TIJDSCHRIFT VOOR DEVOLKSHU^!tS^/5.SAMSOM / NEDERLANDS INSTITUUT VOOR RUIMTELIJKE ORDENING EN Vo L K S H U I S V E S T I N 6Professionals helpen om nog beter te worden in hunvak. Dat is 6ns vak. En ook dat staat niet stil. DaaromI werken de uitgevers van_i Samsom en Kluwer voortaan verder onder een naam: Kluwer.I Sneller, overzichtelijker en met meer service. En datI gaat u merken ook. Achter alle boeken, cd-roms,I tijdschriften, internet-sites, staat straks een afzender.L Als u ons nodig heeft, zijn we makkelijk te vinden.I De samenwerking betekent dat er nog meer professio-nals voor u klaar staan. Kansen zien als het nog echtkansen zijn.Op juridisch.fiscaal, bestuurlijk, human resources en commercleel gebiedbent u dan ook verzekerd van de juiste informatie.Want om een voorsprong in uw markt te kunnenopbouwen en behouden, is adequate kennis nodig.Daarom volgen wij alle bewegingen in die markt.En delen die kennis. Op een heldere manier en op hetmoment dat u daar iets aan heeft. Kijk bijvoorbeeldeens op onze vernieuwde website, www.k1uwer.nl.Daar kunt u zien waar we naar toe willen. Wat wegoed deden, blijven we goed doen. En wat beter kan,gaan we beter doen. Daar mag u ons aan houden.KLUWERVoorsprong met kennis. KluwerMeer informatie: www.kiuwer.nlTijdschrift voor de Volkshuisvesting7e jaargang, juli 2001, nummer 4/5Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt eike zes weken.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederlands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(NIROV) en onderzoekschool NethurRedactie-adresNIROV, Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den HaagHoofdredacteur Jan van der MoolenEindredactre Michiel SmitRedactie Edo Arnoldussen, Johan Conijn, IngeDrontmann, Jan Franke, Leo Gerrichhauzen,Vincent Smit, Magdeleen Sturm, Theo StauttenerRedactie Onderzoeksdossiers Johan Conijn,Kees van der Flier, Sako Musterd, Co Poulus,Jan van WeesepRedactieraad Tineke Booi, Frans Dieleman,Peter Dordregter, Jaap Modder, Len de Klerk,Peter Kuenzli, Carel de Reus, Martin van RijnSecretariaatRenate GoedhartUitgever Ruben Berghauser-PontAbonnementen De abonnemenstprijs bedraagt/ 197,- perjaar. Voor studerenden / 99,- perjaarVoor NIROV-leden / 157,- perjaar.Informatie: Samsom.Opzegging schriftelijk tot uiterlijk 1 december vanhet lopende abonnementsjaar Bij niet-tijdigeopzegging vifordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadministratieSamsom, Postbus 4, 2400 MA Alphen aan denRijn, telefoon 0172 -466 822AdvertentiesSamsomSylvia de Jong, telefoon 0172 - 466 672Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDruk Den Haag offset, RijswijkNciU'rhttuU _ _uiigeversverbondGroep vaktijdschriftenDeze uitgave is mede mogelijk gemaakt door:Deloitte&ToucheVB Deloitte & Touche5 RedactioneelJohan Conijn6 Nota Grondbeleid voor Vierde en Vijfde NotaGeurt Keers12 Rijp en groenDe Nota GrondbeleidHans Tijl17 De Rotterdamse wijkaanpakOp zoek naar een nieuwe rolverdelingGerard Wigmans2 5 Communicatie en stedelijke vernieuwingLiesbeth Ottes2 9 Een nieuwe beoordelingsmethodiekTransparantie bij woningcorporatiesJohan Conijn en Vincent Paardekooper35 Toezicht na de Nota WonenJan van der Moolen41 Voorbeelden uit BrazilieLeefkwallteit en de rol van BurgersMachiei van Dorst en Paul Meurs49 Signalementen50 Netwerk Bouwen en Wonen53 Agenda Bouwen en Wonen3Bij de omslag:De Braziliaanse stad Curitiba voert al decennialang een doordachtbeleid om de leefbaarheid te bevorderen. Hoe verschillend decontext ook, er zijn behalve onderliggende principes ook concreteaanknopingspunten voor Nederlandse beleidsmakers.(foto's: Jaap Modder, Wageningen)T3ISSN 1382-4112? SamsomHICULTURESRANSFORMATIONSENERATING NEWlPPORTUNITIESssas' 8BIENNIALOF TOWNSAND TOWNPLANNERSIN EUROPESeptemb20, 21 and 22, 2001De Doelen, Rotterdamthe NetherlandsThree day conferenceand exhibitiony-< .1..--:.:?-->''"""^^&?r'''ii??! - 11'Mil .