TIJDSJCJiRIFT VOO'R februari aoo2lig^m:':mim9i.#*p^p^I I ^Hi : ^ "S=r:JJ ' J,Jf^^ t-^^:Corporaties in den vreemde^pr*NederAatrds Instituut voor Ruimtelijke irdening en Volk^Hlsvestlng (NIROYJ;//M MANAGEMENTtDe Perfecte Match in ManagementOnmiddellijke inzetbaarheid van topmanagers op directie- enStafniveau. Gericht op het behalen van nauwkeurig omschreven resul-taten. Met de zekerheid van schaduvmianagement en andere onder-steuning die een onafhankelijk bureau biedt.cW&S is een krachtige partner in tijden van transitie. Naast hetvervullen van tijdelijke posities en het managen van projecten, bewerk-stelligen wij substantiele veranderingen binnen organisaties en afdehn-gen en treden wij op als sparringpartner van bestuurders. Onder ande-re op het gebied van volkshuisvesting. Bijvoorbeeld professionaUseringvan de dienstverlening, de combinatie van wonen en zorg en stedelijkevernieuwing.Om uw doelen te verwezenlijken zetten wij alleen de juistemanager in wat betreft persoonlijkheid, ervaring en kennis.Dit is kennis van volkshuisvesting, maar kan afhankelijk van de situatieook ervaring zijn met de ontwikkeHng van strategieen voor marktgerichtwerken, kennis van zorgprocessen en regelgeving, ofervaring de imple-mentatie van fusies en reorganisaties.De perfecte match in management, al twintig jaar met succesonze missie. Wilt u meer informatie, neemt u dan contact op met WimKok, divisiedirecteur Gezondheidszorg en Welzijn, Onderwijs, Cultuuren Woningcorporaties.Tel: (020) 503 80 57, E-mail: w.kok@vys-transition.comwww.ws-transition.comOnze continue groei vraagt om 'bemensing' met ervai-en managers die van tijdelljk manage-ment hun vak willen maken. Heeft u tenminste tien jaar managementervaring met eindverant-woordelijkheid en heeft u beiangstelling voor aansluiting bij ons bureau, neemt u dan contactmet ons op of stuur uw cv naar pz@ws-transitlon.com.Tijdschrift voor de Volkshuisvesting8e jaargang, februari 2002, nummer 1Onafhankelijk Tijdschrift voor de Vollo?auoo>'De eerste waarheid'mordt uit in een pleidooivoor intensieve herstruc-turering met veel upgra-ding en luxe woonmilieus.(foto: Shira Koopman,Amsterdam)haalbaar acht. De verleiding om vanwege de bestuurlijkevrede een nieuw richtgetal te prikken, ergens halverwe-ge, kan dan vaak niet worden weerstaan.Hoge landelijke streefcijfers tot 2010, die van boven naarbeneden regionaal en lokaal worden doorvertaald, lijkenwel heel krachtig, ook als ze na onderhandelingen gehal-veerd worden, maar is er niet meer behoefte aan lokaalen regionaal-specifieke probleemstellingen en ambities?Dan is er ook meer ruimte om de vernieuwing gefaseerdin een beleid van lange termijn aan te pakken, Niet alleskan en hoeft tegelijk! De stadsvernieuwing vergde 25 jaar,met de stedelijke herstructurering - met een object datniet geringer is - zai het niet veel sneller kunnen gaan.MarktDe aanpak en de snelheid van de stedelijke vernieuwingzijn ook een zaak van markt en geld. Als alle woningengelegen in wijken die op de lijst van herstructureringstaan, nog goed verhuurbaar zijn, zaI de prikkel om snelin te grijpen niet zo groot zijn. De realiteit van vandaagis dat in veel (niet alle) gemeenten de druk op de goed-kope delen van de markt nog groot is. Bij een zeervoortvarende aanpak van de herstructurering en eenlage nieuwbouwproductie kan die druk alleen maaropiopen. Hiermee is het dilemma geschetst: de huidigeverhoudingen op de woningmarkt bevorderen niet eensnelle aanpak terwiji ook duidelijk is dat er 'lets' aan dewoningen en de woonmilieus