\?TIJDSCHRIFT VOOR DEVOLKSHUISYESTINGNEDERLANDS INSTITUUT VOOR RUIMTELIJKE ORDENING EN VO L K S H U I S V E S T I N G (NIROV)Regisseren. Het zit in je systeem.De woonconsument stelt hoge eisen aan zijn woonomgeving. In de vraag naar passende (nieuwe) producten en diensten wilt u hemgraag optimaal tegemoetkomen. Daarbij moet u een belangrijke strategische beslissing nemen: wilt u aanbieder zijn van {woon)dienstenot kiest u voor de rol van regisseur? First Housing van NCCW-CASA stelt u in staat die beslissing te nemen. Want First Housing biedtu alle functionaliteit voor een uitgebreide marktanalyse en alle tiexibiliteit die nodig is bij uitbreiding van uw aanbod. Met First Housingzit de mogelijkheid tot regisseren voortaan ook in uw systeem. Zo simpel kan het zijn.FIRSThousing,'" Omdat woonbehoeftes veranderen.www.nccw-casa.nlNCCW|CASAOnderdeel van Inter Access B.V.Tijdschrift voor de Volkshuisvesting9e jaargang, maart 2003, nummer 2Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaar.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederlands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(NIROV) en onderzoekschool NethurRedactie-adresNIROV, Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail; smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagwww.nirov.nlHoofdredacteur Jan van der MoolenEindredactie Michiel Smit5 RedactioneelKilometers makenInge Drontmann6 Nieuw instrument voor stedelijke vernieuwing?Stedelijke herverkavelingHerman de Wolff11 Wijkontwikkelingsmaatschappijenals vehikel voor herstructureringPps op de proefMarije Hulshof en Michiel KortRedactie Sabine ten Brinke, Johan Conijn,Inge Drontmann, Jan Franke, Harm Crijnhagen,Hans Mersmann, Ton Rutjens, Vincent Smit,Magdeleen SturmRedactie Ondei7oeksdossiers Johan Conijn,Kees van der Flier, Sako Musterd, Co Poulus,Jan van WeesepRedactieraad Tineke Booi, Frans Dieleman,Peter Dordregter, Jaap Modder, Len de Klerk,Peter Kuenzli, Carel de Reus, Martin van RijnSecretariaatRenate GoedhartAbonnementen De abonnementsprijs bedraagtvoor leden 86,- per jaar en voor student-leden 41,- per jaar Losse nummers 15,-.Opzegging schriftelijk tot uiterlijk 1 december vanhet lopende abonnementsjaar Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadministratieNIROV, Ine Steenhoff, Postbus 30833, 2500 GVDen Haag, tel. 070 - 302 8414, steenhoff@nirovnlUitgeverNIROVAdvertentlesNIROV Renate Goedhart, tel. 070 17 Wat is de publieke euro op de markt waard?Investeren in de stadGuido Muller22 Herstructurering Haarlem:'Vasthouden aan het grote plan'Eric Harms2 8 De stedelijke vernieuwing: leren doenLeo Gerrichhauzen en Bert Te Kiefte32 Het vermogen van woningcorporaties als beleldslastJan van der Schaar3 9 OnderzoeksdossierWonen als de wankele pilaar onder de verzorgingsstaatHuisvestingssystemenPeter Boelhouwer45 Netwerk Bouwen en Wonen302 8433DlSVormgevlng en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukDen Haag Offset, RijswijkDeze uitgave is mede mogelijk gemaakt door:49 Agenda Bouwen en WonensISSN 1382-4112? NIROVDeloitte&TouchePlan voor Schalwijk, Haarlem(Bron: gemeente Haarlem)stedelijke vernieuwing ..operaties en pattSntendBuilding solutions-?-?-In het huidige tijdperk is de releoantie uan informatie en beschikbaarheid daar-oan essentiee! ooor een dynamische bedrijfsuoering. Kennis uan de markt enuan klanten bepalen uw strategische keuzes. SG creeert dergelyke informatise-ringssystemen uoor uastgoedbeheerders en treasurers. Prouen technologysoftuiare, gecombineerd met een betrouuibare infrastructuur uoor releuante ensnel beschikbare informatie. Uolledig gebaseerd op open communicatie entechnische innouatie. Met kennis uan uiu markt en uan ICT bouiut SG uoor u eenuitale omgeuing gericht op efficiency en... op het creeren uan opiossingen.Meer info: ujuitu.sg.nlof be!0591 - 630111.O SG| automatiseringBUILDING SOLUTIONSREDACTIONEELKilometers maken^^^^B et was even schrikken. Na de probleem-H H cumulatiegebieden zijn wederom specifie-^^H ^^H ke gebieden gelabeld met achterstand.Waarschijniijk onbedoeid zijn de vijftig prioriteitswijkenvan het ministerie van VROM hierdoor ook