NEDERLANDS INSTITUUT VOOR RUIMTELIJ EN VOLKSHUISVESTING (NIROV)BANK VOOR DE PUBLIEKE SECTORAls bestuurder binnen een gemeente bent u nauw betrokken bij talloze bouwprojecten. Daarbij zal u zijn opgevallen dat deNederlandse Waterschapsbank ook vaak van de partij is - als financier. Groot geworden met de financiering van de waterschappenhebben we onze focus door de jaren been met succes verbreed. Met als gevolg dat de financiering van o.a. gemeenten, woning-bouwcorporaties en zorginstellingen voor ons een normale zaak is geworden. Net zoals de zekerheid die alleen een Triple-A bankkan garanderen. Met maxunale aandacht en minimale kosten bieden wij onze opdrachtgevers een scherpe tariefstelling die 24 uur perdag online opvraagbaar is. Daar zijn wij net zo trots op, als op elk nieuw gemeentehuis dat met onze steun zijn burgers welkom heet.NEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK N.V., ROOSEVELTPLANTSOEN 3, 2517 KR DEN HAAC. TEL 070-416 62 66, E-MAIL INFO@NWB.NL, WWW.NWB.NLDE NEDERLANDSE WATERSCHAPSBANK BOUWTMEEAAN EEN MOOIERE WERELDTijdschrift voor de Volkshuisvesting9e jaargang, September 2003, nummer 5Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt zes keer per jaar.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederlands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(NIROV) en onderzoekschool NethurRedactie-adresNIROV, Postbus 30833, 2500 CV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 47, fax 070 - 361 74 22E-mail: smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den Haagwww.nirov.nl5 RedactioneelMeer lef en minder managementJan van der Moolen6 Verwaohtingen en vermaningenVROM-beleid onder Balkenende IIHugo Priemus11 Meer keuze door eerlijke huurprijzenPeter BoerenfijnHoofdredacteur Jan van der MoolenEindredactie Michiel SmitRedactie Sabine ten Brinke, Johan Conijn,Inge Drontmann, Jan Franke, Hans Mersmann,Ton Rutjens, Vincent Smit, Magdeleen SturmRedactie Onderzoeksdossiers Johan Conijn,Kees van der Flier, Sako Musterd, Co Poulus,Jan van WeesepRedactieraad Tineke Bool, Frans Dieleman,Peter Dordregter, Jaap Modder, Len de Klerk,Peter Kuenzli, Carel de Reus, Martin van RijnSecretariaatKarin BuiterAbonnementen De abonnementsprijs bedraagtvoor leden vanaf 86,- per jaar en voor student-leden 41,- per jaar. Leden woonachtig in hetbuitenland betalen extra administratiekosten perjaar. Losse nummers 15,-.Opzegging schriftelijk tot uiterlijk 1 december vanhet lopende abonnementsjaar. Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadministratieNIROV, Ine Steenhoff, Postbus 30833, 2500 GVDen Haag, tel. 070 - 302 8414, steenhoffianirov.nlUitgeverNIROVAdvertentiesNIROV, Renate Goedhart, tel. 070 - 302 8433Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamOrukDen Haag Offset, RijswijkDeze uitgave is mede mogelijk gemaakt door:15 Huurbeleid voor de toekomstJan van der Schaar2 1 Samenwerking tussen gemeente en corporaties in GroningenHet werkt!Rob van Vliet en Roeland van der Schaaf2 6 Regionaal convenant duurzaam bouwen: theorie en praktijkClaudia Boon3 0 Foto-impressie van festival Heerlijkheid HoogvlietHet buurtfestivalfoto's: Shira Koopman3 2 Visies op grondbeleid lopen danig uiteenZoeken naar de ideale rolverdelingEric Harms36 Gold Service: discriminatie of gemeenschappelijk belang?Peter van der Graaf40 Frofessionaliseren corporaties zich richting de commercielesector?Nico Nieboer45 Network Bouwen en Wonen49 Agenda Bouwen en Wonenae3Deloitte&ToucheISSN 1382-4112? NIROVBeeld van festival HeerlijkheidHoogvliet dat op 15 en 16 augustus ^ ,;g?2003 werd gehouden. --Zie ook p. 30 en 31.