARKT,PROVINCIEEN RIJKCONSULTERENOPSTELLENREGIONAALPROGRAMMA1INTENSIEFINTERNBESTUURLIJKENPOUTIEKPROCESI CYCLISCHE WONINGBDUvan de overheid (die graag fair-trade produc-ten in de winkel wil) met elkaar overleggenwelke producten ze waar gaan verkopen.Toch merken wij dat verschillende spelershet vanzelfsprekend vinden om samen tewerken. De enige echt goede verklaring daar-voor lijkt ons dat woningbouw ook een ruim-telijk ordeningsvraagstuk is en dat de over-iieden dergelijke vraagstukken niet aan hetvrije spel der maatschappelijke krachten wil-len overlaten.WAARUIT BESTAAT WONINGBOUWREGIE?De essentie van woningbouwregie is dus omin een bijzondere markt voortdurend te scha-kelen tussen uitvoering en planning en omdat te doen met instemming van en insamenspraak met die partijen die essentieelzijn voor de realisatie van een woningbouw-programma. Daarmee dienen projecten opde juiste momenten te wforden bijgestuurden dienen ambities indien noodzakelijk teworden bijgesteld.Dat voortdurend schakelen tussen uitvoeringen praktijk krijgt vorm in een cyclisch procesdat bestaat uit zes fasen.DE ZES FASENIN FASE 1 worden de bestaande en voorgeno-men projecten geinventariseerd. Veelalgebeurt dat vanuit gemeentezijde, omdatdeze partij meestal over het meest completeoverzicht van actuele bouwplannen beschikt.Deze inventarisatie kan echter ook vanuitcorporatiezijde worden opgestart. Belangrijkis dat in deze eerste fase een betrouwbaarreferentiekader ontstaat als vertrekpunt voorhet proces. Woningbouwregie krijgt echtemeerwaarde als bouwprojecten over de helelinie in beeld worden gebracht. Dan ontstaateen scherp beeld over faseringen, differentia-ties, maar ook over risico's. Veelal is met hetinventariseren van de bestaande en voorge-nomen projecten zicht op tenminste 80% vande projecten die in de eerste vijfjaar wordengebouwd. Daarmee is het formuleren vanrealistische en haalbare ambities een stapdichterbij gekomen. Hoe vaak zijn niet in hetverleden getallen (vaak afkomstig uit theore-tische woningtekorten) een eigen leven gaanleiden? In deze fase zijn bestaande ambitiesen doelstellingen het uitgangspunt. Delenvan informatie is in deze fase de kernopgave,waarbij daarnaast aan de voorkant goed moetworden nagedacht over een doordachte pro-cesstructuur. Wat is de aankleding van hetbestuurlijk proces, welke rol spelen gemeen-teraden en onder welke voorwaarden werkenwe samen?IN FASE 2 is het consulteren van de markt.Zeker wanneer de voorgenomen projectenalleen bij gemeenten zijn geinventariseerd, isdit een noodzakelijke stap. Marktpartijenzijn over het algemeen goed in staat een ther-mometer in de verzamelde planningslijstente steken. Een belangrijke vorm van reflectie,die feeling geeft bij het voorgenomenwoningbouwprogramma. Vragen over afzet-baarheid, financiele, juridische of technischerealiseerbaarheid komen dan al snel aan deorde.IN FASE 3 worden de lokale woningpro-gramma's geconsolideerd tot een regionaalwoningbouwprogramma en worden knel-punten in de realisatie van het programmabenoemd. Die knelpunten kunnen op tal vanvlakken liggen, zoals:- spanning tussen gemeenten bij de verde-ling van bijvoorbeeld sociale woningbouwover de regio;- spanning tussen gemeenten en provincieover de contouren;- de afzetbaarheid van het programma;- de financiele realiseerbaarheid van hetprogramma;- de juridische realiseerbaarheid van hetprogramma;- spanning tussen gemeenten en markt-partijen over het wenselijke programma;- knelpunten op het valk van samenwerking.In een regionale bijeenkomst delen