?ker.DeHVpotheitiMBir-rrprrFRi7f?sEif*-iKRIMPENDE STEDEN IN ENGELAND GROEIEN WEEREFFECTEN VAN KOOPGARANT VOOR KASSTROMENFinancieringen waar mensen blij van wordenDe Nederlandse Waterschapsbank N.V. financiert de publieke sector. Waterschappen, gemeenten, provinciesen andere organisaties met een maatschappelijk betang. Zo dragen we bij aan waterbeheer, openbare ruimteen infrastructuur, maar ook aan sociale woningbouw, zorg- en welzijnsvoorzieningen en andere voorwaardenvoor een prettige en zorgzame samenleving. Projecten die genneen hebben dat er veei mensen blij van worden.NWB BANK. Bankers with a smile.Postbus 580, 2501 CN Den Haag T 070 416 62 66 infoOnwbbank.com www.nwbbank.com IMWBjBANKTIJDSCHRIFTVOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 0KTOBER2010INHOUDSOPGAVEINHDUOnafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond hetwerkveld van volkshuisvesting, bouwen en wonen inNederland. Het tijdschrift verschijnt zes keer per jaar.Redactie-adresNirov, Postbus 30833,2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 36174 22E-mail: kokshoorn@)nirov.nIBezoekadres; Mauritskade 23, Den Haagwww.nirov.niHoofdredacteur Marja ElsingaEindredactie Eduard Herkes (lierkes@nirov.nl)Redactie Marja Elsinga, Jan Kammeyer,Keimpe Reitsma, Henriette Rombouts,Jeanet Kullberg, Martijn de Jong-Tennekes,Gerrit van Vegchel, Andre BuysRedactie Onderzoeksdosslers Gideon Bolt, AndreBuys (voorzitter), Kees van der Flier, Jan van Weesep,Willem OstendorfSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagt 75,-per jaar. Ga naar wwrw.nirov.nl/abonnement voor hetafsluiten van een abonnement.Personen woonachtig in het buitenland betalenextra administratiekosten. Losse nummers zijnvia www.nirov.nl te bestellen voor 21,50.Nirov-leden betalen 14,25. Prijzen zijn exclusief6% btw. Abonnementen worden automatischmet een jaar verlengd, mits schriftelijk is opgezegdvoor 1 december van het lopende abonnementsjaar.AbonnementenadininistratieNirov, Annemiek Nieuwenhuis, Postbus 30833,2500 GV Den Haag, tel. 070 - 302 8418,nieuwenhuis@nirov.nlAdvertentiesNirov, Martin de Heer, tel. 070 - 302 8449Vormgeving en opmaakSD Communicatie, Rotterdam (IZI PubUsh)DrukwerkproductjePlatform P, RotterdamGa naar www.nirav.nl/abonnenient2010voor het afsluiten van een abonnement.05061621M26303]38REDACTIONEELNIEUW LEIDERSCHAPGerrit van VegchelACHTERGRQNDDISCUSSIE BELONING INTERMEDIAIRSEric HarmsCOLUMNOPEREREN VANUIT WAARDENPaul van RoosmalenACHTERGRDNDSTUREN OP KRIMP:MEER MOGELIJK DAN JE DENKTBram KlouwenACHTERGRDNDKRIMPENDE STEDEN IN ENGELANDGRGEIENWEERAndre MulderCOLUMNTIJDELIJKE VERHUUR VERDIENT BETERFulco Treffers en Jos van DorresteijnFOTORUBRIEKDOETINCHEMHoe woont Nederland?HANDVAHEN VOOR BETER INTERN TOEZICHTJoop Hooghiemstra, Thijs Berens, Jolanda VoUaard enVincent GruisACHTERGRDNDDIENST STEDELIJKE ONTWIKKEUNG TOE AANOMSLAGRienk van Wfingerden, Maurits Hoeve en Jaring HiemstraDE MENING VANDE'S-FACTOR'INDEBOUW...Severine LoufEFFECTEN KOOPGARANT VOOR KASSTROMENRein Bakker, Johan Conijn en Diederik van EckDNDERZOEKSDOSSIERWAT IS BETAALBAAR WONEN?Marietta Haffner en Christof HeylenGoudenHanddruk iL^Z^^"'"'"" KapitaaMelgiW.IKwaliteit teltRuim 5000 woonconsumenten kozen vorigjaar in Nederland voor een Bouwfonds-woning. En in het buitenland nog eens zo'n5000. Een woning met een goede verhoudingtussen prijs en kwaliteit, en met uitstekendevoorzieningen in de omgeving, naar de wen-sen van de bewoners.Zo hebben wij in bijna 65 jaar al meer dan250.000 woningen gerealiseerd. In goedeen in mindere tijden. En hoeveel woningenwe 00k neerzetten, altijd staat de kwaliteitvoorop. Goed wonen, zo weten we als ervarengebiedsontwikkelaar, is een zaak van maat-werk. We kennen de wensen en eisen vanonze klanten door en door en spelen daaraltijd flexibel en zorgvuldig op in. Ook alswensen en eisen veranderen. Voor ons vormtdat juist een extra uitdaging om steeds weerdiezelfde hoge kwaliteit van woningen enwoonomgevingen te realiseren. Nu en straks.Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep#bouwfondsontwikkeling Vormgeven aan vooruitgangTIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER5 OKTOBER2010REDACTIDNEEUGERRIT VAN VEGCHEL REDACTEURNIEUW LEIDERSCHAPDe crisis heeft het verlangen naar nieuw lei-derschap op verschillende niveaus ver-sterkt. Veranderkundigen vinden de crisiseen uitgelezen kans om nu vol in te zettenop vernieuwing van leiderschap. Binnen devastgoedbranche waar de crisis fors heeft toegeslagen,zijn bij corporaties en commerciele marktpartijen aldiverse leiders de laan uit gestuurd. Opmerkelijk is dathet bij de verschillende overheden op het terrain vanruimtelijke investeringen nog vrij rustig is ondanks hetfeit dat ook binnen de overheden de tering naar denering moet worden gezet (zie het artikel in dit tijd-schrift over reorganisatie van gemeentelijke ontwikke-lingsbedrijven).De redenen voor vertrek van de verschillende leiderslopen uiteen maar bij velen is in meer of mindere matesprake van 'falend leiderschap'. Falende leiders wordenwreggestuurd en vervangen door nieuwe leiders die ordeop zaken moeten stellen en het vertrouwen met de aan-deelhouders, de stakeholders (klanten) en de commis-sarissen moeten herstellen. In veel gevallen is dat deprimaire taak van de nieuwe leider, maar ook voor delange termijn zal het leiderschap moeten worden inge-vuld en geborgd. Dat veronderstelt dat we een duidelijkbeeld hebben van wat leiders moeten kunnen. In depraktijk blijkt dat echter allerminst het geval.Onlangs hield ik een voordracht over leiderschap vooreen groep commerciele en maatschappelijke onderne-mers. Ik heb deze groep aan de hand van twee leider-schapsprofielen gevraagd wat moderne leiders primairmoeten doen. Daarbij heb ik ze de volgende keuze voor-gelegd. Een leider van een organisatie (profiel A) moetprimair sturen op de 3K's (klanten, kosten en kwaliteit),werken aan innovatie en productverbetering, klantpro-cessen optimaliseren, stakeholders tevreden stellen,geschikte mensen regelen, goed voor hen zorgen endaadkrachtige besluiten nemen zodat medewerkersweten wat er moet gebeuren,Daartegenover heb ik een leider (profiel B) gesteld diezich primair richt op verbetering van samenwerkingbinnen en tussen teams door vanuit gebeurtenissen opeen coachende wijze te werken aan zelfvertrouwen vande medewerkers. Die daarnaastperspectiefbiedt aanmedewerkers, niet alleen door er met hen over te pratenmaar de visie ook te laten voelen. Hij of zij biedt ruimtevoor het nemen van verantwoorde risico's en laat mede-werkers leren van goede voorbeelden.Ongeveer de helft van het gezelschap koos voor profielB en de andere helft voor profiel A. Na een stevige dis-cussie was de conclusie dat een effectieve leider beideprofielen zou moeten kunnen combineren waarbij deelementen van profiel A werden gezien als randvoor-waardelijk voor profiel B.De huidige crisis wordt getypeerd als een vertrouwens-crisis. Dat wegvallen van vertrouwen is veroorzaaktdoordat organisaties onverantwoorde risico's hebbengenomen en beloften hebben gedaan aan klanten enzakenpartners die niet nagekomen konden worden.Kortom, de verwaarlozing van de primaire processenhebben geleid tot de crisis. Commerciele vastgoedpar-tijen hebben dan ook fors ingegrepen in het primaireproces om de crisis te weerstaan. Back to basics was hetadagium.Binnen woningcorporaties en lokale overheden is eendergelijke beweging lang uitgebleven. Daar waar decommerciele partijen de haalbaarheid van veel projec-ten onmogelijk achtten en bun verliezen namen, blevencorporaties geloven in de voortgang en konden zich datook permitteren qua financiele positie. Daarbij kwamdat de focus door toenemende politieke bemoeizuchtniet zozeer op het primaire proces was gericht, maarop het politieke proces van maatschappelijke legitima-tie en politieke controle/toezicht. Inmiddels is duidelijkdat corporaties hun voorgenomen ontwikkelingsplan-nen niet meer allemaal kunnen uitvoeren en is ook hierhet besef doorgedrongen dat forse maatregelen nood-zakelijk zijn. Corporaties staan voor forse bezuini-gingsmaatregelen en ook voor hen is er een noodzaakterug te gaan naar de basics.Woningcorporaties zijn belangrijke organisaties meteen complexe relatie met de overheid. De afgelopenperiode