TIJDSCHRIFIt *'ET KABINET RDE OVERSPANNEN MARKT KOMT N ET S,GEMEENTE VAART WEL BIJ VERKOOP VASTGOEDFinancieringen waar mensen blij van wordenDe Nederlandse Waterschapsbank N.V. financiert de publieke sector. Waterschappen, gemeenten, provinciesen andere organisaties met een maatschappelijk belang. Zo dragen we bij aan waterbeheer, openbare ruimteen infrastructuur, maar ook aan sociale wonmgbouw, zorg- en welzijnsvoorzieningen en andere voorwaardenvoor een prettige en zorgzame samenleving. Projecten die gemeen hebben dat er veet nnensen blij van worden,NWB BANK. Bankers with a smile.\Postbus 580, 2501 CN Den Haag T 070 416 62 66 info0nwbbank.com www.nwbbank.com IMW/B .BANKTIJDSCHRIFTVOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2010INHOUDSOPGAVEINHDUDSDPGAVEOnafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond hetwerkveld van volkshuisvesting, bouwen en wonen inNederland. Het tijdschrift verschijnt zes keer per jaar.05 REDACTJDNEELPROFESSIONALISERINGAndre BuysRedactie-adresNirov, Postbus 30833,2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 36174 22E-mail: kokshoorn@nirov.nlBezoekadres: Binckhorstlaan 36,2516 BE Den Haagwww.nirov.nlHoofdredacteur Marja ElsingaEindredactie Eduard Herkes (herkes@nirov.nl)RedactJe Marja Elsinga, Jan Kammeyer,Keimpe Reitsma, Henriette Rombouts,Jeanet Kullberg, Martijn deJong-Tennekes,Gerrit van Vegchel, Andre BuysRedactie Onderzoeksdossiers Gideon Bolt, AndreBuys (voorzitter), Kees van der Flier, Jan van Weesep,Willem OstendorfSecretariaatHelen KokshoornAbonnementen De abonnementsprijs bedraagt 75,-per jaar Ga naarwww.nirov.nl/abonnementvoorhetafsluiten van een abonnement.Personen woonachtig in het buitenland betalenextra administratiekosten. Losse nummers zijnvia www.nirov.nl te bestellen voor 21,50.Nirov-leden betalen 14,25. Prijzen zijn exclusief6% btw. Abonnementen worden automatischmet een jaar verlengd, mits schriftelijk is opgezegdvoor 1 december van het lopende abonnementsjaar.AbonnementenadministratieNirov, Annemiek Nieuwenhuis, Postbus 30833,2500 GV Den Haag, tel. 070 - 302 841S,nieuwenhuis(5)nirov.nlAdvettentiesNirov, Martin de Heer, tel. 070 - 302 8449Vormgeving en opmaakSD Communicatie, Rotterdam (IZI Pubhsh)DrukwerkproductiePlatform P, Rotterdam11171823283334364247Ga naar www.nirov.nl/abonnenient2010voor het afsluiten van een abonnement.1WONEN ALS WEESKIND VAN KABINETRUHE-VERHAGENEric HarmsACHTERGRDN DKRIMP EN WONINGMARKTBELEIDMarnix KoopmanCDLUM NBOUWEN MET VERSTAND EN GEVOELRuud van HeugtenLOGISCHE^AFKOEUNG OP DE KOOPWONINGMARKTAndre BuysACHTERGRON DGEEN ONTKOMEN MEER AAN JEONDERHOUDSPLICHTBernard Korfker en Frank SchutteGEMEENTE VAART WEL BIJ VERKOOP VASTGOEDErwin DaalhuisenCOLUMNHET LEVEN VAN EEN BELEIDSLABELRitske DankertFOTDRUBRIEKGRONINGENHoe woont Nederland?DE TOEKOMST VAN DE WONINGMARKTGuus HaestACHTERGRONDLESSEN UIT EEN PROEFTUIN STEDELIJKEVERNIEUWINGRoland Oude Ophuis en Piet RenooyD E MENI NG VANHET LERENDE KABINET?Mirjam Depondt-OliversDNDERZOEKS DOSSIERMAU METHODE GEEFT NUANCES AANWOONWENSENSylvia J.T. Jansen^..11?_ ,,,?:, Coverfolovoor een transparante wontngmarktHoe presteert de woningmarkt in uw gemeente ?Als beleidsbepaler wilt u graag op de hoogte blijven van de actueleontwikkelingen in de woningmarl?^.,DE ANGST VOOR DUBBELE WOONLASTEN EN/OFEEN RESTSCHULD VOORKOMT DAT EIGENAAR-BEWONERS HUN WOONCARRIERE IN DEKOOPSECTOR VERVOLGEN OF NAAR EEN DUURDEREHUURWONING OVERSTAPPENdat de reele waarde van de h3rpotheekschuldvanzelf afneemt.STAGNATIE OP DE WONINGMARKTDe angst voor dubbele woonlasten en/of eenrestschuld voorkomt dat eigenaar-bewonersbun wooncarriere in de koopsector vervolgenof- in het geval van ouderen - naar een duur-dere buurwoning overstappen. Huishoudensmet betalingsachterstanden kunnen op hunbeurt niet naar een goedkopere huur- of koop-woning verhuizen. Ondanks de leegstand aande onderkant van de woningmarkt en langeverkooptijden van duurdere koopwoningenkan er in een neergaande woningmarkt eentekort aan duurdere huurwoningen en vooralaan middeldure koopwoningen ontstaan.In de krimpregio pakt dit kwalitatiefwoning-tekort extra kwalijk uit, aangezien een deelvan de woningzoekenden met een (in poten-tie) hoge koopkracht noodgedwongen uit-wijkt naar een andere regio. Huurders enkopers die wel in de regio blijven, maar nietaan de door hen gewenste