TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013ACHTeRgRonD22DooR JeRoen FRISSen, directeur strategie en beleid ymere, PeTeRebbelIngHAuS, directeur waardesturing ymereeen van de belangrijkste opgaven voor een woningcorporatie iste bepalen in welk vastgoed ge?nvesteerd moet worden enwaarin niet. Woningcorporatie Ymere heeft voor haar vast-goedsturing een bijzondere methode ontwikkeld waarinzowel het financi?le rendement als het maatschappelijkbelang meewegen. Daarbij betrekt de corporatie wethouders bij haarvastgoedsturing. Deze unieke methode vergroot de effici?ntie en effecti-viteit van de vastgoedsturing en draagt bij aan de legitimiteit van haaractiviteiten.Woningcorporatie Ymere is een maatschappelijk onderneming diewerkt aan wijken waar mensen willen wonen, leven en groeien. In haarondernemingsstrategie `Met ziel en zakelijkheid' staat beschreven dataantoonbaar toegevoegde waarde moet worden geboden: een bijdrageaan een betere samenleving.1Vastgoed is daarbij het belangrijksteinstrument. Een van de belangrijkste opgaven voor een corporatie is danook te bepalen welk vastgoed `het beste' bijdraagt aan de missie.Een corporatie wordt geacht maatschappelijk de juiste - vaak kostbare -dingen te doen en tegelijkertijd financieel gezond te blijven. En nietalleen voor de klant van vandaag, maar ook voor die van morgen. Devastgoedportefeuille moet dus worden aangepast aan een veranderendevraag. Omdat het al knap is als jaarlijks 2 procent kan worden getrans-formeerd, vraagt dat een langetermijnstrategie.Ondertussen wisselen op lokaal niveau de wethouders en op landelijkniveau de ministers elkaar in hoog tempo af. Daarmee veranderen ookhet wettelijk kader en de verwachtingen die worden gesteld aan corpora-ties. Het ene jaar roept Winsemius2de corporaties op zich breed in tespannen voor gemengde wijken. Het andere jaar moeten ze de inspan-ningen weer beperken tot woningen voor de primaire doelgroep. Wat`het beste' is, verandert met het jaar.Het antwoord op de vraag `welk vastgoed draagt het beste bij aan de missie?'is afhankelijk van het niveau waarop je kijkt. Zo werkt Ymere in demetropoolregio Amsterdam aan wijken en steden die elkaar versterkendoor te verschillen. Vanuit het perspectief van de metropool is hetlogisch om grotere woningen vooral in de Haarlemmermeer te bouwen.Maar wie kijkt vanuit het perspectief van de stad zou wel eens woningenwillen samenvoegen. Afhankelijk van het niveau waarop je kijkt kom jetot andere keuzen.Er was dan ook behoefte aan een dynamisch vastgoedsturingsmodel datde kansen en bedreigingen beziet vanuit zowel de maatschappelijke alsde financi?le invalshoek en dat onderscheid maakt tussen het strategi-sche, tactische en operationele niveau. Daarbij bestond de overtuigingdat een vastgoedsturingsmodel geen black box mocht zijn waar investe-ringsbesluiten uit komen rollen. Er moest bij vastgoedsturing ruimteblijven voor het gezonde verstand en de ziel van het bedrijf, maar er wastoch ook ernstig behoefte aan rationalisering van besluiten door data eneen methodiek.vASTgoeDSTuRIng oP DRIe nIveAuSHet in de laatste vier jaar ontwikkelde en beproefde vastgoedsturings-model van Ymere kent een strategisch, een tactisch en een operationeelniveau. Deze zijn in een vierjaarcyclus met elkaar verbonden, waardoorde vastgoedsturing dynamisch blijft. Op strategisch niveau wordt eensin de vier jaar besproken waar de grenzen van het werkgebied liggen,hoe de woningvoorraad zich ontwikkelt en hoe dat zich verhoudt met destreefportefeuille.Waar het strategische niveau betrekking heeft op het concern, draait hetop tactisch niveau om de vestiging.3Eens in de twee jaar wordt op vesti-gingsniveau besproken welke autonome ontwikkelingen wijken door-maken of Ymere daar een rol in gaat spelen en zo ja welke. Meer speci-fiek