22TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2012REACTIE2222VETTE JAREN DOOR PRIJS-OPDRIJVING ZIJN VOORBIJDat door prijsopdrijving in de woningbouw de huizenprijzen te hoog zijn geworden en dat daardoor decomplete woningmarkt op slot zit, getuigt van een verwrongen inzicht in het functioneren van de woning-markt. Dat schreven Hans Wisman en Han Joosten van Bouwfonds Property Development in het vorigeTijdschrift voor de Volkshuisvesting. Frits van Voorst reageert hierop.DOOR FRITS VAN VOORST, BELEIDSMEDEWERKER VOLKSHUISVESTINGAFDELING RUIMTELIJKE ONTWIKKELING GEMEENTE NUNSPEETIn het artikel van de heren Wisman en Joosten staan enkele behar-tenswaardige zaken. Zoals het gegeven dat de stijging van grond-prijzen voor nieuwbouw uiteindelijk een gevolg is van prijsont-wikkelingen in de bestaande markt. Dat in een dalende markt degrondprijzen moeten volgen, is dan ook evident. Maar aan het slotvan het artikel gebruikt men een redeneertruc om zelf als ontwikkelen-de partij buiten schot te blijven. Begonnen wordt met de stelling dat ereen breed gedragen gevoel is dat de huizenprijzen nog steeds te hoogzijn (wat juist is in relatie tot het gevoel) en vervolgens werpt men zelfhet vermoeden van anderen op dat prijzen kunstmatig hoog wordengehouden door afstemming tussen professionele partijen.Dit vermoeden ben ik nog niet in de literatuur en praktijk tegengeko-men. Dat de schrijvers dit vermoeden vervolgens met diverse argumen-ten onderuit halen, is derhalve geen intellectuele krachttoer, in tegen-deel. In de conclusie gebeuren rare dingen. Men begint weer bij de prijs-vormende functie van de bestaande markt. Vervolgens stelt men dat deprijs van nieuwbouw residueel wordt bepaald. Dit is pertinent onjuist.Niet de prijs van de nieuwbouw, maar de prijs van de grond wordt veelalresidueel bepaald.De slotconclusie wijst vervolgens naar ??n andere partij voor de oorza-ken van prijsopdrijving: de overheid vanwege het restrictieve planologi-sche beleid - wat juist is - en de kostenverhogende eisen zoals de EPCnormering - wat op zichzelf juist is, maar zeker niet de volledige stijgingvan de bouwkosten bepaalt. Waar de schrijvers - binnen hun eigen rede-nering - geen enkele aandacht aan schenken, is het feit dat door de prijs-opdrijving in de bestaande bouw er in de afgelopen twintig jaar voor degehele nieuwbouwkolom voorheen ongekende mogelijkheden zijn ont-staan om winst te nemen. Dat geldt dus niet alleen voor de grondeige-naar (die het enige echte schaarse artikel aanbiedt, namelijk bouw-grond), maar ook voor de architect, de toeleveranciers, de aannemers ende ontwikkelaars. Die hebben allemaal twintig vette jaren gehad diemogelijk zijn gemaakt door het genoemde restrictieve beleid. De ver-koopprijs van de nieuwbouwwoning bood daar immers de ruimte voor.Naar mijn mening heeft de overheid zich in het ConvenantGrondwaardebeleid in 2001 dan ook een oor laten aannaaien door eenakkoord te sluiten waarin de bouwkosten etc. als vast gegeven werdenaangemerkt en de grondwaarde vrijwel de enige variabele (residuele)factor betrof. Ontwikkelaars hebben megawinsten kunnen maken in denieuwbouw. Daar zit ook wel een residueel element aan. Nu er magerejaren zijn aangebroken, zal de hele bouwkolom financieel gezien eenneerwaartse beweging moeten maken en niet alleen de grondeigenaar.Het is overigens wel onthullend dat ook de schrijvers spreken over prijs-opdrijving. Je kunt alleen maar prijzen opdrijven als je veel meer voor jeproduct kunt vragen dan gerechtvaardigd wordt door de eigenlijkewaarde van jouw aandeel in de prijsvorming. Impliciet geven zij daar-mee aan dat het niet alleen in de grond zit, maar in de hele ontwikke-ling. Het gaat met name om meeliften op de toppen van de golven diedoor de bestaande markt werden veroorzaakt.Waar nieuwbouw steeds comfortabel heeft geleund op de prijsontwik-kelingen in de bestaande bouw en ook qua uitvoering niet concurrerendhoefde te zijn omdat wegens de grote vraag alles toch wel werd afgezet,zal het zich nu moeten gaan onderscheiden in prijs/kwaliteitsverhou-ding. Daar ligt m.i. de uitdaging voor de bouwsector: kom met produc-ten die de concurrentie met de bestaande woningen aan kunnen. Eenimagoverbetering is daarbij onontbeerlijk. Want laten we wel wezen: alseen nieuwbouwwoning gemiddeld gesproken de concurrentie met eenbestaande woning niet aankan, omdat de consument doorgaans eenbestaande woning met zijn gemiddeld lagere bouw- en energetischekwaliteit (zelfs bij een hogere prijs) prefereert boven een nieuwbouwwo-ning, is er iets wezenlijks mis met de laatstgenoemde.