TIJDSCHRIFT VOOR DEVOLKSHUISVESTINGBETAALBAARHEEEN SCHEMERZONE^ Sk?#'IDDENKATERN WERELD HABITAT DAG--* DE VEILIGE STAD - EEN PLEK VOOR JONGEREiInvuUing gevenaan sociaalondernemerschap.Dat is onze business.Als sociaal ondernemer in de volkshuisvesting krijgt werken. Zij kennen alle relevante aspecten van deu steeds meer te maken met het bedenken en cree- branclie. Door hun kennis en ervaring op het gebiedren van opiossingen. Produkten die toepasbaar blij- van optimalisering van bedrijfsprocessen in de volks-ken te zijn in het bedrijfsleven worden omgezet naar huisvesting te bundelen en aan u over te dragen, isprodukten, passend bij de volkshuisvesting van eind maatwerk gegarandeerd. Wilt u meer informatiejaren negentig. De verzelfstandigde corporaties over hoe Coopers & Lybrand woningcorporatiesstaan voor een uitdaging, zeker nu de bru- vooruithelpt? Neem dan contact op met de heer B.A.teringsoperatie definitief zijn beslag heeft gekregen. Spelbos, telefoon (036) 533 69 68 of de heer drs.Samen met u wil Coopers & Lybrand ervoor zorgen J.M. van der Meulen, telefoon (030) 219 14 31.dat deze uitdaging niet omslaat in een bedreiging.Daarom bestaat er binnen Coopers & Lybrand eensectorgroep, speciaal gericht op woningcorporaties,waarin onze accountants, belastingadviseurs enmanagement consultants multidisciplinair samen- fl^'^^VV^ t/xn^^L/^'-^^LAyrc/vj yg|Coopers & Lybrand N.V. is lid van Coopers & Lybrand International, een in Zwitserland gevestigde Verein met beperkte aansprakelijktieid.TIJDSCHRIFT VOOR DEVOLKSHUISVESTING? e> ? ? 'S???mm??i f ? ? ? ? & # i) CJ noteert u mij voor een abonnement ophet Tijdschrift voor de Volkshuisvestinga f 182,-per jaar. noteert u mij voor een studenten-abonnement a f 91,- per jaar.Ik volg de studiete_ stuurt u mij vde catalogusvolkshuisvesNaam orsanisatie:rijblijvend en gratis'Ruimtelijke ordeningening'T.a.v.: IV\/VFunctie:Adres:Postcode:Plaats:Telefoon:E-mail:Datum: Handtekening: ,NIROV-leden betalen slechtsf 140,-voor een jaarabonnelment. Bent u lid, dan kunt u dit hieronder aankruisen. Ik ben lid van hetNIROV.Wilt u meet informatie, belt u dan de klantenservice:tel. (0172) 46 68 22. Faxen kan 00k: (0172) 46 65 20,of E-mailen; ktantenservice@samsom.nlInternet: http//www.samsom.nlPrijzen zijn incl. BTW, excl. verzendkosten.inDSOmiFT VOOR DE V(KISH?SVESnNG4^ lAARfiANG, UFTEHOat I998, NUMMER 6 I n hONAFHANKELIIK TIIDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVES-TING. BEDOELD VOOR lEDEREEN DIE ACTIEF IS IN ENROND DE VOLKSHUISVESTING IN NEDERLAND. HETTIIDSCHRIFT VERSCHDNT ELKE ZES WEKEN.HET TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING KOMTTOT STAND ONDER AUSPICIEN VAN HET NEDERLANDSINSTITUUT VOOR RUIMTELIIKE ORDENING ENVOLKSHUISVESTING (NIROV) EN 0NDER20EKSCH00LNETHUR.REDACTIE-ADRESNIROV, POSTBUS 30833, 2500 GV DEN HAAGTELEFOON 070 302 84 27, FAX 070 - 361 74 22E-MAIL: NIROV@NIROV.NLBEZOEKADRES:MAURITSKADE 23, DEN HAAGEINDREDACTIEIAN KADIIK, MICHIEL SMITREDAaiEEDO ARNOLDUSSEN, JOHAN CONIJN, INGE DRONTMANN,JAN FRANKE, LEO GERRICHHAUZEN, JAN VAN DERMooLEN, MARK PAUR, VINCENT SMIT,THEO STAUTTENER.REDACTIE ONDERZOEKSDOSSIERSJOHAN CONUN, KEES VAN DER FLIER, SAKO MUSTERD,Jos SMEETS, JAN VAN WEESEPREDACTIERAADTINEKE BOOI, FRANS DIELEMAN, PETER DORDREGTER,JAAP MODDER, LEN DE KLERK, PETER KUENZLI, CARELDE REUS, MARTIN VAN RUN, HENK WERKHOVENCOORDINATIE EN SECRETARIAATJAN