direct opachterstand gezet. Het NRC Handeisblad kopte daags nade bekendmaking van de aandachtswijken al over 'Devijftig achterbuurten van VROM'.Velen maken zich vijf jaar na het verschijnen van de NotaStedelijke Vernieuvi/ing zorgen over het trage tempo vande herstructurering. Er worden velerlei oorzakengenoemd zoals het complexe proces, moeizame samen-werking tussen markt en overheid, complexe regelgevingen procedures, capaciteitstekorten, slechte doorstromingen de krappe markt. Maar ook wordt gewezen op dehoge rijksambities. Onrealistische ambities leiden al sneltot een gevoel van vertraging.Het ministerie van VROM heeft, geinspireerd door hetVROM-raadadvies 'Haasten en Onthaasten', hetActieprogramma Aanpak vijftig wijken opgezet. In dezewijken, w^aar de kwaliteit van de leefbaarheid dusdanig isverslechterd dat zij geen vertraging meer verdragen, wilde minister haast maken. Van gemeenten wordt ver-wacht dat zij alle aandacht en inspanningen richten opdeze zogenaamde 'Kampwijken' om zo tot een maximaaltempo en resultaat te komen. Kilometers maken is hetdevies.Om de vijftig wijken een impuls te geven, wordt degemeenten een aantal instrumenten en faciliteiten aan-geboden. Van extra geld is geen sprake. Naar verwach-ting nemen de budgetten in de volgende ISV-perlodezelfs af. De belangrijkste faciliteiten die de ministernoemt in zijn brief aan de Tweede Kamer zijn: mogelijk-heden voor afwijkende regelgeving, impulsteams, fiscalemaatregelen, en stedelijke herverkaveling. Nieuwe instru-menten zijn een financieel afsprakenkader en de eis dieaan de corporatiesector wordt gesteld om de investe-ringsopgaven en beschikbare financiele middelen beter tematchen.Op zich is het een indrukwekkende lijst, maar er zijn denodige mitsen en maren. Ten eerste heeft het ministeriezo'n haast dat de aanbiedingen nog niet gebruiksklaarzijn. Zo is met het ministerie van Financien nog geenovereenstemming bereikt over de fiscale maatregelen.Deze kunnen in verband met Europese afspraken ooknog wel eens op zich laten wachten. De stedelijke-her-verkavelingsfaciliteit en het financiele afsprakenkader zijnnog onderwerp van onderzoek. En de corporatiesector,die nauwelijks betrokken is bij de plannen, heeft dezaken intern naar verwachting niet op korte termijn zogeregeld dat corporaties als vanzelf gaan matchen.Ten tweede roept met name het financieel afspraken-kader vragen op. VROM-ambtenaren vergelijken het methet steile 'bruine boekje'. Hoe past dat in een proces datvooral maatwerk vraagt? Waarschijniijk is het afspra-kenkader vooral bedoeld als handreiking en kan eikegemeente daar naar eigen behoefte uit putten. Hetministerie wil het afsprakenkader ook inzetten om wijkenwaar moeizaam tot afspraken wordt gekomen te toet-sen. Het is vooralsnog onduidelijk hoe daarmee wordtomgegaan. Dat laatste geldt ook voor wijken die eengeheel ander afsprakenstramien volgen dan het kadervan VROM.Het Actieprogramma lijkt op een aantal punten nogonvoldoende doordacht en rijp. Te makkelijk wordt ervanuitgegaan dat druk van bovenaf het breekijzer vormtvoor de situatie in de betrokken wijken. De stedelijke-vernieuwingsopgave is een kwaliteitsvraagstuk waargenuanceerd mee moet worden omgegaan. EIke stad,eIke wijk is anders, er bestaan verschillen in tempo, ambi-tie, procesaanpak en instrumenten. Een sterke wijkfocuskan alleen succesvol zijn wanneer wijken in hun stedelijkecontext en functie worden bekeken. Voor de lange ter-mijn gaat het om de ontwikkelingsmogelijkheden van debewoners. Dit vraagt om een samenhangende kijk opwijk-, stads- en regionaal niveau. VROM moet dit nietuit het oog verliezen.De minister heeft natuurlijk gelijk dat het tijd wordt datde resultaten zichtbaar worden. Maar de steden hebbenondertussen niet stilgezeten. Er wordt hard gewerkt aansamenwerking en het overbruggen van cultuurverschil-len. Voor een constructieve samenwerking is vertrouweneen absolute voorwaarde, en het winnen van vertrouwenkost tijd.Voor de stedelijke vernieuwing is het meer dan gewenstdat de vijftigwijkenaanpak de beoogde procesversnellingteweeg brengt. Of dat in de nu gepresenteerde vormlukt, is de