46VERGRIJZING DOETVERHUISMARKT KRIMPENTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGRONDDoor de geringe mate waarinouderen verhuizen, vergrijst deverhuismarkt veel minder sterkdan de bevolking als geheel(Foto Sake Elzinga / Hollandse Hoogte)47DOOR FRITS OEVERING, RABOBANK NEDERLAND, KENNIS EN ECONOMISCHONDERZOEKJaarlijks betrekt bijna 10 procent van de Nederlandse bevol-king een andere woning. Deze 1,6 miljoen verhuizingen vor-men mijlpalen in evenzovele levensverhalen. Toch laten deredenen om te verhuizen zich gemakkelijk samenvoegen totdrie categorie?n: verandering van levensfase, werk of studieen verandering van woning of woonomgeving (CBS, 2005). Het belangvan deze redenen varieert sterk met de leeftijd en dat geldt ook voor demate waarin en de afstand waarover de Nederlander verhuist (figuur 1).Jongvolwassenen ? de leeftijdscategorie 15-24 jaar ? verhuizen door-gaans om zelfstandig te gaan wonen of omwille van werk, studie of rela-tie. Starters ? veelal behorend tot de leeftijdscategorie 25-34 jaar ? ver-huizen daarnaast ook vanwege de woning of de woonomgeving. Hetverwerven van zelfstandigheid, relatievorming en verbetering van depositie op de arbeids- en woningmarkt gaan gepaard met veel verhui-zingen. Jongvolwassenen en starters zijn dan ook veruit de meest`beweeglijke' leeftijdscategorie?n. Jaarlijks verhuist bijna 10 procent vande jongvolwassenen en 8 procent van de starters naar een anderegemeente. Zij overbruggen daarbij vaak een forse afstand (CBS, 2010).De jaren van gezins- en carri?revorming ? die ruwweg de jaren tussenhet 25ste en 45ste levensjaar beslaan ? worden doorgaans als het hecti-sche `spitsuur van het leven' ervaren. Op de woningmarkt komt deNederlander na zijn dertigste levensjaar echter `tot rust'. In de leeftijds-categorie van 35 tot 45 jaar verhuist jaarlijks nog maar 3 procent van debevolking. Werk en studie en woning en woonomgeving blijven debelangrijkste redenen voor verhuizing. Het belang van relatievormingneemt echter af, terwijl relatiebe?indiging juist belangrijker wordt.Als tussen het veertigste en vijftigste levensjaar ook de carri?re in rusti-ger vaarwater komt, neemt het belang van werk en studie als verhuis-motief sterk af en daalt de verhuisgeneigdheid tot onder 2 procent.Woning en woonomgeving worden de voornaamste redenen om te ver-huizen, maar verder neemt de variatie in verhuismotieven toe.Bovendien wordt met het klimmen der jaren het belang van de gezond-heid als verhuismotief belangrijker. Als studie, werk of relatie niet lan-ger de reden zijn om te verhuizen, vervalt doorgaans ook de behoefteom de eigen woonplaats te verlaten. De afstand waarover wordt ver-huisd, neemt dan ook aanzienlijk af (CBS, 2005).MINDER VERHUIZINGEN DOOR ONTGROENING EN VERGRIJZINGLeeftijd be?nvloedt dus de mate waarin wordt verhuisd, het verhuismo-tief en de afstand tussen de oude en de nieuwe woning. Daarom is deleeftijdssamenstelling van de bevolking van groot belang voor dewoningmarkt. De mate waarin de leeftijdscategorie?n vanaf 35 jaar ver-huizen, is sinds de sterke daling in de tweede helft van de jaren zeventig? die samenhing met het einde van de suburbanisatiegolf ? min of meergelijk gebleven. Jongvolwassenen en starters werden ? mogelijk dankzijde toegenomen mogelijkheden voor woningfinanciering ? vanaf dejaren negentig juist weer wat `beweeglijker', zowel binnen als tussengemeenten (figuur 2).De leeftijdssamenstelling van de bevolking is in de afgelopen decenniasterk veranderd (figuur 3). Als gevolg van de scherpe daling van hetgeboortecijfer in het