*l? .. .Tiuitww.bienniilREDACTIONEELMistig beleid lokt burgerlijkeongehoorzaamheid uit^^^^B et is al weer bijna twee jaar geleden datH H vastgesteld is dat het Besluit Beheer Sociale^Hi ^^H Huursector (BBSH) eigenlijk aangepast zoumoeten worden. Het gaat hierbij om de vraag weike acti-viteiten tot het speelveld van de woningcorporaties gere-kend kunnen worden. Op dit punt is een interim-beleidgeformuleerd, waarin vooruitlopend op de verschijningvan de Nota Wonen ook andere activiteiten dan de traditi-onele kernactiviteiten toegestaan kunnen worden. Voordeze zogenaamde nevenactiviteiten is toestemming voorafnodig. Tegelijkertijd is vastgesteld dat de mogelijkhedenom activiteiten onder te brengen in een andere rechtsper-soon verruimd zouden moeten worden. De bepalingenhierover in het BBSH werden als te restrictief beoordeelden In meer situaties zou 'het aangaan van verblndlngen'gedoogd worden. Van belang bleef wel dat de verbredingvan de activiteiten in het belang van de volkshuisvestingdient te zljn en in het bijzonder voor de doelgroep vanbeleid, zoals ook bij de kernactiviteiten het geval is.Ondertussen is de Nota Mensen, Wensen, Wonen ver-schenen en is een nieuwe Woonwet In het voorultzlchtgesteld. In het verlengde van de nieuwe Woonwet zai,zo Is de verwachting, een aangepast BBSH wordenopgesteld. Het zaI dus nog wel enlge tijd duren voordathet huldlge gedogende interim-beleid kan wordenomgezet In een beleid dat ook formeel gedekt is doorhet BBSH. Deze situatle verdient sowieso niet deschoonheidprljs. In nummer 7/2000 (biz. 13) van dittijdschrift is al betoogd dat het interim-beleid In debetreffende circulaire bovendlen niet helder is omschre-ven en op onderdelen zelfs sporen van inconslstentievertoont als het gaat om het al dan niet toestaan vanhet aangaan van een verblnding met andere rechtsper-sonen. In de praktijk wordt steeds duidelijker dat dezeonduidelijkheden zich wreken. In het beleid van de ver-schlllende Inspecties voor de Volkshuisvesting is nietaltijd een eenduidlge lijn te ontdekken, laat staan watdie eenduidige beleidslijn dan wel zou zljn.Woningcorporaties weten niet waar ze aan toe zljn enworden soms op onverwachte momenten met in hunogen onbegrljpelljke besllsslngen geconfronteerd, waarvoor hen ook grote financlele consequenties aan ver-bonden kunnen zljn.Het interim-beleid volgens de circulaire van november1999 Is een ding, het feitelijke beleid blljkt In voorkomen-de gevallen weer lets anders te zljn. In de praktijk wordenwoningcorporaties geconfronteerd met nadere interpreta-tie van de regelgeving en soms ook met nieuwe, aanvul-lende beleidsopvattingen. De communicatie tussen hetminlsterle van VROM en de woningcorporaties over ditonderwerp Is bepaald niet optimaal. Het is niet mogelljkom op een transparante wijze kennis te nemen van deveranderende beleidsopvattingen van het minlsterle. Eentoegankelljk overzichtvan de genomen besllsslngen in hetkader van het interim-beleid, bijvoorbeeld op Internet, isniet voor handen. Geen wonder dat de irrltatie en wrevel'in het veld' over het interim-beleid van het minlsterle vanVROAA groot Is. Er Is onbegrip over de regelgeving en dewijze waarop ze wordt gehandhaafd. Dit onbegrip Is ver-volgens een belangrljke voedingsbodem voor 'burgerlijkeongehoorzaamheid' bij woningcorporaties. In toenemendemate zljn signalen op te vangen dat woningcorporatieszich proberen te onttrekken aan de regelgeving, Dit kanop diverse manleren. Er zljn gevallen dat bewust in strljdmet regelgeving wordt gehandeld, waarmee voldongenfelten worden gecreeerd om vervolgens maar te zlen of enwaar het schip strandt. Er ontstaat een kat-en-mulsspeltussen het ministerie en de woningcorporaties, hetgeen deverhouding danig verstoort.Een goede afbakening van het speelveld van woning-corporaties en de vaststelling van de spelregels is Inge-wikkeld. Het maatschappelijk gebonden vermogenmag niet weglekken naar ongewenste bestemmlngen.Besteding in het belang van de volkshuisvesting dIentgewaarborgd te zljn. Oneerlijke concurrentle met ande-re marktpartljen dient zo veel mogelljk voorkomen teworden. Marktpartljen kijken met argusogen naar deontwikkellngen In de sociale huursector en wensen een'level playing