gemeen-ten, het rijk, de provincie, woningcorpora-ties en marktpartijen het opgehaalde pro-gramma met elkaar. De vooraf opgesteldenotitie waarin de belangrijkste knelpuntenin termen van realisatie of niet-realisatie vanambities, afzetbaarheid en financierbaarheidstaan, vormt hierbij de basis. Het doel vandeze stap is het organiseren van commit-ment over de gevolgde werkwijze en hetdelen van de knelpuntenanalyse. Afhankelijkvan de gekozen processtructuur, kan hetgoed zijn dat vertegenwoordigers van de pro-vincie en het rijk al in een eerder stadium bijhet opstellen van het regionaal woningbouw-programma zijn betrokken. Idealiter ontstaatop zo'n bijeenkomst consensus over de wijzewaarop dergelijke knelpunten worden opge-TIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI201016IW0NINGB0UWREGIElost. Dat kan door het bijstellen van ambitiesof door hetbijsturenvanprojecten, maarnatuurlijk ook andere samenwerking tussenpartijen. In de praktijk kan het zijn dat meer-dere bijeenkomsten nodig zijn en dat speci-fiek voorwerk nodig is om tot zo'n consensuste komen.IN FASF 4 De uitkomsten van de vorige fasenleiden tot een regionaal woningbouwpro-gramma. Het opstellen daarvan is fase 4.Voor een succesvol regionaal woningpro-gramma geldt dat dit:1. voor de korte termijn crisisbestendig is,inhoudende dat een eventuele overmaatdie tot stagnatie van woningbouw zoukunnen leiden uit de plannen is2. voor de lange termijn voldoet aan de ambi-ties van de individuele gemeenten en deregio als geheel3. kan rekenen op draagvlak bij marktpartij-en en de meerwaarde voor individuelegemeente inzichtelijk maakt4. realistisch is gelet op de ontwikkelingenaan de vraagzijde van de woningmarktMet de verzamelde input uit de eerste driefasen, ontstaat een stevig fundament vooreen ambitieus en tegelijkertijd realistischwoningbouwprogramma.IN FASE S Wan neer het regionaal program-ma staat, is het moment daar om in fase 5 deuitkomsten en boodschappen van het pro-gramma uit te dragen. Een bijeenkomstwaarin bestuurders van de diverse gemeen-ten hun handtekening onder een manifestmet doelstellingen uit het regionaal pro-gramma plaatsen, kan hiervoor een goedstartschot zijn. Communicatie over het regi-onaal woningbouwprogramma bepaalt vooreen belangrijk deel het succes en effect vanvoorgenomen ambities en doelstellingen.Inzet van communicatie draagt bij aan hetcreeren van draagvlak voor woningbouwre-gie bij betrokken partijen en aan het vergro-ten van de zichtbaarheid van deze regie. Bijeen regieproces spelen veel actoren en facto-ren een rol. Als regisseur creeer je als hetware een netwerk waarbij je de actoren enfactoren met elkaar verbindt. Communicatieis de voeding van dit netwerk. De verbinden-de rol van communicatie komt tot stand opbasis van strategische beslissingen. Hoecommunicatie kan bijdragen aan het realise-ren van de doelen van woningbouwregiestaat centraal. In middelen uit zich dat danin bijvoorbeeld (vastgoed)bijeenkomsten,artikelen in vakbladen en kranten, persbe-richten en bijvoorbeeld een website.IN FASE 6 gaan partijen aan de slag met hetuitvoeren van de oplossingen voor de gesig-naleerde knelpunten. Veelal zal dit zijn doorprojecten bij te stellen, maar ook een anderesamenwerking tussen partijen is mogelijk. Inalle fasen speelt de woningbouwregisseureen belangrijke rol als procesmanager,bemiddelaar en/of kennismakelaar.Deze cyclus van inventariseren, (her)pro-grammeren, committeren, uitdragen en uit-voeren herhaalt zich periodiek. Hierbij is hetgoed te vermelden dat een traject