TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGROND10Dehogebouwprijzenzijneenvandehoofdoorzakenvandeproblemenmetdebetaalbaarheid(Foto Bert Beelen / Hollandse Hoogte)VOLKSHUISVESTINGNA DE CRISISIn tijden van sterke economische groei en permanent stijgende prijzen kunnen huurders en kopersveelal een voorschot nemen op de toekomst. Dat lijkt voorlopig voorbij. Als je de afhankelijkheid vanexterne omstandigheden beter wil beheersen, moet de zeggenschap en invloed van bewoners opde kosten van hun woning en woonomgeving drastisch omhoog.11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGRONDDOOR JAN BROUWER, ABF CULTUURPolitiek-economische crisissen zijn een terugkerend verschijn-sel. Er is vaak voor langere tijd consensus over bepaalde pro-blematiek en dat leidt uiteindelijk tot een aanpak die doorvele partijen wordt gedragen; tot deze aanpak niet meer werkten de meningsverschillen oplopen over wat te doen. Rond devolkhuisvesting is al lange tijd een politieke onenigheid. Er is behoefteaan een nieuw concept en een nieuw licht aan de horizon, maar er is ookbehoefte aan rust en stabiliteit. De huidige economische crisis dwingt totherbezinning zeker nu duidelijk wordt dat we in een recessie zijnbeland... Er is echt een knellend probleem. De huidige recessie werkt nietalleen door in de bouw maar in de gehele keten van de woningmarkt. Depolitieke roep om een andere aanpak groeit en de economische crisisvraagt om een eendrachtige aanpak in plaats van verdeeldheid om de cri-sis op de woningmarkt op te lossen. Het meest concrete voornemen vanhet huidige kabinet is de introductie van het recht tot koop van socialehuurwoningen.In dit artikel wordt ingegaan op de mogelijke veranderingen die ons tewachten staan op de woningmarkt na de economische crisis. Er wordtingegaan op toekomstige problemen en opties voor oplossingen tenaanzien van de politieke geschillen die er zijn op het brede terrein van devolkshuisvesting. Ook het recht tot koop wordt in dit licht bezien.De laatste grote crisis zowel in de bouw als in de hele economie wasrond 1980. In de dertig jaar daarna is er veel veranderd. De opkomstvan de diensteneconomie en de automatisering, de uitbouw vande verzorgingsstaat, de schaalvergroting van maatschappelijkedienstverleners, het einde van de suburbanisatie en een aanzienlijkeimmigratie zijn belangrijke veranderingen in de afgelopen decennia diealle van belang zijn geweest voor de woningmarkt. Trends die zich verderdoorzetten waren een redelijke economische groei en een verdergaandeindividualisering. Op de woningmarkt zelf was ook een aantal groteveranderingen te constateren, zoals de groei van het aantal koopwoningenen de stabilisatie van de huursector, de verzelfstandiging van decorporaties en een prijsstijging die permanent boven inflatie lag. Ook wassprake van een daling van de overheidsbijdragen op de woningmarkt.Deze waren maximaal begin jaren tachtig en zijn sindsdien fors gedaald.Verder zagen we een afname van de projectgrootte in de woningbouw nade periode van industri?le bouw voor 1980. De crisis van dit moment zalook een aantal veranderingen laten zien.Trends en trendbreuken voorspellen is een stuk moeilijker dan naarhet verleden te kijken. Toch doen we een poging. De toename vanhet opleidingsniveau was decennia een stabiele trend. Iedere nieuwegeneratie kreeg een betere opleiding dan de voorgaande. Dat proces looptop z'n eind. Het laatste sociaal culturele rapport van het SCP liet zien datsteeds meer huishoudens te maken krijgen met kinderen die een lagereopleiding volgen dan de ouders. Een trendbreuk die vrijwel zeker optreedtis de groei van de beroepsbevolking. Tot 2010 is het aantal personentussen 25 en 65 