pTIJDSCHRIFTVOOREfVOLKSHUISVESTING]3EN STEDEBOUWE"ORGAAN VAN HET NEDERLANDSCH"INSTITUUT VOOR VOLKSHUIS:VESTING EN STEDEBOUW EN VANDEN NATIONALEN WONINGRAADALGEMEENEN BOND VAN WONINGBOUWVEREENIGINGEN1933 N2 4 14* JAARGANG ^ APRILDE WONINGWET 1902-1929GEDENKBOEK SAMENGESTELD TER GELE-GENHEID VAN DE TENTOONSTELLINGGEHOUDEN TE AMSTERDAM BIJ HET 12^2 JARIG BESTAAN VAN HET NEDERLANDSCHINSTITUUT VOOR VOLKSHUISVESTING ENSTEDEBOUWGEiLLUSTREERD MET ? 100 ILLUSTRA-TI?S - KAARTEN - GRAPHIEKEN ENZ.GEDRUKT OP ZWAAR KUNSTDRUKEN VOORZIEN VAN 3 KLEUREN OMSLAGPRIJS f 4.-VERKRIJGBAAR IN DENBOEKHANDEL EN BIJN.V. VAN MUNSTER'S UITGEVERS-MIJ., AMSTERDAMHAARLEMMERWEG B 378 > POSTREKENING 74966N.V. VAN MUNSTER'S UITGEVERS MAATSCHAPPIJ - HAARLEMMERWEQ B 378 - AMSTERDAM (W.)IHLICHTINGENDIAMETANHET GEVAARLOOZE VERGA88ING8MIDDEL TERVERDELfilNfi VAN WANDLUIZEN --GEMAKKELUK TOE TE PAS8EN, AB80LUUTAFDOENDE --GEEN SPEfilALE APPARATEN BENOODIGDVERKRIJGBAAR BIJ AP0THEKER8 EN DR0GI8TENi.V.HANDELMAATSCHAPPIJ"NEDIGEPHA"NIEUWE KEIZERSGRACHT 58, A'DAM (C.)TELEFOON 52521 en 52621W ANDGEDIERIEHiermede berichten wij U, dat dooronswoningen,gebouwen enschepen gezuiverd worden van wandgedierte, kakkerlakken, enz.Door onze methode van zuiveren wordt aan de woningenniets beschadigd. Verf en behangsel hebben niets te lijden enwij behoeven geen pUnten of andere voorwerpen los te maken.Ook behoeven de bewoners tijdens het zuiveren de woningniet te verlaten of bun inboedel te verplaatsen. Onze methodeis EENVOUDIG, GEMAKKELIJK en DOELTREFFEND.In de navolgende plaatsen hebben wij reeds gewerkt: Coevor-dcn, Delft, Dodewaard, Ede, Enschede, Franeker, Gorinchem,Gouda, Sappemeer, Kethel, Lonneker, Maassluis, Maastricht,Bussum, Niialdwijk, Noordwijkerhout, Nunspeet, Roermond,Rotterdam, Schiedam, Sliedrecht, Tilburg, Vlijmen, Vlissingen,den Helder, Z^ndvoort, Zwolle, enz.Vraagt prijsopgave en inlichtingen:Fa. LiEVE ?& Co. (M. WAPENAAR)KORTEDiJK 16 - VLAARDINGEN - TELEF. 108LAAT UW JAARGANGEN VAN HETTIJDSCHRIFT VOOR VOLKS-HUISVESTING EN STEDEBQUWINBINDENLosse banden verkrijgbaar a fl 1.40 francoper postVerkrijgbaar in den Boekhandel en bffN.V. Van Munster's Uitgevers-Mij. - AmsterdamHaarlemmerweg B 378 -- Postrekening 74966P I VAN ^nHAlK LII0D-^IPEIII([lliicjrEi;iLBIIIIIDl[IDIII6EII,SllllirillllElIIILUIII[llr.W. V#^IX ?JV^I lA^lfX NASSAUKADE 312 - TEL. 23485 - A'DAMISOLA-BOUWNET BE8TE EN GOEDKOOP8TE 8Y8TEEIW VOORHET BOUWEN VAN GOMPLEXEN VOLKB- ENMIDDENSTANDSWONINGEN. - 8ELF8UPPORTINQN.V. INTERN. GEWAPENDBETONBOUW BREDAWettig Qedeponaerd Handels-BflerkUITQEVOERD O.A. PLM. 370 WONINGEN VOOR DEQEMEENTE 's HERT0GENB08CH - NOG IN UITVOERINGO.A. 400 WONINGEN VOOR DE GEMEENTE ROTTERDAMmmmmmmmmmtmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmmMmmmmmmmKONING & BIENFAIT - Da Costakade 104AMSTERDAMOnderzoek van alle maierialen voor den VOLKSWONINGBOUWMAANDBLAD 14= JAAROANO N^. 4 APRIL 1933TIJDSCHRIFT VOOR VOLKSHUISVESTINQiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiEN STEDEBOUWORGAAN VAN HET NEDERLANDSCH INSTITUUT VOOR VOLKSHUIS-VESTINQ EN STEDEBOUW EN DEN NATIONALEN WONINGRAADALOEMEENEN BOND VAN WONINOBOUWVEREENIGINOENREDACTIE: H. P. J. BLOEMERS, J. BOM-MER, J. DOUWESJR., MR. D. HUDIG, JHR.M. J. I. DE JONGEVAN ELLEMEET, IR. P.BARKER SCHUT, IR. J. M. A. ZOETMULDERVASTEMEDEWERKERS: J. W. BOSSENBROEK,G. A. M. DE BRDYN, IR. A. KEPPLER, MR.J. KRUSEMAN, IR. A. M. KUYSTEN, JHR.A. H. OP TEN NOORT, JAN STUYT,M. VRIJENHOEK, L. VAN DER WAL, D.E. WENTINKADRES DER REDACTIE ENADMINISTRATIEKLOVENIERSBURGWAL 70 - AMSTERDAMPOSTREKENING NO. 29080REDACTIE VAN DE RUBRIEK,,UIT DEN KRING DER BOUW-VEREENIGINGEN",,HET NIEUWE HUIS" (KAHER 179)ROELOF HARTPLEIN 4 - AMSTERDAM-- ADVERTENTIES --V. MONSTER'S UITGEVERSMAATSCHAPPIJHAARLEMMERWEG B 378 - A'DAM (V?.)ABONNEMENTSPRIJS f 8.-DE LEDEN VAN HET NEDERLANDSCH INSTITUUTVOOR VOLKSHUISVESTING EN STEDEBOUW(LIDMAATSCHAP VOOR PHYSIEKE LEDEN f 7.50)EN DE LEDEN VAN DEN NATIONALENWONINGRAAD ONTVANGEN HET BLADKOSTELOOSLOSSE NUMMERS., fi.-INHOUD: In Memoriam Ir. W. F. C. Schaap door H. P. J. Bloemers -- Officieele Mededeelingen --Bij het ontwerp voor een arbeiders-eengezins-rijenhuis met keuken en bergplaats aan de straat^ijdedoor Ir. G. Bolsius -- Uitgifte in erfpacht of verkoop van gemeente-terreinen door Ir. J. L. Inckel --Erfpachtsstelsel voor Industrieterreinen door Mr. J. In 't Veld -- Binnenland -- Uit den Kring derBouwvereenigingen -- Buitenland -- Overzicht van tijdschriften -- Nieuwe aanwinsten van de biblio-theek -- Rechtspraak.IN MEMORIAMIr. W. F. C. SCHAAPDen i5den Maart 1933 overleed te Arnhem,63 jaar oud, Ir. W. F. C. Schaap. Na korten tijdrust genomen te hebben van inspannenden arbeid,had hij juist zijn werk hervat, toen een verraderlijkeziekte hem aangreep en in weinige dagen zijnkrachten sloopte.Met Schaap is een stedebouwkundige en architectheengegaan, wiens arbeid van zeer bizonderebeteekenis is geweest, in de eerste plaats voorArnhem, maar daarnaast voor geheel Gelderlanden voor tal van gemeenten buiten die pro-vincie.Nadat hij zijn studie te Delft had voltooid,kwam Schaap in 1897 als ingenieur aan den dienstvan gemeentevi^erken te Arnhem. Na een kortewerkzaamheid in Deventer volgde hij in 1901Tellegen te Arnhem als directeur van gemeente-werken op. Hij vervulde de functie tot 1920, toenhij ontslag nam en zich te Arnhem vestigde alsleider van het ingenieurs- en architectenbureau,dat zijn naam draagt.Schaap heeft als directeur van gemeentewerkenhet werk van Tellegen voltooid en voortgezet.Ik denk daarbij in de eerste plaats aan zijn belang-rijken arbeid voor de verbetering van de volks-huisvesting, aan de saneering van oude buurtenen de stichting van nieuwe woningcomplexen,als de Verschuerswijk, het Roode Dorp en deVogelwijk, welke onder zijn leiding verrezen. Ditwerk had zijn groote liefde en blijvende belang-stelling: getuige zijn lidmaatschap van het bestuurvan den Nationalen Woningraad tot aan zijndood.Van niet minder beteekenis was Schaap's stede-bouwkundige arbeid. Gedurende vrijwel de geheeleperiode, waarin de krachtige groei van Gelderland'shoofdstad plaats had, had Schaap de leidingdaarvan in handen. Ver buiten de grenzen van deoude bebouwing verrezen villaparken en woon-wijken en een algeheele moderniseering van debinnenstad, van verkeerswegen, singels en plant-soenen voltooide de vernieuwing van het stads-beeld.Reeds in 1912 slaagde hij erin het eind van deLauwersgracht bij raadsbesluit aangewezen tekrijgen als de plaats, waar de nieuwe Rijnbrugtoegang moest geven tot de stad. Ondanks de velebestrijding van dit plan wist Schaap ook de meer-derheid van de Commissie-van Citters ervoor tewinnen; en hij smaakte de voldoening, dat dit planthans in uitvoering komt en hij werd aangewezenals adviseur der gemeente voor de esthetische86 ARTIKELEN - OFFICIEELE MEDEDEELINGENverzorging van den oprit van de brug aan destads2;ijde, een taak, die hij helaas niet mochtvolbrengen.Schaap's stedebouwkundig werk liet in bijnaelk gedeelte van Arnhem sporen na, die niet meerkunnen worden uitgewischt. En ten aanden vaneen aantal gemeenten, waarvoor hij een uitbrei-dingspian ontwierp, kan hetzelfde, zij het niet ingelijke mate worden getuigd,Voor de provincie Gelderland buiten haarhoofdstad was Schaap's arbeid van het meestebelang, voor hoover hij dien verrichtte als voor-zitter van de' Geldersche schoonheidscommissie.Van de oprichting, in 1919, af was hij onder-voor-zitter van het Geldersch Genootschap tot bevor-dering en instandhouding van de schoonheid vanstad en land en voorzitter der schoonheidscom-missie, die door dit genootschap werd ingesteld.Zijn groote bekwaamheid, bizondere tact en vol-maakte belangeloosheid deden hem het vertrouwenwinnen van alien, die met hem in aanraking kwa-men. De krachtige groei van het werk der schoon-heidscommissie en de verrassende resultaten daar-van zijn voor een goed deel aan zijn ijver en toe-wijding te danken.Schaap laat in Gelderland een plaats ledig, dieniet weder door een persoon zal kunnen wordenvervuld. Vele jaren zullen zij, die hem kendenen dus waardeerden, hem blijven missen en hetgroot verlies, dat in het bizonder Arnhem enGelderland leden, blijven betreuren. Bij de ter-aardebestelling bleek op treffende wijze in hoegrooten kring zijn persoon en zijn arbeid waar-deering en dankbaarheid hebben gewekt.H. P. J. BLOEMERSOFFICIEELE MEDEDEELINGENNEDERLANDSCH INSTITUUTBESTUURHet Ned. Congres voor Openbare Gezondheids-regeling heeft den Heer Ir. H. van der Kaa alsvertegenwoordiger in ons bestuur aangewezen inde plaats van den Heer Prof. Dr. J. J. van Loghem.COMMISSIE BETREFFENDE EVENTUEELE HUURVERLAGINGDe Nederlandsche Bond van Huis- en Grond-eigenaren en Bouwondernemers heeft den FleerP. H. 