field'. Er zljn enkele onafgemaakte dls-cussles over aanpasslngen van het fiscale regime voorwoningcorporaties. En dan Is er nog de dynamiek vande sociale-huursector zelf die het ministerie voortdu-rend voor nieuwe, niet voorziene situaties stelt. Dezecompllcatles mogen zich dan voordoen, maar hetonderwerp Is te belangrijk om op de huldlge Informeleen onduldelijke wijze te behandelen. Aan de basis vanons corporatlebestel llgt een begrenzing van de acti-viteiten van de woningcorporaties, die toch kenbaar entoetsbaar zou dienen te zljn. Hierop dient vervolgenspubllekrechtelijk toezicht te worden uitgevoerd. Alsdeze basis door een mistig beleid aan het zicht wordtonttrokken, is het hele bestel In het geding. Het is Inde eerste plaats aan het minlsterle van VROM om hler-in via een helder en consistent beleid de eerste stap totverbetering te zetten.Johan ConijnNota Grondbeleid vooiGelijktijdig met de publicatie van de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening is ook deNota Grondbeleid verschenen. Geen toeval: nieuw rijksgrondbeleid wordt nodig geacht vooruitvoering van de Vijfde Nota, met het oog op de verdeling van kosten en baten bijbouwgrond met marktpartijen, de zeggenschap van de burgers en de output: de kwaliteitvan locaties en gebouwen. De Nota wil ook rijk, provincie en (netwerk)regio's meermogelijkheden bieden om actiever grondbeleid te kunnen voeren. Veel nieuweinstrumenten hebben evenwel betrekking op bijsturing van VINEX-ervaringen en beleidvan de Nota Wonen.Geurt KeersRIGO Research en Advies, AmsterdamsoVoor de start van VINEX - de Vierde nota -in 1995 was er ook vernieuwing vangrondbeleid:? Decentraiisatie van rijksgrondbeleid - locatiesubsidies -naar stadsregio's, waarbij de financiele verantwoorde-lijkheid voor grondexploitaties voor de woningbouwook volledig bij lokale of regionale organen kwam teliggen. Vooraf becijferde grondexploitatietekorten vanVINEX-uitleglocaties werden maar voor de helft metrijksbijdragen afgedekt. De bouwgemeenten moestende andere helft via verrekening met locaties metgrondexploitatiewinsten op lokaal of regionaal niveauzien af te dekken. Crondprijsverhoging was daartoeook een middel.? In tegenstelling tot bij het groeikernenbeleid werd bijVINEX gestreefd naar integratie van het rijksbeleid bijontwikkeling van VINEX-locaties. Programma's enmiddelen voor groen, infrastructuur, werk- en woon-locaties werden door de betrokken departementen zoveel mogelijk op elkaar afgestemd. In convenanten metKaderwetregio's en provincies zijn de afspraken daarom-trent voor de VINEX-periode 1995-2005 vastgelegd.Na het afsluiten van de VINEX-convenanten kon de'rijkswinkel' voor tien jaar dicht, zo werd vlak voor 1995wel gedacht. De voorwaarden voor realisatie waren doorhet rijk geschapen; de lokale en regionale partijen zou-den de 'rest' voor hun rekening nemen. De uitvoeringwas nog niet begonnen of aanvullend beleid bleeknodig. De regiefunctie van gemeenten bij VINEX-locatiesdreigde te verzwakken door grondposities van marktpar-tijen. Grondspeculatie met ruwe bouwgrond dreef prij-zen voor gemeentelijke grondexploitatie of consumen-ten op. Free riders onder de private grondexploitantentrachtten ook hun bijdragen voor aanlegkosten vanpublieke en bovenwijkse voorzieningen te ontlopen.Om de gemeentelijke positie voor actief en passiefgrondbeleid te verstevigen ging de 'rijkszaak' al in 1996open. Na de grondverwervingsgolf door bouwende par-tijen in 1990-1994 werd in 1996 de Wet voorkeursrechtgemeenten (Wvg) van toepassing op VINEX-uitlegloca-ties. Begin 1997 stemde het Kabinet in met een notaover het invoeren van een grondexploitatieheffing, toete passen in het geval een gemeente het kostenverhaalniet in een (privaatrechtelijke) grondexploitatieovereen-komst kon regelen met de private partij(en). Dit voorstelis evenwel ingetrokken naar aanleiding van bezwarenvan de Raad van State op het vlak van rechtsgelijk-heiden risico's voor private partijen en het onhelder naastelkaar bestaan van privaat- en publiekrechtelijk kosten-verhaal bij