TIJDSCHRIFTAPRIL 1999VOLKSHUISVESTING'i f/^sN.\X^\.T\;.|fi%r/'//11i\AMSTERIN DE 2^n[ i?^..rfHIij01^1 rt \, 7iGRailLANDS?- -'"?DE BELEGGER IN VASTGOEDVan een belegger die thuis is in vastgoed mag u meerverwachten dan kapitaal alleen. SFB Vastgoed, onder-deel van de SFB Groep, is daar een goed voorbeeld van.De betrokkenheid van SFB Vastgoed houdt niet op bijhet verstrekken van kapitaal. Zowel in de acquisitie-,ontwikkelings-, realisatie- als exploitatiefase, kan en wilSFB Vastgoed actief bijdragen aan de optimaliseringvan de kwaliteit van de beleggingen ten behoeve vanzijn opdrachtgevers.SFB Vastgoed beheert het vermogen belegd in vastgoedvan o.a. het Bedrijfspensioenfonds voorde Bouwnijver-heiden het Personeelspensioenfonds SFB. De vastgoed-portefeuille heeft een omvang van circa 6 miljard guldenen is belegd in circa 22.000 woningen en 400.000m^ com-mercieel onroerend goed. In 1999 z.al SFB Vastgoed tenbehoeve van zijn opdrachtgevers ruim 500 miljoengulden beleggen in zowel woninghouwprojecten alscommercieel onroerend goed.In SFB Vastgoed vindt u een partner die niet alleenkapitaal inbrengt, maar die ook het vermogen heeftom nieuwe ideeen te genereren en gestalte te geven.Gemeenten, corporaties en projectontwikkelaars metconcrete plannen, plannen in voorbereiding of voorrevitalisering van gebieden nodigen wij dan ook gaarneuit voor een informatief gesprek. Dat geldt tevens voorondernemingen die nadenken over hun huisvesting.Amsterdam - Java eiland Rotterdam - Kop van Zuid (Landtong)sfbcjj vastgoedTHUIS IN VASTGOEDSFB Vermogensbeheer BV, afdeling VastgoedPostbus 637 1000 EE Amsterdam La Guardiaweg 4 telefoon (020) 583 33 02 telefax (020) 583 41 61Onderdeel van de sft)(^'groepTIJDSCHRIFT VOOR DEInhoudsopgave 1998INDEX 1998RedactioneelVinexonthaasting?, (V Smit)Politieke partijen en de volkshuisvesting,0- Franke)De toekomst en (D)OEMdenken,(]. van der Moolen)Colonnade, 0- Conijn)Nieuw eeuw, nieuwe nota!, (V Smit)Spanningen en ontspanning op de woningmarki,(I. Drontmann)ArtikelenAanbodmodel woonruimteverdeling, Kader vooreen regionaal, (H. Priemus)Aandachtsgroep vak niet weg te cijferen,(C. Paulus en H. Heida)Antichambre van de kartonnen does, De,(P de Decker, E Raymaekers en H. Meert)Betaalbaarheidsproblemen onder huurders meteen bovenminimaal inkomen, (H. Boumeesteren P Boelhouwer)Beurs, De wijk naar de, (M. Smit)Bovenminimaal inkomen, Betaalbaarheids-problemen onder huurders met een,(H, Boumeester en P Boelhouwer)Chique resorts en ralelranden?, Gedoogbeleidvoor, 0- Franke)Cijferen, Aandachtsgroep valt niet weg te,(C. Paulus en H. Heida)Cohesie en duurzaamheid, Naar vitaliteit,sociale, (H. Priemus)Communicatieve sturing, Prestatie-afsprakenen, Q. Frissen)Concernvorming, een novum inwoningbouwland, (L.C. Kok en D. Vermaas)Convergerende instituties?, 0- Conijn)Corporatie als hybride organisatie, De,(H. Priemus en F van der Zon)Corporatie!, Leve de hybride, (M. van Omme)Dagen, Spannende, (H.Priemus)Deventer veihgheid met beleid,(E, Wichard en L. Meeuwissen)Dilemma's op de woningmarkt in hetNoorden des lands, 0- Franke en T. Stauttener)Doos, De antichambre van de kartonnen,(P. de Decker, P Raymaekers en H. Meert)Duurzaamheid, Naar vitaUteit, sociale cohesieen, (H. Priemus)Exploitatie, De 'normale', (B. van den Bergh enA. van de Veerdonk)Gedoogbeleid voor chique resorts enrafelranden?, (J. Franke)Gehandicapte toe, De nieuwbouwwijk komtnaar de, 0- Rodenburg)Geldillusie of trendbreuk?, (E. Tielen enB. Botman)Gemeente als marktmeester?, De, (A. Ouwehand)Gewelddadige stad ter wereld, Overleven inde meest, 0- Compaan)Gezocht: passend schaalniveau voorleefbaarheid, (M. Smit)Coed doen in stilte, Tommel blikt terug,(J. Franke en M. Smit)Grondslag van prijzen voor woningbouwlocaties,De, 0' de Greef, A. Oude Ophuis en T. Stouttener)Groningen, Wijkvernieuwing in, (L. Hacquebord)Herdifferentiatie voor lagere inkomensgroepen,(GJ. teVelde)Herstructurering in een ontspannenwoningmarkt, (F Wassenberg)Huurders meefuseren?, Kunnen, (J.D. de Boer)Huurders met een bovenminimaal inkomen,Betaalbaarheidsproblemen onder, (H, Boumeesteren E Boelhouwer)Huursector, Het prognosemodel voor de sociale,0 A. Weggemans)Hybride organisatie, De corporatie als,(H. Priemus en F van der Zon)Initiatieven, 'Saver Cities' en andere,(M. Stegeman)nr. biz.1 52 54/5 56 57 58 52 76 102 146 64/5 426 62 196 101 104/5 184/5 148 344/5 66 148 66 12,r7 172 141 104/5 222 191 338 168 396 3,,,3 344/5 113 107 66 167 127 276 61 64/5 66 3,./5f.ArtikelenInkomensgroepen, Herdifferentiatie voor lagere,(GJ. te Velde)Instituties?, Convergerende, 0- Conijn)Jeugd en toekomst, ZwoUe investeert in,(A. Schuiringa)Jongeren, Veihger steden, een plek voor,(G.Ph. Brokx)Jongeren, Vraaguitval onder,(M. Bik en P. Hooimeijer)Kader voor een regionaal aanbodmodelwoonruimteverdehng, (H. Priemus)Kartonnen doos, De antichambre van de,(P de Decker, P Raymaekers en H. Meert)Kunnen huurders meefuseren?, Q^D. de Boer)KwaUteit als toetssteen, (E.H. Klijn)KwaUteit van openbare ruimte als uitgangspunt,(L.H. Kokhuis)Leefbaarheid, Gezocht: passend schaalniveau,(M. Smit)Leve de hybride corporatie!, (M. van Omme)Liberalen, de neergang van de volkshuisvesting?,De opmars van de,, Q. de Haan)Maatschappelijke ondernemers leverenwoondiensten op maat, (M. Smit)Marktmeester?, De gemeente als, (A. Ouwehand)Naar vitaliteit, sociale cohesie en duurzaamheid,(H. Priemus)Nationaal Programma Volkshuisvesting eigenlijk',Van wie is het, (K. Kemps)Neergang van de volkshuisvesting?, De opmarsvan de liberalen, de, (]. de Haan)Nieuwbouwwijk komt naar de gehandicapte toe,De, 0- Rodenburg)Noorden des lands. Dilemma's op de woningmarktin het, 0^ Franke en T. Stauttener)'Normale' exploitatie, De, (B. van den Bergh enA. van de Veerdonk)Novum in woningbouwland, Concernvorming,een, (L.C. Kok en D. Vermaas)Ondernemers leveren woondiensten op maat,Maatschappelijke, (M. Smit)Ontspannen woningmarkt, Herstructurering ineen, (F Wassenberg)Onzin van woningmarkt, Zin en, (E Boelhouwer,H. Coolen en G. Hilkhuysen)Openbare ruimte als uitgangspunt, KwaUteit van,(L.H. Kokhuis)Opmars van de liberalen, de neergang van devolkshuisvesting?, De, (J. de Haan)Organisatie, De corporatie als hybride,(H. Priemus en F van der Zon)Overleven in de meest gewelddadige stad terwereld, Q. Compaan)Pluriforme stad, De, (S. Kessels en M. de Laat)Eoolse volkshuisvesting uit het slop?, (A. Fibers)Prestarie-afspraken: de stand van zaken,(M. van Muijlwijk en M. Krawinkel)Prestatie-afspraken en communicatieve sturing,(]. Frissen)Prognosemodel voor de sociale huursector, Het,(].A. Weggemans)Prijzen voor woningbouwlocaties, De grondslagvan, 0. de Greef, A. Oude Ophuis en f. Stauttener)Rafelranden?, Gedoogbeleid voor chique resorts,0. Franke)'Safer Cities' en andere initiatieven, (M. Stegeman)Slowakije, Volkshuisvesting in, (A. Fibers)Sociale huursector, Het prognosemodel voor de,Q.A. Weggemans)Spannende dagen, (H. Priemus)Stad, De pluriforme, (S. Kessels en M. de Laat)Stilte, Goed doen in, Tommel blikt terug,0. Franke en M. Smit)Toetssteen, Kwaliteit als, (E.H. Klijn)Toezicht, Visie op, (L.C. Brinkman)Tommel blikt terug, Goed doen in stilte, Q. Frankeen M.Smit)Topsegment van de woningmarkt, Het, (A. Nauta)Topstructuur van woningcorporaties, De,(D. van Ginkel enj. van 't Hek)nr. biz.6 168 346 14m6 2m8 112 72 147 277 193 223 346 143 62 318 391 103 143 61 337 174/5 224/5 142 317 128 463 223 64/5 66 3m8 213 182 104/5 181 63 102 196 3m7 311 68 68 214/5 117 194/5 264/5 U8 271 16s^INDEX 1998ArtikelenTrendbreuk?, Geldillusie of, (E. Tielen enB. Botman)Uitgangspunt, Kwaliteit van openbare ruimte als.(L.H. Kokhuis)Van wie is het Nationaal ProgrammaVolkshuisvestingeigenlijk?, (K. Kemps)Veilige steden in het Zuiden, (A. Frey enE. Faerstein)Veiliger steden, een plek voor jongeren,(G.Ph. Brokx)Veiligheid met beleid, Deventer, (E. Wichard enL. Meeuwissen)Veiligheid, volkshuisvesting en wereldhabitaldag,(G. Snoek)Visie op toezicht, (L,C. Brinkman)VitaUteit, sociale cohesie en duurzaamheid, Naar,(H. Priemus)Volkshuisvesting?, De opmars van de liberalen,de neergang van de, (]. de Haan)Volkshuisvesting in Slowakije, (A. Elbers)Volkshuisvesting uit het slop?, Poolse, (A. Elbers)Volkshuisvesting en wereldhabitaldag, Veiligheid,(G,Snoek)Vraaguitval onder jongeren, (M, BikenP Hooimeijer)Wereldhabitatdag, Veiligheid, volkshuisvesting en.