is de energie vooral gaan zitten in die complexerelatie. Maar in de kern zijn het vastgoedbeleggers dieverhuren, beheren, renoveren en (her)ontwikkelen. Opal deze primaire processen bestaat behoefte aan ver-nieuwing en innovatie terwijl er ook een grote nood-zaak is voor bezuiniging. Corporaties zullen meer metminder moeten doen. Dat vraagt om creativiteit,gestroomlijnde werkprocessen en bovenal om passievoor de primaire processen en leiders die dit kunnenaansturen. DTUDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER5 OKTOBER2010ACHTERGRONDBELONINGINTERMEDIAIRS BLURHet was misschien wel een van de meest ondoorzichtige elementen van de hypotheekmarkt: debeloning van het financieel intermediair die voor de koper van een woning de hypothecaire leningregelt. De klant dacht dat hij een gratis en onaffiankelijke dienst afnam maar kreeg feitelijk met eengevalletje 'gedwongen winkelnering' te maken. Nieuwe regelgeving zou daar per 1 januari 2010definitief een eind aan moeten hebben gemaakt. Maar is dat ook zo?DOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALISTIn de wereld van de financieel intermediairs woedt aljaren een fellediscussie. Twee hoofdthema's komen daarin telkens opnieuw aande orde. De onafhankelijkheid van het intermediair als schakeltussen banken, verzekeraars en de klant. En de wijze waarop hetintermediair wordt beloond voor zijn diensten. Die twee onderwer-pen zijn nauw aan elkaar verbonden. Immers: hoe onafhankelijk is eentussenpersoon die zich laat uitbetalen door de partij waarover hij zijnklant adviseert, in de vorm van provisie over de afgesloten lening ofver-zekering? Want wie garandeert de klant dat hij niet daar naartoe wordtgeadviseerd waar de intermediair de hoogste provisie kan scoren?De discussie hierover laaide weer eens flink op toen in het najaar van2009 het Verbond van Verzekeraars met het voorstel kwam om in de toe-komst het Angelsaksische beloningsmodel van de Customer AgreedRemuneration (CAR) te hanteren. In dit model maken het intermediairen zijn klant zelf een afspraak over de wijze en hoogte van de beloning enkomt een einde aan de praktijk van provisies en bonussen, verstrekt doorde aanbiedende bank ofverzekeraar. Door dergelijke financiele bandenmet de aanbieders te verbreken, volledige transparantie te betrachtenover de beloning van de dienstverlening en de rekening daar neer te leg-gen waar hij hoort, namelijk bij de klant, zou het advieswerk er een stukobjectiever en dus ook eerlijker op worden, aldus het Verbond vanVerzekeraars. "De klant aan het stuur", zo heette het op 18 februari 2010gepubliceerde position paper,STORM VAN PROTESTHet voorstel leidde tot een storm van protest. Adfiz, de vereniging vanregisteradviseurs, intermediairs en makelaars in assurantien, pensioe-nen en financiele diensten, opende op 22 maart 2010 zelfs een specialeprotestsite: www.stopcar.nu. Adfiz wrilde zo de verzekeraars duideUjkmaken dat het intermediair niets voelt voor de invoering van het CAR-model. De vrees was dat het nieuwe beloningssysteem zou gaan leidentot "een harde herinrichting van de markt en dat kon nooit in het belangvan de klant zijn", zo stelde Adfiz. In de weken die daarop volgden, slo-ten zowel de Organisatie van Financiele Dienstverleners (OvFD) als deNederlandse Vereniging van Financieringsadviseurs (NVF) zich bij deactie aan. En in vier weken tijd tekenden 3617 intermediairs de petitie.Uiteindelijk krabbelde het Verbond van Verzekeraars terug. Tijdens eenin april van dit jaar gehouden hoorzitting van de TweedeKamercommissie van Financien verklaarde directeur Leo de Boernamens het Verbond meer heil te zien in een wettelijke herziening vanhet intermediaire beloningsmodel via Europese wetgeving. En die is pasvoorzien in 2013 of2014.Europese wetgeving. En die is pas voorzien in 2013 of2014.Dat er lets moest gebeuren was echter ook voor Adfiz duidelijk. Er werdeen nieuwe website gemaakt: www.samenvooruit.nu, en de reacties diedaarmee werden opgewekt resulteerden medio September in de publica-tie van het boekje 'Financiele dienstverlening in beweging 2011 - 2014 -Een bijdrage van Adfiz aan de toekomstige inrichting van de financieledienstverlening'. Volgens brancheorganisatie bevinden klanten vanfinanciele intermediairs zich "in een ondergeschikte positie ten opzichtevan de aanbieders wat betreft kennis en macht. De rol van hetIntermediair is om evenwicht te brengen in de relatie tussen klant enaanbieder."Dat vereist in de eerste plaats een vertrouwensrelatie. Die kan volgensAdfiz worden bereikt door "transparantie over wat de adviseiu: doet voorde klant, wat hij van de klant verwacht en hoe hij daarvoor beloondwordt."In een apart hoofdstuk wordt ingegaan op die beloning. "HetIntermediair streeft naar duidelijkheid over de wijze waarop het wordtbeloond en naar een correcte beloning, die in evenwicht is met zijn posi-tie, expertise en kwaliteit van de geleverde diensten." Provisie hoortdaarbij. "Voor financieel advies (veelal vermogensopbouw) betaalt deklant rechtstreeks aan de adviseur. Om advies voor iedereen toegankelijken betaalbaar te houden, mag - mits transparant voor de klant - dezebeloning door de aanbieders worden geincasseerd, tegelijk met de pre-mie." Bonussen daarentegen zeer zeker niet: "Geen omzetbonussen meer,noch incentives: deze zijn niet in het belang van de klant en passen ingeen enkel toekomstig beloningssysteem."ADVIESMATCHOndertussen trekken het ministerie van Financien en de AutoriteitFinanciele Markten hun eigen plan. Sinds 2007 al zijn de regels voor debeloning van financieel intermediairs voortdurend aangescherpt, metname ook uit oogpunt van een betere bescherming van de consumentenop de hypothecaire markt.Zo werd op 1 januari 2007 de adviesmatch ingevoerd. Volgens de AFMwas deze bedoeld "om te voorkomen dat adviezen over financiele pro-ducten door tussenpersonen te veel worden beinvloed door betalingenvan banken en verzekeraars." Om dat te bereiken werden eisen gesteldaan de betaling van provisies aan een tussenpersoon. "Maximaal 80 pro-cent van de totale provisiesom mag direct aan het begin van de looptijdTIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER2010ACHTERGRONDONDERWERP FELLE DISCUSSIEworden betaald; de resterende 20 procent moetevenredig over de rest van de looptijd wordenverdeeld, met een minimum van 10 jaar. Ookmoeten afsluitprovisies worden terugbetaaldals een contract, bijvoorbeeld een hypotheek,binnen 5 jaar wordt beeindigd, anders dandoor de verkoop van het onderpand ofhetoverlijden van de klant. Deze beperkingen zijnbedoeld cm de beloning meer in overeenstem-ming te brengen met de inspanning die bij deadvisering wordt geleverd."GEDRAGSTOEZICHTOp 1 januari 2009 trad het eerste BesluitGedragstoezicht Financiele Ondememingen(BGFO) in werking. Daarin werd onder anderebepaald dat fmancieel dienstverleners metingang van 1 juli 2009 moesten gaan werkenmet een dienstverleningsdocument. In ditdocument moet zwart op wit worden gesteldwelke diensten iiet intermediair gaat leverenen welke beloning daar tegenover staat.Op 1 januari 2010 werd vervolgens een aange-paste versie van het besluit ingevoerd (BGFOII). Hiermee werd de beloning aan nog meerspelregels gebonden. De intermediair werdverplicht om zijn klanten volledig inzicht tegeven in de kosten en er kwam een algeheelverbod op bonusprovisies, kwaliteitsbonussenen schap- of distributievergoedingen.Toegestaan waren alleen nog de afsluitprovisieen doorlopende provisies.Daarvoor, in augustus 2009, had de AFM al ineen leidraad passende provisie duidelijkgemaakt dat deze zogeheten inducement-regeleen verbodsartikel is. Het is intermediairs ver-boden provisie te ontvangen ofte betalen, ten-zij deze beloning de kwaliteit van de dienst tengoede komt en niet ten koste gaat van hetbelang van de klant. Deze wijzigingen hebbenbetrekking op de advisering van alle vormenvan hypothecair krediet, alle vormen vanlevensverzekeringen, ook een risicoverzeke-ring, alle financiele producten met een beleg-gingselement, alle vormen van bancair fiscaalgefaciliteerd sparen en alle vormen van (woon)lasten en uitvaartverzekeringen.Daarnaast is er nog de zogeheten provisieba-lansregel, die ervoor zorgt dat de aanbieder deprovisie aan de bemiddelaar