22TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ACHTERGRONDDe ene corporatie verkoopt relatief meer huur-woningen aan particulieren dan de andere.Waarom is dat? En waarom worden in de enegemeente relatief meer huurwoningen vancorporaties verkocht dan in de andere? Deverschillen tussen corporaties blijken beterverklaarbaar dan die tussen gemeenten. Het allanger gevoerde verkoopbeleid, de gehanteerdeprijscondities, bedrijfseconomische aspecten ende samenstelling van het corporatiebezit zijnrelevant.DOOR MARGIT J?K?VI ONDERZOEKER/BELEIDSADVISEUR CENTRAAL FONDSVOLKSHUISVESTING; HET ARTIKEL IS GESCHREVEN OP PERSOONLIJKE TITELIn de afgelopen tien jaar verkocht de corporatiesector in Nederlandin totaal bijna 138.500 huurwoningen aan particulieren (=zittendehuurders en nieuwe bewoners). In verhouding tot de 2,4 miljoenwoongelegenheden die de corporaties eind 2009 bezitten, is hier-mee gemiddeld per jaar krap 0,6% van het bezit verkocht. De piekvan het aantal verkopen per jaar lag in 2005. Sinds 2005 daalt zowel hettotaal aantal verkopen als het aantal verkopen aan zittende huurders. Hetpercentage huurwoningen dat aan zittende huurders wordt verkocht,daalt echter al langer: van 63% in 2000 naar 25% in 2009.Bij de verkoop van huurwoningen aan particulieren kunnen corporatieskorting verlenen op de verkoopprijs. Maximaal 10% korting op de onder-handse verkoopwaarde vrij van huur is altijd toegestaan, een hogere kor-ting alleen onder specifieke omstandigheden welke in de praktijk vooralde verkoop aan huurders betreffen. De daling in het aantal woningen datsinds 2005 is verkocht, valt samen met een stijgend aantal woningen datmet tenminste 20% korting is verkocht. Dat doet vermoeden dat onder dezittende huurders de interesse of mogelijkheden tot aankoop van dehuurwoning terugloopt. Zo'n ontwikkeling staat haaks op het right-to-buy dat het kabinet wil invoeren.WAAROM VERKOOPT DE ENEHUURWONINGEN DAN DE AN23TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ACHTERGRONDCORPORATIE MEERDER? In de afgelopen tien jaar is een steeds kleiner deel van de corporatie-woningen die worden verkocht aan particulieren, verkocht aanzittende huurders. Op de foto het Utrechtse Kanaleneiland.(Foto: Kick Smeets / Hollandse Hoogte)24TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ACHTERGRONDFiguur 1 Aantal aan particulieren verkochte huurwoningen van corporaties, 2000-2009Figuur 2 Aantal aan particulieren verkochte woningen, naar % korting op verkoopprijs,2005-2009VERKOPEN DOOR CORPORATIESDe mate waarin corporaties woningen verkopen aan particulieren ver-schilt sterk. Dit wordt hier bekeken voor de tweejaarsperiode 2008-2009.Van de 418 corporaties die eind 2009 bestonden hebben er 332 in dezeperiode huurwoningen verkocht aan particulieren. Voor eenderde deelvan deze `verkopende corporaties' (33%) betreft het gemiddeld aantal ver-kopen per jaar hierbij nog geen 0,25% van alle woongelegenheden die zijultimo 2009 bezitten (figuur 3). Bij nog eens ruim eenderde deel (35%)ligt het gemiddeld aantal jaarlijkse verkopen tussen 0,25% en 0,6% vanhet bezit. Slechts eenachtste deel (13%) verkoopt jaarlijks gemiddeld meerdan 1% van zijn bezit, waaronder acht corporaties die gemiddeld per jaarmeer dan 2% verkochten. De meest verkopende corporatie is hetWooninvesteringsfonds (WIF) dat gemiddeld per jaar 6,5% van zijn bezitheeft verkocht over 2008-2009. Dit hoge