"^TMQSCHR 5S*wjgsssffiStrv-'.*;*2S'?^S3*!SfiaKWBi*'^'j,'.ro?ouoo>Oud Krispijn is een fraaiebuurt maar toch zijn ergrote sociale problemen.(foto: Akro consult, DenHaag)lOiaa3J3er 150 woningen worden verkocht en er komen 400nieuwbouwwoningen. Een zo ingrijpende wijziging vande buurt betekent hat opzetten van een grondexploita-tie. Net als bij de pandenbank overstijgen de investerin-gen de opbrengsten. De grondexploitatie sluit met eentekort van 14 miljoen gulden. Een extra probleem voorde corporaties en de gemeente was het erfpachtstelsel.Een groot deel van de woningen staat op erfpachtgrond.In de onderhandelingen hebben de erfpachtcontractenbehoorlijk dwars gezeten. Uiteindelijk is het erfpachtpro-bleem opgelost. De corporaties hebben de erfpachtafgekocht voor een periode van 50 jaar. Tweederde vande meeropbrengsten worden gestort in een fonds, datbestemd is voor de huisvesting van de primaire doel-groep.De heer C. Sas (wethouder Dordrecht):In de stuurgroep, de projectgroep en in een aantal werkgroe-pen is nauw overleg gevoerd tussen de corporaties en degemeente. De bewoners hebben ervoor gekozen buiten dat'beroepsoverleg' te blijven en via grotere klankbordvergaderin-gen hun mening over de aanpak naar voren te brengen. Hunmening is daardoor steeds nadrukkelijk in beeld geweest en opeen aantal punten doorslaggevend.De corporaties en de gemeente hebben steeds hetzelfde voorogen gehad: een stevige en brede aanpak was nodig om 'hettij te keren'. De wijk moest weer even sterk in trek komen bijde Dordtse bevolking als andere wijken. Het imago moestworden verbeterd. Dat moest door een fysieke aanpak; meergroen, betere woningen, een prettiger woonomgeving, maardat moest ook door meer veiligheio, een beter buurthuis voorde bewoners, betere scholen, werktoeleiding en voorzieningenvoor de jeugd. De corporaties pleitten daar even vurig voor alsde gemeentelijke wetnouders. Beide partijen zetten het procesmet overtuiging een paar maanden stil om het sociaal pro-gramma op getijk niveau te brengen met het fysiek program-ma.Er is lang gewerkt aan een totaalplan, dat onder de naamRaamwerk Oud Krispijn op 13 juni door de gemeenteraad isvastgesteld. Maar al lang voor de vaststelling daarvan waren alprojecten in uitvoering. Renovatie, ontruiming ten behoevevan sloop, het speelproject 'Thuis op straat', de aanleg vanbuurtsportvoorzieningen, de uitbreiding van het politietoezicht,dat alles liep al voor het totaalbesluit. Dat ook maakt het pro-ject bijzonderHet programma dat er ligt wordt dan ook breed gedragendoor het gemeentebestuur, de corporaties en de Bevolking.Het sociale programmaHerstructureren gaat over het wonen en werken vanmensen in hun buurt. Investeren moet dan ook bete-kenen, investeren in die mensen. In de onderhandelin-gen zijn de sociale maatregelen vanaf het begin mee-genomen. Scholing, oud worden, jong zijn en werkge-legenheid. Deze onderdelen zijn uitgewerkt in eensociaal investeringsprogramma, compleet met acties,investeringen, dekkingen en tekorten. Het sociaal pro-gramma maakt integraal onderdeel uit van de herstruc-turering. Bij het overleg tussen de gemeente en de cor-poraties speelt het resultaat van het programma eenbelangrijke rol. Niet het programma om het program-ma, maar investeringen met een resultaatsverplichting.Het meten van effecten is echter moeilijk. Je kan nietzeggen dat er een rechtstreeks verband is tussen dehoogte van de investering en de verbetering van deleefbaarheid. Maar, en dat is afgesproken, het is welgoed mogelijk om jaarlijks te meten hoe de wijk ervoor staat. De jaarlijkse leefbaarheidsmeeting isbedoeld om te zien in hoeverre er resultaten wordengeboekt.De investeringen hangen aan elkaar. Het investerings-programma van de gemeente en de drie corporaties dekomende tien jaar bedraagt ruim 350 