uitbetaalt in eenbepaalde verhouding tussen afsluitprovisie endoorlopende provisie. De balans is sinds 1januari 2010 teruggebracht tot 60:40. Per 1januari 2011 zal dit worden gewijzigd in een"je verhindtje als klant dan aan een hypotheek, maar krijgt daar vervolgens allerlei verzekeringen bij, bijvoorheeld tegen arheidson-geschiktheid, verlies van inkomen en overlijdensrisico. En daar zit dan meestal een gigantischeprovisie op, waar de tussenpersoonheel veel aan verdient"(Foto Sake Rijpkema / Hollandse Hoogte)50:50 verhouding.Het voorlopig laatste akkoord werd gegevendoor de AFM, die op 15 September Iiet wetendat zij samen met De Nederlandsche Bank(DNB) de komende maanden het toezicht ophet beloningsbeleid in de financiele sector ver-der zal aanscherpen. Dit wordt vastgelegd inhet Besluit beheerst beloningsbeleid dat hetministerie van Financien op i januari 2011 inwerking wil laten treden. Een besluit dat vol-gens een woordvoerder van de AFM ook definanciele intermediairs zal raken en waarinonder andere wordt bepaald dat een financieleonderneming een schriftelijk vastgelegd belo-ningsbeleid hebben. Perverse prikkels wordenop die manier naar verwachting definitiefuithet systeem gehaald.MOEILIJK GRIJPBAARVereniging Eigen Huis is bij monde vanwoordvoerder Hans Andre de la Porte blij metde toenemende wettelijke bescherming. "Wantde tussenpersonen op de hypothecaire marktblijven toch een wat moeilijk grijpbare groep.Naast de intermediairs die zich hebben aange-sloten bij franchiseorganisaties als DeHypotheker ofHypotheekvisie, zijn er ookheel veel zelfstandige tussenpersonen actiefEn dus komen kopers in de intermediairemarkt rijp en groen tegen, varierend van heelgoed, objectief en onafhankelijk advies totadvies dat nog altijd volledig is aangestuurddoor de provisie."Die provisie zit dan niet meer zozeer op dehypothecaire lening, maar in de verzekeringendaaromheen. "Je verhindtje als klant dan aaneen hypotheek, maar krijgt daar vervolgensallerlei verzekeringen bij, bijvoorbeeld tegenarbeidsongeschiktheid, verlies van inkomenen overlijdensrisico. En daar zit dan meestaleen gigantische provisie op, waar de tussen-persoon heel veel aan verdient."Dat is ook het grote verschil met een normale'winkel', meent Andre de la Porte. "Een tussen-persoon is in feite niets meer dan een winkelwaar de consument een groot aantal financieleen verzekeringsproducten kan kopen. Maarwaar hij in een normale supermarkt zelfbepaalt of hij een A-merk ofhet huismerkkoopt, heeft hij er in de winkel van de tussen-persoon geen idee van wat hij met al die pro-ducten aanmoet. Dus kan hij niet anders danafgaan op het advies dat hij van de tussenper-soon krijgt. De vraag was en is nog steeds ofdat advies nu het beste is voor de consumentofvoor de portemonnee van de tussenpersoon.Dat laatste bleek meestal het geval te zijn.Maar daar heeft de aanscherping van de regel-geving dus een eind aan gemaakt. Het belang-rijkste is misschien wel dat de beloning nietTIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER5 OKTOBER2010ACHTERGRONDmeer in een keer wordt uitbetaald, maar uitgesmeerd wordt over meer-dere jaren. De tussenpersoon die een verkeerd advies geeft, krijgt nietsmeer op het moment dat de ontevreden klant overstapt naar een anderehypotheek. Dat dwingt hem dus om veel beter na te gaan ofhet productdat hij voorstelt ook werkeHjk past bij zijn klant."GEEN GRATIS DIENSTEen belemmering is overigens wel dat de klant niet gewend is om te beta-len voor hypotheekadvies. "De schijn wordt gewekt dat het een gratisdienst betreft, maar daar is natuurlijk geen sprake van. Zoals er ook maarheel beperkt sprake is van werkelijke concurrentie. Dan wordt er gezegd:wij vergelijken voor u producten van 40 aanbieders. Maar daar zitten danvervolgens maar vier ofvijfbanken en verzekeraars achter, waarmeegoede beloningafspraken zijn gemaakt. Van dat soort afspraken moetenwe dus als eerste af Dan krijg je pas echt goed en onafhankelijk advies.AUeen vergt dat een ingrijpende verandering van een tot op het bot inge-sleten systeem. En dat is niet zomaar gerealiseerd. En in de tweede plaatszal de klant bereid moeten zijn veel geld neer te leggen voor deze dienst.Vraag is hoeveel hij daarvoor wil betalen: duizend euro, tweeduizendeuro? Of moet het in een standaard tariefworden gevat? Zoals het plaat-sen van een vuUing door de tandarts? De praktijk is toch dat klanten wei-geren om zelf de rekening van de hypotheekadviseur te betalen. Terwijldat wel zou moeten gebeuren. Want het maakt het transparanter, eerlij-ker en uiteindelijk ook goedkoper. Want de klant betaalt nu zonder dathij het weet hele hoge bedragen. Op sommige verzekeringspremies zittot wel 40 tot 50 procent provisie. Dat gaat via de verzekeraar recht-streeks naar de tussenpersoon. Het kan dus voorkomen dat slechts dehelft van de premie ook daadwerkelijk wordt gebruikt voor de dekkingvan het risico dat je verzekert. Dat zou eigenlijk niet meer mogen gebeu-ren."ALLES OP SCHRIFTVergelijking van de informatie die de diverse franchiseformules op deeigen website over hun beloning geven leert in ieder geval dat er in deloop der jaren veel is verbeterd. De Hypotheekshop stelt bijvoorbeeldalles op schrift. In een opdrachtbevestiging worden de gemaakte afspra-ken met de klant zwart op wit vastgelegd. "Hierin geven wij aan hoeveeluur wij denken bezig te zijn met de Inventarisatie, Advies enBemiddeling. Voor elk uur dat wij besteden brengen wij je het standaarduurtarief in rekening, dat momenteel 123,- bedraagt."Voor de Nazorg, door De Hypotheekshop Advies Periodieke Keuring ofte-wel APK genoemd, geldt geen uurtariefmaar een maandtariefvan 20,-."Hoe je het uur- en maandtarief aan ons betaalt, is afhankelijk van hetproduct dat je uiteindelijk afsluit", aldus de Hypotheekshop. Er zijn tweeopties: rechtstreekse betaling, bij producten zonder provisie, en verreke-ning in het tariefvan de producten waarvoor De Hypotheekshop provisievan de geldverstrekker ofverzekeraar ontvangt."Omdat bij provisies met vaste bedragen en/ofvaste percentages wordtgewerkt, is er geen directe relatie tussen de werkelijke kosten die wijmaken en watje uiteindelijk via jouw maandlasten betaalt. Zo zou hetkunnen gebeuren dat je meer of minder betaalt dan dat er werkelijk voorjouw advies nodig is. Beide situaties vindt De Hypotheekshop nietterecht. Daarom verrekenen wij de provisie die wij ontvangen, met dewerkelijke kosten die wij voor jou gemaakt hebben. Doordat jij DeHypotheekshop betaalt en niet de aanbieder, hoefje niet bang te zijn datwij ons laten leiden door de hoogte van provisies en kunje er van op aandat ons advies altijd onafhankelijk tot stand komt."H3^otheek Visie op zijn beurt werkt met een dienstverleningsdocument,waarin onder andere wordt uitgelegd "dat onze beloning bestaat uit pro-visie (als onderdeel van de prijs van het product) en/ ofuit een vergoe-ding die wij rechtstreeks bij u in rekening brengen. Daarnaast geven weaan hoeveel onze beloning gemiddeld genomen bedraagt. Wij ontvangenoverigens alleen een vergoeding wanneer u daadwerkelijk voorHypotheek Visie kiest."Daarna volgt een bemiddelingsovereenkomst. "Zodra duidelijk is voorwelk product u kiest en bij welke aanbieder u het product afneemt gevenwij aan hoeveel onze beloning zal bedragen en hoe wij deze beloning zul-len ontvangen. De exacte beloning wordt vermeld in de bemiddelings-overeenkomst."OPENHEIDOok De Hypotheker geeft in aUe openheid aan dat zij een vergoedingkrijgt van twee partijen. "Je betaalt als Want eenmalig een bedrag als ver-goeding voor de geleverde dienstverlening. Daarnaast ontvangen wij pro-visie van de betreffende financiele insteUing als vergoeding voor de ver-richte werkzaamheden."Volgens woordvoerder Leslie Hogeveen van de Hypothekers Associatie,de overkoepelende organisatie waarbij alle vestigingen van DeHypotheker zijn aangesloten, wordt gestreefd naar een zo hoog mogelij-ke 'provisietransparantie', waarbij hij overigens erkent dat dit voor eenbelangrijk deel wordt afgedwongen door de steeds strenger wordendewet en regelgeving. Ook zijn organisatie werkt derhalve met een dienst-verleningsovereenkomst, waarin duidelijk wordt vermeld hoe de belo-ning van de bemiddeling is geregeld. Provisie van de aanbieder