12TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGRONDEr is alle reden om de verhuurdersheffing niet in te voeren en te zoeken naar andere manieren omde rijksfinanci?n op orde te krijgen. Een tijdelijke nationale bezitsbelasting voor alle eigenaren vanresidentieel vastgoed valt te verkiezen boven een specifieke verhuurdersbelasting.VERHUURDERSHEFFING:AANSLAG OP INVESTERINGENIN HUURWONINGENVanaf2013kunnencorporatiesgeennieuwehuurwoningenmeerrealiserenomdefinanci?leproblementengevolgevandeverhuurdersheffinghethoofdtebieden(Foto Bram Budel / Hollandse Hoogte)13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGRONDDOOR HUGO PRIEMUS, ONDERZOEKSINSTITUUT OTB, TU DELFTHet kabinet-Rutte II staat, zoals bekend, voor de opgave ombepaalde beleidsterreinen te hervormen en tegelijkertijdvele miljarden euro's te bezuinigen. In sommige gevallenkunnen hervorming en bezuiniging elkaar versterken,zoals het verhogen van de pensioengerechtigde leeftijd enhet stapsgewijze reduceren van de hypotheekrenteaftrek. In deze geval-len leveren hervormingen ook bezuinigingen op. In een aantal anderegevallen staan hervormingsstreven en bezuinigingsnoodzaak haaks opelkaar. Een bezuiniging past dan niet in een logische hervorming. Vandat laatste is de verhuurdersheffing een voorbeeld. In deze bijdragewordt nagegaan waar de verhuurdersheffing vandaan komt. Dit beleids-instrument is immers niet eerder vertoond en komt ? voor zover bekend? in geen enkel ander beschaafd land voor. Vervolgens gaat deze bijdragein op de verwachte effecten van de verhuurdersheffing.Achtereenvolgens passeren de becijferingen van Ortec Finance, hetCentraal Planbureau, en het Centraal Fonds Volkshuisvesting de revue.Tenslotte wordt de vraag beantwoord, hoe de verhuurdersheffing persaldo moet worden beoordeeld en welke alternatieven zouden kunnenworden aanbevolen.WAAR KOMT DE VERHUURDERSHEFFING VANDAAN?De verhuurdersheffing vindt haar oorsprong in het rapport van deWerkgroep Brede Heroverwegingen Wonen (2010), waarin als bezuini-gingsinstrument de bezitsbelasting wordt ge?ntroduceerd. De Werkgroepconstateert (pagina 54):"In alle beleidsvarianten worden maatregelen voorgesteld waardoor ver-huurders van gereguleerde huurwoningen, waaronder de corporaties,zonder aanvullende maatregelen hogere inkomsten zullen ontvangen.In alle beleidsvarianten wordt dit gekoppeld aan de introductie van eenbezitsbelasting, die in de koopsector in de plaats komt van de over-drachtsbelasting en het eigenwoningforfait. Via de bezitsbelasting wor-den in de huursector de extra huurpenningen die door de aanpassingvan de huurregelgeving ontvangen worden, naar de schatkist doorge-leid. De reden om voor deze belasting te kiezen is dat een generiekebezitsbelasting juridisch weinig kwetsbaar is."VAN GENERIEK INSTRUMENT NAAR CORPORATIEBELASTINGDe bezitsbelasting is door de ambtelijke Werkgroep dus ge?ntroduceerdals een eigendomsneutraal beleidsinstrument, om de extra kosten vanhet afschaffen van de overdrachtsbelasting te neutraliseren en tevensom extra huurinkomsten van verhuurders af te romen. Voordeel van ditinstrument is dat het in beginsel betrekking kan hebben op alle wonin-gen in ons land. Alleen al daardoor kan dit instrument de schatkistbehoorlijk spekken.Zoals bekend is de overdrachtsbelasting niet afgeschaft, maar wel struc-tureel verlaagd van 6% tot 2%. Tegenover de verlaging van de overdrachts-belasting staat in de koopsector geen bezitsbelasting. De eigenwoningsec-tor kent het eigenwoningforfait, maar dit is een zeer laag bedrag, dat deforfaitaire huurinkomsten steeds minder weerspiegelt. Het leeuwendeelvan de commerci?le verhuurders valt af, omdat de verhuurdersheffingbetrekking heeft op alleen gereguleerde