't Lam als vertegenwoordiger in deze com-missie aangewezen, in de plaats van den HeerDr. G. Lubbers.PUBLICATIESAan onze leden is als publicatie van het Instituutin den loop van Maart toegezonden Dr. Ir. F.Bakker Schut ,,Industrie en Woningbouw".Onze leden hebben bericht ontvangen datvoor hen is beschikbaar gesteld een studie vanden Heer Th. M. Gundlach, administrateur vanden Dienst der Stadsontwikkeling en Volks-huisvesting, betreffende Gemeentelijke Grond-bedrijven in Nederland, en wel tegen betalingvan / 1.40. Het werk bevat, na een inleiding,waarin een algemeen overzicht wordt gegeven,een gedetailleerde beschrijving van nagenoeg allegrondbedrijven in ons land, waarin telkens dehoofdbeginselen, welke aan het grondbedrijf derbetrokken gemeenten ten grondslag liggen, wordenvermeld, en gegevens betreffende dat bedrijfworden gepubliceerd.Eveneens is aan onze leden bericht datde publicatie van den Heer Ir. P. Bakker Schut,,De Bevolkingsbeweging in Nederland en in hetbijzonder te 's-Gravenhage" door den uitgeverN. Samsom N.V. voor hen beschikbaar is ge-steld tegen verlaagden prijs, en wel tegen / 3.75in plaats van / 4.75.De Heer Bakker Schut behandelt in het ge-noemde geschrift den loop der bevolking in hetverleden, de verwachtingen daaromtrent in detoekomst, en, wat zeker niet het minst belangrijkis, de gevolgen van de te verwachten bevolkings-beweging ten aanzien van enkele vraagstukkenvan direct gemeentelijk belang, t.w. de stads-uitbreiding, het streekplan, het gemeentelijk grond-bedrijf, de schoolvoorziening en de woning-voorziening.De leden, die van de aangeboden gelegenheidalsnog gebruik wenschen te maken, worden ver-zocht ons daarvan in kennis te stellen (bij voorkeurdoor toezending van de bestelkaarten) en hetverschuldigde bedrag op onze postrekening Nr.39080 te storten.NATIONALE WONINGRAADVOORSTELLEN JAARVERGADERINGVoorstellen voor de jaarlijksche ledenvergaderingvan den Woningraad kunnen tot 25 April bij hetsecretariaat worden ingediend.NIEUWE LEDENSedert de vorige opgave zijn als lid van denWoningraadtoegetreden de Vereeniging ,,Bouwmij.tot Verkrijging van Eigen Woningen" te Amster-dam, de Stichting ,,Meedener Woningbouw" teMeedenende Woningbouwvereeniging ,,Ons Huis"te Zeist. De Woningraad telt thans 379 aange-sloten corporaties met 92.136 woningen.OFFICIEELE MEDEDEELINGEN - ARTIKELEN87ADVIEZEN EN INLICHTINGENVan I Januari tot 31 Maart j.l. werden doorhet secretariaat van den Woningraad advie^en eninlichtingen verstrekt over de volgende onder-werpen:AannemerAdministrateurAdministratieAnnuiteitBadgelegenheidBouwplanDividendbelastingGeldbeleggingHuishoudelijk reglementHuurcontractHuurregelingObligatieleeningOnderhoudOprichting bouwvereenigingPersoneele belastingRenteSpeeltuinenStatutenVergoedingenVoorschotacteZuiveringDiversenTotaalII52I9I417I32I2I2II266BIJ HET ONTWERP VOOR EENARBEIDERS - EENGE2INS- RIJENHUISMET KEUKEN EN BERGPLAATS AANDE STRAATZIJDEDE WONING IN HET ALGEMEEN, DUS DE ARBEIDERS-WONING IN HET BIZONDER, DIENT ZOODANIG TEWORDEN GESITUEERD, INGEDEELD EN INGERICHT,DAT ZIJ BINNEN HET KADER DER VOORHANDEN GELD-MIDDELEN DE BESTE ONTPLOOIING VAN HET GEZINS-LEVEN WAARBORGT.Van deze stelling uitgaande dient bij het ont-werp van het eengezinsrijenhuis bizondere aan-dacht te worden geschonken aan die onderdeelender woning, waar het gezin als zoodanig zich hetmeest en het volledigst pleegt op te houden, datzijn de woonkamer en de achtertuin.Dat de intimiteit en de bloei van het gezinslevende plaatsing van de woonkamer aan de achterzijde,d.i. in nauwen samenhang met den achtertuin,wenschelijk maken, zal hier niet nader behoevente worden uiteengezet. Nu komt er van dien ge-wenschten samenhang echter weinig of niets te-recht, zoolang men vast bhjft houden aan degedachte, dat bij het in steden en 00k wel in dorpenveelvuldig toegepaste smalle rijenwoningtype dekeuken met bergplaats, en soms het privaat, in een&ca. QQONQ- VECOlEplNQ.Afb. I. Arbeiders-eengezins-woonhuis met keukenplus bergplaats aan de straatzijdein het tuintje uitgebouwden staart dient te wordenondergebracht.Zoolang die staart aanwezig is, kan het tuintjegeen behoorlijken vorm krijgen, bhjft de woon-kamer van het breedere tuingedeelte gescheidendoor een somtijds meer dan 5 M. lang enveelalminder dan 3 M. breed, al of niet geplaveid, plaatsje,waarin zelfs geen khmplant het leven houdt,bhjft de plaatsing van het raam in de woonkamerongunstig, dringt het daghcht en de versche luchtm.aar moeizaam tot de woonkamer door, maakt dedoode hoek, welke achter den uitbouw ontstaat,een behoorHjke controle over in den tuin spelendekinderen onmogehjk en vormt diezelfde staarttenslotte een voortdurende verleiding om dezelvevoort te zetten en daaraan kippen en ander gedierteofwel rommel bevattende hokken toe te voegen,aldus den uit een oogpunt van volksgezondheidtoch reeds ongunstigen toestand steeds verergerend.Indien de staartbouw in verband met de functies88APTIKELENAfb. 2. Stadsplangedeelte met toepassing van het woningtypevan zijn inhoud beslist op het achtererf moestzijn gelegen, dan zou er niets anders op zitten danmaar in bedoeld type te berusten; het tegendeel isechter waar! De aanwezigheid van de keuken ophet achtererf brengt toch mede dat de daarin toe-vende huisvrouw, telkens wanneer er gebeld wordt>tweemaal de halve keukenlengte plus tweemaalde diepte der woning, d.i. in totaal ongeveer 20M. moet afleggen, cm nu nog van de daarmee ge-paard gaande slijtage van de vloerbedekking derwoonkamer te zwijgen; vervolgens dat zij hetgeenaan de voordeur werd gekocht of aangenomen,waaronder b.v. stuivende brandstoffen, kliederendemelkpannen e.d. dwars door het geheele huis moetdragen of laten dragen; dat omgekeerd de vuilnis-emmer op dezelfde manier van achter naar yorenmoet worden getransporteerd; dat men fietsenen kinderwagens in den veelal voor dit doel tesmallen gang ziet plaatsen, omdat de moed ont-breekt om deze vehikels telkens door het geheelehuis heen naar de bergplaats te slepen; dat eenbezoek aan het eventueel achter de keuken gelegenprivaat in het bizonder des nachts tot een soortbuitenlandsche reis uitgroeit, welke reis des daagsook door de huisvrouw met van de slaapkamersnoodzakelijk te verwijderen zaken dient te wordenafgelegd, waarbij komt dat dan de keuken moetworden gepasseerd op een moment, dat bereids detoebereidselen voor het middagmaal plegen te zijnaangevangen.Wanneer men dit alles overwogen heeft, steltmen zich onwillekeurig de vraag of dan misschieneen zoo gesitueerde keuken, bergplaats en eventueelprivaat, op zich zelf beschouwd, beter kan wordeningericht, dan indien elders gelegen. Ook dezevraag moet echter ontkennend worden beantwoord,want bij dit staarttype valt het daglicht, staandevoor het keukenfornuis meestal van achter in;hoe een bij alle weersgesteldheden en windrichtin-gen trekkende schoorsteen, welke geen fabrieks-allures aanneemt, op de keukenschouw moet wordenaangesloten, is een nog onopgelost probleem;temperatuursexcessen doen zich in den van bovenmeestal primitief afgedekten uitbouw extra on-ARTIKELEN89genadig gevoelen, zoodat dus b.v. gedurende eenstrengen winter keuken noch privaat vorstvrijzijn te houden; tenslotte is de ruimte in de berg-plaats bij aanwezigheid van een privaat als regelzoodanig versnipperd, dat ze nauwelijks bruikbaaris voor haar eigenlijk doel.Aan zeer enkele der hiervoor genoemde bezwarenis tegemoet te komen door het aanbrengen vaneen gemeenschappelijk pad tusschen de achter-erven, dan