22DOOR GERARD VAN BORTEL, ONDERZOEKER VOLKSHUISVESTING ENWONINGMARKT OTB, TU DELFT; DAARNAAST VISITATOR VAN NEDERLANDSECORPORATIES EN SINDS 1 APRIL 2012 IS HIJ VOORZITTER VAN DE VLAAMSEVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJENTWITTER @GERARDVANBORTEL #TVDVHet is inmiddels vijf jaar geleden dat de visitatieverplichtingin de Aedescode werd vastgelegd. Anno 2012 hebben vrij-wel alle corporaties zich al minimaal ??n keer laten visite-ren. De Stichting Visitaties Woningcorporaties Nederland(hierna: Stichting Visitaties) beheert het visitatiestelsel,accrediteert de visiterende bureaus en ziet toe op een juiste toepassingvan de visitatiemethodiek. De Stichting Visitaties besteedde op 29augustus jl. met een symposium ruimschoots aandacht aan het lus-trum. Hier werd ook de publicatie van het onderzoek Balanceren tussenverantwoorden en leren (Van Bortel et al., 2012) gepresenteerd, een doorhet Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft uitgevoerde studie naarvijf jaar corporatievisitaties. Naast een evaluatie van de resultaten eneffecten van visitatie is voor dit onderzoek ook gesproken met een grootaantal betrokkenen. Uit het onderzoek blijkt breed draagvlak voor visi-tatie, maar komen tegelijkertijd ook wensen voor de verbetering van hetvisitatiestelsel naar voren: meer ruimte voor leren en verbeteren, min-der vrijblijvendheid, meer `value for money' en een meer prominentepositie voor stakeholders.Visitatie heeft tot doel stakeholders, zoals huurders, gemeenten en zor-ginstellingen, een betrouwbaar beeld te geven van de prestaties vanwoningcorporaties. Daarnaast biedt de uitkomst van de visitatie hand-vatten aan de corporatie ter lering en verbetering. Onder leiding van deAuditraad Maatschappelijke Visitaties werd in de periode 2006 - 2007een visitatiestelsel ontwikkeld waarin drie kenmerken centraal stonden:extern, onafhankelijk en gezaghebbend. Visitatie in de corporatiesectoris dus geen zelfregulering, maar ook geen overheidstoezicht. Deze posi-tionering werd door de voorzitter van de Auditraad, Steven de Waal, ookwel omschreven als `maatschappijsturing' (Donker van Heel, 2008). Dezemaatschappijsturing is duidelijk zichtbaar in de manier waarop hetbeheer van het visitatiestelsel is georganiseerd. De Stichting Visitaties isnamelijk opgericht door een indrukwekkende lijst partijen: het toenma-lige ministerie van Wonen, Wijken en Integratie, Aedes vereniging vanwoningcorporaties, de Nederlandse Woonbond, de Vereniging vanToezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en de Vereniging vanNederlandse Gemeenten (VNG). Vertegenwoordigers van die oprichtershebben ook zitting in de Raad van Toezicht van de Stichting Visitatiesen in het gebruikersforum dat de stichting met advies bijstaat.EINDE AAN DE VRIJBLIJVENDHEIDUit het TU Delft onderzoek blijkt onbehagen over de vrijblijvendheidvan visitatie. Sommige corporaties zien visitatie als `een moetje' en doenalleen wat minimaal is voorgeschreven: zij ondergaan de visitatie enpubliceren het rapport op hun website. Deze corporaties vertalen de uit-TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ANALYSENederland en Vlaanderen hebben zeer verschillende sociale huisvestingssystemen. De manierwaarop prestaties van Nederlandse woningcorporaties en Vlaamse socialehuisvestingsmaatschappijen door onafhankelijke visitatiecommissies worden beoordeeld lijkenechter sterk op elkaar. Door de onlangs vastgestelde Herzieningswet gaan beidevisitatiestelsels nog meer op elkaar lijken.VISITATIE VAN SOCIALEHUISVESTERS: WAT KANNEDERLAND LEREN VANVLAANDEREN?23TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ANALYSEkomsten van de visitatie niet in verbeteracties en communiceren deresultaten ook zelden met hun stakeholders (Van Bortel, et al. 2012).Enkele corporaties hebben zelfs hun lidmaatschap van Aedes opgezegdom de visitatieverplichting te ontlopen.In de sector wordt dergelijk 'duikgedrag' steeds minder getolereerd,zeker na de gebeurtenissen rond Vestia en de financi?le gevolgen hier-van