jaar permanent gegroeid. Vanaf 2010 daalt dit aantal. Bijeen gelijkblijvende deelname zal de beroepsbevolking de komende jarenzelfs dalen. Het aandeel ouderen ofwel de vergrijzing neemt al sindsde Tweede Wereldoorlog toe. Doordat de kinderen van de geboortegolfinmiddels ook op leeftijd raken zal dit proces nog wel tot de volgendecrisis doorgaan. Minder aanwas van dynamische leeftijdsgroepen(tot 45 jaar), vergrijzing en geen of een beperkte toename van hetopleidingsniveau zal bij gebrek aan innovatie tot gevolg hebben dat dearbeidsproductiviteit maar zeer beperkt zal toenemen. Dat betekent eenmeer bescheiden economische groei dan we gewend zijn.12De toename van de individualisering was voor trendextrapolaties eenstabiele factor. Al meer dan honderd jaar daalt het aantal personen perhuishouden. Achtereenvolgens verdwenen kennissen, familieleden,grootouders en kinderen uit het huishouden. Thans zijn de 1 en 2persoonshuishoudens de meest voorkomende vorm van wonen.Er zijn echter aanwijzingen dat er sprake is van een trendbreuk.De leeftijd waarop kinderen het huis verlaten neemt voor het eerstlangzaam toe en kinderen keren vaker terug naar het ouderlijk huis.Het aandeel boemerangkinderen is in twintig jaar tijd verdubbeld (zie`Boemerangkinderen: weer terug naar het ouderlijk huis; Elma Wobmaen Arie de Graaf; CBS 2010'). De enorme stijging van de woonlastenzorgt ook voor een boemerang. Voor de zogenaamde doelgroep vande volkshuisvesting is de totale woonquote opgelopen naar bijna 50procent. Iemand die het huis uit gaat, gaat er financieel gezien in veelgevallen fors op achteruit. Een andere aanwijzing is het feit dat in destad met de hoogste mate van individualisering, te weten Amsterdam,de gemiddelde woningbezetting voor het eerst sinds vele decenniatoeneemt. Amsterdam is vaak een trendsetter gebleken.Verregaande individualisering leunt op goed functionerendevoorzieningen. Je moet kunnen terugvallen op allerlei vormen vansociale zekerheid. Het systeem van sociale zekerheid dat de afgelopendecennia is opgebouwd, dreigt onbetaalbaar te worden. Tot de socialezekerheid moet niet alleen de inkomensverzekeringen worden gerekendals AOW, WW, WAO, pensioen en bijstand, maar ook de toeslagenvoor zorg, huisvesting en studie. Verder behoren daartoe ook allerlei(semi) publieke diensten als onderwijs, zorg, welzijn, energie en water,openbare ruimte enz. De kosten hiervoor kunnen vermoedelijk niet meerworden opgebracht door een dalende beroepsbevolking.OUDE PROBLEMEN EN NIEUWE PROBLEMEN IN DE VOLKHUISVESTINGDe volkshuisvesting kent een aantal oude problemen. Deze laten zichsamenvatten onder de woorden betaalbaarheid, beschikbaarheid enkwaliteit, ofwel voldoende betaalbare en goede woningen voor allebevolkingsgroepen. Al deze kwesties hebben een rijk verleden watbetreft achtergronden en allerlei vormen van overheidsbemoeienis. Viahuurtoeslag, regelgeving en allerlei bijdragen zijn er met name voor delaagste inkomensgroepen veel meer kansen voor een goede betaalbarewoning. Op dit punt is er veel bereikt. De fysieke kwaliteit van dewoningvoorraad is de laatste decennia enorm toegenomen mede dankzijde stimulering aan de aanbodkant en van grote woningtekorten is geensprake meer. In het algemeen is de beschikbaarheid van woonruimteveel minder een probleem dan in het verleden het geval is geweest.De kwaliteit van de woning is al evenmin een probleem, wellicht metuitzondering van de energieprestatie van veel bestaande woningen.De geschetste trendbreuken leiden tot een nieuwe situatie op dewoningmarkt die invloed heeft op de lasten van huurders en kopers ende kwaliteit van de wijken. Betaalbaarheid zal een toenemend probleemworden. Deze zijn vooral een