TIJDSCHRIFT VOOR DE m e I 2003 3YOLKSHUISVESIHIIGtloe trekken we de stedelijke vernieuwiHg^-vfoiToekomst vioor consumentgericht ontwikkelenNEDERLANDS INSTITUUT VOOR RUIMTELIJKE ORDENING EN Vo L K S H U I S V E S T I N G (NIROV)Anticiperen. Het zit in je systeem.De woonconsument stelt steeds hogere eisen aan zijn wooncomfort, De vraag naar nieuwe en andere diensten die dat comfortkunnen verhogen neemt hand over hand toe. Vroeg of laat staat u in ieder geval voor de keuze hoe u daarop met uw aanbod gaatanticiperen. Met First Housing van NCCW-CASA is dat geen probleem. Want First Housing biedt u alie functionaiiteit die nodig is vooreen uitgebreide analyse van de ontwikkelingen in uw branche. Met First Housing zit de mogelijkheid tot anticiperen voortaan ook inuw systeem. Zo simpei kan het zijn.FIRSThousing.'" Omdat woonbehoeftes veranderen. NCCWCASAwww.nccw-casa.niTljdschrift voor de Volkshuisvesting9e jaargang, mei 2003, nummer 3Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaar.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederlands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(NIROV) en onderzoekschool NethurRedactie-adresNIROV Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagwww.nirov.nl5 RedactioneelWorstelen met de consumentenvraagTon Rutjens6 Hoe trekken we de stedelijke vernieuwing vlot?Hugo Priemus12 Toekomst voor consumentgericht ontwikkelenCeurt Keers en Sandra ButterHoofdredacteur Jan van der MoolenEindredactie Michiel Smit, Maartje RavesteijnRedactie Sabine ten Brinke, Johan Conijn,Inge Drontmann, Jan Franke, Harm Grunhagen,Hans Mersmann, Ton Rutjens, Vincent Smit,Magdeleen SturmRedactie Onderzoeksdossiers Johan Conijn,Kees van der Flier, Sako Musterd, Co Poulus,Jan van WeesepRedactieraad Tineke Booi, Frans Dieleman,Peter Dordregter, Jaap Modder, Len de Klerk,Peter Kuenzli, Care! de Reus, Martin van RijnSecretarlaatKarin BuiterAbonnementen De abonnementsprijs bedraagtvoor leden vanaf 86,- per jaar en voor student-leden 41,- per jaar Leden woonachtig in hetbuitenland betalen extra administratiekosten perjaar. Losse nummers 15,-.Opzegging schriftelijk tot uiterlijk 1 december vanhet lopende abonnementsjaar Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadministratieNIROV, Ine Steenhoff, Postbus 30833, 2500 GVDen Haag, tel. 070 - 302 8414, steenhoff@nirov.nlUitgeverNIROVAdvertentiesNIROV, Renate Goedhart, tel. 070 - 302 84 33Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDrukDen Haag Offset, RijswijkDeze uitgave is mede mogelijk gemaakt door:17 Nut en noodzaak van bewonersparticipatieDieuwke Leveling2 2 OnderzoeksdossierEngelse housing associationsParallellen met Nederlandse woningcorporatiesVincent Cmis27 De interactie tussen buurtverval, redlining en speculatieDe Millinxbuurt en Bos & LommerManuel Aalbers31 Waardering vastgoed woningcorporatiesJan van der Moolen en Hennie Flaman3 6 OnderzoeksdossierHuursubsidie in intemationaal perspectiefTussen armoede en amioedevalMarietta Haffner en Peter Boelhouwer42 Structuur op termijnParticuliere investeerders en herstructureringDe opknapbeurt van de Venlose GeresstraatEric Harms45 Signalementen49 Network Bouwen en Wonen53 Agenda Bouwen en Wonena9Deloitte&ToucheISSN 1382-4112? NIROVVINEX-wijk De Vijfhoek in Deventer in aanbouw.Grondafspraken bij VINEX-locaties vormen soms eenbelemmering voor consumentgericht ontwikkelen.Zie ook het artikel op p. 12-16 van dit nummer.(Foto: Ruud Taal, Capital Photos, Schiphol)oIn het huidige tijdperk is de releuantie uan informatie en beschikbaarheid daar-uan essentieel uoor een dynamische bedrijfsuoering. Kennis uan de markt enuan klanten bepalen um strategische keuzes. SG creeert dergelijke informatise-ringssgstemen uoor uastgoedbeheerders en treasurers. Prouen technologysoftujare, gecombineerd met een betrouiubare infrastructuur uoor releuante ensnel beschikbare informatie. Uolledig gebaseerd op open communicatie entechnische innouatie. Met kennis uan UUJ markt en uan ICT bouiut SG uoor u eenuitale omgeuing gericht op efficiency en... op het creeren uan opiossingen.Meer info: ujuiui.sg.nlof belB591 -630111.O SG| automatiseringBUILDING SOLUTIONSREDACTIONEELWorstelen met deconsumentenvraag^^^^B et is alweer vijf jaar geleden dat AdriH H Duivesteijn bij de bespreking van de^^H I^H Woonverkenningen de motie indiendewaarmee hij het particulier opdrachtgeverschap wettelijkwilde stimuleren. Ook voordat de aandacht voor de nieu-we consument zo hoog op de agenda kwam, werd eendeel van de woningen door 'particuliere opdrachtgevers'gebouwd. Dit gebeurde voornamelijk in de landelijkegebieden buiten de Randstad, soms geheel in eigen pro-ductie. Ik heb staan kijken tijdens mijn wekelijkse fietstoch-ten hoe langs het Noord-Hollands Kanaal een man stukjebij beetje zijn eigen huis bouwde. Het was niet mijnsmaak, noch zou ik ooit met hem willen ruilen, maar hetboezemde ontzag in. Een soort universeel vakmanschapmoest je daarvoor ontwikkeld hebben, dacht ik, en eenijzeren doorzettingsvermogen. Misschien was deze bouwerin de romantische visie van een enkeling het prototypevoor de particuliere opdrachtgever Recent is veel gepubli-ceerd over de resultaten van beleid dat gericht is op hetversterken van de zeggenschap van de consument. Wat isdaar nu na vijf jaren van terecht gekomen?De directe aanleiding voor de motie lag bij de besprekingvan de Woonverkenningen. Burgers zijn beter geinfor-meerd, hebben meer geld en zijn bevrijd van