maaktdaar een onlosmakelijk onderdeel van uit. "Maar dat is ook logisch. Wijverrichten werkzaamheden voor onze klanten en voor de aanbieders. Danis het niet meer dan normaal dat beide partijen bijdragen in de kosten diewdj maken."Het in rekening brengen van een uurloon is een optie maar heeft niet devoorkeur. "Wij zijn er geen voorstander van om de klant rechtstreeks eenuurloon in rekening te brengen. Ik vergelijk het vaak met een mobieletelefoon: als je per tik 1,50 euro moet betalen hou je je gesprekken heelkort. Datzelfde effect dreigt als een klant een prijs per uur moet betalen.De kwaliteit van het advies zal eronder te leiden hebben als de klant gaatbeknibbelen op de tijd die de intermediair eraan mag besteden."Volgens Hogeveen hebben veel klanten ook helemaal geen moeite methet feit dat zij via de provisie meebetalen aan de dienstverlening van dehypotheekadviseur. "Zij zijn gefocust op het renteniveau en de maand-lasten. Daar wordt onze dienstverlening ook vooral op beoordeeld. Eniedereen vindt het logisch dat ook wij voor ons werk betaald moeten wor-den."De feUe discussie op andere intermediaire vlakken ten spijt, de hypo-theekadviseurs hebben de zaken inmiddels redelijk op orde, zo meentHogeveen. "Er zullen altijd partijen zijn die de marges van wat wettelijkis toegestaan blijven opzoeken. Maar ik ben ervan overtuigd dat de bulkvan de hypotheekadviseurs zich gewoon aan de regels houdt. De vraag isdan ook of die regels nog verder moeten worden aangescherpt.Transparantie is prima. Maar als je al het papierwerk zou uitprinten datmet het afsluiten van een hypotheek is gemoeid heb je zo een stapel van250 pagina's te pakken, waarvan het grootste deel ook nog eens uitjuridi-sche teksten bestaat. Welke consument wil dat aUemaal weten? Hij moeter eigenlijk aUeen maar op kunnen vertrouwen dat zijn belang altijdvoorop staat bij de tussenpersoon van zijn keuze. Dat is nu dankzij denieuwe spelregels veel vaker het geval. Natuurlijk zijn er altijd nog inter-mediairs die het klantenbelang uit het oog verliezen. Meer regelgevinggaat daar ook geen verandering in brengen. Handhaving van de regels isdaarom nu het belangrijkste. En verder moeten we er vooral voor wakendat we te ver doorslaan in ons streven naar transparantie." TIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER5 0KTOBER2010COLUMNCOLUMNOPERERENVANUITWAARDEN"En ook mij, die het leven een warm hart toedraagt lijken vlinders - en wat op hen lijkt ondermensen -, het meest te weten vangeluk". F. Nietzsche.Onlangs hoorde ik dat een man van 55dood was aangetroffen in zijnappartement uit ons bezit. Achterafbleek dat hij al een maand of vier daarhad gelegen. Herder las ik over eenonderzoek naar eenzaamheid en begreep dat inNederland ruim 250.000 alleenstaande ouderen nietmeer dan een zinvol contact per maand hadden vaneen half uur. Dat kan toch niet waar zijn. Wieeenzaam leeft is levend dood, zeg ik Vondel na.Al wat jaren ben ik actief in de volkshuisvestingvanuit een betrokkenheid met de samenlevingwaarin ik leef. Door berichten zoals genoemd krijg ikmeer en meer de indruk dat die samenleving aan heteroderen is en dat we daar alerter en waakzamer opmoeten zijn en worden. De volkshuisvesting vanafhet begin van de 20ste eeuw stak niet alleen in op hetbouwen van huizen, maar beoogde meer. Het ging erook om een wezenlijke bijdrage te leveren aan hetlevensgeluk van mensen en groepen. Ik bewonderWibaut met terugwerkende kracht. Hij zette, zoalsmen dat toen noemde, massief in op het verheffenvan het volk. Niet gek dat we een straat in een in heelwat steden waaronder Zutphen naar hem hebbengenoemd.Ook nu steken corporaties veel energie in deontwikkeling van wijken en de emancipatie vanmensen. Van de kolonisten in Deventer, desmederijen in Hoogeveen tot het Bruishuis inArnhem en de boot van Rotterdam om maar eenswat te noemen, steeds is de focus breder dan alleende stenen. Het gaat er ook om dat we mensen bijelkaar brengen en proberen perspectief in hun levente verschaffen. Is dat niet de reden dat we werken inen aan de volkshuisvesting?De laatste jaren buitelen de opvattingen over decorporaties over ons been en de berichtgeving is nietaltijd even positief Corporaties worden gezien alspinautomaten, vastgoedmagnaten, zelfvastgoedverrijkers en klantdenkers. Ook houden weons sinds de brutering eindeloos bezig metordeningsvraagstukken, prestatieafspraken,speelvelddiscussies, overmaatvraagstukken, fusiesen staatssteundossiers om maar eens wat te noemen.Daarnaast is de aandacht voor corporaties, zeker inhet publieke domein verscherpt en het positieveimago sterk verminderd.De kredietcrisis maakt daarbovenop de roep omtoezicht en transparantie steeds groter en deverantwoordingscultuur die je al zag in hetonderwijs en de zorg, komt ook steeds meer decorporatiewereld binnengeslopen. Dit leidt totbergen werk en houdt de aandacht afvoor dewerkelijke thema's waarover het zou moet gaan.Al met al denk ik dat we veel meer trots envoorzichtig moeten zijn op onze corporaties. In deafgelopen honderd jaar hebben die gemiddeld24.000 woningen per jaar gerealiseerd, woont ruimeen kwart van de Nederlanders in eencorporatiewoning en zijn zij een van de meestnatuurlijke partners voor burgers en lokaleoverheden voor het mooier en beter maken van staden land. En zoals ik Nietzsche citeerde aan het beginvan mijn column: Laten we vlinders zijn en hetmeest weten van geluk. Laten we meer vanuitwaarden opereren en minder vanuit normen. QNAAM PAUL VAN ROOSMALENFUNCTIE DIRECTEUR WOONDIENSTENW00NBEDRIJFIEDER1TIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER5 OKTOBER2010ACHTERGRONDSTUREN OP KRIMP:MEER MOGELIJK DAN JE DENKTOok in een situatie van krimp hebben gemeenten verschillende instrumenten om er sturing aan te geven.Samen nnet corporaties en ontwikkelaars zijn er mogelijkheden om te komen tot een goede planning enprogrammering op de woningmarkt.TIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER201011ACHTERGRONDDOOR BRAM KLOUWEN ALGEMEEN DIRECTEUR COMPANENFOTOGRAFIE HOLLANDSE HOOGTEAVEEL GEMEENTEN IN NEDERLAND KRIJGEN DE KOMENDE JARENTE MAKENmet een dalende woningbehoefte. Plannen voor woningbouwwordenstilgelegd, ook al zijn de nodige investeringen al gedaan. De gebrekki-ge afzet van nieuwe woningen zet een rem op woningbouw in de regio.Hoewel gemeenten, ontwikkelaars en corporaties de noodzaak inziendit probleem aan te pakken, zijn partijen kritisch als dit consequentiesheeft voor eigen posides. Partijen wachten.Gemeenten, corporaties en ontwikkelaars willen allemaal dat "demachine" niet vastloopt, dat kwaliteit wordt toegevoegd en dat dedynamiek op de woningmarkt op peil blijft. Dit gaat echter niet vanzelfin een stilstaande markt en vraagt cm sturing om de ruimtelijke enwoontechnische kwaliteit te waarborgen. De verantwoordelijkheidhiervoor ligt primair bij de overheid. Hiermee komen we bij de vragendie we in dit artikel beantwoorden:HET ONDERZOEKDit artikel is gebaseerd op een onderzoek van Companen en VD2-ad-vles naar een instrumentarium voor woningbouwregie in de WestelijkeMijnstreek (Sittard-Geleen, Stein, Beek en Schinnen).Voor dit onderzoek hebben wij Nederlandse ervaringsdeskundigen ge-interviewd (Jan IVlans van bet Topteam, Hilde van Ree van GroningerHuis, Pieter Wetselaar, Friso de Zeeuw van Bouwfonds, Leo van dePas van woningmarktcijfers, Olof van de Wal en Anouk Schuitemakersvan KEI, Anne-Jo Visser van SEV, Marcel Brok, Bart Dunsbergen, Joopvan Dam en Ron van den Ende van het minlsterie van VROM, Piet Eich-holtz van Universiteit Maastricht). Daarnaast hebben we een bureau-studie uitgevoerd van diverse krimponderzoeken (zie literatuurlijst).De regio: Als de prognoses waar worden, heeft de Westelijke Mijn-streek in het jaar 2040 nog 78% van haar huidige inwonertal. Dat is eendaling met meer dan 32.000 inwoners. Voor het wonen is vooral hetaantal huishoudens van belang. Dit dealt tussen 2009 en 2040 met bijna8.000 (=12%). De eerstkomende jaren merken we dat nog niet, omdatde bevolkingsdaling nog even wordt gecompenseerd door de gezins-verdunning. Vanaf 2020 is dat niet meer het geval. Wei zijn er te veelwoningbouwplannen. Er liggen ruim 3.000 woningen te wachten oprealisatie, waaronder enkele strategische projecten om bijvoorbeeidde Sittardse binnenstad te verbeteren- Hoe stuurt primair de overheid in een niet langer groeiende markt?