huurwoningen. De eigendoms-neutrale bezitsbelasting is dus ge?volueerd tot een beleidsinstrument datbijna exclusief (voor 83%) op de woningcorporaties is gericht.BIZAR SIGNAALOm verschillende redenen is de introductie van de verhuurdersheffingeen bizar signaal. Zoals ook in andere landen is gebleken, leidt de finan-cieel-economische crisis tot een verschuiving van de vraag van kopennaar huren. Dit past prachtig bij de sterke flexibilisering van de arbeids-markt waar het leeuwendeel van de jongeren verzeild raakt in de flexibe-le schil.Het marktaandeel van de woningcorporaties in de nieuwbouw vanwoningen is inmiddels tot circa 60% opgelopen. Afgezien van de nichevan het particulier opdrachtgeverschap zijn bijna alle plannen voorkoopwoningen in de ijskast gedeponeerd. Door Basel III, de strategie diemoet leiden tot een betere kapitalisering en een reductie van de risico'svan banken, is de rantsoenering van hypotheken structureel gewordenen is een verdere aanscherping van hypotheekvoorwaarden (lagere top-hypotheek, meer aflossing) onvermijdelijk.ORTEC FINANCETerwijl de Wet Verhuurderheffing als onderdeel van het Belastingplan2013 in behandeling was, becijferde Ortec Finance in opdracht vanAedes de effecten van deze heffing (Conijn en Achterveld, 2012). Er wastoen sprake van twee verhuurdersheffingen: de eerste, waarvoor in 2013 5 miljoen en in 2014 en latere jaren een bedrag van 800 miljoen perjaar was ingerekend, en een tweede verhuurdersheffing in het regeerak-koord Rutte II: van 45 miljoen in 2013, oplopend tot 1.190 miljoen in2017. Daarmee zou de totale verhuurdersheffing in 2017 op bijna 2 mil-jard uitkomen.Ortec Finance rekende de oorspronkelijke voorstellen door, toen eenhuurplafond van 4,5% van de WOZ-waarde gold en de volgende huur-verhogingen waren aangekondigd: 1,5% boven inflatie voor inkomenstot 33.000; 2,5% boven inflatie voor inkomens van 33.000 - 43.000en 6,5% boven inflatie voor inkomens boven 43.000.Als een 100% harmonisatie en een mutatiekans van 7% worden veron-dersteld, daalt de solvabiliteit vanaf 2013 onder de kritische grens van20%, daalt de rentedekkingsgraad (ICR) vanaf 2015 onder de kritischegrens van 1,40 en daalt de debt service coverage ratio (DSCR) vanaf 2014onder de kritische grens van 1,00. De drie hier genoemde kengetallenbepalen op een verschillende manier aspecten van de financi?le gezond-heid van een woningcorporatie. Ortec Finance concludeert: `De financi-ele kengetallen laten zien dat ook een beleid met 100% harmonisatie nietvoldoende is om de financi?le continu?teit te behouden' (Conijn enAchterveld, 2012: 11).Om te voorkomen dat in de variant met 100% harmonisatie de financi?lekengetallen onder de kritische grens komen, is het nodig om de nieuw-bouw van huurwoningen tot nagenoeg nul te reduceren. Dit noemtOrtec Finance de `gerestricteerde' variant. In deze variant daalt denieuwbouw van huurwoningen tot nul. Vanaf 2013 kunnen corporatiesgeen nieuwe huurwoningen meer realiseren om de financi?le proble-men ten gevolge van de verhuurdersheffing het hoofd te bieden.CENTRAAL PLANBUREAUOp 10 december 2012 verschijnt de CPB-notitie `Gevolgen van het huur-beleid nader bekeken' (CPB, 2012b) die voortbouwt op de CPB-notitie `Deeffecten van het huurbeleid en de verhuurderheffing op de solvabiliteitvan de corporatiesector' (CPB, 2012a). Het CPB baseert de becijferingenop `de verwachte structurele ontwikkeling van de huizenprijzen'. Metconjuncturele fluctuaties wordt geen rekening gehouden, hoewelBracke (2011) heeft aangetoond dat in alle Europese landen (inclusiefNederland) woningprijzen onderhevig zijn aan krachtige golfbewegin-gen. Het CPB gaat uit van woningprijzen die met 1% re?el per jaar toene-men. Dit is