KADIJK, HELMA VAN DER SCHAAFUITGEVERSAM BRUINSMAABONNEMENTENDE ABONNEMENSTPRIIS BEDRAAGT f 182," PER lAAR.VOOR STUDERENDEN f 91,- PER JAAR.VOOR NIROV-LEDEN f 140,- PER lAAR.INFORMATIE: SAMSOM.OPZEGGING SCHRIFTELIjK TOT UITERLIIK 1 DECEMBERVAN HET LOPENDE ABONNEMENTSIAAR. BIJNIET-TLJDIGE OPZEGGING WORDT HET ABONNEMENTAUTOMATISCH MET EEN )AAR VERLENGD.ABONNEMENTSADMINISTRATIESAMSOMPosTBUS 316, 2400 AH ALPHEN AAN DEN RUNTELEFOON 0172 - 466 822ADVERTENTIESRECENTPosTBUS 82058, 2508 EB DEN HAAGTELEFOON 070 - 352 49 32, FAX 070 - 358 72 99VORMGEVING EN OPMAAKDUPUIS COMMUNICATIE, ROTTERDAMDRUKDEN HAAG OFFSET, RIJSWIIK5 Redactioneel6 Betaalbaarheidsproblemen onder huurders meteen bovenminimaal inkomenNu door de nieuwe Huursubsidiewet de betaalbaarheid van hetwonen voor huishoudens met een laag inkomen aanzienlijk isverbeterd, dienen zich nieuwe aandachtsgroepen bij de verhuurdersaan.Harry Boumeester en Peter Boelhouwer10 Gangbare toekomstscenario's mogelijk veel te optimistischAandachtsgroep valt niet weg te cijferenDe meeste volkshuisvesters iijken op dit moment de stelling dat erbehoefte is aan meer markt te onderschrijven. Bij nadere beschou-wing blijkt Inet echter nog niet zo zeker te zijn dat de omvang vande aandachtsgroep in de toekomst substantieei afneemt.Co Paulus en Hans Heida14 Leve de hybride corporatie!Reactie op liet artikel van Hugo Priemus en Frans van der Zon 'Decorporatie als hybride organisatie' in dit biad (nr. 4/5, pag. 6-10). Aanhet eind reageren Priemus en Van de Zon hier weer kort op.Marianne van Omme16 Twee experimentenHerdifferentiatie voor lagere inkomensgroepenDe herdifferentiatie wordt veeial ingevuid met een gecombineerdeaanpak van instandhouding en sloop-nieuwbouw. Ouderen engezinnen met lage inkomens hebben echter behoefte aan vormenvan herdifferentiatie die het gat dichten tussen instandhouding ennieuwbouw.Gert Jan te Velde23 OnderzoeksdossierDynamiek in het stedelijke beleidsdenken opri|ksniveauHet denken over herontwikkeling van binnenstedelijke locaties kandrastisch veranderen. De afgelopen dertig jaar hebben driezogeheten 'hegemoniale beleidsfilosofieen' of vertogen voort-gebracht. Hoe komen ze tot ontwikkeling en hoe volgen ze eikaarop?Ben Vermeyden[03I30 Netwerk Bouwen en wonen32 Agenda Bouwen en wonenDEZE UITGAVE IS MEDE MOGELIJK GEMAAKT DOOR:Deloitte&Touche/y VB Deloitte IISSN 1382-4112? SAMSOMFoto omslag: Schilderswtjk, Den Haag (foto: Marcel van der Meer, Amsterdam)NIROVNederlands Instituutnetherlcnids institutevoor Ruimtelijke Ordeningfor physical pla n ningen Volkshuisvestingand housingsinds1917Sinds de oprichting in 1917 is het NIROV de grootste vereniging van professionals, bestuurders en andere betrokkenen bij deruimtelijke ordening en de volkshuisvesting. Anno 1998 is het NIROV een toonaangevend instituut in het vakdebat en hetverhogen van professionele standaarden. Op het Haagse bureau werken 30 mensen. De NIROV-productie bestrijkt een breedgebied: tijdschriften, congressen, publicaties, seminars, prijsvragen, secretariaten, expertmeetings, redactie etc. De verenigingen het secretariaat maken een groei door. Het NIROV-bestuur komt daarom graag in contact met kandidaten voor de functies:a. projectleider milieu, iiifrastriicliiin:sledeboinv (in, i)b. projecltnedewerker bouwen en tvoiien(m v)functie-inhoud. ontwikkelen en uitvoeren van projecten op genoemdeterreinen. ondersteuning