TIJDSCHRIFTVOORVOLKSHUISVESTINGEN STEDEBOUWORGAAN VAN HET NEDERLANDSCHINSTITUUT VOOR VOLKSHUIS:VESTING EN STEDEBOUW EN VANDEN NATIONALEN WONINGRAADALGEMEENEN BOND VAN WONINGBOUWVEREENIGINGEN1931 N? 12 12' JAARGANG DECEMBERGELUIDDEMPENO SPIJKERVAST,GI?SXWANDBRANDVRIJEen Dineoteur van Geme?nte-werken : de opgedane en-varing is wel van dien aard,STERKdat ik Z8 meer in de gemeente-bastekken van scheidingswandenzai voopschpyven "N. V. DE METEOOR TELEFOON 205 D E S T E E GN.V. VAN MUNSTER'S UITQEVERS MAATSCHAPPIJ - HAARLEMMERWEQ B 378 - AMSTEROAIVI (W.)1HLKHTIHSEHDIAMETANHET 6EVAARL00ZE VERGASSIMGSMIDDEL TERVERDEUGIN6 VAN WANDLUIZEN --GEMAKKELUK TOE TE PASSEN, ABSOLUUTAfDOENDE --GEEN SPECIALE APPARATEN BENOODIGDVERKRIJGBAAR BIJ APOTHEKERS EN DR0GI8TEN1.1. HANDELMAATSCHAPPIJ" NEDIGEPHA"NIEUWE KEIZERSGRACHT 58, A'DAM (C.)TELEFOON 52521 en 62621WANDGEDIERTE --Hiermede berichten wij U, dat dooronswoningen.gebouwen enschepen gezuiverd worden van wandgedierte, kakkerlakken, enz.Door onze methode van zuiveren wordt aan de woningenniets beschadigd. Verf en behangsel hebben niets te lijden enwij behoeven geen plinten of andere voorwerpen los te tnaken.Ook behoeven de bewoners tijdens het zuiveren de woningniet te verlaten of hun inboedel te verplaatsen. Onze methodeis EENVOUDIG, GEMAKKELIJK en DOELTREFFEND.In de navoigende plaatsen hebben wij reeds gewerkt: Coevor-den. Delft, Dodewaard, Ede, Enschede, Franeker, Gorinchem,Gouda, Sappemeer, Kethel, Lonneker, Maassluis, Maastricht,Bussum, Naaldwijk, Noordwijkerhout, Nu&speet, Roermond,Rotterdam, Schiedam, Sliedrecht, Tilburg, Vlijmen, Vlissingen,den Helder, Zandvoort, ZwoUe, enz.Vraagt prijsopgave en inlichtingen:Fa. LiEVE & Co. (M. WAPENAAR)KORTEDIJK 16 - VLAARDINGEN - TELEF. 108ADVERTEERTIN DIT BLADNAAML. VENN.BOUWBEDRIilFH.VANSAANE ALGEHEELEVOORBEREIDING, FINANCIERING,VOORLICHTING BIJ EXPLOITATIEEN PRACTISCHE UITVOERING VANWONINGBOUWPLANNENVOOR STiCHTINGEN, VEREENI-GIN6EN, KLEINERE GEMEENTEN ENGROOTE INDUSTRIEELEBEDRIJVENOVERTOOM 266AMSTERDAMTEL. 81610P. J. VAN SCHAIK >iMnilUllHc.,!IPECIIIIIlBIIIUIDLEIDIIGEII,lilllllIllillSIIIllllII[lNASSAUKADE 312 - TEL. 23485 - ADAMWetttg Qeddponeerd Handels-MerkISOLA-BOUWHET BE8TE EN GOEDKOOPSTE SYSTEENI VOORHET BOUWEN VAN OOMPLEXEN VOLKB- ENMIDDEN8TAND8WONINGEN. - 8ELF8UPPORTINGN.V. INTERN. GEWAPENDBETONBOUW BREDAUITGEVOERD O.A. PLM. 370 WONINGEN VOOR DEGEMEENTE 's HERT0GENB08CH - NOG IN UITVOERINGO.A. 400 WONINGEN VOOR DE GEMEENTE ROTTERDAMKONING & BIENFAIT-Da Costakade 104AMSTERDAM ^Onderzoek van alle materialen voor den VOLKSWONINGBOUWBESTELKAARTAan hetNederlandsch Instituut voorVolkshuisvesting en StedebouwKlovcniersburgwal 70AMSTERDAM (C.)19Ondergeteekende wenscht te ontvangen ex.van den band voor den twaalfden jaargang van hetTijdschrift voor Volkshuisvesting en Stedebouw af 1.40per exemplaar.Verzoeke nauwkeurige enduidelijke?pgave van naam en adrcs;Onderteekening:MAANDBLAD 12"= JAAROANO N?. 12 DECEMBER 1931TIJDSCHRIFT VOOR VOLKSHUISVESTINQiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiEN STEDEBOUWORGAAN VAN HET NEDERLANDSCH INSTITUUT VOOR VOLKSHUIS-VESTINQ EN STEDEBOUW EN DEN NATIONALEN WONINGRAADALGEMEENEN BOND VAN WONINGBOUWVEREENIQINGENREDACTIE: H. P. J. BLOEMERS, J. BOM-MER, J. DouwES JR., MR. D. HUDIG, JHR.M. J. I. DE JONGEVAN ELLEMEET, IR. P.BARKER SCHUT, IR. J. M. A. ZOETMULDERVASTE MEDEWERKERS : J. W. BOSSENBROEK,G. A. M. DE BRUYN, IR. A. KEPPLER, MR.J. KRUSEMAN, IR. A. M. KUYSTEN, JHR.A. H. OP TEN NOORT, JAN STUYT,M. VRIJENHOEK, L. VAN DER WAL, D.E. WENTINKADRES DER REDACTIE ENADMINISTRATIEKLOVENIERSBURGWAL 70 - AMSTERDAMPOSTREKENING NO. 29080REDACTIE VAN DE RUBRIEK,,UIT DEN KSING DER BOUW-VEREENIGINGEN",,HET NIEUWE HUIS" (KAHER 171)ROELOF HARTPLEIN 4 - AMSTERDAM-- ADVERTENTIES --V. MUNSTER'S UITGEVERSHAATSCHAPPIJHAARLEMMERWEG B 378 - A'DAM (W.)ABONNEMENTSPRIJS . f8.