voor de rest van de sector. Ook het door Aedes in april van dit jaargepubliceerde advies 'Toezicht met bite' (Aedes, 2012) ademt deze sfeeruit. Aedes pleit in het advies voor `toezicht met impact, voldoende dis-tantie en `tanden' (p:72). Het advies pleit daarnaast voor de ontwikkelingvan echt professionele benchmarking en van visitaties die dienen als`kwaliteitsoordelend' instrument dat bijdraagt aan `collectieve bewust-wording en collectief leren' (p:73).VISITATIE WETTELIJK VERPLICHTIn de corporatiesector is lang gediscussieerd over het algemeen verbin-dend verklaren van de Aedescode om via die weg visitaties verplicht temaken voor alle corporaties. Inmiddels is deze discussie mosterd na demaaltijd. De Tweede Kamer heeft namelijk op 5 juli 2012, vlak voor haarzomerreces, niet alleen de Herzieningswet Toegelaten InstellingenVolkshuisvesting goedgekeurd, maar ook een flink aantal amendemen-ten. E?n van die amendementen, ingediend door Kamerleden Berndsen(D66) en Van Bochove (CDA), had betrekking op het verplicht stellen vanvisitaties (amendement 32769, nr. 31). Minister Spier had dit amende-ment ontraden, omdat visitatie van een privaatrechtelijk initiatief zouverschuiven naar een instrument van overheidstoezicht (VerslagVergadering Tweede Kamer, 12 april 2012). De minister was wel bereidom de verplichting tot visitatie algemeen verbindend te verklaren als decorporatiesector daarom zou vragen. Ondanks het negatieve advies vande minister is het amendement toch aangenomen.Het betreffende amendement maakt visitatie niet alleen verplicht, hetschrijft ook voor dat visitaties verricht moeten worden door een onafhan-kelijke, door de minister aan te wijzen instantie. Onduidelijk is of hiermeede Stichting Visitaties wordt bedoeld. De stichting voert namelijk de visi-taties niet zelf uit, maar accrediteert de visiterende bureaus. Gaat de over-heid nu zelf de visiterende bureaus accrediteren of delegeert zij dit aan destichting? Het amendement laat dit in het midden. Dat amendementbeschrijft ook wat er met het visitatierapport gedaan moet worden. Nu isalleen geregeld dat het rapport openbaar wordt gemaakt. Dat gebeurtdoor publicatie op de website van de Stichting Visitaties en meestal ookop de site van de gevisiteerde corporatie. Het amendement van Berendsenen Van Bochove gaat verder. Corporaties moeten binnen zes weken hetvisitatierapport naar de minister sturen, met daarbij de zienswijze van deRaad van Toezicht (opmerkelijk genoeg niet die van de bestuurder).Visitatie wordt daarmee een verlengstuk van zowel de interne als de exter-ne toezichthouder. Ook alle belanghebbenden en degenen die tijdens devisitatie hun zienswijze hebben gegeven moeten van de corporatie hetvisitatierapport ontvangen. Bovendien moet het rapport onderdeel zijnvan het gesprek dat de corporatie met de gemeente voert over haar voor-genomen activiteiten (artikel 43 en 44 van de Herzieningswet).Het is de vraag hoe de overheid invulling gaat geven aan de geamen-deerde wettekst. Als die invulling dicht bij de letterlijk tekst blijft, bete-kent het een aanzienlijke verandering van het karakter van visitatie. Deoverheid wordt dan partij in de naleving van de visitatieverplichtingen,een positie die zij voorheen niet had en niet wilde.SOCIAAL WONEN IN VLAANDERENHet eerder genoemde TU Delft onderzoek `Balanceren tussen verant-woorden en leren' bevat aanbevelingen voor de verdere ontwikkelingvan de visitatiemethodiek door de Stichting Visitaties. Een aantal vandie aanbevelingen is ge?nspireerd op het Vlaamse visitatiestelsel. Vanafnovember 2012 worden namelijk ook sociale huisvestingsmaatschappij-De 100 Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijenbezitten slechts 140.000 woningen, ongeveer 6% van deVlaamse de woningvoorraad. Op de foto studenten in Gent.