woning kunnenkomen, lijden een welvaartsverlies. Het lageaanbod en/of de lage leegstand van middeldu-re koopwoningen en duurdere buurwoningenis een graadmeter voor het gebrek aan door-stroommogelijkheden. Om de woningmarktweer vlot te trekken, is een combinatie vansloop en nieuwbouw nodig.Een mogelijke oplossingsrichting om stagna-tie op de woningmarkt tegen te gaan, is desloop van leegstaande woningen. In kader istaan de baten en kosten van sloop weergege-ven. De restwaarde van een onverhuurbarewoning zijn op nul gesteld, aangezien de cor-poratie geen buur meer ontvangt.Leegstaande koopwoningen bezitten wel eenbodemprijs. De sloopkosten complementerende kostenkant. De baten liggen vooral in eenhoger woongenot voor alle bewoners en eenhogere opbrengst voor eigenaren, indien zijhun woning verkopen. Verder is rekeninggehouden met enkele kleine effecten.Corporaties hoeven hun leegstaande wonin-gen niet meer te beheren en eigenaren lopenminder financiele risico, omdat de prijsdalingbeperkt wordt. De gemeente profiteert indezelfde mate van een stijging van OZB-inkomsten als dat eigenaren er op achteruitgaan.Volgens de MKBA die is uitgevoerd naar deherstructureringsaanpak in Parkstad Limburgwegen de leefbaarheidsbaten ruimschoots optegen de sloopkosten (Rosenberg e.a., 2010).Een kanttekening die gemaakt moet worden,is dat alleen naar de effecten in wijken metveel leegstand is gekeken en dat de leefbaar-heidsbaten voor huurders gelijk gesteld zijnaan die van eigenaren. Sociale huurders hech-ten echter minder waarde aan de omgevings-kwaliteit dan eigenaren (Van Ommeren enKoopman, 2010). Bovendien kan het waterbed-effect in de vraag leiden tot een waardedalingin meer gewilde wijken. Uit onderzoek naar derelatie tussen krimp en huizenprijzen isgebleken dat het totale effect op de regionalewoningwaarden - de kapitalisatie van hetwoongenot van huizeneigenaren - de sloop-en aankoopkosten nog steeds overtreft(Francke, 2010). Sloop zal op korte termijnwaarschijnlijk netto-baten opleveren.VERVANGENDE NIEUWBOUWSloop levert geen oplossing voor het tekortaan woningen in het middensegment. Als hetaanbod van middeldure koopwoningen enduurdere huurwoningen te laag wordt, kanvervangende nieuwbouw uitsluitsel bieden. Ineerste aanleg mag gedacht worden dat ditkapitaalsvernietiging is, omdat elders leeg-stand optreedt. Er wordt dan voorbijgegaanaan de welvaartswinst uit het hogere woonge-not van starters en doorstromers, indien zijhun wooncarriere kunnen vervolgen. HetTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2010ACHTERGRONDDE UQUIDITEIT VAN CORPORATIES STAAT ALLANGER ONDER DRUK DOOR TERUGLOPENDEWONINGVERKOPEN EN DE INVOERING VAN DEVENNOOTSCHAPSBELASTINGprijsverschil tussen de nieuwbouwwoning ende woning die, al dan niet na een keten vanverhuizingen, leeg komt, is de welvaartswinstdie de nieuwbouwwoning verschaft aan denieuwe eigenaar.In kader 2 zijn de kosten en baten van vervan-gende nieuwbouw neergezet, waarbij van hetmeest waarschijnlijke scenario, de bouw vaneen middeldure koopwoning, is uitgegaan. Deaankoop- en sloopkosten van de leegkomendewoning zijn de grootste kostenpost. Aan debatenkant is uitgegaan van een exploitatie-winst op de nieuwbouwwoning; de verkoop-prijs overtreft dus de bouwkosten en kostenvan grondverwerving. De baten zitten vooralin de welvaartswinst voor de starter of door-stromer. Tenslotte is rekening gehouden metkleinere effecten zoals de verhuiskosten vande nieuwe eigenaar en lagere financiele risi-co's voor de overige huizeneigenaren door eenbetere doorstroming en kortere verkooptij-den.Zelfs zonder berekening van de baten en kos-ten wordt duidelijk dat vervangende nieuw-bouw minder gunstig uitpakt dan sloop. Deexploitatiewinst en de welvaartswinst die desloop- en aankoopkosten op dienen te vangen,zullen hoog moeten zijn. Waar de sloop vaneen woning gunstige effecten heeft op alleomliggende woningen en wellicht zelfs opkoopwoningen in de regio, slaat de welvaarts-winst van vervangende nieuwbouw neer bijslechts een persoon: de eigenaar van de nieu-we woning. Indien de exploitatiewinstomslaat in een exploitatieverlies valt de uit-komst voor vervangende nieuwbouw nognegatiever uit.BELEIDSAANBEVELINGENWanneer de woningmarktproblematiek inkrimpgebieden wordt samengevat, vallentwee zaken op. Ten eerste blijkt dat