grondexploitatie.Niet alleen voor Vijfde NotaVergeleken met het grondbeleid van VINEX, biedt deNota Grondbeleid'een ambitieuze beleidsagenda. Uittabel 1, waarin het voorgestane instrumentarium en hetdoel ervan staat toegelicht, kan worden opgemaakt datde Nota Grondbeleid verschillende nota's dient:? Aanpak van VINEX-knelpunten met een vijftal instru-menten, zoals aanpassing van het gemeentelijk voor-keursrecht, exploitatievergunning voor kostenverhaalbij particuliere grondexploitatie en onteigening voorrealisatie van groene doelen als de Ecologische HoofdStructuur? Doelen van de Nota Wonen met een vijftal instru-menten, voor realisatie van een derde particulier\/ierde en Vijfde Notaopdrachtgeverschap in de woningbouw bij particuliereen gemeentelijke grondexploitatie, voor bevorderingvan marktwerking en betere prijs-kwaliteitverhoudingvan de v\/oningbouw.? Doelen van de Vijfde nota^met een vijftal instrumen-ten, zoals een mogelijke 'openruimteheffing', sane-ringsfonds voor ongewenste bestemmingen, positieveprikkels voor regionale samenwerking (van 'stedelijkenetwerken') waarbij het rijk aan PPS kan deelnemen,en beperkt voorkeursrecht voor rijk en provincie voorhun eigen projecten.De aandacht voor VINEX-knelpunten is van nut voor deVijfde Nota, omdat de beleidsinhoud voor compacteverstedelijking en het buitengebied op veel puntenongewijzigd is.De meeste instrumenten hebben betrekking op gemeen-ten en hun counterparts, de marktpartijen en anderegrondbezitters. Daarnaast zijn er enkele instrumentenvoor het regionale niveau en voor de provincie en het rijk.Nieuwe balans overheid -markt & burger?De Nota Grondbeleid wil 'integraal' zijn voor ruimtelijkbeleid en sectorbeleid van met name wonen, infrastruc-tuur, landbouw en natuur. Het sturend grondbeleid isbedoeld voor het bevorderen van maatschappelijkgewenst ruimtegebruik, voor een rechtvaardige verde-ling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploi-tanten, eigenaren en overheid, voor een verhoging vankwaliteit van ruimtegebruik en voor meer zeggenschapvan de burger en marktwerking op de grondmarkt.Uitgangspunt van de Nota is, dat de overheid zich toe-legt op het publieke belang en het formuleren van rand-voorwaarden en kwaliteitseisen waarbinnen marktpartij-en al dan niet in PPS-verbanden de 'door de burgergewenste kwaliteiten' kunnen realiseren. Waarde markt-partijen tekortschieten moet de overheid instrumentenhebben om ontwikkelingen te kunnen afdwingen. DeNota laat er geen misverstanden over bestaan dat ver-sterking van het grondbeleid daarvoor nodig is. De posi-tie van overheden op de grondmarkt kan met de nieuweinstrumenten te sterk worden. Vandaar dat ook instru-menten voor waarborging van marktwerking, kwaliteitvan wonen en zeggenschap van de burger worden gei'n-troduceerd. De nota meent dat met het samenhangendpakket ook een nieuwe balans tussen overheid en marktis gevonden. Hier valt een vraagteken bij te zetten.De versterking van de positie van overheden gaat via ver-schillende wettelijke maatregelen (voorkeursrechten,exploitatievergunning), terwiji maatregelen voor markt-werking zich nog in een zwak onderzoeksstadium vanbeleid bevinden, in de stimulerende sfeer worden gezochtof in een bestuurlijk traject gestalte moeten krijgen. Als de'zwakkere' maatregelen onvoldoende blijken te werken,worden aanvullende maatregelen in wettelijke sfeer aan-gegeven. De Nota heeft dus zelf ook twijfels over degevonden balans. Meer ex ante onderzoek over de moge-lijke effecten zou meer balans in de sterkte van instrumen-ten hebben kunnen brengen. Bij implementatie van hetpakket is er aldus kans op een periode van onevenwichtig-heid tussen overheid, marktpartijen en burgers.17]Foto: RIGO, Amsterdam.3SiTabell De voorgestelde instrumenten van de Nota Grondbeleid.Instrument ToelichtingGemeenteWvg aanpassen vooradief gemeentelijkgrondbeleid- Zo nodig verdiepen (artikel 26 en 10), mede om uitwijkmogelijkheden bij zelfrealisatie door de eigenaar die samen-werkt met een ontwikkelaar in te perken.