vraag. Het ministerie zai eerst haar programmamoeten optimaliseren zodat ze de gemeenten ook wer-kelijk lets constructiefs aanbiedt. Onbedoeid lijkt het rijkde gemeenten nu van het werk te houden met een aan-pak die vragen en onrust oproept.Inge DrontmannsNieuw instrument voor stedelijke vernieuv\7ing?Stedelijke herveiIn enkele Europese landen bestaat stedelijke herverkaveling als instrument bij uitvoeringvan ruimtelijke projecten. Nederland heeft nooit tot een wettelijke regeling besloten. Maarhierin lijkt verandering te komen: de Nota Grondbeleid zet stedelijke herverkavelingopnieuw op de agenda. Minister Kamp neemt het idee over, en schetst in hetActieprogramma Herstructurering mogelijke toepassingen. Maar wat is stedelijke herverka-veling eigenlijk? En wat kan de betekenis zijn?Herman de WolffTU Delft, sectie Geo-informatie en Grondbeleid16]aaseind 2000 is de Nota Grondbeleid' door hettweede paarse kabinet gepresenteerd. In deparagraaf 'kostenverhaal bij stedelijke her-structurering' wordt aangekondigd dat in 2001 zai wordenonderzocht of en zo ja, in weike vorm een wettelijke rege-ling voor stedelijke herverkaveling voor Nederland wense-lijk is. Het gaat daarbij om herverkaveling voor herstructu-rering.^ Voor het onderzoek wordt eind 2001 opdrachtverleend,' als onderdeel van een breder onderzoek naarinstrumenten voor versnelling van stedelijke herstructure-ring. Mei 2002 wordt dit onderzoek afgerond.^ Het con-cludeert dat een tweetal typen stedelijke herverkavelingvoor de praktijk van herstructurering in Nederland waarde-vol kunnen zijn: stedelijke herverkaveling als aantrekkelijkesamenwerkingsvorm en stedelijke herverkaveling als op teleggen samenwerkingsvorm. De inhoudelijke reactie vanhet kabinet volgt in het Actieprogramma Herstructurering."^Als onderdeel van een meer omvattende visie op hetjnstrumentarium, die nodig wordt gevonden in verbandmet stagnatie in de herstructurering, neemt Minister Kamphet idee van stedelijke herverkaveling over: 'Op ditmoment bezie ik de mogelijkheid of gemeenten het zoge-naamde herverkavelingsinstrument (...) toe kunnen passenbij stedelijke-vernieuwingsprojecten, in ieder geval in devijftig wijken. (...) Dit instrument vergroot de mogelijkheidvan particuiiere eigenaren om gezamenlijk initiatieven teontplooien voor wijkvernieuwing.'In dit artikel wordt het uitvoeringsinstrument stedelijkeherverkaveling nader verkend. Het begrip lijkt soms ver-warring en onjuiste beelden op te roepen. Dat is onge-wenst voor de discussie over de toegevoegde waarde vanhet instrument. Een reden wat uitgebreider bij het begripstil te staan. Vervolgens wordt op de mogelijke betekenisvan stedelijke herverkaveling voor herstructurering inge-gaan. De praktische mogelijkheden voor concrete projec-ten en een nadere uitwerking van het instrument zijnmomenteel overigens onderwerp van een vervolgonder-zoek voor het ministerie van VROM.Begrip stedelijke herverkavelingHerverkaveling wordt nogal eens geassocieerd met hetwijzigen van de fysieke kavelindeling. De parallel wordtdan getrokken met de herverkaveling bij landinrichtings-projecten. De bestaande perceelsstructuur wordt doorherverkaveling, op basis van een zogeheten plan van toe-deling, aangepast. Doel is meestal dat de boeren minderen dus grotere percelen terugkrijgen, die per saldo dichterbij de boerderij gelegen zijn. Het bedrijfseconomisch func-tioneren van de agrarische bedrijven kan hierdoor verbe-teren.Het een-op-een vertalen van dit concept naar het stede-lijk gebied kan tot vreemde beelden leiden. Zo schetstCobouw, op basis van een speech van Kamp bij het KEP'Kamp heeft al eerder gezegd dat hij de verrommelingvan het landschap wil tegengaan. De ruilverkaveling zorg-de ervoor dat de boeren hun snippers land inleverden. Zijkregen daar van het rijk eenzelfde aantal hectare aaneen-gesloten grond voor terug. De bewindsman hoopt dooreen dergelijke herverkaveling ook meer structuur in destad te creeren.' Herverkaveling als instrument voor hetkavelingrijk dat zich met verrommeling in de stad gaat bemoeien?Dat zai Kamp toch niet bedoeld hebben!De kern van stedelijke herverkaveling