om tekomen tot een regionaal woningbouwpro-gramma zich niet van A tot Z laat plannen.In die zin moet de zojuist geschetste cyclusniet als spoorboekje, maar als de ruwe con-tour uit een schetsboek worden gezien.I I ^wii \De zin en onzin van woningbouwafsprakenHet ligt voor de hand de voorgenomenwoningproductie in afspraken vast te leggen.De gemeente streeft een zekere differentiatieen fasering na; rijk en provincie willen hunbeleidslijnen regionaal vertaald zien; de cor-poraties stemmen er als het goed is hunmeerjarig strategisch voorraadbeheer enwijkontwikkeling op af en commercielemarktpartijen 'bedienen' de markt. HopelijkIn de huidijje morkt is veel'meer de vraagrhoe zovQen we datprajecien elJtaar onderling niet uit de markt concurreren,zodat erp?rsaldo niets luordt gehouwd.is er ook ruimte voor particulier initiatief (aldan niet in groepsverband). In samenhangmet de woningproductie moeten er afspra-ken gemaakt worden over de infrastructuur,de voorzieningen, de openbare ruimte, etc.Teleurstelling ligt op de loer. We spreken eenbepaalde jaarlijkse productie af en dat halenwe jaar op jaar niet. Ach en wee. Maar wehadden toch afspraken gemaakt! Hoe spre-TIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2010W0NINGB0UWREGIEI17^T"nriiTTrrriiiigr-::bBiEken we partijen daar dan op aan? Wat is de consequentie van het nietnakomen van afspraken?Het gaat er ons eerst en vooral om dat partijen zich echt committerenaan het programma en er ook bij enige tegenspoed voor willen gaan,Woningbouwregie houdt partijen daarbij steeds het belang van heteindresultaat voor ogen, vifaarbij een optimaal resultaat voor iederepartij afzonderlijk zeker geen garantie (en vaker) een belemmering isvoor een goed eindresultaat. Overheden lijken in afspraken het lastigstte dwingen. Marktpartijen en corporaties zijn in principe inwisselbaar(als je je niet aan de afspraken houdt nemen we een andere partij);overheden zijn dat niet. Men kan een overheid haar falen laten voelendoor naming and shaming. Een boeteregeling werkt alleen als klip enklaar is wat de oorzaak van de vertraging of afstel van plannen is enalleen wanneer daarover heldere afspraken zijn gemaakt. Meestal lig-gen de problemen complexer en duurt het jaren voordat een claimgehonoreerd wordt.Wie sluiten de afspraken? Rijk, provincie en gemeenten zijn zekerdaar waar grote bedragen en belangen mee zijn gemoeid vanzelfspre-kend, maar moeten ook de corporaties en marktpartijen meetekenen?TIJDSCHRinVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI201018IW0NINGB0UWREGIETen aanzien van de marktpartijen zal het commitment waarschijnlijkbeperkt blijven tot een intentie, maar met corporaties moeten hardeafspraken gemaakt kunnen worden. De inzet van de corporaties in dewoningbouwproductie is vaak in de orde van grootte van tenminste50% van de totale productie. Zij zijn daarmee de grootste investeerders.DE INZET IS AFHANKELIJK VAN DE CONTEXTDe daadwerkelijke invulling van woningbouwregie is natuurlijk ergcontext afhankelijk. Anderhalfjaar geleden lag in de meeste regio's hetaccent van de woningbouwregie nog bij de vraag: hoe slagen we erinde projecten snel of sneller te realiseren. In de huidige markt is veelmeet de vraag: hoe zorgen we dat projecten elkaar onderling niet uitde markt concurreren, zodat er per saldo niets wordt gebouwd.Overigens is niet alleen de economische context van belang voor deinzet. Ook de demografische ontwikkelingen zijn natuurlijk vanbelang. Hoewel nog ver weg, werpt krimp in bijvoorbeeld deStedendriehoek