-DE LEDEN VAN HET NEDERLANDSCH INSTITUUTVOOR VOLKSHUISVESTING EN STEDEBOUW(LIDMAATSCHAP VOOR PHYSIEKE LEDEN f 7.50)EN DE LEDEN VAN DEN NATIONALENV^ONINGRAAD ONTVANGEN HET BLADKOSTELOOSLOSSE NUMMERS f i.-INHOUD: Officieele Mededeelingen -- De volkshuisvesting in Duitschland, in het bizonder in Berlijnen Frankfort door J. M. C. Koert -- Provinciale Natuurbeschermingszorg door H. Cleyndert Azn. --Het rapport der Amsterdamsche Zandcommissie door D. -- Verslag der behandeling van de praead-viezen, uitgebracht door de Heeren J. Bommer, Prof. Dr. J. R. Slotemaker de Bruine en H. C.Nijkamp over het onderwerp: De woningvoorziening in verband met grootte en samenstelling vanhet gezin, op de vergadering van het Nederlandsch Instituut voor Volkshuisvesting en Stedebouw, ge-houden op Zaterdag 14 November 1931 in den Dierentuin te 's Gravenhage -- Binnenland -- Uitden Kring der Bouwvereenigingen -- Buitenland -- Overzicht van tijdschriften -- Rechtspraak.OFFICIEELE MEDEDEELINGENNEDERLANDSCH INSTITUUTBAND TIJDSCHRIFTBij voldoende bestellingen wordt voor den twaalf-den jaargang van ons Tijdschrift een band beschik-baar gesteld a / 1.40 per exemplaar. Bestellingenworden gaarne voor 20 Januari a.s. tegemoetgezien; een bestelkaart is bij dit nummer gevoegd.Tegelijk met de banden voor den twaalfden jaar-gang kunnen ook nog exemplaren voor de elfvorige jaargangen aangemaakt worden.Het inhoudsregister van den twaalfden jaargangwordt met het Januari-nummer 1933 verzonden.HET BERLIJNSCHE CONGRES DER INTERNATIONALEVEREENIGING VOOR VOLKSHUISVESTING (FRANKFORT)In ons September-nummer konden wij mede-deelen dat het algemeene rapport over het hoofd-onderwerp, de ontwikkeling van de voorzieningin de woningbehoefte, samengesteld door denHeer Dr. F. M. Wibaut, verkrijgbaar was gesteldtegen den prijs van / 1.80.Wij kunnen daaraan toevoegen dat ook de andererapporten thans zijn verschenen. Een dezer rap-porten betreft den bouw van eenvoudige woningenmet lage huren en is samengesteld door Prcf.Franz Schuster, op grond van een in de belang-rijkste landen gehouden enquete. Het werkje geefteen overzicht van de wijze waarop tegenwoordigde verkaveling van bouwterreinen plaats heeft envan vele woningtypen. Het bevat 245 afbeeldingen.De prijs is / 3.60.Het woningtoezicht is, eveneens op grond vaneen gehouden enquete, in een verzamelschrift be-handeld door Dr. Marie Elisabeth Liiders. Deprijs van dit geschrift is / 1.80.Ook is verschenen het vershg van het congreszelf, waarop de drie bovengenoemde onderwerpenwerden behandeld. Hiervan bedraagt de prijs / 2.40.Op de drie eerstgenoemde publicaties wordteen korting van 25 % verleend. Bovendien kunnende gezamenlijke congresverslagen (welke bij be-stelling afzonderlijk tezamen / 16.80 kosten) bijbestelling ineens worden geleverd tegen / 12.-,terwijl ook op deze gezamenlijke uitgave een kor-274ARTIKELENting van 25 % wordt verleend, zoodat voof onzelezers de prijs / 9.