BniD^ltfififT y&bti 1)1 September 2002YOLKSHUISVESTING 1ftwvx5^ yf^ r. j-ri^'Mi ,tfi m..* M?Themanummer Jig out:ban vrijheid -^^[tisiitn(le prijs^^Bfc^i-a'>^f ' ____,.KL^1^*^ s^iii^ (lNEDERLANDS INSTITUUT VOOR RUIMTELIJKE ORDENING EN VOLKSHUISVESTING (NIROV)wCommuniceren. Het zit in je systeem.De woonconsument is steeds vaker on line. First Housing van NCCW-CASA stelt u in staat optimaal en snel aan zijn wensen totdirecte communicatie tegemoet te komen. Dit uiterst flexibele communicatie- en informatiesysteem is namelijk gebouwd met demeest geavanceerde Oracle-tools en maakt gebruik van de modernste internettechnologie. TerwijI de continuTteit en efficiency vanuw bedrijfsprocessen gew/aarborgd zijn, kunt u zich richten op de communicatie met uw markt. Met First Housing zit communicerenvoortaan ook in uw systeem. Zo simpel kan het zijn.FIRSThousing,TM Omdat woonbehoeftes veranderen. NCCW|.CASAwww.nccw-casa.nlTijdschrift voor de Volkshuisvesting8e jaargang, September 2002, nummer 5Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaar.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederlands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(NIROV) en onderzoekschool NethurDit nummer kwam tot stand in samenwerkingmet het Directoraat-Generaal Wonen van hetministerie van VROM.5 RedactioneelJohan Conijn6 Een uittredingsregeling voor woningcorporatiesIs opting out een optie?Vincent Cruis11 CPB-studie woningcorporatiesDubieuze omarming van de opting out-strategieHugo PriemusRedactie-adresNIROV Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagw/ww.nirov.nl/tijdschriften/tvindex.htmlHoofdredacteur Jan van der MoolenEindredactie Michiel SmitRedactie Sabine ten Brinke, Johan Conijn,Inge Drontmann, Jan Franke, Vincent Smit,Magdeleen SturmRedactie Onderzoeksdossiers Johan Conijn,Kees van der Flier, Sako Musterd, Co Poulus,Jan van WeesepRedactieraad Tineke Bool, Frans Dieleman,Peter Dordregter, Jaap Modder, Len de Klerk,Peter Kuenzli, Carel de Reus, Martin van RijnThemaredactie Johan Conijn, Marco Hommel(PLAN Terra), Wouter van Honstede (Ministerievan VROM), Vincent Smit, Michiel Smit,Andre Thomsen (TU Delft)SecretariaatRenate GoedhartAbonnementen De abonnementsprijs bedraagt 78,- per jaar en voor studenten 37,- per jaarLosse nummers 12,50.Opzegging schriftelijk tot uiterlijk 1 december vanhet lopende abonnementsjaar. Bij niet-tijdigeopzegging w/ordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadministratieNIROV, Ine Steenhoff, Postbus 30833, 2500 GVDen Haag, tel. 070 - 302 8414, steenhoffQnirovnlUitgeverJaap Modder, modder@nirov.nlAdvertentiesWunnink Media bvDanny Hance, telefoon 070 - 309 99 22Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukDen Haag Offset, RijswijkDeze uitgave is mede mogelijk gemaakt door:Deloitte&Touche17 Opting-out: een genuanceerd verhaalJacco Hakfoort, Michiel van Leuvensteijn en Custa Renes19 De toezichtketen bij corporaties nader beschouwdDroomhuis of drijfzand?Jan van der Moolen2 5 Het Rislco-Analyse Model voor de sociale huursectorJohan Conijn en Arjen Wolters29 De juridische status van woningcorporaties en hun vermogenProfit of non-profit?Niels Koeman32 Herstructurering in Arnhem'Alleen met stoeptegels recht leggen kom je er niet'Eric Harms37 De voortgang van de herstructureringFrank Wassenberg en Anne Haars43 De Primosprognose 2001:verhoging woningbouwproductie hard nodig IPaul van der Hoek47 Gemeenten en regeerakkoord 2002: werken aan wonenJob Dieleman51 Ingezonden briefHet grote ongenoegen verkleinenJan Beerenhout53 RecensiesNetwerk Bouwen en Wonen58 Agenda[3]a9AudISSN 1382-4112? NIROVBij de omslag:Rob 't Hart, Rotterdam"%Robbertswerkt samen met veel in heelNederland bekende adviesbureaus op hetgebied van Volkshuisvesting, Stedenbouw & RuimtelijkeOntwikkeling, woningcorporaties en met de gemeentelijkeafdelingenop deze gebieden. Voor deze opdrachtgevers zijn wij doorhet heleland been op zoek naar de volgende specialisten.Beleidsmedewerker Volkshuisvesting- Juridisch medewerker