al zijn schaduw vooruit, terwijl dit in de regio's alsUtrecht en Holland Rijnland geen issue is. Ook de bestuurlijke struc-tuur en cultuur zijn belangrijke factoren. In de regio Stedendriehoeklijken alle gemeenten van nut en noodzaak van regionale samenwer-king doordrongen. In de regio Holland Rijnland is dat veel minder hetgeval. Dat vraagt vanzelfsprekend een heel andere inzet van dewoningbouwregisseurs.In Holland Rijnland hebben we te maken met ambitieuze doelstellin-gen van rijk en provincie, een centrale gemeente (Leiden) en een aantalkleine kernen, omringd door grote jongens als Rotterdam, Den Haagen Amsterdam. Dit krachtenspel en het ontbreken van een urgentenoodzaak vanuit de markt om tot een gezamenlijk ambitieus woning-TIJDSCHRIFTVODRDEVOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI2010WONINGBOUWREGIE 119In Holland Rijnland gaat het om amhitieuze doelstellingen vanrijk en provincie, een centrals gemeente (Leiden) en een aantalkleine kemen, omringd door f^rotejongens ah Rotterdam, DenHaag en Amsterdam. Op defoto nieuwhouw op terrein van eenvoormalig slachthuis in Leiden-Noord. Koopwoningen enwoningbouw van Portaai (Foto; Rob Niemantsverdriet).bouwprogramma te komen, vragen om eenandere inzet van woningbouwregisseurs danin de regio Stedendriehoek. Daar zijn degemeenten doordrongen van het feit dat dehoeveelheid plannen en het opnamevermo-gen van de markt in een spannende verhou-ding staan en zijn er drie steden, van ver-schillende omvang zijn naast vier dorpen vanverschillende omvang. Dat maakt dat dekrachten daar wat meer gespreid.Gevolg is dat de woningbouwregie inHolland Rijnland zich in eerste instantiericht op het inzichtelijk maken van de regio-nale opgave in de lokale context. Het regio-nale programma is indicatief en wordt in deloop van de tijd reaUstischer gemaakt danwat op grond van prognoses tot nu toe werdopgeschreven. Daarmee halen we de kou uitde lucht en streven we naar een regionaalgevoelde urgentie om er samen een schepjebovenop te doen in plaats van elk jaar te kla-gen over niet gehaalde cijfers. Vervolgenshelpen we vooral mee op lokaal uitvoerendniveau en in de afstemming tussen regio, rijken provincie.In de Stedendriehoek kunnen we gelijk aande slag met het eerder genoemde proces inzes stappen en is het helder dat in dat proceskeuzes gemaakt zuUen moeten worden, diesoms ook pijnlijk zijn.WAAR LOPEN WE CONCREET TEGENAAN ENWAT DOEN WE ERAAN?Woningbouwregisseurs lopen tegen heel ver-schillende zaken aan zoals uit de volgendedrie voorbeelden moge blijken.In een van de regio's waar wij werkzaam zijnkreeg de corporatie een project niet gefinan-cierd met borging vanuit WSW. In diezelfderegio had een andere corporatie te makenmet een flinke vermogensovermaat. We droe-gen partijen aan met elkaar te gaan praten.Nu investeert de corporatie met overmaat uiteen andere gemeente in dit project en ver-koopt het project over een aantal jaren aande lokale corporatie. Die corporatie heeft danweer voldoende financieringsruimte om hetproject over te nemen.In diverse regio's bleken rijk en provincie eenknelpunt te ziijn bij de realisatie van projec-ten. Rijk en provincie kunnen, hoewel zemedeverantwoordelijk zijn voor de geformu-leerde woningbouwambities toch ook dwars-liggen in projecten. We hebben hiervoor deene keer stille diplomatic betracht en deandere keer een flinke lobby opgezet samenmet marktpartijen en woonconsumenten.Beide strategieen waren succesvol.Lacunes in kennis en ervaring bij lokale spe-lers blijken ook regelmatig een