39TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014ACHTERGRONDDOOR HUGO PRIEMUS, OTB ? ONDERZOEK VOOR DE GEBOUWDEOMGEVING, FACULTEIT BOUWKUNDE, TU DELFTDe Hervormingsagenda Woningmarkt van 17 september 2013(Blok, 2013b) probeert de samenhang te schetsen tussen deverschillende maatregelen voor de huur- en koopmarkt, hetcorporatiestelsel en de bouw. In deze bijdrage schets ik deinhoud van de Hervormingsagenda en plaats een aantalkanttekeningen.De woningmarkt is vastgelopen, aldus het kabinet. Dit kan alleen wordendoorbroken met een integrale en gelijktijdige hervorming van de koop- enhuurmarkt. Het Woonakkoord tussen Rutte II, D66, ChristenUnie en SGPvan 13 februari 2013 (Blok, 2013a) legt de basis voor `een flexibele en toe-komstrobuuste woningmarkt, die meer keuze biedt aan huurders enkopers, kansen biedt voor investeringen, beter bestand is tegen economi-sche schokken en bijdraagt aan een sterker Nederland'. Hier zijn duidelijkreclamefoldertekstschrijvers aan het werk geweest in plaats van serieuzebeleidsambtenaren. Sinds 1950 is het woningbouwvolume niet zo laaggeweest als thans het geval is. Borging van de toegankelijkheid en betaal-baarheid van het wonen is voor het kabinet het uitgangspunt. De huur-toeslag moet zorgen voor een volwaardige ondersteuning van hen die nietop eigen kracht een passende woning kunnen vinden. Hervormingenmoeten de sleutel bieden voor investeringsherstel en moeten het vertrou-wen bij consumenten, investeerders en financiers herstellen. Op korte ter-mijn kunnen de maatregelen pijn doen. Er worden overigens ook maatre-gelen genomen om op korte termijn ruimte te scheppen voor investerin-gen en werkgelegenheid in de woningbouw, aldus deHervormingsagenda.Het belangrijkste probleem is dat de woningmarkt onvoldoende vrijheiden flexibiliteit biedt aan huurders, kopers en investeerders. De koopwo-ningmarkt is (te) sterk afhankelijk geworden van ruimhartige hypothecai-re kredietverlening. De huurmarkt heeft te kampen met een gebrekkigeallocatie van betaalbare huurwoningen. Een deel wordt bewoond doorhuishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens. Voor midden-inkomens is er een gebrek aan keuzemogelijkheden. De fiscale subsidi?-ring van de koopmarkt en de dominante positie van corporaties op dehuurmarkt werpen belemmeringen op voor private investeringen in hetvrije huursegment. Daardoor is de woningmarkt in twee?n gedeeld, aldusde Hervormingsagenda.Het is van belang dat mensen zoveel mogelijk een re?le keuze krijgen tus-sen huren en kopen. Daarom moeten huren en fiscale steun van kopersgelijktijdig stap voor stap veranderen.Hypotheekschulden moeten zoveel mogelijk worden afgelost gedurendede looptijd. Financi?le risico's moeten worden beperkt. Huren moeteneen afspiegeling zijn van de gewildheid van de woning. Corporaties heb-WAAROM DE HERVORMINGS-AGENDA WONINGMARKT MOETAANGEPASTDe hervorming van de woningmarkt is te vroeg ingezet door het kabinet. Met als gevolg een sterkteruggelopen woningbouwvolume, weggezakte woningprijzen, een onnodig hoog opgelopenbouwwerkloosheid en een ver weggezakt vertrouwen van consumenten op de woningmarkt.Doordevergrijzingendeextramuraliseringisereensubstanti?leopgaveinzakehetrealiserenvanvoldoendevoorouderengeschiktewoningen(Foto Peter Hilz / Hollandse Hoogte)40ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013ben als kerntaak het aanbieden van betaalbare huurwoningen. Voortsleveren zij bijdragen aan de leefbaarheid in de directe omgeving vanhun sociale bezit. Het huurtoeslagbudget zal worden verhoogd. Hettarief van de overdrachtsbelasting is inmiddels