wel tusschen elk paar woningen; dezepaden dienen echter, zooals wel niet zal wordenbestreden, indien eenigszins mogelijk te wordenvermeden, omdat zij betrekkelijkveelgrondvragen,een gereede aanleiding voor burenruzies vormen,spoedig vervuild raken en uit politioneel oogpuntbezien ook nog om allerlei andere redeiien onge-wenscht zijn te achten.DE EENIGE OPLOSSING VOOR AL DE HIERVOOROPGESOMDE ONGEMAKKEN EN FEILEN BLIJKT TELIGGEN IN DE VERPLAATSING VAN DE KEUKEN METBERGPLAATS NAAR DE VOORZIJDE DER WONING.Dat hierbij rekening moet worden gehoudenmet de wenschelijkheid om in onmiddellijke ver-binding met keuken en bergplaats de beschikkingte hebben over wat open ruimte om te boenen ente wasschen, spreekt vanzelf.Bijgaand plan, afbeelding i, bevat een proeve vanoplossing van het gestelde probleem.Hoewel het plan voldoende voor zich zelf zalspreken, mogen hier nog eenige korte aanteeke-ningen volgen.De achtertuin komt volledig tot zijn recht, wanthet uitzicht van de woonkamer uit hierop isgeheel vrij; bovendien gaat de woonkamer via deaanwezige enkele glazen tuindeur en het daaropvolgende terrasje als het ware geleidelijk in dentuin over, hetgeen vooral in den zomer een grootgenot zal zijn. In den winter kan deze deur bijwijze van spreken voortdurend gesloten blijven,omdat er dan geen enkele reden is om den tuin,welke bij dit type nog uitsluitend voor ontspanningdient, te betreden.Het privaat is zoodanig ten opzichte van deslaapkamers der verdieping gelegen, dat het gemisvan een privaat op die verdieping zelf zooveelmogelijk wordt gecompenseerd.De achtertuin, bevrijd van den achteruitbouw,kon vanzelfsprekend minder diepte verkrijgen;de nokken van de elkander opvolgende woningrijenzijn op ongeveer gelijke afstanden van elkandergelegen, hetgeen, een Noord-Zuid-ligging derstraten vooropstellende, in verband met de toe-90ABTISEISNN.-W=nOfADOpLANQELOEELfE MEf ]'OELpA)e)lMQ YAM UEf WOniNQfypE.Afb. 4-OLAN OEe. QOOND- VERDlEplNQ- ZOLOBCpLAN.Afb. 5.treding van licht en lucht in de woningen en denafstand tot over- en achterburen, de meest gunstigesituatie mag worden genoemd.Dagelijks terugkeerende leveranciers zullen des-gewenscht niet meer behoeven te bellen, zi] komendoor het poortje op de waschplaats en deponeerenhun waar daar of geven die in de keuken af. Hetverplaatsen van de vuilnisemmer van het plaatsjenaar de straat zal een weinig tijd en moeite vor-derende en voor de bewoners minder onsmakelijkebezigheid worden. Het opbergen van fietsen, brand-stoffen enz. kan plaats hebben alvorens, respec-tievelijk zonder, de eigenlijke woning te betreden.Dat de voortuin als zoodanig ten deele komtte vervallen, zal, gezien het aanzicht, dat dit soortinrichtingen in de doorsnee-arbeiders-woonwijkpleegt op te leveren, wel niemand betreuren.Bovendien staat daar tegenover dat de woningnu veel intiemer t.o.v. de straat komt te liggen,zoodat o.m. niet alle buren behoeven te zien waten hoeveel er wordt ingeslagen en dat het gevoeleen nummer te zijn tusschen de velen -- een ge-voel, dat zich bij het gebruikehjke rijen-woning-type spoedig aan den huurder opdringt -- zoo goedals geheel komt te vervallen.De onderlinge afstand der voorgevels is vol-doende om een boombeplanting in de straat aante brengen. In afwijking van de gebruikelijke ma-nier, zijn de boomen ver uit elkander en onr^el-matig geplaatst gedacht op de grens van trottoiren voortuin.ARTIKELEN91Afb. 6.De waschplaatsen annex bergplaatsen, welketer weerszijden als een soort rivierhoofden in destraat uitspringen, zullen tijdens winderige dagenhet verblijf in de voortuintjes zeker veraangenamen.Als een bijkomend voordeel van de vooruitbou-wen valt nog te vermelden dat deze de aanleidingtot het houden van de gebruikelijke, doch niet inhet voordeel van een goeden gang van ^aken inde huishouding zijnde, buurpraatjes aan de voor-deur, aanzienlijk beperken.Het aanzicht van de straat za.1, zooals vanzelfspreekt, volkomen afwijken van het beeld, dathet gebruikelijke rijenwoningtype biedt; OF HETDAAROM MINDER KARAKTERISTIEK ZAL BEHOEVEN TEZIJN MEEN IK TE MOETEN BETWIJFELEN. (Zie afb. 3).Het spreekt overigens van^elf dat het aanzichtdezer type-woning op velerlei wijze zal kunnenworden gevarieerd.Tegen de eventueele opmerking, dat men thansaan de voorzijde de plaatsjesvorming krijgt, welkemen aan de achterzijde trachtte te vermijden,worde bij voorbaat in het midden gebracht dat devoorkamer voor het gezin van veel geringer be-teekenis is dan de woonkamer en dat bovendiende twee aan twee naast elkander liggende restee-rende voortuingedeelten onderling uit den aardder zaak niet door een hooge muur behoeven teworden gescheiden, zoodat beide tezamen alseen betrekkelijk breede open ruimte zullen werken.Het meest steekhoudende bezwaar, dat totnu-toe m.i. tegen de inrichting van het hier beschreventype werd ingebracht, is gericht tegen de vervan-ging van den gebruikelijken gang -- welke bij detotnutoe gevolgde typen o.a, gelegenheid geeftom de woonkamer direct van de voordeur af tebereiken -- door een meer beknopt portaal.Ondergeteekende is echter van oordeel dat ditbezwaar, gezien het feit, dat de woonkamer ofwelvia de keuken, ofwel via de voorkamer bereikbaaris en de gang niet langer behoeft te dienen voorhet bergen van fietsen e.d., niet opweegt tegen devoordeelen, welke het voorliggende plan daar-tegenover biedt.Nadat het voorgaande reeds was geschreven,kwam het denkbeeld op om de hoofdideeen, welkeaan het hiervoor besproken type ten grondslagliggen, te combineeren met de voordeelen, welke92voortvloeien uit het verdeeleti der zes hoofdruimten,welke het normale eengezins-arbeidershuis bevat,n.l. woonkamer, keuken, voorkamer en drie slaap-kamers, over drie etages.Het uit economische overwegingen voortsprui-tende smalhouden der woningen heeft bij het twee-etagentype, waarbij voor rekening van elke etagedrie hoofdruimten komen, geleid tot het -- bezienuit een oogpunt van bezonning, ventilatie, meestgeeigende oppervlakte, vorm, enz. -- min of meerin de verdrukking geraken van ten minste vierdier hoofdruimten,Bij het hiervoor besproken type leidde hettot uitschakehng van den gebruikeHjken gang.Dit alles is onvermijdeUjk, omdat op elke etagetwee der drie hoofdruimten het tezamen meteen wand ter breedte van de voorhanden betrek-keUjk smalle voor- of achtergevels moeten stellen.Het besluit om een etage meer in te schakelengeeft onmiddellijk verademing en wel in die mate,dat hiermede een aanzienlijke vermindering vande gebruikelijke gevelbreedte zonder bezwaar ge-paard kan gaan, hetgeen uiteraard leidt tot eenvermindering der kosten voor grondaankoop enstraataanleg.Pogingen om een drie-etagentype te ontwerpenzonder toepassing der bij het eerst besproken typeingevoerde voortuinbebouwing, leidden niet toteen bevredigende oplossing.In hoeverre die bevrediging wel bereikt werdin het hierbij als afbeelding 5 weergegeven type,wordt gaarne aan het oordeel van den lezer over-gelaten.De verplaatsing van de voorkamer naar de eersteverdieping zal, naar verondersteld wordt, bijmenigeen en vooral van die zijde, welke hierin inde eerste plaats een verwezenlijking van de mooie-kamer-idee ziet, protest uitlokken. Wanneer hetzwaartepunt meer verlegd wordt naar haar even-tueele functie als zieken- en reconvalescenten-verblijf, als reserve-slaapkamer of als rustig ver-trek voor studeer- en dergelijke doeleinden, danmeen ik dat deze ligging zelfs eenige voordeelenbiedt.Afbeelding 6 geeft te zien hoe het uiterlijk vanhet type b.v. zou kunnen worden; buitengewoonNederlandsch ziet er dat, zeker op het eerste ge-zicht, niet uit. De ontworpen pergola's, welke detakken van een op de trottoirs tegen de bergplaat-sen aan geplaatst gedachten leiboom zullen hebbente schragen, hebben een tweevoudig doel, n.l,om groen en schaduw in de voor de gebruikelijkeboombeplanting te smalle straat te brengen enverder om de boven de bergplaatsen ontworpen,van de voorkamer uit bereikbare, zitjes tot prieelente helpen maken.Het lag niet in de bedoeling om met hetvoor-gaande een plotselinge ommekeer in den totnu-toe gebruikelijken