knelpunt.Kennisuitwisselingbijeenkomsten over bij-voorbeeld de nieuwe grondexploitatiewet,over tussenvormen tussen huur en koop ofover particulier opdrachtgeverschap kunneninspirerend werken en lokale knelpuntenoplossen.TENSLOHEWoningbouwregie startte in een contextwaarin aanjagen van de productie het hoog-ste doel was. Nu zitten we in een markt waarherprogrammering van bestaande woning-bouwplannen de belangrijkste opgave is. Datkan alleen als marktpartijen en overhedensamen zoeken naar oplossingen.Woningbouwregie is daarvoor het idealeinstrument.WAT ZIJN DE VERANTWOORDELIJKHEDEN ENBELANGEN VAN DE BELANGRIJKSTE PARTIJ-EN IN HET BOUWPROCES?GEMEENTEN: zijn verantwoordelijk voor eengoede ruimtelijke ordening en de eerst ver-antwoordelijke voor het woningbouwbeleid.Daar liggen vanzelfsprekend ook hun belan-gen. Voor de realisatie van dit beleid makengemeenten gebruik van hetzij actief hetzijpassief grondbeleid. Afhankelijk van het typegrondbeleid liggen de belangen van gemeen-ten ook anders. Gemeenten met een actievegrondpolitiek hebben mogelijk ook eenfinancieel belang bij de ontwikkeling vanlocaties. Daar waar gemeenten zelf ook aan-zienlijke investeringen in de verwerving vanlocaties hebben gedaan, speelt ook het fman-ciele belang van de gemeente een rol in deprogrammering.WONiNGCORPORATiES: dc woningcorpora-ties zijn primair verantwoordelijk voor derealisatie van sociale woningbouw en hetbeheer ervan. De woningcorporaties hebbenverschillende belangen. Verder hebben zijhet belang van hun eigen woningbezit.Nieuwbouw kan daar een effect op de vraagnaar die woningen hebben. Tenslotte heb-ben ook de corporaties een financieelbelang. Dat financiele belang wordt ver-sterkt als corporaties grondposities hebbeningenomen.PROJECTONTWIKKELAARS: hebben mis-schien wel de helderste verantwoordelijkhe-den. Zij zijn verantwoordelijk voor de succes-voUe ontwikkeling van de woningbouw opde locaties die zij ontwikkelen. Ze hebbendaar ook een financieel belang bij.Woningbouwregisseur: de rol van dewoningbouwregisseur is het om uitgaandevan de verschillende belangen deze partijengoed te laten samenwerken, omdat alleensamen een succesvol woningbouwbeleid totstand kan komen.TIJDSCHRin VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI201020 IACHTERGRONDANDERS OMGAANKRIMPDe tijd van grootschalig investeren in nieuwbouw in krimpregio's lijkt voorbij. Uit hetonderzoeksrapport fyef^e/o'5'efe/G'blijkt dat dit niet meerte betalen is voor gemeenten,corporaties en bewoners. Nieuwbouw op beperkte schaal blijft mogelijk, maar daarnaast ishet beter om het accent te leggen op vervangingssloop, onderhoud, verduurzaming en hetopkopen van goedkope koopwoningen.DOOR CO POULUS EN ANNE-JO VISSERPOULUS IS DIRECTEUR ABE RESEARCH, VISSER PROGRAMMAREGISSEURSTUURGROEP EXPERIMENTEN VGLKSHUISVESTING (SEV)FOTOGRAFIE HOLLANDSE HOOGTEDe tijd dat particulieren het initiatief namen voor woning-bouw van enige omvang ligt ver achter ons. Ook de ruimtevan het zo gekoesterde particuher opdrachtgeverschapwordt ingeperkt door de pubheke kaders van programme-ring en planexploitatie.Doordat de publieke sector de verantwoordelijkheid voor de woning-bouw naar zich toegetrokken heeft, konden de afgelopen jaren enormebedragen uit grondexploitatie (dus opgebracht door particuHere bewo-ners) besteed worden aan de kwahteit van de openbare ruimte; globaalgaat het in heel Nederland om een bedrag van zes miljard euro op jaar-basis. Dat geld was beschikbaar doordat huiseigenaren voor een nieuwewoning een marktconforme prijs