tradities engewoonten. Ze gedragen zich als consument en datvroeg om ander beleid.De achterliggende overwegingen voor de motie het par-ticulier opdrachtgeverschap te stimuleren, kwamen in dedebatten met Carel Weebers over het Wilde Wonen aande orde. Een debat tussen gedreven professionals diealien vanuit bun eigen vakmatige interesse de burgermeer aan het woord wilden laten.De een benadrukte vanuit zijn eigen achtergrond de rolvan de opdrachtgevers en benoemde de gang van zakenals staatarchitectuur. Wild wonen moest zich richten opderegulering. In feite was het een pleidooi voor de bevrij-ding van de architect.De ander bekritiseerde het maatschappelijk middenvelden met name de rol van de professionals bij projectont-wikkelaars, corporaties en gemeenten. De staat moestoptreden en de burger weer aan het woord laten. Omdat af te dwingen was een heldere doelstelling (30% vande woningproductie) nodig. De motie ging niet meerover consumenten en keuzevrijheid, maar over de ver-houding tussen de overheid en de burger Het nieuwebeleid sloot per definitie de markt uit. Deze was immersin de analyse de oorzaak van de beperkte keuzemogelljk-heden voor de consument.Veel is sindsdien gebeurd. In toenemende mate wordtgeschreven over de ervaringen met particulier opdracht-geverschap, de mogelijkheden en de resultaten.De resultaten zijn vaak bijzonder mooi, zoals blijkt uit hetrapport 'Het beeld aan banden' van Rutten CommunicatieAdvies in opdracht van het Ministerie van VROM. Je kuntdaar prachtige brochures en fotoboeken mee vullen. Zekerarchitecten en andere professionals zullen tevreden zijn.Toch vallen twee zaken op. In de eerste plaats blijkt dat invrijwel alle publicaties over particulier opdrachtgeverschaphet perspectief van de professional beschreven wordt.Weinig is blijkbaar bekend over de mate van tevredenheidvan de consument. Weinig is nog gepubliceerd over defeitelijke meerprijs die consumenten willen betalen voormeer keuzevrijheid door particulier opdrachtgeverschap.Weinig horen we over de vraag hoeveel tijd mensen inhet ontwerpen en bouwen van hun huis willen steken,noch over de ontberingen die dat vergt.Het tweede dat opvalt is dat er niet veel meer bouwendeen ontwerpende mensen bij zijn gekomen sinds 1998.Het aandeel van het particulier opdrachtgeverschap in dewoningproductie is nog nauwelijks veranderd. Hooguitkunnen iets meer professionals hun eigen huis ontwikke-len op kavels in de Randstad.De grote moeite die de overheid heeft om de doelstellingte realiseren, leidt er wellicht toe dat ook de niet doorhet rijk gelegitimeerde vormen van particulier opdracht-geverschap, het consumentgericht ontwikkelen, meemogen tellen. Met nieuwe vormen van mass customiza-tion proberen marktpartijen tegen relatief lage kosteneen groter palet van keuzemogelijkheden aan te biedenaan de consument. Maar zelfs dan is het nog de vraaghoe goed we kunnen inspelen op de vraag van de con-sumenten als we alleen als professionals blijven denkenen schrijven vanuit onze eigen perspectieven. De ironievan vraaggericht beleid is dat het leidt tot veel aandachtvan de professionals voor het aanbod. Ook nu lijkt in hetdebat de consument buiten beschouwing te blijven.Ton Rutjensoo[5]a(39?aHHoe trekken we de stedeliIn beleidsdiscussies op nationaal en lokaal is recentelijk de vraag opgekomen, waaraan destagnatie in de stedelijke vernieuwing valt toe te schrijven en hoe deze kan worden vlot-getrokken. In deze bijdrage een overzicht van oorzaken van vertraging die recentelijk zijnaangedragen. Mede op basis van deze bouwstenen formuleer ik oplossingsrichtingen vooreen versnelling van de stedelijke vernieuwing, inclusief aanbevelingen aan kabinet enstadsbestuur.as>?ouOO>?aHugo PriemusOnderzoeksinstituut OTB, TU DelftIn 1997 lanceerde het ministerie van VROM denota 'Stedelijke Vernieuwing', waarin taakstellin-gen zijn opgenomen voor een effectieve aanpakvan minder populaire stadswijken.' Ten opzichte van deklassieke stadsvernieuwing ligt het accent nu meer opnaoorlogse dan vooroorlogse w/ijken, verschuift de nadrukvan technische tekortkomingen meer naar het aanpassenvan woning en v\/oonomgeving aan de vraagdynamiek enis de focus minder eenzijdig op het wonen gericht; ookaan de openbare ruimte, winkels, scholen, bedrijfsgebou-wen en voorzieningen w\\ men nu volop aandacht beste-den. In de nota 'Mensen-wensen-wonen' werden deambities ten opzichte van de nota van 1997 aanmerkelijkverhoogd, tot vreugde van de stadsbesturen die daarophadden aangedrongen.' In 1998 sloot het kabinet contrac-ten met dertig stadsbesturen, gebaseerd op taakstellingenen afspraken die eike stad in een eigen MeerjarenOntwikkelings Programma (MOP) had vastgelegd voor deperiode tot en met 2004. In een OTB-studie in opdrachtvan Neprom (Vereniging van Nederlandse Projektont-wikkeling Maatschappijen) werd geconstateerd dat slechtseen derde van de steden op schema ligt.'Taskforce WoningbouwproductieDe Taskforce Woningbouwproductie noemt als basisoor-zaak van de vertraging in de woningbouw de toegenomencomplexiteit van het bouwproces." Hiermee wordt aange-sloten op de bevindingen van het OTB waarin onderbouwbedrijven de meest vertragende factoren werden gei-dentificeerd.'' De hoogste scores leverden bestemmings-planprocedures (71 %) op, gevolgd door bouwvergun-ningsprocedures (62%) en milleuvergunningsprocedures(50%). Bouwprocessen zijn onderwerp geworden vaningewikkelde planprocessen, voorschriften, inspraakproces-sen