- Welke instrumenten zijn beschikbaar en hoe moeten partijen dieinzetten?In dit artikel schetsen we een overzicht van instrumenten die geschiktzijn voor sturing en regie op de krimpende woningmarkt. Dit doen weop basis van het onderzoek dat Companen met VD2-Advies uitvoerdein samenwerking met de regio Westelijke Mijnstreek (gemeenten, pro-vincie, corporaties, ontwikkelaars en intramurale zorgaanbieders).We starten met een schets van de woningmarktcontext waar hetinstrumentarium voor bedoeld is. Hierna gaan we in op enkele rand-voorwaarden die belangrijk zijn bij de keuze van instrumenten en demanier waarop instrumenten worden ingezet. Wij sluiten af met eenomschrijving van de instrumenten zelf en de wijze waarop woning-marktpartijen deze kunnen inzetten.AL ZIJN ER WEZENUJKE STAPPEN GEZET, NIET lEDEREEN LOOPT EVENHARD MEEDe situatie in de Westelijke Mijnstreek is herkenbaar voor grote delenvan Nederland. Er is al enige tijd sprake van bevolkingskrimp, maar ditleidt nog niet tot een afnemende woningbehoefte. De komende jarenverandert dit. Toevoeging van woningen zijn per saldo niet meer nodig(zie kader). De regio heeft inmiddels een goed beeld van wat er gebeu-ren moet om in te blijven spelen op de veranderende woningvraag. Ditvraagt in elk geval bijsturing van plannen in aantallen en samenstel-ling.Ontwikkelaars en corporaties zijn nog niet allemaal in gelijke mategecommitteerd aan deze veranderopgave. Momenteel stagneert, netals in veel andere gebieden in Nederland, de uitvoering van plannen.De bouwproductie loopt hierdoor terug. Een deel van de ontwikkelaarsbeschouwt dit als een conjunctureel vraagstuk. Een ander deel ziet destructurele vraaguitval als gevolg van de demografische ontwikkeling.Daarnaast krijgen gemeenten nog altijd ook nieuwe verzoeken om meete werken aan plannen en er liggen locaties die vragen om een nieuweTIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER5 OKTOBER2010ACHTERGRONDinvuUing. Binnen deze context hebben de gemeenten behoefte aan eeninstrumentarium voor sturing op de woningmarkt.Bij de keuze voor een instrumentarium benoemen we vier randvoor-waarden die bij liet zoeken van de juiste instrumenten cruciaal zijn:- We moeten beseffen dat keuzes vooral het gevolg zijn van financieleafwegingen- Privaatrechtelijke oplossingen hebben een voorkeur boven publiek-reclitelijke oplossingen- Samenwerking tussen partijen is nodig voor een oplossingSamen-hang tussen instrumentenFINANCIELE AFWEGINGEN UITERST BEPALEND VOOR PARTIJENDe tijd dat woningbouw bijna automatiscli een winstgevende activiteitis, ligt in krimpregio's zeker achter ons. Uit verschillende maatschap-pelijke kosten-batenanalyses (Parkstad, Oost-Groningen / Het geldgeteld, Pact van de Eemsdelta) blijkt dat de financiele afweging in grotemate de activiteiten van partijen bepaalt. Daar moeten we bij de inzetvan het instrumentarium dan ook rekening mee houden.In de gebieden waar krimp nu geleidelijk realiteit wordt, herkennenpartijen het financiele risico dat op hen afkomt. Zij zien echter ooknog (summiere) kansen om eigen posities te verzilveren. Een voorbeeldis een uitleglocatie waar nog een kleine markt is voor toevoeging vankoopwoningen. Hierdoor neemt de vraag naar bestaande koop- ofhuurwoningen af. Het (beetje) zoet voor de ene partij is het zuur voorde andere partij.De (financiele) autonomie van partijen belemmert een gezamenlijkeaanpak op de woningmarkt. Dit geldt zowel voor gemeenten (viagrondposities), corporaties als projectontwikkelaars. Al deze partijenproberen eerst de eigen investering terug te verdienen. Gevolg is datpartijen niet snel concessies doen (noch in financiele zin, noch doorhet prijs geven van rechten).Dit is een belangrijke constatering, omdat hiermee ook weinig draag-vlak bestaat voor maatregelen die de positie van partijen beinvloedt. Inde huidige situatie van 'beginnende' krimp is er voor partijen nog geennoodzaak tot een instrumentarium waarbij autonomie in grote matewordt afgestaan, zoals bij fondsvorming en de inzet van een onafhan-kelijke woningmarktregisseur, zoals het Topteam BCrimp voorstelde.Op enig moment zal de noodzaak hiertoe mogelijk meer gevoeld gaanworden. Dan moetje in een eerder stadium nietje kruid reeds verscho-ten hebben, waardoor instrumenten 'besmet' zijn. Daarom komen wijtot de conclusie dat de inzet van een woningmarktinstrumentariumalleen via een geleidelijk proces kansrijk is, waarbij met name de volg-orde belangrijk is.PRIVAATRECHTELIJKE INSTRUMENTEN HEBBEN DE VOORKEURGemeenten hebben een belangrijke verantwoordelijkheid in dezecomplexe woningmarktsituatie. Zij zijn vanuit hun publieke taak deeerste partij om, bij een onvolkomen marktwerking, ontwikkelingenin de juiste richting te buigen; door verleiding of sturing. De inzet vande gemeenten is daarbij dus zeker niet alleen verordenend. De nieuweWet ruimtelijke ordening (Wro) is hierover duidelijk. Deze wet legthet primaat bij privaatrechtelijke afspraken (het goed overleg tussenpartijen). Als dit niet mogelijk blijkt, dan zijn er optics om via publiek-recht een ontwikkeling bij te sturen in de gewenste richting. Omdat weeerder al stelden dat partijen niet uit zichzelf de gewenste inzet plegen,moet de overheid niet schromen om ook haar publiekrechtelijke in-strumenten toe te passen. Tevens legt de keuze voor het privaatrecht deverantwoordelijkheid bij marktpartijen en woningeigenaren.SAMENWERKING NOODZAAK VOOR GOED RESULTAATDe denkwijze ten aanzien van een primaat van het privaatrechtelijkinstrumentarium legt tevens een prioriteit bij samenwerking tussenpartijen; tussen het publieke en private domein, en binnen het privatedomein. Extra complex wordt het in situaties waarin de overheid zelfals een private partij optreedt, bijvoorbeeld bij grondeigendom. Eengoed georganiseerde samenwerking vanuit roUen en verantwoordelijk-heden van partijen is in al deze situaties het sleutelwoord.VOORBEELDEN VAN INSTRUMENTEN- Aanschrijven ihkv Woningwet, naar voorbeeld Rotte-Kiezenprojectin Friesland. Hierbij worden eigenaar-bewoners van verwaarloosdewoningen actief aangeschreven om hun woning te renoveren.Uiteindelijk kan de gemeente met bestuursdwang dit afdwingen.- Intrekken of opkopen van verleende bouwvergunningen en bouwti-tels in bestemmingsplannen- Inzet van subsidies als ISV, 40+-gelden en bouwgelden uit Crisis- enHerstelwet. Hierbij ook inzet van subsidiegelden van de provincie.- Onteigenen van gronden als de grondeigenaar de geplandewoningbouw niet realiseert of een bestaande locatie moet wordengeherstructureerd- Inzet Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) voor locaties waar jeeen bepaalde programmering wil realiseren of waar een positieffinancieel resultaat kan worden verwacht- Fiscaal voordelen bieden voor bijvoorbeeld sloop / nieuwbouw. InVlaanderen / Belgie hanteert de overheid voor sloop / nieuwbouweenlagerBTW-tarief(6%).- Instellen Bad Bank die 'slechte' leningen / hypotheken overneemtBanken in Sachsen Anhalt hebben dit opgepakt- Voorbeeld Vegelinswijk Leeuwarden. Corporatie kocht in het hart vande wijk particuliere woningen op. Sloopte deze woningen, legde eenpark aan en verkocht vervolgens haar huurwoningen rondom hetnieuwe park met winst. Samengevat: opkopen van woningen doorcorporatie, vervolgens sloop / nieuwbouw en dan weer verkopen.Door vooraf goed de verantwoordelijkheden van alle betrokkenen - in-clusiefburgers - te benoemen, ontstaat een gemeenschappelijke basisom de opgave op te pakken. Deze transparantie over de roUen, is debasis voor de inzet en verantwoordelijkheid die iedere partij neemt.DOOR SAMENHANG IS HET INSTRUMENTARIUM HET MEEST KRACHTIGIn veel regio's met een vergelijkbare woningmarktproblematiek wor-den instrumenten solitair ingezet. Er is of een woningbouwregisseur,of eenuitgewerkte visie, een vastgesteld bestemmingsplan, of over-eenstemming over herstructurering. De samenhang tussen de inzetvan instrumenten en tussen partijen is echter vaak beperkt. Terwijljuist deze samenhang kracht geeft aan de werking van een instrumen-tarium. Enerzijds worden partijen in het private domein verleid tot eenbepaalde inzet (via een