KLUWER / NEDERLANDS INSTITUUT VOOR RUIMTELIJKE ORDENING EN VOLKSHUISVESTINGOKIPROGRESS.UNISYSDe Egyptenaren wisten het al:vele losse bouwstenen op eensolide, brede basis vormensamen een sterk geheel. Hunpiramides hebben zich doorde eeuwen heen bewezen alswonderen van bouwkundigvernuft en vormen het rots-vaste bewijs van 'kwaliteitdoor de eeuwen been'.SGlautomatisering heeft op vergelijkbare wijze het vastgoed-beheersysteem SCltobias ontwikkeld: ook dit systeem ismodulair opgebouwd, vanuit een sohde basis. Flexibel enopen in gebruik en tegehjkertijd een ijzersterk geheel. Datdit een succesvolle combinatie is, blijkt w^el uit de grote groepenthousiaste gebruikers. Ook u kunt daarop bouwen, nu enin de toeltomst. Een uitdaging voor iedere vastgoedbeheerder.Benieuwd? Wij vertellen u graag meer. (0591) 630 111.SGI automatisering hvKwaliteit door de eeuwen heen.ig is het enige zelfstandige software- en systeemhuis dat is gespecialiseerd in de automatisering van vastgoedbeheer.i^m:*jX: u j'^wSTi^ y^j^C'^.' i"*36, 7825 VG Emmen, Postbus 2036, 7801 CA Emmen, tel. (0591) 630 111, fax (0591) 632 368, e-ma{l: ss@sg.nl, website: www.sg.nlTijdschrift voor de Volkshuisvesting7e jaargang, november 2001, nummer 7Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt eike zes weken.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederiands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(NIROV) en onderzoekschool Nethur.Redactie-adresNIROV, Postbus 30833, 2500 CV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail; smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den HaagHoofdredacteur Jan van der MoolenEindredactie Michiel SmitRedactie Edo Arnoldussen, Johan Conijn, IngeDrontmann, Jan Franke, Leo Gerrichhauzen,Vincent Smit, Magdeleen Sturm, Theo StauttenerRedactie Onderzoeksdossiers Johan Conijn,Kees van der Flier, Sako Musterd, Co Poulus,Jan van WeesepRedactieraad Tineke Bool, Frans Dieleman,Peter Dordregter, Jaap Modder, Len de Klerk,Peter Kuenzli, Carel de Reus, Martin van RijnSecretariaatRenate GoedhartAbonnementen De abonnemenstprijs bedraagt/ 219,- per jaar Voor studerenden / 99,- per jaarVoor NIROV-leden / 157,- per jaarInformatie: Kluwer bv.Opzegging schriftelijk tot uiteriijk 1 decembervanhet lopende abonnementsjaar Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadministratieKluwer bv, Postbus 4, 2400 MA Alphen aan denRijn, telefoon 0172 - 466 822AdvertentiesKluwer bvSylvia de Jong, telefoon 0172 - 466 672Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukDen Haag Offset, RijswijkDeze uitgave is mede mogelijk gemaakt door:5 RedactioneelOok al op zoek naar een huurwoning?Johan Conijn6 De meerjarenprogramma's stedelijke vernieuwing in beeldBeloften van vernieuwingWat is de sturingsfilosofie inzake het Investeringsbudget StedelijkeVernieuwing van het rijk en de doorwerking daarvan in het gemeen-telijk beleid?Jan van der Schaar10 Particulier opdrachtgeverschap en kwaliteitsbeleidDe angst voor 'Belgische toestanden' is een van de belemmeringenvoor particulier opdrachtgeverschap en vormt tevens een beperkingvoor ontplooiing van ruimtelijke kwaliteit en dif^erentiatie daarbij.Geurt Keers14 De waardering van het particuliere opdrachtgeverschapin de komende jaren moet particulier opdrachtgeverschap zo'n 30%van de nieuwbouwmarkt moet uitmaken. Maar weike prijs moet dewoonconsument