en administratieve procedures. Er is een gebrek aanprofessionals die plan- en bouwprocessen beheersen, er isonvoldoende continuiteit in beleid en regelgeving en er iseen gebrek aan transparantie. Veel regels kennen beroeps-en bezwaarprocedures waardoor grote vertragingen kun-nen ontstaan. Marktpartijen plaatsen vraagtekens bij detaakopvatting van vele gemeenten die niet spoort metmarktwerking, keuzevrijheid en zeggenschap van de con-sument. De verzelfstandigde woningcorporaties moetenrisicovol investeren en dat vereist een specifieke marktken-nis. De daarvoor benodigde omslag is nog niet door allewoningcorporaties volledig gemaakt.Ook door de verschuiving van uitleglocaties naar herstruc-turering is de bouwopgave complexer geworden. Het gaatniet alleen om woningbouw, maar ook om de economi-sche en sociale pijiers. Doordat de nieuwbouw op uitleglo-caties stagneert, loopt de doorstroming vast en ontbreektde ruimte die nodig is om de herstructurering met succesaan te pakken. Het wordt daardoor moeilijker, zo nietonmogelijk om bij de betrokken partijen draagvlak te cree-ren voor de stedelijke vernieuwing.Taskforce: Complexiteit vanhet bouwproces voornaamsteoorzaak vertraging in dewoningbouwVolgens de Taskforce Woningbouwproductie is de regelge-ving te complex geworden, en verandert de regelgeving tevaak waarbij het zich eigen maken van de vernieuwderegelgeving naijlt." Met de voortgang van de woning-bouwproductie wordt in de afwegingen te weinig rekeninggehouden. Er ontstaat een vicieuze cirkel met als compo-nenten 'complexiteit', 'gebrek aan continuiteit', 'gebrekaan transparantie' en 'capaciteitstekorten'.jke vernieuwing vlot?De Taskforce Woningbouwproductie werkt een viertalknelpunten verder uit:"1 Beleid en regelgeving.2 Lokale procedures & procesgang.3 Personele capaciteitstekorten bij gemeenten in kwalita-tieve en kwantitatieve zin.4 Capaciteitstekorten bij marktpartijen in kwalitatieve enkwantitatieve zin.Droom en daadAlom wordt geconstateerd dat de stedelijke herstructure-ring thans stagneert. De reaiisatie van sloop, verkoop ennieuwbouw blijft achter bij de doelen van de rijksoverheid.Daze zijn in de nota Mensen-wensen-wonen aangescherpten vastgelegd in liet Nationaal Akkoord Wonen, dat hetminlsterie van VROM in 2001 heeft afgesloten met VNG,Aedes, IPO, Woonbond, Vereniging Eigen Huis, IVBN,AVBB en Vastgoedbelang.' Met uitzondering van de aan-tallen door M/oningcorporatles te verkopen huunA/oningenis er over de aanpak een brede consensus.De lokale streefcijfers, die in de MOP's zijn opgenomen,liggen (opgeteld) veel lager dan de rijksambities. Ook tenopzichte van deze meer realistische streefcijfers blijven defeitelijke prestaties flink achter In plaats van 40% van detot 2005 geplande sloop blijkt slechts 32% te wordengerealiseerd, van de binnenstedelijke nieuwbouw 28% inplaats van 40%, van de woningverbetering 9% en van deverkoop van sociale huurwoningen 19%.'Gemeentenmerken op dat herstructurering een leerproces is, waarbijmen nu nog in de opstartfase verkeert. In een derde vande betrokken wijken is men nog bezig met het opstellenvan wljkvisies. Redenen voor de vertraging zijn (volgens degemeenten) de complexe planvorming, de ingewikkeldeverhouding tussen gemeente en woningcorporaties,onduidelijkheid over de regierol, communicatie met bewo-ners en eisen die aan de interactiviteit worden gesteld.Voorts wijzen gemeenteambtenaren op de krapper gewor-den woningmarkt en de financiele (on)haalbaarheid. Velenonderschatten de incubatietijd die nodig is tussen beleids-formulering en beleidsuitvoering.Begin 2002 heeft de tweede verstedelijkingsronde vanstaatssecretaris Remkes geleid tot nieuwe verstedelijkings-afspraken tussen het kabinet en de G30-gemeenten, pro-vincies en kaderwetgebieden. Daarin zijn de ambities vande Nota Mensen-wensen-wonen enigszins bijgesteld,maar nog steeds ligt het ambitieniveau ver boven het reali-satieniveau van 2000 (zle tabel 1).^Uit de Begroting VROM 2003, onder verantwoordelijkheidvan minister Kamp uitgebracht, valt op te maken dat hetNota Wonen, 2000 Bijgestelde ambities,januari 2002Reaiisatie 2000Sloop 30 20 13,5Samenvoegen 8 8 ?Verkoop sociale huur 50 25-50 12,7Vervangende nieuwbouw 38 27rijk verwacht dat de verstedelijkingsafspraken van begin2002 door de stadsbesturen en de woningcorporaties zul-len worden nagekomen.VROM-RaadDe VROM-Raad plaatst grote vraagtekens bij het reali-teitsgehalte van de rijksambities en wijst erop dat dezeambities in vergelijking met de realisatiecijfers aan het eindvan de jaren negentig uitzonderlijk hoog zijn: de nieuw-bouwcijfers liggen 40% hoger dan de toen vigerende pro-ductiecijfers, de sloop 150% hoger en de verkoopcijferszelfs 230% hoger' Bij deze zeer hoge ambities blijven derealisatiecijfers in 2000 en 2001 ver achter: 50% van degewenste onttrekkingen, 25% van het aantal verkochtesociale-huurwoningen en 34% van de vervangendenieuwbouw. De VROM-Raad neemt 'een groot verschiltussen droom en daad' waar'Daarnaast constateert de VROM-Raad dat de aannamendie ten grondslag lagen aan de becijfering van de NotaMensen-wensen-wonen door de realiteit zijn achterhaald:'Een herijking op basis van meer recente economische endemografische gegevens is gewenst'.'VROM-Raad: Er is een grootverschil tussen droom en daadNaar de mening van de VROM-Raad zit de gekozen topdown kwantitatieve sturing van de stedelijke herstructure-ring bovendien een evenwichtige aanpak in de weg