Grondzaken- Medewerker Bewonerszaken- Hoofd afdeling Volkshuisvesting- Medewerker Wonen- Senior Beleidsmedewerker Wonen- Projectleider VolkshuisvestingAan de slag via Robberts betekent: inhoudelijke uitdagingen, onafhankelijkheid enaantrekkelijke carrierekansen. Een compleet pakket dat geheel in het teken staatvan jouw professionele ontwikkeling.Geinteresseerd in een van bovenstaande vacatures?Stuur vandaag nog je cv op!Meer informatie? Bel naar een van onze vestigingen:Arnhem: 026 - 750 16 00, Assen: 0592 - 300 800, Tilburg: 013 - 750 18 50, Rotterdam: 010 - 750 60 30, Zaandam: 075 - 750 19 00Of stuur direct je cv. naar Robberts, Postbus 1010,1500 AA Zaandam, fax: (075) 750 19 01, e-mail: personeelszaken@robberts.nl.REDACTIONEELWerk aan de winkelZo weinig tekst als er in het Strategischakkoord over de volkshuisvesting is opge-nomen, des te meer staat bouwen enwonen in de publiciteit na het aantreden van het nieuwekabinet. Het Strategisch akkoord volstaat met verspreidwat losse, soms cryptische passages. Opvallend is dat inhet kader van de aanpak van de armoedeval aangekon-digd v\/ordt dat de huursubsidie zai worden hervormddoor aansluiting te zoeken bij een genormeerde huur.Bestaande gevallen worden ontzien, maar bij nieuwegevalien worden opbrengsten voorzien die benut zullenworden om bij hogere inkomens de afname van dehuursubsidie geleidelijker te maken. Herverdeling vanarm naar minder arm? Uit het introductiedossier voor denieuwe minister blijkt dat men ambtelijk ook nog geenraad weet met dit voornemen: 'Deze passage is breed teinterpreteren ... De concrete invulling zaI dan ook sterkafhangen van insteek van de bewindspersoon en deplanning die hij of zij voor ogen heeft.' De recentepubliciteit rond de problemen bij de verstrekking van dehuursubsidie laat zien hoe politiek gevoelig deze rege-ling is.Gelet op de voorgeschiedenis is het niet geheel verras-send dat de verkoop van huurwoningen ook aan deorde komt in het Strategisch akkoord.Woningcorporaties dienen op basis van prestatieafspra-ken de verkoop aan zittende bewoners te intensiveren.Hier klinkt de taakstelling van Remkes in door om50.000 huurwoningen per jaarte verkopen. Een pikantdetail is dat het Centraal Planbureau in zijn eerste door-rekening van het Strategisch akkoord de bezuini-gingstaakstelling van het ministerie van VROM invuldedoor de koopsubsidies, die huishoudens met een laaginkomen zouden moeten stimuleren te kopen in plaatsvan te huren, af te schaffen. Nu zai die regeling doorgebrek aan belangstelling niet echt gemist worden op dewoningmarkt. Ondertussen heeft de krapte op de huur-woningmarkt ruime aandacht gekregen in de media.Lange wachtlijsten, grote tekorten aan huurwoningen.Het tij is gekeerd; de cyclus is in een volgende fase. Dezittende huurder heeft geen belangstelling meer om zijnhuurwoning te kopen, zoals menig corporatie in depraktijk ervaart.Het functioneren van de woningmarkt staat weer volopin de belangstelling, en niet in positieve zin. Het aanbodvan koopwoningen is sterk gestegen. Er is grote onze-kerheid over de prijsontwikkeling van koopwoningen.De vraag naar dure koopwoningen loopt terug. Madehierdoor stagneert de woningbouw. De malaise in dekoopsector heeft ook negatieve consequenties voor dehuursector. De afgelopen jaren is de bouw van huurwo-ningen steeds meer afhankelijk geworden van de winstop de bouw van koopwoningen. Als deze winst ver-dwijnt, dreigt ook de bouw van huurwoningen weg tevallen. Momenteel zijn de onrendabele toppen bij desociale huurwoningen, ondanks de lage rentestand, algestegen tot 50.000 of meer per woning. Dit is deprijs die betaald moet worden voor een inflatievolgendhuurbeleid terwiji de bouwkosten explosief zijn toegeno-men. Het is zeer de vraag of een verdere toename vande onrendabele toppen verantwoord is. Het huurniveaukomt immers steeds verder af te staan van de kostphjs.Het overheidsbeleid is sterk gericht op herstructureringen transformatie van het stedelijke gebied. Er dient eengrote kwaliteitsslag te