percentage hangt samen met despeciale functie die het WIF heeft inzake de verkoop van woongelegenhe-den uit de sector aan partijen van buiten de sector.VERKOOP IN PROVINCIES EN GEMEENTENTussen gebieden binnen Nederland bestaan er eveneens grote verschillenin de mate waarin daar corporatiewoningen aan particulieren wordenverkocht. Dit wordt hier in beeld gebracht voor de driejaarsperiode 2007-2009. Indien de verkopen worden uitgedrukt als percentage van de totalewoningvoorraad blijkt dat er in Noord Holland verhoudingsgewijs tweekeer zoveel woningen zijn verkocht als in Zeeland (figuur 4). Na Zeelandis Utrecht de provincie waar in verhouding het minst is verkocht.Figuur 4 Aan particulieren verkochte corporatiewoningen als percentage van de helewoningvoorraad in provincies, 2007-2009Tussen gemeenten bestaan nog grotere verschillen dan tussen provin-cies. Zo is er van 2007 tot en met 2009 in 30 gemeenten geen enkele cor-poratiewoning verkocht aan particulieren. Op Ameland en in Renswoudehad het trouwens ook niet gekund want daar staan geen corporatiewo-ningen. Bij de ruim 400 andere gemeenten waar wel corporatiewoningenzijn verkocht aan particulieren, varieert het gemiddelde percentage ver-kopen per jaar tussen 0,001% en 0,72% van de gemeentelijke woning-voorraad (figuur 5). In ongeveer de helft van deze gemeenten (48%)omvatten de verkochte woningen overigens minder dan 0,1% van de tota-le woningvoorraad. In 90% van de gemeenten vormen ze hooguit 0,3%van de totale woningvoorraad. In slechts zeven gemeenten omvatten decorporatiewoningen die tussen 2007 en 2009 gemiddeld per jaar zijn ver-kocht aan particulieren meer dan 0,5% van de totale woningvoorraad.Dit zijn de gemeenten Bolsward, Harlingen, Aalten, Zevenaar,Winterswijk, Steenbergen en Alphen aan de Rijn.18.00016.00014.00012.00010.0008.0006.0004.0002.00000,300,250,200,150,100,050,0018.00016.00014.00012.00010.0008.0006.0004.0002.00007654321014710131619222528313437404346495255586164677073767982858891949710020002005 2006 2007 2008 20092001Nieuwe bewoners Zittende huurdersGeen kortingMaximaal 10%10% tot 20%20% tot 30%30% en meer2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009Figuur 3 De verkoop van huurwoningen aan particulieren door corporaties, 2008-2009% bezit dat de corporatie gemiddeldper jaar verkochtcumultatief % van alle corporaties met verkopenGroningenFrieslandDrentheOverijsselFlevolandGelderlandUtrechtNoord-HollandZuid-HollandZeelandNoord-BrabantLimburgNederland2007 2008 200925TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ACHTERGRONDANALYSE VAN DE VERKOPEN DOOR CORPORATIESWaarom verkoopt de ene corporatie relatief meer huurwoningen aanparticulieren dan de andere? Deze vraag vormt het uitgangspunt vooreen statistische analyse over de periode 2008-2009. Hierbinnen is eerstgekeken of de 86 niet verkopende corporaties verschillen van de wel ver-kopende corporaties. Vervolgens is voor de wel verkopende corporatiesgekeken of de mate waarin zij woningen verkopen aan particulieren kanworden verklaard. Net als hiervoor wordt de mate waarin corporatieshuurwoningen verkopen aan particulieren hierbij gemeten door het aan-tal woningen dat ze gemiddeld per jaar in 2008 en 2009 verkochten uit tedrukken als percentage van het totaal aantal woongelegenheden dat zebezitten. Het Wooninvesteringsfonds is buiten de analyses gelatenomdat het door zijn speciale functie niet goed