zit:'Het Rijk richt zich (...) nu nog te veel op getallen, top-downsturing, gestandaardiseerde tijdseenheden ensloop/verkoopmaatregelen. Juist zaken als de kwaliteit, hetvraaggericht werken, de variatie in urgentie en een breedpalet aan maatregelen zouden onderwerp van discussiemoeten zijn'.' De VROM-Raad wijst verder op de beteke-nis van een kwaliteitsslag met een locatiespecifieke, maat-werkgerichte aanpak. De gewenste aanpak in programmaen fasering kan niet op rijksniveau worden vastgesteld. Ermoet worden gekozen voor een analyse en een aanpakvan onderop."13,0Tabel 1Rijksambities per jaar,2000-2010 en reaiisatie2000 (x lOOOwoningen)Bron: VROM-Raad,Haasten en onthaasten inde stedelijke herstructure-ring, 2002txsaDe VROM-Raad' ziet vier knelpunten in het instrumentInvesteringsbudget Stedelijl{>{l/VV)UO)LjDU93-}U3Ujnsuo3'zmi'sawpvuaL|3JE9S9yooiy:uoja)(p/wnoqaSjpjoM9U0?9}BD9Z9pUl=X)?LOOJU!3u!|9>|>|!MiuoU!U9?U!U0MU9U93u!UOM9pj99S!|B9J9?UBA91}-BSUB}U9/\U!UB|dU99SU9?-lOA9d/4?U!UOMU9p!9L|-f!JA9Zn9>|UBA91ELUJBBU'Su!|9)|>|IM4UOp9fOjd9)43U-9?iu9UjnSU0DSUEAUIQjisqBi(u?!S9(]UBqjpunEi^jnU9saiApvU9i(3jE9S9yODiy:LIO-'8)"Su!|9>|>|!M}U0p9(0jd9;L|DIJ9S}U9UjnSU0D9l}E3!^!SSEpu9JJ9;S1.isqEi-J3Af]qu3p3q>|f!|3SoLusSu!p!3jqj!n9}>|j9d8qazapuapjOAA|8AA(LSujppaq^B3E)u3ssB|>|uajja;sjuai,apyajjaquaAAnoqiqDuagiuaujnsuoD;aqUBAy|3qapLumy(3pqB}ajz)sandoazna>j|E}UBB;>|jadaqjaazuaayaaquaSujuoMap|a>|>|!/vquo^qauaSjuaujnsuoDapUBAlaapuajam;aHjSujpajqjaAJOOAa}UJ!nj|aaAjas\'dsqDS-ua83azUBASujSSBdaojapuauapaq>|f!|a8oujazna>|apUBApoquBBjaqyayaq;BAA'PIIBI!|BAA>|>|00uassB|>|sf!jdaja?oqujuaSujuoAAUBAsanBDO|Sa|}!ndoua^uaoiuadxauauapafojdaS]|Bq3su]a|>|aioJBBS}aHsSu!|a>|>|!AA;uoajqauaS^uaujnsuoD^jnaipnpojdAAnoqSujuoAftapUBApapu!a|>|jaazuaas\\jp^\%puo^saq\,|jadaqao;nu}o;jpjoMSu!|a>|>|!AAiuopafojda}qDua?}uaujnsuo3uausoqasjapupiapniuaSuiuaizjooAa>|f!pddpq3susauJ9?UBAua3?9|UEPjaq40ajuimjajequsdo9pUPASuiinDuuiap'dj9M}uo9S!pun>|Mnoqu9p9)Si9q\i\99uj;s!|S9qjuatunsuODaa)U933E-()U9joL|9quapaq>]f||aSoLUlo^UB>jpajiqDjeuazo>iaSlaanpjAipuij9U9|j9Aisu9ipsiJBH|9>|)|!M;UOap'isi|S9qjado>j9a|aAB)japUBA3u!)q:)uuiu9SUIUOMapUBAua|BdaqfiqpiaqfuA9?!p9||0A|9MfuAU9a|J0?aiB39J9pj999pUIUBpu9puoq9?s9!ido9pj99|U!ppag|B:tui?e;>|jad9quaaUBBjapuiujsjdBqasuagSazuijoA>jBp'laAaB'a^i^ooqsSujdaipjaA'awoojSSumoM*;BBUj>|naq'a}400j?|9AB>j'3u!|9pui|aAB)j:ua;uaLuajaazapUBAIBJUBBU99dopaoiAuiij9aq;uaujnsuo3^Q(?U!d9!pj9ABJiX9/sa!idoAftnoquBB)uajauBAaj|aAa3apU99UJ-n|OA}aqjam;)jjadaqUJOu9p9q>|f!|9?oujjaUBBjsaq.saijdopjBBpuBjs,apJSBBN;sujo>jaoiapJOOAsai^do/wnoq^inU9u9||adB>j>jBp*sja)jjaS|BOZ'saijdopjBBpuBjs[BJUBB;>|j9daquaaUBAuapaiqupy^>tJ9Mj9pu!uj/j9aLupjBBpuBjsUBAuapaiquBBj9q*Mnoq9uasjajSU990)u3iunsuo3apJOOAsandoaznaxdeqDSuaSSazUBA9)BI/VjBB|a>|>|!M;uopafojdapjoop3u!JaoA4!napuapoquBB-|aAE>|jaquj:)S!|nqDSjaAjanlujaaupuBqapujpa^iqajBuaa^|az^uaoinsuoaapUUBEAAAAnoquaS|aapuogipEj;;aaisjjBBq>|f!|a8jaAassB|>jja;sapjajAapujdBqssuaSSazUBAa^BUjapifjAAja;'AAnoqsn3o|EjB3ujuapaq>|f!|a?oujazna>|uapoqaSuBBap;aujjBBq>|f!|a?jaAppaqjooAfiqsjja;suaa;aujdBLjDsuaSSazUBAa^BUjaQMnoqsn?o|B;BauaAAnoq-ujaajsXs'dBqssjaAaSjqoBjpdop!pa||OD'AAnoquaipapu-ojiipEJis|BOZ'dBijSSjaAaSiqDBjpdojannaijjBdUBAUBUJJOAapua||!L|DSjaAapUBBppiajdsaSsjanBaj^issBpuajjajsaaSujuoAAapUBA?U!P>|>|!AA;UOapfjquapaq>|f]pSoujazna>|JoopqD]zj>|jaujua>jJBBUJ'ppq?!|BqDSup|>|uaa^B^uajayipjaaujS|BAAnoqauasUBAuapaqS^BUJiaAAjoopuaAaSujoS!?u]p>|>|!M;uopafojda^qauaS^uaujnsuo^??U!p>|>|!?quo-pafojda^qouaSjuaujnsuoDuaAAnoqauasuassrySujppqosapuoipun^uaaUBAa>|Bjdssjjg(1,pqsjajz)uaAa8ajjaaAAdBqDsuaSSazUBAajBUjapUJOpp>|>|]M;uoanBDgjssBp-uajjaisuaaSjsawpvuaqojBasayODiyJOOQ'pABJiapUBASuj^ijauu!uaSujAaSouoAap'8U]UOAAapUBAayoojSuaSujppu]apfiqyaaqppqfuAaSjpaipA^uaoinsuoDapuapafojdajapuB[iqifjAAjaj'ja>(jappdB>|>|BpuaaUBAuaSaoAao;;aq\o\uapafojdaSjUjaiosu]qajzua>|jadaqsa!)doazna>|^Quaajm>|jaissuaSuaAOidoo|SUJUOAAapUBASu!>|jaAAjBuaSujppui'Su]AaSujjoAap'ayoojSapjaAOjuaujnsuoDapUBAdBqasuaSSazUBAajBUjaajUapBiqjqaajuBBpsp?a}jauJB>|pBqS|BOZ'Sujiqauui-SujuoAAapdo^qauuaa||Bqaiz;Bp'>|jaAAjapu!Ujua-jaaujapuojjipBJi;aL(uBpuHzjappjqaS^mpaAsai^doazna)]ap^BpujoAAnoqauasaSjjBUjpafojdUBAqajz;ppq3SjapuoliapSaoAaSao;uapjoAAuauun>|UBBsagdoazna)]Bj^xaJBBAASujuoAASjSBquaajuaujnsuooap;doo>|>|[!}>|Bjdapu|uapdaqa;SUJUOAAapUBASuippujapuaSujAaSujjOAap'ayooj?8u]uoAAapUJO;uaujnsuoDapJOOApAAnoq-aSujuapaq>|f!p?oujazna>|pAAjauapjOAApf!pa>|f!p?ais'JBBp>|>|!AAiuopafojdapjooppAAnoqaqua^qDo>)aSsjaujuj!8u!p>|>||/uquopafojda^qauaS^uaujnsuoofiqspAB>|apuapjOAAdBqDSjaAaSjqDBjpdojannojipBdjo}Sujipjs-uaSaju|dBqDSjaAaSiqDBjpdojaiinDjyBdJOOAuappS?BUJjnnjijsqnsS|B?u!p>|>|iAA;uopafojda^qauaS^uauinsuoapmoTieBaueuii9puBASujAgSpSgj3>|>|B4SuadjOMiuoMngjudospga^sUgpsfOjd8>|[!|J9pU0Z)B9pU{IpjOMSujUOMSjSBq9pU3U!9|>|SISjpnpojdUBA|BBL|DSQQMnoqgjjQSfiquBps\JQAQJS-uajujspiaqjBuaSujuo/wa;qDU3?;uaLunsuo3UBA3u!p>|>|!M-:(uouB|dapjBpoio'?ooqp^fepjuhzuajso>|OQvnaiPBd-B3MnoqapSjpouaqapJBAO^ajusjBB|a>|>j!Miuoua>|>|!q3saqISBBUJBBQ'saridoBj^xa|aaAjaoiuassB|>|jaisajaSoqapui|BJ00A'MnoqaSflBLupafojda>|f!|a>|!njqaSapu;uBpjaSoqpiappjLuaSufjzuajso>|agsjBB|a>|>)!/vvjuopafojdJOOA>|f!|a>|->|aj}UBBuouaipuaAoqs\Su!|a>|>|!M^uoa^L|3uaSjuaujnsuo3ua>|f!Jaqua:iaouj^!a}!|BM>|p|aaqjaAOuaaapjunq>|oosnpuapaqjaAOa|B>|0|ua||nz'uaAaSa;SUB>|uaaua|a>|>|!/w(uoiqDuaSjuaujnsuoDUIQ;>)Jadaqsnp-SUJUOMapUBASUJA-aSujjOAa>|f!|ja;!napJBAOyaaqdBqosuaSSaz;uaujnsuoDapfiqjBBM-assB|>|ja;sajaSoqapuiuaA^noqiqDuaSiuaai-nsuoDJOOAuapaq>|f!|aSoujapufjzSuuainSajaSipinqapUBAsjSBqdo'.SuBquaujBSaqDSjuopajiqDJB,do:(?!