betalen, die ver boven de productie-kosten ligt. Op die manier fungeerde het wonen jarenlang als melkkoevoor vele gemeentebegrotingen.Dit kan niet eindeloos zo doorgaan. De krimpregio's - gebieden aan deranden van ons land waar de hoeveelheid inwoners en het aantal huis-houdens daalt - zijn de eerste die dit probleem zien aankomen. In dezeregio's staat de volkshuisvesting voor een nieuwe opgave. De krimpkomt er onverbiddelijk aan, en dat is even wennen voor alle partijen diedecennialang gewend zijn geweest aan groei. Gelukkig voltrekt dezeomslag op de woningmarkt zich geleidelijk en is er tijd om de planningerop aan te passen, maar dat meet wel gebeuren. Er komt een moment dater geen huizen meer gebouwd hoeven te worden en de vraag zich opdringtwelke woningen op welke locaties uit de markt genomen kunnen worden.Net zo goed als woningbouw een publieke taak is, is het ook de verant-woordelijkheid van de overheid om om te gaan met krimp. Die taakgaat geld kosten en kan niet langer betaald worden door de melkkoewoningbouw. Het is in deze nieuwe situatie niet meer dan logisch datde diverse overheden hiervoor geld uittrekken uit de algemene midde-len. Je mag verwachten dat de woningbouw de afgelopen decenniazoveel goodwill heeft opgebouwd dat bestuurders inzien dat nu eeninvestering gerechtvaardigd is.Ookbij corporaties is de kas jarenlang goed gevuld geweest, door eentoename van het vastgoedbezit, de verkoop van huurwoningen en dehuurharmonisatie. Met de invoering van de vennootschapsbelasting, deVogelaarheffing en de door de kredietcrisis stagnerende verkoop vanhuurwoningen neemt de liquiditeit van corporaties echter af In hetrecente verleden was het gebruikelijk om corporaties te vragen omnaast de publieke taak van onderhoud en beheer van huurwoningen teinvesteren in andere sectoren. In de krimpregio's lijkt daar nu een eindeaan te komen. Corporaties zien zich daar genoodzaakt om huurwonin-gen te verkopen om zo aan fmanciele middelen te komen waarmee zeherstructurering elders kunnen fmancieren. Dit biedt de corporaties opkorte termijn een oplossing voor hun financiele behoeften, maar in bre-der perspectief kan de verkoop van huurwoningen een nieuw probleemveroorzaken. Nu al is in Parkstad Limburg en Noord en Oost-Groningenverval van voormalig corporatiebezit te zien, omdat voormalige huur-ders naast de hypotheek en andere vaste lasten geen geld meer hebbenvoor het onderhoud van hun woning.wm.JOSCHRIFTVOORDEUOIKSHUISVESTING MUMMER 1 FEBRUARIZOIO^^.^^.^-ACHTERGROND 121^ CWN-INDiirESI? -SJING HUATIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTINC NUMMER 1 FEBRUARI 201022 IACHTERGRONDHET GELD GETELDABF Research heeft in de regio Oost-Groningen recentelijk een onder-zoek gedaan naar de problematiek van de goedkope koopsector. Destudie probeert een antwoord te geven op de vraag welke kwali-teitsambities betaalbaar zijn voor bewoners, woningcorporaties engemeentelijke overheden. De opdrachtgevers van bet onderzoekwaren de SEV, de provincie Groningen, de Streekraad Oost-Groningen en de samenwerkende woningcorporaties.De regio Oost-Groningen heeft ongeveer 150.000 inwoners. Het aan-tal inwoners is de afgelopen vijfjaar teruggelopen met circa 2.500personen; hetgeen neerkomt op een 'krimp' van bijna 2 procent. Inheel Nederland is de bevolking de afgelopen jarenjuist met circa 2procent gegroeid.De regio heeft te kampen met een overaanbod van goedkope koop-woningen. Dit maakt het voor de bewoners lastig om te verhuizenen beinvloedt de leefbaarheid negatief Degenen die