is echter niet hetwijzigen van de fysieke kavelindeling. In zoverre Is ookherverkaveling in het landelijk gebied niet meer dan eenverschijningsvorm van herverkaveling. Wat is dan wel dekern? Aansluitend bij de Internationale literatuur kan dezeworden gezocht bij de juridische kavelindeling, of beter:de beschikklngsmacht over onroerend goed.Om plannen te kunnen uitvoeren is de beschikklngsmachtover onroerend goed cruciaal. In de Nederlandse praktijkzie je verschlllende strategleen om die beschikklngsmachtte verkrijgen. Allereerst een actleve gemeentelijke aanpak,waar de gemeente zelf via aankoop en huurbeeindiging,eventueel ondersteund door voorkeursrecht of onteige-ning, tracht de beschikklngsmacht te verkrijgen. Na ult-voering van het plan (de gemeente beperkt zich vaak totde grondexploltatie) w/ordt het onroerend goed aan der-den verkocht (die de verdere bouwactivlteiten op zichnemen). Een tweede strategie is een actleve aanpak doormarktpartijen: deze trachten zelf, soms gestlmuleerd doorde gemeente, via aankoop en huurbeeindiging debeschikklngsmacht te verkrijgen. Vervolgens wordt eenplan uitgevoerd. Soms blljft de marktpartlj eigenaar (entreedt op als eigenaar-verhuurder), soms wordt hetonroerend goed aan derden verkocht. Vaak zaI de eige-naar zelf een plan wlllen uitvoeren. Dat Is vanzelfsprekendbij kleinschalige herontwikkeling het geval (denk aan hetrenoveren van de elgen woning), maar ook bij wat groot-schaligere ontwikkelingen wlllen de bestaande eigenarensoms samen tot herontwikkeling overgaan. Daarmeekomt een derde strategie voor planuitvoering in beeld:planuitvoehng door huidige rechthebbende(n). Hierbijneemt de betrokken eigenaar de uitvoering zelf ter handof trachten de gezamenlijke eigenaren via onderlingeafspraken de uitvoering te organiseren.Hoe past stedelijke herverkaveling nu In dit rijtje?Stedelijke herverkaveling (of meer algemeen: herverkave-ling) faciliteert de derde strategie voor uitvoering vanplannen In die situatles dat er meerdere eigenaren betrok-ken zijn. Het kan als volgt worden omschreven:Stedelijke herverkaveling is een instrument om debeschikklngsmacht over vastgoed tijdelijk zodanig over tedragen dat tot planreallsatie kan worden overgegaan ineen situatle waar meerdere eigenaren betrokken zijn. Dieplanuitvoehng kan direct in opdracht van de gezamenlijkeeigenaren plaatsvlnden, maar ook in opdracht van een inte schakelen derde. Na afloop van de planuitvoehng komthet (ver)nieuwde vastgoed weer in handen van de oor-spronkelijke eigenaren.Om plannen te kunnenuitvoeren is debeschikkingsmacht overonroerend goed cruciaalBelangrijk kenmerkEen belangrijk kenmerk van stedelijke herverkaveling isdat de oorspronkelijke eigenaren ook in de nieuwe situa-tle eigenaar, of beter: rechthebbende, blijven. Vergelljk deherverkaveling In het kader van landlnhchting: de over-held krijgt de wettelijke bevoegdheid een plan van toede-ling vast te stellen en heeft daarmee tijdelijk de beschik-klngsmacht over de betrokken grond. Deze bevoegdheidwordt gebruikt om verbetenng van de infrastructuurmogelijk te maken (onder andere wegen, waterlopen) enom de bestaande rechthebbenden op een andere piekweer grond tot ongeveer dezelfde waarde toe te delen,onder verrekening van (een deel van de) kosten.Tijdens de begrotingsbehandeling van het minlstehe vanVROM, op 14 november jongstleden, komt ministerKamp op stedelijke herverkaveling. 'De afgelopen decen-nla hebben wij goede resultaten geboekt met de ruilver-kaveling op het platteland en Ik meen dat wij na zoudenmoeten gaan of wij lets gelijksoortigs voor de steden, eensoort stedelijke herverkaveling, op gang kunnen brengen,zodat wij niet meer van een enkele gemeente afhankelijkzijn bij het realiseren van voor het geheel belangrijke ont-wikkelingen."Ook dit citaat wekt verwarnng op. Wll Kamp met stede-3a181aa*?