worden gerealiseerd om de leef-baarheid van de steden te verbeteren. Enorme investe-ringen zijn nodig om dit te bewerkstelligen. Ook hier isechter sprake van stagnatie. Ambities worden al enigetijd niet waar gemaakt. In het introductiedossier wordtgeconstateerd dat er een gebrek is aan draagvlak bij debewoners om woningen te slopen. De opiossing wordtvooral gezocht in vermindering van regelgeving, hetgeven van fiscale stimulansen in herstructureringszones,het inzetten van aanjaagteams en de mogelijkheid vaninvesteringsdwang voor woningcorporaties komt aan deorde. Aan papieren maatregelen geen gebrek, de vraagis of het zoden aan de dijk zet. Tot nu toe domineerdede machteloosheid.Er is veel werk aan de winkel voor de nieuwe bewinds-persoon. Hij zou er echter goed aan doen in eersteinstantie dit 'werk' niet als bouwproductie op te vatten,maar vooral als een analyse naar het functioneren vande woningmarkt. De woningmarkt is volledig uit balans.Herstel van evenwicht op de woningmarkt heeft de eer-ste prioriteit. Effectief beleid is nodig en daar heeft hetde afgelopen periode aan ontbroken.Johan Conijnoo151aa9o>ooEen uittredingsregeling voor woningcorporatiesIs opting out eenVolgens de Nota Wonen krijgen woningcorporaties in de toekomst demogelijkheid het corporatiebestel te verlaten. Een voorwaarde is wel dathet maatschappelijk gebonden vermogen behouden blijft. Een dergelijkeuittreding zal dan ook gepaard gaan met een financiele transactie van decorporatie richting het Rijk, waarna de instelling niet meer gebonden isaan de op corporaties gerichte bepalingen van de Woonwet. De formelemogelijkheid hiertoe en de condities waaronder worden in de Woonwetopgenomen.Bij opting out kan eenwoningcorporatie wordenomgevormd tot eenmarktconform opererendevastgoedonderneming.(foto: Lex Broere,Nieuwerkerk a/d/ IJssel)Vincent GruisTU Delft, Faculteit Bouwkunde^^^^ ij opting out verliest een corporatie haarH ^H positie als toegelaten instelling en de^^H^^^ daarbij horende rechten en plichten. Ditkan verschillende voor- en nadelen hebben ten opzichtevan de positie van een corporatie binnen de huidigeordening. Voor een corporatie is de toegenomen beleids-vrijheid het belangrjjkste voordeel, maar deze vrijheidmeet wel worden 'gekocht'. Opting out kan leiden toteen efficienter (marktconform) opererende vastgoed-onderneming, maar ook tot een afnemende effectiviteitin het bereiken van de maatschappelijke doelstellingen.De mogelljkheden en voorwaarden voor opting outmoeten nog worden vastgesteld. In dit artikel wordt eenvoorzet gegeven. Op basis van een beoordeling van ver-schillende varianten op een aantal criteria wordt een con-clusie getrokken over de mogelljkheden van opting out.Opting out kan op verschillende manieren plaats vinden,wat de afspraken over financiele afrekening en de televeren prestaties na de uittreding betreft. In alle optingouf-varianten komt de afbakening van het werkgebiedvan de corporatie te vervallen. Daarmee vervalt tevensde bestemmingsplicht van het vermogen van de corpora-tie. Bij de in de Nota Wonen voorgestelde variant wordtde bestemmingsplicht afgekocht via een financiele trans-actie richting Rijk. Daarnaast zijn ook varianten denkbaarwaarbij de corporatie aandelen uitgeeft aan de overheid,of dat een derde partij de corporatie 'overneemt'. Inplaats van een financiele transactie, zou de bestemmings-plicht ook kunnen vervallen in ruil voor door de corpora-tie te leveren prestaties (een alimentatiestelsel).' Metopting out vervallen ook de faciliteiten van het WSW(Waarborgfonds Sociale Woningbouw) en CFV (Centraaloptie?Fonds Volkshuisvesting), zodat de corporatie ook infinanciele zin volledig zelfstandig wordt. Tabel 1 bevatvier varianten die aan de orde loouOO>9J3Westpoint, een hogewoontoren in Tilburg.Institutionele beleggersverwerven alleen vast-goed op aantrekkelijkeplaatsen.