arbeiderswoningbouw te pre-ARTIKELENdiken, doch alleen om de aandacht te vestigen opeenige bezwaren, verbonden aan een hier te landeveel toegepast smal eengezins-arbeidersrijenhuis-type en verder op enkele denkbeelden, waaropzou zijn voort te borduren en welke dus, al danniet in den geboden vorm, wellicht eens aan depraktijk zouden kunnen worden getoetst,G, BoLSiusUITGIFTE IN ERFPACHT OF VER-KOOP VAN GEMEENTE-TERREINENOnlangs zijn in den Amsterdamschen gerneente-raad eenige middag- en avondzittingen gewijd aande vraag, of het regel moet blijven dat de gemeente-terreinen bijna uitsluitend in erfpacht en slechtsbij hooge uitzondering in eigendom worden af-gestaan,Deze vraag kwam in behandeling naar aanleidingvan voorstellen van enkele leden om, voorzooverbepaalde belangen zich daartegen niet verzetten,den grond naar den wensch van gegadigden teverkoopen, of in erfpacht uit te geven en om deeigenaars van reeds op erfpachtsterrein gebouwdeperceelen in de gelegenheid te stellen het terreinte koopen,Voor weinige jaren is in den Haag, waar erf-pachtsuitgifte evenals te Amsterdam regel was,dezelfde kwestie aan de orde geweest, Na allerleipolitiek geharrewar werd toen een compromistusschen voor- en tegenstanders getroffen, in dienzin, dat verkoop op veel ruimere schaal dan voor-heen mogelijk werd gemaakt, doch dat de grond,welke in de toekomst nog eens noodig zou kunnenzijn voor verbreeding of aanleg van verkeerswegenuitsluitend voor uitgifte in erfpacht zou zijn aan-gewezen.Daar de erfpacht hier in Amsterdam geheel isingeburgerd en de invoering ervan in het algemeeneen succes is gebleken, had de poging om eentweeledig stelsel te doen aanvaarden, geen kans,De voorstellers waren ook niet in staat met feitenaan te toonen dat de door hen aangewezen wegtot gunstiger resultaten zou leiden, Hoofdzakelijkbeperkten hun argumenten zich tot het wijzenop den problematischen aard der voordeelen,welke de gemeente bij het erfpachtsstelsel in deverre toekomst hoopt deelachtig te worden, opde ontzaglijke kapitalen, die daarvoor moetenworden aangewend en op het dogmatische, ommaar steeds aan een stelsel vast te houden, ^)Burgemeester en Wethouders hadden het danook tamelijk gemakkelijk om, nadat zij in eenuitvoerige en goed gedocumenteerde nota de tot1) Bezwaren van dezelfde strekking zijn o.a, ontwikkelddoor Mr. J. A. de Wilde in het tijdschrift ,,De Magistra-tuur" van i September 1932.ARTIKKLEN93dusver gevolgde gedragslijn hadden verklaard enverdedigd, de meerderheid van den raad te over-tuigen dat verandering van stelsel nog geen ver-betering zou beteekenen. De voorstellen werdenderhalve verworpen, zoodat het erfpachtsstelselhier ter stede in voUen omvang gehandhaafdblijft.Hoewel noch in de schriftelijke, noch in de alsgewoonlijk te breedsprakige mondelinge beschou-wingen, nieuwe punten te berde werden gebracht,geloof ik toch dat het goed was, dat de kwestieaan de orde kwam. Wanneer men toch steeds dooreen zich zelf jaren geleden voorgeschreven ge-dragsHjn volgt, is het nuttig zich op een goedoogenblik af te vragen: werken wij nog wel in degoede richting; moeten de beginselen van vroegernog steeds als de juiste worden erkend; maken degewijzigde omstandigheden soms een anderenkoers noodig of wenschelijk?Ik zal den lezer evenwel niet verder vermoeienmet hetgeen in den Amsterdamschen gemeente-raad over dit onderwerp in het midden is gebracht;in het gemeenteblad is daaromtrent alles te lezen.Wel wil ik in het volgende enkele punten van heterfpachtsstelsel, zooals het hier wordt toegepast,belichten, in het bizonder die punten, welke naarmijn oordeel verbetering behoeven.Men kan de voor- en nadeelen van de gemeente-lijke erfpacht, die ik bekend veronderstel, zwaaren licht wegen. Zij zijn o.a. vrij voUedig behandeldin een werkje van Mr. Hudig, ^) dat echter, waarhet de bij de verschillende gemeenten toegepastevoorwaarden beschrijft, verouderd is.Voor mij levert het erfpachtsstelsel slechts eenvoordeel van beteekenis op, doch dit is dan ookvan zooveel gewicht, dat mijn voorkeur voor erf-pacht boven verkoop buiten twijfel staat.Dit voordeel -- gedacht wordt uitsluitend aande afloopende erfpacht -- is gelegen in de om-standigheid, dat de gemeenschap van de toekomstde voUedige beschikking over de uitgegevengronden herkrijgt om daarmede te doen, watnaar haar inzicht dan het meest verkieselijke zalzijn. In hun bovenbedoelde nota schreven Bur-gemeester en Wethouders daaromtrent:,,Het is toch een eerste vereischte voor het,,verkrijgen en behouden van goede toestanden,,,dat bij het tot stand komen van de stadsuit-,,breiding gelet wordt op een zoo doeltreffend,,mogelijke voorziening in de woningbehoefte,,der bevolking op het oogenblik der uitbreiding,,,in verband met de eischen van het bedrijfs-,,leven en wel op zulk een wijze, dat zooveel,,mogelijk rekening wordt gehouden met de,,belangen van volgende geslachten. Het is,,daarom gewenscht, dat aan volgende ge-") D. Hudig Jr., Uitgifte van gemeente-gronden inerfpacht. Zwolle 1908.,,slachten geene onnoodige moeilijkheden wor-,,den in den weg gelegd om in woningtoestan-,,den, stadsbebouwing en stadsindeeling zulke,,wijzigingen te brengen, als waaraan dan de,,behoefte zal worden gevoeld. Wij meenen,,,d3t het hier ter stede geldende erfpachts-,,stelsel het tegenwoordige geslacht in staat,,stelt de stadsuitbreiding zooveel mogelijk,,te doen plaats vinden volgens de tegenwoor-,,dige inzichten en behoeften, en tegelijk aan,,de volgende geslachten het middel in de,,hand geeft, ten aanzien van de nu nieuwe,,stadsgedeelten zulke wijzigingen in indeeling,,en gebruik aan te brengen als op grond van,,de dan mogelijk veranderde inzichten zal,,worden wenschelijk of noodzakelijk geacht."Naast dit schijnen de andere, verondersteldevoordeelen gezocht, onwaarschijnlijk, of hun waar-de te hebben verloren.Dit laatste is b.v. het geval met het voordeel,dat aan erfpacht verbonden heet te zijn, om denerfpachter op straffe van boete en vervallenverkla-ring zekere verplichtingen te doen naleven en aldusblijvenden invloed op aard en bestemming vanden grond en de opstallen uit te oefenen. Het isniet twijfelachtig dat de gemeentebesturen doorgebruik te maken van hun verordenende bevoegd-heid een zelfden invloed kunnen verkrijgen; deartt. 39 en 43 van de gewijzigde Woningwet leggendit nogeens uitdrukkelijk vast en de Regeering heeftthans zelfs als haar meening te kennen gegevendat het voor de gemeenten niet langer pas geeftdergelijke zaken bij verkoop, of uitgifte in erf-pacht, dus privaatrechtelijk, te regelen.Nu is het juist dat men aan de voorschriften,bedoeld in de genoemde wetsartikelen, niet vol-doende zal hebben, daar zij slechts op de bestemming,niet op het gebruik van de bebouwing betrekkinghebben. Zij missen elke sanctie, behalve het wei-geren der bouwvergunning, zoodat b.v. bij eenperceel, dat overeenkomstig de bebouwingsvoor-schriften gebouwd is als woonhuis voor een gezin,op grond dezer voorschriften niet belet kan wordendat het als pakhuis, winkel of als woning voorverschillende gezinnen wordt gebruikt. AUeen,wanneer voor dit gebruik, in afwijking van debestemming, een verbouwing noodig is, zal dedaarvoor vereischte bouwvergunning moeten wor-den geweigerd,Misstanden van deze en andere soort kunnenechter zeer goed door strafverordeningen ge-weerd worden; in bizondere gevallenzullen wellichtnog privaatrechtelijke verbodsbepalingen van denaard als hier bedoeld, noodig zijn, doch menbeperke haar zooveel mogelijk. Er is ook geenreden om een regelend optreden juist tot de erf-pachtsterreinen te beperken. Is nadere regelinggewenscht, dan geldt dit evenzeer voor de op par-ticulieren grond, als voor de op erfpachtsgrondgestichte gebouwen.94ASTIKELENPrivaatrechtelijke voorschriften betreffende hetgebmik zijn ook daarom minder geschikt, omdat zi]zich niet richten tegen den gebruiker, maar tegendenerfpachter,dieals verhuurder soms geen schuldheeft en machteloos tegen zijn huurder staat. Dehandhaving heet gemakkelijk, omdat men de meest-al scherp geformuleerde bepalingen naar omstan-digheden streng, soepel of zelfs heelemaal