gevolg van de sterke prijsstijgingen van deverschillende facetten van het wonen, met name de energielasten. Tot nutoe bestreed de overheid de permanente prijsstijgingen met subsidies. Inde huursector via huurtoeslag en in de koopsector met de renteaftrek enhypotheekgarantie. In de huursector zijn ruim 1 miljoen huurders methuursubsidie, ofwel 35 procent van alle huurders. In de koopsector heeft85 procent van alle eigenaren een hypotheek en geniet dus renteaftrek.Het aantal huishoudens dat een beroep doet op deze voorzieningenis sinds de vorige crisis aanzienlijk toegenomen. Desondanks zijnde woonlasten permanent gestegen. Daarvoor zijn verschillendeoorzaken te noemen. In de eerste plaats is dat de toenemendeinkomensongelijkheid. Sinds 1985 is de inkomensongelijkheidtoegenomen. De CBS publicatie "Terugblikken; een eeuw in statistieken"laat dat duidelijk zien via de zogenaamde Gini co?ffici?nt, welke deafgelopen 25 is toegenomen.De inkomensontwikkeling blijkt ook uit het verschil in inkomen tussenhuurders en kopers. In Figuur 1 staat het verloop van het inkomen vanhuurders en kopers sinds 1986. Bij de woningbehoefteonderzoeken enhet WoON onderzoek wordt steeds gevraagd naar het inkomen in relatietot de huisvestingssituatie. De figuur is duidelijk. Het inkomen vanhuurders is in 25 jaar tijd nauwelijks toegenomen, terwijl het inkomenvan kopers met meer dan 50 procent toenam. Er is steeds meer sprakevan een selectieve groep lagere inkomens in de huursector. De maatregelom hogere inkomens uit de sociale huursector te weren zal dit procesversterken.De tweede reden is de al eerder genoemde stijgende prijzen. Debouwkosten zijn sinds de crisis van begin jaren tachtig van de vorigeeeuw sneller gestegen dan de inflatie. Hetzelfde geldt voor de prijzenvan bestaande koop- en huurwoningen. De laatste paar jaar is er eeninflatievolgend huurbeleid geweest, maar per saldo nam de huur boveninflatie toe door huurharmonisatie. De komende jaren moet leren inhoeverre er een correctie optreedt van deze ontwikkeling. Eens keertde wal het schip. De vraaguitval bij de recente crisis heeft als voornameoorzaak de hoge prijzen. Het is voor een modale tweeverdiener bijzondermoeilijk geworden een woning te kopen.Naast de toename van de netto prijzen zagen we een sterke toenamevan de bijkomende woonlasten voor energie, milieuheffingen,onroerende-zaakbelastingen, water enzovoort. Het gaat om kostendie direct samenhangen met het wonen en waar dus de bewonerbetrekkelijk weinig invloed op heeft. Voor de meeste mensen gaat het omautomatische afschrijvingen met een jaarlijkse briefje waaruit blijkt datde kosten tegenvielen en dat de heffing extra wordt verhoogd.De problemen ten aanzien van de betaalbaarheid liggen in de eersteplaats in de huursector. Hier zien we dat huurders niet of nauwelijksbezig zijn met woonkostenbesparing. Er wordt geen gebruik gemaaktvan mogelijke collectieve voordelen van gezamenlijk huren. Allecollectieve activiteiten worden nu door de verhuurder uitgevoerd endat is duur. Huurders zetten zich niet voor het collectief in, terwijlTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGROND160150140130120110100901986 1990 1994 1998 2002 2006 2009kopers huurders alle woningenindexinkomen1986=100Figuur 1: index inkomens huurders en kopers sinds 1986Bron WBO en WoON, 1986-200913TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGRONDjuist op dit punt veel is te verdienen. Bovendien wordt de huurder nietof nauwelijks geprikkeld tot eigen initiatief en zelfwerkzaamheid. Deverhuurders zijn wel in staat gebleken tot het cumuleren van kapitaal enorganisatie, maar de omgekeerde beweging naar de huurder toe komtslecht tot stand. Zo is het grote