betalen voor deze keuzevrijheid en zeggenschap?Paul de Vries20 Een allochtone woonwens?Staatssecretaris Remkes schrijft in de nota Wonen (p. 43) overallochtone woonwensen: 'De betekenis van de multiculturele samen-leving voor het wonen is nog niet goed duidelijk.' In dit artikel eenpoging om meer duidelijkheid te scheppen.Gerben Helleman en Frank Wassenberg26 De acht vette jaren van paarsWat hebben acht jaar staatssecretarissen van 'paarse' signatuurbetekend voor de volkshuisvesting in vergelijking met de periode-Heerma?Hugo Priemus30 Woonplannen in FryslanIn 1998 bracht de provincie Friesland de nota 'Wenjen yn Fryslan,het woningbouwbeleid 1998-2010' uit. Hierin wordt nadruk gelegdop de afstemming tussen de bestaande woningvoorraad en denieuwbouw met een kwalitatieve invalshoek. Gemeenten moetendeze kwaliteitsslag verwoorden in een zogeheten woonplan.Ceja van der Wielen-Berg3 6 Signalementens3J33 9 Netwerk Bouwen en WonenDeloitte&ToucheVB Deloitte & Touche"' uixg eversverbondGroep uitgevers voorvak en wetenschapISSN 1382-4112? Kluwer bv42 Agenda Bouwen en WonenBij de omslag:Het stedelijke-vernieuwingsproject Zaanwerf in Zaandam omvatonder andere 253 woningen en werd in 2000 opgeleverd.Woningstichting Patrimonium en BAM Vastgoedontwikkelinghebben voor dit project een consortium opgericht.(Foto: Rob 't Hart, Rotterdam)lUaat het lichtniet doven.Tijdrovendof tijdwinst?Met vakinformatievan Sdu Uitgevers kiestu voor het laatste020-626 44 36giro 454000www.amnesty.nlInternational!Support our fight for human rightsVraag nu de brochure Vakinformatie 2001Ruimtelijke ordening & Bouw aan. Bel: (070) 378 98 80of mail: sdu@sdu.nl. Kijk ook op www.sdu.nl.ilSiS bron van inforinatie voor beslissersREDACTIONEELOok al op zoek naar een huurwoning?^^^^B uren of kopen? Al decennia lang eenH H thema dat hoog scoort als het gaat om^^H ^^Btegengestelde opvattingen. Recent was ereen nieuw onderzoek van het Centraal Planbureau(CPB) dat in de pers ook de nodige aandacht heeftgekregen.' Belangrijkste uitkomst is dat liet fiscale voor-deel voor de kopers leidt tot een gemiddelde kostenre-ductie van 17%, maar dat de kostenreductie bij huur-ders als gevolg van de huursubsidie en vooral de huurre-gulering veel groter is, namelijk tussen 26 en 39%. Datis wel even verrassend. De fiscale bevoordeling van deeigenaar-bewoner staat dan wel voortdurend in deschijnwerpers, leidend tot steeds nadrukkelijker pleidooi-en om de fiscale aftrek van de hypotheekrente aan tepakken. Als we het CPB mogen geloven valt dat fiscalevoordeel echter in het niet bij de 'bevoordeling' van dehuurder.De mogelijke consequenties van deze onderzoeksresulta-ten in diverse actuele beleidsdiscussies liggen voor hetoprapen. Het aloude thema 'gelijke behandeling' vanhuurders en kopers krijgt ineens een andere hchting. Zounu de bevoordeling van de huurders verminderd moetenworden? Als de huurregulering in Nederland al tot zo'nforse kostenreductie voor de huurder heeft geleid, watzou dat dan moeten betekenen voor het te voeren huur-beleid? In navolging van het meerderheidsstandpuntvan de commissie-Vermeulen zai de huurregulering dekomende jaren echter juist verder worden geTntensifieerd.Is dat niet in strijd met het CPB-rapport? Bovendien, leidtzoveel bevoordeling van de huurder via een (te?) laaghuurniveau er niet toe dat de verhuurder geen marktcon-form rendement