nietkan toepassen, doch men vergeet daarbij dat zijzich aan de openbare controle onttrekt en de deuropenzet voor vriendendiensten en erger.Nu de Regeering bezwaar maakt tegen privaat-rechtelijke voorwaarden, voorzoover het doel ookbereikt kan worden door de pubhekrechteHjke voor-schriften, welke de Woningwet kent, vraag ik mijaf waarom de Regeering geen aanmerking maaktop het beding, dat de gemeenten plegen te makenom de erfpacht tusschentijds te kunnen ontbinden,wanneer zij den grond voor de uitvoering van eenwerk van algemeen nut, of voor de verbeteringvan de volkshuisvesting, noodig hebben. Met even-veel recht kan de Regeering toch aanvoeren datdit onderwerp in de Onteigeningswet geregeld isen derhalve in gemeenteUjke contracten niet ge-regeld behoort te worden. Bij onteigening langs denwettelijken weg is de gemeente er bovendien vanverzekerd, dat zij de volledige en vrije beschikkingover het goed verkrijgt, daar rechtskwestie's inverband met eventueelehuurrechtenenveleanderedie zich zouden kunnen voordoen, dan van debaan worden geschoven, *) Waar tegenwoordig destedelijke uitbreiding volgens weloverwogen plan-nen, waarbij in het bizonder rekening met de toe-komstige ontwikkeling wordt gehouden, plaatsheeft, mag men aannemen dat het wel tot de hoogeuitzonderingen zal behooren, indien de gemeenteden grond binnen den erfpachtstermijn noodigheeft. Reden te meer om aan te nemen dat in eenzoodanig dringend geval een wettelijke onteigeningkan worden verkregen, waarbij de vaststeUing vande schadevergoeding aan het oordeel van den on-partijdigen rechter wordt overgelaten.Deze schadevergoeding bij tusschentijdsche be-eindiging van het recht op grond van de verklaring,dat de gemeente de beschikking over het in erf-pacht uitgegeven goed noodig heeft, is volgens devigeerende bepalingen in vele gevallen te eenen-male onvoldoende, daar alleen de waarde deropstallen in aanmerking wordt genomen, Dat bijhet einde van de erfpacht wegens het verstrijkenvan den termijn slechts de opstalwaarde en volgenssommige contracten zelfs heelemaal niets wordtvergoed, is niet onbillijk, daar de erfpachters vante voren weten waaraan zij toe zijn: doch dat inhet exceptioneele geval, waarin de gemeente totverbreking van het loopende contract besluit, niets^) Voor juridische beschouwingen over het erfpachts-recht leze men het proefschrift van Mr. A. A. Reepmaker:Het recht van erfpacht, Leiden 1931.meer dan de opstallen, zelfs geen verhuiskostenvoor de bewoners worden vergoed, mag in hoogemate onredelijk worden genoemd. Den industrieel,den winkelier, maar ook den gewonen huizen-exploitant, komt bij deze ,,onderhandsche" ont-eigening een zoodanige schadeloosstelling toe alsnoodig is om hem in staat te stellen met behulpvan zijn arbeid dezelfde inkomsten te verwerven,als hij voor de onteigening genoot.De commssie, door Burgemeester en Wethoudersingesteld om hen te adviseeren over de middelentot bevordering van de ontwikkeling der plaatselijkeindustrie, welke als haar eerste taak de gerneen-telijke erfpachtsvoorwaarden voor industrieter-reinen in haar beschouwingen had te betrekken,heeft onlangs dan ook voorgesteld,*) allereerst opdit punt de voorwaarden te wijzigen en te bepalendat de schadevergoeding, bij tusschentijdscheopzegging van het erfpachtscontract door de ge-meente, door een onpartijdige commissie van des-kundigen zal worden vastgesteld naar dezelfdebeginselen, die de rechter bij onteigening gewoonis te volgen. De commissie achtte deze wijzigingniet alleen een eisch van redelijkheid, doch vreesdebovendien, en terecht, dat de bestaande voor-waarden afstootend zouden werken. Een industrieel,die zich hier op erfpachtsgrond zou willen vestigen,zal zich toch wel tweemaal bedenken, eer hij eenvoor hem zoo onereus contract onderteekent.Het voorstel der commissie betreft levenweluitsluitend de erfpachtsvoorwaarden van industrie-terreinen; wijziging op dit punt van de voorwaar-den voor erfpacht van bouwterreinen is evenzeergewenscht.Dezelfde commissie heeft nog andere verbete-ringen van het voor de industrie geldende erf-pachtsstelsel aanbevolen, welke door Mr. In 't Veldin dit maandblad worden besproken en waarvandie, betreffende invoering van een ,,verschui-venden" termijn vooral belangrijk is.Laat ons hopen dat de door de commissie aan-gegeven verbeteringen vele industrieelen over debezwaren, die zij tegen erfpacht mochten hebben,zullen doen heenstappen. Mochten zij nog beden-king koesteren tegen de eventueele verhooging vanden erfpachtscanon, nadat het eerste tijdvak van50 jaren verstreken is, dan ware hun voor tehouden,wat de commissie daaromtrent opmerkt. Zij wijster n.l. op dat niet in het minst bij de industrie-wijken het aanbrengen van verbeteringen in denloop des tijds te wachten is, als b.v. een brug, eenkanaal, een spoorweg, of een snellere verbindingmet de stad, alle uiterst kostbare maatregelen, welkede ondernemingen ten goede zullen komen enwaartoe de gemeente te eer zal besluiten, indienzij daarvoor eenigermate vergoeding zal vindenin de verhoogde erfpachtscanons.*) Het rapport betreffende dit onderdeel is in hetGemeenteblad 1933 opgenomen.ARTIKELEN95Toen jaren geleden tot het stelsel van uitgiftein erfpacht werd overgegaan, stond het financieelevoordeel der gemeente sterk op den voorgrond.Niet alleen zouden haar, evenals bij verkoop, deruime winsten ten deel vallen, welke de exploitatievan den maagdelijken grond tot bouwterrein zouopleveren, doch haar zou ook ten voile ten goedekomen de waardevermeerdering, welke de in erf-pacht uitgegeven bouwterreinen in den loop dertijden zouden ondergaan. Wei werd de mogelijk-heid van een daling der waarde niet ontkend,maar de ervaring leerde toch dat in het algemeenin een zich uitbreidende stad de bouwterreinen inwaarde stegen. De exploitatie-winsten zijn evenweluitgebleven en de winst uit een algemeene waarde-meerdering zal wellicht ook wel blijken een illusiete zijn geweest. Onze maatschappelijke en econo-mische omstandigheden zijn reeds thans zoo geheelanders dan nog weinige decennia geleden en zullenin de toekomst zoo sterk veranderen, dat omtrentwaardevermeerdering niets, doch dan ook absoluutniets, te voorspellen is.Mogen wij nog wel rekenen op een sterke uit-breiding? Zal men bij den toenemenden hang naarde buitenwijken en de tuindorpen nog mogen ver-wachten dat de pudere wijken in de toekomst bijhet dan levende geslacht meer gezocht zullen zijn!Zullen vooral de dan stellig verouderde woningengeen deprimeerenden invloed op de grondwaardeuitoefenen?De voor woningbouw en dergelijke bestemdeterreinen worden hier ter stede in zoogenaamde,,voortdurende" erfpacht uitgegeven, een on-eigenlijke en misleidende benaming, daar het stelselhierop neerkomt, dat de gemeente periodiek, n.l.voor het eerst na 75 jaren en vervolgens telkens na50 jaren het erfpachtsrecht kan, doch niet be-hosft te verlengen. Wordt de erfpacht niet verlengd,dan moeten de opstallen tegen vergoeding wordenovergenomen. Het stelsel wijkt in zooverre van hetHaagsche af, dat daar na afloop van den erfpachts-termijn het recht van erfpacht eindigt, eveneensmet overneming door de gemeente van de opstallentegen vergoeding,Praktisch zouden beide stelsels geen verschilmaken, ware het niet dat de Amsterdamsche voor-waarden de vaststelling van den canon, geldendevoor de nieuwe erfpachtsperiode, in handen leggenvan beide partijen, terwijl in den Haag uiteraardbij voortzetting van de erfpacht de gemeente dennieuwen canon vaststelt, Principieel is het Haagschestelsel derhalve veel sterker, daar toch het voor-naamste beginsel van gemeentelijke erfpacht hier-in bestaat, dat de gemeente op gezette tijden dengrond terug krijgt om daarover op de door haarwenschelijk geachte wijze te beschikken. Daartoebehoort ook het vaststellen van den nieuwen canonop het bedrag, dat zij alsdan redelijk zal vinden,Bovendien mag men objectiviteit verwachtenvan de met de vaststelling van den nieuwen canonte belasten commissie van drie arbiters, waarvaneen door elk der partijen wordt aangewezen?Met het Haagsche stelsel verschilt het Amster-damsche