gaat het om het bepalen van de doelgroep, de beoogde producten,de meest geschikte aanpak en de prioritering.vastgoedsturingmet stakeholdersvastgoed is voor woningcorporaties het belangrijkste instrument om de missie te verwezenlijken, maarwelk vastgoed daaraan het meest bijdraagt is vaak niet duidelijk. ymere combineert objectieve kennismet meer subjectieve aspecten en betrekt vooral stakeholders hierbij.23TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013ACHTeRgRonDVastgoedsturingopoperationeelniveauheeftbetrekkingopcomplexen:welkebeheerstrategieleentzichvooreencomplexgeziendestaatvanonderhoud,debetaalbaarheid,debewoners,hetrendement,hetenergielabel.(Foto Werry Crone / Hollandse Hoogte)24TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013ACHTeRgRonDDe vastgoedsturing op operationeel niveau heeft betrekking op com-plexen. Welke beheerstrategie leent zich voor een complex gezien destaat van onderhoud, de betaalbaarheid, de bewoners, het rendement,het energielabel en nog veel meer. De uitkomst is dat per complex wordtgekozen voor `consolidatie', `verkoop', `sloop/nieuwbouw', `renovatie' of`mutatie-plus'. Daar horen het onderhoudsbeleid en de begroting bij. Devastgoedsturing op operationeel niveau wordt in dit artikel verder bui-ten beschouwing gelaten.DebATTen RonD kAARTen ASSenSTelSelDe kern van de vastgoedsturing bij Ymere is een debat op basis van eenaantal verhelderende kaarten en een assenstelsel dat het verwachtebeleggingsresultaat combineert met de maatschappelijke urgentie vaninvesteren in een gebied. Bij die debatten zitten de voor de deelbelangenvan Ymere verantwoordelijke managers bijeen. Dit zijn de verantwoor-delijken voor het gebied, de waardesturing, de bijzondere markten(commercieel vastgoed en maatschappelijk vastgoed), aangevuld meteen ontwikkelaar van Ymere en een aantal andere relevante gebieds- enthemadeskundigen. Zij krijgen gestructureerde informatie over degebieden aangereikt. Ze verrijken deze informatie tijdens het gesprekmet hun specialistische kennis en ervaringen. Het gaat er vervolgens omte beargumenteren welke rol Ymere in ieder gebied zou moeten nemenen waarom. Speciaal hiervoor gemaakte kaarten en een assenstelsel voe-den en ordenen het debat.kAARTen AlS gemeenSCHAPPelIJke TAAlLeg bij een corporatie een kaart van een gebied op tafel en binnen dekortste keren gaat het gesprek over gebouwen, buurten, projecten enontwikkelingen. Iedereen spreekt `de taal van de kaart'; zowel de beheer-der als de ontwikkelaar en zowel de financi?le deskundige als de socio-loog.In het debat liggen niet zomaar topografische kaarten voor. De kaartenzijn verrijkt met allerlei data. Zo wordt inzichtelijk gemaakt waar dewoningen van Ymere staan en desgewenst naar prijssegment, woningty-pe en bewonerskenmerken. Tevens zijn er kaarten die inzichtelijkmaken wat de staat van onderhoud is of hoe het is gesteld met de leef-baarheid en de energetische prestaties. Ook het vigerende beleid wordtletterlijk en figuurlijk in kaart gebracht. Welke woningen zijn gelabeldvoor verkoop, markthuur, renovatie, sloop/nieuwbouw en welke voorconsolidatie? Ook de beoogde woningbouw- en infrastructurele projec-ten van Ymere staan erin.De kaarten worden gemaakt met behulp van GIS-toepassingen.Hierdoor kunnen relevante specificaties of combinaties wordengemaakt van bepaalde aspecten. Met een paar drukken op de knopwordt bijvoorbeeld de leefbaarheid in gebieden zichtbaar gemaakt, aldan niet in combinatie met de conditie van het woningbezit van Ymere.Of de woningen die op de nominatie staan te worden verkocht of wat dehuren in het betreffende gebied zijn. Dikwijls geven deze analyses al veelrichting voor de te maken keuzen.ASSenSTelSel `zIel en zAkelIJkHeID'Het verwachte beleggingsresultaat (y-as) wordt in een assenstelsel afge-zet