moet gebeuren.Twee waarhedenIn veel gemeenten doen twee 'waarheden' opgeld: aande ene kant zijn er berekeningen met een 'overschot'van vele (tien-)duizenden goedkope huurwoningen, aande andere kant zijn er lange wachtlijsten voor diezelfdegoedkope huurwoningen.De eerste 'waarheid' is een modelmatige en gebaseerdop simulaties van verhuizingen op basis van woonwen-sen van verhuisgeneigden. In de berekeningen wordtgeabstraheerd in feitelijke fricties in het proces van door-stroming waardoor het plaatje van 'overschotten' en'tekorten' wel erg theoretisch wordt. Het rijk draagtdeze berekeningen met graagte uit. Naar mijn meningligt de waarde ervan in het aangeven van een onder-huidse trend in de markt op de langere termijn, maarkunnen de getallen niet letterlijk worden genomen. Ditgebeurt vaak wel en mondt uit in een pleidooi voorintensieve herstructurering met veel upgrading en luxewoonmilieus.De tweede 'waarheid' is de marktinformatie beschikbaaruit het plaatselijke aanbodmodel, uit de 'hitte van dedag' waarin concrete informatie over wensen en wacht-tijden beschikbaar is. Daaruit blijkt vooralsnog een grotedruk op goedkope huurwoningen. Dit is reele informatieover de korte termijn en ook als zodanig bruikbaar. Hetkan niet als enige bron voor een langere termijnvisie en-aanpak gelden: ook hier geldt dus dat het te letterlijknemen niet is aan te bevelen. Ook dit gebeurt vaak enmondt uit in een pleidooi voor voorzichtigheid, voorbescherming van de omvang van de goedkope huur-voorraad.Er moet echter worden gelaveerd tussen deze twee'waarheden', ook al omdat de keuze tussen upgradingmet luxe en voorzichtigheid geen opiossing biedt. In heteerste geval wordt voorbijgegaan aan de feitelijkemarktverhoudingen van vandaag, in het tweede gevalaan de noodzaak om op de brede vraag naar kwaliteit inte gaan.Dit laveren wordt moeilijker naarmate de aanpak van destedelijke vernieuwing eenzijdig neerkomt op reductievan de goedkope woningvoorraad en op upgrading. Alsvoor de lagere-inkomensgroepen alleen maar de vraagvan de kwantiteit wordt gesteld ('zijn er nog wel vol-doende bereikbare woningen over?') en er geen kwali-tatieve ambities voor deze groep worden geformuleerd,dan is de stedelijke vernieuwing een operatie die langsdeze groepen lieen wil gaan. Daarmee wordt de stagna-tie van de operatie zelf georganiseerd. Met kan nietanders dan dat ook de kwaliteitsvraag van lagere-inko-mensgroepen deel gaat uitmaken van de agenda van destedelijke vernieuwing. Daarmee moet wel afscheld wor-den genomen van een al bljna klassiek te noemen vislewaarin het voile gewicht ligt op het vervangen vangoedkoop door duur, op het 'uitpiaatsen' van lagere-inkomensgroepen en Piet 'aantrekken' van hogere-inko-mensgroepen. De groep die in de klassieke benadering'in de weg' zit, wordt een van de voornaamste doel-groepen en bondgenoten. Het mogelijk maken van eenwooncarriere in de wijk van alle bevolkingsgroepen isdan oogmerk.RegioDe dagelijkse werkelijkheid in veel stedelijke gebieden isveel regionaler dan de beleidsdocumenten. Het groteste-denbeleid en het beleid van stedelijke vernieuwing zijnonvoldoende aangesloten op de regionalisenng en deopgetreden schaalvergroting. De meerjarige ontwikke-lingsprogramma's zijn stedelijke programma's. Bij het totstand komen ervan is nauwelijks of geen overleg ofafstemming met buurgemeenten geweest. De regio ishierdoor onvoldoende eigenaar van het grotestadspro-bleem. In de stedelijke vernieuwing worden plannen enwijkvisies ontwikkeld waarbij de vraag naar de plaatsvan