van de NIROV-sectie Milieu en Ruimte. eindverantwoordelijkheid voor het sectieprogramma. ontwikkelen nieuwe activiteiten op terrein van mobiliteit. aansturen van projectmedewerker.s. extern vertegenvi/oordigen van het NIROVfunctte-eisen. breed inzetbaar en enige jaren werkervaring. relevante academische opleiding. sterk ontwikkelde communicatieve vaardigheden. creativiteit en doorzettingsvermogen in project-acquisitie. in staat zelfstandig projecten te realiseren. redactionele vaardighedensalarts-indicatief 5200,- bruto per maandfuticlie-inhoufi. nit'c-onlwikkelen en uitvoeren van projecten in hetprograiimia Bouwen en Wonen. verantwoordelijk xoor cursorische acti\iteitenfunctie-eisen;:. relewpte: acadeinische opleiding'?."eiiige werkervaring. contactuele \aarciigheden. initiatiefrijk, tiexihel en doorzettings\ermogen, reckictionek- vaardighedensalaris-indicatieJ 3H00.- bruto per maandNIROVaanstelUngIn beide functies gaat het om een fulltime aanstelling (36 uur). Voor functie a geldt een aanstcUing \an een jaar niel uitzichtop een vast contract daarna. Bij functie b wordt een contract \ otjr twee jaar aangeboden met mogelijkheid van verleriging.soUicitatiesUitsluitend schriftelijk en binnen twee weken na verschijnen van dit blad, Kicliten aan her MKOV, drs. R, Sabee. atljunct-directeur, postbus 30833, 2500 GV Den Haag. Nadere informatie OTStlKiiiCtie a: drs, R. Sabee of drs. J.|. Motkier, tlirecteur.Nadere informatie over functie b: drs. R Sabee of mw drs. I. Droritniaim,iprpgrammak'ider bouwen en wonen.telefoon: (070) 302 84 84.REDACTIONEELColonnadeDe productie van woondiensten is erg kapitaalin-tensief en de sociale-huursector is in zeer grotemate afhankelijk van externe financiering. Ziehier detwee factoren waardoor de financiering de levensa-der voor de sociale-huursector vormt. De bescliik-baarheid van het kapitaal en de prijs waartegen ditgebeurt, hebben een grote invloed op het functione-ren van de sociale-huursector. Met Colonnade is eennieuw initiatief naar buiten gekomen om in de kapi-taalbehoefte van woningcorporaties te voorzien.Hiermee wordt geanticipeerd op de komst van deEuro en de consequenties die dit mogelijk heeft voorde onderhandse kapitaalmarkt in Nederland.Het succes van de Nederlandse sociale-huursector isniet in de laatste plaats te danken aan het feit dat aldecennia lang ten aanzien van de financiering strate-gisch geopereerd is. Al in het midden van de jarenzestig, toen de financiering met rijksleningen nogonbedreigd leek, werd al nagedacht over een nieuwfinancieringsinstituut. Ook in het begin van de jarenzeventig werd aan het financieringsvraagstuk veelaandacht besteed. Toentertijd heeft dat niet geleid totconcrete stappen; de noodzaak daartoe was ook nogniet zozeer aanwezig. Wei heeft de gedachtevorminguit die periode mede aan de wieg gestaan van deoprichting van het Waarborgfonds Sociale Woning-bouw. Dit fonds heeft het mogelijk gemaakt dat deafschaffing van de rijksleningen niet tot problemenheeft geleid voor de financiering van de sociale-woningbouw. De verzelfstandiging van de sociale-huursector zou niet mogelijk geweest zijn als definanciering niet grotendeels op eigen kracht zouplaatsvinden.De invoering van de Euro en de vorming van eenEuropese kapitaalmarkt die daarvan het gevolg zalzijn, kunnen verstrekkende gevolgen hebben voor debeschikbaarheid van kapitaal