begin van de jaren zeventig nam achtereenvolgenshet aantal jongeren, jongvolwassenen, starters en mensen van middel-bare leeftijd af, zowel in absolute zin als ten opzichte van de bevolkings-De Nederlandse bevolking vergrijst in hoog tempo. Ouderen zijn veel minder `beweeglijk' danjongeren en daardoor zal het aantal verhuizingen in de komende kwarteeuw met 20 procentafnemen. De regionale variatie is bovendien groot: de Noordvleugel van de Randstad kan eentoename van het aantal verhuisbewegingen tegemoet zien, de Zuidvleugel en het noorden van hetland staat een forse afname te wachten.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGRONDBron: CBS, 2005, 2010Figuur 1 Verhuismotieven per leeftijdscategorie 2002 Figuur 2 Binnenlandse migratie (verhuizingen tussen gemeenten) perleeftijdscategorie 1972-2009Bron: ABF-Research, bewerking Rabobank100%80%60%40%20%0%anderswoning of omgevingwerk of studieoverig demografischscheidinghuwelijk/samenwonenzelfstandig wonengezondheid18-24 jr 25-34 jr 35-44 jr > = 45 jr10%8%6%4%2%0%48TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGRONDomvang. Als gevolg van deze `ontgroening' namen omvang en aandeelvan het sterk tot verhuizen geneigde deel van de bevolking af. Aantal enaandeel van ? weinig tot verhuizen geneigde ? ouderen namen echtertoe.Jongvolwassenen ondervinden tot nog toenauwelijks hinder van de crisis op de (koop)woningmarkt omdat zij vooral zijn geori?nteerd opde markt voor (sociale) huurwoningenMede1door deze verandering in leeftijdssamenstelling van de bevolkingneemt sinds het midden van de jaren negentig het aantal personen datverhuist met gemiddeld 0,3 procent per jaar af. In deze periode kwam dein de jaren zestig geboren `staart' van de babyboomgeneraties ? die in dejaren tachtig als jongvolwassene de woningmarkt betrad en in de jarennegentig de gezinsfase bereikte ? `tot rust'. Het aantal verhuizingen inons land nam hierdoor fors af. In het midden van de jaren negentig von-den jaarlijks nog 1,75 miljoen verhuizingen plaats, in het begin van dezeeeuw ruim 1,5 miljoen.Op basis van de bevolkingsprognose per leeftijdscategorie van hetPlanbureau voor de Leefomgeving (PBL) kan voor de komende decenniaeen voorspelling worden gedaan van het aantal verhuizende personenper regio. Het PBL voorspelt dat in de komende decennia het aandeelvan de jongvolwassenen en starters in de bevolking verder zal afnemenen het aandeel van ouderen verder zal toenemen. Daardoor zal ? als demate waarin de verschillende leeftijdscategorie?n verhuizen zich nietwijzigt ? het aantal verhuizende personen nog verder dalen en wel met100.000 per decennium (figuur 4). In 2010 bedroeg dit aantal 1,5 miljoen,in 2040 zal dat naar verwachting 1,2 miljoen zijn. Daarmee zal het aantalNederlanders dat verhuist in 2040 zijn afgenomen tot minder dan 7 pro-cent van de bevolking. In de jaren negentig was dit aandeel nog meerdan 11 procent en in het afgelopen decennium nog ruim 10 procent.DE VERGRIJZING EN DE CRISIS OP DE WONINGMARKTNaast het aantal verhuizers maakt ook hun leeftijdssamenstelling doorontgroening en vergrijzing een verandering door (figuur 5). Al sinds desterke daling van het geboortecijfer in het begin van de jaren zeventigneemt het aandeel van de jongeren in de verhuizende bevolking af. Er isdus ook op de verhuismarkt sprake van ontgroening. Eerst kwam dieafname ten goede van het aandeel van jongvolwassenen en starters,maar sinds het einde van de jaren negentig neemt ook het aandeel vandeze categorie?n af en zien vooral de leeftijdscategorie?n boven 35 jaarhun aandeel