- bedraagt.Leden, die van een der geboden gelegenhedenwenschen gebruik te maken, worden verzochtdaarvan opgave te doen aan ons secretariaat.NATIONALE WONINGRAADNIEUWE LEDENSedert de vorige opgave zijn als lid toegetredende Bouwvereeniging ,,Nieuwendam's Belang" teAmsterdam, de Woningstichting ,,Ons Belatig"te Haarlem, de N.V. Hengelosche Bouwvereenigingen de Woningbouwvereeniging ,,Volksbelang" teHoogezand. De Woningraad telt thans 352 ledenmet 79.801 woningen.DE VOLKSHUISVESTING INDUITSCHLAND, IN HET BIZONDERIN BERLIJN EN FRANKFORTMet het doel een indruk te krijgen van de volks-huisvesting in Duitschland en in het bizonder omna te gaan of men daar betere oplossingen van hetwoningvraagstuk of van zijn onderdeelen vindtdan bij ons, heb ik een reis naar Berlijn en Frank-fort gemaakt.De veronderstelling, dat de toestand in de huis-vesting en in den nieuwbouw in de overige grooteen kleine steden in Duitschland vrijwel geheel gelijkzal zijn met die in de twee genoemde met respectieve-lijk 4.000.000 en 600.000 inwoners, gaf mij aan-leiding geen meerdere steden te bezichtigen.Dergelijke reizen zijn behalve kostbaar, 00k inspan-nend en vermoeiend en het zwaartepunt ligt nietin de veelheid van het geziene.BERLIJNBerlijn met ruim 4.000.000 inwoners en eengezinssterkte van circa 3.36 (Amsterdam pl.m. 4)heeft een woningtekort van 200.000 woningen;heeft 360.000 woningen van een kamer plus keukenop circa 1.300.000 woningen. Meer dan 1000gezinnen wonen in barakken of tot verblijfverbouwde scholen, fabrieken, schuren. Meerdan 7000 krotwoningen zijn bewoond. Een derdegedeelte van de bevolking dezer wereldstad heefteen onderdak, maar geen woning. Zoowel in deoudste stadsgedeelten als in de uitbreidingenvan 1870-1890, is de woontoestand zoo schrijnendslecht, dat hij zelfs een vreemdeling opvalt. Ondergeleide van een stedelijk ambtenaar van denWoningdienst heb ik een middag in die stadsdeelendoorgebracht. Wat kan er in die honderdduizendendonkere, verwaarloosde, overbevolkte etagewonin-gen terecht komen van gezinsleven, huiselijkheid.gezondheid en rust? Dergelijke toestanden in dehuisvesting vormen een gevaar voor de maat-schappij, zelfs voor den Staat. Wat bindt diehonderdduizenden aan het behoud van bestaandetoestanden en welke billijke verwijten kunnen zijrichten tot hun regeerders ? ,,Man kann mit einerWohnung den Mensch genau so toten wie miteiner Axe". Daartegenover staan in de betereen beste woonwijken der groote steden duizendenwoningen leeg en onbewoond. De huurders warenniet meer in staat de overeengekomen huur tebetalen en de belasting op huizen is zoo hoog,de hypotheekrente zoo enorm, de onderhouds-uitgaven zoo drukkend, dat ondanks een zeergroote behoefte aan woningen het huizenbeziteen last en een verUes is. De Huurwetten bepalende huur der oude woningen op 120 % van voor denoorlog. Bij verkoop brengen groote panden dewaarde van de eerste hypotheek niet meer op. Zelfsvoor verbouwing tot kleinere woningen zijn --aldus mijn zegsman -- deze panden niet geschikt.De woon- en woningtoestanden in de kleineresteden zijn gunstiger dan in Berlijn; niettemintoonen ook deze een groot woningtekort en dedaaruit voortvloeiende bezwaren en gevolgen.Op een bevolking van circa 65.000.000 zielen, met16-17.000.000 woningen is een tekort van circaI-1.200.000 woningen. De