vervan-gende nieuwbouw te kostbaar is om stagnatieop een krimpmarkt tegen te kunnen gaan.Goedkopere, innovatieve oplossingen voor hetverbeteren van de voorraad in het middenseg-ment, zoals verduurzaming, onderhoud enbeheer of het samenvoegen van woningen(Poulus en Visser, 2010), verdienen vanuit kos-tenoverwegingen de voorkeur. Als er behoeftebestaat aan bepaalde woningen, zoals oude-renhuisvesting, is het verstandig deze te bou-wen voordat de prijsdaling inzet en de exploi-tatiewinsten verdwijnen. De sloop van leeg-staande woningen levert waarschijnlijk welmeer baten dan kosten op.Het tweede dat opvalt, is dat corporaties engemeenten alle kosten van sloop en eventueleaankoop van leegstaande woningen dragen,maar dat de baten bij derden neerslaan. Devraag is of publieke partijen de financieledraagkracht bezitten om de langdurige her-structurering te financieren.Krimpgemeenten zien hun inkomsten uit deOZB en grondexploitatie slinken, terwijl mentevens de verdere verschraling van het voor-zieningenaanbod een halt moet toeroepen. Deliquiditeit van corporaties staat al langeronder druk door teruglopende woningverko-pen en de invoering van de vennootschapsbe-lasting. In de toekomst zal de liquiditeit vancorporaties in krimpregio's alleen maar min-der worden.In krimpgebieden is de ruimte voor huurstij-gingen na de liberalisatie van de huurmarktbeperkt. De eventuele afschaffing van dehypotheekrenteaftrek, wat de prijzen volgenshet CPB met 4 tot 14% zal doen dalen, zal inkrimpregio's meer financiele problemen ver-oorzaken voor eigenaren dan in andere gebie-den. Ten slotte moet benadrukt worden dat deverkoop van corporatiewoningen als financie-ringsmiddel een groot risico inhoudt inkrimpregio's. Niet alleen worden de financielerisico's afgewenteld op starters, maar menraakt tevens de buffervoorraad kwijt waaruitde sloopopgave geput kan worden. Het lijkthaast onvermijdelijk dat het rijk financieelmoet bijspringen in de herstructurering,zoals men in het verleden de binnenstedelijkeherstructurering gedeeltelijk gefmancierdheeft.TOEKOMSTPERSPECTIEFWaar wel aan gerefereerd is maar nog niet bijis stilgestaan, is dat de prijsdaling in krim-pende woningmarkten eens zal ophouden.Het aantal huishoudens in krimpregio's blijftweliswaar afnemen, maar het welvaartspeilhoeft niet te blijven dalen. De ervaringen inkrimpregio's als Oost-Duitsland enNoordwest-Engeland leren dat leegstaandewoningen op onaantrekkelijke plekken uitein-delijk incourant worden. Leegstand verliestzijn prijsdrukkend effect op de middelste enhogere marktsegmenten. De woningprijzenhouden dan gelijke tred met de welvaartsont-virikkeling. Normale verkoop- en bouwactivi-teiten op 'hotspots' kunnen samen gaan metgrootschalige leegstand en sloop elders(Couch et al., 2005). Na de stabilisatie van deprijzen zullen de financiele risico's voor huis-houdens eveneens vanzelf afnemen.De stagnatie op de woningmarkt in krimpre-gio's is dus een tijdelijk probleem. Vanwege dehoge kosten van vervangende nieuwbouw, ishet niet onverstandig om het tijdelijk gebrekaan doorstroommogelijkheden voor lieftenemen. Een voorwaarde is wel dat de negatie-ve spiraal van verarming doorbroken wordt.Voor financiele instrumenten om meerwoningen vrij te maken voor middeninko-mens kan worden verwezen naar de overbrug-gingsgarantie voor dubbele woonlasten of decrisisaanpak in de Verenigde Staten. Daar wer-den vorig jaar onder de noemer van "MakingHome Affordable Modifications" eigenaren infinanciele problemen in staat gesteld om dehypotheekschuld te herstructureren. TevensTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2010ACHTERGRONDNORMALE VERKOOP- EN BOUWACTIVITEITEN OP'HOTSPOTS' KUNNEN SAMEN GAAN METGROOTSCHAUGE LEEGSTAND EN SLOOP ELDERSzou men belemmeringen op kunnen werpentegen de komst van lage inkomensgroepen uitnabijgelegen regie's, met als instrument deinkomenseis die in sommige wijken inRotterdam al geldt. Over de effectiviteit vande Rotterdamwet zijn de meningen verdeeld(Van Dun en Van der Zanden, 2009), maar deaanpak is v^rel geslaagd in iiet doel dat inkrimpregio's voorop dient te staan. Dit is niethet tegengaan van huishoudenkrimp, maarhet behoud van koopkracht. Literatuur- Dirk Brounen en Peter Neutefaoom (2007):"Demography and housing demand- Dutch cohortevidence". Erasmus Working Paper.