- Verbreden voor nieuw beleid: ook toepasbaar in stedelijkevernieuwingsgebieden en binnen rode contouren van alle gemeenten, ookdie zonder grote bouwopgave; tevens toepasbaar voor regionale groenvoorzieningen.Wet inzake grond-exploitatie voorfaciliterend gemeentelijkgrondbeleid- Particuliere grondexploitanten bij nieuwe uitleg en stedelijke vernieuwing dienen een gemeentelijke exploitatievergunning te krijgen:voor verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal bi particulier grondexploitatie en het tegengaan van free riders, waarvoor ookeen wettelijke lijst van kostenposten (inclusief planvoorbereidingskosten, bovenwijkse voorzieningen en planschadevergoedingenvoorzover redelijkerwijs toe te rekenen) komt.- Het nieuwe beleid van een derde van de woningbouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap kan als voorwaarde wordengesteld bij de vergunningverlening.- Overwogen wordt gemeenten te verplichten tot een Programma van Eisen of een 'Kwalitatief Locatieplan' om vanuit kwalitatiefoogpunt aanvullend op het bestemmingsplan een goede regie te kunnen voeren. De wenselijkheid en haalbaarheid van dezesystematiek wordt nader onderzocht.- Als de vergunning niet kan worden verleend aan de 'onwillige' private partij kan de gemeente overgaan tot onteigening (ookherziening onteigeningswet, exploitatieovereenkomsten krachtens de Wet Ruimtelijke Ordening en baatbeiasting).Afspraken met gemeen-ten over toepassing con-cessies, tendersystemenen prijsvragen; voorbeeld-projecten en kenniscentrumDeze instrumenten zijn bedoeld om de marktwerking bij actief gemeentelijk grondbeleid te bevorderen in verband met 'dubbelepetten' van de gemeente: regisseur en speler (financieel belang). Een kenniscentrum zai bestaande en nieuwe leerervaringenaangaande concurrentiebevordering bij publiek grondbezit, mogelijk gekoppeld aan voorbeeldprojecten, bundelen.Onderzoekingenmarktwerking enparticulieregrondexploitatieBevordering marktwerking bij passief gemeentelijk grondbeleid in verband met grondposities van bouwende partijen:- studie ontkoppeling grondeigendom en 'bouwrecnf;- studie relatie grondpositie, concurrence en kwaliteit;- onderzoek naar het spanningsveld tussen aanbestedingsplicht en zelfrealisatiebeginsel;- lopend onderzoek naar kartelvorming op ViNEX-locaties.Kennisoverdracht, VNChandvest; VINAC-convenant, prestatie-eisISV2 en zonodigwettelijke regelHet gemeentelijk grondprijsbeleid volgens grondquota (volgens residuele waardeberekening) dient met deze instrumenten meer teworden gericht op kwaliteit van woning en woonomgeving - het thema van de Nota Mensen, Wensen, Wonen.Een wettelijke regeling is in studie, zoals preventief rijkstoezicht op gronduitgifteovereenkomsten.Bench mark, afsprakenen wettelijke eisentransparanter grondbedrijfDe positie van de gemeenten wordt met andere instrumenten versterkt. Voor tegenkracht, voor een balans, worden naastmaatregelen ter bevordering van concurrentie en kwaliteit, nieuwe eisen gesteld voor een transparanter gemeentelijk grondbedrijf.- Via afspraken met VNC wil het rijk gemeenten stimuleren tot een grondbeleidsnota, beleidsvoornemens in de begroting enverantwoording in de jaarrekening.- Op geaggregeerd niveau wordt het grondbeleid opgenomen in het BZK-Plan van Aanpak Transparantie financiele positiegemeenten (2001).- Daarnaast bevordert het rijk de komst van een benchmark voor gemeentelijk grondbeleid.Prestatie-eis ISV2,VINAC-convenanten,zonodig Wet Voorkeurs-recht Particulieren ofWet Bevordering Particu-lier opdrachtgeverschapHet doel van een derde particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw moet bij actief en passief gemeentelijk grondbeleid wordenbereikt. Naast de voorwaarden bij de exploitatievergunning {zie maatregel hierboven) worden ook bestuurlijke en zonodig anderewettelijke instrumenten voorzien.De mogelijkheden van wettelijke optics worden nu reeds onderzocht.Onderzoek openruimte-heffingOm verstedelijking in te perken is een openruimteheffing denkbaar Deze heffing moet ontmoedigend werken om open ruimte inbeslag te nemen en bouwen binnen