samenwoning is6 a 10 ?'o (normaal 2 %). De woningnood is eenrechtstreeksch gevolg van den oorlog. Voordienwas de woningvoorraad toereikend en de nieuw-bouw voorzag ongeveer in de jaarlijksche ver-meerdering van de behoefte. Er werden ongeveer230.000 woningen per jaar gebouwd in Duitschlandtegen circa i| milliard mark, welke geheel gedragenwerd door het private kapitaal. Het bezit van eenhuis was toen een goede belegging, er was steedsvraag naar en de lasten waren laag. Gedurende devier oorlogsjaren is de totale aanbouw echter nietgrooter geweest dan circa 200.000 woningen, dusnog minder dan de normale aanbouw in eenvooroorlogsjaar; een groote achterstand ontstond,welke nog vergroot werd door den terugkeer vanhet leger, talrijke huwelijken, vele echtscheidingenen den trek van Duitsche gezinnen uit de bezetteen verloren gebieden. De vrede bracht een cata-strophalen woningnood aan het Hcht. Na 1918 heefthet nog jaren geduurd voordat de aanbouw vannieuwe woningen op het peil van voor den oorlogwas teruggebracht, met steun van Rijk, gerneenten-en hypotheekbanken en spaarkassen. Eerst in 1928-1929-1930 bereikte de bouw van woningen eenhooger cijfer dan voor 1914.De laatste phase van den bouw is echter wederomachteruitgang. Indien Duitschland in tien jarentijds door den woningnood heen wil zijn, danberekent men jaarlijks 320.000 woningen te moetenbouwen, tegen een kapitaalsuitgave van 25-2^milliard mark, een aantal, dat alleen in 1930 werdbereikt; 1931 zal beduidend lager uitkomst geven.ARTIKELEN375In Berlijn, dat per jaar ongeveer 20.000 nieuwewoningen noodig heeft, rekende men dit jaar opslechts ongeveer 12.000. In het kort: de Duitschevolkshuisvesting toont als geheel duidelijk de ge-volgen van den moeilijken en verwarden toestand,waatin het land zich sedert jaren bevindt. Dewoningvoorziening staat quantitatief zeer zeker nietop de hoogte, die in Holland reeds jaren geledenbe-reikt is. Evenals wij kent Duitschland denbouwvanwoningen met financieele hulp van Rijk en gemeente.Zooals wij onze woningbouwvereenigingen, stich-tingen en naamlooze vennootschappen hebben,welkede verbetering van de volkshuisvesting beoogen,zonder financieele winst voor eigen aandeelhouders,200 vindt men in Duitschland gemeinntitzigeBaugesellschaften, Baugenossenschaften, Bau-vereine, die al dan niet met een klein kapitaalwerken. Sommige bouwen voor leden (aandeel-houders - inleggers 2500 Mark), andere voorbepaalde groepen uit de bevolking (ambtenaren etc.van Staat, gemeente spoor fabrieken), andere voorwoningzoekenden in het algemeen.Sommige stellen de bewoners in de gelegenheideigenaar van de woning te worden, sommige eischengeen, andere weder wel deelneming van denbewoner in de stichtingskosten. Daarnaast zijngevormd Wohnungsfiirsorge-Gesellschaften, welkebemiddelend en adviseerend werk verrichten (plan-nen financiering, bouwstoffenaankoop), zooals in-dertijd onze C.B.V. deed, en vereenigingen, die deuitvoering van den bouw ten doel hebben, als deHandwerker Baugenossenschaften, de Bauhiitten;zij bouwen 00k wel voor hun eigen leden. InDuitschland is de organisatie van dit belang ge-compliceerder dan bij ons. Centrales zooals onzeNationale Woningraad heeft men er verschil-lende.Zooals in ons land verschillende groote fabriekenvoor hun arbeiders woningen en tuindorpen ge-sticht hebben, op voet van de bepalingen van deWoningwet (Gist- en Spiritusfabriek te Delft, vanHeek te Hengelo, PhiHps te Eindhoven, DroogdokMaatschappij te Rotterdam), zoo vindt men inDuitschland o.a. den woningbouw van Krupp enSiemens en Halske, die eveneens prachtige arbei-derswijken bouwden. De woningbouw van denBond van Ambtenaren Nederlandsche Spoorwegen(Bans) te Utrecht vindt zijn gelijke in menigeDuitsche ambtenaren Baugenossenschaft. De ge-meentelijke woningbouw en de wensch om hetbeheer vrij te maken van den directen invloed vanhet gemeentelijk bestuur, vindt men in menigeDuitsche stad. Kortom op dit gebied loopen deinsteUingen in beide landen vrijwel parallel. Deruimte ontbreekt om een en ander mee te deelenover de Bausparkassen, die een geweldigen omvanghebben. Hun doel is bouw van huizen als eigendomvan den bewoner mogelijk te maken tegen lage rentevoor inleggers. Er zijn ruim 170 van deze kassen,die voor millioenen, zelfs milliarden, in denhuizenbouw geifnteresseerd zijn. Voor onze begrip-pen zijn ze angstig snel gegroeid.FINANCIEELE VOORZIENINGZum bauen gehdrt GeldBouwen uitsluitend met eigen middelen is inDuitschland niet mogelijk. Een woning, die voorden oorlog 6.000 Mark aan bouw kostte, kost thans10.000 M., aan rente respectievelijk 300 M. en1000 M., ergo de huur van dergelijke woningenZou ruim drie maal zoo hoog moeten zijn als voorden oorlog en de bouw zou een al te risquantebelegging zijn.Het is misschien goed om een schema te gevenvan de begrooting en huurvorming van een Duit-sche etagewoning met een bouwkoste van / 5400.-,al dan niet met Regeeringssteun gebouwd. In Iseidegevallen is de huur zoo laag mogelijk gesteld;afschrijvingen en risico's zijn niet opgenomen,winst natuurlijk in het geheel niet, dan ware dehuur geheel onbetaalbaar.In Duitschland is men in het stadium vangesubsidieerde huren, zooals wij deze gekendhebben tot en met 1924. De daarna gebouwdecomplexen zijn bij ons alle selfsupporting, terwijlna 1927 op verschillende complexen een matigeexploitatiereserve wordt gemaakt. Hierin kan dekern liggen van de uitbreiding door eigen krachtder HoUandsche woningbouwvereenigingen, zooalsde bedoeling van den wetgever is.En nu ter zake.In het verslag van het Internationaal Woningcon-gres Berlijn 1931 komt op pag. 141 een opgave voorvan de financieele kosten van den bouw en van dehuur van een etagewoning, groot i|, soms 2 kamers,kostende / 5400.- met Regeeringssteun, als volgt:Eerste Hypotheek 3600 M. ad 9 % 324 M.Regeeringshypotheek 4000 ,, ad i % 40 ,,Eigen kapitaal 1400 ,, ad 5 % 70 ,,Algemeene onkosten -- 90 ,,524 M.9000 M.(/ 5400.-)Minimum huurprijs / 315.-Gemiddeld rentetype van het bouwkapitaalcirca 5 %. Dezelfde woning, gesticht zonder finan-cieele hulp der Regeering, zou een volgendebegrooting hebben.Eerste hypotheek ad 3600 M. ad 9 % 324 M.Tweede ,, ad 4000 ,, ad 10 % 400 ,,Eigen geld ad 1400 ,, ad 5 % 70 ,,Algemeene onkosten -- 90 ,,9000 M. rente etc. 884 M.Gemiddeld rentetype: circa 9 %; minimum huur-prijs / 530.