miljoen gulden.Op de drie velden hebben partijen elkaar hard nodig.Natuurlijk kun je kiezen voor een zware organisatie.Daar Is echter niet voor gekozen.De corporaties zljn verantwoordelijk voor de panden-bank en stellen een directeur aan die binnen het pro-gramma grote bevoegdheden krijgt. HIj of zij verte-genwoordlgt de corporaties in de buurt en werktintenslef samen met de gemeentelijke projectlelder.Deze treedt op namens de gemeente die verantwoor-delijk is voor de grondbank en het soclale programma.Een projectgerichte aanpak aan beide kanten.Natuurlijk Is er een stuurgroep, maar de essentie Is eenranke en daardoor wendbare top: een tweekopplgeprojectleiding die de integraliteit van de herstructure-rlng waarborgt.De opgave was om de drie onderdelen in samenhangonder te brengen in een integraal model. Het specialeen vernleuwende van de samenwerking in Oud Krispljnis het gevolg van het onderbrengen van het bezit vande corporaties in een entiteit, de v.o.f., en in desamenhangende afspraken op de onderdelen panden-bank, grondexploltatle en soclaal programma. Eenschematische weergave van het organlsatlemodel Is tevinden In figuur 1.De uitvoering van de maatregelen vindt in samenhangplaats. Om de sturing optimaal te laten verlopen komener twee coordlnatoren. Een coordinator voor de panden-en de grondbank en een coordinator voor het soclaalprogramma. De twee coordlnatoren, functioneren alseen tandem en zljn Integraal verantwoordelijk voor deuitvoering en rapporteren aan een stuurgroep waaringemeente en corporaties gemeenschappelljk de uitvoe-ring controleren. De financiele verdeling van de risico'sllgt voor de grond en pandenbank bij de corporaties envoor het soclaal programma bij de gemeente. Hierbij isafgesproken dat over de verbetering van de wijk infysleke en soclale context, metingen worden ultgevoerddie niet de maatregelen maar wel de woonsatisfactievan Oud Krispijn jaarlijks meet. De opgave is omvangrijken er blijkt een duldelljk tekort van 60 miljoen. DIt tekortis het gevolg van de maatregelen die op korte termijn insH^i^^^' '**Een combinatie van sloop,nieuwbouw, renovatie enverkoop is het recept voorOud Krispijn. (foto: RobPonsen, Rotterdam)[09]a>aoEHFiguur 1Het organisatiemodel inOud Krispijn.10]s0)ouoo>?oE-iFysiek programmaOntwikkeling nieuwbouwomzet 75,0grondopbrengst ca. 16 min.,opgenomen in grondbankPandenbanktotaal opbrengsten 183,0totaal kosten 213,1resultaat -30,1Algemene projectkostentotaal kosten 2,0Grondbanktotaal opbrengsten 18,0totaal kosten 32,4resultaat -14,4Sociaal programmaSociaal plantotaal opbrengsten 16,2totaal kosten 30,3resultaat -14,1Algemene kostenJResultaat Totaal resultaattotaal opbrengsten 292,3totaal kosten 352,9resultaat -60,6Oud Krispijn moeten leiden tot een verbetering van hetwoon- en leefklimaat. De verwachting is we! dat na eeninvesteringsimpuls de buurt er beter voor komt te staanen daarmee mogelijk het tekort wordt verminderd. Opvoorhand is hier niet mee gerekend.De oprichting van een v.o.f.door de corporaties leidt totgrote fiscale problemenDe heer W. van der Linden (directeur Progrez):Het gebied rond het Mauveplein bepaalt voor een belangrijkedeal de sfeer in Oud Krispijn. De Mauvebuurt stammend uitde Jaren '20 is architectonisch zeer waardevol en de monu-mentenstatus is reeds aangevraagd. In de komende periode ishet verbeteren van de woningen de inzet.In het voorjaar van 1999 zijn de bew/oners geinformeerd en isde volgende keuze voorgelegd:- huren- hoogniveau opknappen met/zonder uitbouw- casco opknappen met/zonder uitbouw- kopen- casco opknappen met/zonder uitbouwTijdens de informatieavonden bleek dat de bewoners zeernadrukkelijk vroegen om ook de variant hoogniveau-koop aante bieden.De Mauvebuurt is een aantrekkelijk complex van voornamelijkeengezinswoningen die worden