(G. Snoek)Woningbouwland, Concernvorming, een novumin, (L.C. Kok en D. Vermaas)Woningbouwlocaties, De grondslag van prijzenvoor, 0- de Greef, A. Oude Ophuis enT. Stauttener)Woningcorporaties, De topstructuur van,(D. van Ginkel enj. van 't Hek)Woningmarkt, Herstructurering in eenontspannen, (E Wassenberg)Woningmarkt in het Noorden des lands.Dilemma's op de, 0- Eranke en T. Stauttener)Woningmarkt, Het topsegment van de, (A. Nauta)Woningmarktonderzoek, Zin en onzin van,(E Boelhouwer, H. Coolen en G. Hilkhuysen)Woondiensten op maat, Maatschappelijkeondernemers leveren, (M. Smit)Woonruimteverdeling, Kader voor een regionaalaanbodmodel, (H. Priemus)Wijk naar de beurs, De, (M. Smit)Wijkvernieuwing in Groningen, (L. Hacquebord)Zaken, Prestatie-afspraken: de stand van,(M. van Muijlwijk en M. Krawinkel)Zin en onzin van woningmarktonderzoek,(P Boelhouwer, H. Coolen en G. Hilkhuysen)Zuiden, Veilige steden in het, (A. Frey enE. Faerstein)ZwoUe investeert in jeugd en toekomst,(A. Schuiringa)Kwaliteit op termijnLandelijk wonen in een stedelijke omgeving,(C. Berkelbach)Deens woningbouwproject in Hoorn,(C. Berkelbach)'Middeleeuws' plan wint prijs, (C. Berkelbach)OnderzoeludossierTwee vhegen in een klap?, (E van Dam enD. Buckers)Welvaartswinst door marktconforme huren,(M. van Schaaijk en N. Nahuis)Ruimtelijke concentraties van kansarmoede,(S. Musterd en W Ostendorf)Fiscale behandeling van de woning:uitgangspunten, (M.EA. Haffner)Dynamiek in het stedelijke beleidsdenken oprijksniveau, (B. Vermeyden)nr. biz.8 163 223 146 6m6 2,,,6 12m6 11m4/5 261 103 6f 313 186 Um8 116 11m4/5 143 101 167 127 178 278 462 312 74/5 427 62 108 466 14m1 232 224/5 321 272 253 274/5 366 23?'AuteursBergh, B, van den en A. van de Veerdonk,De 'normale' exploitatieBerkelbach, C., Landelijk wonen in een stedelijkeomgeving, (kwaliteit op locatie)Berkelbach, C., Deens woningbouwproject inHoorn, (kwahteit op locatie)Berkelbach, C., 'Middeleeuws' plan vrint prijs(kwaliteit op locatie)Bik, M. en P. Hooimeijer, Vraaguitval onderjongerenBoelhouwer, P en H. Boumeester,Betaalbaarheidsproblemen onder huurders meteen bovenminimaal inkomenBoelhouwer, P H. Coolen en G. Hilkhuysen,Zin en onzin van woningmarktonderzoekBoer, J.D. de, Kunnen huurders meefuseren?Botman, B. en E. Tielen, Geldillusie of trendbreuk?Boumeester, H. en P Boelhouwer,Betaalbaarheidsproblemen onder huurders meteen bovenminimaal inkomenBrinkman, L.C, Visie op toezichtBrokx, G.Ph., Veiliger steden, een plek voorjongerenBuckers, D. en E van Dam, Twee vhegen ineen klap?, (onderzoeksdossier)Compaan, J., Overleven in de meest gewelddadigcstad ter wereldConijn, J., Colonnade, (redactioneel)Conijn, J., Convergerende instituties?Coolen, H., G. Hilkhuysen en R Boelhouwer,Zin en onzin van woningmarktonderzoekDam, E van en D. Buckers, Twee vliegen in eenklap?, (onderzoeksdossier)Decker, P de, P Raymaekers en H. Meert, Deantichambre van de kartonnen doosDrontmann, I., Spanning en ontspanning op dewoningmarkt, (redactioneel)Elbers, A., Poolse volkshuisvesting uit het slop?Elbers, A., Volkshuisvesting in SlowakijeFaerstein, E. en A. Frey, Veilige steden in hetZuidenFranke, J., Politieke partijen en devolkshuisvesting, (redactioneel)Franke, J., Gedoogbeleid van chique resorts enrafelrandenFranke, J. en M. Smit, Coed doen in stilteFranke, J. en T. Stauttener, Dilemma'ss op dewoningmarkt in het Noorden des landsFrey, A. en E. Faerstein, Veilige steden in hetZuidenFrissen, J., Prestatie-afspraken en communicatievcsturingGinkel, D. van en J. van 't Hek, De topstructuurvan woningcorporatiesGreef, J. de, A. Oude Ophuis en T Stauttener,De grondslag van prijzen voor woningbouwlocatiesHaan, J. de, De opmars van de liberalen, deneergang van de volkshuisvesting?Hacquebord, L., Wijkvernieuwing in GroningenHaffner, M.E.A., Fiscale behandeling van dewoning: uitgangspuntenonderzoeksdossierHeida, H. en C. Paulus, Aandachtsgroep valt nielweg te cijferenHek, J. van 't en D. van Ginkel, De topstructuurvan woningcorporatiesHilkhuysen, G., Boelhouwer, P en H. Coolen,Zin en onzin van woningmarktonderzoekHooimeijer, E en M. Bik, Vraaguitval onderjongerenKemps, K., Van wie is het Nationaal ProgrammaVolkshuisvesting eigenlijk?Kessels, S. en M. de Laat, De pluriforme stadKlijn, E.H., Kwaliteit als toetssteenKok, L.C. en D. Vermaas, Concernvorming, eennovum in woningbouwlandKokhuis, L.H., Kwahteit van openbare ruimteals uitgangspuntKrawinkel, M. en M. van Muijlwijk, Prestatie-afspraken: de stand van zakenLaat, M. de en S. Kessels, De pluriforme stadMeert, H., P de Decker en P Raymaekers, Denr. biz.4/5 221 232 224/5 328 116 687846271664/56266 2m1 276083n.5348 461 272 14837518316 6m2524/519117 176 6m4/5 181 163 1037664/5 366 101 168 468 113871421194/5 143 22281021'm fesiINDEX 1998antichambre van de kanonnen doos 2 14Moolen, J. van der, De toekomst en(D)OEMdenken (redactioneel) w/s 5Musterd, S. en W Ostendorf, Ruimtelijke concen-J'trates van kansarmoede,(onderzoeksdossier) 3 27Muijlwijk, M. van en M. Krawinkel, Prestatie-afspraken: de stand van zaken 2 10Nahuis, N. en M. van Schaaijk, Welvaartswinstdoor marktconforme huren, (onderzoeksdossier) 2 25Nauta, A., Het topsegment van de woningmarkt 8 27Omme, M. van, Leve de hybride corporatie! 6 14Ostendorf, W. en S. Musterd, Ruimtelijke concen-traties van kansarmoede, (onderzoeksdossier) 3 27Oude Ophuis, A., T. Stauttener enj. de Greef,De grondslag van prijzen voor woningbouwlocaties 3 10Ouwehand, A., De gemeente als marktmeester? 8 39Paulus, C. en H. Heida, Aandachtsgroep vak nietweg te cijteren 6 10Priemus, H., Naar vitaliteit, sociale cohesie enduurzaamheid 1 10Priemus, H., Kader voor een regionaalaanbodmodel woonruimteverdeling 2 6Priemus, H. en P van der Zon, De corporatieals hybride organisatie 4/5 6Priemus, H., Spannende dagen 8 6Raymaekers, P, H. Meert en P de Decker, Deantichambre van de kartonnen doos 2 14Rodenburg, J., De nieuwbouwwijk komt naar degehandicapte toe 1 32Schaaijk, M. van en N. Nahuis, Welvaartswinstdoor marktconforme huren, (onderzoeksdossier) 2 25Schuiringa, A., ZwoUe investeert in jeugd entoekomst 614MSmit, M., Maatschappelijke ondernemers leverenwoondiensten op maat 2 31Smit, M., Gezocht: passend schaalniveau voorleefbaarheid 3 34Smit, M. enJ. Franke, Goed doen in stilte 4/5 11Smit, M., De wijk naar de beurs 4/5 42Smit, V, Vinexonthaasting?, (redactioneel) 1 5Smit, V, Nieuwe eeuw, nieuwe nota!, (redactioneel) 7 5Snoek, G., Veiligheid, volkshuisvesting enwereldhabitatdag 6IIMStauttener,!., J. de Greef en A. Oude Ophuis,De grondslag van prijzen voor woningbouwlocaties 3 10Stauttener, T. enJ. Franke, Dilemma's op dewoningmarkt in het Noorden des lands 7 17Stegeman, M., 'Safer Cities' en andere initiatieven 6 3MTielen, E. en B. Botman, Geldillusie of trendbreuk? 8 16"Veerdonk, A. van de enB. van den Bergh, De'normale' exploitatie 4/5 22"Velde, GJ. te, Herdifferentiatie voor lagereinkomensgroepen 6 16Vermaas, D. en L.C. Kok, Concernvorming, eennovum in woningbouwland 4/5 14Vermeyden, B,, Dynamiek in het stedelijkebeleidsdenken op rijksniveau, (onderzoeksdossier) 6 23Wassenberg, F, Herstructurering in eenontspannen woningmarkt 7 12Weggemans, J.A., Het prognosemodel voor desociale huursector 1 6Wichard, E. en L. Meeuwlssen, Deventerveiligheid met beleid 612MZon, E van der en H. Priemus, De corporatieals hybride organisatie 4/5 6TDDSCHRIFT VOOR DE VOIKSHUISVESTING5^ lAARGANG, APRIL I999, NUMMER 2ONAFHANKELIIK TIIDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVES-TING. BEDOELD VOOR lEDEREEN DIE ACTIEF IS IN ENROND DE VOLKSHUISVESTING IN NEDERLAND. HETTIJDSCHRIFT VERSCHIJNT ELKE ZES WEKEN.HET TUDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING KOMTTOT STAND ONDER AUSPIC16N VAN HET NEDERLANDSINSTITUUT VOOR RUIMTELIIKE ORDENING ENVOLKSHUISVESTING (NIROV) EN ONDERZOEKSCHOOLNETHUR.REDAaiE-ADRESNIROV, PosTBUS 30833, 2500 GV DEN HAAGTELEFOON 070 302 84 27, FAX 070 - 361 74 22E-MAIL: NIROV@NIROV.NLBEZOEKADRES:MAURITSKADE 23, DEN HAAGElNDREDAaiE)AN KADIJK, MICHIEL SMITREDAaiEEDO ARNOLDUSSEN, JOHAN CONIIN, RICHARD DREWES,JAN FRANKE, LEO GERRICHHAUZEN, JAN VAN DERMOOLEN, YVON DE RUIITER, VINCENT SMIT,THEO STAUTTENER.REDAOTE