rentevoordeel dat is ontstaan door dedalende rente niet teruggegeven aan de huurders maar omgezet in extrabeheerskosten.Na de bruteringsoperatie was de omvang onderhoud en rente samenongeveer 87 procent ten opzichte van de huurinkomsten. De uitgavenvoor onderhoud zijn sinds 1997 langzaam toegenomen van 25 totongeveer 30 procent ten opzichte van de huur. De uitgaven voor rentezijn relatief steeds lager geworden. Dat heeft te maken met de geringeschuld, de aflossing van dure leningen en natuurlijk met de dalingvan de huidige rentestand. Tegenover de daling van de rente staat detoename van de overige lasten. Dat zijn vooral beheerslasten. Inmiddelszijn die 43 procent ten opzichte van de huur. Een andere indicatie ishet verloop van de personeelslasten. De index van de huurinkomstenper woning steeg sinds 1997 van 100 naar 149 in 2009; de index van depersoneelslasten per woning steeg in de zelfde periode naar 218 in 2009.Het beeld dat hieruit naar voren komt is een huursector met financieelachterblijvende huurders die geholpen worden door een steedszwaardere sector. Met andere woorden, ook bij corporaties lag niet deambitie om kosten te besparen en de huren te beperken.In de koopsector is er een heel ander probleem. Sinds de vorige crisis ishet aantal huurwoningen licht gedaald terwijl het aantal koopwoningenbijna verdubbelde. Het aandeel koopwoningen steeg van 40 procentrond 1980 naar ongeveer 60 procent op dit moment. Dit is als een succeste beschouwen maar de keerzijde is de scheve lasten verhouding. Zekerde laatste tien jaar is men (te) optimistisch geweest over de ontwikkelingin de koopsector. De schuld ten opzichte van de woningwaarde was in1990 volgens het woningbehoefte onderzoek met 41 procent laag. Dat isinmiddels opgelopen naar gemiddeld 54 procent in 2009. Dat lijkt nogniet zo problematisch maar is dat toch, als we kijken naar de verdelingvan de schuldenlast binnen de koopsector. Het aandeel kopers met eenschuld hoger dan de woningwaarde was lange tijd zeer laag. Tussen2002 en 2009 is dat plotseling gestegen van 4 naar 11 procent. De scheveverhoudingen blijken ook uit figuur 3. Bij ouderen is de verhoudingtussen schuld en waarde heel laag. Bij de grote meerderheid ligt deverhouding onder de 50 procent. Maar bij jongeren tot 35 jaar heeft nietminder dan 30 procent een schuld die groter is dan de woningwaarde.Dit aandeel is de laatste tien jaar verdrievoudigd. Met andere woorden:een steeds groter deel van de koopsector is sterk afhankelijk vanveranderende macro omstandigheden.De problemen met de betaalbaarheid in de huur en in de koopsectorhebben een zeer verschillende achtergrond en zijn op dit momentslechts op individueel niveau te be?nvloeden. Veel hangt af van deexterne omstandigheden. Dat betreft ook de ontwikkeling van dewoonomgeving. De prijs en de waardering van woningen worden vooreen groot deel gemaakt door de omgeving. Er is een scherp verbandtussen beide en op deze beide grootheden heeft de bewoner op ditmoment maar weinig invloed.Er is een belangrijke conclusie mogelijk uit het voorgaande. In tijdenvan sterke economische groei en permanent stijgende prijzen kunnenhuurders en kopers veelal een voorschot nemen op de toekomst waarbijer een zekerheid is dat de oplopende kosten in de groei van inkomenworden gedekt. Dat lijkt voorlopig voorbij. De externe veranderingenblijken grote gevolgen te hebben. Dat proces zal gekeerd moetenworden. De zeggenschap en invloed van bewoners op de kostenvan hun woning en woonomgeving moet drastisch omhoog om deafhankelijkheid van externe omstandigheden beter te beheersen. Denavolgende aanbevelingen zijn er op gericht dat te bevorderen.AANBEVELINGENHuren is een consumptieve activiteit