voor de Nederlandsewoningcorporaties. De typisch Nederlandse onder-handse kapitaalmarkt zou, zo verwachten sommi-gen, wel eens sterk kunnen inkrimpen waardoor hettraditionele aanbod voor de woningcorporatiestekort zou kunnen schieten. Anderen wijzen cropdat ook de vraag van andere partijen vermindert,zodat er voor de woningcorporaties geen probleemzou hoeven op te treden. Hoe het ook zij, de onze-kerheid over de toekomstige kapitaalvoorziening isop zichzelf al voldoende reden om alternatieven teontwikkelen.een triple-A rating gekregen. Belangrijk hierbij is datde lening mede hierdoor in principe goed verhandel-baar is. Met Colonnade heeft de corporatiesectorrechtstreeks toegang verworven tot de Internationalekapitaalmarkt. Colonnade legt voor de afzonderlijkewoningcorporaties de schakel met de kapitaalmarkt.Ook andere initiatieven worden momenteel ontwik-keld om te anticiperen op de onzekere ontwikkelin-gen ten aanzien van de kapitaalmarkt en ervoor tezorgen dat de sociale-huursector ook in de 21e eeuwop adequate wijze in haar kapitaalbehoefte kan voor-Het initiatief met betrekking tot Colonnade past inde strategische benadering die de sociale-huursectorten aanzien van het financieringsvraagstuk steedsaan de dag heeft gelegd. Dit neemt niet weg datColonnade zich, zoals ook de andere initiatieven, inde praktijk zal moeten bewijzen. De prijs waartegenhet kapitaal kan worden aangetrokken, vormt van-zelfsprekend een belangrijke toetssteen. Woningcor-poraties kunnen momenteel tegen een scherpe prijskapitaal aantrekken op de onderhandse kapitaal-markt. Colonnade zal alleen dan een levensvatbaarinitiatief zijn als zij structured ook voor deze prijshet kapitaal weet aan te bieden. Ander aspect is hetfeit dat de Colonnade de vraag van verschillendewoningcorporaties bundelt, waardoor de werkwijzewat meer schakels kent dan een enkel telefoontjenaar de bekende bemiddelaar van de onderhandsekapitaalmarkt.Deze kanttekeningen laten onverlet dat Colonnadeeen boeiend initiatief vormt om op de toekomstvoorbereid te zijn. Of dit het ei van Columbus is,moet worden afgewacht. De ene oplossing sluit deandere niet uit. Bestaande kanalen zuUen bun bete-kenis zeker ook behouden. Beter een oplossingteveel dan erom verlegen.Johan Conijn[05lOp initiatief van enkele woningcorporaties en metsteun van Aedes vereniging van woningcorporaties isColonnade opgericht. Onlangs heeft Colonnade deeerste lening op de openbare kapitaalmarkt ter groot-te van 325 miljoen gulden aangetrokken. Mede doorde borging van het Waarborgfonds heeft de lening[o6]Nu door de nieuwe Huursubsidiewet de betaalbaarheidvan het wonen voor huishoudens met een laag inko-men aanzienlijk is verbeterd, dienen zich nieuwe aan-dachtsgroepen bij de verhuurders aan. Een van diegroepen bestaat uit huishoudens met een bovenmini-maal inkomen die niet in een goedkope huurwoningwonen. Twee woningcorporaties in het westen van hetland hebben de zogeheten quotekaart ontwikkeld. Albij een huur van 600 a 700 gulden kunnen huishou-dens met een inkomen tot modaal in de problemenkomen.Harry Boumeester en Peter BoelhouwerOnderzoeksinstituut 0TBSinds de introductie van de nieuwe Huursubsidie-wet per 1 juli 1997 is de woonlastenproblematiekvan met name lage-inkomensgroepen duidelijkverbeterd en zijn de keuzemogelijkheden op dewoningmarkt verruimd. Ondanks deze verbeteringenkomen er vanuit de