nog op andere punten. Zoo b.v, wat be-treft de belegging van de reserve, waarover de ge-meenten moet kunnen beschikken om de vergoedingvoor de opstallen te kunnen uitkeeren, indien deerfpacht niet mocht worden verlengd. Men zalvragen of de vorming van een reserve wel noodig is,aangezien de opstallen voor de geschatte waardeworden verkregen en daarvoor dus gevoeglijk kanworden geleend. De noodzaak om leeningen tesluiten, zelfs indien daarvoor rentegevende goe-deren worden verkregen, kan echter buitengewoonongelegen komen, terwijl de gemeente bovendienvrij moet zijn om de perceelen wegens ongeschikt-heid tot bewoning, of om andere redenen,te sioopen.Zij moet bij de verlenging van het erfpachtsrechtook vrij staan tegenover mogelijke pogingen totintimidatie van de zijde der belanghebbende erf-pachters, die wanneer de gemeente financieel nietin staat is de opstallen over te nemen, wel eenszekere eischen zouden kunnen stellen.De vorming van een reserve mag derhalve nietachterwege blijven. In den Haag wordt daartoetelken jare een klein deel van de ontvangen erf-pachtsommen in een fonds gestort, dat in gemeente-obligatie's en andere waardepapieren wordt belegden waarvan de rente aan het fonds wordt toege-voegd. Te Amsterdam wordt te dien einde eentoeslag van 7 % op de jaarlijksche pachtsom ge-heven; deze toeslag wordt als een buitengewoneinkomst der gemeente op een reserve-rekeninggeboekt, waarop de jaarlijksche rente wordt bij-geschreven. ^) Daar het bedrag der jaarlijksche toe-slagen wordt gebruikt voor kapitaalsuitgaven --grondaankoopen, enz. -- van het grondbedrijf, isde gevormde reserve t.z.t. dus alleen te realiseerendoor voor het saldo der rekening grond te ver-koopen of een leening aan te gaan, doch dan stuitmen weer op dezelfde bezwaren als zooeven ge-noemd.Het behoeft geen betoog dat een daadwerkelijken gemakkelijk realiseerbaar fonds verre de voor-keur verdient om de gemeente in staat te stellenhaar toekomstige inzichten tot uitvoering te brengen.Niemand kan natuurlijk met eenige zekerheid voor-spellen, hoeveel de opstallen mettertijd waardzullen blijken te zijn, doch de snel aangroeiendereserve waarmede pas in 1915 werd begonnen,heeft thans reeds een saldo van bijna drie millioengulden en zal t.z.t. vele millioenen beloopen. Zijzou derhalve in ieder geval een krachtige steun?) In het boekje van F. M. Wibaut en A. Keppler;De Gemeente en de Volkshuisvesting, No. 2 van de Biblio-theek voor gemeente-politiek, ziet eerstgenoemde bij zijnvergelijking van het Haagsche met het Amsterdamschestelsel deze rekening over het hoofd.96 AFTIKELENkunnen zijn, indien grootere liquiditeit in achtwerd genomen.Het erfpachtsstelsel vereischt de vastlegging vanZttv groote kapitalen, hetgeen natuurlijk in tijdenvan geldschaarschte of van beleggingsangst totstagnatie van de gemeentelijke bouwgrond-ek-ploitatie kan leiden. Is de geldmarkt echter ge-stremd, dan zal ook het verkrijgen van bouwkredieten hypotheek bezwaarlijk zijn, zoodat, indienverkoop van de gemeentelijke bouwterreinen wastoegelaten, deze toch niet onder de?e omstandig-heden tot stand zou komen.De vrees voor over-kapitalisatie is hier ter stedetot dusverre volkomen ongegrond gebleken; tegen-over een leeningsschuld van rond / 130 millioenstaan toch de gekapitahseerde canons van rond/ 119 millioen der in erfpacht uitgegeven terreinenbenevens de waarde van ruim 2000 H.A. nogbeschikbare gronden. Dat het thans levende ge-slacht uit de aanwending van het geweldige ka-pitaal geen enkel financieel voordeel trekt, dochzelfs nog jaarlijks een klein bedrag uit de gewonemiddelen der gemeente moet bijpassen -- over 1931/ 150.000. , omdat de rente en aflossing der lee-ningen niet geheel door de erfpachtscanons en deandere inkomsten van het grondbedrijf wordengedekt, is allerminst te wijten aan het erfpachts-stelsel, doch is het gevolg van de wellicht al tesoliede wijze, waarop de financieele politiek hierter stede wordt gevoerd.De grondpolitiek was en is erop gericht bouw-terreinen in ruime mate voor redelijke pachtsommennaar gelang van ligging en bestemming ten behoevevan een goede huisvesting der bevolking beschik-baar te stellen; hoewel ten aanzien van de in hetbizonder begeerde terreinen getracht wordt hetfinancieele belang der gemeente zooveel mogelijkte dienen, zijn de grondprijzen, waarop de erfpachts-canons worden gebazeerd, dientengevolge in hetalgemeen lager en soms belangrijk lager dan par-ticuliere eigenaren voor soortgelijke terreinen plegente bedingen. Niettemin gaan er in den laatstentijd in verband met de waardedaling van heeren-huizen en middenstandswoningen stemmen op, ookvan niet dadelijk daarbij geinteresseerden, om eenverlaging van de loopende erfpachtscanons te be-pleiten. Nog afgezien ervan, dat voor een algemeeneverlaging, dus ook met betrekking tot de vooroor-logsche perceelen, die in waarde zijn gestegen,geen reden kan bestaan en dat voor een partieeltoegepaste verlaging bezwaarlijk een grondslagzou zijn te vinden, terwijl onbillijkheden niet zoudenzijn te vermijden, (men denke b.v. aan hen, diehun op erfpachtsgrond gebouwde huizen kortte voren met verlies van de hand hebben gedaan)kunnen, zoolang de toestand niet oneindig meerverslechtert en de belangen der gemeente geschaadzouden kunnen worden, dergelijke denkbeeldenniet in ernstige overweging genomen worden. Trou-wens de bouwondernemers en huizen-exploitanten,die in den tegenwoordigen tijd groote verliezenlijden, omdat zich geen koopers en huurders voor-doen, zouden even diep in de misere zitten, indienhun perceelen op eigen grond waren gebouwd, daarzij dan onder den druk van een hoogere hypotheekzouden staan. Toch wordt het gemis gevoeld vande gelegenheid om, gelijk in den Haag bestaat, denjaarlijks terugkeerenden erfpachtscanon, behoudenseen gering bedrag, voor den duur van het erf-pachtsrecht te kunnen afkoopen. Hoewel daarvangeen druk gebruik mag worden verwacht, komtmen op deze wijze den verkoop van grond meernabij en ondervangt men de vaak tegen erfpachtaangevoerde grief, dat eventueele waardevermin-dering van den grond niet kan worden afgeschre-ven, doch steeds op de verkoopwaarde van denopstal blijft drukken.Mocht afkoop van den jaarlijkschen canon nietvereenigbaar worden geacht met het karakter vanerfpacht, dan zou men ook de gelegenheid kunnenopenstellen een som gelds in de gemeentekas testorten, waarvan de door de gemeente te garan-deeren rente tot geheele of gedeeltelijke betalingvan den canon strekt. Stellig zijn er personen eninstellingen, die het onaangenaam vinden zich enhaar opvolgers tot de jaarlijksche betaling van eensoms aanzienlijk bedrag te moeten verbinden endie gaarne de zekerheid willen koopen om te alientijde gedurende de erfpachtsperiode in staat tezijn aan haar geldelijke verplichtingen te voldoen,Denkbaar is het dat, indien een maatregel, alshier bedoeld, eenmaal is ingevoerd, de gemeentein deze richting verder zal gaan en bepaalde ter-reinen voor verkrijging in erfpacht tegen betrek-kelijk lagen canon beschikbaar stelt, echter metbijbetaling van een bedrag in eens. Dit systeem,dat kapitaal aan het grondbedrijf zou doen toe-vloeien en de schuldenlast dienovereenkomstigzou doen verminderen, zal zeker niet voor algemee-ne toepassing in aanmerking komen, doch voor deduurdere terreinen kan daartegen geen bezwaarworden gemaakt. Het is niet noodig den verkrijgersvan deze terreinen een krediet van 100 % dergrondwaarde uit de gemeentekas te verstrekken,waarop tot zekere hoogte uitgifte in erfpacht feite-lijk neerkomt.J. L. INCKELAmsterdam, 30 Maart 1933ERFPACHTSSTELSEL VOOR INDU-STRIETERREINENZooals bekend, geeft de gemeente Amsterdamals regel niet alleen de gronden voor woningbouw,maar ook de terreinen voor industrieen in erf-pacht uit. Heeft men echter voor de eerste hetstelsel van voortdurende erfpacht aanvaard, voorARTIKELEN97de laatste geldt nog altijd het systeem van uitgiftevoor een bepaald aantal jaren, gewoonlijk 50.Dit bleek in de praktijk tot moeilijkheden teleiden, waarom aan de z.g. Industrie-commissie(gemeentelijke commissie tot bestudeering vanhet