geworden voor de laagsteinkomensgroepen waarbij men afhankelijk is geworden van eencollectief woonsysteem dat weinig individuele keuzen laat. Huren iseen collectieve woonvorm waar de mogelijkheden om de eigen situatiete verbeteren, in zekere zin door de corporatie uit handen genomen.E?n van de nieuwe horizonten zou moeten zijn dat bewoners meermogelijkheden cre?ren om zelf de kosten van het wonen naar benedenbij te stellen. Gezamenlijk huren zou nieuwe kansen moeten biedenwelke mensen veel voldoening bieden. Huurders worden nu onder denoemer van weinig inkomen bijeen gebracht. Dat is weinig inspirerend.onderhoud rentelasten overige lasten0 tot 50% 50 tot 75% 75 tot 100% 100% en meerFiguur 2: verloop lasten sociale huursector vanaf 1997 als aandeel van de huurBron: BBSHFiguur 3: verhouding schuld en woningwaarde naar leeftijd in 20097060504030201001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%18 tot 35 jaar 35 tot 55 jaarLeeftijdsgroep woningeigenaar55 tot 75 jaar 75 jaar en ouder14TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGROND1414Het ligt meer voor de hand te zoeken naar andere interesses en belangendie mensen binden: samen leren, zorgen, kinderen opvoeden, groen,gezond worden, sporten enzovoort zijn misschien noemers waarondermensen samen willen huren. Kopen is daarentegen een meer individuelewoonvorm. In appartementsgebouwen heeft de koper samen met bureneen aantal gezamenlijke belangen en/of voorzieningen waarvan deindividuele koper kan profiteren. Een dergelijke gemeenschappelijkheidzou ook in de huursector meer van de grond moeten komen. Daarnaastis van belang dat er structureel gekeken wordt naar kostenbesparing.Dat kan langs verschillende lijnen.? Recht tot koop van sociale huurwoningen. Het recht tot koop vaneen sociale huurwoning is voorgesteld door het huidige kabinet.De bevordering van het eigenwoningbezit is al een oud thema datopnieuw bezien moet worden. Het lijkt niet erg slim de problemenvan de huursector (hoge beheerslasten en weinig zeggenschap) tevervangen door de problemen van de koopsector (hoge rentelastenen geen invloed op de directe omgeving). Het slechtste scenario ishuurwoningen hier en daar tegen marktwaarde te verkopen en dewinst van de corporaties af te romen voor andere doelen. De verkoopvan sociale huurwoningen is een uitgelezen kans om samen metcorporaties nieuwe middelen te genereren en te zoeken naar nieuwevormen van collectiviteit en duurzaam wijkbeheer. Waarde maken inde wijk is een belang van alle betrokken partijen.? Gezamenlijk maken van individuele belangen. Dat kan door eerst tezoeken waar en op welke onderwerpen dat het meeste kans van slagenheeft. Experimenten ten aanzien van het beheer van openbare ruimte,energie, groenvoorzieningen, waterberging en dergelijke kunneninzicht bieden in de mogelijkheden. Uiteindelijk moet dat leiden totnieuwe vormen van collectiviteit, via verenigingen van eigenaren ofandere vormen zoals co?peraties.? De huurder moet de gelegenheid krijgen om een deel van zijn huurterug te verdienen. Naast een recht op koop onder condities zouer een recht op beheer van sociale huurwoningen moeten zijn.Daarbij is van belang om te weten hoeveel maanden van het jaar dehuur voor overhead is en niet voor rente en onderhoud. De huurdermoet concreet weten welke mogelijkheden er voor hem zijn om dehuurlasten terug te dringen. Ook via deze weg kunnen nieuwe vormenvan collectiviteit ontstaan.? Kosten van nieuwbouw reduceren door nieuwe vormen vangebiedsontwikkeling. De hoge bouwprijzen zijn een van dehoofdoorzaken van de problemen met de betaalbaarheid. Een deelvan de oplossing is collectief particulier opdrachtgeverschap. In depraktijk blijkt dit 15 tot 