tegen de maatschappelijke urgentie (x-as). Het beleggingsresultaatwordt voor een deel bepaald op basis van directe en indirecte rendemen-ten die de laatste 8 jaar in het gebied zijn behaald. Deze feitelijke infor-matie wordt gecombineerd met kennis van trends en concrete ontwik-kelingen in het gebied. Op basis van deze gegevens voeren medewerkersvan de afdeling Waardesturing gesprekken met makelaars en taxateurs,wegen het geheel op de hand en `ranken' de beleggingspotentie van deonderscheiden gebieden. Dit resulteert in een beredeneerd geloof in eengebied.Voor het beoordelen van de maatschappelijke urgentie heeft RIGO voorYmere een methodiek ontwikkeld. Deze maakt het mogelijk de gebiedente scoren op een viertal dimensies die indicatief zijn voor de aard van demaatschappelijke opgave. Het betreft de competenties van de mensendie in het gebied wonen, de leefomgeving, de mate waarin bewonersparticiperen en de mate van binding van de bewoners met het gebied(zie figuur 2). Op die vier dimensies zijn objectief meetbare indicatorenbenoemd. De waarde op die indicatoren is indicatief voor de omvangvan de maatschappelijke opgave. Een lage score is een indicatie voor eengeringe maatschappelijke opgave (licht paars) en een hoge voor een for-se (donker paars). Omdat ieder gebied op basis van dezelfde data inbeeld wordt gebracht, zijn de gebieden met elkaar te vergelijken en opgrond van de eindscore te ranken op de maatschappelijke urgentie-as.Figuur 2 Voorbeeld presentatie maatschappelijke urgentieBron: Ymere/RIGODe kwADRAnTen `zIel en zAkelIJkHeID'Door ieder gebied te ranken op zowel de beleggers als de maatschappe-lijke urgentie-as, kan een matrix worden gevuld. Daarmee ontstaan vierkwadranten. Gebieden waar een hoog financieel rendement wordt ver-wacht en waar investeren maatschappelijk gezien urgent is, wordengecategoriseerd als `ziel en zakelijkheid'. Hier kan Ymere maatschappe-lijk gezien toegevoegde waarde hebben en als het goed is komen dege?nvesteerde euro's op een dag weer terug.Gebieden waar wel een hoog financieel rendement wordt verwacht,Figuur 1 Voorbeeldkaart bezit Ymere naar PmC in Amsterdam WestBron: Ymere25TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 3 JunI 2013ACHTeRgRonDmaar waar een corporatie maatschappelijk gezien niet echt noodzakelijkis vallen in het kwadrant `zakelijkheid'. Gebieden waar het omgekeerdehet geval is, vallen in het kwadrant `ziel' en investeringen in gebiedenwaar geen maatschappelijke urgentie is en waar ook geen positief beleg-gersresultaat is te verwachten, mag een maatschappelijk ondernemertoch betitelen als `zonde'.Deze `ziel en zakelijkheidsmatrix' geeft een stevige input voor het debatover de vastgoedstrategie. Op concernniveau wordt gestuurd op eenbalans tussen de ziel en de zakelijkheid. Investeringsvoorstellen ingebieden die rechtsboven in de matrix scoren, hebben vanzelfsprekendeen streepje voor. Hier mag de brede taakopvatting van Ymere ? wonen,leven en groeien ? volop tot wasdom komen.Figuur 3 Assenstelssel `met ziel en zakelijkheid'ReSulTAAT vASTgoeDSTuRIngDe conclusies van de debatten worden scherp geformuleerd en zijndaarna kaderstellend voor investeringsvoornemens en beheer. De resul-taten worden rechtstreeks vertaald naar de begroting. De conclusiesbetreffen uitspraken over de situatie, de opgaven en de rol die Ymeredaarin wil nemen. Dat laatste wordt concreet gemaakt naar het beoogdedoel, bijvoorbeeld de doelgroep die we willen bereiken of het type inves-teringen waaraan wordt gedacht. Een en ander wordt geformuleerd inde vorm van een opdracht, zodat de verantwoordelijken op basis daar-van concrete plannen kunnen uitwerken en ter besluitvorming voorleg-gen. Het is een cyclisch model. Iedere ronde wordt "het net opgehaald"en gepresenteerd waar de conclusies uit de vorige