verbeterd volgens een planwaarbij:- zittende bewoners kunnen kiezen welk niveau van ingreep inhun huis plaatsvindt;- de bewoner kan kiezen tussen huren en kopen (WE);- de huurprijzen gerelateerd zijn aan het waarderingsstelselvoor woonruimte (het zogenaamde puntensysteem);- de koopprijzen worden marktconform vastgesteld;- voor de zittende bewoners worden verder geen verkoopbe-perkende maatregelen getroffen. Voor nieuwe kopers wordteen anti-speculatiebeding overwogen;- de verhouding koop-huur is voorlopig vastgesteld op117:136.Remkes en de fiscusDe oprichting van de v.o.f. door de corporaties leidt totgrote fiscale problemen. De staatssecretaris van VROMheeft geen aspiraties om de bevoegdheden van de colle-ga van Financien over te nemen. Toch heeft het kabinetmet de nota Marktwerking, Deregulering enWetgevingskwaliteit (MDW) de subjectieve vrijstellingvan corporaties aan de kaak gesteld. Om de gelijkheidte bevorderen worden corporaties op termijn belasting-plichtig op de onderdelen overdrachtsbelasting, bouwle-ges en vennootschapsbelastlng. Het beleidsvoornemenricht zich op het opheffen van deze vrijstellingen. Voorde corporaties heeft dit verstrekkende gevolgen. Remkeslaat voor de overdrachtsbelasting een klein gaatje. Hijmeldt in zijn brief aan de Tweede Kamer dat voor denadelige effecten van de afschaffing van de overdrachts-belasting, die een remmende werking zou kunnen heb-ben op onder andere de voortgang van het proces vanherstructurering, een opiossing wordt gezocht. In deWorn in Krispijn bedraagt de inbrengwaarde ruim 80miljoen gulden. Inbrengen en uithalen betekent dan eenextra last van 12 procent ofwel een kleine tien miljoen.Dit probleem vraagt om een opiossing. Het kan niet zozijn dat de herstructurering extra wordt belast met over-drachtsbelasting, aangezien de corporaties al belangrijkebijdragen leveren uit hun bedrijfsreserves, in dit gevalzo'n 30 miljoen gulden.Tenslotte nog dit: Oud Krispijn is door de StuurgroepExperimenten Volkshuisvesting (SEV) aangewezen alseen pilot. De aanwijzing is verstrekt op grond van hetintegrale karakter van de samenwerking tussen degemeente Dordrecht en de drie corporaties enerzijds ende integrale samenwerking op de vlakken panden,grond en sociaal programma aan de andere kant. Tentweede is binnen het project de samenwerking in eenv.o.f. een speerpunt. Daarbij is door de SEV medebepaald dat er een onderzoek moet komen naar de fis-cale consequenties van de samenwerking. De uitkom-sten hiervan zullen bij andere samenwerkingsconstruc-ties rondom herstructurering ongetwijfeld nog van paskomen.Vormen van samenwerkingbij de herstructureringJan FrankeIn het artikel 'Oud Krijspijn: we gaan ervoor'wordt ingegaan op de samenwerking tussencorporaties onderling en tussen de corporatiesen de gemeente bij de herstructurenng van Oud-Krispijn.Inmiddels worden op tal van plaatsen samenwerkings-vormen ontwikkeld. Daarbij is er vaak sprake van 'maat-werk': de constructies worden ontwikkeld aan de handvan de concrete problematiek en de plaatselijke verhou-dingen. Toch zijn er ook aspecten van de samenwerkingdie in alle gevallen aan de orde komen. Dat betekent,dat men van elkaars ervaringen kan leren. De redactie isvan mening dat het Tijdschrift voor de Volkshuisvestingeen rol kan spelen bij de uitwisseling van ervaringen.Daarom zai in de komende nummers aandacht wordenbesteed aan een aantal lokale projecten.Bij de samenwerkingsprojecten gaat het om verschil-lende belanghebbenden: de corporaties, de lokaleoverheid (en soms ook de provinciale en rijksoverheid),de bewoners (huurders en eigenaar-bewoners), profit-ontwikkelaars, winkeliers en het overige bedrijfsleven,maatschappelijke organisaties en dergelijke.In het geval van Oud-Krispijn hebben de drie corpora-ties hun bezit in deze wijk in een