permanent verlaagd van6 naar 2%. De Hervormingsagenda gaat ervan uit dat de verruiming vanhet huurbeleid niet alleen de corporaties in staat stelt gezamenlijk deverhuurderheffing op te brengen, maar ook om te blijven investeren.Voorts worden al dan niet tijdelijke maatregelen getroffen om de bouween impuls te geven.De Hervormingsagenda Woningmarkt omvat zeven punten:1. Een beter werkende koopmarkt: beheersbare schulden en risicoreduc-tie.2. Een concurrerende en transparante hypotheekmarkt.3. Een beter werkende huurmarkt: voldoende kansen voor huishoudensmet een smalle beurs en meer ruimte voor het middensegment.4. Woningcorporaties: heldere taken en scherp toezicht.5. De bouw: ruimte voor investeringen en een vraaggerichter aanbod.6. Impuls voor energiebesparing in de gebouwde omgeving.7. De consument centraal: meer ruimte voor particulier initiatief.1. EEN BETER WERKENDE KOOPMARKTHet beleid is gericht op een reductie van schulden en een beperking vanrisico's. Dit versterkt het vertrouwen bij consumenten, banken en beleg-gers.Hierbij passen de volgende maatregelen:Koppeling van het recht op hypotheekrenteaftrek aan een volledige aflos-sing tijdens de looptijd van de schuld: gerealiseerd.Permanente verlaging van de overdrachtsbelasting: gerealiseerd.Tijdelijke aftrekbaarheid restschulden: gerealiseerd.Restschulden (onder strikte voorwaarden) meefinancieren onder NHG: nazomer 2013Extra budget startersleningen ( 50 miljoen): gerealiseerd.Stapsgewijze beperking LTV tot 100%: vanaf 2013.Geleidelijke aanpassing maximaal aftrektarief: voorstel Wet MaatregelenWoningmarkt 2014 met Prinsjesdag.2. EEN CONCURRERENDE, TRANSPARANTE HYPOTHEEKMARKTHet kabinet wil dat er voldoende concurrentie optreedt op de hypo-theekmarkt en dat toetredingsbarri?res en capaciteitsrestricties wor-den gereduceerd. De Commissie-Kroes heeft de mogelijkheden onder-zocht van de oprichting van een Nationale Hypotheek Instelling (NHI),waarbij institutionele beleggers, met garanties van de NederlandseStaat, een grotere rol kunnen spelen in de financiering van hypothe-ken.De volgende maatregelen worden gespecificeerd:Wijzigingsbesluit Financi?le Markten 2013: gerealiseerd.Oprichting NHI: in onderzoek.Onderzoek ACM naar toetredingsbarri?res: nog niet bekend.3. EEN BETER WERKENDE HUURMARKTBlok (2013: 7): `Er zijn momenteel in principe voldoende gereguleerdehuurwoningen in verhouding tot de doelgroep, maar niet al deze wonin-gen zijn ook daadwerkelijk beschikbaar voor de doelgroep'.Dat komt door de scheefheid en door het feit dat de huur de gewildheidvan de woning onvoldoende reflecteert.Uitgangspunt is dat de omvang van de sociale woningvoorraad in ver-houding blijft tot de omvang van de doelgroep. Scheefwonen wordttegengegaan, waardoor de gereguleerde huurmarkt meer in bewegingkomt. Zo ontstaan meer ruimte en keuzemogelijkheden voor lagere-inkomensgroepen. Om middengroepen voldoende alternatieven te bie-den moet een levensvatbaar vrij huursegment worden ontwikkeld.De volgende maatregelen worden genoemd:Inkomensafhankelijke huurverhoging boven inflatie: gerealiseerd.Invoeren huursombenadering: wetsvoorstel voor eind 2014.Aanpassing en vereenvoudiging woningwaarderingsstelsel: voorstel voorPrinsjesdag 2013.Verhoging huurtoeslagbudget in verband met boveninflatoire huurstij-gingen: vanaf 2013.Bijdrage verhuurders via verhuurderheffing en heffingsverminderingvoor bepaalde categorie?n investeringen: voorstel Wet MaatregelenWoningmarkt 2014.Verbetering gelijk speelveld door afbakening werkgebied corporaties:Novelle bij Herzieningswet.Versoepeling regels voor verkoop