21TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013ACHTERGRONDHoe krijg je zicht op de motieven van de eigenaar die niet investeert en, nog belangrijker, hoe krijg jehen in een actieve houding? De verbetercoach kan hier een belangrijke rol in spelen door actiefeigenaren te benaderen en te adviseren over het te plegen onderhoud aan de woning.VERBETERCOACH KANHET VERSCHIL MAKENDOOR LEONIE ANDRIESSE, SENIOR BELEIDSADVISEUR GEMEENTEROTTERDAM, JERRY WESEMANN, VERBETERCOACH GEMEENTEROTTERDAMEen groot deel van de Rotterdamse woningvoorraad is in han-den van eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders.Helaas ziet de gemeente nog te vaak dat deze eigenaren hunwoning onvoldoende of slecht onderhouden. De kwaliteitvan de woningen gaat hierdoor achteruit. Vooral in de vaakal kwetsbare oude stadswijken is dit een punt van zorg. De uitdagingvoor de komende jaren is om de Rotterdamse woningeigenaren zo verte krijgen dat ze de verantwoordelijkheid op zich nemen en meer gaaninvesteren in onderhoud en beheer. Maar hoe krijg je zicht op demotieven van de eigenaar die niet investeert en, nog belangrijker, hoekrijg je hen in een actieve houding? Het antwoord blijkt eigenlijk heelsimpel: stel een verbetercoach aan! Maar hoe werkt deze verbetercoachen wat is het verschil met de aanpak van voorheen?De kwaliteit van de Rotterdamse particuliere woningvoorraad staatmede door de ondertekening van het Nationaal Programma RotterdamZuid in 2012 in de spotlight. Echter, de gemeente heeft al jarenlangervaring met de aanpak van de particuliere woningvoorraad. Ditgebeurde vooral door gericht straten, blokken of gebieden aan te wij-zen voor een zogeheten projectmatige aanpak. Zo zijn van 2003 tot2010 in het kader van de `hotspotaanpak' duizenden woningen metdwang en subsidie op het niveau `Bouwbesluit Bestaande Bouw'gebracht, dan wel met extra subsidie tot een hoger comfortniveauopgeknapt. Die tijden zijn echter voorbij: niet alleen heeft de gemeentete kampen met een fikse bezuinigingsopgave, ook bleek dat door detoegepaste dwang richting eigenaren onderhoud geen automatismewerd: structureel onderhoud en beheer bleek nog steeds niet te zijngeborgd. Tijd om een nieuwe weg in te slaan: een weg waarin niet destenen, maar de eigenaren centraal staan.NIET LANGER EEN PREMIE OP SLECHT ONDERHOUDDe nieuwe aanpak richt zich op redenen waarom woningeigenarenniet investeren. Hierop speelt de gemeente in, maar zo min mogelijkmet geldelijke steun. Dat neigt immers naar een premie op slechtonderhoud. Dit is tegenwoordig niet alleen onbetaalbaar, maar ookmaatschappelijk gezien ongewenst. Het risico bestaat immers datwoningeigenaren passief wachten op een `donatie' van de gemeente.Door van een subsidies over te gaan naar een systeem van financiering(met aantrekkelijke leningen via het SVn en kleinere subsidies) laat degemeente de kosten uiteindelijk daar waar ze horen, namelijk bij deeigenaar. Kon een woningeigenaar in de oude aanpak nog tot 55% vande investering gesubsidieerd krijgen met een maximum van 17.600,-,in de nieuwe aanpak is de subsidie beperkt tot 45% van de eerste fasevan het onderhouds- of verbeterplan met een maximum van 3.000,-.Dit heeft consequenties voor de doorlooptijd. Terwijl de `oude' aanpakvooral was gericht op een forse inhaalslag in ??n keer, is de nieuweaanpak veel meer gericht op bewustwording en gedragsverandering(met name beter sparen voor onderhoud). Dit betekent dat de gemeen-te