Wijkontwikkelings-maatschappij ondergebracht. De Amsterdamse corpora-ties zijn in een soortgelijk proces verwikkeld voor hunwoningen in de Westelijke Tuinsteden. Het gaat hierniet om drie, maar om tien corporaties. Als gevolg vande Amsterdamse verdelingssystematiek van de nieuw-bouwcontingenten in het verleden is het corporatiebezitsterk versnipperd. Herverkaveling van bezit is tot opheden onmogelijk gebleken. Hoe moeilijk het is om opeen lijn te komen, blijkt wel uit het felt dat er inmiddelsdrie consortia van corporaties voor de herstructureringvan de Westelijke Tuinsteden zijn opgericht: Far West,Prospect en Westwaarts. Voordat deze drie consortiazich kunnen verenigen achter een visie en aanpak, zaInog veel overleg nodig zijn.Een heel andere vorm van samenwerking tussen corpo-raties bij herstructurering is ontstaan in Oost-Groningen. In de streekcentra van Groningen(Hoogezand-Sappemeer, Veendam, Winschoten,DelfzijI) is er sprake van een overaanbod van socialehuurwoningen en daling van het aantal inwoners. Decorporaties die in deze gebieden werkzaam zijn, DeVolkswoning, Oosterkim, Acantus en WoningstichtingDelfzijI, zijn vaak (bijna) monopolist in hun gemeente.Bij de samenwerking gaat het dan niet om het onder-brengen van de woningen van de verschillende corpo-raties in een gebiedsgebonden organisatie. Hier gaathet vooral om het gezamenlijk opzetten van een pro-jectontwikkelingsorganisatie, die in alle betrokkengemeenten werkt en om het vergroten van de investe-ringsruimte.In Oud-Krispijn richt de samenwerking tussen de cor-poraties en de gemeente zich vooral op de grondtrans-acties en het sociale programma. Elders in het landgaat de samenwerking verder. Zo is in Winschoten deherstructurering van woonwijken gekoppeld aan eenrevitalisering van het centrum. Dit vanuit de gedachtedat het vergroten van de aantrekkelijkheid van woon-klimaat in deze ontspannen woningmarkt niet beperktkan blijven tot ingrepen in de woningen en in dewoonomgeving in de aan te pakken woonwijken. Hetis ook noodzakelijk om het centrum van Winschotenweer aantrekkelijk te maken.In DelfzijI gaat men nog een stap verder: de gemeenteen de corporaties laten momenteel gezamenlijk eenruimtelijk-functionele visie opstellen, die voor dekomende tien jaar het investeringskader voor beidepartijen zaI vormen. Daartoe richten de corporatie ende gemeente gezamenlijk een uitvoeringsorganisatieop, de Ontwikkelingsmaatschappij DelfzijI.Daarbij verdient het nauwkeurig bepalen van het werk-veld en de verantwoordelijkheid van de corporatie bij-zondere aandacht. Inhoudelijk gezien heeft de corpora-tie immers veel belang bij een integrale aanpak, maarprocedureel wordt de corporatie hierin beperkt door deregelgeving.Ook de samenwerking met profff-ontwikkelaars is inde meeste herstructureringsprojecten een belangrijkthema. Immers, het gaat veelal om het verminderenoo111]0)e9De Tromplaan inWinschoten, hoe is wasen hoe het is geworden.Initiatiefnemer is AcantusWoonservice.(foto's: Albert Wiideman,Nieuweschans)12]3van het aantal sociale-huurwoningen en het realiserenvan duurdere koopwoningen in de buurt. Een belang-rijk thema is dan de verevening tussen projecten meteen batig saldo en projecten met een tekort. Er zijninmiddeis verschillende vereveningssystematieken ont-worpen. Maar even belangrijk hierblj is de discussieover het speelveld van corporaties en de wens ennoodzaak om voor een aantal activiteiten verbindingenop te (moeten) richten. Het rijksbeleid Is op dit onder-deel nog niet helder en de ambitie van corporaties ont-stijgt het BBSH.ners in de buurt een onmisbare partij om de herstruc-turering succesvol uit te kunnen voeren.Kortom, de herstructurering en revitalisering van buur-ten laat vaak een breed palet van thema's en werkwij-zes zien. Zoals gezegd zai de