anno 2012/2013 een buitengewoon aanvechtbaar uitgangs-punt. Per saldo gaat het CPB uit van te lage WOZ-waarden. Het CPBbaseert zich op landelijke gemiddelden, hoewel algemeen bekend is dater grote regionale verschillen zijn in markthuren.14TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGRONDHet CPB concludeert dat het nieuwe huurbeleid van het kabinet structu-reel substanti?le extra huurinkomsten voor verhuurders oplevert die deverhuurdersheffing op langere termijn (ruimschoots) overtreffen.Als de woningmarkt zich zou herstellen, zou volgens het CPB in totaal 2,5 miljard extra huurinkomsten worden verworven ten opzichte vanhet zogeheten beleidsarme scenario. Als de woningmarkt verder wegzou zakken en daarna niet meer herstelt (CFV-scenario), zouden dehuurinkomsten met 0,6 miljard dalen. De onzekerheden zijn dusgroot.Het CPB gaat uit van een verhuurdersheffing die in 2017 1,8 miljardmoet opleveren. Zo'n heffing kan er volgens het CPB toe leiden dat ver-huurders agressiever hun huren verhogen: `Bij een realisatiequote van100% kan deze verhuurderheffing bijna geheel uit de extra huurop-brengsten worden gefinancierd' (CPB, 2012b: 16). Tot nu toe vragen cor-poraties huren die gemiddeld circa 72% van maximaal redelijk zijn:institutionele beleggers scoren 82% van maximaal redelijk. Het CPB ver-wacht dat de gretigheid van woningcorporaties die van beleggers zalovertreffen.Kortom: de CPB-analyse is gebaseerd op een opeenstapeling van irrealis-tische en te rooskleurige veronderstellingen en negeert de vele onzeker-heden.Om verschillende redenen is de introductie van deverhuurdersheffing een bizar signaalWOONAKKOORD KABINET-D66-CHRISTENUNIE-SGPOp 13 februari 2013 bericht minister Blok de Tweede Kamer dat er tussenkabinet, D66, ChristenUnie en SGP overeenstemming is bereikt over eenaangepaste aanpak van de woningmarkt (Blok, 2013a). De huurverhogin-gen blijven inkomensafhankelijk, maar worden iets gematigd: 1,5% +inflatie (= 4%) voor inkomens tot 33.614; 2% + inflatie (= 4,5%) voorinkomens tussen 33.614 en 43.000 en 4% + inflatie (= 6,5%) voorinkomens boven 43.000. Vanaf 2014 wordt dit wonderlijke systeemvervangen door de huursombenadering.De verhuurdersheffing zal in 2017 1,7 miljard bedragen. Per saldo lijkter voor de corporaties ten opzichte van het regeerakkoord weinig te ver-anderen: zij ontvangen minder extra huurinkomsten en zien de ver-huurdersheffing in 2017 dalen van 2 tot 1,7 miljard. Het huurplafondvan 4?% WOZ-waarde wordt weggenomen en vervangen door eenhogere grens op basis van een vereenvoudigd woningwaarderingsstel-sel. Dat geeft de verhuurders meer lucht, maar het maakt extra duidelijkdat uiteindelijk de huurders het gelag betalen van de verhuurdershef-fing. Het gaat per saldo vooral om een huurdersheffing.Blok (2013a) geeft aan dat niet alleen extra huurinkomsten kunnen wor-den ingezet ter bekostiging van de verhuurdersheffing, maar ook bespa-ringen op de beheerkosten van corporaties, lagere salarissen en deopbrengsten uit extra verkopen van vastgoed.De randvoorwaarden om corporatiewoningen te verkopen aan instituti-onele beleggers zullen worden versoepeld, evenals de regels voor de ver-koop aan bewoners.Voorts wordt een regeling aangekondigd dat in het geval van een inko-mensdaling de huurder het recht krijgt op een huurverlaging. De finan-ci?le gevolgen daarvan blijven buiten beschouwing.CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTINGHet aangepaste huurbeleid en de effecten van de bijgestelde verhuur-dersheffing zijn in CFV (2013) doorgerekend. Op basis van het Woon 2012is inmiddels vastgesteld dat het aandeel van de corporaties in de ver-huurdersheffing moet worden bijgesteld van 90% naar 83%. De com-merci?le verhuurders moeten dus 17% van het totale bedrag aan de rijks-schatkist afdragen. De belangrijkste conclusies van het CFV-rapport van27 februari 2013 zijn:- Het Woonakkoord heeft een aanzienlijk gunstiger effect op de vermo-genspositie van de corporatiesector dan het eerdere regeerakkoord.Het vermogen is wel lager dan de vermogenspositie van corporatiesbij het laatste solvabiliteitsoordeel van het CFV (dus v??r de wijzigin-gen in huurbeleid en verhuurdersheffing).