- Chris Couch, Jay Karecha, Henning NuissI enDieter Rink (2005): "Decline and sprawl: an evol-ving type of urban deveiopnnent - observed inLiverpool and Leipzig", European Planning Studies,vol. 13no. 1,p.ll7-136,- Frank van Dam, Carola de Groat en Femke Verwest(2006): "Krimp en Ruimte. Bevolkingsafname, ruinn-telijke gevolgen en belaid", Rotterdam/Den Haag:NAI uitgevers/RPB.- Ludo van Dun en Wim van der Zanden (2009)"Evaluatie Huisvestingsvergunning Rotterdam, juli2006 - juii 2009", Centrum voor Onderzoek enStatistiek (COS), Rotterdam- Piet Eichholtz en Thies Lindenthal (2009):"Demografische krimp en woningprijzen", ESB, no.94, p. 249-251.- Casper van Ewijk, Martin Koning, Marcel Lever enRuud de Mooij (2006): "Economische effecten vanaanpassing fiscale behandeling eigen woning",Bijzondere publicatie 62, CPB, Den Haag.- Marc Francke (2010): "Krimp en woningprijzen: deinvloed van demografische krimp op huizenprij-zen", SEV, Rotterdam.- David Genesove en Christopher Mayer (2001):"Loss Aversion And Seller Behavior: EvidenceFrom The Housing Market," The Quarterly Journalof Economics, MIT Press, vol. 116, no. 4, p. 1233-1260.- Edward Glaeser en Joseph Gyourko (2005): "UrbanDecline and Durable Housing", Journal of PoliticalEconomy, vol. 113, no.2, p. 345-375.- Yannis loannides and Jeffrey Zabel (2003):"Neighborhood effects and housing demand"Journal of Applied Econometrics, vol.18, p. 563-584.- Krimpen met Kwaliteit Interbestuurlijk ActieplanBevolkingsdaling, Ministerie BZK, 2009.- Manon Van Middelkoop (2010): "Hypotheekrisico'sin regionaal perspectief", te verschijnen in ESB.Rapportage Topteam Krimp (2009a): "Krimp alsstructureel probieem voor Parkstad Limburg".Rapportage Topteam Krimp (2009b): "Krimp alsstructureel probieem voor Groningen".Jos Van Ommeren en Marnix Koopman (2010),"Public Housing and the Value of ApartmentQuality to Households", Tinbergen Instituut, wor-king paper 10-085/3.Co Poulus en Anne-Jo Visser (2010): "Andersomgaan met krimp", Tljdschrift voor deVolkshuisvesting, vol. 15, no.l p.20-24.Freddie Rosenberg, Edgar Wever, KeesLeidelmeijer, Johan van lersel, Rene Schulenberg,Rob de Wildt Thijs Luijkx, Martin Koning, RafaelSaitua (2009): "MKBA HerstructureringsaanpakParkstad Limburg", Rigo/EIB Amsterdam.Wouter Vermeulen en Jan Rouwendal (2007):"Vormt vergrijzing een bedreiging voor deNederiandse woningmarkt?" Property ResearchQuarterly, vol. 6 no. 4, p. 20 - 25Femke Verwest, Niels Sorel en Edwin Buitelaar(2008): "Regionale krimp en woningbouw. Omgaanmet een transformatieopgave", Rotterdam/DenHaag: NAI uitgevers/RPB.TIJDSCHRIFTVOORDEVOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2010COLUMNCOLUMNBOUWEN METVERSTAND EN GEVOELHet zijn roerige tijden op de woning-markt. Natuurlijk vanwege de huidigefinancieel-economische crisis. Maar ookals we wat verder kijken. Een mix vanpolitieke, economische en demografi-sclie ontwikkelingen staat garant voor de nodigedynamiek rondom 'het wonen'. Een dynamiek, waar-bij kwalitatieve vraagstukken steeds meer de boven-toon gaan voeren. Dat neemt niet weg, dat er nog welwat gebouwd moet worden in Brabant. Daarom ookhebben wij de afgelopen tijd diverse stimulerings-maatregelen getroffen; om de effecten van de krediet-crisis op die bouwproductie (enigszins) te verzachtenen bij te dragen aan liet behoud van werkgelegenheidin de bouwsector in onze provincie.Die maatregelen hadden effect: Noord-Brabant heeftde bouw vlot weten te trekken van bijna drieduizendwoningen die door de economische recessie nietgebouwd dreigden te worden. Ook de maatregelenom het kopen van een nieuwbouwwoning tevergemakkelijken hielpen: bijna 800 mensenmaakten met provinciale ondersteuning gebruikvan een starterslening en aan bijna 500 huishoudensverstrekten we een verkoopgarantie voor hun oudewoning, een totale waarde van meer dan 100miljoen. De komende jaren zullen de accenten echtermoeten verschuiven: van'boutven, houwen, houwen'naar 'houwen met verstand en gevoeV.Hierbij is het van belang meer regionale samenhangte brengen in de omvangrijke gemeentelijkeplancapaciteiten. Brabant-breed zijn er de komendetien jaar plannen voor de bouw van ruim 160.000woningen, terwijl de benodigde capaciteit(inclusief vervangende nieuwbouw) uitkomt op115.000 woningen. Plannen en ambities zijn er dusgenoeg. Hier heeft de provincie de laatste jaren