(foto: Shira Koopman, Amsterdam) ^ l-^aE-iREDACTIONEELMeer lef en minder management^^^^B oeveel symposia, congressen, seminars enI I bijeenkomsten over de herstructureringHi mttt heeft u al bezocht? Hoeveel publicaties in devorm van een boek, een onderzoeksrapport, een artikel ofeen verslag van een 'ervaringsdeskundige' over de aanpakvan de herstructurering heeft u al doorgeworsteld? En datal voor een periode van toch zeker zes, zeven jaar. Wantzo iang praten we al over herstructurering (en als we eer-lijk zijn, nog langer, al sinds het midden van de jarentachtig van de vorige eeuw praten we over de aanpak vande naoorlogse woningvoorraad). De vaart zit er nog nietecht in. Toch wordt op allerlei manieren getracht om cor-poraties, gemeenten en veelal ook marktpartijen te verlei-den tot investeringen. Versoepeling van procedures, terug-dringen van regelgeving, het instellen van het College slui-tend stelsel, de mafc/i/ngmarkt van Aedes, hetGarantiefonds stedelijke vernieuwing, de mogelijke oprich-ting van een toegelaten instelling om massale woningver-koop te faciliteren door corporaties, waarbij de verkopendecorporatie financiele zekerheden verkrijgt door zijn bezit teverkopen aan een organisatie die zich dan weer richt opdoorverkoop aan in principe bewoners.Er is een nadeel. Al deze stappen maken het proces min-der overzichtelijk: nieuwe organisaties, nieuwe procedures,veranderende werkwijzen, aantasting van bevoegdhedenvan bestaande organisaties, kortom: ingewikkelder, tijdro-vender en risico's verschuivend. Verwacht wordt dat met alde genomen en nog komende maatregelen corporaties engemeenten sneller en voortvarender de herstructureringzullen oppakken. Ondanks het gegeven dat sommigevoorstellen zonder meer innovatief en creatief genoemdkunnen worden, blijft het de vraag of deze voorstellen de'vraagzijde' beinvloeden. Gaat er van de geboden instru-menten gebruik gemaakt worden of blijven het beleids-voorstellen waarvan de toekomst zai oordelen dat dezezijn blijven 'rusten en roesten'?Met weemoed denk je soms terug aan de stadsvernieuw-ing in de jaren zeventig. Zeker, er was een belangrijke sub-sidiestroom, de Interim Saldo Regeling (ISR), een belangrij-ke grondlegger voor de daadwerkelijke aanpak. Maar watook opvalt bij terugkijken is dat de aanpak in de praktijkaltijd gedragen werd door een paar mensen die daarvoorhun nek uitstaken: een wethouder met een of meer cor-poratiedirecteuren, een stedebouwkundige of architect,een vertegenwoordiger van een overkoepelende bewo-nersorganisatie. Leiderschap op lokaal niveau derhalve metlef en daadkracht. Zonder in jeugdsentiment te vervallen,zou je haast verzuchten waarom dat nu niet lukt, terwijibijna alle deskundigen zeggen dat geld het probleem nietis?Arie van der Zwan haalt in zijn laatste publicatie, 'De uit-daging van het populisme' een Amerikaanse auteur aan,James Burnham, die zestig jaar gelden een, naar nu geble-ken is, aantal behartigenswaardige dingen over managersgeschreven heeft. Burnham gaf destijds al aan dat hetmanagementdenken zo zeer aan belang zou winnen, dathet op alle maatschappelijke terreinen van toepassing zouworden verklaard. Bovendien ook bij de overheid.Efficiency en effectiviteit zouden de leidende begrippenworden voor de vraag hoe overheid en maatschappelijkesectoren ingericht en aangestuurd dienden te worden. Hetvoert te ver om uitgebreid op deze piek op de doorBurnham voorspelde 'managerial revolution' in te gaan.Ook in de volkshuisvesting gaat het tegenwoordig ombegrippen als efficiency en effectiviteit, viert marktdenkenhoogtij en dient alles transparant te zijn. Daarvoor wordendan weer codes ontwikkeld die weinig meer doen danbevestigen wat al in wet en regelgeving is vastgelegd enwaarvan nagenoeg iedereen vindt dat wat de codebeschrijft 'normaal' is. Kortom: wet en moraal worden her-bevestigd en dan vooral voor de publieke tribune. Deelswordt dit veroorzaakt doordat de positie van de overheidten opzichte van de sector verzwakt is, zowel instrumen-teel als op gebied van kennis en deskundigheid en vooralervaring. Maar leiden deze trends niet teveel tot het zichfocussen op beheer en administratieve zekerheden? Eenverzuchting die je ook wel hoort in het onderwijs en degezondheidszorg.Ik heb niets tegen het voornoemde managementdenken.Het is zelfs onontkoombaar als gevolg