de stad te bevorderen. In de Vijfde Nota zuTlen rode contouren de verstedelijking begrenzen.Groene contouren zullen de te behouden open ruimte beschermen tegen rode functies. Voor overige, 'balansgebieden' zou alleen eenheffing mogelijk zijn. Nader onderzoek naar de effecten en hoogte van zo'n heffing in die gebieden zaI worden verricht. Bij positieveresultaten zaI in een regio een experiment volgen.Beheersing planschade-claims met HerzieningWRO en algemeneregeling in AwbGemeenten worden geconfronteerd met een toename van planschadeclaims. De verwachte verdere groei dient te worden ingeperkt:- via kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie, de al genoemde Wet inzake grondexploitatie;- bij de 'fundamentele' herziening WRO wordt onder meer een verjaringstermijn ingevoerd;- de commissie Wetgeving Algemene Regels van Bestuursrecht (WARE) beziet of er een algemene regeling inzake nadeelcompensatiemoet komen in de Awb.Saneringsfonds voorongewenste bestem-mingenIn het nieuwe ruimtelijk beleid wil de overheid bepaalde ongewenste bestemmingen beeindigen, zoals vuurwerkfabrieken uit debebouwde kom en bouwbestemmingen die moeten wijken voor 'ruimte voor water'. Voor de financiering daarvan wordt gedacht aaneen saneringsfonds, te voeden met algemene middelen en/of een heffing voor degenen die baat hebben bij de bestemmingswijzi-ging. Hier wordt een studie naar verricht.RegioVervolg op Kaderwet Niet-vrijblijvende samenwerking in (groot)stedelijke regio's krijgt na afloop van de Kaderwet Bestuur in Verandering in 2003 eenvervolg; hierbij zaI vormvrijheid worden ingebouwd, zoals keuze voor regionaal grondbedrijf of regionale vereveningsafspraken tussengemeenten.Positieve prikkels voorsamenwerking in (andere)regio'sMet financiele middelen (zoals ISV en TIPP) en andere positieve prikkels wil het rijk bij andere regio's gemeentelijke samenwerking in{grond)beleid stimuleren.Daarnaast kan het rijk samenwerking bevorderen in het kader van verrekeningsmogelijkheden van voorzieningen (gekoppeld aanexploitatievergunning) en PPS waaraan het rijk kan deelnemen.Provincie en rijkAanpassing SGR-beleid,onderzoek onteigening;activering Wet AgrarischGrondverkeerVoor het realiseren van de Ecologische Hoofd Structuur en andere groene doelen wil men overgaan tot 10% acceptabele onteigening(in plaats van 5%) binnen de aankoopregels van het grondbeleid van SGR (Structuurschema Groene Ruimte). Ook wordt onderzochthoe onteigening meer voor groene doelen kan worden ingezet. Voorts wordt het bestaande voorkeursrecht voor groen in het kadervan de Wet Agrarisch Grondverkeer 'selectief geactiveerd als weg tussen vrijwillige verwerving en onteigening.Beperkt voorkeursrecht Rijk en provincie krijgen voorkeursrecht voor hun eigen projecten (groen, water en infrastructuur) en daarbij ook onteigeningsrecht,mede in relatie tot voorgestelde uitvoeringsbevoegdneden van deze hogere overheden in de 'fundamentele' herziening van de WRO.Om samenloop van verschillende voorkeursrechten te voorkomen wordt een integrale Wet Voorkeursrecht overwogen.Raad voor VastgoedRijksoverheid (RVR)Bij het rijk als belangrijke speler op de grondmarkt valt winst te boeken door betere departementale samenwerking bij aankopen,verkopen en beheren van vastgoed voor publieke doeleinden. Daarvoor wordt de RVR ingesteld. De raad zaI voorbeeldig worden intransparant grondbeleid van overheden.Fiscale maatregelen voorgroene doelenVoor aanbod van landbouwgrond voor groene doelen kan de fiscaliteit remmend of stimulerend werken en prijzen van landbouw-grond bemvloeden. Het bevorderen van grond- aanbod aan de overheid voor groene doelen wordt betrokken in de komende NotaLandbouw en Fiscus (voorjaar 2001).Exploitatievergunning met(on)evenwichtige ingredientenDe Wet inzake grondexploitatie, bijvoorbeeld, regelt veelvoor gemeenten, onder meer om tot een beter kosten-verhaal te komen bij particuliere grondexploitatie. Derechtszekerheid voor de particuliere grondexploitant isevenwel kwetsbaar op het punt van waarvoor hij (enzijn klanten) betalen. Veel