-.276ARTIKELENDe Regeering voorziet, zooals uit het voorbeeldblijkt, in een gedeelte van het bouwkapitaal tegeneen rente van i % (50 % van het benoodigdekapitaal voor kleine woningen) en daardoor is devoortgang van den woningbouw mogelijk (nognietverzekerd). In de jaren van inflatie 1919-1924zijn de moeilijkheden van de geldvoorzieningverschikkelijk geweest; voordat de toegestane Rijks-credieten den bouwer bereikten, waren zij grooten-deels of gedeehelijk waardeloos geworden. Menmoet wel respect hebben voor het bereikte resul-taat: circa 500.000 woningen onder zulke omstan-digheden gebouwd, en het is begrijpelijk dat eerstna het herstel van de Mark de woningbouwgrooter omvang heeft gekregen. De Hauszinssteuer,een belasting op de huishuur, verschaft de milli-arden, die na 1924 in den vorm van hypothekenen bijslagen ten behoeve van den woningbouw zjjnverstrekt. De nieuwbouw werd bijgevolg nietgefinancierd door rijksleeningen, maar uit de op-brengst van een belasting op onroerende goederen.Tegenover de bijdrage in het exploitatietekort, dieonze woningbouwvereenigingen krijgen, staat inDuitschland de lage rente der Regeeringshypo-theken. Men kon die Huishuurbelasting instellen,omdat met de waardelooswording van de Mark 00kde hypotheken op huizen en grond hun waardeverloren hadden, vrij van schuld kwamen en sterkin koopprijs stegen. De hypotheken zijn in 1924 op25 % gerevaloriseerd, 35 % is aan de eigenaars vanonroerend goed gelaten en 40 % kwam in denvorm van een belasting op de huuropbrengst aande Regeering. Onbelaste bezittingen werden even-eens getroffen door deze belasting.De reeds vermelde twee begrootingen haddengeen betrekking op uitgevoerde bouwwerken; hetzijn schema's.Als voorbeeld van financiering van den bouwvan een woningcomplex diene het volgende voor-beeld van hoogbouw^).Jaar 1929woningen in twee en drie woonlagenis 761 M. Dit is ongeveer / 460.- of per maand/ 38.30 of per week circa / 8.85.Een woning van 57 M^. bestaat uit:StichtingskostenI. HypotheekToeslag hypotheek .... 148.400Huishuurbelasting-hypotheek 446.000Eigen kapitaal ............ uo.1771.119.577 M. verkregen uit:415.000 M. 7i % rente 30.087 M./o0//o2.g4.4605-509 ,,41.024 M.I.I 19.577 M.Grond 26.000 M. ) j.jjg.j^^ M.Bouw 993-577 M. ^ ^'"Totaal 5003 M.^ woonvlakte. Gemiddeld per woning circa 57 M^.De huur per woning is gemiddeld 57 x 13.35 M.,^) In BerHjn-Frankfort worden thans ongeveer 90 %meergezinswoningen gebouwd, tegen 10 % eengezins-woningen en in geheel Duitschland 40 % laagbouw tegen60 % hoogbouw (in Holland 70 % tegen 30 %).huiskamer ...... .. 25 m\slaapkamer .... ..15 ? (soms uit tweekeuken ........ -. 8 ,, kleine slaap-badkamer (badcel kamers). In daten W.C.) .... -. 5 ? geval is de huis-gang (Vestibule) . . 4 ? kamer kleiner.balconDe Regeeringsbijdrage bestaat uit het door hetRijk gedragen renteverlies, n.l. het verschil tusschende normale rente en de verkregen rente. Bij bere-kening van 7 % rente als normaal, wordt per jaarop deze woningen / 230.- subsidie gegeven.Een ander voorbeeld geeft het bouwplan van24 woningen in de Siedlung Brix bouwjaar 1930.Stichtingskosten 330.500 M., waarvan 20.500 M.voor grond, vier woonlagen.Eerste hypotheek ...Tweede ,, .. 26.000Huishuurbelasting 131.500Eigen kapitaal 33.000140.000 M. a SJa I 7oa 7i %330.500 M.Rente11.900 M.2.275 ,,1-315 ?2-475 ,>17.965 M.1753 M^. woonoppervlak of per woning circa73 M2. Doorsnede huur 15.17 M. per M^. is/ 664.- per jaar, is per week / 12.75.Deze woningen bevatten gemiddeld:25 M^. I huiskamer16 ,, I groote slaapkamer } of drie kleinere12 ,, I kleine slaapkamer \ slaapkamers8 ,, I keuken6 ,, I badkamer (badcel en W.C.)6 ,, I vestibule73 M2.Beide voorbeelden zijn ontleend aan Bau-gilde, jaargang 1931, No. 10, pagina 854.Het zijn z.g.n. 2^ of 2 2/2 kamer-woningen.Bij een rentestandaard ad 8 % wordt door rente-verlies per jaar en per woning een subsidie gegevenvan circa / 230.