woningmarktregisseur). Anderzijds is gerichteinzet van regelgeving vanuit het publieke domein (vanuit de Wro)waardevol om 'free-riders'-gedrag tegen te gaan, en zo gezamenlijk deproblematiek aan te pakken.De gemeenten die willen sturen in een krimpende woningmarkt heb-ben hiervoor verschillende instrumenten beschikbaar. Dit instrumen-tarium bevindt zich zowel in het publieke als het private domein. Wijhebben de instrumenten uit Nederland en Duitsland geinventariseerd.TIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER5 OKTOBER201013ACHTERGRONDIn het vervolg van dit artikel schetsen we een instrumentarium datvoldoet aan de vier randvoorwaarden. We geven eerst een kort over-zicht van de instrumenten. Hierna werken we enkele instrumentenverder uit.Hier volgt een samenhangende set van instrumenten die kansrijk isvoor een gerichte sturing en regie over woningmarktontwikkelingenin een krimpsituatie.1 Om de noodzaak van een samenhangende aanpak onder de aandachtte brengen bij belanghebbenden, is continue communicatie hieroveressentieel. Dan gaat het zeker ook om inwoners van de regio die alswoningeigenaar een belang hebben.2 De gemeenten moeten aangeven welke ontwikkelingen gewenst zijnen welke niet. Partijen kunnen hier hun plannen op richten ofbij-stellen.3 Het is belangrijk dat bestaande plannen passen binnen het beleid.Dit vraagt aanpassing van (bestemmings)plannen aan het gewenstebeleid.4 Partijen moeten hun plannen kwantitatief en kwalitatief afstemmenop de gewenste ontwikkelingskaders. Hierbij is het belangrijk datde lasten evenredig verdeeld worden, zodat evenwicht ontstaat in deinzet van partijen. Deze afstemming kan als volgt vorm krijgen:a Via privaatrechtelijke afspraken over herstructurering ennieuwbouwb Via fondsvorming waarin financiele compensatie wordtgeorganiseerdc Door de inzet van een regisseur die partijen bij elkaar brengt.Private domein Publieke dometn1 Uitvoering BeleidskaderKaderstellend doorgemeenten en provincie1 Ontwikkelaars ^^^^^^^^^^^^^^^B^^^^^^^^ ^^H R^DnkAH Instrumenten^^r r^^J ? Structuurvisie Wonen^^^^v woningmarktregisseur^^^^^^^H^^^B ? van ^^^^^H? Prioriteitenlijst projecten transformatie^^^^B samenwerKing ^^^^^^H^^^^^ * Onderhandelen ^^^^^^^M^^^^^ ? Beheer Fonds ^^^^^^Ben toevoeging* Bestemmingsplannen met 10 jaar^Bsk, _d^!^^^l geldigheid8eleggers ^BlHI^^^B^^^^^^I ? Instelling woningmarktregisseur met^--^M^^^^H Corooraties ^^1 mandaat^^^^H Kariicuiieren ^^^^^^^^^H1 Maatschappelijk draagvlak 11 Door procescommunicatie en betrokkenheid van inwoners 1Vanuit deze keuzes komen we tot een samenhangend instrumentariumvoor het private en het publieke domein. In de figuur zijn de instru-menten in hun onderlinge samenhang weergegeven. In het vervolgwerken we deze instrumenten verder uit.BOUWEN AAN DRAAGVLAK DOOR COMMUNICATIE OVER KRIMPDraagvlak voor ingrepen is noodzakelijk, niet alleen onder aanbiedersook onder bewoners. De politieke aansturing van de krimpopgave isimmers gebaat bij een breed maatschappelijk herkennen en erkennenvan de problematiek op de woningmarkt. Onze ervaring is dat dit nietgebeurt door angstwekkende bevolkingsontwikkelingen te verkondi-gen: "dat komt omdat we te weinig gebouwd hebben", "wie zegt me datdie prognoses kloppen". Het is zaak om aan te haken bij ervaringen vaninwoners. Voorbeelden zijn discussies over het sluiten van voorzienin-gen in dorpen of de lange verkooptijd van woningen in de straat. Hetaangaan van deze discussies voedt uiteindelijk het gewenste draagvlak.Maar ook communicatie over alle processtappen die bestuurlijk gezetworden, is belangrijk. Daarmee krijgen inwoners er vertrouwen in datde juiste stappen gezet worden.Bestuurders moeten bij het praten over krimp niet al te bang zijn voorde zogenaamde 'communicatieparadox'. Dit houdt in dat communice-ren over krimp de regio in een kwaad daglicht stelt. Onze ervaring isdat inwoners juist een open dialoog waarderen en zelf mee gaan den-ken over oplossingen.DE POLITIEKE AANSTURING VAN DEKRIMPOPGAVE IS GEBAAT BIJ EEN BREEDMAATSCHAPPELIJK HERKENNEN ENERKENNEN VAN DE PROBLEMENOP DE WONINGMARKTWRO BIEDT MOGEUJKHEID OM KOERS VAST TE LEGGEN IN EEN THE-MATISCHE STRUCTUURVISIEHet vastleggen van de gewenste ontwikkelingsrichting is een publiek-rechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente. Dit kan in de vormvan een algemene visie, bijvoorbeeld een woonvisie. Echter, om hierook in juridische zin enige stevigheid aan te geven, is het wenselijk omdit beleid vast te leggen in een thematische structuurvisie wonen. Dezeplanvorm heeft een wettelijke basis in de Wet ruimtelijke ordening(Wro). Daarmee is het ook een toetsingskader bij het vaststellen van be-stemmingsplannen. Het biedt belanghebbenden ook een rechtsgrondom bezwaar te maken tegen plannen. Daarmee is deze visie meer daneen papieren tijger.De structuurvisie wonen moet dan wel aan de volgende eisen voldoen:het moet een concreet uitvoeringsprogramma hebben, beleidsregels inde structuurvisie moeten eenduidig interpreteerbaar zijn en deze re-gels moeten realiseerbaar zijn. Daarvoor is afstemming met marktpar-tijen noodzakelijk. Tot slot moet de visie bovenal partijen inspirerenom uit eigen beweging plannen bij te stellen in de gewenste richting.BOUWTITELS ONHREKKEN EN BESTEMMINGSPLANNEN AANPASSENVRAAGT TRANSPARANT BELEIDVoor veel bouwplannen zijn in het verleden woonbestemmingen vast-gelegd. Hiermee hebben ontwikkelaars een recht om te bouwen, ook alpast een ontwikkeling niet in het vastgestelde beleid. In deze gevallenzijn de volgende maatregelen gewenst:- In de eerste plaats gaan we er van uit dat een gebrek aan vraag alsvanzelfbepaalde ontwikkelingen remt. De marktwerking selecteertreeds de eerste plannen. Toch blijven er dan nog plannen in de pijp-lijn die bijstelling vragen. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bijde ontwikkelende partij. Aan hem wordt gevraagd rekening te hou-den met het geldende beleid. De gemeenten zuUen hier vanuit hunregierol partijen actief op moeten aanspreken en meedenken overde aanpassing van plannen. Zij kunnen partijen die plannen aanpas-sen ondersteunen door een adequate medewerking te organiseren.Op termijn als de vraag complexer wordt, bij een sterkere krimp,is het wenselijk om hier een functionaris met een stevig mandaatvoor te benoemen. Ook het Topteam Krimp beveelt een dergelijkefunctionaris aan, om daarmee een sturende woningmarktregisseur14TIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER5 OKTOBER2010ACHTERGRONDte hebben tussen de partijen. Een dergelijke functie met mandaatvraagt wel van gemeenten dat het mandaat overgedragen wordt, tervoorkoming van een papieren tijger. Hier moeten partijen wel eerstde urgentie van inzien.- Mocht een partij ondanks deze pogingen tot bijsturing en afstem-ming niet komen tot een gewenste realisatie, dan moeten gemeentengebruik maken van de wettelijke geldigheid van bestemmingsplan-nen. Deze is in de nieuwe Wro gesteld op tienjaar. Als een partij intien jaar tijd de bestemming niet realiseert, is er een moment om tekomen tot aanpassing van de bestemming. Gebeurt dit te plotselingen kunnen partijen hier in alle redelijkheid geen rekening mee hou-den, dan kan dit leiden tot schadeclaims. Het recht op schadeclaimswordt aanzienlijk beperkt als gemeenten duidelijk communicerenover de geldigheid van bestemmingsplannen. Zij moeten nu duide-lijk maken dat een bestemming na een periode van lo jaar vervalt.Deze eindigheid in de bestemmingsplanstatus is voor ontwikkelaarseen stok achter de deur om hun plannen zo aan te passen dat dezeaansluiten bij het geformuleerde beleid. Doen zij dit niet, dan zal hetplan op termijn zijn status verliezen.MARKTPARTIJEN MOETEN EERST ZELF AANPASSEN AAN KWANTITA-TIEVE EN KWALITATIEVE KADERSMet de structuurvisie wonen, de inzet van de woningmarktregisseuren een heldere werkwijze ten aanzien van bestemmingsplannen is voorTIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2010ACHTERGRONDontwikkelende partijen de gewenste richtingduidelijk. Het zou mooi zijn als partijenbinnen deze kaders zelf tot onderlinge af-stemming en een meer gelijke verdeling vanopbrengsten en kosten komen. Behulpzaamhierbij zijn heldere beleidsregels.Een belangrijk voorbeeld uit de WestelijkeMijnstreek is de regel