(bron: Nirov)ot/f-strategie slechts in algemene termen omschrijven enniet ingaan op de verschillende manieren waarop dezestrategie kan worden uitgewerkt: met een beperkte ofeen vergaande afrekening van vroegere subsidies, metweinig/veel voorwaarden, voor een korte/lange termijn.De ene opting out-formule is de andere niet. Aan zulkeen differentiatie zijn de auteurs niet toegekomen.Voorts is het jammer dat het CPB niet uitlegt dat beleg-gers die subsidies hebben ontvangen en deze niet terug-geven, de markt niet verstoren en corporaties die dezelf-de subsidies hebben gemcasseerd, wel marktverstoringop hun geweten hebben.Sterk is de studie daar waar de auteurs pleiten voor ope-rationele en meetbare prestatie-eisen, die aan corpora-ties door de overheden worden gesteld, en het opzettenvan een consistente datastructuur waarin de feitelijkebeleidsprestaties van corporaties worden gemeten. Dezegedachtelijn scherpt de publieke dimensie aan van hetfunctioneren van woningcorporaties en impliceert forsekritiek op het actuele volkshuisvestingsbeleid, zoals in denota 'Mensen-wensen-wonen' vastgeiegd. Hierin zijn deprestatie-eisen onderiing tegenstrijdig" en niet geopera-tionaliseerd. Met deze aanbeveling kunnen het ministe-rie van VROM, de gemeenten en de woningcorporatiesvooruit. Opting out en doorsteek passen niet logisch indit betoog. Het gaat hier vooral om de effectiviteit vanhet corporatiebeleid.EfficiencyOpting out en doorsteek zouden als alternatieven pas-sen bij het streven naar meer efficiency. De enige goedonderbouwde conclusie die Hakfoort at al. in dit ver-band trekken, is dat er te weinig informatie voorhandenis om de efficiency van woningcorporaties te meten.Daaraan kan worden toegevoegd dat we over de effi-ciency van commerciele verhuurders (kleine particulierenen institutionele beleggers) evenmin goed zijn geinfor-meerd. Het is zeer de vraag of de commerciele verhuur-ders zich over de hele linie in Nederland voorbeeldiggedragen. Sinds het begin van deze eeuw zijn commer-ciele verhuurders de grote verliezers: hun marktaandeeldaalde van 60% in 1914 tot 12% thans. Kleine particu-liere verhuurders investeren zelden of nooit in nieuw-bouw en kunnen de stedelijke-vernieuwingsopgave nietaan (zoals wethouder Van der Ploeg in Rotterdamdestijds helder heeft geconstateerd). Institutionele beleg-gers verwerven alleen vastgoed op aantrekkelijke plaat-sen (steden en aantrekkelijke suburbs) en onthoudenzich van investeringen in een groot deel van deNederlandse gemeenten. Bovendien verkopen zij hunbezit veelal na 15 tot 30 jaar om met de opbrengstenhet rendement op te vijzelen en de kosten van ingrijpen-de renovatie en sloop te ontlopen. Zo'n beeld is inbepaalde opzichten efficient, maar gemeten aan de doe-len van het rijk, niet bijster effectief. De effectiviteit vanhet volkshuisvestingsbeleid komt door opting out ofdoorsteek acuut in gevaar. Zolang de huidige generatiesociaal gemotiveerde corporatiedirecteuren de lakensuitdelen, valt het met de effectiviteit vermoedelijk welmee. Maar als deze traditie slijt en het winststreven deoverhand krijgt is het snel gedaan met het sympathiekeprofiel van de ex-corporaties. Men kan hier een vergelij-king trekken met de ontwikkelingsgang van hetBouwfonds Nederlandse Gemeenten.Als we nagaan waar in Nederland commerciele verhuur-ders actief zijn, is dat bij uitstek in de stedelijke gebiedenwaar in het algemeen een forse druk op de woning-markt bestaat, vooral dankzij de concentratie van werk-gelegenheid aldaar. De commerciele huursector is nietprominent in beeld in kleine gemeenten en in de perife-rie van het land waar de woningmarkt in evenwicht is.Juist daar zou het CPB de opting ouf-strategie willenintroduceren. Met het beheer van huurwoningen is hierweinig te verdienen. Hier torent een strategie boven alleandere uit: de strategic van de uitverkoop. Doordat degemiddelde marktwaarde van een corporatiewoning( 97.000 vrij op naam) veel hoger is dan de gemiddel-de bedrijfswaarde ( 32.763)," valt er door marktgeori-enteerde managers veel geld te verdienen door hetsystematisch verkopen van huurwoningen. Op den duurzai in dergelijke gebieden de huursector