-, vrijstelling van verschiUendebelastingen buiten rekening gelaten.DE WONINGHUUR IN BERLIJN EN IN ROTTERDAMVergelijkingen gaan altijd min of meer mank,vooral bij woningen. Woningen zijn geen wiskun-dige objecten, maar daarnaast 00k psychologische,en deze factor kan men niet onder cijfers brengen.Het zal echter voor velen wel aannemelijk zijn dathet wonen in een Hollandsch bovenhuis met tweeetages, waarin twee gezinnen gevestigd zijii, meteen gemeenschappelijke trap heel wat prettiger isen rustiger dan het wonen in een Duitsch Sied-lungshaus van drie, soms vijf etages, waarin 6-8-10ABTIKELEN 277--Particuliere woningbouw Groene Hilledijk, Rotterdam.Huurprijs voor de eerste etage / 35.- per maand of circa/ 8.- per week, Huurprijs voor de tweede etage, die evengroot is, / 32.- per maand.Inhoud:voorkamer 17-05 M^.eetkamer 8.75 ,,zijkamer 6.40 ,,W.C. 1.25 ,,keuken 6 ,,achterkamer 15.50 ,,zolderkamer 15.30 ,,zolder 7.50 ,,droogzolder 7.50 ,,85.25 M^.nuttig oppervlak, buiten den gang en de veranda. Het huisligt op een gezochten en goeden stand, grondprijs vrij hoog,hetgeen in de huur tot uiting komt.gezinnen langs een trap wonen. Degene, die daar-over anders denkt, moest eens de Siedlungen envooral de groote stadswoningen des avonds gaanbezoeken. Tusschen 6 en 11 uur 's avonds leertmen de behoeften van het gezinsleven heel watbeter kennen dan bij een huisbezoek tusschen 10 en12 of 2 en 5 overdag. In het tweede geval is dewoning in stilstand, in het eerste in voile gebruik.Gaat men een bedrijf, een fabriek bezichtigen opZondag? Ik vergelijk in onderstaande berekeningdus een tweegezins-etagehuis in Holland met deDuitsche huurkazerne; noodgedwongen, anderecijfers staan mij niet ter beschikking.De etagewoning, op goeden stand gebouwd,doet thans in huur / 33.- per maand en bevat vijfkamers, keuken, zolder en veranda, is breed 5.5 M?,diep 14 M. en heeft op zolder een kamer plus afge-schoten zolder. Bijgevolg is de oppervlakte (trapincluis): 5.5 x 14 M. plus 5.5 x 7 M., totaal 115 M^.is ong. 85 M^. nuttig woonoppervlak.Aangezien de huur / 33.- is, komen wij tot eenhuur per maand en per M^. op 39 cent (vide pandGroene Hilledijk 182).In Duitschland is de huur per M^. en per maand77 cent (/57.-: 73).Ergo: De Duitsche huren zijn, ondanksenormetoeslagen, circa tweemaal zoo hoog als de HoUand-sche, welke winstgevend zijn in particuheren ofwoningwetbouw.Beziet men boven aangehaalde Duitschevoorbeelden, dan valt het verschil in rente op.Afgezien van de i % rente der Hauszinssteuer-hypotheek, betaalt de eene bouwer rente van 5en -jl % en de andere 7^ - 8| %. Dit verschilvindt zijn oorzaak wellicht in de duurte vanhet geld, welke sterk schommelt, en overigensin de grootte der woningen. De kleinste woningkrijgt het goedkoopste geld. Overigens is in beidegevallen de doorsnee-rente bescheiden, n.l. circa3.7 % en 5 %. De afschrijving treedt voor deHauszinssteuer-hypotheek pas in na het vijfdejaar en bedraagt dan i %.Ook de grondprijs maakt het bouwen niet onbe-taalbaar. Per woning wordt in deze gevallen/ 858.- en / 512.- betaald. In Holland kennenwij wel hoogere prijzen. Indien de duurte van hetbouwen niet ligt bij het rentetype, noch bij dengrondprijs, dan moet het bouwen zelf zeer kostbaarzijn. Zulks is inderdaad het geval.Blijkens de gegeven voorbeelden bedragen debouwkosten -- zonder den grond -- per etage-woning :Voor 57 M^. woonruimte / 6775.