vergelijkbaar is met ande-re corporaties. Hieronder wordt eerst ingegaan op de vooraf opgesteldehypothesen waarmee gewerkt is bij de analyses. Daarna worden de uit-komsten besproken.DE DALING IN HET AANTALWONINGEN DAT SINDS 2005 ISVERKOCHT, VALT SAMEN MET EENSTIJGEND AANTAL WONINGEN DATMET TENMINSTE 20% KORTING ISVERKOCHTHypothesesMeerdere hypotheses liggen op bedrijfseconomisch vlak:? Een corporatie die in verhouding tot de omvang van haar bezit hoge(onrendabele) investeringen doet of wil gaan doen in komende jarenzal waarschijnlijk relatief meer huurwoningen verkopen. Met de ver-koopopbrengsten kunnen immers onrendabele toppen worden afge-dekt en eventueel ook een deel van de rendabele investeringen. Deinvesteringen zijn langs twee?rlei wegen geoperationaliseerd.Enerzijds via de investeringskasstroom voor mutaties in het verhuur-vastgoed en anderzijds via de onrendabele projectkosten rond dezemutaties. Beide zijn uitgedrukt als een gemiddeld bedrag per woonge-legenheid in het bezit van de corporaties. Verder is bij beide gekekennaar zowel de bedragen over 2008-2009, als naar de bedragen over dedrie komende prognosejaren.? Een corporatie die een hoge netto-exploitatiekasstroom uit verhuurheeft in verhouding tot haar bezit zal waarschijnlijk minder huurwo-ningen verkopen. De netto exploitatiekasstroom is enerzijds geopera-tionaliseerd als de gewone netto exploitatiekasstroom (=huurinkom-sten minus netto bedrijfslasten, onderhoudlasten en erfpacht) enanderzijds als een voor rente gecorrigeerde variant daarop (=gewonenetto exploitatiekasstroom plus rentebaten min rentelasten). Beidekasstromen zijn verder berekend over zowel de periode waarin de ver-kopen plaatsvinden (2008-2009) als over de 1 jaar eerdere periode(2007-2008).? Naarmate de solvabiliteit hoger is, wordt verwacht dat de corporatierelatief minder huurwoningen verkoopt.De overige hypotheses betreffen het al langer gevoerde verkoopbeleid, degehanteerde prijscondities, de mutatiegraad van huurwoningen en desamenstelling van het bezit van de corporatie:? Een corporatie die in het verleden al relatief veel huurwoningen ver-kocht heeft vermoedelijk een verkoopbeleid geformuleerd en ervaringopgedaan met de uitvoering van dat beleid. Bij een corporatie die inhet verleden geen of amper huurwoningen verkocht zal beleid ontbre-ken en/of het nagestreefde verkoopniveau veel liggen en/of de realisatievan verkopen problemen leren. Er valt daarom te verwachten dat demate waarin een corporatie in het verleden huurwoningen verkochtaan particulieren samenhangt met de mate waarin zij dit nu doet.Deze hypothese is geoperationaliseerd door het aantal huurwoningendat in de jaren voor 2008 gemiddeld per jaar verkocht is aan particulie-ren uit te drukken als percentage van het totaal aantal woongelegenhe-den van de corporatie.? Prijscondities kunnen eveneens relevant zijn. Hierbij worden tweeaspecten onderscheiden: de mate waarin de corporatie korting ver-leent bij de verkoop en de gemiddelde verkoopprijs die de corporatiebehaalde. Naarmate een corporatie meer korting geeft, wordt ver-wacht dat de corporatie in verhouding meer woningen verkoopt. Tenaanzien van de gemiddelde verkoopprijs wordt verwacht dat een cor-poratie minder woningen verkoopt, naarmate deze prijs hoger is.Corporatiewoningen worden immers relatief vaak gekocht door koop-starters die geen of weinig eigen vermogen meebrengen en