meer kan behalen? Komt hiermee derendabele exploitatie voor de verhuurder niet in gevaar?Ook de wens van de staatssecretaris dat verhuurders eengroot deel van hun woningen verkopen, komt in eenander licht te staan. Het kan toch niet de bedoeling zijndat de huurders door de overstap naar een koopwoningop hogere kosten worden gejaagd?Deze beleidsmatige vragen laten zien dat aan de uit-komsten van het onderzoek van het CPB verstrekkendeconsequenties verbonden zouden kunnen worden. Maarzijn de uitkomsten wel zo bruikbaar als wordt gesugge-reerd? Om deze vraag te beantwoorden biedt een korteschets van de aanpak, die het CPB bij de huursectorheeft gevolgd, de nodige duidelijkheid. Het begintermee dat het CPB de waarde van de huurwoningenbaseert op de waarde van de koopwoningen. Hierbijhoudt het CPB rekening met de waardestijging van ruim100%, die sinds 1995 in de koopsector is opgetreden.Deze sterk gestegen waarde van de koopwoningen leidter dan toe dat het woningbezit van de woningcorpora-ties op NLG 510 miljard wordt gewaardeerd en dat dewoningcorporaties een 'stil' eigen vermogen hebben vanmaar liefst NLG 360 miljard! Vervolgens constateert hetCPB dat het huidige huurniveau slechts een schamelrendement opievert ten opzichte van het totale vermo-gen van woningcorporaties. Op basis hiervan conclu-deert het CPB dan tot slot dat huurders worden bevoor-deeld door huurregulering, die verhuurders zou belettenom een 'normaal' rendement over hun omvangrijke ver-mogens te realiseren.Het CPB hanteert de verkoopwaarde van de huurwo-ning op de markt van koopwoningen in feite alswaarderingsgrondslag voor alle huurwoningen. Nu isdeze verkoopwaarde steeds belangrijker geworden voorwoningcorporaties, zie ook de overigens dalende aantal-len huurwoningen die verkocht worden. Om nu dezeverkoopwaarde vervolgens als waarderingsgrondslagvoor alle huurwoningen te nemen, ongeacht hunbestemming, is toch wel wat anders. Alleen als het bezitvolledig bestemd is voor directe verkoop, zou zo'nwaarderingsgrondslag van toepassing kunnen zijn. Dit isbij de woningcorporaties overduidelijk niet het geval.Ook als we in deze ongebruikelijke benadering van hetCPB meegaan, blijven er de nodige vraagtekens over.Als de sterke prijsstijgingen in de koopsector gebruiktworden om daarmee de waarde van de huurwoningente laten stijgen, hebben de woningcorporaties in de aan-pak van het CPB de afgelopen jaren door de waardestij-ging van ruim 100% een zeer hoog indirect rendementgerealiseerd. Het indirecte rendement is in deze redene-ring dan ook meer dan voldoende voor een totaal ren-dement op marktconform niveau. Het directe rendementvoortvloeiend uit de netto huren kan dan betrekkelijklaag blijven. Om dus op basis van de sterk gestegenwaarde van huurwoningen te concluderen dat de hurente laag zijn om een marktconform rendement mogelijkte maken, is toch wel erg kort door de bocht.Of de huurder nu zoveel meer wordt bevoordeeld dande koper, zoals het CPB meent te kunnen vaststellen, isbepaald niet overtuigend onderbouwd. Huren of kopen:het laatste woord is er nog niet over geschreven...Moot1. Housing subsidisation in the Netherlands: measuring itsdistortionary and distibutional effects, CPB Discussion Paper,September 2001.Johan Conijn151aa9o,>oo>De meerjarenprogramma's stedelijke vernieuwing in beeldBeloften vanvernieuwingGeruime tijd geleden