^K0m>jti ^,i^^^fe"^P^^^^'^3O>?ouoo>Bran: Immitz visualdesign, Rotterdamlijke herverkaveling de gemeente buiten spel zetten?Vermoedelijk verspreekt hij zich, en wilde hij feitelijk stel-len dat 'wlj niet meer van een enkele eigenaar afhankelijkzijn bij het realiseren van voor het geheel belangrijke ont-wikkelingen'.Waarschijniijk onbewust komt Kamp daarmee wel op derol van de gemeente of de overheid bij stedelijke herver-kaveling. En die kan sterk wisselen. Uit een analyse vanbuitenlandse voorbeelden blijkt dat drie typen stedelijkeherverkaveling kunnen worden onderscheiden.? stedelijke herverkaveling als gemeentelijk instrumentvoor grondexploitatieMet deze vorm van stedelijke herverkaveling kan degemeente in een plangebied de bestaande eigendoms-verhoudingen en kavelindeling w/ijzigen, zodat de grond-*/geschikt wordt voor bebouwing conform eengemeentelijk verkavelingsplan.Eigenaren krijgen na toepassing een ander ofeen aangepast (bouw)perceel terug; als regelkleiner omdat een deel van de oppervlaktevan de grond voor openbare voorzieningenwordt ingehouden. De centrale uitvoeringvan het proces ligt in handen van degemeentelijke overheid. Deze vorm is ondermeer in Duitsland te vinden is in de vormvan de wettelijke Umlegung.' Hij lijkt hetmeest op de herverkaveling in het kader vande landinrichting.? stedelijke herverkaveling alsaantrekkelijke samenwerkingsvormBij deze vorm van stedelijke herverkavelingligt het accent op de gezamenlijkheid.Stedelijke herverkaveling bundelt eigenaren(leidt tot een samenwerkingsvorm van eige-naren) en beschikkingsmacht over onroerendgoed, en maakt zo planrealisatie door degezamenlijke eigenaren mogelijk. Eigenarenkunnen worden overgehaald mee te doen,omdat aan samenwerkende eigenarenbepaalde faciliteiten ter beschikking wordengesteld.? stedelijke herverkaveling als op te leggensamenwerkingsvormDe vorm staat direct in het verlengde van devorige, maar kan aanvullend hierop indiennodig eigenaren dwingen mee te doen aangezamenlijke planrealisatie. Uitgangspunt isdat een (ruime) meerderheid van de eigena-ren de aanpak in elk geval wel ziet zitten.Free riders kunnen voorkomen worden;eventuele dwarsliggers moeten meedoen(behoudens een eventueel recht op laten uit-kopen of onteigenen).In het onderzoek naar een wettelijke regelingvoor stedelijke hen/erkaveling wordt gecondudeerd datde laatste twee typen van stedelijke herverkaveling voorherstructurering in Nederland kansrijk kunnen zijn. Deeerste vorm is sterk overheidsgestuurd, en sluit in zoverre- zeker voor toepassing bij herstructurering - veel minderaan op de ideeen uit de Nota Crondbeleid over facilite-rend grondbeleid.Stedelijke herverkaveling:nieuw instrumentHoe zouden deze twee typen van stedelijke herverkave-ling meer concreet in Nederland vormgegeven kunnenworden? Een eerste aanzet.Eigenaren in een bepaald gebied (bijvoorbeeld een her-structureringszone) die tot herstructurering willen over-gaan, kunnen een samenwerkingsovereenkomst sluiten.Het samenwerkingsverband dat ontstaat (de herstructure-ringsmaatschappij - dit zou soms ook een wijkontwikke-lingsmaatschappij kunnen zijn) kan, na instemming vande betrokken eigenaren, een plan maken voor herstructu-rering en afspraken maken over de kostenverdeling.Vervolgens kan het opdrachten geven tot het verrichtenvan werkzaamheden in het plangebied, waaronder sloop,verbouw/, samenvoeging van woningen, aanleg vanbepaalde collectieve voorzieningen en nieuwbouw. Datalles zou nu ook al kunnen; bijzonder is dat deze wijzevan samenwerking door de w/ettelijke regaling van stede-lijke herverkaveling aantrekkelijk w^ordt gemaakt doorspecifieke voordelen. Daarvoor moet het samenvi^erkings-verband eerst erkend worden door de gemeente. Degemeente toetst hierbij of de plannen van de herstructu-reringsmaatschappij aansluiten op gemeentelijke stede-lijke-vernieuwingsplannen. Op deze wijze kan degemeente haar publieke belang bij de herstructureringborgen.Is de maatschappij erkend, dan kan ze voor bepaaldevoordelen in aanmerking komen. Cedacht kan wordenaan een vrijstelling van of vergoeding voor kosten bij aan-en verkopen van onroerend goed in het kader van deherstructurering (zoals overdrachtsbelasting, notariskostenen kadastrale rechten). Een andere mogelijkheid is tijde-lijke vrijstelling van OZB (Onroerend Zaakbelasting) ofsubsidie. En ook zou de gemeente de herstructurerings-maatschappijen technische en juridische