van corporatiewoningen aan commerci-ele partijen: aanpassing circulaire najaar 2013.Het aanbod van het middensegment wordt gemonitord met het WoON ende Huurenqu?te.4. WONINGCORPORATIES: HELDERE TAKEN EN SCHERP TOEZICHTIn delen van de corporatiesector traden recentelijk misstanden op. DeParlementaire Enqu?tecommissie Woningcorporaties zal zich hieroverbuigen. Sinds de Brutering (1995) namen commerci?le activiteiten toe enkwam een fusiegolf tot ontwikkeling. Corporaties participeerden actief inhet `wijkenbeleid'.De Hervormingsagenda Woningmarkt streeft naar een `duurzaam corpo-ratiebestel':`Om de risico's te beperken, is een betere afbakening van het takenpak-ket nodig. Het exploiteren van sociale huurwoningen moet weer cen-traal komen te staan. Uitgangspunt zal moeten zijn dat met de exploita-tie een fatsoenlijk rendement kan worden behaald. De economischesituatie dwingt tot een herori?ntatie op het verdienmodel. Dit is tevensvan belang voor het functioneren van de woningmarkt. Wanneer corpo-raties zich meer richten op hun kerntaak, ontstaat er meer ruimte voorparticuliere investeerders in het geliberaliseerde segment. Focus van decorporatiesector op de kerntaak betekent dat de prioriteit meer gelegdmoet worden bij de laagste inkomens'.Tegen deze achtergrond heeft het kabinet een aantal terreinen ge?dentifi-ceerd waarop op korte termijn stappen nodig zijn en waarbij de richtingreeds duidelijk is:- Een heldere afbakening van taken van corporaties.- Een verbetering van de verantwoording naar en relatie met de stakehol-ders, en in het bijzonder een versterking van de rol van gemeenten rich-ting corporaties.- Focus op het werkgebied.- Een versterking van het toezicht.De volgende maatregelen worden gespecificeerd:Implementatie van het akkoord met Aedes: vanaf september 2013, ondermeer via Novelle bij Herzieningswet.Afbakening werkgebied corporaties: Novelle bij Herzieningswet.Versterking rol gemeente richting corporaties en afbakening schaalgroot-te corporaties: Novelle bij Herzieningswet.Ontwikkeling rijksbeleidskader corporaties: begin 2014.Herpositionering financieel toezicht onder ministeri?le verantwoordelijk-heid: Novelle bij Herzieningswet.41ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 20145. RUIMTE VOOR INVESTERINGEN EN EEN VRAAGGERICHT AANBODDe Hervormingsagenda merkt op dat in de periode 2012-2022 er behoefteis aan ongeveer 580.000 extra woningen, in verband met de verwachtehuishoudensgroei. De regionale verschillen zijn groot. De woningbehoef-tegroei is vooral in de Noordvleugel van de Randstad geconcentreerd.Onder het kopje `investeringsimpuls' rangschikt de Hervormingsagendade structurele verlaging van de overdrachtsbelasting en het vrijmaken van 50 miljoen voor startersleningen. De verlaging van de BTW op verbou-wingen en renovatiewerken wordt verlengd, maar blijft tijdelijk (tot 1maart 2014). Met Aedes is afgesproken dat de integratieheffing wordtafgeschaft. In het energiebesparingsconvenant is 400 miljoen uitge-trokken voor verhuurders in de sociale sector die investeren in energiebe-sparing. Voor de verhuurderheffing worden drie heffingsverminderingenge?ntroduceerd: voor investeringen in Rotterdam-Zuid, in krimpgebiedenen voor de transformatie van kantoren tot woonruimte.De volgende maatregelen worden genoemd:Versoepeling rijksregels via de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte(SVIR):Uitvoering convenant kantorenleegstand: in uitvoering.Expertteam kantoortransformatie: in uitvoering.Tijdelijke verlaging BTW verbouwing/renovatie: maart 2013 tot maart2014.Afschaffing integratieheffing BTW: vanaf 2014.Vereenvoudiging wet- en regelgeving via Omgevingswet: wetsvoorstel in2013.Voorstellen voor vernieuwing bouwregelgeving, inclusief uitwerking vande adviezen van de Commissie-Dekker: najaar 2013.Aanpassing Woningwet: wetsvoorstel in 2013.Aanpassing Rotterdamwet: wetsvoorstel in 2013.Visie op leefbaarheid: najaar 2013.De woningbouwsector moet vooral flexibel, vraaggericht en innovatiefworden. Dat is primair een zaak van de betrokkenen zelf. Overheden kun-nen zorgen voor eenvoudiger procedures en vereenvoudiging van deregelgeving. De woningbouwprogrammering van het rijk beperkt zich totde verstedelijkingsopgave in de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad.Ruimtelijke beperkingen worden zoveel mogelijk weggenomen. De wij-kenaanpak wordt gecontinueerd, maar zonder rijkssteun. DeRotterdamwet wordt aangepast, zodat gemeenten meer instrumentenkrijgen om "de samenstelling van de wijkbevolking te verbeteren".Huisjesmelkers worden harder aangepakt door aanpassing van deWoningwet.6. IMPULS ENERGIEBESPARING IN DE GEBOUWDE OMGEVINGIn het Energieakkoord is een pakket maatregelen afgesproken dat invul-ling geeft aan de doelstelling van de Europese energie-efficiency richtlijn(EED), te weten 1,5% energie-efficiency verbetering per jaar tot en met2020. Er komt een revolverend fonds waarin het kabinet in 2013 50 mil-joen stort, en in 2014 135 miljoen. In combinatie met substanti?le bijdra-gen van marktpartijen ontstaat een revolverend fonds van in totaal 740miljoen.In de eerste helft van 2014 dient het kabinet een voorstel voor een vereen-voudigd energielabel in bij de Tweede Kamer. Het rijk stelt in 2018 en 2019in totaal 400 miljoen subsidie beschikbaar voor verhuurders in de soci-ale huursector ter bekostiging van investeringen in energiebesparing.Daarnaast hebben woningcorporaties en bouwers het initiatief genomenom in 2020 111.000 zogeheten energienotaloze renovaties te hebben uitge-voerd. Deze `stroomversnelling' streeft naar `Nul-op-de-Meter' en vergteen investering van ruim 6 miljard.Op basis van de herziene EPBD-lijn van 2010 moet eind 2020 alle nieuw-bouw bijna energieneutraal worden uitgevoerd. Twee innovatieprogram-ma's zijn van kracht: `Energiesprong' en Gebieden Energie Neutraal (GEN).De volgende maatregelen zijn gespecificeerd:Programma's Energiesprong en Gebieden Energie Neutraal: in uitvoering.14 Blok-voor-blok projecten gericht op eigenaar-bewoners: 2014.Revolverend fonds voor energiebesparing: start voorzien vanaf 1 novem-ber 2013.Uitvoering Energieakkoord: vanaf zomer 2013.Uitvoering energiebesparingsconvenant 2012: uitvoering voorzien in 2014-2017.Vereenvoudigd energielabel: wetsvoorstel in 2014.7. DE CONSUMENT CENTRAALHet kabinet wil het zelforganiserend vermogen en collectieven tussenburgers versterken. Verenigingen van Eigenaren, co?peraties, particulieropdrachtgeverschap en kluswoningen kunnen hierbij een rol spelen. Hetkabinet wil eigenbouw bevorderen en ondersteunt gemeenten met hetExpertteam Eigenbouw. Inmiddels zijn in 56 gemeenten tenminste 6.000kavels beschikbaar gekomen voor particuliere initiatieven.Het Landelijke Actieplan Studentenhuisvesting is van kracht met als doelom in de periode 2012-2016 16.000 nieuwe studentenkamers op te leveren.Door de vergrijzing en de extramuralisering is er een substanti?le opgaveinzake het realiseren van voldoende voor ouderen geschikte woningen.Het gaat om ruim 40.000 voor ouderen geschikte woningen per jaar, deelsvia nieuwbouw, maar vooral via transformaties van bestaand vastgoed.De volgende maatregelen worden gemeld:Expertteam particulier opdrachtgeverschap: in uitvoering.Versterking positie bouwconsument: brief bouwregelgeving in najaar2013.Kennis- en experimentenprogramma Wonen en zorg: vanaf 2013.Advies over wonen en zorg van de Raad voor de Leefomgeving enInfrastructuur (RLI): advies RLI voor eind 2013.In de slotparagraaf meldt de Hervormingsagenda Woningmarkt `... dat deNederlandse woningmarkt, ondanks de gevolgen van de crisis en structu-rele imperfecties, er op een aantal cruciale punten goed voor staat' (Blok,2013b: 19): de toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters is op peilgebleven; er is met name onder eigenaar-bewoners een grote verhuiswensen ons land is bespaard gebleven voor een structureel overschot vanwoningen.8. EVALUATIE-EX-ANTE VAN DE HERVORMINGSAGENDAHoe moet de Hervormingsagenda Woningmarkt worden beoordeeld?Allereerst moet worden geconstateerd dat er weinig nieuws in staat. Hetgaat vooral om een opsomming van lopend of eerder aangekondigdbeleid.Ten tweede is niet duidelijk voor welke periode de Hervormingsagendageldt. Het gaat kennelijk vooral om maatregelen op korte termijn (2013 en2014). Daarna lijkt het beleid op te houden c.q. niet meer te veranderen.Ten derde valt op dat op vitale punten getallen ontbreken. Hoe zal denieuwbouwproductie van huur- en koopwoningen zich vanaf 2014 ont-wikkelen? Wat zal het verloop zijn van transacties op de koopwoning-markt, van de woningprijzen en hoe ontwikkelt zich de betaalbaarheidvan het wonen in huur- en koopwoningen? Hoe ontwikkelen zich dehypotheekschuld en de restschulden? Het gebrek aan precisie biedt alleruimte voor reclamefolderteksten die een zonnig licht werpen op de effec-42ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013ten van het ingezette beleid. Soms staan formuleringen haaks op elkaar,zoals `de woningmarkt is vastgelopen' en `de woningmarkt (staat) er opeen aantal cruciale punten goed voor'. Door het gebrek aan kwantitatieveonderbouwing is het moeilijk om vast te stellen waar en wanneer knel-punten zullen optreden bij uitvoering van de beleidsvoornemens. Vooralbij de `borging' van de betaalbaarheid en toegankelijkheid van woningenin de sociale-huursector kunnen grote vraagtekens worden geplaatst,zolang cijfers ontbreken.Ten vierde zegt het kabinet `waarde te hechten aan een maatschappelijkgedragen uitwerking van de maatregelen'. `Gezien de grote institutionelebelangen kan overeenstemming met alle betrokkenen niet steeds gega-randeerd worden' (Blok, 2013b: 4). Nadat er in tien jaar drie verschillendekabinetsvisies zijn verschenen, wil het kabinet nu samen met de betrok-ken partijen op de woningmarkt de aanpak verder vormgeven: `Deze briefis daartoe een uitnodiging' (Blok, 2013b: 4).In dit verband is het vreemd dat het Woningmarktakkoord Wonen 4.0 vanVereniging Eigen Huis, Nederlandse Woonbond, Aedes en NVM nergenswordt genoemd (Nederlandse Woonbond et al., 2012). Dit akkoord boektegeen bezuinigingen in. Maar ook op andere punten wijkt deHervormingsagenda Woningmarkt af van Wonen 4.0. Waar lopen beideplannen parallel? Waarom wijkt de Hervormingsagenda Woningmarkt,afgezien van bezuinigingen, af van Wonen 4.0? Een soortgelijke vraag kanworden gesteld over de relatie met het VROM-raad advies (VROM-raad,2007) en het advies van de SER-Commissie van Sociaal-EconomischeDeskundigen van 2010 (SER-CSED, 2010). In de considerans gaat deHervormingsagenda Woningmarkt nergens in debat met de politieke enmaatschappelijke buitenwereld. De agenda lijkt maatschappelijk in hetluchtledige te zijn ontstaan.Een vijfde kanttekening is dat de verhuurderheffing, te begrijpen alsinstrument om de