ookstevig op ingezet. Door deze ambities regionaalaf te stemmen en 'in te kaderen' in een realistischwoningbouwprogramma kunnen onderlingeconcurrentie, desinvesteringen en leegstandworden tegengegaan. En voorkomen worden, datgemeentelijke ambities elkaar in de weg gaan zitten,met als paradoxaal gevolg dat er ondanks de veleplannen juist niet ofveel minder wordt gebouwd.Daarnaast moeten we tijdig inspelen op debevolkingskrimp. Hoewel het besefvan eenveranderend demografisch tij toeneemt, zie ik datin de (bouw)praktijk van alledag het 'groeidenken'nog altijd een stevige plek heeft. Maar de koek wordtkleiner. Strategieen waarbij meer woningbouw ennieuwe bedrijvigheid moeten zorgen voor meerinwoners en werkgelegenheid werken danjuistcontraproductiefEen derde lijn markeert de omslag 'van kwantiteitnaar kwaliteit'. Hierbij staat vooral de aansluiting vanvraag en aanbod centraal. Een lastige opgave, gelet opde dynamiek op de woningmarkt, de veranderendeleeftijds- en huishoudenssamenstelling van debevolking en de voortdurende veranderingen in hetwensenpatroon van de woonconsument. Lastig ook,omdat verwacht mag worden, dat de woningmarktverder moet zonder grote waardestijgingen.Automatismen, zoals het 'bouwen voor de bovenkantvan de markt', komen daarmee onder druk te staan.Bovendien zal er meer aandacht moeten zijn voorhet wonen met zorg en welzijn. Dit alles vraagt ommeer differentiatie in de woningbouwprogramma's,kleinere bouwprojecten en een grotere flexibiliteitin plannen en planontwikkeling. En hoewel(vervangende) nieuwbouw een belangrijkestrategische rol blijft spelen, zal de focus meergericht moeten worden op de bestaande voorraad.Hier liggen omvangrijke herstructureringsopgaven.Het slooptempo zal, gezien de kwaliteit van delenvan de (vroeg-naoorlogse) woningvoorraad, omhoogmoeten. En dat biedt weer kansen in te spelen optoekomstige woonwensen.Genoeg ingredienten dus voor een stevigetoekomstagenda. Een regionale agenda ook, wantmeer en meer is 'het wonen' een regionale opgave. Enjuist hierin zie ik voor de provincie een belangrijkerol weggelegd.Kortom, ook 'voorbij de kredietcrisis' liggen er tal vanuitdagingen op de regionale woningmarkt. Laten weze met verstand en gevoel oppakken! NAAM RUUD VAN HEUGTENFUNCTIE GEDEPUTEERDE PROVINCIENOORD-BRABANT870 m3Vaak de enige remedie omje huis te verkopen: deprijs verlagen(Foto Luuk van der Lee / Hollandse Hoogte)LOGISCHEAFKOEUNGOPDE KOOPWONINGMARKTMet de kennis van nu is het makkelijk praten, maar eigenlijk kon je al voor de kredietcrisis zienaankomen dat de verhitte koopmarkt een keer moest afkoelen. Wat je ook kunt zien is dat het duresegment het voorlopig moeilijk zai houden. Een belangrijke factor daarin is de ontwikkeling van deoverwaarde. Een reconstmctie.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2010ANALYSEDOOR ANDRE BUYS RIGO RESEARCH EN ADVIESWie nog niet zo lang geleden een huis kocht, kon zichnauwelijks een buil vallen. Menig koopstarter konzijn huis na enkele jaren al met winst doorverkopenen de opbrengst steken in een groter, mooier en/ofluxer huis. Het verzilveren van en speculeren opwaardestijging werd mogelijk gemaakt door ruime kredietfaciliteiten,een lage rentestand en de fiscale stimulering van het eigen woningbe-zit. De koopkoorts werkte aanstekelijk. Wie zijn vrienden een voor eenzag doorstromen naar een tweekapper kon moeilijk in zijn rijtjeshuisachterblijven. Sommige nieuwe woningen werden al met winst door-verkocht zonder bewoond te zijn geweest. De snelle waardestijgingwas een geliefd onderwerp op verjaardagen en aan de toog, alsmede opde burelen van projectontwikkelaars, makelaars, banken en gemeente-lijke grondbedrijven. Het kon niet op, zo leek het.Inmiddels is de stemming omgeslagen. Potentiele doorstromers mer-ken dat hun huis minder opbrengt dan ze hadden verwacht. Op ver-jaardagen gaat het niet meer over behaalde winsten, maar over onver-koopbare woningen en dubbele lasten. De afzet van nieuwe woningenis vrijwel opgedroogd. De verklaring voor de vraaguitval moet vooreen belangrijk deel worden gezocht in de ontwikkeling van de over-waarde en de toegenomen risicoperceptie van woningzoekenden, Danwordt ook duidelijk dat gouden tijden voorlopig niet zuUen terugke-Overwaarde, ofwel het verschil tussen de verkoopwaarde en de reste-rende hypotheekschuld, is