ONDERZOEKSDOSSIERSjOHAN CONUN, KEES VAN DER FLIER, SAKO MUSTERD,Jos SMEETS, JAN VAN WEESEPREDAQIERAADTiNEKE Bool, FRANS DIELEMAN, PETER DORDREGTER,JAAP MODDER, LEN DE KLERK, PETER KUENZLI, CARELDE REUS, MARTIN VAN RUN, HENK WERKHOVENCOORDINATIE EN SECRETARIAATJAN KADIIK, HELMA VAN DER SCHAAFUITGEVERTiNO MEIINABONNEMENTENDE ABONNEMENSTPRDS BEDRAACT f 182," PER lAAR.VOOR STUDERENDEN F 91,- PER |AAR.VOOR NIROV-LEDEN F 147,50 PER JAAR.JNFORMATIE: SAMSOM.OPZEGGING SCHRIFTELDK TOT UITERLIIK 1 DECEMBERVAN HET LOPENDE ABONNEMENTSJAAR. B||NIET-TIJDIGE OPZEGGING WORDT HET ABONNEMENTAUTOMATISCH MET EEN iAAR VERLENQD.ABONNEMENTSADMINISTRATIESAMSOMPoSTBUS 4, 2400 MA ALPHEN AAN DEN RUNTELEFOON 0172 - 466 822ADVERTENTIESRECENTIMRO BLOMPosTBUS 82058, 2508 EB DEN HAAGTELEFOON 070 - 338 54 00, FAX 070 - 358 72 99VORMGEVING EN OPMAAKDUPUIS COMMUNICATIE, ROTTERDAMDRUKDEN HAAG OFFSET, RIJSW/IJK5 RedactioneelEdo Arnoldussen6 Amsterdamse corporaties in de 2ie eeuwNieuwe eeuw, nieuwe kansen?Onlangs verscheen het rapport 'Marktperspectieven voor woningcor-poraties: nieuwe kansen voor de toekomsf. i-iierin worden eenaantal landelijke ontwikkelingen en strategieen voor corporatiesgesclietst. Wat betekent dit voor Amsterdam en dan met name deWestelijke Tuinsteden?Jurgen Hoogendoorn14 VINEX behoeft bijstellingNu de eerste resultaten van de uitvoering van VINEX ziciitbaarworden, rijst de vraag wat destijds de bedoeling was, of dat iswaargemaakt en of er aanpassingen nodig zijn.J.J.A. Scholten19 Van rivierdijk tot beursbeleggingBepalen van risico's bij de bedrijfswaardeDe bedrijfswaarde van de woningen is voor woningcorporatiesbelangrijke informatie maar de tnoogte ervan is onzeker omdat hetmede op toekomstverwaciitingen is gebaseerd. IMen kan dezeonzekerheid wel kwantificeren. Hiervoor bestaan versctiillendemethoden.Vincent Gruis24 Pleidooi voor beter kennisbeheerDe casus stedelijke bevolkingssamenstellingDe kennis over bevolkingssamenstelling in stedelijke gebieden isgefragmenteerd naar wetenschapsdiscipline en in de tijd. Strategiscfionderzoek en beheer van kennisvoorraden kan hier verbetering inbrengen.Henk ter Heide29 OnderzoeksdossierMarktsimulaties en risicoberekeningen bij de Kop van ZuidBeter sturen bij grondexploitatiesHet Grondbedrijfsimulatiemodel (GROSIM) van het Ontwikkelingsbe-drijf Roterdam (OBR) heeft een nieuw type grondexploitatie ontwik-keld waarbij gebruik wordt gemaakt van informatietechnologie.Wordt hiermee het sturend vermogen van de lokale overheid verbe-terd?Gerard Wigmans37 Signalementen39 Netwerk Bouwen en Wonen41 Agenda Bouwen en Wonen[03]NederlandsuiTgeversverbondGroep vaktijdschriftenDEZE UITGAVE IS MEDE MOGELDK GEMAAKT DOOR:Deloitte&Touche/y VB Deloitte & ToucheRabobankRabo VastgoedISSN 1382-4112? SAMSOMFoto omslag: voormalig kraakpand Tetterode in Amsterdam Oud-West, thanswoon-werkpand. Woningbouwvereniging Het Oosten bezit het casco, debewoners en gebruikers van de werkruimten bepalen wat er met de binnen-kant gebeurt. Het geldt als een geslaagd voorbeeld van een centrumstedelijkwoonproject. (foto: Johannes Abeling, Amsterdam)Onderzoek0lnfarmatieABF Onderzoek en Infoimatie vemcht (maikt)ondeTzoek, stelt toekomstveikenningen samen, pleegtdata analyses en verzamelt en beweiM giote databestanden. Daarbij worden leienmodellen,infoTmatie systemen en software ontwikkeld. Opdiachtgevers zijn (o.a.) Ministenes, piovincies, (giote)gemeenten, bouweis, woningbouwcoipoiaties, beleggers, pensioenfondsen en koepelorganisaties alshet bedrijfschap Horeca, BNO, VG Bouw, NBTen de Kamers van Koophandel Dooi een groei van hetopdrachten pakket zijn wij op zoei naai:ervaren onderzoekersmet kennis van methoden en technieken van onderzoeken ervaring in modelonWikkelingKennis op het gebied van de bouw, de mimtelijke ordening, de vastgoedmarkt, de voor-zieningen en/of sociaal culturele ontwikkelingen is eveneens gewenst.Deze onderzoekers zullen in team verband ingezet worden bij de diverse onderzoeks-projecten welke doorgaans een doorlooptijd hebben van enkele maanden. Verwacht wordtdat men betrekkelijk snel in staat zal zijn zelfstandig te functioneren: projecten uit te voeren;een goede werkplanning te maken en contacten met opdrachtgevers te onderhouden.ABF is een bedrijf met nogal wat jonge mensen, gevestigd in liet oude centrum van Delft enmet de ambitie om toonaangevend werk te doen. Meer informatie is te vinden op onzewebsite: www.abo.nl. Onze werknemers bieden wij een goed salaris en prima secundairearbeidsvoorwaarden.Sollicitaties kunnen gezonden worden aan: De directie van ABF Onderzoek en Informatie,Verwersdijk 8A,2611 NH Delft.Voornadeie informatie hint U bellen met de heer Brouwerofde heer Poulus, tel (oi5) 212 37 48Nieuw huiskopen?Altijd metGlW-garantieStichting Garantie Instituut WoningbouwKniisplein 25, postbus 1857,3000 BW Rotterdamtelefoon 010-4332244, telefax 010-4332572internet: www.giw.nl, e-mail: giw@giw.nl^-1Een rc.iZE^r)d::n^l riDrwDurdiftcjp D.I u\i /ragWerken, wunen en wmkelen in de\ olgende eeuw'' Op het gebied \ anRuimtelijke Ordening en Volks-huisvesting staan aanzienlijke veranderingen op stapel. Die veranderin-gen gaan hand in hand met nieuwbeleid en nieuwe regelgeving.Of u deze regels nu moet interprete-ren of helpen vormgeven, u wiltrazendsnel amwoord op al uwvragen. Daarom iniroduceren wij deInformatiebank Ruimtelijke Ordeningen Volkshuisvesting op cd-rom, denieuwste manier van werken!Bladeren in wetboeken en drculaireswordt 'klikken' met de muis en over-lypen van jurisprudentie maakt plaatsvoor seleaeren en invoegen. U vindtaciuele en complete informatie over:? Bouwvoorschriften? Corporaties? Grondbeleid? Huisvesting bijzondere groepen? HuurvDorschriften? Milieu en Landschap? Ordening volkshuisvesting? Ruimtelijke plannen? Schadevergoeding? Stadsvernieuwing? Subsidieregelingen? Verkeer en infrastructuur? Woningvoorziening? WoonruimteverdelingAlle relevante informaiiesoorien zijnbeschikbaar: regelgeving, juris-prudentie, commenlaren, drculairesen begrippen. U klikt een onderwerpen een informatiesoort aan en degewenste informatie verschijnt directop uw beeldscherm.Gratis twee maanden op proef!Maak uitgebreid kennis met deInformatiebank Ruimtelijke Ordeningen Volkshuisvesting! U kunt dezecd-rom nu vrijblijvend twee maan-den testen. Ook geven wij u graageen gratis demonstratie.Bel meteen, of vul onderstaandeinformatiebon in!Ook verkrijgbaar:? Informatiebank Bestuursrecht?Informatiebank Personeel enManagement?Informatiebank BurgerzakenVraag direct meer informatie!Bel 0172-466833Fax 0172 - 466769E-mail klantenservice@samsom.n!Werken met de informatiebankX Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting?Tijdsbesparend en trefzeker!dat IS etn tijdsbesparende en trefzekere manier van werken! Stuurt u mij de Informatiebank Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvestinggratis twee maanden op proef. Maakt u met mij een afspraak voor een gratis demonstratie van deInformatiebank Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting.Stuur mij informatie over de Informatiebank: Burgerzaken Personeel en Management Bestuursrechtirtrt nraani^stieLU AfdelingI- T^a^v, m/v^C Funciiez: Ad,,,QC Postcode/PlaatsO Telefoon Faxit E-mail"nTM- Datum Handtekeninsi^luur deze ban in een envelop zander poslzegel aan:W-4il02AREDACTIONEELDe ruimte van NederlandMet deze weinig inspirerende titel is in februari'de startnota ruimtelijke ordening 1999', zoalsde ondertitel vermeldt, verschenen. Eerder wasdeze nota bekend onder de werktitel Houtkoolschets.De nota is een studie ter voorbereiding van de Vijfdenota Ruimtelijke Ordening. Wat in de Vierde nota(extra) nog de compacte stad heette, heet nu de com-plete stad en nieuw is bet begrip corridors. Ook voorde volkshuisvesting kan de te zijner tijd te verschijnenVijfde nota behoorlijke consequenties hebben.De Vierde nota (extra) kende als hoofdelement hetcompactestadbeleid; de nadruk lag op het herstel vande (grote) steden als woon- en werkomgeving. Gecon-stateerd kon vervolgens worden dat in de praktijk defeitelijke nadruk op de bouwactiviteiten niet zozeer lagin de grote steden maar op een aantal groeigemeentenen het platteland, met name in de richting van Brabanten Gelderland.De economische