|>|njpBuap(iqjBBM'uajuaaujaSjoopuauuB|daS!pun>(Mnoq-uapajsUBA}!ai!|BM>|p|aaqapUBASuuainSaja>tja;sUBAaiiipBJiapdos>|BBqJBB^SuaAaSajOIJOASUJUOA^uaSjaapLUGp!aqf!JAazna>|'SuiSjajpaqS|BuacaS>|BBAnBaAju|BB>|0(dojado>|apJOOAp!aqf!JAazna>|ap;pjOAftuapaf-ojdaiqauaSjuaLunsuoaUBA;!a:t!|BA^>|p|aaqapUBAUBJZUBBuai>|rnsSBBJAS4!ai!|BM>|}aq^aujua>|Buja}jaauijapuoyaaq;ia'ua>{Bujua|||AnJOOApjBqja|qq3{zua)uaauja?ajjaAaoqu\ja^qsas\SBBJA3Q-uauuBid/wnoqa?!pujo>|aoiu!ua||a;sa}}SBAnBaAjuaijiqujBuaajooAjajquauajainuiipai?u!|a>|>|!M;uopafojdaiqouaSjuaujnsuoDujouapaqjaAOa|B>|0|apua>|f!JjaqfiqaABSdouaasnpuai>|jBUj?U!U0MaddBj>|u!'iSwjjuiUB>|>|f!|a>|>|BUj>|oo}aqS|BuaA^noqPUBAOUU!uap|a>|>|iw\a?u!UJOJBBMpaoSsjauiOJiiq30>|jaAMnoqauasua|a>|>|!AA;uos^iqDuaS^uaujnsuoDujopjaa|nuj-!paSs>|f!|aAftnBuuajBfa;s}BB|apsjBB|a>|>|!AAiuopafojduap-ja?\puB|;aqUBAua|apa}Oj?ui:t>)jBUjSu!UOMuauusdsaSapaSaAftUB/\sjBB|a>|>||?\;uoJOOA>|njp;>|jBujUBB>|ajqa3uaas;BB|da;sjaaapu;yajjaq^JQua>|jadaqua/wnoqjqau-aSjuaujnsuoDUBASujssBdaojap-uauuB|d3a|i!naSflsuJOj-ao;apu\Su!|a>|>|]M;uopafojdaiqsuaS^uaujnsuoaJOOAaj-ujimaia^uajodaps>|UBpuo-aipuaiund|au>|ja^qoaufjzjg?u!|a>|->|!A^;uopafojda^qouaS^uaujnsuosJOOAUBBjsaqa;uapaq->lf!|aSoujjaaujjaua>|f!|oi-OZW9002UBAapouadapu|'sagBDOiA^noqAAnajuaSjpjnqapdoua/wnoqa;iqD!ja?;uauj-nsuoDjaaujpuapinpaquajBfapuaujo>|}Sjaaapujouap-aq>|f!|aSoujapua>|jadaqsaoojdMnoq;aqUBAa^BsiuBSjoapuasaflBDO|AAnoqMna!udoSu!UUB|dAftnoqSu!UOA(\apUBA.ufiidfjd,ap'ua||B}uBB3u!U0MajsiajaAuaa!;Bi!0|dxapuoj?apJaAOua>|Bjds^B'UJO^JO>|ua>|Bujua}so>|a}uajBj^xajBB|a>|>|!A/\luoapjaoujuauadoisjujsajpjsqns>|f!|aSouja;-uaaujaSapUB>|joopjamua>|BUjjBB?\uauun>|^ajuoduja;-A^noqua>|0jdsaSpjaquaaABSdo/wnoqapsjBB|a>|>|!A\iuojBpS!jBBAaSjaH'^uaujnsuoDapUBA>|BBJdsu!apaSa?\-UBA:i2!|jaSB|s^ajSu!|a>)>|!AA;uopa[ojdajqDuaSjuaujnsuooUBAoduja^aipnpojdjaqjspujojaauja;sap'SUISBJ^BA^OJ^p!a|?u!|a>|>|!AA;uopafojdaiqauaSiuaujnsuoDUBASujssBduiuaSujuoMuajas!|Baja;|B}UBBlaqjaAosjBB|a>|>|!AA4uouauaiuaaujaS'>|f!Juassn;ua>|Bjds^B(-X3NIA)ua(ufndM)uau-uB|dapuadoia?art\uBAi>|jadaq}uaujoujupdoufjz?u!|a>|->l!AftiuopafojdaiqauaSiuaujnsuoDJOOAuapaq>|[!|a?oujaaU86up|jedeqneuapaqiifiiaBooviuaA^noq^qouaS^uamnsuoDjaqUBBua||apuazuajSajpuaiund|au>|ja^qsaUBB^saqjguauiO)]ajjaoujaSaiuajuaujnsuoaUBAuasuaA^uooAftapUBBUJOuadX^SujuoMapuamqssjaAapujuapaq>|f!|a?ouj-azna>tapyajijaq;BMua>|BUjaj?B|Sa}0j8uaaSousnps\jgujnjapUBAayoojSapuap!aquaSa|aSjaa>|jBdS|Bua>|BZapjaa}B|aj9Sfiqua?u!uo?\apUBAayoojSapua>|f!|Jai!n;aq'SujiapujapfiqpaojAUjjaaujJOOAuaqqaqa;jna>|jooAua>|0jdsaSi|nuaaua>|f||qsjado>|ajanua^oj,,/s!JOOJSjaazsjado>|uaz|nqaja^ua^odjapuodBqasuaSSazJBBUSBBJAap:(epjaAouaSa^}BB}SJBBQjnuaqjamBUaSuBjfiquapjOMuaAftnoq^qDuaS^uaoinsuoD^aqUBAuapaq>|f||a?oujaauajiaia;puBquaadouf|z3u|AaSujouooAAapUBASuiAaSujjoAapfiq4Sf!J>|pao|AU!juaujnsuoaapJBBA^uaAanB|i|U|uaj-ajuaujuadxaSoujajqsayfijq^an'uaAaSujjoAua^qsoujjaAaSapUBApapunq^|azsjauo/waqJBB?\ujBpjayoyu|xa|duj03ua;uauja:pBddBuaa'spujanuaAaz30pafojd}aqsipaiqaS>|f!|apappuBBjsaqu|>|a|un'(?^uip-jaaq^B)uajauBAajSUJUOMapUBAaujnjOAjaqua\3/\sSapsefA>|f||a?oujqao^japB>|3ipun>|A^noqapais>|BJ}Suaauauuiq;aqfiqjBBMp|a>|>||/wtuoua?u|UOM'ppAas?u|ja;B/\A'pq^aiyu|yaaqspuo^A^noaSBBHuaau|qsiz}pu|Aaquaz-mqsafifiJuaSu||a>|>||M;uoa}qD|jaS;uaujnsuoDUBApafojduag'uaSuiuoMapuBB^sfuAUBAdjaA^^uoaqDS|uopa;iq3JB}aqfiqpiaqfuAa?ipa||OApafojd;!pu|uaSf|j>|sjauoAAaqa?!}sujo>|aoiSjnqn>|f|MasoJBpjajsujyapu|p|a>|>|!M-^uopuBjiajsuivJOop;pj0MassB|>|jaisapja|Aapuipafojd-pjaaqjooA}UBSsaja}U!uag(z?u|p|aaq^Baiz)uaSujuOAftapuBBjsfjjA>|f!|aujBUJooAyajjaquau|a|>|s|uapaq>|f||-a?oaiazna>|apuBsSjaA^aujuaSu|uo?\a;q3|jaS}uaujnsuo3|B;UBBPHap|a>|>||A(\;uoua?u|uoA(\QQViauoSajBDazapu|aip'spuo^AAnogs|assB|>|jaisa;sjaaapu|jado|do>|uapoq-aSuBBuassB|>|sf|jdapuajnqDSjaAu|uadAiSuiuoMapuamqDS(Mnoqvya:Lioja)3SSE|>|U9JJ3:(SsupapUIuaSuiuoM-sujzaSuaa'ajaujjvUI:ijnnquapuE|ra3QZ3u!p|33qjve?[H]kant van de overheid over kwaliteit en duurzaamheid vande woning betekent voor de ontwikkelaar en de uitvoer-der daarnaast meer vergunningenaanvragen bij het ont-wikkelen van de keuzemogelijkheden voor de consument.Dit betreft zelfs de simpelere keuzeopties, zoals een varia-tie in de gevel door het vervangen van een raam met eenschuifdeur Ontwikkelaars beschikken niet over de beno-digde bouwcapaciteit en flexibiliteit. Hetzelfde geldt voorde kopersbegeleiding, die bij de ruwbouw en afbouwnoodzakelijk is. Zowel de hogere ontwerp-, ontwikkel- enbouwkosten als de kosten voor kopersbegeleiding wordendoorberekend in de prijs van de woning. Het aanbiedenvan de gewenste keuzeopties leidt tot hogere woningprij-zen, ook omdat deze niet zijn gestandaardiseerd. Hierdoorvalt de prijs-kwaliteitverhouding van consumentgerichtewoningen ongunstiger uit dan bij seriebouw en zijn dewinstmarges kiein. Bovendien vallen de woningen in eenduurder marktsegment, waar zij moeten concurreren methet particuliere opdrachtgeverschap. Afzet kan in een der-gelijk geval niet altijd worden gewaarborgd, des te meer inde huidige teruglopende markt. Dit maakt het ontwikkel-proces van consumentgerichte ontwikkeling voor project-ontwikkelaars minder aantrekkelijk en verklaart een moge-lijke koerswijziging naar het produceren van goedkopestarterswoningen en het terugvallen op normale seriebouwin de koopsector Grondquota-afspraken in de huidigeVINEX-plannen, die mede zijn opgesteld om de socialewoningbouw op deze locaties te bekostigen, spelen ookeen rol. Hierbij geldt dat, wanneer er aan keuzeoptiesmeer in de woning wordt geinvesteerd, de