de wijk op de regionale woningmarkt onderbelichtblijft. Veel plannen staan erg op zichzelf en willen vaakbinnen de grenzen van de wijk alle goeds en alle denk-bare doelstellingen realiseren.Het zai niet helpen als de rijksoverheid zware procesve-reisten gaat stellen aan de gemeenten dat ze meer enbeter regionaal moeten werken. De kans op een veel-voud aan overleg en papier en op verdunning van degebiedsgerichte geconeentreerde aandacht is reeel. Nietalias wat in het beleid omgaat, hoeft ook op een regio-nale leest geschoeid te worden. Maar voor thema's alswerken, wonen, groen, infrastructuur zijn regionalebeleidskaders nodig. Op dit vlak gebeurt er al het nodi-ge, maar het zou goed zijn als er een regionale 'kop'ophet grotestedenbeleid zou komen en de rijksoverheidook een financiele bonus zet op regionaal beleid. Hethjk zegt wel veel belang te hechten aan regiovorming,maar bestuurlijke vernieuwing op dit vlak blijft al heellang uit. Ook zonder allerlei nieuwe bestuurlijke con-structies kan het Investeringsbudget StedelijkeVernieuwing op regionale schaal worden getild, kan deuitvoering van de huursubsidiewet (met de prestatienor-mering en de diverse grenzen) regionaal worden ge-maakt en kunnen zaken als de verkoop van huurwonin-gen veel meer in een regionaal kader worden geplaatst(bijvoorbeeld stimuleren in de stad, remmen in de rand-gemeenten).Daarmee wordt de beleidsagenda vanzelf regionalerbezien en worden zaken die nu nog als ernstig stedelijkprobleem worden gezien, minder ernstig: binnen eenstad mogen dan best wat meer huurwoningen en goed-kope woningen voorkomen zolang er op de regionalewoningmarkt maar voldoende keuzemogelijkheden vooreike woningvrager voorhanden zijn.SlotHet grotestedenbeleid vraagt niet om afschaffing, maarom een duidelijker positionering. Dit kan ook helpen omde grote opgave van de stedelijke vernieuwing vooruitte brengen. Nog voordat het goed en wel op ganggekomen is, wordt er in het vakdebat al gesproken overstagnatie."^ Om te kunnen ontsnappen aan stagnatie, zijner tenminste twee zaken urgent.? De fixatie op upgrading met luxe voorbij: op de agen-da hoort de vraag naar kwaliteit van het wonen vanalle inkomensgroepen in de stad en regio te staan.? De landelijke streefcijfers voorbij: met meer bottomup denken kunnen ook meer en betere lokaal enregionaal specifieke programma's worden gemaakt.Landelijke ambities zijn mooi maar deze zouden meergericht moeten zijn op passende variaties dan opkwantitatieve doorvertalingen.Hierbij hoeft een selectieve regionalisering van hetbeleid niet tot meer problemen te leiden, maar juist totmeer opiossingsmogelijkheden.Een dergelijke mix van continuTteit en verandering moetin de nationale ovedegeconomie toch eenvoudig uit-voerbaar zijn?Noten1. In 2001 vroeg de minister van grotesteden- en integratiebe-leid drie adviesorganen om advies over 'optimalisatie van hetstelsel van het grotestedenbeleid'. In november 2001 kwamendeze adviezen naar buiten: 'Stad zonder muren' (Raad voor hetopenbaar bestuur/Raad voor de Financiele Verhoudingen), 'Vanuitzondering naar regel'(Raad voor MaatschappelijkeOntwikkeling) en 'Grotestedenbeleid: voortzetten en verbou-wen' (VROM-raad). Dit artikel is voor een aanzienlijk deel aanhet laatstgenoemde advies ontleend. Het advies van de VROM-raad is (kosteloos) te bestellen via 070-3391505 of via vrom-raad@mlnvrom.nl. Zle ook de website: www.vromraad.nl.2. In de bovengenoemde adviezen, maar ook in Sociaal enCultureel Planbureau 'de stad In de omtrek'(Den Haag 