een relatiefbegrip. In theorie zou een stij-ging of daling van de waarde van een huis, snel of langzaam, geeninvloed op de markt mogen hebben. De eigenaar kan een gestegenwaarde incasseren, maar zal dan voor zijn volgende woning ook weerevenredig diep in de buidel moeten tasten. Alleen wie gaat huren ofnaar een goedkoper deel van het land verhuist, kan een waardestijgingecht opstrijken. Zo zou ook een waardedaling in theorie geen pro-bleem voor de markt moeten zijn. Je krijgt bij voorkoop wat mindervoor je huis, maar hoeft ook minder te betalen voor het volgende.In de praktijk zijn er op zijn minst drie verstorende invloeden, De eer-ste is het feit dat hypotheekschulden niet parallel meebewegen met dewaardeontwikkelingen. Dat zal in het vervolg van dit artikel wordengeillustreerd. De tweede is dat waardestijging inderdaad slechts papie-ren winst oplevert voor wie al een huis heeft, maar dat prijsontwikke-lingen en perspectieven op waardestijging voor koopstarters wel dege-lijk verschil maken. De derde is dat aanbieders, zeker van nieuwbouw,wel geneigd zijn om de prijzen te verhogen als de markt dat toelaat,maar niet om de prijzen te verlagen als de markt dat vraagt.gekocht tegen de toen geldende prijzen. Een en ander betekent datvooral 50-plussers een niet onaardige overwaarde hebben opgebouwd.Meer dan de helft van de 65-plussers was in 2002 zelfs schuldenvrij(resulterend in een mediaan van nul), terwijl de overwaarde voor twin-tigers en dertigers vooralsnog gering was. Tot zover is het plaatje nietvreemd ofverontrustend. Dat jongeren moeten lenen voor hun huis isniet meer dan normaal. De oudere eigenaren zijn ook ooit met hogeschulden begonnen.Wel veelbetekenend is de ontwikkeling tussen 2002 en 2009. Hetpatroon voor 2009 is in grote lijnen vergelijkbaar met dat voor 2002,alleen met hogere bedragen, maar er is een belangrijk verschil.Ouderen weten zich nog altijd verzekerd van een ruime overwaarde,maar onder jongeren (tot 35 jaar) is van enige overwaarde nauwelijksmeer sprake. Ook in de leeftijdsklasse tussen 35 en 49 is de schuld tus-sen 2006 en 2009 harder gestegen dan de onderliggende verkoopwaar-de van de woningen. 300.000 200.000 150.000 100.000 50.000verkoopwaardegeleen bedrag2002 2005 2009Figuur 1 Eigenaar-bewoners naar verkoopwaarde van en hypotheekschuld op hunwoning (medianen), per leeftijdsklasse, in 2002,2006 en 2009 (lopende prijzen).Bron; WBO 2002, WoON 2006, 2009.1.600.0001.400.0001.200.0001.000.000800.000600.000400.000200.0000 -.HTTZIB1TM>ms$k1-1UHschuld >85% van deverkoopwaardeschuld 50-85% van deverkoopwaardeschuld < 50% van deverkoopwaardeLaten we eens een kleine tien jaar terugkijken, naar de tijd dat er vande kredietcrisis nog geen sprake was. Met een eenvoudige analyse vanhet Woononderzoek Nederland (WoON) en de voorganger daarvan, hetWoningbehoefte Onderzoek (WBO), zijn de veranderingen in beeld tebrengen. In bijgaande figuur (figuur 1) is de ontwikkeling van zowel deverkoopwaarde (door respondenten zelf geschat) als de hypotheek-schuld tussen 2002 en 2009 weergegeven. Het verschil tussen beidebedragen is de overwaarde. De cijfers hebben betrekken op Nederlandals geheel.Uit de figuur blijkt allereerst dat vooral jonge eigenaar-bewoners (inde figuur is de grens gelegd bij 35 jaar) schulden plegen te maken.Oudere eigenaar-bewoners hebben vaak al een deel van hun schuldafgelost en hebben vaak al enige tijd geleden hun eerste woningFiguur 2 Eigenaar-bewoners (aantallen) naar hypotheekschuld en leeftijdsklasse in 2002en 2009. Bron: WBO 2002, WoON 2009.Als we kijken naar de spreiding in schuldenlast (figuur 2) blijkt datnog altijd veel eigenaren over een riante overwaarde beschikken, waar-bij de schuld 50% of minder bedraagt van de verkoopwaarde. Daarstaan gevallen tegenover waarbij de schuld 85% ofmeer bedraagt vande verkoopwaarde. Het aantal jonge eigenaren (onder de 35 jaar) meteen dergelijk hoge schuldenlast is tussen 2002 en 2009 met 185.00020TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2010ANALYSEtoegenomen, in de leeftijd van 35-49 kwamen er zelfs ruim 300.000huishoudens met een schuld van meer dan 85% bij. Twee op de driejonge eigenaren heeft nu een schuld van meer dan 85% van de ver-koopwaarde, in 2002 was dat nog niet een op de drie. En dan gaan weer voor het gemak van uit dat de respondenten in