redactie hier de komendetijd veel aandacht aan schenken. Daarbij roepen wij delezers op hun eigen ervaringen in te brengen.T)EHDaarnaast gaat het vaak ook om de revitalisering vanwinkelcentra en het bevorderen van de werkgelegen-heid in de herstructureringsbuurten. Daardoor wordenook winkeliersverenigingen en het lokale bedrijfslevenpartij in het proces. Soms zijn ook de eigenaar-bewo-Het spel met het speelveldvan woningcorporatiesNevenactiviteiten van woningcoporaties zijn volgens het Besluit BeheerSociale Huursector (BBSH) niet toegestaan maar worden vooruitlopendop nieuw beleid gedoogd. Hetzelfde geldt voor het aangaan van verbin-dingen met andere partijen. De spelregels zijn voor verbetering vatbaar.Johan ConijnRIGO Research & Advies, Amsterdam^W^^^t e huidige discussie over 'het gebied van^K ^M de volkshuisvesting' en 'het belang van^^^^H de volkshuisvesting' raakt het hart vanhet corporatiebestel. In de Woningwet en in het BBSHnemen deze begrippen een centrale plaats in.Woningcorporaties mogen alleen actief zijn op hetgebied van de volkshuisvesting en dienen uitsluitendwerkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting.De nadere uitwerking van hetgeen onder deze begrip-pen verstaan dient te worden, is te vinden in het BBSH.Er zijn derhalve grenzen gesteld aan de activiteiten diewoningcorporaties mogen ondernemen. Het specifiekekarakter van de woningcorporatie zou ook verlorengaan als er geen grenzen zouden zijn. Dat er grenzenzijn, impliceert nog niet dat ze onveranderbaar zoudenzijn. Er is alle reden om de omschrijving van het 'speel-veld' te actualiseren op basis van de maatschappelijkeontwikkelingen en daarbij tevens een ruime interpretatiete hanteren voor 'het gebied van de volkshuisvesting'.'Deze discussie wordt momenteel ook gevoerd aan dehand van de begrippen 'het belang van de volkshuis-vesting' en 'de noodzakelijkheid van verbindingen'.Cruciaal blijft niettemin waar de grenzen precies liggen,hoe de grenzen worden omschreven, hoe het toezicht isop naleving van de begrenzing en weike sancties staanop grensoverschrijding. Daarnaast zijn belangrijke the-ma's in deze discussie op weIke wijze de verbindingenvan woningcorporaties met derden dienen te wordenbeoordeeld en hoe de non-profff-activiteiten vanwoningcorporaties zich verhouden tot de commercieleactiviteiten.GedoogbeleidHet toezichtbeleid van het rijk op woningcorporaties lijktop het coffeeshopbeleid zoals in het vorige nummer inhet artikel van Van der Moolen^ werd aangegeven.Dit gedoogbeleid ten aanzien van het 'speelveld' is innovember 1999 geintroduceerd met een circulaire overde toepassing van het toezicht op toegelaten instellin-gen (MC 99-23), ook wel het interim-toezichtbeleidgenoemd. In de circulaire wordt geconstateerd dat doorde ontwikkelingen een verbreding van de activiteiten inhet belang van de volkshuisvesting is. Een concreetvoorbeeld is de bouw van woningen duurder dan265.000 gulden, die in het BBSH als grens wordtgenoemd, maar ook ten aanzien van andere activiteitengeeft de MG de wenselijkheid van een verbreding aan.Vooruitlopend op het te ontwikkelen beleid in de NotaWonen en de daaruit voortvloeiende aanpassing van dewet- en regelgeving, wordt aan woningcorporaties toe-gestaan nevenactiviteiten te ondernemen, die formeelbuiten het werkgebied volgens het BBSH vallen. Dezenevenactiviteiten dienen dan wel vooraf te wordengemeld bij de Inspectie Volkshuisvesting. Voorts zijn erenkele criteria geformuleerd waaraan de nevenactivitei-ten getoetst worden. Deze criteria zijn onder meer datde nevenactiviteiten slechts een beperkt financieel risicovoor de woningcorporatie mogen opieveren, dat denevenactiviteiten als belastingplichtige activiteitenbeschouwd dienen te worden, dat de omvang van denevenactiviteiten beperkt van omvang dient te zijn endat het toezicht niet belemmerd mag worden. Het zaiduidelijk zijn dat deze verruiming van het speelveld weernieuwe discussie opievert over de vraag weIke nevenac-tiviteiten wel en weIke niet zijn toegestaan. De grenzenzijn niet verdwenen, ze zijn alleen verlegd en daarbijtevens minder scherp aangegeven.ass73De wijk Oud Krispijn inDordrecht, Structureiesamenwerking met ande-re partijen is bij herstruc-turering soms gewenst.