van het kostenverhaal betreftte realiseren bovenw/ijkse voorzieningen. In de praktijk ishet zogenaamde 'fonds omslagwerken' dikwijis eenblack box van planvoornemens met soms een ruimekostenbegroting of een kostennormbedrag. Vrijval vanmiddelen uit deze fondsen is geen uitzondering.'Ditonderdeel zou meer evenvi/ichtig kunnen worden gere-geld. Er kan bij het kostenverhaal bijvoorbeeld een reali-satieplicht voor gemeenten (bijvoorbeeld te realiserenbinnen vijf jaar) worden toegevoegd, met terugbetalingvoor de werken die niet vi/orden uitgevoerd (binnen dietermijn). Wat dat betreft getuigt de Nota Grondbeleidvan oppervlakkigheid bij de verwijzing naar buitenlandsevoorbeelden van de exploitatievergunning, zoalsFrankrijk. In Frankrijk is het gemeentelijk kostenverhaalop dit aspect namelijk ongeveer zo geregeld als hiervoorgesteld. Onze baatbelasting kan ook als referentiedienen: de belastingverordening heeft voltooide voorzie-ningen als basis.Ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk doel van nieuweinstrumenten. Zo wil het beoogde Programma van Eisenof Kwalitatief Locatieplan als randvoorwaarde bij deexploitatievergunning versterking van de gemeentelijkeregie met het oog op ruimtelijke kwaliteit: 'goede verka-veling', voldoende integraliteif, etc. Het paard kan hierwel eens achter de wagen worden gespannen. De relatietussen ruimtelijke kwaliteit en samenwerkings- en regie-vorm is namelijk niet zo duidelijk als in de Nota wordtverondersteld. Negatieve reacties van een deel van degemeenten over de kwaliteit van particulier opdrachtge-verschap in de woningbouw zijn hiervoor ook een sig-naal.' In dat perspectief kan het voornemen voor een'PvE of Kwalitatief Locatieplan' leiden tot onnodigebedilzucht van gemeenten bij particuliere grondexploita-tie, waardoor meer marktwerking en meer zeggenschapvan de burger voor gewenste kwaliteiten van nieuwe ofherstructureringslocaties in het gedrang komen. Flexibelinspelen op veranderende marktomstandigheden zai erook door worden belemmerd.Dit onderdeel is mijns inzien niet ten onrechte nog instudie wat betreft wenselijkheid en haalbaarheid.Directe zeggenschapBijzonder is dat de positie van de burger in het woning-bouwplanproces wordt versterkt ten opzichte van bouw-grondbezittende gemeenten en ontwikkelaars met demaatregelen exploitatievergunning voor particuliereexploitanten en ISV- en VINAC-afspraken met gemeen-ten. Eenderde deel van de burgers bij nieuwbouw vanwoningen krijgt hiermee aanbod van vrije kavels. Vooralin de aanbiedersmarkt van de Randstad wordt de sterkemarktpositie van gemeenten en ontwikkelaars met dezeinstrumenten afgezwakt. Op VINEX-locaties is het aan-deel particulier opdrachtgeverschap in het programmagemiddeld slechts 7%.^Het beleidsdoel van het rijk vooreenderde particulier opdrachtgeverschap voor dewoningbouw in 2005-2010 is dus nog ver van realisatie.Zwaar geschut lijkt wenselijk.Maar dat is toch meer nodig als stok achter de deur. Inde VINAC-afspraken is de eenderde particulier opdracht-geverschap namelijk al met veel lagere overheden gere-geld. En via een kwaliteitsmanifest geven alle betrokkenpartijen op landelijk niveau te kennen zich mede voor ditdoel in te spannen.Eenderde particulier opdrachtgeverschap is een beleids-norm die op gespannen voet staat met de behoefte vanwoonconsumenten. In veel gebieden of gemeenten kande behoefte immers relatief groter of kleiner zijn. Dedefinitie van particulier opdrachtgeverschap is 'traditio-neel' en vergroot aldus de behoefte aan instrumentari-um. Hoewel traditioneel particulier opdrachtgeverschapook in alle woningtypen en dichtheden mogelijk is, kun-nen nieuwe vormen van projectontwikkeling ook indivi-dueel maatwerk voor consumenten leveren, juist ingebieden met hogere dichtheid en grootschaligerwoningbouwopgave. 