in de verhuizingen toenemen. Deze vergrijzing van de `ver-Bron: ABF-Research, bewerking RabobankBron: ABF-Research, bewerking RabobankFiguur 3 (Prognose) leeftijdssamenstelling Nederlandse bevolking 1972-2040 Figuur 4 (Prognose) aantal verhuizingen in Nederland 1995-2040Figuur 5 (Prognose) leeftijdssamenstelling verhuizers 1972-2040 Figuur 6 Regionale variatie in aandeel in verhuizingen t.o.v. aandeel in bevolking(standaarddeviatie) 1995-2010Bron: ABF-Research, bewerking RabobankBron: ABF-Research, bewerking Rabobank0%5%10%15%20%25%30%19721977198219871992199720022007201220172022202720322037< 15 jaar 15-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar45-54 jaar 55-64 jaar > 65 jaar30%25%20%15%10%5%0%2.000.0001.500.0001.000.000500.000015%12%9%6%3%0%40%30%20%10%0%binnen 65+ jaarbinnen 30-64 jaarbinnen 15-29 jaarbinnen < 15 jaartussen 65+ jaartussen 55-64 jaartussen 45-54 jaartussen 35-44 jaartussen 25-34 jaartussen 15-24 jaartussen < 15 jaarTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGROND 49huismarkt' verloopt echter zeer traag. Ouderen verhuizen immers veelminder vaak dan jongeren.Bovendien riep de crisis van de afgelopen jaren een halt toe aan de ont-groening van de verhuismarkt. Sinds 2007 vertoont het aandeel vanjongvolwassenen en starters een stijging, terwijl het aandeel van de leef-tijdscategorie?n in de gezinsleeftijd en de `empty nesters' is afgenomen.De stagnatie op de markt voor koopwoningen treft vooral deze groepen.Jongvolwassenen ondervinden tot nog toe nauwelijks hinder van de cri-sis op de (koop)woningmarkt omdat zij vooral zijn geori?nteerd op demarkt voor (sociale) huurwoningen. De `beweeglijkheid' van jongvol-wassenen en van 65-plussers staat door de crisis dan ook nauwelijksonder druk, terwijl deze voor de leeftijdscategorie?n daartussen sinds2007 met 5 procent per jaar is afgenomen. Daardoor daalt het aantal per-sonen dat verhuist sinds 2007 met ruim 3 procent per jaar.Regionale variatie in het karakter van de woningmarktZowel voor als tijdens de crisis nam het aantalbinnengemeentelijke verhuizingen harder af danhet aantal verhuizingen tussen gemeentenDe crisis lijkt echter geen invloed te hebben op de ruimtelijke schaalver-groting op de woningmarkt. Zowel voor als tijdens de crisis nam hetaantal binnengemeentelijke verhuizingen harder af dan het aantal ver-huizingen tussen gemeenten. Dat duidt erop dat de woningmarkt steedsminder een lokaal karakter heeft en steeds meer een regionaal karakter.Regio's verschillen echter sterk qua positie op de nationale woning-markt. Deze positie komt tot uiting in de verhouding tussen het aandeelvan een regio in het aantal verhuizingen in ons land en het aandeel in deNederlandse bevolkingsomvang. Bovendien vertoont een regionale ver-huizersmarkt twee gezichten: inkomend en uitgaand. Bij verhuizingwordt immers een huis verlaten en een huis betrokken. De omvang vandeze beide regionale verhuisstromen kunnen van elkaar afwijken. Als deinkomende stroom groter is dan de uitgaande, biedt een regio blijkbaareen aantrekkelijk woonmilieu ? qua prijs/kwaliteitverhouding van dewoning en qua woonomgeving ?, in de omgekeerde situatie blijkbaarniet.Het sterkst is de regionale variatie2voor de inkomende verhuizingendoor 55-plussers en jongvolwassenen en voor de uitgaande verhuizingendoor starters en 55-plussers (figuur 6). Daarnaast verschillen regio's ?gezien de regionale variatie in verhuizingen door jongeren tot vijftienjaar ? ook sterk in verhuizingen door gezinnen. Voor deze groepen staantegenover gebieden waar zij zich vaak