vraagstuk der bevordering van de ontwikke-ling der plaatselijke Industrie) de vraag is voor-gelegd, of het aanbeveling kon verdienen industrie-terreinen voortaan als regel voor langeren termijndan 50 jaren dan wel in voortdurende erfpachtuit te geven.Bedoelde commissie heeft haar taak echterwat ruimer opgevat en een onderzoek ingesteldnaar de werking van het erfpachtsstelsel in zijngeheel, omdat de beteekenis van den erfpacbts-termijn slechts met juistheid was te bepalen in hetverband van het systeem en van het geheele samen-stel der voorwaarden.Intusschen is vanzelfsprekend met het dien-aangaande uitgebrachte rapport het vraagstuk vande industrieterreinen, waarvan het vraagstuk dererfpacht op zijn beurt slechts een onderdeel is,nog slechts voor een deel behandeld. Vandaardat de commissie zich heeft voorbehouden in haareindverslag op de kwestie terug te komen.In het thans uitgebrachte rapport is de commissieuitgegaan van de veronderstelling, dat de gemeentegebaat is en dus belang heeft bij de vestiging vannieuwe industrieen op haar gebied en bij den bloeivan de nijverheid, binnen haar grenzen gevestigd.Men zou hierbij kunnen aanteekenen dat in dezedepressie-periode eenige twijfel gerechtvaardigd ismet betrekking tot de vraag, of de aanwezigheid vanindustrie in een gemeente wel steeds als een on-verdeeld genoegen kan worden beschouwd. Ditpunt laten wij echter nu maar rusten.Gaat men ervan uit dat de gemeente bij in-dustrie-vestiging belang heeft, dan zal zij uiteraarddaarvoor zoo gunstig mogelijke voorwaarden moetenscheppen. Hierbij zal zij echter niet verder mogengaan dan zonder schade voor het algemeen belangverantwoord is. Wordt het belang der gemeenschapgeschaad, dan zal in het eind de industrie zelfdaarvan 00k den terugslag ondervinden, doordatde zorg van de gemeenschap voor den bloei dernijverheid moet verzwakken.De eerste conclusie, waartoe de commissie komt,is dan, dat de industrie-terreinen van gemeentewegebeschikbaar moeten worden gesteld. Aldus kande aanleg niet alleen van de terreinen zelf, maar00k van de verbindingen, enz. uit een hand ge-schieden. Voorts zal de gemeente, meer dan par-ticuliere grond-exploitanten, rekening kunnen hou-den met de belangen van de industrie.De commissie geeft voorts aan erfpachtsuitgiftede voorkeur boven verkoop, zulks op de volgendegronden.De waardestijging als gevolg van de uitvoeringvan openbare werken en ontwikkeling van de stadkomt aan de gemeente. Dit brengt mede dat degemeente eer geneigd zal zijn de outilleeringvan de terreinen aan de nieuwste eischen te doenbeantwoorden (verbetering toegangswegen, enz.).Men heeft zekerheid dat de grond geen speculatie-object wordt. De gemeente kan meer invloedoefenen op dewijzevanbebouwing en deuitoefeningvan het bedrijf. De gemeente kan gemakkelijker,wanneer dit uit een oogpunt van algemeen belangnoodig is, de beschikking over het terrein her-krijgen.Voor den erfpachter is nog een voordeel, datmen geen vermogen in den grond behoeft te steken,als het ware 100 % hypotheek krijgt. Dit is vooralvan beteekenis voor bedrijven, die betrekkelijkgroote terreinen met weinig kostbare opstallengebruiken.Tegen deze beschouwingen lijkt mij weinig inte brengen. Alleen de meerdere zeggenschap dergemeente ten aanzien van de wijze van bebouwing,enz. lijkt mij vrij problematiek. Zelf komt decommissie er in het verdere deel van haar rapportal tegen op dat de gemeente langs privaatrechte-lijken weg zou regelen, wat tot het domein van hetpubliek recht behoort. Met name waarschuwt zijtegen het betreden van het gebied der Hinderwet.In dit opzicht sluit zij zich dus aan bij het bekendestandpunt der Regeering, dat onderwerpen, dievolgens de wet publiektechtdijk geregeld moetenworden, niet langs privaatrechtdijken weg geregeldmogen worden. De commissie drijft het evenwel --en naar mijn meening zeer terecht -- niet zoo verals de Regeering door te erkennen dat dergelijkeregelen ook kunnen strekken om te verhinderendat de uitgegeven terreinen op zoodanige wijzeworden gebruikt, dat daarvan waardeverminderingvan de aangrenzende terreinen het gevolg zouzijn. In dit geval handelt de gemeente niet andersdan ieder particulier grondeigenaar zou doen.Tegen vastlegging van de bestemming van hetterrein in de erfpachtsovereenkomst en tegeneen bepaling, dat het bedrijf binnen een zekerentermijn in werking moet zijn, ziet de commissiedan ook geen bezwaar. De vraag rijst dan echterof zulks ook in een koopovereenkomst, met hetnoodige ketting-beding, niet is vast te leggen. Intheorie is weliswaar gemakkelijk een weg tot ont-duiking van zoodanig ketting-beding aan te geven,maar in de praktijk loopt het met die ontduikingtotnutoe nog al los.Erfpachtsuitgifte verdient naar het oordeel dercommissie in het algemeen ook de voorkeur bovenverhuring. Wel is er betrekkelijk weinig verschil,maar erfpacht heeft het belangrijke voordeel, datde erfpachter zijn recht als zakelijke zekerheid vooraangegane verplichtingen (hypotheek) kan doenstrekken.Vanzelfsprekend kleven aan het erfpachtsstelselook nadeelen, vooral voor de erfpachters. Dit isgebleken uit een ingestelde enquete: de grootemeerderheid van de industrieelen, aan wie hun98 AETIKELENmeening is gevraagd, verklaarde zich voor eigen-dom en tegen erfpacht. Bij hen, die hun bedrijfreeds op erfpachtsgrond hebben en dus over er-varing beschikken, was de tegenzin naar ver-houding echter geringer. Voorts dient in het cogte worden gehouden dat een deel der bezwarenmeer bepaaldelijk gericht was tegen de in Amster-dam nog geldende erfpachtsvoorwaarden. Dergelijkebezwaren zijn uiteraard te ondervangen.de bezwaren zijn als volgt samen te vatten:I. de beperkte termijn heeft het nadeel dat,naarmate het einde nadert, nieuwbouw of eenbelangrijke verbouwing in een te kort bestek moetworden afgeschreven, waardoor het moeilijk wordthet bedrijf aan nieuwe eischen aan te passen;a. de moeilijkheid om hypotheek te verkrijgen,mede in verband met het onder i vermelde bezwaar;3. de dreigende mogelijkheid, dat de erfpachtna afloop niet verlengd wordt. Inverband daarmedede onzekerheid over de voorwaarden, welke degemeente bij eventueele verlenging zal aanhouden;4. de regehng van de schadevergoeding bijtusschentijdsche opzegging wegens algemeen be-lang wordt onvoldoende geacht;5. de erfpachters voelen zich te veel in hunvrijheid belemmerd;6. men voeh den jaarHjks terugkeerenden canonals een last. Eigen terrein kan men geheel ,,ka-pitaalvrij" maken.Aan de hand van deze bezwaren heeft de com-missie de erfpachtsvoorwaarden nader bezien. Debelangrijkste beschouwingen worden daarbij gewijdaan den termijn.Ook de commissie ziet in den beperkten termijneen bezwaar, dat zich te sterker doet gevoelen,naarmate het einde in het gezicht komt. De erf-pachter verkeert in het onzekere over wat hem naafloop te wachten staat, hetgeen hem hindert inzijn voornemens tot uitbreiding of moderniseeringvan zijn bedrijf. Daarom kan ook uitgifte als regelvoor een langeren termijn dan 50 jaren geen op-lossing brengen. Tegen het einde van dezen lan-geren termijn zullen zich immers dezelfde moei-lijkheden voordoen, zoodat het kwaad alleen ver-schoven wordt.De commissie heeft ten slotte de oplossing ge-vonden in het elastische stelsel van den verschui-venden erfpachtstermijn, waaraan zij voor de industrieook de voorkeur geeft boven het systeem van voort-durende erfpacht.Het aanbevolen stelsel komt in het kort hieropneer.De termijn, waarvoor de grond aanvankelijkwordt uitgegeven, blijft als regel 50 jaren. Na ver-loop van elke 10 jaren en voorts in elk geval,waarin voor den erfpachter een beslissing als hierbedoeld van overwegend belang is, kan deze echtervan de gemeente een beslissing vorderen omtrentverlenging van de overeenkomst, zulks evenweltot een duur van ten hoogste den in de overeen-komst bepaalden termijn. Is van den aanvankelijkentermijn nog maar 10 jaar verstreken, dan kan dusslechts een verlenging voor een termijn van tenhoogste 10 jaar worden aangevraagd. Binnen dezegrens wordt de bepaling van het aantal jaren aanden erfpachter overgelaten.De gemeente is niet verplicht