activiteiten concentreerden zichbehalve langs de snelwegen rond de steden ook langssnelwegen tussen steden.Het corridorbegrip zoals gedefinieerd in 'Stedenland-plus' komt neer op een verstedelijkingsas langs door-gaande verkeersverbindingen, samengesteld uit(bestaande) stedelijke kemen in combinatie met tus-sengelegen bebouwingszones voor bedrijven en voorbewoning.Daarmee is de corridor een versterking van de ontwik-kelingen die wij in de praktijk waamemen en lijkt heteen bevestiging van de beperkte mogelijkheden om deruimtelijke ordening te sturen. Klopt de praktijk nietmet de theorie dan pas je de theorie aan aan de prak-tijk.Het is overigens ogenschijnlijk opmerkelijk dat deminister van VROM zich distantieert van de corridor-gedachten. Ogenschijnlijk, want in eerdere concept-versies van de Houtkoolschets stond de corridorge-dachte voorop en in de definitieve nota beginthoofdsttik 4 'Beleids-uitgangspunten' met 'vitale encomplete steden' en volgt pas daama de corridorge-dachte, als zouden de corridors de steden niet mogenbenadelen. Het lijkt niet onwaarschijnlijk dat ook deminister van VROM hieraan zijn bijdrage heeft gele-verd. Kennelijk is op het laatst een slag gemaakt en iser voor gekozen de feitehjke ontwikkelingen te willensturen.Voor de versterking van de steden, op sociaal, econo-misch en huisvestingsgebied, is sturing vereist. Eentweedeling tussen steden en kleinere gemeenten enbinnen de steden zelf wordt niet voorkomen door degedachte van een netwerkstad, met miheus die moetenpassen bij de wisselende en gevarieerde vraag vanbewoners en ondernemers. Zeker niet als ook noggesteld wordt dat ingespeeld moet worden op het ver-groten van hun keuzevrijheid. Dit lijkt logisch maarkan dwars staan op het concept van de evenwichtigsamengestelde wijken waarop in nogal wat grote ste-den wordt gestuurd.Om de vraag over sturingsmogelijkheden zal het in dekomende discussie rond de Vijide nota moeten gaan.Vrijwel niemand zal ontkennen dat enige sturing nodigis om de zeer schaarse ruimte in ons land te ordenen.Maar waar hggen de grenzen van de sturing?De nieuwe nota kent begrippen als gebundelde verste-delijking, parels van het landelijk gebied, vitale steden.Maar is er zoveel nieuws onder de zon? Gebundeldedeconcentratie, stedelijke zones, gevarieerde woonmi-lieus, elementen van formaat (voor dagrecreatie), cen-trale open ruimten, parkgebieden, zijn termen uit deTweede Nota uit 1966.In de ruimtelijke ordening lijkt het geen gewoonte ombeleidsgevolgen te evalueren. De Tweede nota Ruimte-lijke Ordening kende het jaar 2000 als eindbeeld. Watligt meer voor de hand dan door middel van beleids-evaluatie na te gaan in hoeverre de sturingsinstrumen-ten toereikend zijn geweest om geformuleerde doelstel-lingen te realiseren? In hoeverre zijn ontwikkelingendoor middel van sturingsinstrumenten gerealiseerd enin hoeverre spontaan ontstaan? WeUicht is zo'n evalu-atie wel een hachelijke onderneming. Soms bestaat deindruk dat wij de ruimte in Nederland nog aan hetinvuUen zijn overeenkomsug de Tweede nota, also! degebundelde deconcentratie maar deels ook het bebou-wen van ruimtelijk niet gewenste locaties nog volopaan de gang zijn.Verwonderlijk hoeft dat niet te zijn. De bestemmings-plannen uit de zeventigerjaren kennen een lange door-looptijd en zijn vaak nog steeds uitgangspunt voor hetbouwbeleid. Pas als we kiezen voor werkelijke sturing,zoab het ingrijpen in bestemmingsplannen, kan debeleidscyclus van de ruimtelijke ordening echt verkortworden. Dat vereist dan weer aanzienlijke wijzigingenvan onder andere de Wet op de Ruimtelijke Ordening.Het zijn zaken waarin in de definitieve Vijfde nota aan-dacht aan moet worden besteed. De grenzen van desturing moeten worden afgetast. Doen we dat niet dankunnen we het spontaan laten ontstaan en beleidsma-tig vastleggen wat zich in de praktijk heeft ontwikkeld.Edo Arnoldussen[051Amsterdamse corporaties in de 2ie eeuwNieuwe eeuw, nie[06]Aedes, de landelijke koepel van woningcorporaties,heeft een analyse laten maken van de landelijkewoningmarkt en de positie van de corporaties daarin.Dit heeft onder andere geresulteerd in het rapport'Marktperspectleven voor woningcorporaties: nieuwekansen voor de toekomst' uit november 1998. Hierinworden een aantal landelijke ontwikkelingen enstrategieen voor corporaties geschetst. Welke kansenzijn er in dit kader voor corporaties in Amsterdam, endan met name in de Westelijke Tuinsteden?Jurgen HoogendoornStedelijke Woningdienst AmsterdamDe komende decennia zal er nog een behoorlijkebevolkings- en huishoudensgroei zijn. Die groeizal zich vooral manifesteren onder de jonge een-persoonshuishoudens, de alleenstaande dertigers enveertigers, en de oudere een- en tweepersoonshuis-houdens (> 55 jaar). Dit zijn huishoudens die, volgenshet Aedes-rapport, om reden van mobiliteit, betaal-baarheid en/of onverantwoordelijkheid zijn aangewe-zen op de huursector. Het aantal huishoudens met eenhoger inkomen zal groeien.Ongeacht het gehanteerde economische scenario blijft ereen weliswaar krimpende, maar toch nog altijd omvang-rijke lagere inkomensgroep bestaan. Een groep die aan-gewezen is op de socialehuursector. Het Sociaal en Cul-tureel Rapport 1998' geeft aan dat er een grote kansbestaat dat de laagste mkomensgroepen (en dan gaat hetvooral over de etnische minderheden) steeds meer in eenvan de vier grote steden terecht zuUen komen.De woonconsument zal een vanboven opgelegde kwantitatieveschaarste niet accepterenHet aanbod van woningen zal ruimer worden doordatde geplande uitbreiding van de womngvoorraad(VlNEX-opgave) groter is dan de huishoudensgroei.Ook zal de vergrijzing tot een groter aanbod in debestaande voorraad leiden.Daarbij groeit de vraag naar woning- en woonomge-vingskwaliteit, zowel onder de lage als onder de hoge-re inkomens.^ De woonwensen worden steeds diverseren zuUen in de loop der tijd steeds sneller wijzigen.Het aloude gezin en de alleenstaande hebben plaatsge-maakt voor een baaierd van huishoudensvormen (naarsamenstelling, etniciteit, leefstijl en sociaal-economi-sche positie). Bovendien zal de orientatiefase van jon-geren' op de relatie- en arbeidsmarkt steeds langer enminder stabiel worden. Deze ontwikkelingen hebbenvolgens het Aedes-rapport consequenties voor de cor-poraties.?r*'TIJDSCHRIFT VOOR DEInhoudsopgave 1998INDEX 1998RedactioneelVinexonthaasting?, (V Smit)Politieke partijen en de volkshuisvesting,0- Franke)De toekomst en (D)OEMdenken,(]. van der Moolen)Colonnade, 0- Conijn)Nieuw eeuw, nieuwe nota!, (V Smit)Spanningen en ontspanning op de woningmarki,(I. Drontmann)ArtikelenAanbodmodel woonruimteverdeling, Kader vooreen regionaal, (H. Priemus)Aandachtsgroep vak niet weg te cijferen,(C. Paulus en H. Heida)Antichambre van de kartonnen does, De,(P de Decker, E Raymaekers en H. Meert)Betaalbaarheidsproblemen onder huurders meteen bovenminimaal inkomen, (H. Boumeesteren P Boelhouwer)Beurs, De wijk naar de, (M. Smit)Bovenminimaal inkomen, Betaalbaarheids-problemen onder huurders met een,(H, Boumeester en P Boelhouwer)Chique resorts en ralelranden?, Gedoogbeleidvoor, 0- Franke)Cijferen, Aandachtsgroep valt niet weg te,(C. Paulus en H. Heida)Cohesie en duurzaamheid, Naar vitaliteit,sociale, (H. Priemus)Communicatieve sturing, Prestatie-afsprakenen, Q. Frissen)Concernvorming, een novum inwoningbouwland, (L.C. Kok en D. Vermaas)Convergerende instituties?, 0- Conijn)Corporatie als hybride organisatie, De,(H. Priemus en F van der Zon)Corporatie!, Leve de hybride, (M. van Omme)Dagen, Spannende, (H.Priemus)Deventer veihgheid met beleid,(E, Wichard en L. Meeuwissen)Dilemma's op de woningmarkt in hetNoorden des lands, 0- Franke en T. Stauttener)Doos, De antichambre van de kartonnen,(P. de Decker, P Raymaekers en H. Meert)Duurzaamheid, Naar vitaUteit, sociale cohesieen, (H. Priemus)Exploitatie, De 'normale', (B. van den Bergh enA. van de Veerdonk)Gedoogbeleid voor chique resorts enrafelranden?, (J. Franke)Gehandicapte toe, De nieuwbouwwijk komtnaar de, 0- Rodenburg)Geldillusie of trendbreuk?, (E. Tielen enB. Botman)Gemeente als marktmeester?, De, (A. Ouwehand)Gewelddadige stad ter wereld, Overleven inde meest, 0- Compaan)Gezocht: passend schaalniveau voorleefbaarheid, (M. Smit)Coed doen in stilte, Tommel