vestigen of vaak vertrekken dusandere gebieden waar dat veel minder het geval is. Voor verhuizingentussen gemeenten door de leeftijdscategorie?n van 35 tot 55 jaar en voorverhuizingen binnen gemeenten zijn de verschillen tussen regio's watminder groot.De regionale verhuispatronen van de verschillende groepen verhuizerswijken sterk van elkaar af. Jongvolwassenen richten zich op deNoordvleugel van de Randstad en enkele regio's met hoger onderwijs enstarters op de Hollandse kust en Flevoland met toegang tot werkgele-genheid. De meeste regio's in het noorden en oosten hebben voor dezegroepen een klein aandeel in de inkomende en een groot aandeel in deuitgaande verhuisstromen in verhouding tot hun aandeel in deNederlandse bevolking. In het zuiden van het land is ook het aandeel inde uitgaande verhuisstroom klein. Dat duidt erop dat jongvolwassenenen starters in het dichter bevolkte zuiden ? meer dan in het dun-bevolk-te noorden ? de opleiding en werkgelegenheid van hun gading vinden(kaart 1).Regio's op de oostelijke en zuidelijke flanken van de Randstad hebbenzowel voor inkomende als voor uitgaande verhuizingen door gezinneneen laag aandeel (kaart 2). In het westen en noorden van het land zijn dieaandelen echter groot. `Op zand' wonende gezinnen lijken daardoormeer dan `op klei en veen' wonende gezinnen hun `thuis' gevonden tehebben. Dit patroon van `rustig zand' ? met een laag aandeel in verhui-zingen tussen gemeenten ? en `onrustige klei en veen' ? met een hoogaandeel voor die verhuizingen ? geldt voor alle leeftijdscategorie?n van-af 35 jaar, ook voor ouderen.REGIONALE ONTWIKKELING IN VERLEDEN EN TOEKOMSTDe afname van het aantal verhuizende personen deed zich in de afgelo-pen jaren in vrijwel alle regio's voor. De daling was echter het kleinst inde Noordvleugel en de zuidoostelijke flank van de Randstad (kaart 3). Derelatief geringe afname van het aantal verhuizende personen geeft aandat deze `topzone' ? waar het gemiddeld inkomen per huishouden en degemiddelde woningprijs het hoogst zijn ? door de crisis niet aan krachtBron: ABF-Research, bewerking RabobankKaart 1 Karakter regionale woningmarkt voor jongvolwassenen 1995-2010 Kaart 2 Karakter regionale woningmarkt voor gezinnen 1995-2010Bron: ABF-Research, bewerking RabobankRegionaal karakter m.b.t. verhuizingen jongvolwassenen(aandeel verhuizingen t.o.v. aandeel in de bevolking)groot aandeel inkomend en uitgaandgroot aandeel inkomend, klein aandeel uitgaandklein aandeel inkomend, groot aandeel uitgaandklein aandeel inkomend en uitgaandRegionaal karakter m.b.t. verhuizingen tot 15 jaar(aandeel verhuizingen t.o.v. aandeel in de bevolking)groot aandeel inkomend en uitgaandgroot aandeel inkomend, klein aandeel uitgaandklein aandeel inkomend, groot aandeel uitgaandklein aandeel inkomend en uitgaand50TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGROND50heeft ingeboet als aantrekkelijkste woongebied van ons land. Buiten de`topzone' ? vooral in Zuid-Holland en in het noordoosten ? nam het aan-tal verhuizende personen veel sterker dan gemiddeld af. Hierin komt destagnatie in de bevolkingsontwikkeling van deze regio's tot uiting. Hettempo van de krimp van de `verhuizersmarkt' was het sterkst in Delfzijle.o., Oost-Groningen en Zuidoost-Zuid-Holland. In absolute termendeed de sterkste daling zich voor in Groot-Rijnmond en Haaglanden.Op basis van de regionale bevolkingsprognose per leeftijdscategorie vanhet PBL en de ontwikkeling van de aandelen van de verschillende regio'sin het aantal verhuizende personen per leeftijdscategorie in de periode1995-2009 