dat voor eike toe tevoegen woning een woning onttrokken zoumoeten worden in de regio. Partijen die wil-len toevoegen kunnen zelf een partner zoe-ken die woningen onttrekt. Ook de woning-marktregisseur kan hierin een bemiddelenderol vervullen. Voor nieuwe initiatieven zoudeze compensatieplicht vastgelegd moetenworden. Gebeurt dat niet, dan ontbrekenhandliavingsmogelijkheden rond toevoegin-gen en die kunnen pas op een later momentgecompenseerd worden. Het zou raadzaamzijn om dit in bestemmingsplannen juri-disch te verankeren. Hiervoor wordt de basisgelegd in de structuurvisie. Verankering inhet bestemmingsplan zou een mooie nieuwetoepassing zijn, waarbij met name het zuinigen effectief omgaan met ruimte de onder-bouwing vormt. In samenwerking met hetministerie van VROM zou gekeken kunnenworden naar de toepassing van deze beleids-regel in krimpgebieden.VOOR GEMEENTEN ZIJN ERVERSCHILLENDE MOGELIJK-HEDEN OM TE STUREN OPONTWIKKEUNGEN OP DEWONINGMARKT, OOK IN EENSITUATE VAN KRIMPEen extra instrument voor een meer evenre-dige verdeling van kosten en opbrengsten isde inzet van een fonds. In dit fonds stortenpartijen met een belang op de woningmarktgeld. Te denken valt aan financiering doorontwikkelaars en corporaties. Maar ook deoverheid zal geld moeten toevoegen, bijvoor-beeld vanuit ISV-geld, zodat partijen persaldo baat hebben bij een dergelijk fonds. Totslot is betaling door eigenaarbewoners aanhet fonds zeer verdedigbaar, omdat ook zijbelang hebben bij een goed functionerendewoningmarkt (waardebehoud). Betalingenworden gedaan ten behoeve van de meestkostbare prioritaire ontwikkeling. Voor ditfonds is op dit moment in de regio WestelijkeMijnstreek nog weinig draagvlak. Eerst wordtgezocht naar privaatrechtelijke afspraken.Dit is logisch zolang het belang voor afstem-ming nog maar beperkt wordt gevoeld. Weiis het wenselijk dat de overheid in deze fasealvast begint met het vullen van het fonds,door nu reeds geld te vragen bij nieuwe ini-tiatieven en hier vanuit eigen middelen geldaan bij te dragen. Betalingen komen pas na2020, als de financiele pijn toeneemt.DOE NIET ALLES TEGELIJKERTIJD, MAARSTART MET INSTRUMENTEN MET URGENTIEEN PRIORITEITDe instrumenten die we hier presenterenkennen een logische samenhang. Tege-lijkertijd kunnen niet alle instrumentengelijktijdig ingevoerd worden. De regioWestelijke Mijnstreek heeft daarom gekozenvoor een stapsgewijze invoering van hetinstrumentarium. Zij heeft aanvragen voornieuwe bouwinitiatieven on-hold gezet, inafwachting van de structuurvisie wonen dienu gemaakt wordt. Na vaststelling van destructuurvisie worden plannen opnieuw be-oordeeld. Ook worden bestemmingsplannenvia gerichte communicatie met belangheb-benden dan eindig verklaard.Hierna is de markt aan zet. Ontwikkelaarsen woningcorporaties zuUen op basis vanbeschikbare informatie plannen moetenaanpassen en samenhang tussen plannenmoeten zoeken (compensatieregel). Gebeurtdit niet dan kijkt de regio verder naar andereinstrumenten, zoals het fonds en een wo-ningmarktregisseur met mandaat.Al met al zijn er voor gemeenten verschil-lende mogelijkheden om sturing te geven aande gewenste ontwikkelingen op de woning-markt, ook in een situatie van krimp. Dit isniet makkelijk en vraagt soms ook om risico-voUe keuzes. Maar door instrumenten in hunonderlinge samenhang in te zetten, bestaaner wel degelijk mogelijkheden om samen metpartners (corporaties en ontwikkelaars) tekomen tot een goede planning en program-mering op de woningmarkt. Literatuur- Kenniscentrum voor bevolkingsdaling en beleid,2009, Krimp en de regels. Over beleid en regels diehet bestrijden van effecten van bevolkingsdalinghinderen- Lee, van der, C.M.L, 2009, Conceptrisicoanalyseplanschade- Poulus, C. ABF Research, 2009, Het geld geteld.Investeringen tegen de achtergrond van de krimp ende goedkope koopproblematiek in Oost-Groningen- Rijk, VNG, IPO, 2009, Krimpen met kwaliteitInterbestuurlijk actieplan bevolkingsdaling- Topteam Krimp, 2009, Krimp als structureel pro-bleem. Rapportage voor Groningen- Topteam Krimp, 2009, Consequenties van demografi-sche ontwikkelingen in Zeeland. Rapportage voorZeeland- Topteam Krimp, 2009, Krimp als structureel pro-bleem. Rapportage voor LimburgTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2010ACHTERGRONDKRIMPENDESTEDENINENGEL;\ND GROEIEN WEERIn verschillende steden in Noord-Engeland lijkt een einde te zijn gekomen aan een lange periode vanbevolkingsafname. Het blijken vooral autonome ontwikkelingen te zijn waardoor de steden weer zijngroeien, a! heeft de overheid er ook invloed op gehad.DOOR ANDRE MULDER UNIVERSITAIRDOCENT VOLKSHUISVESTING TU DELFTFOTOGRAFIE HOLLANDSE HOOGTEHet weer oppeppen van zwakkeregionale woningmarkten issinds 2001 een belangrijke peilervan het Engelse volkshuisves-tingsbeleid. Op het eerste ge-zicht is dit beleid dus succesvol, nu een eindelijkt te zijn gekomen van de bevolkingsaf-name. Misschien kunnen we in Nederlandhier wat van leren. Maar wat gebeurt er nouprecies in Noord-Engeland? In dit artikelworden enkele ontwikkehngen besproken.Hierbij staat de vraag centraal in hoeverredeze ontwikkelingen het gevolg zijn vanoverheidsbeleid.Hierbij zijn drie mogelijkheden; er is bewustnaar bepaalde ontwikkelingen gestreefd,de overheid heeft handig ingespeeld op eentrend die zich toch al voordeed of de ontwik-keling staat geheel los van het overheidsbe-leid.In de periode tussen de twee meest recentevolkstellingen, in 1991 en 2001, kende En-geland een bevolkingsgroei van 6,g %. Erwaren echter ook regie's die juist een dalendebevolking lieten zien. Zo nam in Noordwest-Engeland (twee grote stedelijke agglomera-ties: Liverpool en Manchester, en Lancashiremet kleinere industriesteden en al dan nietverstedelijkt platteland) de bevolking af met2,3 %. Deze bevolkingsdaling concentreerdezich dan weer in de grote steden; zo liep debevolking van Manchester in deze tien jaarterug met 10,4 %. Dit was niets nieuws, de be-volkingsdaling was al zo'n dertig jaar eerderbegonnen, als gevolg van de sluiting van veelfabrieken in Manchester en van de haven inhet aangrenzende Salford. Ook de trek naarde voorsteden speelde hierbij een rol.Hoewel recentere cijfers niet geheel betrouw-baar zijn, is wel duidelijk dat Manchester nugeen krimpende stad meer is. De bevolkings-omvang neemt weer licht toe, er zijn nieuwebanen bijgekomen en de leegstand van wo-ningen is enigszins afgenomen (van 4,5 % in2002 tot 4,2 % in 2008). Tot voor kort was insommige delen van de agglomeratie de vraagnaar woningen vrijwel nihil. Neem de wijkOrdsaU in Salford (een buurgemeente vanManchester). Vijf tot tien jaar terug was hetvrijwel onmogelijk hier een woning te verko-pen. Zelfs als de prijs was gezakt tot beneden 10.000 waren er nog niet ofnauwelijkskopers te vinden. Woningen die kort geledenzijn gebouwd in deze wijk, gingen echter vande hand voor 115.000 en meer. Niet alleenhuidige wijkbewoners, maar ook mensen vanbuiten tonen nu interesse. Dit beeld gaat opvoor grote delen van de agglomeratie Man-chester, al blijven er ook gebieden die nognauwelijks in trek zijn.Er is al met al sprake van (enige) bevolkings-groei in tot voor kort krimpende steden. Deoverheden hebben de neiging dit te beschou-wen als succes van hun beleid. Maar is datwel zo? En zo ja: was er sprake van bewustbeleid, met vooraf geformuleerde doelstellin-gen ofis er vooral ingespeeld op kansen diezich toevallig voordeden? Dit wordt nu be-keken aan de hand van drie ontwikkelingen,die het groeien van de bevolking in sommigesteden verklaren: de opkomst van de crea-tieve sector in de agglomeratie Manchester,TIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER5 OKTOBERZ010de komst van Oost-Europese gastarbeiders en het hoge geboortecijfervan sommige etnische groepen in steden als Bradford.ROCKERS. HOMO'S EN YUPPENJarenlang had Manchester het imago van een vieze en verlopen indus-triestad. Steeds meer pakhuizen en fabrieken kwamen leeg te staan. Deteruglopende werkgelegenheid leidde tot het wegtrekken van een deelvan de bevolking. Mensen die nog wel werk hadden in de stad, verhuis-den naar de voorsteden.Maar ergens in de jaren tachtig begon het centrum van Manchester 'hip'te worden. Muziek speelde een rol: Manchester kreeg een levendige rockscene, met