het WoON 2009 deverkoopwaarde van hun huis niet te rooskleurig hebben ingeschat.De jongeren hebben zich zo in de schulden kunnen steken dankzij wel-willende medewerking van de fiscus, de banken en allerlei startersvrien-deUjke financieringsconstructies en garantieregelingen in combinatiemet een lage rentestand. Bovendien hebben ook de inkomens zich tussen2002 en 2009 nog positief ontwikkeld. Zo heeft het kunnen gebeuren datde gestegen schuldenlast vooralsnog niet heeft geleid tot extreem hogewoonlasten, uitzonderingen daargelaten. Kennelijk had men het er voorover en kon het er af Het is niet ondenkbaar dat sommigen in de proble-men gaan komen als ze hun hypotheek straks moeten herzien ofhunbaan kwijtraken. Dat onderwerp laten we hier verder rusten.Het zal duidelijk zijn dat overwaarde van invloed is op de financielespeelruimte van woningzoekenden die nog een stap willen maken.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 201021ANALYSEWie wel eens in een nieuwbouwwijk komt, kan zien dat dertigers enveertigers de belangrijkste doelgroep vormen voor nieuwe koopwonin-gen. De duurdere nieuwbouw moet het daarbij vooral hebben vanwoningzoekenden die al een koopwoning hebben die ze met winstkunnen verkopen. Aan het begin van deze eeuw heeft de nieuwbouween tijdlang kunnen profiteren van het feit dat ook jonge eigenarendank zij een prijsexplosie over substantiele overwaarden kondenbeschikken. Tussen 1995 en 2002 stegen de verkoopprijzen vanbestaande koopwoningen volgens het Kadaster met meer dan 10% vanjaar op jaar. Jongeren die in de tweede helft van de jaren negentigwaren ingestapt hadden de waarde van hun huis dus snel zien stijgen.Geluksvogels die eind jaren tachtig nog een premiekoopwoning had-den bemachtigd konden enorme winsten opstrijken en wilden ook nogwel een stap maken.Een doorsnee eigenaar van onder de 35 jaar op zoek naar een anderewoning kon in 2002 een overwaarde meenemen van 45.000, in deleeftijd 35-49 bedroeg de mediane overwaarde van woningzoekendeeigenaren in 2002 110.000. Dit waren geen geringe bedragen, als jebedenkt dat nieuwe vrijstaande woningen in die tijd voor rond de285.000 werden aangeboden en twee-onder-een-kappers voor rondS?WjS^*1'W?J?'?l*J%'^%^%>ij, "^t/^ 'fh%22TIJDSCHRIFT VOOR OE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2010ANALYSEde 245.000 (bron: Bewoners Nieuwe Woningen 2003, mediaan). Hetis heel aannemelijk dat de substantiele overwaarden aan het begin vandeze eeuw de koopkoorts, die midden jaren negentig begon, verderhebben aangewakkerd. Het kopen van een huis leek lange tijd zonderrisico.Terugkijkend dringt de vergelijking met een piramidespel zich op.Aanbieders verhoogden de prijzen 'marktconform', residuele grond-prijzen schoten de lucht in, nieuwe kopers staken zich steeds verder inde schulden om de boot maar niet te missen. En toen kwam de krediet-crisis en was het afgelopen met de waardestijging. Met als gevolg datanno 2009 een woningzoekende eigenaar van onder de 35 jaar nogmaar rond de 15.000 kan meenemen naar een volgend huis en eenwoningzoekende tussen de 35 en de 49 jaar nog maar krap 70.000.Dit lijken nog wel aardige bedragen, maar als je ziet dat voor een beet-je twee-onder-een kap nu toch al snel 400.000 wordt gevraagd wordthelder dat nog maar weinig doorstromers die sprong kunnen maken.En dan nog van alleen als de opbrengst uit verkoop van de vorigewoning niet tegenvalt. Er zijn redenen om aan te nemen dat de ernstvan de kredietcrisis nog niet helemaal tot de respondenten uit hetWoON 2009 was doorgedrongen en de overwaarden in werkelijkheidnog geringer zijn.Alleen oudere eigenaren hebben nog altijd een riante overwaarde (zelfsmeer dan in 2002), maar die wonen over het algemeen al in de mooistewoningen en zijn nauwelijks in de markt voor nieuwbouw-koop.De veranderende omstandigheden hebben hun uitwerking op dewoningmarkt niet gemist. De praktijk van verkochte woningen laatzien dat die kooplust danig bekoeld is ten opzichte van een aantalgen. Op de woningmarkt is dat nog niet zo gemakkelijk. De meestenieuwbouwprojecten zitten zodanig in elkaar dat de winst op de duur-dere projecten het verlies op de goedkopere - vaak ook nog een aan-deel sociale woningbouw - moet goedmaken, om maar niet te sprekenvan kostenverhogende ambities op het gebied van milieu, parkeren,openbare