ineenschrompe-len en zaI de wonjngvoorraad voor lagere-inkomens-groepen slecht toegankelijk worden. Over de geografi-sche discrepantie tussen gebieden waar de opting out-strategie mag worden toegepast en gebieden waar eenduurzame commerciele huursector levensvatbaar is,zwijgt het CPB in alle talen.In dit verband Is het opmerkelijk dat het CPB een aantalalternatieve strategieen geheel buiten beschouwing laatdie zouden kunnen worden gevolgd om het woningaan-bod beter op de vraagontwikkeling af te stemmen: eengestage verkoop van corporatiewoningen (zoals sindsenkele jaren ingezet en leidend tot een structureel dalendmarktaandeel van sociale huurwoningen), een sterk opkoopwoningen gericht nieuwbouwprogramma (toegepastsinds het VINEX-beleid is gelanceerd) en de benaderingvan Wolters & Verhage," die vergaande vormen van uit-besteding van corporatieactiviteiten aan marktpartijenbepleiten. Verkoop van corporatiewoningen levert hethoogste maatschappelijk gebonden vermogen op. Optingout levert op korte termijn voor het rijk (beperkte) publie-ke middelen op, maar vervolgens een niet-duurzame par-ticuliere huursector waarin de verkoop van huurwoningenleidt tot een aanzienlijke cumulatie van privaat vermogen.Over de geografischediscrepantie tussen gebiedenv\raar de opting out-strategiemag worden toegepast engebieden waar een duurzamecommerciele huursectorlevensvatbaar is, zw^ijgt hetCPB in alle talenvooral in de sfeer van de effectiviteit, dan zaI primair hetpublieke kader moeten worden versterkt en verduide-lijkt. Zijn er eff/c/enc/-tekorten, dan kan er wordengedacht aan meer marktwerking, hoewel ook het CPBomstandig aantoont hoe imperfect volkshuisvestings-markten zijn.De vraag is dan of de onvolkomenheden in het hande-len van commerciele verhuurders al dan niet superieurzijn ten opzichte van het hybride handelen van woning-corporaties. De Kwalitatieve Woningregistratie leert onsdat de onderhoudstoestand van commerciele huurwo-ningen heel wat slechter is dan die van sociale huurwo-ningen. Over de verschillen in beheerkosten ontbreektbetrouwbare informatie.De auteurs verwijzen vrij regelmatig naar bevindingenvan Amerikaanse auteurs die betrekking hebben op eenempirie die sterk afwijkt van de Nederlandse. PublicHousing Authorities in de Verenigde Staten staan blootaan veel kritiek en zijn op geen enkele wijze te vergelij-ken met de Nederlandse woningcorporaties waarvoor inhet buitenland alom veel bewondering bestaat. Deauteurs relativeren de referenties aan de Amerikaanseempirie wel en constateren soms terecht dat Nederlandsonderzoek ontbreekt. Ik hou staande dat Amerikaansebevindingen niet in de plaats kunnen treden van ontbre-kend Nederlands onderzoek.15]aBaCorporatiehandelen beter metenHakfoort et al. constateren terecht dat de huidige vorm-geving van het corporatiestelsel niet automatisch leidttot beleidsefficiente uitkomsten. Voor alles is er redenom de effectiviteit en de efficientie van het corporatie-handelen beter te meten. Pas dan kan blijken of er bijsommige of alle corporaties op dit punt problemen voor-komen. Voor zover dat het geval is, zou men naar alter-natieven moeten omzien. Liggen de onvolkomenhedenOpvallend is voorts dat Hakfoort c.s. niet stilstaan bij demanier waarop woningcorporaties thans aan hun eindekomen: door een fusie (wel genoemd, maar niet geana-lyseerd als strategic voor een corporatie om het zelfstan-dig bestaan te beeindigen) of door het inleveren van destatus van 'toegelaten instelling', waarna het bezit auto-matisch aan de gemeente vervalt. Op deze wijze blijftde publieke inbedding van het woningbeheer gewaar-borgd.Tenslotte besteedt het CPB geen aandacht aan het grotepluspunt van de Nederlandse sociale huursector: deCorporaties, een beproefdmiddel tegen segregatie.(foto: Ariek Kievit,Hollandse Hoogte)?o16]S)eagedifferentieerde bewonerssamenstelling, de afwezig-heid van stigma en de beperkte sociale segregatie.Daardoor is het niet bevredigend om de gewensteomvang van de sociale huursector eenzijdig te l