(foto: Rob Ponsen,Rotterdam)oo01sDe grenzen zijnniet verdwenen, ze zijnverlegd en vagerHet tweede onderwerp waarop het gedoogbeleid van toe-passing is, betreft het aangaan van verbindingen, bijvoor-beeld het oprichten van een NV of BV, dan wel daarin metanderen deelnemen. In het BBSH is opgenomen dat ver-bindingen alleen dan zijn toegestaan als deze noodzakelijkzijn voor het uitvoeren van de kemactiviteiten van dewoningcorporatie. Een belangrijke reden om beperkingenop te leggen ten aanzien van het aangaan van verbindin-gen is het feit dat het publiekrechtelijke toezicht wel vantoepassing is op woningcorporaties, maar niet op derechtspersonen of vennootschappen waarmee de woning-corporatie een verbinding is aangegaan. Verbindingen zijnderhalve in potentie een middel om te ontsnappen aan devoorschriften van het BBSH en het toezicht daarop. Zo isonder meer bij de procedures rond de zogenaamde BTW-constructies vastgesteld dat het onderbrengen van de ver-huur van sociale-huurwoningen in een verbinding niet istoegestaan. De positie die de huurder ingevolge het BBSHheeft, zou dan uitgehold worden.Echter, ook voor het aangaan van verbindingen zijn demogelijkheden voor de woningcorporaties verruimd. Hetis nu voldoende als aannemelijk kan worden gemaaktdat met het aangaan van de verbinding het belang vande volkshuisvesting is gediend. De verbinding behoeftderhalve niet meer noodzakelijk te zijn. Zo is een verbin-ding via een NV/BV een goed middel om het financielerisico van nevenactiviteiten af te schermen. Verder is vanbelang dat voor het aangaan van een verbinding geenvoorafgaande toestemming van de staatssecretaris ver-eist is, zoals bij het ondernemen van nevenactiviteitenwel het geval is. Er is sprake van toetsing achteraf.De onduidelijkhedenHet huidige gedoogbeleid dat in hoofdiijnen is geschetstroept vele vragen op. Deze hebben onder meer temaken met de samenloop van het verrichten van neven-activiteiten en het aangaan van verbindingen. Het inte-rim-toezichtbeleid is hierover erg onduidelijk. De belang-rijkste van deze vragen zijn:a) Weike kemactiviteiten mogen wel, en weike mogenniet in een verbinding worden ondergebracht? Opzich ligt het bepaald niet voor de hand dat kemactivi-teiten, zijnde activiteiten die in het BBSH genoemdworden, in een verbinding worden ondergebrachtomdat het toezicht op die kemactiviteiten dan wordtbeperkt. Anderzijds kan het ook bij kemactiviteitenwenselijk zijn om structureel samen te werken metderden, denk maar aan de herstructurering, of om definanciele risico's af te schermen. In de praktijk wor-den momenteel in ieder geval kemactiviteiten in eenverbinding ondergebracht en zoals aangeven, is hier-voor geen toestemming vooraf nodig. Als het al zo isdat niet alle kemactiviteiten in een verbinding mogenworden ondergebracht, is het in ieder geval niet dui-delijk weike criteria hierbij worden gehanteerd.Wanneer wel en wanneer niet?b) Dienen nevenactiviteiten altijd in een verbinding onder-gebracht te worden? Ook op deze vraag geeft hetinterim-toezichtbeleid geen helder antwoord. De crite-ria die bij nevenactiviteiten worden toegepast, zoalsbelastbaarheid, omvang en beperking van financieelrisico, wijzen wel in de richting dat deze activiteiten hetbeste in een verbinding ondergebracht kunnen worden.In het interim-toezichtbeleid wordt deze consequentieechter niet getrol