staatskas te spekken, op de woningmarkt een ondingis. Dit instrument vergroot de kloof tussen kopen en huren, en die tussensociale en commerci?le huursector. Het instrument bemoeilijkt het inves-teren in nieuwe sociale en commerci?le huurwoningen aanzienlijk, juistin een periode dat de vraag structureel verschuift van kopen naar huren.Ten zesde: de verhuurderheffing legt ook een bom onder het staatssteun-dossier van woningcorporaties. De staatssteun ten gevolge van de achter-vang van rijk en gemeenten bij borging door het Waarborgfonds SocialeWoningbouw wordt overtroffen door de verhuurderheffing: per saldo iser nu geen sprake van staatssteun maar van staatsbelasting. Alleen als wede corporaties leggen naast de commerci?le verhuurders, voor zover dezewoningen met gereguleerde huren verhuren (deze verhuurders brengensamen 13% van de verhuurderheffing op), zou met een vergrootglas nogenige staatssteun kunnen worden waargenomen.Een negatief effect van de door het kabinet ingezette hervorming isvoorts dat in de koopsector de kloof tussen insiders en outsiders wordtverdiept. Voor nieuwe hypotheken geldt een annu?taire lening die indertig jaar wordt afgelost, terwijl voor bestaande hypotheken geenaflossingseisen gelden. Aflossingsvrije hypotheken blijven hier popu-lair. Ook in de sociale-huursector wordt de kloof tussen insiders en out-siders verdiept. Huishoudens met een inkomen boven 34.229 kunnenrustig in een sociale-huurwoning blijven wonen, ondanks de relatiefsterke huurverhogingen. Deze zelfde groep buiten de sociale-huursectorkomt de sociale huursector niet in, zal niet gauw een hypotheek krijgenen zal niet snel een betaalbare commerci?le huurwoning kunnenbemachtigen.De hervorming in de koopsector, impliceert dat vanaf 2014 het maximaletarief van 52% voor de hypotheekrenteaftrek per jaar met 0,5%-puntterugloopt. Dit is een wel zeer langzaam tempo. In de huursector, metextra huurwoningen en een grote druk om huurharmonisatie ineens toete passen bij mutatie van huurders, is het tempo veel hoger. Het gevolg isdat de commerci?le huursector door de koopsector nog steeds op eenoneigenlijke wijze wordt beconcurreerd. Voorlopig blijft het voor bestaan-de hypotheekgevers fiscaal aantrekkelijk om de hypotheekschuld te maxi-maliseren. Ook blijft het investeren in de huursector voor vastgoedbeleg-gers onaantrekkelijk.Een zevende kanttekening is dat het kabinet wel erg eenzijdig de kaartenzet op commerci?le beleggers. Deze worden met klem uitgenodigd ommet pensioengelden hypotheken te financieren. Beleggers willen ditalleen overwegen als de staat volledige garanties verstrekt. Zo'n staatsga-rantie gaat verder dan de vigerende NHG-garanties. Nog steeds is er geenovereenstemming over de start van de Nationale Hypotheek Instelling.Het is zelfs de vraag of deze er ooit zal komen. Financiering van hypothe-ken door beleggers blijft overigens een wenkend perspectief voor bankenDehuurtoeslagdienttewordengetransformeerdtoteenwoontoeslagdiedebetaalbaarheidvanhetwonenvoorlage-inkomensgroepeneffectiefveiligstelt(Foto Peter Hilz / Hollandse Hoogte)43ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014die hun financi?le risico's willen beperken en de rantsoenering van hypo-theken enigszins willen matigen.In de huursector is het beroep op commerci?le vastgoedbeleggers nauwe-lijks geloofwaardig. Van alle vastgoedbeleggingen van Nederlandse beleg-gers is 37% in Nederland belegd (Wolzak, 2013). Een meerderheid van debeleggers vindt dit aandeel te hoog, mede gezien de hogere rendementenin het buitenland (circa 11,5%), vergeleken met die in het binnenland (cir-ca 8,5%). Sinds 2000 hebben vastgoedbeleggers fors op de Nederlandsewoningmarkt gedesinvesteerd, waardoor hun marktaandeel sterk isgedaald. Zij hebben grote moeite met het vigerende huurprijzenbeleid, dehuurbescherming en de verhuurderheffing.In grote delen van Nederland zijn commerci?le vastgoedbeleggers in hetgeheel niet actief op de woningmarkt. Hun belangstelling richt zich op eenbeperkt aantal steden in de Randstad. Aan locatie en grondprijs wordenzeer specifieke, strenge eisen gesteld. Als de woningcorporaties zich zou-den terugtrekken uit een deel van de niet-DAEB-activiteiten (DAEB =Diensten van Algemeen Economisch belang), is de kans groot dat dezeactiviteiten blijven liggen en niet door marktpartijen worden overgeno-men. Denk bijvoorbeeld aan de bouw van relatief goedkope koopwoningenof woningen met huren in het middensegment in stedelijke aandachtswij-ken met een eenzijdig samengestelde sociale-huurwoningvoorraad.Tenslotte moeten kritische kanttekeningen worden geplaatst bij de plan-nen van het kabinet om het extern toezicht op woningcorporaties recht-streeks onder de minister van Wonen te brengen. Dit impliceert een motievan wantrouwen aan het adres van het Centraal Fonds Volkshuisvesting,dat binnen de ongemakkelijke bestaande wettelijke kaders een belangrijkedisciplinerende werking heeft gehad op de corporatiesector. Het trackrecord van de minister van Wonen ten aanzien van het toezicht op presta-ties van woningcorporaties is uitgesproken zwak. Alle nu gekritiseerdeactiviteiten van corporaties zijn in het recente verleden door de ministergoedgekeurd. Een precies overzicht van feitelijk geleverde prestaties vanwoningcorporaties is nimmer door de minister opgesteld: het parlementtast op dit punt al jarenlang in het duister.De hoofdrichting van de Hervormingsagenda Woningmarkt is duidelijken aantrekkelijk: het stap voor stap reduceren van zogeheten indirectesubsidies (= verschil tussen markthuur en actuele huur) in de gereguleer-de huursector en het eveneens geleidelijk reduceren van fiscale subsidiesvoor eigenaar-bewoners. Deze lijn is in de praktijk te vroeg ingezet: eenwoningmarkt die wordt geteisterd door een crisis, is onvoldoendebestand tegen een krachtige hervorming, waarvan de contouren aanvan-kelijk onduidelijk waren. Overigens zijn de contouren nog steeds nietscherp, al was het maar doordat de geloofwaardigheid van het kabinetmet betrekking tot het woningmarktdossier uiterst beperkt is.Het gevolg van de vroege inzet van bezuinigingen is dat het woningbouw-volume onevenredig sterk is teruggelopen (dit jaar wordt een laagterecordvan ongeveer 40.000 nieuwe woningen verwacht, terwijl de woningbe-hoefte blijft groeien), dat de woningprijzen relatief ver zijn weggezakt, datde bouwwerkloosheid onnodig ver is opgelopen en dat het vertrouwenvan consumenten op de woningmarkt al snel naar een dieptepunt is weg-gezakt. Een betere voorbereiding van de operationele hervormingsplan-nen en een feitelijke introductie van deze plannen in 2015, zoals bepleitdoor SER-CSED (2010) en Wonen 4.0 (Nederlandse Woonbond et al., 2010),zou veel minder problemen op de woningmarkt en de algemene economiehebben gecre?erd.Gedane zaken nemen geen keer: de Nederlandse woningmarkt is in deknel geraakt, niet alleen door de financieel-economische crisis en deEurocrisis, maar ook door het handelen van de overheid. Nu de economiein de landen om ons heen zich herstelt en het einde van de economischecrisis in Nederland in zicht lijkt, ontstaan condities voor een herstel vande Nederlandse woningmarkt, hoewel de werkloosheid nog steeds groeiten