(Foto Nick Hannes / Hollandse Hoogte)24en (SHM's) in Vlaanderen gevisiteerd. Net als in Nederland wordt ergewerkt met onafhankelijke visitatiecommissies. Er zijn echter ookbelangrijke verschillen.Het voornaamste verschil zit in de sociale huisvestingssectoren zelf. De100 Vlaamse SHM's bezitten slechts 140.000 woningen, ongeveer 6% vande Vlaamse de woningvoorraad. Daarmee vergeleken, is de Nederlandsesector reusachtig: 400 corporaties, 2,4 miljoen woningen en 33% van detotale woningvoorraad. Vlaamse SHM's hebben bovendien te makenmet meer overheidsregulering en zijn, meer dan hun Nederlandse colle-ga's, afhankelijk van overheidssteun in de vorm van subsidies en rente-loze leningen.Woonbeleid is een bevoegdheid van de gewesten Vlaanderen, Walloni?en Brussel, niet van de Belgische federale overheid. Sociaal wonen krijgtin Vlaanderen bijzonder veel beleidsaandacht. Vooral omdat hetbeschikbare aantal sociale huurwoningen volkomen ontoereikend is omaan de vraag te voldoen. De Vlaamse overheid wil het aantal socialehuurwoningen tot 2023 met maar liefst 43.000 woningen uitbreiden.Daarnaast moeten er in die periode 21.000 sociale koopwoningen wor-den gebouwd, 1.000 sociale kavels en 6.000 huurwoningen voor huis-houdens met een iets hoger inkomen (Vogels, 2012). SHM's zijn eenbelangrijk instrument voor het realiseren van deze ambitieuze doelstel-ling en visitatie is ??n van de middelen die wordt ingezet om de presta-ties van de SHM's in beeld te brengen en te verbeteren.De Vlaamse visitatiemethodiek is gebouwd rondomeen prestatiedatabank met daarin per SHMgegevens over onder meer huurprijzen, nieuwbouw,woningrenovatie en bedrijfslastenVLAAMSE VISITATIESVan `maatschappijsturing' is bij onze zuiderburen geen sprake. Het isduidelijk wie de eigenaar is van het visitatiestelsel: dat is de Vlaamseoverheid. Het Vlaamse visitatiesysteem is overigens wel in nauw overlegmet de SHM's tot stand gekomen. Het doel van visiteren is vastgelegdbij ministerieel besluit: SHM's helpen hun prestaties te verbeteren, deminister relevante beleidsinformatie geven, eenduidige informatie overde prestaties en werking van SHM's beschikbaar stellen en de ministerin staat stellen om de prestaties van SHM's te meten, te volgen en waarnodig in te grijpen.In tegenstelling tot het Nederlandse visitatiestelsel, speelt verantwoor-ding afleggen aan stakeholders of aan `de maatschappij' vrijwel geen rol.Er wordt door visitatiecommissies wel gesproken met stakeholders,zoals huurders en gemeenten, maar deze worden niet expliciet genoemdals doelgroep van het visitatierapport.De basis van het visitatiesysteem ligt in de Vlaamse Wooncode, verge-lijkbaar met de Woningwet in Nederland. Net als in Nederland hebbensociale huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen een speciale status,ze zijn `erkend', vergelijkbaar met de status van `toegelaten instelling'van Nederlandse corporaties. De voorwaarden waaronder SHM's eenerkenning kunnen krijgen, of kunnen verliezen, waren echter nog nietgoed uitgewerkt. Om daarin te voorzien, heeft de Vlaamse regering in2010 het `Erkenningsbesluit' vastgesteld. Dat besluit bevat niet alleenbepalingen voor het verlenen of intrekken van de erkenning, maarbeschrijft ook hoe de overheid de prestaties van SHM's beoordeelt. Inhet besluit is ook de visitatiemethodiek beschreven.ONAFHANKELIJKE VISITATIERAADVisitaties van SHM's worden uitgevoerd door een onafhankelijkeVisitatieraad die bestaat uit 12 door de minister benoemde leden, onderleiding van een voorzitter. De leden van de Visitatieraad doen die visita-ties naast hun andere werkzaamheden. Visitatoren zijn afkomstig uithet bedrijfsleven, de overheid of de non-profit sector. De Visitatieraadkent zelfs twee Nederlandse leden, die hun ervaringen met visitaties vanwoningcorporaties inbrengen.Per jaar worden circa 25 visitaties uitgevoerd. Voor elke visitatie wordtuit de Visitatieraad een commissie van drie personen samengesteld. Elklid van de commissie heeft een eigen profiel, namelijk kennis uit dewereld van maatschappelijke dienstverlening, kennis uit de wereld vande publieke of private sector of kennis van de sociale huisvestingsector.Daarnaast moeten de leden van een visitatiecommissie gezamenlijk overvoldoende kennis beschikken op