- Indien er wordt gerekend conform de reguliere financi?le beoorde-lingsmethodiek van het CFV, dus exclusief re?le huurstijgingen vanafhet zesde jaar, blijkt de situatie onder het Woonakkoord gunstigerdan onder het regeerakkoord. De ruimte voor investeringen komt nogsteeds onder druk te staan. De investeringsgevolgen zijn mede afhan-kelijk van het effect van de andere gedragsreacties op vermogensposi-tie en kasstromen. Er kunnen met name op het niveau van individuelecorporaties fricties ontstaan. Het CFV ziet `een reden tot zorg':- Binnen de huidige doorrekening zijn er 43 corporaties met een solva-biliteit van minder dan 15%. Dat is inclusief vier ? vijf corporaties meteen negatieve solvabiliteit. Bij de doorrekening van het regeerakkoordin november 2012 lag het aantal corporaties met een solvabiliteit vanminder dan 15% aanzienlijk hoger (110, waarvan 41 een negatieve sol-vabiliteit hadden).Op 28 februari 2013 informeerde minister Blok (2013b) de Tweede Kamerover de effecten van het bijgestelde huurbeleid en de aangepaste ver-huurdersheffing. Het rapport van de CFV (2013) was bijgevoegd, alsme-de een brief van het Nibud.Blok (2013b) geeft het volgende overzicht van het verloop van de ver-huurdersheffing 2013-2017 versus de extra huuropbrengsten in dezeperiode.2013 2014 2015 2016 2017Heffing 50 1165 1335 1520 1700Extra huuropbrengsten 364 721 1073 1448 1810inclusief harmonisatieTabel 1 Verhuurdersheffing versus extra verdienmogelijkheden, 2013-2017(in miljoen)Bron: ABF Research op basis van WOON 2012 (Blok, 2013b).De methodiek die ABF Research heeft gevolgd, is omschreven in ABF(2013). ABF hanteert de maximaal redelijke huur volgens het woning-waarderingssysteem. Bij 60% van de nieuwe verhuringen wordt 90% vande maximaal redelijke huur gevraagd. ABF gaat uit van een mutatie-graad van 8%.Blok (2013b) merkt op:"De heffing kan, generiek gezien, vanaf 2017 structureel betaald wordenuit extra opbrengsten van het huurbeleid. Voor de jaren 2014, 2015 en 2016geldt dit niet. Het kabinet is er echter van overtuigd dat de sector deze tij-delijke en relatief beperkte `mismatch' van 440 miljoen in 2014, 260miljoen in 2015 en 70 miljoen in 2016 kan opvangen, ook gezien hetoverschot in het jaar 2013 van 310 miljoen en van 110 miljoen in 2017."Deze conclusie wordt bestreden door Ortec Finance (NRC Handelsblad,11 maart 2013). Ortec Finance kritiseert de ABF-aanpak (huurverhogin-gen die op 1 juli ingaan zijn over het hele jaar gerekend, in delen van het15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGRONDland is een harmonisatie van 90% van het maximum niet door te voe-ren, nieuwe huurders hebben een inkomen lager dan 34.000 en onder-gaan een lagere huurverhoging, etc.) en becijfert extra huurinkomstenvan 730 miljoen in 2017 in plaats van 1,7 miljard.Blok (2013b) vindt het overigens niet noodzakelijk dat de heffing volle-dig uit de huurverhoging wordt betaald. Efficiencyverbeteringen leve-ren ook geld op. Een meerjarige bevriezing van het bedrijfslastenniveau(beperking met 2,5% per jaar) leidt tot een besparing oplopend tot 350miljoen in 2017. Extra verkoop van woningen levert op dit moment per5.000 woningen ruwweg 500 miljoen op.Tegenvallende verkopen van corporatiewoningen leiden overigens totnavenante financi?le tegenvallers. In de becijferingen wordt de eenmali-ge Vestia-heffing (tenminste 700 miljoen) niet betrokken.ONZEKERHEDENIn de benadering van het kabinet wordt onvoldoende rekening gehou-den met onzekerheden, zoals:- Welke huurverhoging kan worden gerealiseerd zonder dat vraaguitvaloptreedt?