van de actuele posi-tie en rol van de overheid ten opzichte van het maat-schappelijk middenveld, maar er is meer nodig. Het gaat inde volkshuisvesting om de aanpak van complexe besluit-vormingen en langdurige vooral financieel bepaalde rela-ties, waarbij de toekomst van de bewoners en de kwaliteitvan door hen bewoonde wijken op het spel staat. Louterbeheersmatig opereren binnen administratieve zekerhedenvolstaat niet. Er is behoefte aan pioniers, aan lef en aan lei-derschap. Her en der gebeurt dat ook en worden succes-sen geboekt. Alleen is het nog zo weinig zichtbaar enoverheerst het instrumentele en beheersmatige denken dateerder vertragend dan versnellend lijktte werken. Hoe krij-gen we het boven tafel en hoe maken we het zichtbaar enhoe verkrijgen we rolmodellen op het volkshuisvestingsto-neel? Meer lef en minder nadruk op management, daarzijn geen instrumenten voor te bedenken. Maar leidersworden ook niet geboren, die worden gemaakt in situa-ties, maar gunnen we ze hun rol wel?Jan van der Moolenae9Verwachtingen en vermaningenVROM-beleid onderAls deze tekst wordt geschreven, is het Hoofdlijnenakkoord van het kabi-net-Balkenende II bekend, maar mij is niet bekend waarmee het kabinet opPrinsjesdag voor de dag zal komen. Het is zomer en de Tweede Kamer is opreces. Een mooie periode om te speculeren over het door mevrouw SybillaDekker te voeren VROM-beleid. Daarbij zal ik min of meer aannemelijkeverwachtingen en mijn normatieve vermaningen op onnavolgbare wijzemet elkaar vermengen.Hugo PriemusOnderzoeksinstituut OTB, TU Delfttm^^^&^^^&s^^aaso>oaaHIedere bewindspersoon treft een bepaald vige-rend beleid aan: het beleid zoals dat aan denieuwkomer wordt overgedragen. Doordatminister Kamp maar zo kort als missionair VROM-minister heeft gezeten en tijdens zijn demissionaire peri-ode zijn aandacht moest verdelen over twee departe-menten, is er nog steeds volop sprake van doorwerkingvan het beleid van Remkes, de voorganger van Kamp.Naarmate de tijd verstrijkt, neemt mijn kritiek op hetbeleid van Remkes toe. De vraagsturing die in zijn notaMensen-Wensen-Wonen' als kapstok is gehanteerd,blijft hartverwarmend, en zijn inzet om de stedelijke ver-nieuwing door te zetten blijft iovenswaardig, maar over-heersend is toch het beeld dat de ex-staatssecretaris inzijn nota en zijn beleid een schijnwereld heeft geintrodu-ceerd die wel zeer ver afstaat van de reele wereld waar-in wij nu leven.Remkes proclameerde voor de periode 2000-2010 eenjaarproductie van 100.000 nieuwe woningen, een sloop-niveau van 30.000 woningen per jaar en een verkoopvan gemiddeld 50.000 corporatiewoningen per jaar. Ditjaar bereiken we naar verwachting een diepterecord vanzo'n 60.000 opgeleverde woningen per jaar ondanks derecordlage hypotheekrente; het sloopniveau haalt cijfersvan 15.000 woningen per jaar niet en de verkoopcijfersvan corporatiewoningen bereikten in 1999 een niveauvan circa 20.000 woningen op jaarbasis en zijn sindsdienflink op hun retourDe woningbouw, de verkoop van corporatiewoningen,de voortgang van de stedelijke vernieuwing en deomvang van het particulier opdrachtgeverschap liggenin de praktijk zo ver achter bij de normen en taakstellin-gen van de nota Mensen-Wensen-Wonen, dat dezenota het contact met de realiteit geheel heeft verloren.Deels hangt dit samen met het feit dat de nota is geba-seerd op de uitkomsten van het Woningbehoefte-onderzoek 1998, die inmiddels fors zijn achterhaald. Devraag naar koopwoningen is sinds 1998 sterk geredu-ceerd. Cezien de sombere economische vooruitzichtenligt een snel en krachtig herstel van de koopwoning-markt voorlopig niet in het verschiet. Het is overigensbetekenisloos om een eenmaal gemeten vraag ongewij-zigd voor tien jaar te extrapoleren en tevens voorbij tegaan aan regionale verschillen. Een actuele analyse opbasis van het WBO 2002 is op korte termijn noodzake-lijk als basis voor een realistisch beleid. Daar is geengrote nota voor nodig. Snelheid is hier geboden: eenurgente opgave voor minister DekkerDe nota Mensen-Wensen-Wonen is gebaseerd opuitkomsten van hetWoningbehoefteonderzoek1998, die inmiddels forsachterhaald zijnBalkenende IIBeperkingen van hetHoofdlijnenakkoordAls het aanbod van nieuwe woningen moet worden gesti-muleerd, zijn objectsubsidies een probaat middel. Dat leer-den wij vroeger. Sinds 1995 zijn de jaarlijkse bijdragen inde volkshuisvesting afgeschaft en zijn aanbodstimulerendeobjectsubsidies van het toneel verdwenen. We moeten hetnu doen met zeer bescheiden, indirect werkendeInvesteringsbudgetten Stedeiijke Vernieuwing (ISV) en meteen omvangrijk systeem van aan het huishoudeninkomengekoppeide huursubsidies. Bovenal hebben we nog altijdeen fiscale stimulans door de afwezigheid van een vermo-gensrendementheffing in de woningsector, een extreemlaag eigenwoningforfait en een nagenoeg onbeperkteaftrekbaarheid van de hypotheekrente. Als we de woning-bouw zouden willen opstuwen naar een niveau hoger dan60,000 woningen per jaar, zouden we de nu aanwezigestimuleringsinstrumenten eigenlijk moeten versterken. Datis evenwel niet de boodschap van het Hoofdlijnenakkoord.Integendeel: er worden bezuinigingen op de huursubsidieen het ISV aangekondigd, en zoals bekend, wordt dehypotheekrenteaftrek aan banden gelegd. Dit zijn voor dehand liggende maatregelen, als een kabinet op zoek isnaar het concretiseren van bezuinigingstaakstellingen. Deoppositie en vele belangengroepen wekten soms de indrukdat met deze bezuinigingen de woningmarkt compleetwordt afgebroken. De onzin die hierover door makelaarsen hypotheekbemiddelaars wordt verkondigd, staat inschril contrast tot de pragmatische reacties van deVereniging Eigen Huis en de woningcorporaties. We moe-ten evenwel erkennen dat dergelijke maatregelen enkelejaren geleden, in een oververhitte woningmarkt, beterzouden hebben gepast dan thans, en dat van de aange-kondigde maatregelen in elk geval geen aanbodstlmule-rend effect zai uitgaan. Het Hoofdlijnenakkoord biedthelaas geen wervend kader om de woningbouw en destedeiijke vernieuwing op een hoger kwantitatief en kwali-tatief plan te brengen.Locatietekorten, regeldruk enstagnerende koopmarktVoor 2002 was een van de oorzaken van de lagenieuwbouwproductie van woningen gelegen in de enor-me bouwactiviteiten in de GWW- (grond-, weg- enwaterbouw) en de utiliteitsbouw. De woningbouw fun-geerde als sluitpost in een markt die werd gedomineerddoor een schaarste aan geschoolde arbeid en tal vanbouwmaterialen. In dit verband is er voor de woning-bouwsector goed nieuws: de utiliteitsbouw moet velestappen terugzetten door marktfactoren, terwiji deGWW-sector moet inleveren ten gevolge van de tegen-vallende publieke financien. De bouwnijverheid wordtniet langer geteisterd door tekorten aan bouwvakkers enbouwmaterialen. Dat betekent echter nog geen automa-tisch herstel van de woningbouwmarkt. De knelpuntenmanifesteren zich nu in de vorm van een nijpend tekortaan woningbouwiocaties, een overmaat aan regels eneen stagnerende koopmarkt.Het Hoofdlijnenakkoord schetst vooral de financielehoofdiijnen (lees: randvoorwaarden) voor het kabinetBalkenende II. Binnen dit akkoord is gelukkig nog veelmogelijk.Nieuw ruimtelijk beleidNa de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening^ vanminister Pronk en de Stellingnamebrief NationaalRuimtelijke Beleid van demissionair minister Kamp' is nueen kabinetsbrede vaststelling van het nieuwe ruimtelijkebeleid voor de komende jaren zeer urgent. De periodewaarop de VINEX-uitvoeringsconvenanten betrekkinghebben, loopt officieel per 1-1-2005 af. Op basis vanVINAC (actualisatie VINEX) zijn nauwelijks nieuwewoningbouwiocaties aangewezen, laat staan op basis vanlatere beleidsdocumenten die niet door de Tweede Kamerzijn geaccordeerd. Een van de klassieke opgaven voor deruimtelijke ordening is het beschikbaar stellen van vol-doende locaties voor de bouw van woningen. Het groei-kernenbeleid en het VINEX-beleid zijn voorbeelden vaneen krachtige