cyclus zichtbaar zijngeworden.beTRekken STAkeHolDeRSMaatschappelijke relevantie is deels te objectiveren, maar het is vooreen belangrijk deel subjectief en aan die maatschappij zelf. Om diereden staan maatschappelijk ondernemingen voor de opgave de maat-schappij te betrekken bij wat ze willen bereiken en soms zelfs hoe datte bereiken.4Voor corporaties staat dat beschreven in de wetgeving5,maar voor Ymere is het ook zonder die wetten vanzelfsprekend. Mededaarom zijn in alle vestigingen de wethouders betrokken bij de vast-goedsturing.6, 7Vooraf werden de bedoelingen van Ymere en de beoogdemethode uitgebreid besproken. In een tweede en soms derde gesprekwerden de visie en de lokale vraagstukken ge?nventariseerd. In de debat-ten zelf zaten de wethouders aan tafel met een gelijkwaardige positie alsde interne deelnemers. Niet zelden wisten zij doorslaggevende argu-menten aan te dragen voor de vastgoedstrategie van Ymere. Maar Ymereis en blijft een zelfstandig bedrijf, met een eigen verantwoordelijkheid.Alleen de Raad van Bestuur neemt besluiten en soms contrair aan wat inhet debat de algemeen gedeelde opvatting was. Dat is vooraf duidelijkmet de wethouders besproken, die dat overigens vanzelfsprekend von-den. Natuurlijk zijn zij achteraf wel ge?nformeerd over de besluiten.Het bleek nuttig en gewenst om wethouders volwaardig te betrekken bijde vastgoedsturing.8Wethouders, huurders en collega corporaties zijnimmers lokaal verankerd, kijken vanuit een breder perspectief en boven-dien zijn ze partners in het bereiken van maatschappelijke doelen. Hetis van onschatbare waarde dat aan beide kanten inzicht is verkregen inelkaars situatie en overwegingen.vASTgoeDSTuRIngVoor woningcorporaties is vastgoed het belangrijkste instrument om demissie te verwezenlijken, maar welk vastgoed daaraan het meest bij-draagt is vaak niet duidelijk. Dit stelt corporaties voor complexe vraag-stukken, waar geen rekenmodel een antwoord op heeft. Het vastgoed-sturingsmodel van Ymere combineert objectieve kennis met meer sub-jectieve aspecten, zoals de potentie van een gebied en maatschappelijktoegevoegde waarde. Het model rationaliseert beslissingen, faciliteerthet debat, maar is beslist geen vervanger voor het gezonde verstand.Door stakeholders te betrekken wordt de kwaliteit van de vastgoedstu-ring nog beter, verhoogt de effici?ntie en effectiviteit van de investerin-gen en geeft Ymere concreet invulling aan maatschappelijk onderne-men.noten1 Ymere, met ziel en zakelijkheid, mei 2010, Amsterdam.2 `Gij zult meewerken. Andere smaken zijn er niet.' Op 16 november 2006 riep deVROm-minister op het Aedes-congres in Apeldoorn de woningcorporaties op omeen andere invulling te geven aan hun taakopvatting.3 Ymere heeft circa 85.000 verhuureenheden, verdeeld over 8 vestigingen. Het betreftHaarlem, Haarlemmermeer, Almere, Alkmaar, Amsterdam Oost, Amsterdam West,Amsterdam-noord en Amsterdam-Centrum.4 Corporaties zijn verplicht gemeenten en huurders te betrekken bij het formulerenvan beleidsvoornemens en ook achteraf te rapporteren wat er van gekomenis(bbsh). Dikwijls maken corporaties, gemeenten en huurders ook prestatieafspra-ken over de beoogde doelen en ieders bijdrage daaraan. maar evaluaties hebbeninmiddels geleerd dat deze vormen van samenwerken en legitimatie niet echteffectief zijn.5 Woningwet, BBSH en Overlegwet6 Bij wijze van experiment zijn in Almere ook de huurders en in Haarlem ook de colle-ga corporaties betrokken7 Alleen in Haarlemmermeer zagen de wethouders af van deelname en werd degemeente alleen ambtelijk vertegenwoordigd.8 Het betrekken van de stakeholders bij de vastgoedsturing is achteraf met alle deel-nemers en dus ook met de stakeholders zelf ge?valueerd.ZakelijkheidZondeZiel en ZakelijkheidZiellaag maatschappelijke hooglaagbeleggerspotentiehoog