bijbehorendegrond onevenredig duurder wordt. Op de HaaglandseVINEX-locaties bleken de hoge grondkosten in combinatiemet de hoge grondquoten bijvoorbeeld een serieuzebelemmering voor projectontwikkelaars om meer keuze-mogelijkheden aan te bieden."De toekomst van consumentgerichte ont-wikkelingIs er nog een toekomst voor consumentgericht ontwikke-len? Is het mogelijk de knelpunten te omzeilen en demogelijkheden van het consumentgericht ontwikkelen teoptimaliseren? Er is een aantal kansrijke formules denkbaarwaarbinnen consumentgerichte ontwikkeling toch eenplaats kan krijgen op de uitleglocaties tot 2005 en erna. Inde eerste plaats is het zinvol om met het oog op de bouw-technische en kostentechnische beperkingen op de kortetermijn vooral de aandacht te richten op consumentgerichtbouwen in de lagere sterklassen met beperkte zeggen-schap. De gemeente kan de ontwikkelaars prikkelen dooreen streefwaarde voor consumentgerichte ontwikkelingmee te geven. Bijvoorbeeld tot 2005 ontwikkeling vanminimaal 20% van de woningen in de tweede sterklasse,gevolgd door ontwikkeling van 30% in tweede sterklasseen 10% in de derde sterklasse in de periode 2005 tot2008. Door deze woningen op centrale en beeldbepalendeplekken te bouwen wordt consumentgericht ontwikkelenmeer de norm.Ten tweede kan op de lange termijn het knelpunt van dehogere productiekosten ten opzichte van seriebouw wor-den opgelost door het realiseren van schaalvergroting envergaande splitsing van de ruwbouw en de afbouw. Hetop grotere schaal produceren van de basiswoning en hetaanbieden van flexibele aan te passen casco's zorgt voorprijsverlaging van de ontwerp- en ontwikkelkosten en deproductiekosten. Variatie kan worden bereikt door eengedifferentieerd aanbod van basiswoningen te ontwikke-len volgens de procedure van de catalogus- en systeem-bouw en door op specifieke locaties basiswoningen vanhetzelfde type alleen in kleine aantallen te bouwen. Deproductiekosten van de woning (ruwbouw + afbouw)kunnen door standaardisering van flexibele basiswoningendalen (zie figuur 1).Om te voorkomen dat de schaalvergroting ten koste gaatvan individualisering kan de afbouw van de woning verderworden geindividualiseerd. Figuur 1 veronderstelt dat ergeen schaalvoordelen bij schaalvergroting van de afbouwplaatsvinden. Ook hierbij is standaardisering van keuzemo-gelijkheden echter mogelijk om de bouwkosten te beper-ken. Standaardisering van keuzemogelijkheden betekentook dat de markt voor kopersbegeleiding zich verder zaiontwikkelen. De schaalvergroting kan alleen wordenbereikt door verandering in het ontwikkelproces en de uit-voeringspraktijk in de bouwsector Een mogelijke formuleAfbeelding 3Riethof, Wateringse Veldin Den Haag, het varierenin volume en gevel binneneen strak stedebouwkun-dig kader(Bron: Bouwfonds)115]ae*iuFiguur 1 01Fictief voorbeeld van deinvloed van standaardise-ring op de prijs per 3woning. Siwoningprijs bijproductie van I30 woningen3.000 woningenjosul""TM _ , , - -schaalgroottevoordelenme"?",^^saHAfbeelding 4Het 'Brandevoortmodel': het benuttenvan schaalvoordelenvoor consumentgerich-te ontwikkeling inBrandevoort, Helmond.(Bron: Ton Poortvliet,Hollandse Hoogte)hiervoor is het 'Brandevoortmodel'. Bouwfonds is er inBrandevoort (Helmond) in geslaagd om ongeveer 1.000consumentgericPite woningen te ontwikkelen waarbij eengevarieerd stadsbeeld is ontstaan met toch een zekeremate van stedenbouwkundig eenheid (zie afbeelding 4).Vanwege het relatief grote aantal woningen waren ertegelijkertijd behoorlijke schaalvoordelen voor de ontwik-kelaar/bouwer. Een andere mogelijkheid ligt bij het zoge-naamde 'Franse model'. In dit model wordt in het serie-aanbod gedifferentieerd naar woningtypen en stijien. Eendeel van de woningen wordt consumentgericht ontwikkeldmet keuzemogelijkheden en er wordt een aantal kavelsuitgegeven. De consument kan een keuze maken uit eer-der door de ontwikkelaar gebruikte ontwerpen of kiezenuit een aantal door de ontwikkelaar geselecteerde architec-ten."De verlaging van de kosten schept overigens interessantemogelijkheden voor het consumentgericht ontwikkelen ingoedkopere marktsegmenten. In dat opzicht zou consu-mentgericht bouwen de koerswijziging van projectontwik-kelaars kunnen aanvullen in plaats van tegenspreken. Eenessentiele randvoorwaarde hiervoor ligt bij het wijzigenvan de regelgeving ten aanzien van ruimtelijke en bouw-technische kwaliteit en de beeldkwaliteit bij nieuwbouw-projecten. Weliswaar worden ontwikkelaars door het rijks-overheidsbeleid gestimuleerd de wensen van de consu-ment mee te nemen in het bouwproces, maar tegelijkertijdwordt flexibiliteit in het bouwproces belemmerd door degrondafspraken voor de huidige VINEX-locaties, de regule-ring van de bouwsector en de al eerder genoemde strakkeregie van lokale overheden ten aanzien van beeldkwaliteit.Het is niet voldoende ambities te formuleren voor ontwik-kelaars ten aanzien van consumentgericht bouwen. De sti-mulans moet ook komen vanuit flexibilisering van deregelgeving. Een van de mogelijkheden ten aanzien vanbeeldkwaliteit is het toepassen van een 'tweedefasevrij-DeVesteblok 17held', waarbij een aantal jaar na opievering de stedebouw-kundige eisen van een wijk tot een minimum wordenbeperkt. Nieuwe toevoegingen geven de wijk een indivi-duele toon, Voor gemeenten wordt het stimuleren vanconsumentgericht bouwen ook interessant wanneer eendeel van deze woningen tot de 30% particulier opdracht-geverschap