synergie tussen ruimtelijke ordening enwoningbouw. Sinds de eerste editie van de Vijfde Nota,maar deels ook al ten gevolge van VINEX, is deze samen-hang verdwenen. Buiten de VINEX-locaties heerst eenrestrictief ruimtelijk beleid waar woningbouw wordt tegen-gegaan. Aan de ontwikkelaars van VINEX-locaties beloof-de het kabinet destijds zelfs schaarste op de woningmarkt,zodat het ondernemersrisico werd beperkt. De Vijfde Notazette deze restrictieve lijn voort en introduceert de rodecontouren, waardoor het nog moeilijker wordt om17]aas>oauoo>Als we het verschil tussenwoning en recreatiewo-ning opheffen, wordt dewoningvoorraad in eenklap 92.000 eenhedengroter. (foto: Lex Broere,Nieuwerkerk a/d IJssel)0)s3J3J3ugeschikte bouwiocaties voor woningen te vinden.De Stellingnamebrief breekt met de rode contouren enkondigt aan dat provincies en gemeenten zelf woning-bouwlocaties mogen aanwijzen. Daarbij zai de mogelijk-heid worden geopend dat degenen wier vraag aan eenbepaald dorp gebonden is, bij woningtoewijzing voor-rang krijgen. Dit is een breuk ten opzichte van deHuisvestingswet, waarin dit soort voorrangsregels juistwerden afgezworen. De achtergrond daarvan was mededat aan de verkoop of verhuur van VINEX-woningenniets in de weg mocht worden gelegd. Bij de herhuis-vesting in liet kader van de stedelijke vernieuwing ont-dekten de betrokkenen inmiddels dat een forse sturingvan verhuisprocessen soms noodzakelijk is om draag-vlak bij betrokkenen te verwerven en de voortgang vande stedelijke vernieuwing of de woningbouw te verze-keren.Minister Dekker zaI zo snel mogelijk de spelregels vanhet ruimtelijk beleid duidelijk moeten maken.Het Hoofdiijnenakkoord van het kabinet-Baikenende IImeldt dat de gemeenten in het landelijk gebied meermogelijkheden krijgen om te bouwen overeenkomstig denatuurlijke bevolkingsaanwas. Naar verwachting zaIminister Dekker - conform de koers die is uitgezet in deStellingnamebrief - de ontwikkeling van een flink aantalwoningbouwiocaties (grootschalig, maar vooral kleinscha-lig) bevorderen. De Huisvestingswet zaI op dit nieuwerulmtelijke beleid moeten inspelen. Minister Dekker doeter goed aan zich te baseren op 'de nieuwe geografie',zoals de Wetenschappelijke Raad voor hetRegeringsbeleid" deze heeft geintroduceerd. Dat betekenthet eind van het zuivere compactestadbeleid en het beginvan de ontwikkeling van netwerksteden en stedelijke net-werken, waarin stad en land op een zeer gevarieerdemanier met elkaar zijn verweven. Daarbij kan de hoogst-noodzakelijke herstructurering van de agrarische sectorvoor een aanmerkelijke versnelling zorgen: er zullen in dekomende jaren heel wat locaties beschikbaar komen waarvoor agrarische productie onvoldoende perspectievenbestaan. Door ook op het platteland selectief in en omdorpen te bouwen, blijft het platteland vitaal.Minder regelsHet motto van het kabinet-Baikenende II bevat ook deleuze 'minder regels'. Ook bouwers, ontwikkelaars enbeheerders kunnen profiteren van meer ruimte voorondernemerschap en een forse verlaging van de admi-nistratieve lasten door het verminderen van bureaucratieen regeldruk. Daarmee zaI men wel voorzichtig moetenomspringen. Vaak moet de opiossing worden gezocht in'meer handhaving'. Waar handhaving echter niet ofnauwelijks mogelijk is of gepaard gaat met grote bezwa-ren, zaI inderdaad sterk moeten worden overwogen omregels te schrappen. Het netwerk van bouwregelgeving,rulmtelijke ordening (ro), milieuregelgeving, welstand-en arbo-regels vraagt om een krachtige deregulerings-slag. Laten we beginnen om het verschil tussen woningen recreatiewoning op te heffen (handhaving betekenthier onvermijdelijk schending van de privacy en huisvre-debreuk) en laten we erkennen dat we het verschil tus-sen eerste en tweede woning niet langer kunnen aange-ven. In een klap wordt de woningvoorraad 92.000 een-heden groter en besparen we ons heel wat bureaucratie,betutteling en ergernis.Als we eindelijk eens behoorlijke praktijk- en