moet accepteren dat het een kwestie is van langere adem voordat dewoning voldoet aan het gewenste kwaliteitsniveau, omdat alleen zo dekosten te dragen zijn voor de woningeigenaar. De inzet van professio-nele beheerders, en in het bijzonder de organisatie VVE010, speelt eenbelangrijke rol in de eigenaargerichte aanpak. De ervaringen dieVVE010 heeft opgedaan, tonen dat met een goede informatievoorzie-ning en advies op maat investeringen op de lange termijn inderdaadbeter geborgd kunnen worden.VERBETERCOACH ALS ANTWOORDHoe krijg je zicht op de motieven van de eigenaar die niet investeerten, nog belangrijker, hoe krijg je hen in een actieve houding? Het ant-woord is de verbetercoach. De verbetercoach is een medewerker van degemeente die eigenaren actief benadert en adviseert over het te plegenonderhoud aan de woning. Hij heeft bouwkundige kennis en een breed22ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013netwerk. De kracht van de aanpak van de verbetercoach zit er vooral indat de gemeente niet een investering afdwingt, maar in overleg pro-beert de eigenaar het onderhoud te laten oppakken. Dit resulteert er inde praktijk in dat de eigenaren meer open staan voor advies en actievermeedenken over de eigen mogelijkheden. Zo beklijft het belang vanonderhoud en beheer een stuk beter.Verspreid over Rotterdam zijn na een pilot in Oud Charlois in 2012, in2013 ook in andere stadsdelen verbetercoaches aan de slag gegaan. Erwerken nu in totaal negen verbetercoaches, zowel in oudere wijken metveel achterstallig onderhoud (zoals Bloemhof en Hillesluis op Zuid enhet Nieuwe Westen en Bergpolder op Noord), als in buurten die zich opeen kantelpunt bevinden (zoals de Moli?rebuurt in Lombardijen). Daarheeft de verbetercoach meer een preventieve werking: zorgen dat tijdigonderhoud grote investeringen op termijn voorkomt.EEN BIJZONDERE VERBETERCOACH: DE SAMENVOEGCOACHIn Oud-Charlois zijn veel particuliere beneden-bovenwoningen die zichgoed lenen voor samenvoegingen. Hiermee kan deze wijk aantrekkelijkerworden voor gezinnen, een belangrijke doelstelling in het NationaalProgramma Rotterdam Zuid. Om die samenvoegingen te stimuleren, issinds kort een `samenvoegcoach' actief. Deze maakt zich op verschillendemanieren zichtbaar door bij bijeenkomsten, via lokale media en in ??n-op-??n gesprekken informatie aan woningeigenaren te geven over samen-voeging en de bijbehorende procedures. Om het tastbaarder te maken, iseen modelwoning opengesteld voor publiek (Slotboomstraat 25).WAT VALT OPBij de start van de verbetercoach was de verwachting dat het bij ach-terstallig onderhoud vooral ging om eigenaren die langdurig weinigfinanci?le middelen hebben of onwillig zijn. Bijvoorbeeld omdat menniet verwacht lang in de woning te wonen of dat de investeringen nietleiden tot structurele waardevermeerdering. Een argument bij particu-liere verhuurders is dat zij vanwege het puntensysteem voor de huur-berekening hun investering in de woning niet kunnen terugverdienen.De verbetercoaches zien bij veel eigenaren bestde wil om te investeren, maar is het probleem veelmeer dat men onvoldoende kennis bezit over (hetbelang van) onderhoud en over hoe menonderhoud het best kan oppakkenWat opvalt in de contacten met de eigenaren is dat er vaak hele andereredenen spelen. Zo zien de verbetercoaches bij veel eigenaren best dewil om te investeren en kan men daarvoor ook zelfs nog wat geld vrijmaken (al dan niet ondersteund met een kleine