ondersteuningkunnen bieden.De tweede vorm, stedelijke herverkaveling als op te leg-gen samenwerkingsvorm, kent een aantal extra mogelijk-heden. Het gaat om het gebruik van bepaalde publiek-rechtelijke bevoegdheden (uit te oefenen ten gunste vanof door de herstructureringsmaatschappij). Gedacht kanworden aan de mogelijkheid van controle op het rechts-verkeer (een voorkeursrecht voor de herstructurerings-maatschappij, nieuwe verhuur alleen na instemming vande maatschappij toegestaan). Een andere bevoegdheid isde mogelijkheid eigenaren en gebruikers van panden dieals onderdeel van de herstructurering moeten verdwijnenof niet mee willen doen te (laten) onteigenen. Relevant isook een instrument om de kosten te kunnen verdelen;dat zou kunnen door belastingheffing zodat de eigenarenin het plangebied verplicht kunnen worden mee te beta-len aan de herstructureringskosten. Ook zou eenbevoegdheid om bepaalde veranderingen aan te brengenin de structuur van verenigingen van eigenaren, zodatbeter onderhoud en beheer kan plaatsvinden, interessantkunnen zijn.Voor de erkenning is bij de tweede vorm een zwaardereprocedure vereist. Deze moet met voldoende waarborgenomgeven zijn. Dit geldt zeker ook ten aanzien van heteventuele gebruik van de genoemde publiekrechtelijkebevoegdheden, zowel met het oog op de positie vaneigenaren en gebruikers als in verband met het waarbor-gen van het publieke belang. Voor wat betreft dit laatsteis denkbaar dat spelregels worden vastgesteld en dat kanworden bepaald op weike wijze de gemeente ook tijdensde uitvoering moet worden geconsulteerd. Een eis voortoepassing van de tweede vorm is verder dat er een ruimemeerderheid van de eigenaren voorstander is. Pas dankan de herstructureringsmaatschappij het verzoek indie-nen om erkend te worden. Eigenaren die niet mee willendoen kunnen zich laten uitkopen door de herstructure-ringsmaatschappij, op basis van de verkeerswaarde bijaanvang van het project.Wat kan dan de toegevoegdewaarde van stedelijkeherverkaveling zijn?Mogelijke betekenis voorherstructureringDe rol van de gemeentelijke overheid bij herstructureringzai bescheidener zijn dan in het verleden. Dit is niet alleeneen van de kenmerken van het herstructureringsbeleid,maar is ook ingegeven door de veal beperktere gemeen-telijke budgetten. Verder is het een direct gevolg vangewijzigde opvattingen over overheidssturing, zoals ondermeer blijkt uit de voorkeursvariant 'faciliterend grondbe-leid' in de Nota Grondbeleid. Daarom ligt het voor dehand voor een wettelijke regeling van stedelijke herverka-veling aan te sluiten bij die typen waar een samenwer-kingsvorm die zelf tot planuitvoering overgaat centraalstaat. Maar wat kan dan de toegevoegde waarde van ste-delijke herverkaveling zijn?Veel beleidsopgaven op het terrein van stedelijke her-structurering vragen om samenwerking tussen vastgoed-eigenaren. Op blokniveau kan het gaan om samenwer-king tussen kleine eigenaren, bijvoorbeeld voor woning-verbetering. Op centrumniveau bijvoorbeeld om het revi-taliseren van een centrumvoorziening, waarbij het vast-goed in handen is van meerdere eigenaren. En op wijkni-veau kan het gaan om een integrate aanpak van herstruc-turering. In de praktijk blijkt dat dit soort samenwerkingvaak zeer moeizaam tot stand komt. Het faciliteren vandeze samenwerking is van belang om hier verandering inaan te brengen.Betreft de samenwerking slechts enkele vastgoedeigena-ren, dan is een klein duwtje soms voldoende. Deze rolzou de vrijwillige vorm van stedelijke herverkaveling kun-nen vervullen. Zo kunnen bijvoorbeeld woningcorporatiesdie een herstructureringsproject samen willen uitvoerenomdat er bezit van elk bij betrokken is, gebruik makenas3aBSvan deze vorm. Stedelijke herverkaveling zou op dezewijze ook samenwerking in een wijkontwikkelingsmaat-schappij aantrekkelijker kunnen maken. Na erkenningdoor de gemeente kunnen fiscale voordelen bij de over-dracht (vergelijk de al lopende voorstellen rond over-drachtsbelasting), vergoeding van kosten die gekoppeldzijn aan de aan- en verkoop van onroerend goed, anderefiscale vrijstellingen of subsidie en technische