willen verhui-zen, kunnen bun woning moeilijk kwijt. Leegstaande, vrijwelonverkoopbare koopwoningen verloederen en dat zet de prijzen ver-der onder druk. Naar schatting zitten in Oost-Groningen 600 tot800 mensen vast aan bun huis: ze willen wel naar een anderewoning, maar kunnen dat niet omdat hun huis onverkoopbaar is.Het zou daarom beter zijn om het overtollige aanbod uit de marktte halen; in de huursector zijn dit soort interventies in het verledenwel gepleegd. Maar in de koopsector ontbreekt een partij die deregie op zich kan nemen. Daarbij zijn 00k de financiele middelenniet beschikbaar; een eerste raming van de kosten komt uit op eenbedrag van 40 tot 85 miljoen euro, voor een periode van vijfjaar.Het onderzoek laat 00k zien dat het risico's met zich meebrengt alsgemeenten blijven vasthouden aan grootschalige investeringen inwoningkwaliteit; als zij grote investering- en groeiprogramma's blij-ven ontwikkelen, wordt het overaanbod aan goedkope koopwoningenalleen maar groter. Nieuw te bouwen koopwoningen moeten immersaantrekkelijk zijn om verkocht te kunnen worden, wat vervolgens tenkoste gaat van de verkoopbaarheid van de minst gewaardeerde delenvan de koopsector.BELANGENTEGENSTELLINGOp de oude voet doorgaan met herstructurering en nieuwbouw werktbelangentegenstelling in de hand. Voor de corporaties is grootschaligenieuwbouw financieel niet haalbaar. Tegelijk leiden de hogere hurenertoe dat de woonlasten van de bewoners fors oplopen. Voor degemeenten geldt echter precies het tegenovergestelde: die lopen veelinkomsten mis wanneer de bouwproductie afneemt.Als de corporaties in Oost-Groningen door zouden gaan met sloop enherstructurering in een hoog tempo, kost dat veel geld. Het meestambitieuze scenario dat doorgerekend is, impliceert dat ongeveer i/sedeel van de 20.000 corporatiewoningen in tien jaar tijd gesloopt envervangen gaat worden. Dat zorgt weliswaar voor extra inkomsten.De gemiddelde huur loopt namelijk op van 4.700 naar 6.500 euro perjaar: een stijging van bijna 40%. Maar de uitgaven nemen in een noghoger tempo toe. Onrendabel investeren in nieuwbouwprojecten leidtertoe dat de totale lasten toenemen met circa 50%. Daardoor komen decorporaties diep in de rode cijfers. Als ze dat tien jaar lang zouden (kun-nen) volhouden, verdampt het eigen vermogen dat ze nu hebben com-(pleet en slaat om in een geweldige schuld. Om in 2020 net zo financieelgezond en solvabel te zijn als ze nu zijn, komen ze in dat scenario eenbedrag van 300 tot 500 miljoen tekort.De huurders in Oost-Groningen zouden, in datzelfde ambitieuze scena-rio, in 2020 bijna 40% meer huur moeten gaan opbrengen. Dat komtneer op een bedrag van zo'n 30 miljoen euro, op te brengen door minderdan 20.000 huurders. Kortom: de gemiddelde huur neemt met bijna1800 euro per jaar toe. Een deel van die extra huuruitgaven wordt opge-vangen via de huurtoeslag. Vandaar dat de rijksoverheid niet gebaat is',. .y>--TIJDSCHRIITVOORDEVOIKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2010ACHTERGROND I 23bij te veel kwaliteit en een al te hoge huurprijs.Ondanks de huursubsidie loopt de gemiddeldenetto huurquote - enigszins afhankelijk van dete verwachten inkomensgroei - op van 16 naarongeveer 22% van het inkomen.INKOMSTENSTROOMVoor de gemeenten in Oost-Groningen geldtprecies het tegenovergestelde. De ontwikkelingvan nieuwe plannen maakt het gemeenten totop de dag van vandaag mogehjk in brede zin dekwahteit van de gebouwde omgeving te bewa-ken, door bijvoorbeeld rotte kiezen aan te pak-ken of ontsluiting te