subsidie), maar is hetprobleem veel meer dat men onvoldoende kennis bezit over (hetbelang van) onderhoud en over hoe men onderhoud het best kanoppakken. Ook kennen velen het belang van een VvE niet. Wanneermen wel investeert, is dat voor comfort of bij klachten. Vaak zijn ditkleine investeringen, zoals beperkt schilderwerk of het verhelpen vaneen lekkage. Men denkt daarmee van het probleem af te zijn, maar rea-liseert zich niet dat de goedkope oplossingen op termijn vaak duurderuitvallen.Een andere veelvoorkomende oorzaak van achterstallig onderhoud isonenigheid binnen de VvE over wat moet worden opgepakt. De verbe-tercoaches zien ook dat dikwijls de meeste eigenaren wel willen enkunnen investeren in onderhoud, maar dat ??n of twee eigenaren deboel traineren. De gemeente denkt daarom na over (financi?le) con-structies om dit op te lossen en is in gesprek met de ministeries vanBinnenlandse Zaken en Financi?n.KERNPUNTEN VAN AANPAKEen actieve persoonlijke benadering en maatwerk zijn essentieel in hetwerk van de verbetercoach. Hij benadert de woningeigenaren thuis (inde wijk Bloemhof 40 huishoudens) of via een informatiebijeenkomst(in de Moli?rebuurt in Lombardijen is voor 600 huishoudens een bij-eenkomst georganiseerd). De verbetercoach gaat vervolgens met alleeigenaren in gesprek om te achterhalen welke specifieke `drempels' er23ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013zijn om te investeren in onderhoud. Samen met de woningeigenaarwordt dan bekeken hoe die drempels verlaagd of weggenomen kunnenworden (met aandacht voor allerlei zaken, financieel en niet-financi-eel). Subsidies kunnen daarbij helpen, maar ook het opknippen vanwerkzaamheden in de tijd om investeringen meer behapbaar temaken. Ook helpt visualiseren, meer dan woorden op papier.Beeldmateriaal waarmee de gemeente laat zien hoe de huidige situatieopgeknapt kan worden of foto's van voorbeelden elders zijn zeer effec-tief. Dan gaat het voor de eigenaren echt leven en zien ze wat mogelijkis. Daarnaast proberen we het vooral ook makkelijk te maken voor dewoningeigenaar. Zo stellen we desgewenst samen met de woningeige-naar een onderhoudsplan op met een indicatie van de kosten, werkenwe aan handleidingen voor zelfwerkzaamheden (bijv. schilderwerk) enaan een kant-en-klare vergunningen (denk aan een dakopbouw of uit-bouw). Tot slot bestaan er nauwe contacten met VVE010, zodra sprakeblijkt van niet-werkende of gefrustreerde VvE's.De gemeente Rotterdam ziet het instrument `verbetercoach' als denieuwe overheid pur sang: de overheid die niet zelf alles initieert ofbekostigt, maar vooral anderen activeert, stimuleert en faciliteert.Deze omslag in de aanpak is voor veel eigenaren nog wel wennen. Demeeste verbetercoaches worden in eerste instantie nog wat argwanendontvangen. De gemeente verwacht niet dat na ??n gesprek alles andersis en evenmin dat het bij alle bewoners werkt, maar neemt bewust detijd en probeert een vertrouwensband te cre?ren.CONCLUSIEHet is nog te vroeg om echt tastbare resultaten te kunnen laten zien:de verbetercoaches zijn pas dit jaar begonnen. Met sommige eigenarenzijn ze pas net in gesprek, met anderen zijn ze bezig om onderhouds-planningen te maken. De gemeente verwacht echter, mede gebaseerdop de ervaringen van VVE010, dat de inzet van de verbetercoach zal lei-den tot meer structurele verbeteringen in het onderhoud.Eenactievepersoonlijkebenaderingenmaatwerkzijnessentieelinhetwerkvandeverbetercoach