en juridischeondersteuning in beeld komen. Van stedelijke herverkave-ling moeten echter geen wonderen worden verwacht: uitde ervaringen met wijkontwikkelingsmaatschappijen' blijktdat de onderhandelingen voordat tot samenwerkingwordt gekozen vaak moeizaam zijn. Toch kunnen de tebieden faciliteiten die onderhandelingen wel helpen. Ookhet felt dat partijen door de erkenningsproceduregedwongen worden hun plannen en randvoorwaardensnel naar voren te brengen en vast te leggen kan eenpositief effect hebben.Medewerking afdwingenBetreft de samenwerking vele eigenaren, bijvoorbeeldomdat sprake is van versnipperd eigendom, dan is hetsoms wenselijk dat medewerking wordt afgedwongen.Denk aan een winkelcentrum met vele eigenaren, of eenblok woningen met eigenaar-gebruikers. De op te leggenvorm van stedelijke herverkaveling biedt daarbij meer danhet bestaande instrumentarium. Op het terrein vankostenverdeling kan stedelijke herverkaveling een belang-rijke meerwaarde hebben. Zo kan verevening bij herstruc-tureringsprojecten momenteel nauwelijks worden afge-dwongen. De bestaande baatbelasting biedt alleen moge-lijkheden bij betaling voor openbare voorzieningen. Ookde toekomstige grondexploitatievergunning is onvoldoen-de om verevening af te dwingen: het instrument zaibeperkt zijn tot verevening via de grondexploitatie, terwijibij herstructureringsprojecten de vastgoedexploitatie eencruciale rol speelt.Door de op te leggen vorm van stedelijke herverkavelingworden ook de mogelijkheden om dwarsliggers te dwin-gen mee te doen vergroot. Nu kan dit weliswaar soms(indirect) met onteigening of aanschrijving; een belangrij-ke beperking is dat deze instrumenten pas aan bodkomen als de planontwikkeling is uitgekristalliseerd.Daardoor blijft lang onzekerheid bestaan of de plannenwel uitgevoerd kunnen worden. De potentiele hinder-macht van de betreffende eigenaren beinvloedt debereidheid van anderen de planontwikkeling serieus terhand te nemen. Bij stedelijke herverkaveling ontstaat eer-der duidelijkheid over deelname van de partijen. Hetinstrument kan verder de betrokkenheid vergroten: desamenwerkende eigenaren zijn, binnen de gemeentelijkerandvoonwaarden, rechtstreeks partij bij de planontwikke-ling.De potentiele hindermachtvan de betreffende eigenarenbeinvloedt de bereidheid vananderen de planontwikkelingserieus ter hand te nemenBelangrijke succesvoorwaarde bij de vormgeving van hetinstrument is een transparante en flexibele procedure voortoepassing en de beschikbaarheid van technische en juri-dische ondersteuning voor de samenwerkingsverbanden.Zowel voldoende draagvlak bij de eigenaren als borgingvan het publieke belang moeten randvoorwaarde bij toe-passing zijn. Stedelijke herverkaveling kan dan eenwaardevol instrument zijn voor een integrate aanpak vaneen herstructureringsproject,'" zonder dat sterke over-heidssturing nodig is.Noten1. Op grond van nieuw beleid - Nota Grondbeleid, TK 2000-2001,27 561, nr 2.2. Stedelijke herverkaveling wordt in het buitenland soms ookbij stadsuitbreidingsprojecten gebruikt. De NotaGrondbeleid laat deze toepassing buiten beeld. Zie ook:Groot Nibbelink, J. Stedelijke herverkaveling in de stads-rand. Rooilijn, december 2001.3. Het onderzoek wordt uitgevoerd door drie bureaus, AkroConsult, het Instituut voor Bouwrecht en de sectie Geo-informatie en Grondbeleid van de TU Delft; de laatste heefthet deel over stedelijke herverkaveling voor zijn rekeninggenorrien.4. Eric van der Putten, Arjan Bregman, Herman de Wolff enDimitri van Hekken (2002). Versnelling van herstructurering- rapport over de mogelijkheden van versnelling en verbete-ring van de stedelijke herstructurering. Onderzoel< inopdracht van het ministerie van VROM door Akro Consult,Instituut voor Bouwrecht en Afdeling Geodesie van de TUDelft. Zie ook Wolff, H.W. de (2002). Stedelijke herstructu-rering en stedelijke herverkaveling. In: Bouwrecht, 2002, p.1027-1036.5. Brief van minister van VROM aan de Tweede Kamer, TK2002-2003, 28 600 XI, nr 88.6. Ruilverkaveling kan steden vernieuwen. In: Cobouw,5 november 2002.7. TK 14 november 2002, voortzetting van de behandelingvan het wetsvoorstel