opleidings-eisen stellen aan architecten, kunnen we ook het wel-standstoezicht afschaffen. En zo zijn er nog tal van ver-eenvoudigingen door te voeren, die wel op het verant-woordelijkheidsgevoel en het professionalisme van debetrokkenen een krachtig beroep doen.De nieuwbouw van woningen kan op korte termijn wor-den gestimuleerd door meer locaties voor woningbouw vrijte geven (en dus ro-regels plaatselijk te liberaliseren; zie devorige paragraaf). De herstructurering van stadswijken kanworden viotgetrokken door een financiele premie (ISV encorporatievermogen) te zetten op die wijkplannen waaro-ver de betrokkenen consensus hebben bereikt.^NieuwbouwdifferentiatieHet Hoofdiijnenakkoord meldt: 'Het over de hele linieteruglopend bouwvolume en de kwaliteit en diversiteitvan (achterstands)wijken in de grote steden vergen eenstevige aanpak.' Gemeenten en woningcorporaties moe-ten zorgen voor '(...) een betekenisvolle verhoging vanhet bouwvolume en voor extra inspanning in achter-standswijken in grote steden.'Hoe kan Balkenende II het beste omgaan met de stagne-rende koopmarkt? Allereerst helpt het dat de hypotheekren-te uitzonderlijk laag is. Als deze rente weer gaat stijgen, krij-gen aspirant-kopers een goede reden om haast te maken enhun koopbeslissing niet langer uit te stellen. In de nieuw-bouwdifferentiatie zaI het aandeel (zeer) dure koopwonin-gen omiaag moeten, ten gunste van het aandeel koopwo-ningen in de middencategorie. Dat zaI ook initiatieven vanwoningcorporaties uitlokken. Ust but not least, zijn ergoede redenen (zoals de vermoedelijke uitkomsten van hetWBO 2002 zullen laten zien) om in de nieuwbouw denadruk weer wat meer op huurwoningen te leggen. Tijdensvorige regeringen is de indruk ontstaan dat huurwoningeneigenlijk alleen kunnen worden verkocht of gesloopt. Hetkabinet-Balkenende II zai moeten ontdekken dat je huurwo-ningen ook kunt bouwen. Hier liggen mooie taken voorwoningcorporaties en vastgoedbeleggers. Om deze markt-conforme wijziging in de nieuwbouwdifferentiatie mogelijkte maken, zullen vele grondexploitatieramingen moetenworden aangepast. Dat zai de geplande winsten voorgemeenten en ontwikkelaars beperken. Door het ruimtege-bruik wat efficienter te maken en het bouwvolume te ver-groten, zai men de financiele schade flink kunnen beperken.Huursubsidie, huurbeleid en OZBVermeden moet worden dat door de economische reces-sie de uitgaven aan huursubsidie explosief stijgen. De soli-diteit van het huursubsidiestelsel blijkt steeds weer op deproef te worden gesteld als het stelsel het hardst nodig is:in perioden van dalende inkomens en toenemende werk-loosheid. In 2005 wordt volgens het Hoofdiijnenakkoordhet huursubsidiebudget met 110 miljoen euro gekort, in2006 met 190 miljoen euro en in 2007 met 210 miljoeneuro. Wat zich nu wreekt is dat het huursubsidiestelsel in1997 te kwetsbaar is vormgegeven.De afspraak binnen het kabinet is ook deze keer dattegenvallers op een departementale begroting moetenworden opgevangen binnen diezelfde departementalebegroting. Voor minister Dekker is deze afspraak bijzon-der onfortuinlijk. Door de verslechterende inkomens en desnelle toename van het aantal werklozen, zai het beroepop de huursubsidiering de komende jaren sterk stijgen.Zelfs als de huursubsidieregeling wordt versoberd, dreigteen uitgavenontwikkeling die de ramingen ver overtreft.Hier tikt een tijdbom. Hoe moet minister Dekker detegenvallers dekken? Op de VROM-begroting staannaast de huursubsidiering geen grote uitgavenpostenmeer. Minister Dekker staat voor een lastig dilemma.In het licht van de noodzaak om de uitgaven aan huur-subsidie te beperken komt het slecht uit dat vele corpora-ties, wakker geschud door de eerste Aedex-uitkomsten,'graag de huren fors willen verhogen om hun rendementop te vijzelen. Aedes heeft in dit verband de 'eerlijkehuren" uitgevonden: de huren fors verhogen als een huis-houden een behoorlijk inkomen heeft (en goedkoopscheefwoont) en een beheerste huurontwikkeling