blikt terug,(J. Franke en M. Smit)Grondslag van prijzen voor woningbouwlocaties,De, 0' de Greef, A. Oude Ophuis en T. Stouttener)Groningen, Wijkvernieuwing in, (L. Hacquebord)Herdifferentiatie voor lagere inkomensgroepen,(GJ. teVelde)Herstructurering in een ontspannenwoningmarkt, (F Wassenberg)Huurders meefuseren?, Kunnen, (J.D. de Boer)Huurders met een bovenminimaal inkomen,Betaalbaarheidsproblemen onder, (H, Boumeesteren E Boelhouwer)Huursector, Het prognosemodel voor de sociale,0 A. Weggemans)Hybride organisatie, De corporatie als,(H. Priemus en F van der Zon)Initiatieven, 'Saver Cities' en andere,(M. Stegeman)nr. biz.1 52 54/5 56 57 58 52 76 102 146 64/5 426 62 196 101 104/5 184/5 148 344/5 66 148 66 12,r7 172 141 104/5 222 191 338 168 396 3,,,3 344/5 113 107 66 167 127 276 61 64/5 66 3,./5f.ArtikelenInkomensgroepen, Herdifferentiatie voor lagere,(GJ. te Velde)Instituties?, Convergerende, 0- Conijn)Jeugd en toekomst, ZwoUe investeert in,(A. Schuiringa)Jongeren, Veihger steden, een plek voor,(G.Ph. Brokx)Jongeren, Vraaguitval onder,(M. Bik en P. Hooimeijer)Kader voor een regionaal aanbodmodelwoonruimteverdehng, (H. Priemus)Kartonnen doos, De antichambre van de,(P de Decker, P Raymaekers en H. Meert)Kunnen huurders meefuseren?, Q^D. de Boer)KwaUteit als toetssteen, (E.H. Klijn)KwaUteit van openbare ruimte als uitgangspunt,(L.H. Kokhuis)Leefbaarheid, Gezocht: passend schaalniveau,(M. Smit)Leve de hybride corporatie!, (M. van Omme)Liberalen, de neergang van de volkshuisvesting?,De opmars van de,, Q. de Haan)Maatschappelijke ondernemers leverenwoondiensten op maat, (M. Smit)Marktmeester?, De gemeente als, (A. Ouwehand)Naar vitaliteit, sociale cohesie en duurzaamheid,(H. Priemus)Nationaal Programma Volkshuisvesting eigenlijk',Van wie is het, (K. Kemps)Neergang van de volkshuisvesting?, De opmarsvan de liberalen, de, (]. de Haan)Nieuwbouwwijk komt naar de gehandicapte toe,De, 0- Rodenburg)Noorden des lands. Dilemma's op de woningmarktin het, 0^ Franke en T. Stauttener)'Normale' exploitatie, De, (B. van den Bergh enA. van de Veerdonk)Novum in woningbouwland, Concernvorming,een, (L.C. Kok en D. Vermaas)Ondernemers leveren woondiensten op maat,Maatschappelijke, (M. Smit)Ontspannen woningmarkt, Herstructurering ineen, (F Wassenberg)Onzin van woningmarkt, Zin en, (E Boelhouwer,H. Coolen en G. Hilkhuysen)Openbare ruimte als uitgangspunt, KwaUteit van,(L.H. Kokhuis)Opmars van de liberalen, de neergang van devolkshuisvesting?, De, (J. de Haan)Organisatie, De corporatie als hybride,(H. Priemus en F van der Zon)Overleven in de meest gewelddadige stad terwereld, Q. Compaan)Pluriforme stad, De, (S. Kessels en M. de Laat)Eoolse volkshuisvesting uit het slop?, (A. Fibers)Prestarie-afspraken: de stand van zaken,(M. van Muijlwijk en M. Krawinkel)Prestatie-afspraken en communicatieve sturing,(]. Frissen)Prognosemodel voor de sociale huursector, Het,(].A. Weggemans)Prijzen voor woningbouwlocaties, De grondslagvan, 0. de Greef, A. Oude Ophuis en f. Stauttener)Rafelranden?, Gedoogbeleid voor chique resorts,0. Franke)'Safer Cities' en andere initiatieven, (M. Stegeman)Slowakije, Volkshuisvesting in, (A. Fibers)Sociale huursector, Het prognosemodel voor de,Q.A. Weggemans)Spannende dagen, (H. Priemus)Stad, De pluriforme, (S. Kessels en M. de Laat)Stilte, Goed doen in, Tommel blikt terug,0. Franke en M. Smit)Toetssteen, Kwaliteit als, (E.H. Klijn)Toezicht, Visie op, (L.C. Brinkman)Tommel blikt terug, Goed doen in stilte, Q. Frankeen M.Smit)Topsegment van de woningmarkt, Het, (A. Nauta)Topstructuur van woningcorporaties, De,(D. van Ginkel enj. van 't Hek)nr. biz.6 168 346 14m6 2m8 112 72 147 277 193 223 346 143 62 318 391 103 143 61 337 174/5 224/5 142 317 128 463 223 64/5 66 3m8 213 182 104/5 181 63 102 196 3m7 311 68 68 214/5 117 194/5 264/5 U8 271 16s^INDEX 1998ArtikelenTrendbreuk?, Geldillusie of, (E. Tielen enB. Botman)Uitgangspunt, Kwaliteit van openbare ruimte als.(L.H. Kokhuis)Van wie is het Nationaal ProgrammaVolkshuisvestingeigenlijk?, (K. Kemps)Veilige steden in het Zuiden, (A. Frey enE. Faerstein)Veiliger steden, een plek voor jongeren,(G.Ph. Brokx)Veiligheid met beleid, Deventer, (E. Wichard enL. Meeuwissen)Veiligheid, volkshuisvesting en wereldhabitaldag,(G. Snoek)Visie op toezicht, (L,C. Brinkman)VitaUteit, sociale cohesie en duurzaamheid, Naar,(H. Priemus)Volkshuisvesting?, De opmars van de liberalen,de neergang van de, (]. de Haan)Volkshuisvesting in Slowakije, (A. Elbers)Volkshuisvesting uit het slop?, Poolse, (A. Elbers)Volkshuisvesting en wereldhabitaldag, Veiligheid,(G,Snoek)Vraaguitval onder jongeren, (M, BikenP Hooimeijer)Wereldhabitatdag, Veiligheid, volkshuisvesting en.(G. Snoek)Woningbouwland, Concernvorming, een novumin, (L.C. Kok en D. Vermaas)Woningbouwlocaties, De grondslag van prijzenvoor, 0- de Greef, A. Oude Ophuis enT. Stauttener)Woningcorporaties, De topstructuur van,(D. van Ginkel enj. van 't Hek)Woningmarkt, Herstructurering in eenontspannen, (E Wassenberg)Woningmarkt in het Noorden des lands.Dilemma's op de, 0- Eranke en T. Stauttener)Woningmarkt, Het topsegment van de, (A. Nauta)Woningmarktonderzoek, Zin en onzin van,(E Boelhouwer, H. Coolen en G. Hilkhuysen)Woondiensten op maat, Maatschappelijkeondernemers leveren, (M. Smit)Woonruimteverdeling, Kader voor een regionaalaanbodmodel, (H. Priemus)Wijk naar de beurs, De, (M. Smit)Wijkvernieuwing in Groningen, (L. Hacquebord)Zaken, Prestatie-afspraken: de stand van,(M. van Muijlwijk en M. Krawinkel)Zin en onzin van woningmarktonderzoek,(P Boelhouwer, H. Coolen en G. Hilkhuysen)Zuiden, Veilige steden in het, (A. Frey enE. Faerstein)ZwoUe investeert in jeugd en toekomst,(A. Schuiringa)Kwaliteit op termijnLandelijk wonen in een stedelijke omgeving,(C. Berkelbach)Deens woningbouwproject in Hoorn,(C. Berkelbach)'Middeleeuws' plan wint prijs, (C. Berkelbach)OnderzoeludossierTwee vhegen in een klap?, (E van Dam enD. Buckers)Welvaartswinst door marktconforme huren,(M. van Schaaijk en N. Nahuis)Ruimtelijke concentraties van kansarmoede,(S. Musterd en W Ostendorf)Fiscale behandeling van de woning:uitgangspunten, (M.EA. Haffner)Dynamiek in het stedelijke beleidsdenken oprijksniveau, (B. Vermeyden)nr. biz.8 163 223 146 6m6 2,,,6 12m6 11m4/5 261 103 6f 313 186 Um8 116 11m4/5 143 101 167 127 178 278 462 312 74/5 427 62 108 466 14m1 232 224/5 321 272 253 274/5 366 23?'AuteursBergh, B, van den en A. van de Veerdonk,De 'normale' exploitatieBerkelbach, C., Landelijk wonen in een stedelijkeomgeving, (kwaliteit op locatie)Berkelbach, C., Deens woningbouwproject inHoorn, (kwahteit op locatie)Berkelbach, C., 'Middeleeuws' plan vrint prijs(kwaliteit op locatie)Bik, M. en P. Hooimeijer, Vraaguitval onderjongerenBoelhouwer, P en H. Boumeester,Betaalbaarheidsproblemen onder huurders meteen bovenminimaal inkomenBoelhouwer, P H. Coolen en G. Hilkhuysen,Zin en onzin van woningmarktonderzoekBoer, J.D. de, Kunnen huurders meefuseren?Botman, B. en E. Tielen, Geldillusie of trendbreuk?Boumeester, H. en P Boelhouwer,Betaalbaarheidsproblemen onder huurders meteen bovenminimaal inkomenBrinkman, L.C, Visie op toezichtBrokx, G.Ph., Veiliger steden, een plek voorjongerenBuckers, D. en E van Dam, Twee vhegen ineen klap?, (onderzoeksdossier)Compaan, J., Overleven in de meest gewelddadigcstad ter wereldConijn, J., Colonnade, (redactioneel)Conijn, J., Convergerende instituties?Coolen, H., G. Hilkhuysen en R Boelhouwer,Zin en onzin van woningmarktonderzoekDam, E van en D. Buckers, Twee vliegen in eenklap?, (onderzoeksdossier)Decker, P de, P Raymaekers en H. Meert, Deantichambre van de kartonnen doosDrontmann, I., Spanning en ontspanning op dewoningmarkt, (redactioneel)Elbers, A., Poolse volkshuisvesting uit het slop?Elbers, A., Volkshuisvesting in SlowakijeFaerstein, E. en A. Frey, Veilige steden in hetZuidenFranke, J., Politieke partijen en devolkshuisvesting, (redactioneel)Franke, J., Gedoogbeleid van chique resorts enrafelrandenFranke, J. en M. Smit, Coed doen in stilteFranke, J. en T. Stauttener, Dilemma'ss op dewoningmarkt in het Noorden des landsFrey, A. en E. Faerstein, Veilige steden in hetZuidenFrissen, J., Prestatie-afspraken en communicatievcsturingGinkel, D. van en J. van 't Hek, De topstructuurvan woningcorporatiesGreef, J. de, A. Oude