ruimte en stedenbouwkundige hoogstandjes. Nu de duurde-re woningen niet meer worden afgezet valt de bodem weg onder heleprojecten. Naast prijsverlaging of herprogrammering is er dan in feitemaar een andere rationele reactie vanuit aanbiedersstandpunt moge-lijk en dat is niet bouwen en afwachten tot de vraag weer aantrekt. Endat is precies wat er nu op veel plekken gebeurt.De ingezakte bouwproductie heeft tot gevolg dat de woningbehoeftein de meeste delen van Nederland oploopt onder invloed van demogra-fie. Het simpele feit blijft dat de woningvoorraad zal moeten toene-men om de huishoudensgroei op te vangen, met uitzondering van diepaar plekken in Nederland die nu al te maken hebben met krimp. Alser langere tijd weinig wordt gebouwd zal dit leiden tot uitgesteldehuishoudensvorming. Jongeren blijven langer bij hun ouders wonen,scheidingen worden uitgesteld en gescheiden alleenstaanden trekkenweer bij hun ouders in, evenals ex-studenten van wie het campuscon-tract afloopt. Allerlei vormen van inwoning nemen toe. Daar zit nogwel enige rek in, maar kan toch niet te lang blijven duren.De meeste druk blijft staan op de koopmarkt voor starters. Kansrijkejongeren hebben naast koop weinig alternatieven. De sociale huurkent lange wachttijden (in krappe regio's) of is hooguit acceptabelvoor een paar jaar (in de rest van het land) en wordt daarom door wieDE JONGEREN HEBBEN ZICH ZO IN DE SCHULDEN KUNNEN STEKENDANKZIJ WELWILLENDE MEDEWERKING VAN DE FISCUS, DE BANKENEN ALLERLEI STARTERSVRIENDEUJKE FINANCIERINGSCONSTRUCTIES ENGARANTIEREGEUNGEN IN COMBINATIE MET EEN LAGE RENTESTAND.jaren geleden, vooral aan de bovenkant van de markt. Potentiele door-stromers nemen hun toevlucht tot verbouwingen van hun huidigewoning ofwachten af Dat kunnen ze gemakkelijk doen; ze hebbenimmers al een huis.Koopstarters hebben geen last van geslonken overwaarde en hebbenweinig reden om hun verhuizing uit- of af te stellen. Toch is ook onderkoopstarters het risicobesef toegenomen. Zij realiseren zich dat ze nietmeer automatisch kunnen rekenen op snelle waardestijging. Ookonder kredietverstrekkers is dit besef doorgedrongen. Dit zet ook aande onderkant van de markt de vraag onder druk. Daarbij komt nogeens de onzekerheid over onvermijdelijke ingrepen in de hypotheek-renteaftrek en andere stelselherzieningen die boven de markt hangenen die weliswaar nodig zijn, maar wel op korte termijn voor onrustzorgen. Al zal de hervorming van de woningmarkt onder de regeringRutte niet zo'n vaart lopen.In een normaal functionerende markt zouden aanbieders de prijzenverlagen als ze merkten dat hun klanten het niet meer konden opbren-het even kan gemeden. Betere huurwoningen in de 'goedkope' vrijesector, waar in sommige steden wel vraag naar is, zijn er niet en zuUener onder het huidige WWS-stelsel ook niet bijkomen. Op een gegevenmoment zal het vertrouwen wel weer terugkeren, hebben jongeren watkunnen sparen, wordt een nieuw prijsevenwicht op een lager niveaubereikt en zuUen koopstarters weer durven in te stappen. In het ver-lengde daarvan zal ook de markt voor betere (duurdere) woningenweer langzaam kunnen aantrekken. Een grote groep doorstromers diein staat is om dankzij snel verkregen overwaarde enorme prijsspron-gen te maken zal zich echter niet snel meer vormen.Wie denkt dat uitgestelde projecten met een groot aandeel durewoningen over een jaar plotseling wel afgezet gaan worden zal bedro-gen uitkomen. Als de markt herstelt, zal dat geleidelijk zijn. De over-spannen koopmarkt van een aantal jaren geleden, die we bijna als nor-maal waren gaan ervaren, zal niet snel meer terugkomen. DTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 201023GEEN ONTKOMENMEER AAN JEONDERHOUDSPUCHTIn wijken met goedkope appartementen ontduiken bewust of onbewust veel eigenaren hunonderhoudsplicht. Deze onderhoudsontduikers en hun slapende VvE's dragen vroeg of laat bij aan defysieke verloedering van straten en wijken. De overheid intervenieert veelal achteraf en tegen hogekosten. Hoe ziet het hedendaagse beleidsveld emit en welk aanvullend beleid is nodig om hetprobieem van onderhoudsontduikers aan te pakken?DOOR DRS. BERNARD KORFKER ENDRS. ING. FRANK SCHUHE BEIDEN ZIJNBELEIDSREALISATOR BIJ CAPAE^^^^ en Haag heeft circa 20.000H ^B verenigingen van eigenaren(VvE's), veelal in vooroorlogse^ ^--^ wijl