nastre-ven als het huishoudeninkomen laag is. Hier dreigenwoningcorporaties zich te gaan bezondigen aan inko-menspolitiek, waardoor de volkshuisvesting dreigt te wor-den opgezadeld met nieuwe ordenings- en handhavings-problemen. Mijn eerlijke mening: dit is geen goed idee.Doordat het gebruikersdeel van de OZB (onroerende-zaakbelasting) blijkens het Hoofdiijnenakkoord wordtafgeschaft, komen de gemeenten financiee! in de knel,maar ontstaat er in de exploitatie van huurwoningenenige ruimte. Doordat het gebruikersdeel van de OZBwordt gemaximeerd, kunnen gemeenten het tarief voorhet eigenarendeel ter compensatie niet verhogen. Doordeze OZB-maatregelen en de bezuinigingen op het ISVkomen vele gemeenten in een moeilijk parket en leverenze een stukje van hun toch al ingeperkte autonomie in.Ik verwacht niet dat de gemeenten zich hierbij zullenneedeggen.Stedelijke vernieuwingAls het kabinet-Balkenende II de stedelijke vernieuwingbelangrijk vindt - en dat lijkt het geval - , kan een versnel-ling worden bereikt door niet, zoals Remkes deed, voort-durend de woningcorporaties te schofferen en in gebrekete stellen, maar juist de woningcorporaties te herontdek-ken als de belangrijkste coalitiepartner van rijk en gemeen-te in het streven om de stedelijke vernieuwing ook werke-lijk uit te voeren." Natuurlijk kunnen ook ontwikkelings-maatschappijen en vastgoedbeleggers een bijdrage leve-ren, maar als grootste vastgoedeigenaar in de herstructu-reringswijken komt het toch vooral aan op de inzet en decreativiteit van de desbetreffende woningcorporaties.Minister Dekker zai snel tot de ontdekking komen dat debrief aan de Tweede Kamer van haar voorganger'over devoortgang van de stedelijke vernieuwing niet de sleuteltot een grotere stedelijke-vernieuwingsproductie bevat.De Commissie sluitendstelsel is een papieren tijgergeblekenWoningcorporatiesOok het kabinet-Balkenende II zai zich naar verwachtingbuigen over de status van de woningcorporaties. Het isvurig te hopen dat het kabinet het idee van opting outlaat varen'? en zich niet zai uitputten in het bedenken vanallerlei orthodoxe formules die afbreuk doen aan hethybride karakter en het sociaal ondernemerschap vanwoningcorporaties. Ten aanzien van de corporatiesectorlijken mij drie thema's van groot belang.? de publieke taken van de woningcorporaties, zo gefor-muleerd dat ze per corporatie eenvoudig meetbaar zijnen zo genormeerd dat duidelijk is wanneer de prestatiesper corporatie wel of niet voldoen aan de publiekeeisen. Ook op dit punt kan de nota Mensen-Wensen-Wonen geheel worden herschreven. Met onmeetbare,ongenormeerde en tegenstrijdige eisen kunnen corpora-tie noch Centraal Fonds Volkshuisvesting uit de voeten.Dit is primair een opgave voor de wetgever en publiekehandhavers. Mogen wij in dit verband ook eens watverstandigs vernemen van de VROM-inspectie?? naast de effectiviteit is vooral de efficiency van de cor-[91aa3:io]aao?0oporaties in het geding. Door een scherpe concurrentiemet particuliere ontwikkelaars, makelaars en onderhouds-bedrijven, door benchmarking en het uitbouwen vanAedex tot een systeem van 'regulation by embarassment'(publicatie van prestaties per corporatie) en maatstafcon-currentie" zai de efficiency van corporaties transparantmoeten worden gemaakt en verhoogd. Dit is primair eenopgave voor de sector zelf.? waar taken en middelen elkaar onvoldoende onder-steunen, dient de matching te worden verbeterd. DeCommissie sluitend stelsel is een papier tijger gebleken.Nu zou het Garantiefonds Stedelijke Vernieuwing deopiossing moeten bieden. Echter, hier dreigt een uithol-ling van de taak van het Centraal Fonds Volkshuisves-ting. Op Aedes en de corporaties rust een grote verant-woordelijkheid om juist op dit punt vrijblijvendheid tevermijden. De vlucht vooruit naar een nieuwe institutieen vermoedelijk een wetswijziging om vrijblijvendheidte voorkomen, brengt verwarring en vertraging. Hierligt een mooie taak voor het Centraal Fonds, dat