Ophuis en T Stauttener,De grondslag van prijzen voor woningbouwlocatiesHaan, J. de, De opmars van de liberalen, deneergang van de volkshuisvesting?Hacquebord, L., Wijkvernieuwing in GroningenHaffner, M.E.A., Fiscale behandeling van dewoning: uitgangspuntenonderzoeksdossierHeida, H. en C. Paulus, Aandachtsgroep valt nielweg te cijferenHek, J. van 't en D. van Ginkel, De topstructuurvan woningcorporatiesHilkhuysen, G., Boelhouwer, P en H. Coolen,Zin en onzin van woningmarktonderzoekHooimeijer, E en M. Bik, Vraaguitval onderjongerenKemps, K., Van wie is het Nationaal ProgrammaVolkshuisvesting eigenlijk?Kessels, S. en M. de Laat, De pluriforme stadKlijn, E.H., Kwaliteit als toetssteenKok, L.C. en D. Vermaas, Concernvorming, eennovum in woningbouwlandKokhuis, L.H., Kwahteit van openbare ruimteals uitgangspuntKrawinkel, M. en M. van Muijlwijk, Prestatie-afspraken: de stand van zakenLaat, M. de en S. Kessels, De pluriforme stadMeert, H., P de Decker en P Raymaekers, Denr. biz.4/5 221 232 224/5 328 116 687846271664/56266 2m1 276083n.5348 461 272 14837518316 6m2524/519117 176 6m4/5 181 163 1037664/5 366 101 168 468 113871421194/5 143 22281021'm fesiINDEX 1998antichambre van de kanonnen doos 2 14Moolen, J. van der, De toekomst en(D)OEMdenken (redactioneel) w/s 5Musterd, S. en W Ostendorf, Ruimtelijke concen-J'trates van kansarmoede,(onderzoeksdossier) 3 27Muijlwijk, M. van en M. Krawinkel, Prestatie-afspraken: de stand van zaken 2 10Nahuis, N. en M. van Schaaijk, Welvaartswinstdoor marktconforme huren, (onderzoeksdossier) 2 25Nauta, A., Het topsegment van de woningmarkt 8 27Omme, M. van, Leve de hybride corporatie! 6 14Ostendorf, W. en S. Musterd, Ruimtelijke concen-traties van kansarmoede, (onderzoeksdossier) 3 27Oude Ophuis, A., T. Stauttener enj. de Greef,De grondslag van prijzen voor woningbouwlocaties 3 10Ouwehand, A., De gemeente als marktmeester? 8 39Paulus, C. en H. Heida, Aandachtsgroep vak nietweg te cijteren 6 10Priemus, H., Naar vitaliteit, sociale cohesie enduurzaamheid 1 10Priemus, H., Kader voor een regionaalaanbodmodel woonruimteverdeling 2 6Priemus, H. en P van der Zon, De corporatieals hybride organisatie 4/5 6Priemus, H., Spannende dagen 8 6Raymaekers, P, H. Meert en P de Decker, Deantichambre van de kartonnen doos 2 14Rodenburg, J., De nieuwbouwwijk komt naar degehandicapte toe 1 32Schaaijk, M. van en N. Nahuis, Welvaartswinstdoor marktconforme huren, (onderzoeksdossier) 2 25Schuiringa, A., ZwoUe investeert in jeugd entoekomst 614MSmit, M., Maatschappelijke ondernemers leverenwoondiensten op maat 2 31Smit, M., Gezocht: passend schaalniveau voorleefbaarheid 3 34Smit, M. enJ. Franke, Goed doen in stilte 4/5 11Smit, M., De wijk naar de beurs 4/5 42Smit, V, Vinexonthaasting?, (redactioneel) 1 5Smit, V, Nieuwe eeuw, nieuwe nota!, (redactioneel) 7 5Snoek, G., Veiligheid, volkshuisvesting enwereldhabitatdag 6IIMStauttener,!., J. de Greef en A. Oude Ophuis,De grondslag van prijzen voor woningbouwlocaties 3 10Stauttener, T. enJ. Franke, Dilemma's op dewoningmarkt in het Noorden des lands 7 17Stegeman, M., 'Safer Cities' en andere initiatieven 6 3MTielen, E. en B. Botman, Geldillusie of trendbreuk? 8 16"Veerdonk, A. van de enB. van den Bergh, De'normale' exploitatie 4/5 22"Velde, GJ. te, Herdifferentiatie voor lagereinkomensgroepen 6 16Vermaas, D. en L.C. Kok, Concernvorming, eennovum in woningbouwland 4/5 14Vermeyden, B,, Dynamiek in het stedelijkebeleidsdenken op rijksniveau, (onderzoeksdossier) 6 23Wassenberg, F, Herstructurering in eenontspannen woningmarkt 7 12Weggemans, J.A., Het prognosemodel voor desociale huursector 1 6Wichard, E. en L. Meeuwlssen, Deventerveiligheid met beleid 612MZon, E van der en H. Priemus, De corporatieals hybride organisatie 4/5 6jwe kansen?Klant koning, corporatie dienaar?Bij de realisatie van toekomstige woonmilieus zal meen vraaggerichte markt aangesloten moeten wordenbij de gewenste leefstijlen; de wensen van de clientenstaan centraal. Ook anderen dan het Aedes-rapportzijn die menmg toegedaan. Buitengewoon hoogleraarvolkshuisvesting professor Van der Schaar verwoordtdat als volgt; ' De woning is voor bijna alle groepen inplaats van een noodzakelijk goed een positioneel goedgeworden, waarmee men uitdrukking wil geven aanleefstijl en maatschappelijke positie. Daar hebben demeesten de overheid met bij nodig, zeker geen gezeurover merit goods'.' De voorkeuren van gemeentebestu-ren en van architecten spelen in een dergelijke markteen kleinere rol dan nu geval is. Het is volgens hetSociaal en Cultureel Rapport 1998 dan ook niet te ver-wachten dat de woonconsument een geregisseerde envan bovenaf opgelegde blijvende kwantitatieveschaarste zal accepteren.* Op een woningmarkt waarde woonconsument het steeds meer voor het zeggenkrijgt, moet het product, de woning, worden aangepastaan de voorkeuren van de bewoners.Essentiele componenten in de vraag van de toekomsti-ge stedehjke woonconsument, ongeacht de leefstijl,zijn mijns inziens: een grote woningoppervlakte,mogelijkheden tot wonen en werken, privacy (maxi-male geluidsisolatie), een veilige en aantrekkelijkewoonomgeving, een centrale ligging en de nabijheidvan vervoers- (wegen en openbaar vervoer) en anderevoorzieningen.Volgens het Aedes-rapport kunnen corporaties hieropinspelen door herdifferentiatie van het overwegend een-zijdige woningbezit. Een belangrijk deel van de voor-raad zuUen zij geschikt moeten maken voor ouderen.Ondanks dat de doelgroep van beleid afneemt, hoeft debetekenis van de corporatiesector volgens Aedes niet afte nemen. Er liggen landelijk gezien voldoende moge-lijkheden om de sociale taak te combineren met meercommerciele activiteiten. De uitbreidingsmogelijkhedenvoor de sociale taak liggen vooral in het huisvesten vanspecifieke aandachtsgroepen (ouderen, gehandicapten,psychiatrische patienten, asielzoekers, etc.).Gezien de vraag buiten de doelgroep van beleid liggende meer commerciele mogelijkheden in diverse (tus-sen)vormen van kopen en huren. Bij het op maat aan-bieden van een woning behoort ook een individueel(huur)contract tussen corporatie en klant. Dit contractbiedt de mogelijkheid om allerlei vormen van dienstenop te nemen zoals zorg- en betalingsarrangementen,we-beheer (vereniging van eigenaren), onderhoud,hypotheek- en verzekeringsbemiddelmg.Kortom, differentiatie, flexibiliteit, productontwikke-ling en productpromotie zijn essentiele elementen voorde corporatie als toekomstig woondienstenproducent.Kleinschalige en kwalitatieve bestudering van poten-tiele clientengroepen (ofwel marketing) komen in deplaats van de grootschalige kwantitatieve woning-marktonderzoeken.Specialisatie, schaalvergroting en hybriditeitBij de toekomstige ontwikkeling van de corporatieszuUen mijns inziens twee zaken van groot belang zijn:In een deel van deWestelijke Tuinsteden kaneen centrumstedelijkmi-lieu worden gecreeerd.Rigoureiize herdifferentia-tie is dan wel nodig.(foto: IV\irande Piiernam-bucq/ DRO-vorm, Amster-dam)[07]rjfc.Jrfiil:l?aW^lffssfffss'-^^^[08]-a. een keuze maken tussen specialisatie en schaalver-groting en -b. een hybride karakter. De eerste optie isde hierboven beschreven specialisatie; bet buisvestenvan specifieke doelgroepen. Een andere optie, naastspecialisatie, is samenwerken/fuseren met andere cor-poraties en/of dienstverlenende instellingen. De voor-delen biervan zijn bet beperken van risico's, bet cree-ren van draagvlak voor mvesteringen, bet bundelenvan kennis en expertise en bet kunnen opereren opverscbillende markten.De organisatiestructuur van de corporatie zal aange-past moeten worden aan de keuze. Het onderbandelenmet de lokale overbeid over de buisvestmgstaken vanen de commerciele mogelijkheden voor de corporatiesneemt hoe dan ook in belang toe. Ook hierdoor wor-den aan het management andere eisen gesteld.Een derde optie, die overigens niet in bet Aedes-rap-port wordt omscbreven, is een combinatie van scbaal-vergroting en specialisatie. Als voorbeeld kan gedacbtworden aan een grote landelijke corporatie (holding)die een of meer specialistiscbe divisies of werkmaat-schappijen heeft.Om de minder en onrendabele activiteiten voor desociale taak voor de langere termijn zonder aanzienlij-ke overheidsbijdragen te kunnen