bands als de Buzzcocks, Joy Division en Oasis. Er ontwikkel-de zich bovendien een gay scene, terwijl buiten Manchester en enkeleandere grote steden homoseksualiteit nog steeds moeilijk lag.EEN BELANGRIJKE OORZAAK VOOR DERECENTE GROEI VAN STEDEN IN NOORD-ENGELAND IS HET GEBOORTECIJFER BIJETNISCHE EN REUGIEUZE MINDERHEDENTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2010ACHTERGRONDNieuwe creatieve bedrijven, binnen en buitende (alternatieve) muziekindustrie kwamenop. Dit alles leidde tot een vraag naar wo-ningen in het centrum, een gebied dat langetijd vrijwel uitsluitend winkels, Industrie enverkeersarealen kende. Projectontwikkelaarsspeelden hierop in. Zij kochten verwaarloos-de pakhuizen en leegstaande terreinen open realiseerden hier nieuwe woningen, vaakkleine appartementen voor i- en 2-persoon-shuishoudens. Deze vonden gretig aftrek enwerden ook geliefd als investeringsobject.Andere projectontwikkelaars keken de trueaf en begonnen ook gebouwen of grond opte kopen. Van de gerealiseerde flats staatnu naar schatting zo'n 15 % leeg, deels doorgebrek aan belangstelling, deels doordat hetspeculatieobjecten zijn waarbij het verhurenminder belangrijk is dan het later met grotewinst doorverkopen.Toch zijn zowel het beeld als de beeldvor-ming van Manchester de afgelopen 20 jaaronherkenbaar veranderd.Het succes van het centrum is vanaf de twee-de helft van de jaren negentig nog eens over-gedaan in Salford Quays, de binnenhavendie zijn functie had verloren. Langs de oudehavenbekkens werden woningen gebouwd enook kwamen er nieuwe bedrijven (waarondertwee musea en een groot winkelcentrum).De aanleg van een tramlijn leverde ook eenbijdrage aan het succes. Het besluit van deBBC, de Engelse publieke omroep, in 2011enkele afdelingen van Londen naar Salfordverplaatst, betekent een verdere stimulansvoor de ontwikkeling van dit gebied. Inclu-sief toeleverende bedrijven, gaat het in totaalom zo'n 8.000 arbeidsplaatsen.Was hier sprake van bewust beleid? De pio-niers die ervoor zorgden dat Manchester zichzou ontwikkelen tot centrum van creatievewerkgelegenheid waren niet gekomen opuitnodiging van de gemeente. Dat er werk-en woonruimte beschikbaar was, kwamuitsluitend door de enorme leegstand vanindustriele gebouwen. De pioniers hebben dewaarde van deze gebouwen ontdekt, voordatde projectontwikkelaars en als laatste ookde gemeente dit deden. Hier is de gemeenteheel bewust gaan zoeken naar mogelijkhe-den om de oude haven te herontwikkelen. Ineen vroeg stadium kon ook de rijksoverheidhierbij worden betrokken. De verhuizing vande BBC is weliswaar een autonome beslissingvan die omroepbedrijf, maar Salford hadtoen al een heleboel gedaan om het havenge-bied voor dit soort bedrijven aantrekkelijk temaken.DE POLEN KOMENDe uitbreiding van de Europese Unie in 2004leidde tot de komst van grote hoeveelhedenOost-Europeanen, vooral Polen, op de En-gelse arbeidsmarkt. Engeland was bezig aaneen lange periode van hoogconjunctuur,waardoor er veel banen waren. Bovendienlag het loonniveau veel hoger dan in OostEuropa. Veel migranten kwamen terecht inparticuliere huurwoningen in de oude indus-triesteden. Deze woningen waren goedkoopen er was voldoende leegstand.In enkele gevallen leidt de komst van deOost-Europeanen tot spanningen met al aan-wezige bevolkingsgroepen. Vaak wordt hunkomst echter gezien als een goede manierom leegstaande panden te benutten. Behalvebewoners komen er ook winkels bij: PolskiSklep, Poolse Kruidenier, is een veel gezienopschrift in deze wijken.Nog niet duidelijk is of de Polen en andereOost-Europeanen zullen blijven. Waarschijn-lijk probeert een deel van deze groep inkorte tijd zoveel mogelijk geld te sparen omdaarmee terug te keren naar het eigen land.Bijna altijd gaat het om alleenstaanden ofmensen die hun familie in eigen land hebbenachtergelaten. De crisis in Engeland betekentverder dat er minder werk is.Maar er zijn ook mensen die wel de ambi-tie hebben om te blijven. Zij streven naargezinshereniging, leren de taal, proberenhun diploma's in Engeland te laten erken-nen en denken na over een volgende stap opde woningmarkt. Meestal gaat het dan omeen betere particuliere huurwoning, maarhet kan ook een koopwoning zijn. Gezien deruime beschikbaarheid van woningen in devoormalige industriesteden zijn de prijzenrelatief laag. Maar als het aantal immigrantenblijft groeien, zullen de prijzen stijgen en ditkan op den duur leiden tot verdringingsef-fecten en dus mogelijk tot spanningen tussende huidige bevolking en de nieuwkomers(Pemberton, 2009).Opnieuw de vraag: was hier sprake vanbewust beleid? Daar lijkt het niet op, degemeenten waren eerder overvallen door dekomst van de Oost-Europeanen. Men heefttrouwens nog steeds geen voUedig beeld vande omvang van deze groep.MIGRANTENKINDERENEen belangrijke oorzaak voor de recentegroei van steden in Noord-Engeland is hetgeboortecijfer bij etnische en religieuzeminderheden. Leden van sommige van dezegroepen stichten een gezin op jongere leef-tijd en deze gezinnen zijn vaak groter dan bijautochtone Engelsen. Een voorbeeld vindenwe in Manningham, in de stad Bradford. Debelangrijkste bevolkingsgroep hier vormende Pakistani. Dit is een hechte gemeenschap,met eigen winkels en restaurants.Tussen 1991 en 2001 bleef de bevolking vanBradford vrijwel gelijk (-0,2 %), terwijl in deandere grote steden (behalve Londen) nogsprake was van een afname (gemiddeld 2 %).Niettemin was het binnenlandse migratiesal-do negatief: meer mensen verlieten Bradforddan er kwamen wonen. Dit geldt zowel voorde witte bevolking als voor de overige etni-sche groepen, hoewel het vertreksaldo voor20TIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER5 OKTOBER2010ACHTERGRONDHET IS VERSTANDIG DE EFFECTIVITEIT VAN BUITENLANDSEOVERHEIDSPROGRAMMA'S DIE DE GEVOLGEN VAN KRIMPMOETEN OPVANGEN, VERDER TE BESTUDEREN EN HIERUITLESSEN TE TREKKEN VOOR DE NEDERLANDSE SITUATEde witte bevolking groter was (0,5 % versus0,2 %) (Bradford MDC, 2003).Per saldo stabiliseert de bevolking van Brad-ford zich dus. Dit is echter geen gevolg vanbewust beleid. Sterker nog: het belang vanbet hoge geboortecijfer voor de bevolkings-ontwikkeling is lang onderschat. Zo zijnde bevolkingsprognoses voor het VerenigdKoninkrijk voor 2050 in tienjaar tijd (2008vergeleken met 1998) met 15 % bijgesteld. Deetnische groepen zijn niet bewust geworvendoor de gemeenten (althans niet recent) enop het geboortecijfer heeft de overheid alhelemaal geen invloed. Er is dus geen sprakevan succesvol beleid, maar van een autonomeontwikkeling. Overigens vertonen ook ledenvan (niet-witte) etnische groepen de neiging,bij stijgende welvaart, de stad te verlatenten gunste van de voorsteden, lets waar inBradford nog nauwelijks rekening mee wordtgehouden.SUCCESVOL BELEID?Ondanks het tot staan komen van de bevol-kingsdaling kan niet zonder meer wordengezegd dat de toekomst van de grote stedenin Noord-Engeland er rooskleurig uitziet. Derenaissance van het centrum van Manchesteren van Salford Quays heeft niet geleid tot hetverbeteren van de leefomstandigheden vandelen van de bevolking. Van alle grote Engel-se steden is in Manchester het verschil tussende armste en de rijkste wijk het grootst. Dearbeidsparticipatie is laag: slechts 62,7 % vande volwassen bevolking (beneden de pensi-oengerechtigde leeftijd) heeft een betaaldebaan, tegen 74,5 % in Engeland als geheel.Een groot deel van de stad lijkt dus niet meete profiteren van de ontwikkelingen in hetcentrum en enkele andere gebieden (Centrefor Cities, 2009).Voor alle Engelse steden geldt dat de mensenmet een betere opleiding en een hoger in-komen nog steeds wegtrekken, vaak op hetmoment dat zij een gezin stichten. De bevol-kingstoename kan vooral worden verklaarddoor immigratie en door de relatief grotegezinnen bij etnische ofreligieuze minderhe-den, Als de toestroom uit het buitenland nietzou worden meegeteld, hebben de meestesteden een negatiefmigratiesaldo: er vertrek-ken meer mensen naar de rest van Engelanddan dat er hiervandaan mensen bijkomen(Champion St Coombes, 2006).De bevolking van de grote Engelse stedenis nu in omvang redelijk stabiel. Politici enambtenaren hebben de neiging dit toe teschrijven aan hun succesvoUe beleid. Wehebben inmiddels gezien dat dit niet altijdt