voor definanciering dus afhankelijk zijn van een hypotheek op basis van huninkomen.? De mutatiegraad kan van belang zijn omdat de kopers van bestaande0,70,60,50,40,30,20,10,0147101316192225283134374043464952555861646770737679828588919497100Figuur 5 Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren in gemeenten, 2007-2009het aantal gemiddeld per jaar verkochte corporatiewoningenals % van de gemeentelijke woningvoorraadcumultatief % van alle gemeenten26TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ACHTERGRONDhuurwoningen steeds vaker nieuwe bewoners zijn in plaats van zitten-de huurders. Er wordt verwacht dat er meer huurwoningen wordenverkocht, naarmate de mutatiegraad hoger is.? Verder kan ook het aandeel woningen in het bezit van de corporatierelevant zijn. Een corporatie die alleen maar woningen bezit zal in ver-houding tot haar totale aantal woongelegenheden namelijk meerwoningen kunnen verkopen dan een corporatie die weinig woningenbezit maar wel veel andersoortige woongelegenheden.De 331 corporaties die in 2008 en 2009 huurwoningen verkochten aanparticulieren verschillen op meerdere punten significant van de 86 nietverkopende corporaties. Gemiddeld per woongelegenheid in hun bezithebben ze een lagere netto-exploitatie kasstroom (gecorrigeerd voorrente) en hogere onrendabele investeringen in verhuurvastgoed dat inkomende jaren wordt opgeleverd. Bedrijfseconomisch gezien hebben zedus meer reden tot het verkopen van huurwoningen. Daarnaast bezittenze gemiddeld ook meer woongelegenheden, hebben ze een hoger aandeelwoningen in hun bezit en hebben ze ook in voorgaande jaren al relatiefmeer huurwoningen verkocht dan de niet verkopende corporaties.Via regressieanalyse is nagegaan of de mate waarin corporaties huurwo-ningen verkopen verklaard kan worden met de corporatiekenmerken uitde eerder besproken hypotheses. In totaal blijkt 45,7% van de variantie inhet percentage verkopen verklaarbaar. Het regressiemodel bevat naasteen constante zeven variabelen die elk een significante invloed uitoefe-nen (tabel 1). De verklarende variabelen zijn het percentage verkopen ineerdere jaren (2x), gehanteerde prijscondities (3x), bedrijfseconomischeaspecten (2x) en de samenstelling van het bezit. De meeste hypothesesdragen dus bij aan de verklaring van de verkopen door de corporaties.Alleen de hypotheses over de solvabiliteit en de mutatiegraad van dehuurwoningen doen dit niet. Ook de correlatieco?fficienten tussen demutatiegraad over 2008-2009 en de verkopen, respectievelijk de solvabili-teit in 2007-2008 en de verkopen, zijn niet significant.Overigens signaleren Conijn & Kramer in hun analyse op de verkopenvan corporaties wel een significant verband met mutatiegraad en solva-biliteit. Dit lijkt tegenstrijdig met de hier uitgevoerde analyse, maar kanliggen aan de iets andere opzet van hun analyse en de onderhavige. Zohanteerden zij onder meer de data voor afzonderlijke jaren apart, terwijlhier de verkopen in de tweejaarsperiode 2008-2009 zijn samengenomen.Opvallend is daarnaast dat zij een negatief verband waarnemen tussen demutatiegraad en de verkopen, wat volgens hen komt doordat een hogemutatiegraad ook voorkomt bij corporaties met relatief onaantrekkelijkbezit.DE 331 CORPORATIES DIE IN 2008EN 2009 HUURWONINGENVERKOCHTEN AAN PARTICULIERENVERSCHILLEN OP MEERDERE PUNTENSIGNIFICANT VAN DE 86 NIETVERKOPENDE CORPORATIESANALYSE VAN DE