afdekken is betnoodzakelijk dat de corporaties zicb ook steeds meergaan bezighouden met meer commerciele activiteiten.Aedes pleit ervoor dat corporaties meer dan nu markt-activiteiten kunnen ontplooien. Het afstoten vanmarktactiviteiten daarentegen, zoals de commissie-Coben meent, zal volgens Aedes leiden tot een margi-nalisering van de socialebuursector. Stedelijke vernieu-wing zal dan zonder aanzienlijke overheidsinves-teringen niet of nauwelijks van de grond komen.Op basis van bovenvermelde ontwikkelingen en deCPB-langetermijnverkenning (die scenario's tot 2020bevat) brengt het Aedes-rapport strategieen voor cor-poraties als sociaal ondernemer in kaart. Daarbij wordtde relatie gelegd met de opgave voor de corporaties:buisvesting van de primaire doelgroep, van ouderen envan hulpbeboevenden en de herstructurering. Samen-gevat komen de strategieen op het volgende neer Hoegroter de economische groei, des te meer Ugt betaccent op draagkracbtige buishoudens, zorgbeboeven-de buishoudens, dure huur- en koopwoningen, ver-koop van buurwonmgen en leefbaarheid.Waar liggen de nieuwe kansen voor de toekomst inAmsterdam? De stedelijke corporaties kennen volgensbet Aedes-rapport de grootste maatschappelijke enfinanciele opgave. Aan hen de taak om de herstructu-rering van eenzijdige wijken te combineren met hetrealiseren van voldoende betaalbare nieuwbouw op deVINEX-locaties. Herstructurering biedt daarmee dekans bet corporatiebezit te berpositioneren en daarmeeeen betere concurrentiepositie in de vraag naar stede-lijke milieus te verwerven. De VINEX-bouwopgavebiedt ook de mogelijkbeid tot winstgevende nieuw-bouw. Bovendien kennen de steden een groot aandeelspecifieke doelgroepen.Bij de mogelijkheden die berstmctureren volgens hetAedes-rapport biedt, zijn direct al een aantal kantteke-ningen te plaatsen. De corporaties bezitten ongeveer55% van de Amsterdamse woningvoorraad. In de her-structureringsgebieden liggen de percentages boger:Westelijke Tuinsteden 77%' en Noord 81%. Een vande uitgangspunten van de berstructureringsaanpak isdifferentiatie naar eigendom. In bovengenoemdegebieden zal de omvang van bet corporatiebezit bij datuitgangspunt alleen maar kleiner worden.Oud en jong geen groeimarkt in AmsterdamDaarnaast leveren de bevindingen uit het Aedes-rap-port gespiegeld aan de Amsterdamse situatie een aantalandere vragen op. Is er in Amsterdam een groeimarktvan mobiele jongeren, dertigers en ouderen (in combi-natie met zorgverlening)? Uit de bevolkingsprojectiesvan het Amsterdamse bureau voor Onderzoek en Sta-tistiek" valt af te leiden dat, in tegenstelhng tot landelij-ke ontwikkelingen, jongeren en ouderen geen groei-markt vormen voor de Amsterdamse woningcor-poraties (zie ook onderstaand kader).Het ministerie van Justitieschetst een sombertoekomstbeeld van de veiligheidvan de woonomgevingWellicbt kunnen door een goed aanbod meer jongerenen meer ouderen (weer) naar Amsterdam verleid wor-den. Daarbij zal bet gaan om de woning en de woon-omgeving. Naast de op de cUent toegesneden woningzal Amsterdam ook omgevingskwaliteiten moeten aan-bieden die aansluiten op leefstijlen. Voorbeelden zijneen voldoende veilige woonomgeving en zorg op maat(voor ouderen) en een ruim (sub)cultureel aanbod.Voor wat een veilige woonomgeving betreft schetsten detoekomstscenario's van ministerie van Justitie (die even-De Nieuwmarktbuurt, eenzeer gewild centrumstede-lijkmilieu. (foto: lohanOlsthoom/StedelijkeWoningdienst Amsterdam)l09lboeens op die van het Centraal PlanBureau gebaseerd zijn)een sombere toekomst. Volgens die scenario's zal naar-mate de economische groei hoger is de criminaliteiteveneens hoger zijn. De mate van integratie van allochto-ne groepen m de Nederlandse samenleving neemt bij eenhogere economische groei verder af. De leeftijdsgroepvan 15 tot 29 jaar zorgt voor een stijging van binnen-landse allochtone criminaliteit. Als enkele denkbare ver-rassingen en trendbreuken signa-leert het mmisterie vanJustitie allochtoon geweld door een oproep van een leids-man in het thuisland en het ontstaan van getto's doordatandere bevolkingsgroepen onder terroristische druk deprobleemwijken moeten verlaten.' Met de constatenngdat de etnische groepen steeds meer in een van de viergrote steden terecht komen, vrees ik dat, als de scenario'svan Justitie inderdaad uitkomen, de voorspelde stijgingvan de criminaliteit zich m Amsterdam sterk zal manifes-teren. Amsterdam staat dan een grote opgave op hetgebied van het creeren van veilige woonomgevingen tewachten.Het andere aspect - de aanwezigheid van subculturen(nog steeds een unieke en specifiek Amsterdamse kwa-liteit) - wordt momenteel bedreigd. Met de stadsver-nieuwing en het als woongebied ontwikkelen van inonbruik geraakte haven- en industrielocaties verdwij-nen veel m oude gebouwen gevestigde alternatievewerk-, cultuur- en leefvormen. Verdwijnen betekent ofvertrekken naar andere steden of ophouden te bestaan.Amsterdam verliest hierdoor belangrijke broedplaatsen(en daarmee ook aantrekkelijke functies voor buurt enstad) op het gebied van cultuur en economic. Daarwaar andere steden op het gebied van leefstijlen en vei-ligheid meer te bieden hebben, zal de 'mobiele' woon-consument, met name in een zich ontspannendewoningmarkt, snel vertrekken richting aanbod.Het tot woningenverbouwde belastingkan-toor 'Puntegale' inRotterdam: een geslaagdvoorbeeld van het casco-concept, (foto: ReneWeterings, Rijen/Moeskops Bouwbedrijf,Bergeyk)Waar liggen de kansen dan wel voor de Amsterdamsecorporaties? Vanuit de stad bekeken zijn er twee woon-milieus" die in vraag - afhankelijk van het CPB-scena-rio - sterk of minder sterk zullen groeien:? Centramstedelijkmilieu met als essentiegrootschalige complexiteit (voorbeeld Nieuwmarkt,Almere-centrum).'? Randmilieu met als essentie huis met een tuin(voorbeeld Prinsenland Rotterdam, Nieuwegein,Rijnsweerd m Utrecht).De vraag naar buitencentrummilieus (naoorlogsev/oonwijken) zal ongeacht het gehanteerde CPB-scena-rio het minst sterk groeien.'" Oftewel het buitencen-trummilieu is het minst aantrekkelijke woonmilieu.Bijna 22% van de Amsterdamse woningvoorraad, datzijn ongeveer 77.000 woningen, is gebouwd tussen1945 en 1970. Deze woningen liggen vooral in deWestelijke Tuinsteden, Noord, Zuidoost en Buitenvel-dert. Er ligt daarmee een forse herstructureringsopgavevoor de komende decennia. Bij de aanpak van denaoorlogse stad zal afhankelijk van het gebied volgensmij gekozen moeten worden voor het randmilieu danwel een centrumstedelijkmilieu. Ik zal daar aan dehand van de binnenkort te starten aanpak van de Wes-telijke Tuinsteden nader op ingaan."De Westelijke Tuinsteden als uitdagingDe Westelijke Tuinsteden zijn als volgt te typeren:'^? De woningvoorraad wordt gekenmerkt door eenzeer groot aandeel (goedkope) sociale meergezins-huurwoningen (>75% afhankelijk van het gebied).Het betreft veel (kleine) drie- en vierkamerwonin-gen;? Het aandeel 65-plussers is groter dan het gemiddel-de in Amsterdam en neemt sneller af dan in Amster-dam als geheel. Het aandeel jongeren (0-17 jaar) ligtboven het Amsterdamse gemiddelde. De leeftijds-klasse 0 tot 19 jaar bestaat voor het overgrote deeluit etnische jongeren;'^? Het percentage etnische minderheden (41%) van detotale bevolking in de Westelijke Tuinsteden is hogerdan het Amsterdamse gemiddelde." In 2010bedraagt het percentage etnische minderheden47%;"? Het aandeel paren met kinderen is groter dan hetAmsterdamse gemiddelde;? Het gemiddelde inkomen is laag. De combinatie lageopleiding met een laag inkomen komt veel voor Destijging van het werkloosheidspercentage is groterdan het Amsterdamse gemiddelde.Bij de aanpak zal afhankelijk van het gebied mijnsinziens gezien de vraag gekozen moeten worden voorhet randmilieu dan wel een centrumstedelijkmilieu.Dat roept de volgende vragen op. Kan er m de Weste-lijke Tuinsteden een goede mix worden gevonden tus-sen stedelijkheid en (nieuwe en stedelijke) suburbani-teit? Zijn er voldoende klanten? Welke rol kunnen decorporaties hierbij spelen?Een kanttekening bij het centrumstedelijkmilieu is datdit woonmilieu in een beperkt aantal gebieden gereali-seerd kan worden. Deskundigen menen dat de kansenvoor dit milieu vooral langs de huidige en toekomstigemetrolijnen