'Consumentgerichte' projectont-wikkeling verschilt namelijk niet veel van catalogus- ensysteembouw, behalve op het aspect wie de kavelkoopt. Carel Weeber is de pleitbezorger van het 'wildewonen', maar hij ontwikkelt individuele systeembouwmet een ontwikkelaar. Meer flexibiliteit in doelstelling enkwalititeits- en procescriteria voor 'consumentgerichte'projectontwikkeling als nieuwe vorm van particulieropdrachtgeverschap zou meer positieve energie voorwoonkwaliteit en zeggenschap van de burger vrijmakenbij projectontwikkelaars en een deel van de gemeentendan met de huidige voorstellen.Het is overigens vreemd dat versterking van de rol vande consument maar een derde van de doelgroepen voornieuwbouw betreft. De Nota Grondbeleid gaat verderniet in op andere rollen die het grondbeleid zou kunnenspelen om directe zeggenschap van de burgers bij loca-tieontwikkeling en -inrichting te vergroten.Grondprijzen, marktwerhing,grondbeleid en ruimtelijke ordeningIn de Nota Grondbeleid staat een interessante achter-grondanalyse van de forse grondprijsstijgingen voor dewoningbouw in de marktsector. Het nieuwe grondbeleidwil zowel bij gemeentelijke als particuliere grondexploi-tatie marktwerking bevorderen, voor een meer even-191aa[10]Blfi3Siwichtige prijs-kwaliteitontwikkeling. Volgens de Notakan het grondbeleid daar binnen een paar jaar aan bij-dragen. Het realiseren van een meer gematigde prijsont-wikkeling is, volgens de Nota Grondbeleid, echter eenkwestie van lange adem, omdat de ruimtelijke ordeninger maar langzaam in zai slagen het aanbod van bouwlo-caties meer in overeenstemming te brengen met devraag. In overspannen gebieden als de Randstad zaI deruimtevraag van alle functies, volgens de Vijfde Nota,tot 2030 groter blijven dan het aanbod.Met kunst- en vliegwerk van het grondbeleid moet een'verstoorde' markt voor woningbouwgrond door ondermeer ruimtelijke ordening meer aan het werken wordengebracht om kwaliteit en consumentgericht bouwen tebevorderen.De Nota is hier tweeslachtig. Er wordt ook geconsta-teerd dat gemeenten in een regio elkaar bij bedrijventer-reinen beconcurreren om bedrijven aan te trekken. Diemarktwerking gaat in de meeste regio's met voldoendebouwgrond en scherpe grondprijzen gepaard.'De Notavindt dat resultaat echter niet wenselijk voor optimaleallocatie van bedrijven en het werkt niet stimulerendvoor efficient grondgebruik. Marktwerking zou daan/oormet regionaal grondbeleid moeten worden ingeperkt.Voor de gewenste kwaliteit van woningbouw en woon-omgeving blijft er een spanningsveld dat waarschijniijkniet met het voorgenomen grondbeleid wordt weggeno-men. De Vijfde Nota doelt op woningbouwiocatiesbinnen strakke rode contouren. Daardoor zaI er aan deverwachte grote vraag naar landelijke woonmilieus,zoals villawijken, tot 2030 maar weinig tegemoet wor-den gekomen. Bij de waarschijniijk laatste grote bouw-opgave van de 21e eeuw worden er zo grote kansengemist om aantrekkelijke groene woonmilieus te realise-ren waar er nog veel te weinig van zijn. Door dezegroen-rode functie toe te laten in verloederd of weinigaantrekkelijk agrarisch gebied kan dat gebied een kwali-teitsimpuls krijgen die in hoge mate met dit rood valt tefinancieren. Dat zijn interessantere combinaties dankrappe, slechter werkende markten binnen rode contou-ren, mogelijke openruimteheffingen in balansgebiedenen groensubsidies.Een meer 'ontspannen' ruimtelijke ordening (vergelijkhet plan van Delta Metropool voor groene woonmilieusin mindere stukken van het Groene Hart) zou dan ooktot een meer ontspannen grondbeleid kunnen leiden.Er zijn al drie kabinettenover vernieuwinggrondbeleid gestruikeldHaalbaar grondbeleidDe lezenswaardige Nota Grondbeleid heeft integraleambities voor de Vijfde Nota. Bij beschouwing van devoorgestelde instrumenten betreft de integratie vooralhet beleid van de Nota Wonen en is een aanzienlijk deelvan de maatregelen bedoeld voor de aanpak van knel-punten bij de uitvoering van VINEX. Dat is echter nietverwondedijk, omdat met name compacte verstedelij-king en Ecologische Hoofd Structuur ook kernpuntenblijven van de Vijfde Nota.De Nota Grondbeleid heeft ook een ambitie voor hettempo van implementatie van de nieuwe instrumenten.Artist impression van het project De Zeven Hemels aan de SintJobsweg in Rotterdam. Het wordt ontwil