2001) ende Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening (Minlsterle VROM 2001).3. Jaarboeken grotestedenbeleid 2000 of eerdere jaren.Erasmusuniverslteit Rotterdam. Zle over monitoring ook de blj-drage van R. Mertens, Langs de meetlat. Monitor StedelijkeVernieuwing, in: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, jrg. 2001,nr 3, p. 28-32.4. Zo wordt doelstelling 9 'duurzaam herstel kwetsbare wljken'vertaald met de ontwikkeling van de WOZ-waarde van dewoningen.5. VROM-raad, Stad en wijk: verschillen maken kwaliteit. Adviesover de Stad. Den Haag, VROM-raad, 1999.6. EInd augustus 2001 is door de staatssecretarls van VROM eentask force Ingesteld die de stagnatie In de nieuwbouw en deherstructurering moet onderzoeken en voorstellen moet doenom het tempo te verhogen.assaHVisie stedelijke vernieuwing Stadsregio RotterdamVan transformatieambities i10]sBij de herstructurering van woonwijken wordenofwel de kansen of de problemen over het hoofdgezien. Op basis van transformatiestrategieen dierekening houden met zowel de problemen als dekansen kan een analytischer beeld worden gecre-eerd van de herstructureringsmogelijkheden. Dit isvervat in een methode die onder andere als basisvoor de Nota Wonen heeft gediend en in de praktijkis toegepast en aangescherpt in de StadsregioRotterdam.Manuel Aalbers, Annius HoornstraBureau Middelkoop, Heemstede1^^^^^^ ij de herstructurering van woonwijken^^ ^H worden vaak de negatieve kenmerken van^B^^^ een wijk - zoals een eenzijdig woningaan-bod of een gemiddeld laag inkomen - vertaald in pro-blemen.' Een hoog percentage goedkope sociale huur-woningen wordt synoniem verklaard met maatschappe-lijke problemen.^ Hoewel armoede, verlies van socialecontrole en algehele verloedering van de buurt nietonlosmakelijk samenhangen, vormen problemen vervol-gens vaak de aanleiding tot fysieke transformaties.In de volgende stap van het beleidsproces worden dezeproblemen een op een vertaald naar opiossingen: hogewoningdichtheid met veel meergezinswoningen is aan-leiding tot meer eengezinswoningen in een lagere dicht-heid. Een hoog percentage lage inkomens wordt ver-taald in de doelstelling dat meer hoge inkomens moetenworden aangetrokken. Standaard beleidsstrategieen metals doel heterogenisering op buurtniveau leiden zo tothomogenisering op stads(gewestelijk)-niveau.Een dergelijke probleemgeorienteerde opiossingsrichtingimpliceert ook dat niet de sterke punten en daarmee deconcurrentiepositie van de stad wordt verbeterd (zoalsde doelstelling van stedelijke vernieuwing is), maar datde problemen worden genivelleerd. 'Probleembuurten'worden echter niet alleen gekenmerkt door problemen,maar ook door de kwaliteiten van de wijk. Door nu bijde vernieuwing van wijken ook uit te gaan van kansenzijn specifiekere programme's denkbaar en een meergedifferentieerde inkleuring van woonmilieus.TransformatietypologieIn een in de aanloop van de Nota Wonen door BureauMiddelkoop en ABF uitgevoerd onderzoek is met behulpvan een systematische analyse van de woningmarkt ende investeringsmogelijkheden een indeling gemaakt vanwoonmilieus op basis van de aanknopingspunten die zijbieden voor de transformatiemogelijkheden.' De aan-knopingspunten zijn bepaald aan de hand van drie crite-ria:- het investeringspotentieel, uitgedrukt in verkoopprij-zen per vierkante meter, als indicatie van de rentabi-liteit van nieuwbouw;- de spanning op de woningmarkt, afgemeten aan hetaantal urgent woningzoekenden per woning. Het iseen indicator in hoeverre binnen een woningmarktge-bied er vraag is