en langs de snelweg AlO te vinden zijn.'"Voor de Westelijke Tuinsteden liggen de kansen voordit milieu in het gebied dat wordt omsloten door hetSloterdijkgebied, de Ringspoorlijn, de snelweg AlO ende Riekerpolder. Er kan in ruimtelijke zin worden aan-gesloten bij de succesvolle werklocaties Sloterdijk ende Zuidas. Belangrijk is dat, volgens econoom Boon ineen recentelijke publicatie van de Amsterdamse dienstRuimtelijk Ordening, de markt voor kantoren, bedrijf-sterreinen en havens tot 2030 verder zal groeien."Langs de Aio liggen kansenvoor een centrumstedelijkmilieuEen centrumstedelijkmilieu is nauwelijks in een alles-omvattende definitie te beschrijven. Wel zijn er kemele-menten te benoemen zoals: complexiteit, diversiteit/plu-riformiteit,'" dichtheid, dynamiek, vemieuwing enautonomie. Die kemelementen geven aan dat de ont-wikkelingen tot en binnen een stedelijk milieu zich nietvan bovenaf laten ontwerpen of zelfs maar beheersen.Overheden en woon- en vastgoedproducenten (corpo-raties!) kunnen de autonome ontwikkeling tot en vaneen centramstedelijkmilieu faciliteren. Daarbij moetaan een aantal voorwaarden worden voldaan. Ik sluitme aan bij de door Amenkaanse sociologe Jane Jacobsonderscheiden condities voor stedelijke diversiteit:"? De wijk en natuurlijk ook de onderdelen (buurten)die een vwjk vormen moeten meer dan een, liefstmeer dan twee, primaire functies zoals wonen envi'erken bezitten. Hierdoor zijn er verspreid over dedag mensen op straat aanwezig, met verschillendedoelemden, maar met gemeenschappelijk gebruikvan faciliteiten.? De lengte van (bouw-) blokken moet kort zijn waar-door een veelheid ontstaat van straten en mogelijk-heden om de hoek om te gaan.? De wijk moet een menging hebben van verschil-lende gebouwen; verschillen in leeftijd en in staatvan onderhoud en daarmee in economischeopbrengsten. Daarbij moet de hoeveelheid oudegebouwen substantieel zijn.? Er moet een hoge concentratie van mensen aanwezigzijn. In deze concentratie wordt de mens als stads-bewoner bedoeld.'De Stad als Casco II'Voor de invulling van het ontwikkelingsproces tot envan een centrumstedelijkmilieu ga ik uit van de ideeenuit het manifest 'De Stad als Casco IF door de organisa-tie 'Podium Werken aan het IJ'. In deze organisatiewerkt een aantal Amsterdamse corporaties^" samen metorganisatieadviseurs, architecten, wetenschappers,ondernemers en vormgevers om een nieuw concept teontwikkelen en toe te passen.'De Stad als Casco IF gaat uit van de dynamiek van eencentrumstedelijkmilieu en de daarbijbehorende inves-teringsvisie. Het begrip investeren wordt verbondenmet geld, maar ook met tijd en energie van gebruikersvan gebouwen en gebouwomgeving. Gebruikers wor-den in deze visie niet alleen gezien als consumentenmaar juist ook als producenten.In fysieke zin manifesteren de stad, de wijk en hetgebouw zich als een casco waarbinnen zich allerleimogelijkheden voordoen. Als het casco goed genoeg is,zal het gebruik in elk gewenst tempo kunnen verande-ren en blijft er ruimte voor startende bedrijven, zonderdat dit tot armelijke of vrijblijvende oplossingen leidt.Het 'blijvende' is het essentiele van het cascoconcept.Het cascoconcept is daarmee een concept van duur-zaamheid, van vertrouwen op en investeren in duur-zaamheid. Het casco ordent, structureert en maaktdaardoor divers gebruik mogelijk. Het gebruik is veelveranderlijker dan het casco zelf Kortom ordening envrijheid tegelijkertijd. Voor de waarde van het gebouwbiedt het cascoconcept nieuwe mogelijkheden:? Het bestaande krijgt nieuwe waarde, het onbruik-baar geachte wordt bruikbaar;? Een stroom van investeringen en inspanningenontstaat om het gebouw weer geschikt te makenvoor hergebruik;? Gebouwen worden weer exploitabel zonder dat zeerhoge prijzen noodzakelijk zijn.Voor het ontwikkelen van een gebied hanteert hetcascoconcept de volgende uitgangspunten:? Mobiliseer waar mogelijk de in het gebied werkzamekrachten en schep daarmee een investeringsstroomvan onderop;? Streef naar een geleidelijke en gebiedsgerichteontwikkeling waarbij investeringen in het gebiedeen blijvende waarde hebben. Daag velen uit eenbijdrage te leveren en biedt de zekerheid dat dezebijdragen het geheel en het eigene ten goede komen;? Bied ruimte voor verantwoordelijkheid, ook voor deomgeving, van degenen die het ontwikkelingsprocesondersteunen. Niet alleen het gebouw, ook de direc-te omgeving kan als casco beheerd worden door dedirecte betrokkenen: gebruikers, eigenaren, inves-teerders, ontwikkelaars.Drie geslaagde voorbeeldenTot zover de theorie. Gelukkig zijn er concrete engeslaagde voorbeelden. Het eerste betreft woningen.Het gaat dan om de bekende gevallen waarbij de cor-poratie de bewoner vrij laat om de binnenkant van dewoning naar zijn wensen en inzichten aan te passen.Een voorbeeld van een Amsterdams woon-werkpandis het voormalige kraakpand 'Tetterode' in stadsdeelOud-West. Ook hier bezit Het Oosten het casco. Degebruikers (bewoners en gebruikers van bedrijfs- ofatelierruimte) bezitten de binnenkant en bepalen water met hun binnenkant gebeurt.Een Rotterdams voorbeeld van een high-tech woon-werkpand is het in maart 1999 door corporatie Stads-wonen opgeleverde verbouwde belastmgkantoor 'Pun-tegale'. Dit uit de jaren dertig stammende gebouw telt201 wonmgen in combinatie met 2.500 m-* bedrijfs-ruimte. Het wonen en werken is zo gemakkelijk, veilig,modern en professioneel mogelijk gemaakt (Plug andPlay). Daarvoor zijn de meest moderne technieken toe-gepast: ISDN- en een computercentrale, waarop elkeindividuele unit is aangesloten, rook- en bewegings-melder, computergestuurde energieregeling, video-foons, chip-kaart/-knip als sleutel, etc. Via de gemeen-schappelijke receptie kunnen onderdelen uit het'Business facility center' (zoals vergader- en presenta-tieruimte) worden gereserveerd. De belangstelling voordit gecombineerde wonen/werkenconcept is zeergroot.De Westelijke Tuinsteden bevatten mijns inziens vol-doende in onbruik geraakte gebouwen (Andreas-zie-kenhuis, bejaardenoorden, scholencomplexen, etc.)om met behulp van het cascoconcept het ontwikkelenvan een centrumstedelijkmilieu tot een succes temaken.Voor de naoorlogse gebieden die niet tot een centrum-stedelijkmilieu te transformeren zijn lijkt de keuzevoor het randmilieu onafwendbaar. Een keuze diegezien de thans aanwezige voorraad van minder gewil-de en kwalitatief slechte portieketagewoningen engalerijflats gepaard zal gaan met een aanzienlijke hoe-veelheid sloop. Voor de zittende bewoners van ditwoningtype moeten dan kwalitatief hoogwaardigeralternatieven beschikbaar zijn.Naast nu gebruikte (maar wel bijzondere) vormen vanstedelijke laagbouw zoals die te zien is op recentenieuwbouw- en herstructureringslocaties (bijvoor-beeld in het Oostelijk Havengebied, in de Bijlmermeeren in Sloten) zuUen ook nieuwe concepten ontwikkeldNieuw-Sloten, een gewildrandmilieu. (foto; JohanOlsthoorn, StedelijkeWoningdienst Amsterdam)moeten worden.Een voorbeeld van een nieuw en toepasbaar concept ishet Wilde Wonen. Het Wilde Wonen, waarbij de clientzijn eigen woning naar eigen inzichten en behoeftensamenstelt, kan worden gezien als de ultieme vorm vanklantgericht bouwen. Daarbij kent het Wilde Wonenverkavelingsvarianten tot 55 woningen per hectare."Deze dichtheid benadert en overtreft soms de dicht-heid van stedelijke laagbouw op de uitbreidmgsloca-ties (Nieuw-Sloten 56 woningen per hectare, IJburg 50woningen per hectare).Het is juist deze vorm van clientgericht bouwen die bijuitstek kan worden toegepast in een stedelijk laag-bouwmilieu. Amsterdamse corporaties kunnen hierbijgezien hun know how als woonproducent, bij een opWild Wonen afgestemd aanbod van diensten (tussen-vormen van koop/huur, bouwmanagement, bouwpro-cesbegeleiding, etc), een grote rol spelen.Ook biedt deze vorm een kans voor etnische minder-heden om te integreren in de Nederlandse wooncul-tuur. Het aandeel eigenwoningbezit onder etnischeminderheden is laag. Bij een enigszins succesvol soci-aal-economische vernieuwing (die tegelijkertijd met defysieke aanpak zal moeten plaatsvmden) kunnen etni-sche minderheden met (goedkope en dure) variantenvan wild wonen verleid worden hun geld te mvesterenin hun huis en daarmee een binding aan te gaan