25 procent goedkoper te zijn dan reguliereontwikkeling. Dat komt omdat de vele tussenpersonen niet inhet proces zijn opgenomen, als projectontwikkelaar, makelaar,marktonderzoeker, marketing deskundige en dergelijke. Daar staattegenover dat een groot beroep wordt gedaan op de zelfwerkzaamheiden samenwerking. Naast de kosten voor tussenpersonen zijn erde hoge grondkosten. De overheid is in veel gevallen een partijgeworden die meedoet en mee verdient aan de grond. Zoals erpermanente hoge lasten zijn bij corporaties zijn er permanente hogelasten bij gemeenten vanwege de verwachte grondopbrengsten. Hetvoorbereiden van een kant en klaar product zonder gebruiker is nietmeer van deze tijd. Ook hier zou de gebruiker veel meer zeggenschapmoeten krijgen.? Verkorten van de collectieve geldstromen zorgt voor een financi?leprikkel. De tienduizend euro die we gemiddeld per woning aanwoning en woonomgeving betalen zou voor een veel groter deel inde wijk kunnen blijven. Dat is ook goed voor de lokale economie.Een mooi voorbeeld is de BIZ (bedrijven investeringszone) waarbijbedrijven bij voldoende steun een deel van de OZB gelden naar eigeninzicht kunnen besteden. Iets dergelijks is ook goed voorstelbaar voorhuishoudens.? Buurtgerichte ondernemingen stimuleren. Naarmate voorgaandepunten concreter worden, zullen nieuwe buurtgebondenondernemingen hun weg vinden. Er wordt al veel langer gesprokenover het stimuleren van de wijkeconomie, maar zolang er geenopdrachtgevers zijn die op dat schaalniveau denken en doen, wordthet nooit wat.? Inzetten van cultuur als prikkel tot verandering. Het onderzoeknaar de cultuurimpuls (zie: de kracht van cultuur) heeft laten ziendat cultuur een belangrijke rol kan spelen in het zelfherstellendvermogen van de wijk. De inzet van cultuur zorgt er voor dat de wijkaantrekkelijker wordt en de bewoners meer zelfredzaam.? Geef wonen op bedrijfsterreinen een kans. Als we kijken naar deontwikkeling van veel bedrijventerreinen dan zien we dat industriewordt vervangen door diensten. Een volgende stap is ook het wonenmogelijk te maken. Voor de hand ligt te beginnen met tijdelijkebetaalbare huisvesting voor werkenden en studenten in hetzelfdegebied.? Voorzieningen gericht inzetten om kosten te besparen. Voorzieningenspelen een grote rol bij de ontwikkeling van een gebied. Nu wordtde planning van voorzieningen geheel sectoraal aangestuurd. Hetbelang van de plek is ondergeschikt. Het verdient aanbeveling desturing van voorzieningen opnieuw te bezien vooral in het lichtvan het waardebehoud van de wijk. Enerzijds zorgen de nieuwecommunicatiemiddelen er voor dat ook voorzieningen minderafhankelijk worden van de plek, maar er kunnen ook nieuwe ontstaandie juist voor het aantrekken van werkgelegenheid onmisbaar zijn.? Bestemmingsplannen anders inrichten. Bestemmingsplannenvormen de context waarbinnen toekomstige activiteiten moetenpassen. Iedere tien jaar wordt opnieuw de context vastgesteld. Nieuweverhoudingen tussen wonen en werken vergen op veel plaatseneen aanpassing van deze context. Men kan er voor kiezen bij eenherziening de nieuwe context vaag te houden en allerlei nieuweontwikkelingen mogelijk te maken. Dat heeft als nadeel dat veeltoekomstige gebruikers in onzekerheid komen te verkeren. Men kanook kiezen voor de mobilisatie van nieuwe initiatieven door bij eenherziening partijen uit te nodigen met voorstellen te komen. Hetnieuwe bestemmingsplan is dan de context voor oud en nieuw enbiedt de komende jaren zekerheid.Bovenstaande suggesties doen geen beroep op middelen, maar vragenbestuurlijke steun of aanpassing van de regelgeving. In een enkel gevalzal via experimenten gezocht moeten worden naar nieuwe wegen enoplossingen.