de gepercipieerde noodzaak van overheidsbezuinigingen voorlopigniet wijkt. Sinds het Woonakkoord met D66, ChristenUnie en SGP begin2013 is afgesloten, lijkt de woningmarkt als beleidsprobleem politiekgesproken te zijn opgelost.Maar de problemen op de woningmarkt blijven hardnekkig. Op een aantalgespecificeerde punten verdient dan ook de HervormingsagendaWoningmarkt te worden aangepast. Hoewel het CPB nu een validewoningmarktmodel ontbeert, is het nodig dat de effecten van de voorge-nomen maatregelen worden doorgerekend. Kernpunten zijn m.i. dat destructurele verschuiving van de woningmarkt van kopen naar hurenwordt gevolgd (relatie met flexibele arbeidsmarkt, zzp'ers, werkloosheid),dat de relatie met Basel III voortdurend in het oog wordt gehouden en datde gevolgen voor de betaalbaarheid en bereikbaarheid van sociale-huur-woningen zorgvuldig worden gemonitord. Het veranderingstempo in deeigenwoningsector is uitgesproken laag, terwijl in de gereguleerde huur-sector de veranderingen in duizelingwekkend tempo verlopen. Een beteresynchronisatie van de veranderingen in de koop- en de huursector, c.q.voor bestaande en nieuwe gevallen, verdient aanbeveling.Zo snel mogelijk dient de verhuurderheffing te worden afgeschaft. Aan deVestiaheffing ( 700 miljoen) en de Geertruidenbergheffing ( 118 mil-joen) hebben de corporaties al de handen vol. De inkomensafhankelijk-heid leidt tot hoge uitvoeringskosten en dient te worden be?indigd.De huurtoeslag dient te worden getransformeerd tot een woontoeslag diede betaalbaarheid van het wonen voor lage-inkomensgroepen, conformletter en geest van de Grondwet, effectief veiligstelt.Dit alles vergt een nieuwe consensus over taakgebied en grenzen van hetdomein van woningcorporaties, inclusief intern en extern toezicht.Ten aanzien van de woningcorporaties hinkt de HervormingsagendaWoningmarkt op verschillende gedachten. Enerzijds zou de corporatie-sector moeten inkrimpen en zich moeten concentreren op kerntaken.Anderzijds wordt erkend dat de woningcorporaties in de afgelopen decen-nia grote kwantitatieve en kwalitatieve prestaties hebben geleverd, zowelin de nieuwbouw als in het strategisch voorraadbeleid en de stedelijkevernieuwing (die nu simpel als `wijkenbeleid' wordt aangeduid).Over de taken van en toezicht op woningcorporaties moet deParlementaire Enqu?te Woningcorporaties duidelijkheid brengen. Hetbadwater moet krachtig worden weggespoeld. Maar het kind moet wor-den gespaard en gekoesterd. De kwaliteit van de Nederlandse volkshuis-vesting is voor een groot deel te danken aan prestaties van woningcorpo-raties in het verleden. Daarvan is de vakwereld in het buitenland over-tuigd. Nu Nederlandse politici nog.LiteratuurAedes & Kabinet Rutte II, 2013, Afspraken Aedes-Kabinet, Den Haag, 28 augustus.Blok, S.A., 2013a, Woonakkoord van het Kabinet met D66, Christen Unie en SGP,Brief aan de Tweede Kamer, 13 februari.Blok, S.A., 2013b, Hervormingsagenda Woningmarkt, Brief aan de Tweede Kamer,Den Haag, 17 september.Nederlandse Woonbond, Vereniging Eigen Huis, Aedes Vereniging vanWoningcorporaties en NVM/VBO Makelaars/Vastgoed Pro, 2012, Wonen 4.0. Planvoor integrale hervorming van de woningmarkt, zie www.nvm.nlPriemus, H., 2013, Woningmarkthervorming in breder perspectief, ESB, 98, nr. 4668,13 september: 554-557.SER-Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (SER-CSED), 2010, Naar eenintegrale hervorming van de woningmarkt, Den Haag (SER), mei.VROM-raad, 2007, Tijd voor keuzes, Den Haag (VROMRaad).Wolzak, Martine, 2013, Spreiden van pensioengeld is lucratiever, Het FinancieeleDagblad, 3 oktober.