naar vernieuwde woonmilieus;- het rekruteringspatroon, bestaande uit de in- of uit-stroom van hoger opgeleide huishoudens, hogereinkomens en ontwikkeling van het aantal arbeids-plaatsen. Het rekruteringspatroon geeft de mate aanwaarin een woonmilieu in de loop van de tijd bepaal-de doelgroepen weet aan te trekken en daarmee dedynamiek van de wijk binnen de woningmarkt.'Vervolgens zijn van de kansen de transformatiestrategie-en verdichten, verdunnen, verbouwen, vernieuwen ennieuwe uitleg afgeleid (zie tabel 1). Deze strategieen zijnovergenomen in de Nota Wonen als een onderbouwingvan de haalbaarheid van de ambitie van staatssecretarisRemkes om een grote kwaliteitsslag te maken in debestaande stedelijke gebieden.Wat deze strategieen behelzen en hoe ze zijn gedefini-eerd, valt uitgebreid te lezen in Nota Wonen. Hiernavolgt daarvan een samenvatting.Verdichten betreft de transformatie naar centrumstede-lijke woonmilieus. Dit is van toepassing verklaard op bui-ten-centrumstedelijke woonmilieus met instroom vanrelatief koopkrachtige huishoudens en bedrijven, eenhoog investeringspotentieel, een redelijke dichtheid enaar transformatiestrategieeneen goede bereikbaarheid. Als voorwaarden zijn gesteldde vraag naar dergelijke milieus (op basis van hetWoningbehoefte-onderzoek) en ruimtelijke aanleidingen(behalve de nabijheid van voorzieningen en stedelijkecentra, spelen ook bijzondere ruimtelijke kwaliteiten eenrol). De mate van verdichting is bepaald aan de handvan vergelijkbare centrumstedelijke woonmilieus.Verdunnen is in de typologie aan de orde als het econo-misch draagvlak voor doorexploiteren ontbreekt.Concreet gaat het om buiten-centrumstedelijke woon-milieus in gemeenten waar een overschot op dewoningmarkt is, de waardehng voor de wijk slecht is, desociaal-economische positie van de bewoners verslech-tert en er wat betreft de bereikbaarheid er ook geenaanknopingspunten zijn voor verdichting. De kansenwaarop de transformatie is gebaseerd is het positieveinvesteringspotentieel.Bij deze wijken is de mate van verdunning bepaald aande hand van vergelijkbare groenstedelijke woonmilieus.Vernieuwen is relevant geacht als strategic in wijken metveel uitstroom, verlies aan inkomen en draagkracht, ver-lies aan voorzieningen en een laag investeringspotentieel.Bij vernieuwen worden er (in vergelijking met verdun-nen) op grote schaal woningen onttrokken aan dewoningvoorraad. Dit geeft ruimte om het woonmilieueen nieuwe positie op de markt te verschaffen. In eenruimere woningmarkt zullen meer woningen aan devoorraad moeten worden onttrokken, omdat hier meerwijken zijn te vinden met een (zeer) laag investehngspo-tentieel.De mogelijke opbrengsten worden afgeleid van hetgemiddelde prijsniveau in de regio of gemeente. Daarbijis het uitgangspunt dat bij de vervangingsstrategie eennieuw milieu wordt gecreeerd. Daardoor kan wordenuitgestegen boven de huidige gemiddelde opbrengstenop wijkniveau.Bij de wijken waar vernieuwen een optie is, richt detransformatie zich, afhankelijk van de locatie, op cen-trumstedelijke of groenstedelijke woonmilieus, of func-tieverandering.Verbouwen is de strategic waarbij het vooral gaat omhet toevoegen van kwaliteit op het niveau van dewoning. De huidige positie van het woonmilieu is goed,maar vergt gezien de toekomst extra maatregelen.Verbouwen binnen de methodiek aan de orde als debewoner of de verhuurder voldoende inkomen of ver-mogen heeft en er elders beperkte mogelijkheden zijnvoor een stap in de wooncarriere. Dit speelt met namein gespannen woningmarkten. Ten