het verzoek in tewiUigen. Bij weigering krijgt de erfpachter even-wel het recht de erfpachtsovereenkomst op teZeggen, mits van deze bevoegdheid binnen driejaren na het desbetreffende raadsbesluit gebruikmakende. Hij kan zelf het tijdstip bepalen, waarophij het erfpachtsrecht wil doen eindigen, maar moeteen opzeggingstermijn van drie jaren in achtnemen.Zijn Burgemeester en Wethouders bereid dengemeenteraad verlenging voor te stellen, dan deelenzij tevens de voorwaarden mede, welke zij "voorden duur der verlenging willen aanhouden. Ditbeteekent dat ook reeds aanstonds voor die ver-dere periode de canon wordt vastgelegd. Bij debepaling van dezen canon wordt rekening gehou-den met inmiddels ingetreden waardewijziging(zoowel stijging als daling) van den grond. Met dewaarde van de op het terrein gestichte opstallen ende verdere door den erfpachter uitgevoerde werkenmag echter geen rekening worden gehouden.Hierbij is de commissie ervan uitgegaan datwaardestijging in het algemeen ten goede moetkomen aan hem, die haar veroorzaakt heeft. Billijkis dus dat de waardestijging als gevolg van openbarewerken en groei van de stad aan de gemeente toe-valt, doch het profijt van de werkzaamheid vanden erfpachter zelf aan dezen ten goede komt. Ditbeginsel wordt niet alleen aanvaard voor tusschen-tijdsche verlenging, als hier bedoeld, maar ook vooreventueele verlenging na normalen afloop van denaanvankelijk overeengekomen erfpachtstermijn.Heeft de erfpachter tegen de hem medegedeeldevoorwaarden bezwaar, dan kan hij bij den gemeente-raad voorziening vragen. Deze beslist niet dan nazich te hebben doen voorlichten door een vasteraadscommissie, die op haar beurt het adviesvraagt van een college van deskundigen. De be-slissing van den Raad moet met redenen zijn om-kleed; het advies van de deskundigen wordtdaarin vermeld.Stelt de gemeenteraad ongunstiger voorwaardendan waartoe de deskundigen adviseeren, dan heeftde erfpachter weer het recht van opzegging onderdezelfde voorwaarden als bij weigering van deverlenging.Het college van deskundigen is permanent enbestaat uit negen leden. Voor elkezaak wordt een sub-commissie van drie leden ingesteld, die aan het vol-tallige college prae-advies uitbrengt.Op deze wijze is inderdaad een uitnemendeoplossing gevonden, die de onder 1-3 vermeldebezwaren grootendeels ondervangt. De erfpachterARTIKELEN - BUmENLUW99heeft het nu in eigen hand om onzekerheid, weikehem hindert, tijdig op te heffen. Een bijkomstigvoordeel is, dat hij zich op een komende verhoogingvan den canon reeds lang te voren kan voorbe-reiden. In het algemeen zal hij ?ich rustiger engeleidehjker kunnen aanpassen, 2;oowel aan ver-nieuwing van de techniek als aan waardestijgingvan den grond.Ook voor de geraeente is het stelsel zeer aan-nemeHjk. Een klein bezwaar is, dat de canon dewaardestijging van den grond dikwijls eerst opvrij grooten afstand zal volgen, waarin voor degemeente in vergelijking met het bestaande systeemdus een zeker verhes schuih. Overwegend Hjkt raijdit bezwaar echter niet, omdat de gemeente bijgunstige voorwaarden voor de industrie een minstenseven groot belang heeft. Voorts kan een bezwaarhggen in de mogeUjkheid, dat een erfpachtsover-eenkomst reeds tusschentijds wordt opgezegd.Meestal zal dit echter aan de gemeente zelf hggen.De erfpachter zal dit middel als regel eerst in deuiterste noodzaak aangrijpen, omdat verplaatsingvan zijn bedrijf groote kosten zal vergen.'?- Loopt de erfpachtsovereenkomst normaal af,dan wil de commissie geen vergoeding voor deopstallen toekennen. Als regel zullen zij immersvoor de gemeente weinig waarde vertegenwoor-digen. Andererzijds acht zij het ook niet billijk datde gemeente uit de opstallen profijt trekt. Wordtdaarom overeenstemming bereikt over verlenging,dan zal bij de bepaling van den nieuwen canongeen rekening worden gehouden met de aan-wezigheid van de opstallen. Wil een nieuwe erf-pachter ze overnemen, dan komt de te bedingenvergoeding aan den ouden erfpachter. Wil de nieu-we ze niet overnemen of wil de gemeente de be-stemming van het terrein veranderen, dan moet deoude erfpachter voor de slooping zorgen.De bevoegdheid voor de gemeente om de erf-pacht tusschentijds op te Zeggen om een redenvan algemeen nut wil de commissie handhaven.De schadevergoeding zal dan echter op dezelfdewijze berekend moeten worden als bij een ontei-gening langs den gewonen wettelijken weg hetgeval zou zijn.De klachten over vrijheidsbelemmering wil decommissie -- gelijk reeds vroeger werd opgemerkt --ondervangen door niet meer als tot dusverre, naastHinderwetvergunningen e.d., nog extra-vergun-ningen op grond van de erfpachtsvoorwaarden teeischen. In deze aangelegenheden zal zooveelmogelijk langs pui/ze/crechtelijken weg moetenworden voorzien.Aan het zesde bezwaar ten slotte wil de com-missie tegemoet komen door de mogelijkheid teopenen om den canon voor den geheelen of nogloopenden erfpachtstermijn geheel of gedeeltelijkaf te koopen.Hiermede is het belangrijkste uit het rapportvermeld. De commissie heeft ongetwijfeld nuttigWerk verricht door de bezwaren tegen het geldendeerfpachtsstelsel voor industrie-terreinen aan eengrondig onderzoek te onderwerpen. En het stemttot voldoening, dat zij erin geslaagd is een rede-lijke oplossing voor deze bezwaren te vinden, zondergenoodzaakt te zijn het erfpachtsstelsel zelf daartoeaan te tasten.Waar men gelijke moeilijkheden als te Am-sterdam ook wel in andere gemeenten zal hebbenondervonden, zullen ook deze met de resultatenvan het Amsterdamsche onderzoek hun voordeelkunnen doen.Rotterdam, Februari 1933 J. IN 'T VELDBINNENLANDWONINGBOUW MET OVERHEIDSSTEUN BUITENDE WONINGWET OMDoor den Raad der gemeente Nijmegen werden aan eenwoningstichting en een bouwvereeniging voorschottenvan ten hoogste / 614.000 en / 561.300 verleend voor denbouw van resp. 207 woningen, waaronder 6 voor grootegezinnen, benevens een werkplaats, en 173 woningen,waarvan 7 bestemd zijn voor groote gezinnen, en eveneenseen werkplaats. De Raad van ZwoUe verleende aan eenbouwvereeniging een voorschot van ten hoogste / 109.000ten behoeve van den bouw van 39 woningen en 3 winkels.De gemeente Enschede stelde zich garant voor rente enaflossing van een leening van / 40.600, door een bouw-vereeniging aangegaan voor den bouw van 13 woningenvoor financieel zwakke gezinnen van tenminste 5 personen.STAND VAN DE WONINGMARKTHet hierbeneden volgende staatje, door den Heer F.C. Spoor, Inspecteur van het Bouw- en Woningtoezichtte den Haag, in De Telegraaf gepubliceerd, geeft een ver-gelijkend overzicht van den stand van de woningmarktin Amsterdam en Den Haag. Men houde bij raadplegingin het oog, dat de Amsterdamsche cijfers betrekking hebbenop de te huur staande, de Haagsche evenwel op de leeg-staande woningen.MS3 0IsWoningvoorraadAmsterdamtehuuropIMrt.1933AantalDenHaagleeg-staandopiOct.1932.AantalAmsterdamtehuurin%vandenwoningvoorraadDenHaagleeg-staandin%vandenwoningvoorraad33teAmsterdamopIJan.1933(voorl.cijfers)InDenHaagopeindSeptember1932I 130 3467 1063 47 32 1,36 3,01II 130-208 23113 7844 193 414 0,84 5,27111 208-250 19723 8539 75 191 0,38 2,24IV 250-300 26743 14812 49 245 0,18 1,65V 300-350 21730 16492 9? 451 0,45 2,73VI 350-400 27644 13644 3bi 705 I/3I 5,17VII 400-450 20007 11505 5bi 894 2,80 7,77VIII 450-500 13056 9154 660 752 5,06 8,21IX 500-600 13349 8983 619 610 4,64 6,79X 600-700 10973 7070 465 414 4,24 5,8bXI 700-800 6463 4413 263 229 4,07 5,19XII 800-1000 5831 6520 350 335 6,00 5,14XIII 1000 en liooDEi 13393 12933 668 972 4>99 7,52305492 122971 4409 6244 2,15 5,08100BINNENtANDHoaoViooHHa125oISHId3O(Uc8.55u4)>coH't/5._>-a4)a^a?a(u>'SSI)SHaa?60a4>UIII1^aXOBaa?>-"ssaW4)n!a>"om4)OvXao.4)4>4)n>gxi>tiiO3?-3ate^a4)?^?'u4)Sax:o^4)XI00.4)^OanIoXa-d>*X1?-3?4>OJ3uXu604>a>-s.oaafeq4>4)?i^>teWOn?iX,u-a4;H00IIIIIIIIIHoa0000*00^ot^r^00ctt-^?*?*OlOl0000000100M0000ri\l>mt>orM^M?*m00?JiaOu2ain00oQooOOooOl?*00Qor~^oin^oo>Olo01CAinooQo^ootooooinooMt^*oinin01f~01Tt-MnOoo01^ooo*inbO60.a60La|.?"^60S'^am4)>3joaXa60ra.S3aNosa4>4)soos4)gai>a0a4>IoMa4>*^3MCQatnX,ofaa5?60.ag'ti604JJ3>?31^34)-?16p??Ssansw60S:aabQario^