huurders- en bewonersorganisatiessteeds meer signalen naar boven dat de woonuitgavenvoor de huishoudens met een inkomen vanaf mini-mum-plus die niet in een goedkope huurwoningwonen, steeds problematischer worden. Voor het ont-staan van woonlastenproblemen bij deze groep kunnendrie mogelijke verklaringen worden genoemd. AUer-eerst is de nieuwe Huursubsidiewet als gevolg van hetstreven naar een grotere doelmatigheid van de subsidie-verstrekking, sterker gencht op de lage-inkomensgroe-pen. Daarnaast is het gehele huurniveau m Nederlandde afgelopen jaren fors opgelopen, waardoor het reste-rende inkomen na aftrek van de huuruitgaven en ande-re noodzakelijke uitgaven steeds kleiner wordt. Ten-slotte geldt dat in de middeldure en dure voorraad inde algelopen jaren over het algemeen wel lagere huur-verhogingspercentages worden toegepast, maar dat dejaarlijkse huursprong in guldens uitgedrukt toch veelalomvangrijk blijlt. Indien deze forse toename van dewoonuitgaven met vergezeld gaat met een evenredigestijging van het huishoudensinkomen, kan dit leidentot betaalbaarheidsproblemen; ook bij huishoudensmet een mkomen boven het sociaal minimum.Wat is een acceptabele huurquote?Door het ontbreken van een duidelijk referentiekaderen van de inkomensgegevens van zittende huurdersdie geen huursubsidie ontvangen, bestaat momenteelbij de (sociale) verhuurders geen goed mzicht m deomvang van deze aandachtsgroep en in de ernst van dewoonuitgavenproblematiek. Ook op hoger schaalni-veau zijn de beschikbare data op basis waarvan inko-mens- en woonuitgavengegevens kunnen wordengekoppeld (bijvoorbeeld het Woningbehoefteonder-zoek 1993/1994), enigszins gedateerd. Het Onder-zoeksinstituut OTB heeft daarom een onderzoek ver-richt, met als centrale vraag: hoeveel kunnenhuishoudens met een bovenminimaal inkomen redelij-kerwijs aan huur betalen, na altrek van alle overigemin ol meer noodzakelijke uitgaven van het besteed-baar inkomen?Betaalbaaronder huurdersHoeveel kunnen huishoudens redeiijkerwijs aan huur betalen?(Foto: Marcel van der Meer, Amsterdam)Een objectieve normeringvan de huurquote is nietvoorhandenEen objectieve normering van de huurquote (de netto-huur als percentage van het besteedbaar inkomen) isniet voorhanden. Daarom is net als in veel anderwoonuitgavenonderzoek gebruik gemaakt van devoorbeeldbegrotingen van het Nationaal Instituut voorBudgetvoorlichting (NIBUD), die ook als uitgangspunthebben gediend bij het vaststellen van de normhurenin de Huursubsidiewet. Deze voorbeeldbegrotingengeven per type huishouden en een minimaal noodza-kelijk geacht uitgavenpatroon (om een mimmaal maat-schappelijk lunctioneren mogelijk te maken), en eenidsproblement een bovenminimaal inkomenHuurquotenormen Maximale huurpriisNIBUD-norm Kopersnorm NIBUD-norm Kopersnormgemiddeld bestedingspalroon voor diverse inkomens-niveaus weer. Deze begrodngen zijn deals gebaseerdop de praktijk, maar ook sluitend gemaakt en ze zijndaardoor m veel gevallen zeker niet ruim te noemen.Dit laatste geldt vooral voor de inkomensgroepen toten met modaal en voor de gezinnen met kinderen.Met behulp van deze NIBUD-begrotingen is in hetonderzoek voor vier typen huishoudens (alleenslaan-den, paren, gezinnen en eenoudergezinnen) en pertype voor vijf bruto inkomensniveaus (minimum plus10%, modaal mm 15%, modaal, modaal plus 15% enanderhalf keer modaal) de druk van de