eerste omdat dewoningen daar sterker in waarde zijn gestegen. Tentweede zijn de mogelijkheden om door te stromenbeperkter. Verbouwen doet zich veelal voor in wijkenvan minder recente datum. In nieuwe wijken zijn dehypotheekverplichtingen gemiddeld hoger en is hetminder aannemelijk dat de woning niet aan de huidigemaatstaven voldoet.Nieuwe uitleg is in de typologie aan de orde als er na detransformaties nog een tekort aan woningen is. Debehoefte aan uitleglocaties is logischerwijze groter ingespannen dan in ontspannen woningmarkten. In ont-spannen woningmarkten zai de kwaliteitsvraag wordenbeantwoord in de bestaande wijken. In gespannenwoningmarkten bestaat behalve een kwaliteitsvraagtevens een kwantiteitsvraag. Deze moeten in hunonderlinge relatie worden beantwoord in bestaande wij-ken of op uitleglocaties.Uitbreiding van het stedelijk gebied vindt plaats als deopbrengsten bij de verkoop hoger zijn dan de bouw- en[11]e3J3label 1Criteria voortransformatiesVerdichten Verdunnen Verbouwen Vernieuwen Nieuwe uitlegInvesteringspotentieel Hoog Laag Hoog/stijgend Zeer laag n.v.t.Rekruteringspatroonhuishoudens Positief Zeer negatief Stabiel Negatlef n.v.t.Rekruteringspatroonarbeidsplaatsen Positief Negatlef Stablel Zeer negatief n.v.t.Huidig type woonmilieu Buiten-centrum Buiten-centrum n.v.t. Divers LandelijkVraag woningen Naar centrum-stedelljk Naar groenstedelljk n.v.t. n.v.t. Vraag groter dan aanbodBron: bewerking Onderzoeksbijiage Nota Wonen.Strategie Regionaal programma Programma volgens de Nota WonenVerdichten 17 4Verdunnen 24 5Vernieuwen 22 6Verbouwen 33 10Geen transformatie/nieuwe uitleg 49 120Totaal 149 149Bron: Bureau Middelkoop m.m.v. ABF, 2001.Tabel 2Aantal transformatie-gebieden naar -strategievolgens regionaal onder-zoek en volgens de NotaWonen12]assSigrondkosten per vierkante meter. De opbrengsten zijn indit geval afgeleid van de verkoopprijzen op stedelijkniveau. Nieuwbouw op uitbreidingslocaties zai om eco-nomische redenen al snel plaatsvinden. De grondkostenzijn lager dan in bestaande wijken waar sloop- en ver-wervingskosten en de daarmee gepaard gaande proble-men aan de orde zijn. De beperkingen worden vooralingegeven doordat de overheid regulerend optreedt enbeperkt gebieden bestemt voor nieuwbouw.De aard van de nieuwe uitleg wordt bepaald aan dehand van de vraag. Vrijwel altijd zai dat gaan om groen-stedelijke woonmilieus, uitbreiding van centrumdorpsewoonmilieus of landelijk wonen.Geen transformatiekansenEr zullen ook wijken zijn waar transformaties weinigkansrijk zijn en in theorie niet zullen plaatsvinden. Ditkan zijn omdat er geen inhoudelijke aanleidingen zijn ofomdat er geen fysieke mogelijkheden voor veranderingzijn. Het kan echter ook zijn dat er wel degelijk proble-men zijn, maar dat de economische randvoorwaardengeen financiele ruimte bieden voor transformaties. In depraktijk zai de overheid, los van de afwezigheid vankansen, in deze gebieden toch willen investeren, bijvoor-beeld gezien de sociale problematiek.Genoeg transformatiekansenHet is mogelijk de kwantitatieve consequenties van degewenste en kansrijke transformaties van woonmilieusin beeld te brengen op basis van de door BureauMiddelkoop en ABF ontwikkelde transformatiestrategie-en.