- Wat is de invloed van regionale verschillen?- Hoe ontwikkelt zich de betaalbaarheid in de sociale huursector alsgeheel en die van de vrijkomende woningen in het bijzonder? (zie deverontrustende bevindingen van Boelhouwer en Lamain, 2013)?- In hoeverre beschermt de huurtoeslag huurders tegen toename vannetto woonlasten?- Wat zijn de gevolgen voor individuele corporaties mede in relatie totde WSW-criteria?Juist gezien de vele onzekerheden, staat het vast dat de investeringenvan corporaties aanzienlijk zullen teruglopen.Deruimtevoorinvesteringenkomtnogsteedsonderdruktestaan,aldushetCFV(Foto Marcel van den Bergh / Hollandse Hoogte)16TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2013ACHTERGROND1616WONINGCORPORATIES EN VASTGOEDBELEGGERSDe corporatiesector wordt financieel zwaar getroffen door de verhuur-dersheffing. Slechts onder een groot aantal rooskleurige aannamen kun-nen de corporaties de verhuurdersheffing betalen. V??r 2017 zijn deextra huurinkomsten ontoereikend voor de bekostiging van de verhuur-dersheffing. Welke extra huurinkomsten in de komende jaren concreetdoor de corporaties worden ge?ncasseerd, zal moeten blijken. Dit is enblijft primair een zaak tussen huurder en verhuurder. In prestatieafspra-ken tussen gemeente en woningcorporatie kunnen gemeenten rand-voorwaarden stellen aan het te voeren huurbeleid, bijvoorbeeld om eenminimale kernvoorraad betaalbare huurwoningen te behouden, respec-tievelijk een bepaald deel van de vrijkomende woningen niet te harmo-niseren om deze voor huishoudens met een laag inkomen bereikbaar tehouden.In euro's uitgedrukt worden commerci?le verhuurders minder zwaaraangeslagen dan woningcorporaties. In geen enkel ander land beschiktde regering over een knop ? verhuurdersbelasting genaamd ? die al naargelang de financi?le noden van de staat, kan worden ingedrukt.Institutionele beleggers (die 85% van hun middelen in het buitenlandbeleggen) zien in het bestaan van de verhuurdersbelasting dan ook eenkrachtige reden om niet te investeren in Nederlandse huurwoningen.Dit is mij uit gesprekken met een aantal vastgoedbeleggers zonneklaargebleken.In geen enkel ander land beschikt de regering overeen knop ? verhuurdersbelasting genaamd ? die alnaar gelang de financi?le noden van de staat, kanworden ingedruktEFFECT OP DE BOUWMARKTGevoegd bij de constatering dat de koopwoningmarkt geen enkel tekenvan herstel vertoont, leidt dit tot de conclusie dat de investeringen innieuwe woningen de komende jaren schrikbarend zullen dalen. Dat ver-groot het aantal faillissementen van bouwbedrijven en aan de bouwgerelateerde bedrijven aanzienlijk, en vergroot de bouwwerkloosheid.Dit is ook de conclusie van het EIB (2013), dat wel een verzachting con-stateert ten opzichte van de maatregelen uit het regeerakkoord. Van eengeleidelijke eigendomsneutrale woninghervorming is geen sprake. Deverhoudingen tussen kopen en huren worden steeds schever: terwijl destructurele verlaging van de overdrachtsbelasting de rijksoverheid perjaar 1,2 miljard kost, moet de huursector per jaar 1,7 miljard bijdra-gen. De woningmarkt wordt door overheidsbeleid verder ontwricht.CONCLUSIESEr is alle aanleiding om het beleid inzake de verhuurdersheffing grondigte heroverwegen: het past niet in een goed functionerende woningmarkt(de extra huurinkomsten komen niet beschikbaar voor investeringen inhuurwoningen, wat wel in WONEN 4.0 het