kan het aantal verhuizende personen per regio in de komendedecennia worden voorspeld. Het ruimtelijk patroon van de verhuizingenverandert door deze uitgangspunten vanzelfsprekend niet, maar de ver-schillen tussen meer en minder vergrijsde regio's worden wel groter.De huidige `topregio's' zullen een toename of een veel minder sterkeafname van het aantal verhuizingen te zien geven dan de rest van hetland (kaart 4). Zuidelijk Noord-Holland mag de sterkste groei van deinkomende verhuisstromen verwachten bij een geringe krimp van hetaantal personen dat de regio verlaat. Een aantal `gezinsregio's' en stu-dentensteden kan echter een forse groei van het aantal vertrekkendepersonen tegemoet zien. Veruit de sterkste daling van het aantal verhui-zende personen zal optreden in het noorden van het land. In 2040 zal deomvang van de `verhuizersmarkt' hier ten opzichte van 2010 vrijwelgehalveerd zijn. In absolute termen zal veruit de sterkste daling zichvoordoen in Groot-Rijnmond (-55.000), Haaglanden, Twente, Zuidoost-Brabant en Flevoland.Door de geringe mate waarin ouderen verhuizen,vergrijst de verhuismarkt veel minder sterk dan debevolking als geheelCONCLUSIESDe vergrijzing van de Nederlandse bevolking heeft een sterke daling totgevolg van het aantal personen dat verhuist. Ouderen verhuizen immersveel minder vaak dan jongvolwassenen en starters. Mede hierdoor is hetaantal personen dat in een jaar verhuist sinds 1995 al met 175.000 afge-nomen en zal het tot 2040 met 300.000 afnemen. Daardoor zal de ver-huismarkt in ons land in 2040 ten opzichte van de eeuwwisseling meteen kwart zijn gekrompen.Door de geringe mate waarin ouderen verhuizen, vergrijst de verhuis-markt veel minder sterk dan de bevolking als geheel. Daardoor hoevenregio's die voor jongvolwassenen en starters aantrekkelijk zijn ? deNoordvleugel ? slechts een relatief beperkte afname van het aantal ver-huizende personen tegemoet te zien. Sterk vergrijsde regio's moetenjuist een sterke daling verwachten. Noordoost-Nederland zal het aantalpersonen dat verhuist met meer dan 50 procent zien afnemen.Rijnmond zal de sterkste absolute afname vertonen (-55.000). De gevol-gen van deze daling voor de regionale economie zijn groot, niet alleenvoor de bouwnijverheid, maar ook voor vele andere ondernemingen diebij verhuizing een rol spelen, zoals de woninginrichtingsbranche en dedoe-het-zelfsector.Noten1 Naast de demografische verandering spelen ook economische en maatschappelijkefactoren een rol, zoals de ontwikkeling van het besteedbaar inkomen, financierings-mogelijkheden, beschikbaarheid van woningen en ontwikkeling van woonvoorkeur.2 Onder variatie wordt hier verstaan: de standaarddeviatie van de verhoudingen tussenhet aandeel in het aantal verhuizingen en het aandeel in de bevolking voor de regio's.BronnenABF-Research, Vastgoedmonitor, 2011ABF-Research, Delft, 2011CBS, 2005Binnenlandse migratie: verhuismotieven en verhuisafstandP. Feijten en P. Visser, CBS, Den Haag, 2005CBS, Verhuisgedrag van jongeren, 2010M. van Huis en E. Wobma, CBS, Den Haag, 2010Bron: ABF-Research, bewerking RabobankKaart 3 Ontwikkeling aantal `inhuizingen' 1995-2010 Kaart 4 Prognose ontwikkeling aantal `inhuizingen' 2010-2040Bron: ABF-Research, bewerking RabobankOntwikkeling aantal `inhuizingen' 1995-2010absoluut (NL = -176.000)Prognose ontwikkeling aantal `inhuizingen'2010-2040 absoluut (NL = -280.000)2.000-2.000-10.000-20.000in % (NL = -10%)0% ? 10%-10% ? 0%-20% ? -10%-50% ? -20%5.000-5.000-25.000-50.000in % (NL = -10%)> 10%0% ? 10%-10% ? 0%-20% ? -10%-50% ? -20%< -50%