Vaststelling van de begrotingsstaatvan het Ministerie van Volkshuisvesting, RuimtelijkeOrdening en Miiieubeheer (XI) voor het jaar 2003 (28600-XI).8. Zie o.a. Schloffer, Carola (2000). Die Moglichkeiten derUmlegung im niederlandischen Stadtebau. Afstudeerscriptieafdeling Geodesie TU Delft.9. Zie over wijkontwikkelingsmaatschappijen, de diversiteit ende vaak moeizame totstandkoming ook het artikel'Wijkontwikkelingsmaatschappijen als vehikel voor herstruc-turering' op p. 11-17 van dit nummer10. Het instrument sluit aan op de aanbevelingen van de com-missie 'Kosten en kostendragers van transformatie van wij-ken', april 2002.Wijkontv\rikkelingsniaatschappijenals vehikel voor herstructureringPps op de proefTarwewijk RotterdamDe Monitor Wijkontwikkelingsinaatschappijen, geinitieerd door hetKenniscentrum pps en het Ministerie van VROM, volgt acht pps-projectenin de herstructurering op de voet. Bijzondere aandacht gaat daarbij uitnaar de Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) als een pps (publiek-private samenwerking) die partijen die gezamenlijk risicodragend willeninvesteren in een wijk tijdelijk, maar stevig aan elkaar bindt.In dit artikel staan we stil bij het wat en waarom van de WOM in deherstructurering en bij de eerste onderzoeksresultaten.as9Marije Hulshof en Michiel KortBerenschot, UtrechtFoto's: Marije Hulshof en Michiel Kortmet de nota Mensen, Wensen,Wonen is een formidabele trans-formatieopgave neergelegd voorhet verbeteren van de kwaliteit van de stad. Een belang-rijk onderdeel van die opgave is de herstructurering vanbestaande woonwijken. De voornaamste actoren bij hetrealiseren van herstructurering zijn de gemeenten en decorporaties. In veel herstructureringsprojecten werken zijsamen met marktpartijen, zoals projectontwikkelaars ofbeleggers. Die publiek-private samenwerkingsverbandenverlopen soms heel goed, maar hebben ook nogal eensmet problemen te kampen. De oorzaken hiervoor zijntalrijk en al vaak onder het voetlicht gebracht.Belangrijke obstakels zijn een overvloed aan risico's enregels, en een gebrek aan geld en draagvlak. Ook desamenwerking zelf gaat niet altijd van een leien dakje;partijen draaien soms afwachtend om elkaar been, ofraken verstrikt in een tijdrovende worsteling waarbij veelpapier wordt geproduceerd, maar waarbij klinkenderesultaten op straat op zich laten wachten.De signalen over positieve en negatieve ervaringen metpps-en in de herstructurering zijn mede aanleidinggeweest voor het Ministerie van VROM en hetKenniscentrum pps, in samenwerking met KEIKenniscentrum Stedelijke Vernieuwing, om sinds begin2002 acht projecten in de herstructurering te latenmonitoren. Doel van dit onderzoek is om na te gaanweike pps-vormen in de herstructurering effectief blijkenen navolging verdienen. Bijzondere aandacht gaat daar-bij uit naar de potentie van de zogenaamde wijkontwik-kelingsmaatschappij. Het onderzoek heeft dan ook dewerktitel 'Monitor Wijkontwikkelingsmaatschappijen'.Een vlag die de lading niet helemaal dekt; hier komenwij verderop in dit artikel op terug.De monitor houdt in dat de voortgang in de projectengedurende circa anderhalf jaar wordt gevolgd en optwee momenten wordt gemeten. De eerste meting isafgerond in mei 2002; de volgende meting staat voormaart 2003 gepland. Het onderzoek moet niet alleeneen eindrapport opieveren, maar heeft ook als doel totconcrete leereffecten te leiden. Bijvoorbeeld in de vormvan slimme, toepasbare praktijkwijzers en andere kennis-producten waarmee collega-partijen die eveneens aande slag willen met pps in de herstructurering hun voor-deel kunnen doen.De acht herstructureringsprojecten in de monitor hebbengemeen dat zij geselecteerd zijn omdat zij, vanwege hunbijzondere publiek-private karakter, een bijdrage hebbenontvangen van de Ministeries van VROM en FinancienTarwewijk Rotterdam9ueHvanuit het IPSV of de pps-faciliteit. In tabel 1 zijn deacht projecten in het kort getypeerd.Het begrip WOM dreigtsteeds meer een container-begrip voor pps-en in debestaande stad te wordenWhat's in a WOM?Onder het begrip 'WOM' vallen allengs steeds meer endiverser vormen van publiel