regelen. Op jaarbasis leve-ren de bouwplannen op dit moment eeninkomstenstroom op van zo'n 25 miljoen perjaar. Dit bedrag bhjft alleen overeind als er flinkgeinvesteerd blijft worden. Mochten de ambiti-euze bouwplannen niet uitgevoerd worden, dandreigen de gemeenten bijna 20 miljoen aaninkomsten op jaarbasis te gaan verliezen. Demotivatie achter een dergelijk ambitieus scena-rio is de gedachte dat een beter huizenaanbodnieuwe bewoners aantrekt en dus krimp tegen-gaat. Maar er is een keerzijde aan die medaille.Als nieuwe investeringen eenzijdig gericht zijnop nieuwbouw, brengt dat juist risico's metzich mee voor eerder gedane investeringen inde bestaande voorraad en de openbare ruimte.Door extra veel kwaliteit toe te voegen in eenTIJDSCHRIFT VOOR DE VOIKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI2010241ACHTERGRONDregio die niet groeit, bestaat het gevaar vanwaardedaling voor de bestaande voorraad. Ineen situatie zonder groei moet daarom finan-ciele ruimte worden gemaakt voor beheer,onderhoud en het opruimen van onroerendgoed. Anders gezegd: nieuwbouw is niet lan-ger de oplossing, er moet op een anderemanier gei'nvesteerd worden in kwaliteit. Devraag is uiteraard hoe er dan anders ge'inves-teerd moet worden. Daarmee is maar weinigervaring, omdat Nederland tot nog toegewend was aan groei. In haar 'experimenten-programma krimp' formuleert de SEV hand-reikingen om anders te gaan investeren. Deexperimenten hebben geen betrekking op hettegengaan van krimp door substantielenieuwbouw, maar juist op kleinschaligeoplossingen die passen bij het gebied.GROEN VOOR ROODJarenlang heeft rood (de uitbreiding vanwoningen, bedrijven, et cetera) meebetaaldaan de realisatie van nieuwe natuur. Nu lijkthet moment te zijn gekomen dat groen gaatmeebetalen aan het verwijderen van rood. Eennatuurgebied aan de rand van een dorp of eentoevoeging aan de ecologische hoofdstructuurdie door bestaande bebouwing tot nog toe nietgerealiseerd kon worden, kan door krimp totde mogelijlAeden gaan behoren. De sloop vanincourante gebouwen biedt plaats aan nieuwenatuur, extra ruimte voor toerisme of sportvel-den. Anders investeren kan dus ook betekenendat er in andere sectoren wordt geinvesteerddan in woningbouw. In die sectoren is geldbeschikbaar voor de versterking van de kwali-teit van het landelijk gebied. Dorpen, ook dor-pen zonder voorzieningen, hebben hier baatbij; het is immers zaak om de kwaliteit van hetwonen en de woonomgeving op peil te hou-den. Zowel de corporaties als de gemeenten ende huiseigenaren hebben er belang bij dat hetvastgoed zijn waarde behoudt.VERANTWOORD SLOPENOm incourant onroerend goed verantwoordop te kunnen ruimen, zijn 'ontbouwings-plannen' nodig. Vanuit een zorgvuldige visie,met oog voor onder meer de cultuurhistorieen de potentie van gebouwen en locatie,moet een afgewogen sloopplan worden opge-steld. Het is van belang om daarbij verder tekijken dan alleen de leegstaande incourantecorporatiewoningen: de sloop daarvan is eengemakkelijke oplossing voor de korte ter-mijn, maar kan op de lange termijn weerandere problemen veroorzaken. Maakgebruik van krimp om 'planologische fouten'uit het verleden op te ruimen. De rijtjeswo-ningen uit de jaren vijftig, zestig en zeventigdie aan de lintbebouwing bungelen zijndaarvan een voorbeeld, of zeer kleine enslechte particuliere bebouwing. In de ver-schillende SEV-experimenten met ontbou-acht van de tien gevallen worden spontaanopgelost, bij twee probleemgevallen is maat-werk nodig. Om mensen zover te krijgen datze hun pand