wordt gerekend, Hierbij kunnen de sterklassenhouvast bieden. Woningen met drie en vier sterren kun-nen door de rijksoverheid onder het particulier opdracht-geverschap worden geschaard, in de goedkope sectorwoningen met twee sterren. Kortom, de opgave om meerconsumentgericht te ontwikkelen ligt niet alleen bij ont-wikkelaars, maar ook bij de overheid.Noten1. RICO Research en Advies, 2002, Consumentgericht ontwik-kelen in Haaglanden, Amsterdam.2. RICO Research en Advies, 1999, De kwaliteit van VINEX-uitleglocaties, kikkers op het Beriagehof. RICO Research enAdvies, 2000, VINEX-regiodossiers. H. Van Rossum, F. VanWijk en L. Baljon, 2001, De stad in uitersten, verken-ningstocht naar VINEX-land.3. Companen, 2002, Consumentgerichte projectontw/ikkeling.Knelpunten en opiossingen, Voorburg (Neprom).4. Volkskrant, 10-01-2003, Op zoek naar een goedkoop huis?Koop een Ikea-pakket.5. RICO Research en Advies, 1999, Particulier opdrachtgever-schap in de woningbouw - Nederland en West Europa,Amsterdam; RICO Research en Advies, 2002,Consumentgericht ontwikkelen in Haaglanden, Amsterdam.6. Zie ook toelichting in tabel 1.7. In de seriebouw is de afgelopen jaren een meer gedifferen-tieerd aanbod op de markt gebracht.8. Zie ook: Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid,2002, Particulier opdrachtgeverschap en consumentgerichteprojectontwikkeling, Amsterdam.9. Kanttekening is dat sommige ontwikkelaars actief zijn inmeer dan een sterklasse en dat sommige projecten tussentwee klassen in vallen. In dat geval zijn ze in de laagsteklasse ingedeeld.10. NVB , 2001, Huizenkopers in profiel, Voorburg.11. Zie ook RICO Research en Advies, 1999, Particulieropdrachtgeverschap in de woningbouw - Nederland enWest Europa.12. RICO Research en Advies, 2002, Consumentgericht ontwik-kelen in de Haaglanden, Amsterdam.13. In de studie 'Consumentgerichte projectontwikkeling inHaaglanden' is een aantal andere modellen opgenomen terstimulering van consumentgerichte projectontwikkeling. Inhet model Wonen naar Keuze heeft de consument bijvoor-beeld invloed op de kavelindeling en kavelgrootte, de beuk-maat, verdiepingshoogte, vormgeving van de gevel en dak-vorm. In het catalogusmodel wordt een catalogus vanwoningen samengesteld door belangstellenden en gemeen-te. Op basis van de catalogus ondernandelen woningzoe-kenden, architecten en ontwikkelaars over de individuelewoning.S[Alllo;3HB}U3UjnSjBusSuiSinvaAOUBApuojSdousf!:pBdU9180UJU3;u99uj89sjSLusujgpuouassijBJodjoD'sjau-OMaqJ93aij9puoUBAusSuspqusUSSUSA^gpuaniqos-J8AapjooAuaqqaqjqjBpuBEfiqjBBpuauaSuajqSueSdos9D0jdjaquapoujfjzuapjo/waSsaijBjadosSuiMnaiu-j3A-a>|fi|apa}sapUBAjnassiSajaaujjBBpufizua;uaauja9HBaAju|BB>|0|doBABSdouooMapUBASuuasii-BajapfiquapjOA/\jnassjSajua^uaauiaS}Bpua>|OjdsaS^BS!500S-1.00SuauoMpjoo>|>|v|BBUO!}BN}aqu|ajLuimajBquadoapJOGA>|fi|apjooM;uBjaAufjzuapuBqjaA>|f!|apaisui>|f!MapUBA?UB|aqjaqdouaya|uajuaaoiaouaqqaquaf!:^iBdapaipuaSuBpqapuamqasjaAapjauiua>|Buja:ipap>|fu3uB|aquaaJOOAyaaqv.apaoSpfi;|Blaju;doo|jaAsauBJadosSuiAftnajujaAfiqufizua>|>|0Jiaqaipuafji^jBdapuassnjSu!>tJaMuaujBs3Q'sjauo/waquaS3[\-BJodjoD'ua:juaauja?jaaujjapuo'uafjipBdua>|>|OjjaqapUBASu!>|jaAftuaLUBSjapuozjajuUB>|>|BduBEaiBjSa^uiuagualftjedu3iii|ox}8s8u!UJJ0AUE|dapJOOAyaaq;BpajpuaS-|0Aa2apuaSu!Mna!ujaA-a>|f!|apa;sfiquajadpjifjBduau-un>|sjauoMaqdojBBMazfjMapa/wua>|ajdsaqBUJBBQsa!iBjadosSu!MnaiujaA-a>|fi|apa;sfiqufizua>|>|OJ}aqajpuafjipBdapfiq\wsamUBBJS|sjaaja||v'SuiAaSaiouooAAunqujuaSuuapuBjaAapfiquapjoMuauun>|ua>|>|oj}aqsjauoAftaqdojBBA^azfjA^apdouBBSaSui;pjoMuap-|aaqjooA>|f!;>|BjdUBApuBqapUBVsaDOjdsSuiauoAUBid}aqfiqua>|>|OJiaquapjoA^ujnipE;sSaojAuaauisjau-OMsqfiqjBBAftai^edpiyBdUBAOIJOAapixio|aq;BBS|a>|-i:^JB;!pu|ua>|>|Oj;aqsa30jds3u!LUJOA}in|ssqjaqui>]oosjauoMaquapjoMuayBAaSaSiujoiosu|sasojdsSuiuj-jOAUB|djaqjaAOua>|uapaaaiuauun>|sjsuo/waqfiqjBBMa!^Bdp!:^JBdUBAuauiJOA!a|ja||BSoujaUBB;saqspS-aj>|BBjdsuiapSa|a?;sBA>|f!|ai;aMazap}SBBNsajnpaaojd->|BBjdsu!BjApiaaqjooAfiq'uauuB|duadjOMjuoapjaAOuaAaSa;Suiuauiunqaiop!aq>|f!|aSoujappf^BpjBBjajmsjauoAAaquaqqaqpamjojuassaaojdsSujMnaiujaAapfiquapjOMua>|>|OJ}aqazfiMjapaSiuadosjauoAAaqjBppiaopaqjpjoA^aijBdpiiiJBdsjauoMaqjawua>|0jdsaqsaijBjadosSuuajnpnjisjaqfiqsjauoAAaqUBAaijEd-piVBdUBA>|BBzpoouspuajnu}aq;pjOAA|a>|!:pBupu|sjauoMaqaS|p|nqapdouaqqaqpao|AU|a}0jSuauun>|'uaSu|u-o?\iB|^>|a!:iJodapUBAuajaAouajSijBqasjoojSpuado|sjaqsjBoz'uajaSsjiBBUja>|a|sA^ap|BJOOA'ua>|f|A^apu|a|}Bn;!saqDS|UJouoDaapuaSu|Aa?ujoa>|9|sX4ap'jnn;-Dru;sajBposapua;aMa;'SuuajnprujsjaqapUBAsja|-fidaupapJOOAjqDBpuBBs|fiqjaiH}>]Bda?UBBjBBjSa^uiuapjOMua>|f!MSQsjauoA^aqJOOApuadfuSuj>|BBASI'pujaouaSSuwna|ujaAa>|f||apais|aM>|oo'Suuajnpnjjs-jaqa>|f||apa;sBpuaSBapdosauBjadosSuuajnpnj^sjaqa>|f|jguBAUJ0ua^uaaoiaSpaAuiUBBJS'ua^ojSjaAa;ua>|-f|A/\apUBAi|ai|jB|ndoduauaja^aqjsAajpiaqjBBqjnnq-jaAap'uaSoqjaAa;uauoMjaqUBA;!a;!|BM>|apUJQuBBpa}>|njpsjapjgspaa^sjapuoiujo>|uaSumoA^azapUBApiaqjBBqjnnqjaAaQMnoqdos8u!>||OAaqapjaai;-uajayipaS?|U|aMapuaSuBquaujBsaaujjBBpapuapBBj-JOOASU|UOA^aSipfizuaaap'?u|Aa?ujouooAAapuauaS-u|U0MapUBAi|a;||BM>|apdo?ui>|>|ajiaquaqqaquauj-aiqojd9Q-ufizpjBBUBA>]aisA^SJBqasiujouosa'jBEposlaMozaipuaopajJOOAuaujajqojdua>|fiMazapuiq3|zua>|f||q>|fi|a;ua3ayufizpjaas||Baja?ua>|f|AAasSojjooBuapu|a|pjopasjnnq-ajBposapu|ua2u!U0MjB|^>|a|;-jod>|f!|aujBUJ00Auf|z}a|-|pA^noqaSua?U|U0Mauiaj)]uaado>|paoS|aaAJBJOOApfnajpu|uapjaA/\piaqjaAOapfiq>|ajqaSp|aS}aquapoouSu|uoAAapUBAIS|0Aa3S|VpMRoqaSuaSuiuoM|B;UBB;OOJSuaaodujaj?ooquaauiS|Sipazua?