woonuitgavenop het huishoudensinkomen in kaart gebracht.Veel huren boven de NIBUD-normMet de NIBUD-norm wordt de maximale huurprijsbedoeld die door het desbetreffende huishouden kanworden opgebracht, indien aan alle overige uitgaven-posten de voor dat type huishouden gemiddeldebedragen worden besteed. Wanneer de huur in werke-lijkheid boven deze norm ligt, moeten huishoudensbezuinigen op dit gemiddelde bestedingspatroon omAlleenstaandenMinimum-plusModaal-minModaalModaal-plus1,5 modaalTweepersoons-huishoudenMinimum-plusModaal-minModaalModaal-plus1,5 modaalMinimum-plusModaal-minModaalModaal-plus1,5 modaalEenoudergezinnenMinimum-plusModaal-minModaalModaal-plus1,5 modaal26,0 37,130,3 44.233.4 48,938.4 53,741,7 59,024.9 30,021,6 33,422,9 38.224,5 42,028,9 48,925,4 28,521,9 31.826,9 38,524,6 40,524,1 45,223,6 31,720,6 35,726,3 42,130,0 46,734,2 52,95207459651.2751.8059205707158751-3501.0356058709101.1509505908851.1551.7057401.0851.4101.7852.5551.0358851.1851.5002.2851.0869551.2451-4952.1601.0861.0301.4151-7952.635binnen hel huishoudensbudget te blijven. De huur-quote varieert volgens deze norm tussen de 20 en 42%voor de diverse categorieen huishoudens (zie tabel 1).Over het algemeen geldt dat naarmate het inkomenhoger is, er ook een groter deel aan huur besteed kanworden. De wat hogere NIBUD-norm voor de meer-persoonshuishoudens met een minimum-plusinko-men is het gevolg van het ontvangen van een huursub-sidiebijdrage. Alleenstaanden krijgen een hogere normopgelegd, omdat zij verondersteld worden geringereuitgaven aan de overige posten te hebben.Gezien de huidige huurprijzen in de niet-goedkopehuurwoningvoorraad en het huurbeleid van vele ver-huurders voor dit segment, zal een deel van de bewo-ners van deze woningen in werkelijkheid zeker gecon-fronteerd (gaan) worden met een huur boven dezeNIBUD-norm. Uit label 1 blijkt dat zelfs de tweeper-soonshuishoudens en gezinnen met een modaal-plus-inkomen een gemiddeld bestedingspatroon op de ove-rige uitgavenposten niet meer kunnen handhaven bijeen huur rond de 900 gulden; een huurniveau dat ookin het woningbezit van corporaties regelmatig voor-komt. Het minst gunstig is echter de situatie voor detweepersoonshuishoudens, de gezinnen en de eenou-dergezinnen met een modaal-mininkomen. Zij vallenTabel 1Hoogte van de huurquote-normen (in procenten vanhet besteedbaar inkomen)en van de bijbehorendehuurprijs (subsidiabelehuur per maand), naarhuishoudenstype eninkomensniveau, in 1997[07][ 0 81 Tabel2De systematiek van dequotekaart, voor tweeper-^ soonshuishoudens jongerdan 65 jaar, peiljaar 1997net buiten de huursubsidieregeling (en wellicht 00kbuiten andere regelingen), terwijl hun inkomen slechlsin geringe mate hoger is.Volgens de NIBUD-normenng kunnen deze huurdersmaandelijks gemiddeld circa 400 gulden minder aanmaximale huur opbrengen dan de minimumplussersmet hiiursubsidie. Zij zouden eigenlijk in een goedko-pe huurwonmg (600 gulden) gehuisvest moeten zijn,maar komen daarvoor door bet gemeentelijke toewij-zingsbeleid met m aanmerking. Gegeven bet inkomenhebben zij 00k weinig mogelijkheden m de koopsec-tor. Door de aanscherping van de inkomensgrenzen inde Huursubsidiewet en de ontoereikende aanpassin-gen in het gemeentelijk toewijzingsbeleid lijkt dezegroep buishoudens duidelijk in de knel te zitten.De kopersnormMen zou 00k kunnen stellen dat de huurquotenormvoor de bovenminimale