het gebied van vastgoedontwikkelingen vastgoedbeheer.De Visitatieraad werkt onafhankelijk van de Vlaamse overheid, maarwordt wel bekostigd door die overheid. Visitaties zijn dus voor Vlaamsesociale huisvestingsmaatschappijen kosteloos, maar zeker niet vrijblij-vend. Bij de Vlaamse visitaties wordt gekeken naar de bijdrage dieSHM's leveren aan de volgende speerpunten van het Vlaams woonbe-leid, ook wel aangeduid als Strategische Doelen (SD's):1. Beschikbaarheid van woningen2. Kwaliteit van woningen en woonomgeving3. Betaalbaarheid van woningen4. Sociaal beleid5. Interne werking en financi?le leefbaarheid6. KlantvriendelijkheidEr wordt bij Vlaamse visitaties niet met rapportcijfers gewerkt. Eenprestatie kan beoordeeld worden met een `onvoldoende', `voor verbete-ring vatbaar', `goed' of `uitmuntend'. Bij een eerste visitatie kunnenSHM's echter geen `onvoldoende' score. SHM's krijgen eerst de kans omzich te verbeteren. Als een SHM op onderdelen het oordeel `onvoldoen-de' of `voor verbetering vatbaar' krijgt, kan de visitatiecommissie deSHM adviseren om voor die onderdelen een verbeterplan op te stellen.De minister kan de huisvestingsmaatschappij verplichten om zo'n ver-beterplan te maken en uit te voeren. Ook kan de minister bepalen dateen visitatie eerder moet plaatsvinden, dus niet na vier jaar maar bij-voorbeeld al na twee jaar. Als de SHM bij vervolgvisitaties geen betereprestaties laat zien, kan de minister zwaardere sancties opleggen, zoalshet aanstellen van een plaatsvervangend bestuurder, het opleggen vanboetes of, in het uiterste geval, de SHM verplichten tot een fusie of deerkenning intrekken. Overigens kan de minister goed presterendeSHM's ook uitstel van visitatie geven of op een andere manier belonen.Ook de Visitatieraad heeft uitdrukkelijk de opdracht meegekregen omde onderdelen waar individuele SHM's in uitblinken als 'best practices'onder de aandacht te brengen van andere huisvestingsmaatschappijen.PRESTATIEDATABANK ALS SPILDe Vlaamse visitatiemethodiek is gebouwd rondom een prestatiedata-bank met daarin per SHM gegevens over onder meer huurprijzen,nieuwbouw, woningrenovatie en bedrijfslasten. De manier waarop pres-taties beoordeeld worden, is uitgebreid beschreven in een Draaiboekprestatiebeoordeling. Om het verhaal achter de cijfers in beeld te bren-gen, spreekt de visitatiecommissie met vertegenwoordigers van de SHMen met stakeholders, zoals vertegenwoordigers van huurders engemeenten.Er wordt onderscheid gemaakt tussen omgevings-, effect- en prestatie-indicatoren. De omgevingsindicatoren geven inzicht in de lokale con-TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ANALYSE25TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ANALYSEtext, zoals het inkomen, werkloosheid en woningprijzen in het werkge-bied. Effectindicatoren beschrijven ontwikkelingen waar de prestatiesvan sociale huisvestingsmaatschappijen wel invloed op hebben, maarwaar ook andere krachten in het spel zijn.De eerder genoemde strategische doelen zijn weer verdeeld in diverseoperationele doelen (OD's). Sommige operationele doelen zijn voorzienvan concrete normen, andere zijn meer kwalitatief van aard. Juist bij dielaatste groep normen is de interpretatie door een onafhankelijke visita-tiecommissie essentieel. Hieronder een tweetal voorbeelden.Vaak zijn wel prestatiegegevens beschikbaar, maar is het nog niet geluktom een norm vast te stellen die op breed draagvlak kan rekenen. Dat isbijvoorbeeld het geval bij de bedrijfslasten en de personeelsbezettingvan SHM's. In dergelijke gevallen worden sociale huisvestingsmaat-schappijen onderling vergeleken. SHM's worden daarvoor gerangschiktop basis van de prestatie-indicator en vervolgens in vier kwartielen ver-deeld (zie het voorbeeld in figuur 1). De beste 25 procent in het eerstekwartiel krijgt de beoordeling `uitmuntend', de onderste 25 procentkrijgt in de eerste visitatieronde een `voor verbetering vatbaar'. Als eenSHM bij een vervolgvisitatie nog steeds tot het kwart slechtst presteren-de organisaties behoort, volgt