- of circa/ 120.- per M^. en voor 73 M^.woonruimte/7750.-of circa / 100.- per M^.Dat is erg gepeperd. Een etagewoning in Rotter-dam kost aan bouwen circa / 54.- per M^. nuttigoppervlak.Het indexcijfer van den bouw is bij ons 150 %en in Duitschland 170 % van 1913. Hieruit is hetgroote verschil in prijs ook niet te verklaren.Waarschijnlijk is de bouw altijd in Duitschland watduurder dan bij ons geweest en verhoogen thanscentrale voorzieningen, parkaanleg, dure uitvoering,loonen en bijkomende factoren, de kosten. Even-wel, het kan verkeeren.In 1919-1921 hebben wij ook ,,arbeiders"-woningen gebouwd, die / 6DCO.- a / 8300.- zonderden grond kostten, thans / 2700.- - / 3200.-.Heeft men het geluk in zijn Regeering de ge-schikte menschen te krijgen, zooals dat bij ons hetgeval was, dan kan in een paar jaar de toestand totnormaler verhouding zijn teruggebracht.Dat de mogelijkheid tot het bouwen tegen veellager kosten bestaat, tenminste beweert wordt tebestaan, blijkt aan het slot van dit artikel.Tenslotte volgt hieronder een tabel der hurenvan den nieuwbouw in Berlijn in 1930. Uit denaard der zaak heeft de grootste stad de hoogstehuurprijzen, daarnaast ook de hoogste loonklasse.In de kleine of minder groote steden zijn de hurenlager, maar ook de inkomens der bewoners zijngeringer. Ondraaglijk is de huur vrijwel overal;278ARTIKELEN^atya^ZTO^ViM3Slaafi^a.m-e/-?? AZIi.Siu2^?ajn?>'Jlxafij^ajn&f-Eerste verdiepingBovenwoning-Complex 7A, type AHuurprijs per week / 5.10-/ 5.65.Tweede verdieping. Benedenwoning-Complex 7A Benedenwoning-Complex 7Awoonkamer 17 M^keuken 3-95 ...3 slaapkamers 40.87 ,.gang en W.C. 7.50 ,,veranda 5.30 ,,zolder 21.50 ,, Is te gebruiken alsslaapruimte96.12 M^. nuttig oppervlaktype AHuurprijs / 5.75woonkamerkeuken2 slaapkamersgangen en W.C.Der week16.90 M^.7.15 ,.18.75 .,5.30 ,,type BHuurprijs / 6.- per weekwoonkamer 16.50 M^.keuken 2.56 ,,3 slaapkamers 25.67 ,,gang, portaalW.C. 9-80 ,,nuttig oppervlak48.10 M2. 54.53 M^nuttig oppervlakTuindorp Vreewijk, RotterdamDeze drie voorbeelden van beneden- en bovenwoningen behooren tot een complex van vijfhonderd van dergelijke \yonin-gen, gebouwd in 1924/1925, architecten Meischke en Schmidt. Zij voldoen zeer goed. Practisch genomen staat er nooit eenwoning van leeg. Er wordt geen subsidie in de exploitatie gegeven en deze laat jaarlijks een kleme wmstreserve.twee tabellen zijn ontleendaan Baugilde,tot 1/3 van het inkomen toe, werkeloosheid niet inrekening gebracht. De2;e is 25 % tegen 10 % inons land.A. Woningen van vereenigingen in Berlijn, jaar 1930AantalwoningenAantalkamersWoonoppervlakHuurper maand4-455 met \\ 48.5 tot 58.- / 31.--/ 45.-301 ,, I 2/2 54.9 ,, 64.- ,, 36.- - ,, 46.-5-373 ,, 2 54.2 ,, 76.- ,, 34-- - ? 54--2.451 ,, 24 62.- ,, 80.1 ,, 41.- - ,, 58.-32 ,, 2 2/2 72.1 ,, 85.2 ,, 50.- - ,, 60.-342 ,, 3 70.- ,, 90.3 ,, 49.- - ,, 66.-493 ,, 34 80.- ,, 106.- ,, 52.- - ,, 75--II ,, 3 2/2 86.- ,, 130.- ,, 58-- - ,, 95--I ,, 4 89.8 " 6i--67 ,, 44 loi.- ,, 130.- ,, 10.- - ,, 98.-13.526 (waarvan ongeveer 12.500 zeer kleine woningen)B. Woningen van particulierenAantalwoningenWoonoppervlakHuurper maand4854-252-761.275.967.568.5104.-108.898.2tot 58.3 / 36---/71.9 ., 43-- - .72.188.8,, 37-- - ,