verdeelde Staatssecretaris Remkes voor de periode2000-2004 de gelden uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing.De gemeenten moesten daartoe meerjarige ontwikkelingsprogramma'smaken (MOP's). Die programma's vormen als het ware de grondslag voorde rijksbijdrage, waarbij de gemeenten zich verplichtten de zelfgeformu-leerde doelstellingen te realiseren. Tegelijkertijd probeerde het rijkinvloed uit te oefenen op de inhoud en de totstandkoming ervan. In ditartikel wordt met name ingegaan op de sturingsfilosofie van het rijk ende doorwerking daarvan in het gemeentelijk beleid.Jan van der SchaarRIGO Research en Advies, Amsterdamass^g^^M e formele grondslag van het rijksbeleid is^ft ^^ te vinden in de wet 'stedelijke vernieuw-^^^^H ing' en het daarop gebaseerde rijksbe-leidskader. De gemeenten wordt daahn gevraagd aan-dacht te schenken aan een aantal prestatievelden, diedeels betrekking hebben op het proces van totstandko-ming en de uitvoering en deels op de inhoud van deprogramma's. Concrete inhoudelijke eisen van rijkswegeontbreken echter. De beleidsvernieuwing ligt dan ook opeen ander vlak, namelijk de sturingsfilosofie. Meer zelf-sturing door de gemeenten en verhoging van debeleidskwaliteit is daarvan de kern. Een eerste stap is deovergang van sturing op projecten naar een vorm vanprogrammamanagement. Vervolgens worden aan datmanagement vrij hoge eisen gesteld. Zo verwacht hetrijk dat de doelstellingen van het beleid deugdelijk wor-den onderbouwd en daarbij niet alleen aandachtgeschonken wordt aan de meetbaarheid (zelfs in termenvan gewenste maatschappelijke effecten), maar ook aanschakeling van schaalniveaus en aan de samenhang metaanpalende beleidsterreinen. Dit onderdeel kan gezienworden als versterking van de strategische componentvan het beleid. Tegelijk dient het beleid zicht op uitvoe-ring te bieden; wat zijn de prioriteiten, hoe ziet de fase-ring van het beleid er uit en wat is de procesorganisatie?Ook moet de inbreng van andere partijen dan gemeen-ten duidelijk worden. In dat kader past de nadruk opinteractief beleid: de gemeente overlegt met andere par-tijen over doeleinden en inzet van middelen, zo mogelijkuitmondend in overeenkomsten. Voorts is er de eis vanzicht op voortgang, door monitoring van beleidseffec-ten. Al met al een veel krachtiger planning en control-benadering dan destijds bij het stadsvernieuwingsfonds,wat ongetwijfeld samenhangt met het feit dat het ISVeen omvanghjkere en bredere doeluitkering is gewor-den.Dit streven naar beleidsvernieuwing is een VROM-interventie, die ingebed werd in het grotestedenbeleid.Het ISV en het rijksbeleidskader kwamen als het warebovenop de tweede fase afspraken die met degemeenten zijn gemaakt. Dit heeft belangrijke gevol-gen gehad. Want de programma's zijn doorgaansonderdeel van de gemeentelijke GSB-documenten,voor een deel zelfs eerder gemaakt dan het ISVbeleidskader. Daar komt bij dat de gemeentelijke pro-gramma's ook een bundeling vormen van beleidsvoor-nemens die in het recente verleden al waren geformu-leerd. Anders gezegd: het ISV beleid startte op een rij-dende trein, die maar deels vanuit het woondomeinwerd bestuurd.De landing van het ISV bij de gemeentenWat heeft het ISV teweeg gebracht; hoe is dit onderdeelvan het rijksbeleid bij de gemeenten geland?7 MOP'S zijn er in vele soortenUiteindelijk zijn in alle rechtstreel