de beoordeling `onvoldoende'. De visita-tiecommissie kan hier echter beargumenteerd van afwijken als de ken-merken van de SHM of de lokale context daar aanleiding toe geven.Figuur 1. Voorbeeld prestatie-indicator: Aantal vaklieden per 1.000 woningenRangorde SHMDe SHM (rode stip in figuur 1) bevindt zich in het derde kwartiel als het gaat om het aantalarbeiders per 1.000 woningen. Daarmee zou deze maatschappij voor dit onderdeel debeoordeling `voor verbetering vatbaar' krijgen.LESSEN VOOR NEDERLANDDe geamendeerde Herzieningswet maakt visitatie voor alle corporatiesverplicht en schrijft voor dat zij verplicht de uitkomsten van de visitatiemoeten bespreken met belanghebbenden en dienen aan te geven welkeconsequenties en verbeteracties de corporatie aan de visitatie verbindt.Van echte sancties is nog geen sprake, maar de vrijblijvendheid wordtdrastisch verminderd. Net als in Vlaanderen krijgen Nederlandse visita-ties meer `tanden'.Het pleitdooi van Aedes in haar advies `Toezicht met bite' sluit goed aanbij enkele centrale elementen in het Vlaamse visitatiesysteem, in het bij-zonder het benchmarksysteem dat integraal onderdeel uitmaakt van deprestatiebeoordeling. Door prestaties van organisaties met elkaar te ver-gelijken wordt het mogelijk om, zoals Aedes bepleit, te komen tot`onderlinge bewustwording' en `collectief leren'. In de Nederlandse visi-tatiemethodiek is dit nog maar beperkt mogelijk. Het TU Delft onder-zoek pleit daarom voor doorontwikkeling van de huidige visitatieme-thodiek door de Stichting Visitatie en voor de integratie van visitatiemet een benchmarksysteem. Alle bouwstenen zijn aanwezig. Er wordtin Nederland al sinds jaar en dag door Corpodata gegevens over de pres-taties van woningcorporaties verzameld ten behoeve van het ministerievan BZK, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het WaarborgfondsSociale Woningbouw.Door prestaties van organisaties met elkaar tevergelijken wordt het mogelijk om te komen tot`onderlinge bewustwording' en `collectief leren'Het is essentieel dat de overheid zo snel mogelijk duidelijkheid verschaftover de status van visitaties. In Nederland is gekozen om het visitatie-stelsel te verankeren via een vorm van `maatschappijsturing'. Niet demeest eenvoudige oplossing, maar wel een die past bij de positie vanNederlandse woningcorporaties in het maatschappelijk middenveld.Visitatie moet niet zoals in Vlaanderen onderdeel worden van de over-heid, dat past niet bij de manier waarop we in de afgelopen 100 jaar deNederlandse volkshuisvesting hebben ingericht. Wel wordt het tijd voorvisitaties met meer scherpte en minder vrijblijvendheid, kortom: visita-ties met bite.Voor meer informatie over visitaties in Vlaanderen: www.visitatieraad.be. DeVisitatieraad is ook actief op Facebook: http://facebook.com/visitatieraad enTwitter: http://twitter.com/visitatieraadBronnenAedes (2012) Toezicht met bite. Den Haag: Aedes.Van Bortel, G., Hoekstra, J. En Elsinga, M. (2012) Balanceren tussen verantwoorden enleren, Vijf jaar Corporatievisitaties. Zeist: SVWN.Vogels, M. (2012) Het nieuwe wonen, Vlaams woonbeleid op Nieuwe Sporen. Leuven:Lannoo.In dit artikel wordt op diverse plaatsen verwezen naar de Herzieningswet ToegelatenInstellingen Volkshuisvesting en de behandeling daarvan in het parlement. Relevantestukken daarover zijn terug te vinden in het dossier `Herzieningswet' op de websitevan Aedes: www.aedes.nlKwantitatieve normStrategisch doel : SD 5 Interne werking en financi?le leefbaarheidOperationeel doel : OD 5.1 Voorkomen en bestrijden huurachterstandNorm : Huurachterstand maximaal 1%Kwalitatieve normStrategisch doel : SD 5 Interne werking en financi?le leefbaarheidOperationeel doel : OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel planNorm : De SHM beschikt over een goed financieel plan en maakt hiervanactief gebruik bij het bepalen van de bedrijfsstrategie en nemen vanbeleidsbeslissingen201510500 20Kwartiel IGoed VoldoendeVoorverbeteringvatbaarOnvoldoendeKwartiel II Kwartiel III Kwartiel IV40 60