uitgangspunt is), niet in eenlogisch fiscaal systeem (waarom wel het bezit van gereguleerde huurwo-ningen belasten, waar staatssteun gewoonlijk van toepassing is, en niethet bezit van woningen met vrije huren? De commissie-Van Dijkhuizen(2012) stelt in haar voorstellen voor hervorming van de woningmarktwel een verhuurdersheffing voor, maar dit wordt door fiscalisten zeergekritiseerd en het maakt een solide, betrouwbare financiering van dehuursector bijkans onmogelijk (de borging van het WSW + publiekeachtervang zal steeds meer onder druk komen te staan). Het bestebesluit zou zijn om de verhuurdersbelasting niet in te voeren en te zoe-ken naar andere manieren om de rijksfinanci?n op orde te krijgen.Als de financi?le nood van het rijk verder zou oplopen, is een tijdelijkenationale bezitsbelasting voor alle eigenaren van residentieel vastgoedte verkiezen boven een specifieke verhuurdersbelasting. Zo'n bezitsbe-lasting ware te beschouwen als een tijdelijke crisisbelasting die in gun-stiger tijden, als de rijksfinanci?n weer op orde zouden zijn, zou kun-nen worden verlaagd, gedecentraliseerd naar de gemeente en ge?nte-greerd met de welbekende onroerende-zaakbelasting. Langs deze wegzou de financi?le zelfstandigheid van gemeenten een impuls krijgen:hoog nodig, gezien de vele extra taken waarvoor gemeenten de komendejaren worden geplaatst, terwijl hun financi?le polsstok nauwelijks wordtaangepast.Door een transformatie (in betere tijden) van een nationale bezitsbelas-ting naar een decentrale OZB zou van de nood een deugd wordengemaakt.(Dit deel van het artikel is gebaseerd op: Priemus (2013a en 2013b).)Literatuur- ABF, 2013, Huurbeleid en verhuurderheffing, Delft (ABF Research).- Blok, S.A., 2013a, Afspraken woningmarkt, Brief aan Tweede Kamer, 13 februari.- Blok, S.A., 2013b, Vormgeving en effecten huurbeleid en verhuurderheffing, Briefaan Tweede Kamer en Eerste Kamer, 28 februari.- Boelhouwer, P.J. en C. Lamain, 2013, Marktconforme huren en woonuitgaven. Deeffecten van het huurbeleid uit het voorjaarsakkoord wonen en het regeerakkoordRutte II op de ontwikkeling van de woonuitgaven, Delft (OTB), 28 maart.- Bracke, P., 2011, How long Do Housing Cycles Last? A Duration Analysis for 19OECD Countries, IMF Working Paper/11/231, Washington DC (InternationalMonetary Fund).- Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2013, Doorrekening bijgesteld huurbeleid en effec-ten verhuurderheffing, Brief aan minister Blok, 27 februari.- Centraal Planbureau, 2012a, De effecten van het huurbeleid en de verhuurderhef-fing op de solvabiliteit van de corporatiesector, CPB Notitie, bijlage bij brief van CFVaan de minister van Wonen en Rijksdienst, 20 november.- Centraal Planbureau, 2012b, Gevolgen van het huurbeleid nader bekeken.Uitgevoerd op verzoek van de minister Van Wonen en Rijksdienst, CPB Notitie, DenHaag (CPB, 10 december.- Commissie Inkomstenbelasting en toeslagen (Commissie Van Dijkhuizen), 2012,Naar een activerender belastingstelsel. Interimrapport.- Conijn, Johan en Wolter Achterveld, 2012, Verhuurderheffing en corporaties. Eenfinanci?le analyse, Amsterdam (Ortec Finance)., 7 november.- Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), 2013, Woonakkoord. Effecten op bouw-productie en werkgelegenheid, Amsterdam (EIB).- NRC Handelsblad, 2013, `Inkomsten corporaties te hoog ingeschat', 11 maart.- Priemus, Hugo, 2013a, Van bezitsbelasting naar verhuurderheffing en terug,Corporatieforum, 3 januari 9.25 uur (blog).- Priemus, Hugo, 2013b, De verhuurderheffing lijkt op een bermbom, NVM Website,12 februari (blog).- Werkgroep Brede Heroverwegingen Wonen, 2010, Rapport van de WerkgroepBrede Heroverwegingen nr. 4. Wonen, Den Haag (Inspectie Financi?n), april.