= Dan blijkt dat het aantal wijken landelijk gezien datvolgens deze werkwijze in aanmerking komt voor eentransformatie veel groter te zijn dan op grond van devraag naar het type woonmilieu nodig is. Dit is interes-sant omdat het aantoont dat stedelijke vernieuwinggebaseerd op kansen een voldoende kwaliteitsslag ople-vert om de ambities uit de Nota Wonen te realiseren.De uitkomsten van de transformatiestrategieen moetenechter niet als een programma voor de betreffende wij-ken worden gezien. Het betreft een selectie van kansrij-ke wijken. Aan sociale problemen is nog geen aandachtgeschonken en ruimtelijke aanknopingspunten zijn zeergrof toegepast.De vaststelling dat in deze methode het accent wordtgelegd op de kansen wordt door critici gezien als eenzwakte van de methode. Het is echter niets meer enminder dan het accentueren van het mogelijke succesvan een niet-probleemgerichte stedelijke vernieuwing.Het is altijd de bedoeling geweest in een volgende stapde (markt)kansen te kruisen met de (sociale enmarkt)problemen.Voor de Stadsregio Rotterdam deed deze kans zich voorin het kader van de Nota Stedelijke Vernieuwing. Demethode is ten behoeve van deze nota verder aange-scherpt en in de praktijk getoetst. Problemen zijn toege-voegd en ruimtelijke kansen zijn verder geoperationali-seerd. De regio is mede zo interessant omdat juist indeze regio problemen - en niet zo zeer kansen - hetbelangrijkste argument zijn om in te grijpen. Daarnaastis de typologie modelmatig vertaald in een bouwpro-gramma op basis van de gewenste differentiatie vanwoonmilieus.'Uit een vergelijking van de regionale transformatieambi-ties met de transformatiestrategieen uit de Nota Wonenblijkt dat de uitgangspunten van de StadsregioRotterdam leiden tot meer transformaties. Ook ligt hetaccent meer op de ontwikkeling van centrumstedelijkewoonmilieus en wordt in een aantal minder gewilde bui-ten-centrumstedelijke wijken steviger ingegrepen (zietabel 2). Voor de centrumstedelijke woonmilieus geldtdat het vanuit de regionale doelstellingen van belang is(duurdere) woningen te ontwikkelen, ondanks dat dezegebieden in de voor de Nota Wonen ontwikkelde typo-logie beperkte kansen bezitten. Met name enkele wijkenlangs de Maas bieden ruimtelijk gezien aantrekkelijkeaanknopingspunten voor verdichting; de gemeenten inde Stadsregio zetten hier reeds op in. Voor de buiten-centrumstedelijke woonmilieus geldt dat juist in dezeregio het ontbreken van kansen een erg belangrijke aan-leiding tot ingrijpen geeft.In de Stadsregio Rotterdam is een stap gemaakt van deinschatting van woningmarktkansen (zie figuur 1) en deruimtelijke kansen (zie figuur 2). Deze zijn vertaald ineen gewenste differentiatie in woonmilieus (zie figuur 3)en een transformatiekaart (zie figuur 4).In een volgende stap is de transformatiekaart vertaald ineen potentiele toekomstige productie en is op basis vande mogelijk geachte sloopproductie een berekeninggemaakt van de nieuwbouw in de periode tot 2010.Verder zijn de volgende aannames gehanteerd:? Verdichten en ontwikkeling centrumstedelijke milieus:sloop volgens de trend te verhogen met vijf procentvan de 'slechte' woningen (kleiner dan 50 vierkantemeter, ouder dan 1970, zonder lift), en vervolgenswoningen toe te voegen volgens de gewenste dicht-heden;? Verdichten door omzetting van werken naar wonen:omzetting van de oppervlakte werkterrein in destrategic Nieuwbouw Samen te voegen ente slopen woningenVerandering woning-voorraad in 2010Verschil met detrendVerdichten/ontwikkeling centrumstedelijke milieus, van werken naar wonenVerdunnen en vernieuwenVerbouwen en geen transformatie(inclusief stadsuitleg)13.30045.60036.9001.90026.2001.90011.40019.40035.0002.90011.1002.400Totaal 95.800 30.000 65.800 16.400Verschil met de trend 24.800 4.700 20.100Bron: Bureau Middelkoop m.m.v. ABF, 2001.Aantal wijl