inkomensgroepen hoger kanHggen. De NIBUD-norm is namelijk gebaseerd op eenbestedingspatroon met gemiddelde uitgaven op dediverse uitgavenposten. Een deel van de buishoudensbesteedt in de praktijk (volgens het NIBUD) dus min-der aan de diverse overige posten.De Stichtmg Waarborgfonds Eigen Woningen gaat voorhet bepalen van de maximale financieringslast voor eige-naar-bewoners bij het toekennen van Nationale Hypo-theekgaranties, bijvoorbeeld uit van een bestedingspa-troon tussen het minimaal noodzakelijke en hetgemiddelde patroon. De bestedingen aan alle uitgaven-posten (exclusief de woonuitgaven) houden daarbij hetmidden tussen de gemiddelde en de minimaal noodza-kelijk geachte bestedingen. Hierdoor kunnen hogerewoonuitgaven opgebracht worden. De genoemde stich-ting stelt dat kopers dergelijke woonuitgaven kunnendragen, omdat de woonuitgavensituatie na verloop vantijd gunstiger wordt en omdat er via de eigen woningvermogen kan worden opgebouwd.Ondanks het feit dat huurders deze voordelen nietkennen, hebben we voor de bovenminimale inko-mensgroepen een vergelijkbare norm voor de huur-quote berekend: de zogenoemde kopersnorm. Dezekopersnorm kan voor hen dus als behoorlijk strakworden beschouwd. Over het geheel genomen ligtdeze norm zo'n 10 tot 20% hoger dan de NIBUD-normHuishoudenstypeBelastbaar huishoudens-inkomen^ Huurquotenorm^ Maximale huurprijsSTweepersoons- tot 47.551 guldenhuishouden 47-551 - 52.600 gulden 1,8652.601 - 60.500 gulden 2,2560.501 - 78.900 gulden 2,48vanaf 78.901 gulden 2,90niet van toepassing884 - 978'!1.183 -1-3611.500 -1-9562-2881: Betreft het belastbaar inkomen in het voorafgaande kalenderjaar-2: Betreft de bij het desbetreffende type huishouden en inkomensklasse behorendekopersnorm (peiljaar 1997), als percentage van het belastbaar inkomen.3: De maximaal op te brengen huurprijs is gelijk aan het belastbaar inkomenvermenigvuldigd met de huurquotenorm, gedeeld door loo (near beneden afgerond ophele guldens).4: De eerstgenoemde huurprijs behoort bij een inkomen gelijk aan de ondergrens van deinkomensklasse; de tweede huurprijs bij het inkomen gelijk aan de bovengrens van deinkomens-klasse.(zie tabel 1). De huurders met een bovenmodaal inko-men kunnen volgens de kopersnorm tussen de 40 en60% van het inkomen aan de woonuitgaven besteden.Van de buishoudens met een mmimum-plus ofmodaal-mininkomen wordt verondersteld, dat zijongeveer eenderde van het inkomen aan huur kunnenuitgeven.Woonlastenproblemen blijven mogelijkAl zouden buishoudens met een minimum-plus- ofeen modaal-mininkomen flink bezuinigen ten opzich-te van het gemiddelde bestedingspatroon, dan nog blij-ken woonlastenproblemen voor deze huurders tot dereele mogelijkheden te behoren. Deze buishoudenskunnen volgens de kopersnorm namelijk maximaal900 tot 1.000 gulden aan maandelijkse huur opbren-gen. Een hogere huurprijs, in de praktijk niet ondenk-baar, leidt voor hen tot een bestaan op maatschappelijkminimumniveau. Bij een huur van rond de 1.100 gul-den dreigt zelfs een maatschappelijk isolement:bepaalde uitgavenposten kunnen met meer wordenopgebracht. Het verhuizen naar een minder dure, maarpassende woning zou in dergelijke gevallen een oplos-smg kunnen bieden, mits dit aanbod voorhanden is.Met name voor grotere buishoudens zouden de moge-lijkheden hiertoe wel eens beperkt kunnen zijn.Bij een huur van / i.ioodreigt een maatschappeliji