deprojectsteun vooral op de stedelijke vernieuwing zoukunnen richten. Waar blijven de concrete initiatievenvan het Centraal Fonds terzake?Woningcorporaties zullen de komende jaren op dewoningbouwmarkt en in de stedelijke vernieuwing con-crete prestaties moeten leveren. Daartoe moeten zij deruimte krijgen van het rijk, niet-vhjblijvende afsprakenmet de gemeente maken en daartoe moeten zij zelf hetmaatschappelijk gebonden vermogen in de sector opti-maal mobiliseren. Voor zover dat niet zou lukken, zullenonvermijdelijk publieke sancties moeten worden ingezet.Voordat nieuwe instituties worden opgericht en wettenaangepast, zaI eerst het Centraal Fonds Volkshuisvestingalle registers moeten opentrekken.ConclusiesHet Hoofdiijnenakkoord van Balkenende II bevat een aan-tal bezuinigingen die slecht uitkomen als de bouwmarktstagneert en als een stimulans nodig is om de woning-bouw en de stedelijke vernieuwing te intensiveren. Het rijkzaI het veld - van ontwikkelaar tot woningcorporatie, vanbouwer tot vastgoedbelegger - kunnen stimuleren dooreen forse deregulering toe te passen, een ruimtelijk beleidte voeren dat ruim voldoende woningbouwiocaties ople-vert, gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen nietvoor de voeten te lopen met uniforme normen en centralestokpaarden, en woningcorporaties alleen af te rekenen opprestaties. Als incidenteel woningcorporaties onvoldoendemiddelen zouden hebben voor een effectieve aanpak vande stedelijke vernieuwing, ligt hier een taak voor project-steun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.De uitgaven aan huursubsidie dreigen de ramingen teovertreffen door de toenemende werkloosheid en destagnerende inkomens. Aan bezuinigingen op de huur-subsidie valt helaas niet te ontkomen. Als het ministerievan VROM tegenvallers op het huursubsidiebudget vol-ledig op de eigen begroting moet compenseren, kan eenonhoudbare situatie ontstaan. Dat mag Zaim mevrouwDekker niet aandoen. Dan zouden de bouwinvestehn-gen en de werkgelegenheid extra klappen krijgen, diehet kabinet-Balkenende II slecht zullen bekomen.De markt zaI, naar regio gedifferentieerd, zelf initiatie-ven moeten nemen om de nieuwbouwdifferentiatie aante passen aan de zich wijzigende vraag. Dit vergt voorsommige VINEX-locaties een papieren herstructurering:de woningvoorraad herdifferentieren voordat de wonin-gen zijn gebouwd. Het rijk kan het informatieprobleemvoor marktpartijen reduceren door tijdig de resultatenvan WBO 2002-analyses te publiceren, inzicht te biedenin de vraagdynamiek op woningmarkt en woningbouw-markt en zowel vraag als aanbod alert zowel nationaalals regionaal te monitoren. Door de markt de ruimte tebieden en ons alien met de neus op wijzigende vraagre-laties te drukken, kan het ministerie van VROM eeneffectief VROM-beleid voeren, zelfs binnen de rand-voorwaarden van het Hoofdiijnenakkoord.Noten1. Ministerie van VROM, 2000, Nota Mensen-Wensen-Wonen.Wonen in de 21ste eeuw. Den Haag (Ministerie van VROM).2. Ministerie van VROM, 2000, Ruimte maken, ruimte delen.Vijfde Nota Ruimtelijke Ordering, Den Haag {Ministerie vanVROM).3. Ministerie van VROM, 2002, Stellingnamebrief NationaalRuimtelijk Beleid, Den Haag (Ministerie van VROM).4. Asbeek Brusse, W., H,. van Dalen & B. Wissink, 2002, Staden land in een nieuwe geografie. Maatschappelijke verande-ringen en ruimtelijke dynamiek, WRR Voorstudies en achter-gronden, V112, Den Haag (Sdu Uitgevers).5. Priemus, H., 2003, Hoe trekken we de stedelijke vernieuwingviot?, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 9, nr. 3, mei: 6-11.6. Aedex is een vastgoedindex voor woningcorporaties diemogelijkheden biedt voor benchmarking.7. Zie ook het artikel van Peter Boerenfijn op p. 11-14 van ditnummer.8. Zie noot 5 en: VROM-Raad, 2002, Haasten en onthaasten inde stedelijke herstructurering, Advies over de herstructure-ring van stedelijke woonmilieus, VROM Raad Advies 035,Den Haag (VROM Raad).9. Kamp, H.G.J., 2002, Voortgang Stedelijl