|yf|AuajBfapu1mepjaisuiv'UBidoiBea-ssn^-xodjoafiuiuoAAspuaa^usauiaBapjoopuauiouaSsnaijaspfniBlaiuqoizsjauoAAaqapuaiaoAssfuepuosaafiuiuiJOAUEidapfiqsjauoAAaqjasfCAspaa}suaifsfaj^aquapaqjaAOaie^toiuasai}ejodj036uiuo/\ABuiAaBuiouoowvuafiuiuoAAunqUBA)sui02fao)apjaAOJiecAsjauiiuisapejadoazap[iq%J3BB^an\ojaifhjBueiaquaasjauoAAaquajadssapejadosSuiAAnaiujaA-aiihispaisfigei)Bc[pi:(jBc[sjeuoiVi9qUBAsfBBzpoouua)n|^-0M9qjooQ-sQDOjdsSuiMngiujsAjaiju;ugSuiSBjjjSAp;U9p!9|U9uun>|'uspjOMpjaoAsSjinszspCIOJBBA^ufiixijs}apusu9UUB|d9Mn9!u9pJ9A0spfizjgpuBsj9U0A^9qapU9Spf]ZJ9U9ai^BJOdjODU991U99UJ9SU9SSn}p!9L|S]U9UOpu9d-fu?U!BJ^X9>|BBAUBpufjZUaSuU9pUBJ9A9pUSJOOjS3jS>|BBA:pnnqspjgujSuipujqsps\sj9U0AA9qszspJOOAguiuoMsSipinqunquijBBfusj;UBpJS?UB|sjsuoA^sqspUBA}u9D0jdSjipssALuinj;uoo?\us>|sozjspuo9pj991USS-SjdsSJSIAspUBAsupU|(I,|9qB}SjZ)SISUB|USSUJ98|B}sqJ9A0u9ps!qsSs?uiAAn9!UJ9Au!jnnpuooAAsp;Bpus>|S|qsSsju9>|90zj9puosjsuoAft9q9pus||!L|3SJSAsp;!n|BBJ}USDUSSUSAAUOOA^UHqUSSJSU-OA^sqspUBAusSujusaispuspuo^su9>|sozjspuoS||BU|USpUOAUBAJSSJSUOAftSqIBAftUS^SAftS^BJOdjODSpSp|!MusUBBpsSUSSUJUOMSpJOOAU9||9JSJ00As8uiJ9J9qj9AJSUSJBAA|BASSSJSpUBJSqUI'USSujUOA^SpUBAd00|SJOOAUBBpsSI91SJ00AUSSSjJBJOdjODUSSpBq|BASSsus}sqU!ISpjSSUBAUS>|SOZJSpUO9ZSpUBApUOjSjS^qDBSQ'pJSOA-9S;mOIBpjSJSUJVUIU9>|90ZJSpUOSJSUO?\9qSpUS||!L|3S-JSAUB|do!?9yyssq'usSusjqsj:HBB>|U\uspsiqsSsSui-A^nsiuJSAu!sjsuoMsqUBAUSSUSAAUSSujusujspujoi|[!}i|exdspu!aiiedpitJiedsjauoAaaguaqqsqua^qoepaBUIS9TaBI9dOS6mMnaTUI9A[iqsaiaBJodioouauaaussmeB"XTBM.UBpISaiOJt^TBTSASTsi8uoiVi9qUBAuozuot[sp[taaQusSu9jq99UJqDiz;sujssjioujssSiygqsuss|B?OUsuBnijsuooMspmusSuuspuBJSAjBp4JSS|SuuBAJSSQSuBisqIOOJSUBAs\sjsSjnq;sujsjjBDiunujuJODsp|BJ00A'issjiusssss!;BD!unujuj03spsoSSI'USUJ0>|U9SJSA0ISjU}>|[!>|JBBUUSUJJBBM|BBq3SSpU9uozuoqspfnsp|BJOOAususdoiussjm|B?OUusSuBpqspUSIZSSUBV'SIUSSUJSSppBlSspUIUS>|f!AA9J9pUBUjSIlBnijSspJBBUUS>|[!>|>|0OfiZJBpjOOp|BBqDSSJS}0J3USSdoMnoqAMiSjuusdoo|spSIJBAOUSJJO}UBB?SJJSAOUiOSuiSsA^^BspU9>|BUJUSJUSSUJsSUSSS!}BJ0dj03usS-uB|9qusSjsunqdoqDizsjsuoAAsqusjqDuJSBBUJBBQusqqsqus^qoBpsSu\ssjiBJsdosSujAAnsiujSAfiqss^BJod-JODususjussuisSsipuozijoqspfj}spUBpjs:(jo>|ussui-S?|B;sqJSAOS\'US>|USpSJSUOAftSqdoJBBMufjUJJSJSQSujA^nsjUJSAspfiquspjOAAuspuo>tUS>|>|OJ}SqSJSU0A\SqdoJBBMSZfjA^spus:(jnnqspuiSujA^nsiujSAspJSAO^qoBpsSssujpsfojdIIPfiqyssqsjsuoAAsqspjsssssjsjuisSUBAdsojSUS3^[munqUBA;SUJO>|S01spJSAOus>|usps;ssujUJOp?!pou98;!npuqsMnsjuussBJA(4UBjpBAA>|^ssMpmz)psiqsSsSuusjnpnjisjsqussUBAsjsuoAAsqufjz%00l.101dopfiiielajuS9?eiua3j3duaipjSuipuojjeJoop^,9??VOSSt7J3?UB|pJBPfOLPPZPEfr9t'JCTfOUOlJ61.SI.801.jBBfzuepJ9:iJ0>|(p|dA3SUI00)J3AO(djopso'uicp,V)/VEE/u3tO|s'luEp.v)(p|aASSIUOOVJSAO)uejp?/?>|iCTj}spu!)(Suor/llttAlSJOIS'UlBp.V)(pJOONuicp.v))S3Mpjnzueqof)EEj)S9p3)sui33Hpssjg)3H(1SS/V\-LUBPJ31SUJV)djOpSQU|-^UJJOASJSUOAASq9||BUBASu!|s?S!dsj.BspsoSussSjpu9?f!J>|s^JBB>||ShqsjsuoA^sqdsojSu99pj9sqojds?si':(jnnqspUBA3UI||S}SU9UJBSSJSU-OA^sqspJ9A0sjs^fpUBAd|nq9qjsw'^qDusSdopuBds-JSUOAASqUS9S!',|000UBAUBId,X9|duJ0DisqUI'pjOON-UJBpjS^SUJVU|SJSUOAASqUBAUS?UB|SqspJOOAUSUJO>|9}doUJOuspjOM^qousSdosjpusdsojgsjsuoMsqsjspuBSou>|ooJSufizusSujSjusjsASJsuoAAsqsp;SBBNxs|duj0DjsqUIsjsuoAAsqspUBAusSuBpqspus?n-jBqsqusSuiSjusjSASZSQ'SuiSiusjsASJSuoMsqussSou>|00^|szusqqsqu9X9)duj0D|SSAUSSujSiusjSASJspjnnqusSjSussusqqgqss^BJodjoDsjsssujSQusSuiSipjBBA-^BSJSuoAAsqs^qsusSdo>|S!^p9dsSujAAnsiujSAspJOOApSSI^BJOdjODUBAUs3u!S!USJ9ASJ9UOMSqjooppSjpjOOAA-USS9:p9A>|BBAUSpJOMSJSUOAASqSpUBAUSSuB|SqSQsjsuoAAsqUBASujAsSujops]spsjjpsp;SU!ASSUJOUOOMspusUSSUIUOAAUBAJSUJO>|SO;spJSAO>|BBASJSUJUijssjjBJsdoszspfiq}BBS;SH[OJs>|f!j8uB|sqjsszussss!iBJsdosSu!AAns!UJSA-s>|f!|sps;sfiqus|sdssjsuoAAsgiqaBAAJSAusp-JOA^(jBBfSiyfjAlo;usji)ufjousisSuB|dosjpusiBi|nssjspJBBUSSjJBJSdosSuiMnSjUJSAspfiqUS>|f!>|SSjJBJOdjODS|BUS;USSUJSS|SAA0ZpJOA^pAAHOqsS1SUJ0>|S01(sfiqBu)spu!}BpusSuiuoAAAAnoqA^nsju|B;UBBisqusjzsSjs>|sz'pjsqjBBqjnnqjSAsp;suiusujs|qojdJSSUJspss^sssn-BJodjODusjqDBAAJSA'js}q3Sufiujjs}sjsSuBispdousp-JOAAusuun>|pjnnqjSA|SAASOUus>|f!AAsj!B|ndodjspujujspUjUSSujUOAAusUSSUJUOAASJSU!S|>|'USSUJUOAAsjsp-uiujPHB;!|BA\>|sp>|00jBpsiSooqozussiBB|ds^sssujspdo|9s;usuiOUjJ>|JBUJSU!UOA^sspuB|jspsNspdo>|njpsp;BpuJoUJSSiqojdusa;qDS^SjuSou>|BBApjaqjeeq-jnnqjsAspsiufiujjsis:iJO>|spJOOA'^izsqunqUBA'pisq-jBBqdoo>|jaAspdo>|oosujosus'pjsqjBBqjnnqjSAspdo^qDusSss^BJodjooufjzspfjZJspuB'I>|JBUJSUIUOMspdousjs>|>|BAAZspUBASu^ssAsinqspJOOASJOZspSSj}-BJodjODSujuOAftusqqaqspfizjsugufjzus[!pBdi>|JBUjSip-JOOAAUSSajSSj^BJOdjODSuiUOM}BpV.dj'^^^}3UJiso'^usu-UBdssSdojBB^sSui||s;s|sop9|BposszsQSuiiiaisisops|BposussjsqspnoUBAusqqsqssjjBJodjoDSuiuoMi:(jnnqSjpUBAsjuspsiqDsaSsps\fernusjsus|sdsusuj-s|qojds>||SA\'|0JussuspdsuafjpBds>||SAft:us||!q3SJSAUB>|sijBn^jssp>|00iBpuJOusiiiqDSjaAjsiqosUB>|dojBB/wjsiUBUJsplusSusjqSU!>|JSAAUSUJBSUS3u!>|JSAftspsujJOOJ-I.OOJUBidoiSsyU9>|30ZJ3puO-sjsuOMsq:uojg',(%)UJEpj3}SUJVUIu3:MnnqsSu!Mn9!u-J3AJ3IAUIsuspnoq-SinnUBAjnnpuoOMS?c'S9!}BJodjo3apUBAp^sjooA-doo|s194uiuapujAuo>|'u9p9q>|f!|92oujsSu!}S9AS]nL|j949pjoop9p9UJ'L|D!zsjapjnnq9pUBA}u9D0jdSijusAazIsp>|99|q>|90zj9puoi9qiin'iJnnqunqJOOA(U9paq>|f!|-9Soujs?u!is9AS!nLjjaL|apusAAnoqMn9!u/doo|s)u9uuB|dapUBAu9pnoq9S9:;Sooqapdosj9U0M9q9puapja/wuapBiqsmq-UBB-smqU9uaAauqsMnaiuBJA'>|f!MunqUBA}sujo>|ao}apjaAOuspjOMu9;saoujpp^saSsjauoMaq9pUBB9!puaSBJAapua>|aozj9puosjauoMaquaaUBAjazdoapJBAO;qDBpaSaaujyaaq'uauo/v\;unduna;s^^^UBAjaunajsjapuosjauoAAaquaajooppjapSaq'SUJSIPJBBA^B-sjauoMaqag'uaMnajujaAaj>|f!MapujoUBBSaSSB|SapUBBHBajnqpafojd;aqs\sjauoMaqapjaassaja;u