VERKOOP VAN CORPORATIEWONINGEN BINNENGEMEENTENWaarom worden in de ene gemeente verhoudingsgewijs veel meer corpo-ratiewoningen verkocht dan in de andere? Ook deze vraag is uitgangs-punt geweest voor een analyse waarin een aantal hypothetisch verwachteverbanden is getoetst. De te verklaren variabele in deze analyse bestaatuit het percentage dat de corporatiewoningen die gemiddeld per jaar zijnverkocht tussen 2007 en 2009 uitmaken van de totale woningvoorraad inde gemeente. De gemeenten waar geen enkele corporatiewoning is ver-kocht, zijn uit de analyse gelaten.HypothesenDe hypotheses waarmee in de gemeentelijke analyse is gewerkt liggen opverschillende terreinen.? Een eerste betreft de spanning op de koopwoningmarkt in de gemeen-te. Naarmate de spanning hoger is, stijgen de prijzen die op de koop-woningmarkt worden betaald. Onder verder overeenkomstige omstan-digheden kunnen hierdoor in de meer gespannen gemeenten relatiefminder huishoudens een koopwoning bekostigen. De spanning op degemeentelijke koopwoningmarkt is geoperationaliseerd via de gemid-delde prijs die tussen 2007 en 2009 is betaald bij kooptransacties in degemeente (bron: woningmarktcijfers.nl).? Een tweede hypothese betreft de prijscondities waartegen de corpora-tiewoningen worden verkocht in een gemeente. Een hoge verkoopprijsmaakt de woningen minder goed bereikbaar, terwijl kortingen dewoningen juist een prijsvoordeel kunnen geven.? Een derde hypothese betreft de prijsverhouding tussen huur en koop,Tabel 1 Regressiemodel dat de verschillen verklaart tussen het percentagewoongelegenheden dat corporaties verkopen als koopwoningen over 2008-2009Unstandardized StandardizedCoefficients CoefficientsB Std. Beta T Sig.ErrorConstante ,402 ,244 1,652 ,099Gemiddeld % per jaar verkochte ,210 ,073 ,253 2,878 ,004huurwoningen in 2005 tot enmet 2007% Huurwoningen dat met >30% ,007 ,002 ,188 4,349 ,000korting is verkocht als koop-woning in 2008-2009% Huurwoningen dat zonder -,002 ,001 -,154 -3,562 ,000korting is verkocht als koop-woning in 2008 en 2009Gemiddelde verkoopprijs per -,002 ,001 -,161 -3,731 ,000verkochte huurwoning in2008-2009Netto exploitatiekasstroom na -,127 ,038 -,144 -3,340 ,001rente gemiddeld per woon-gelegenheid en jaar in 2007-2008Gemiddeld onrendabel per ,036 ,013 ,114 2,722 ,007woongelegenheid in bezit overprojectkosten van vastgoed-mutaties (3e prognosejaar)% Huurwoningen dat in 2007 ,154 ,064 ,212 2,429 ,016is verkocht% Woningen in totale bezit ,005 ,002 ,081 1,977 ,049aan woongelegenheden27TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 JANUARI 2011ACHTERGRONDwelke vooral voor koopstarters belangrijk is. Naarmate de gebruiks-kosten van een huurwoning lager zijn dan de gebruikskosten van eenkoopwoning is het aantrekkelijker om te blijven huren. De prijsver-houding tussen koop en huur is geoperationaliseerd door de gemid-delde WOZ-waarde van de corporatiewoningen in een gemeente tedelen door de gemiddeld per jaar gevraagde jaarhuur voor deze wonin-gen.? De vierde hypothese stelt dat er meer corporatiewoningen worden ver-kocht naarmate het aandeel corporatiewoningen hoger is. Er zijn danimmers relatief veel corporatiewoningen die verkocht kunnen worden.Ook zijn er dan relatief veel huishoudens die nog huren en mogelijkkoopstarter willen worden. Voor koopstarters kunnen corporatiewo-ningen interessant zijn, omdat deze bij verkoop veelal in de ondersteprijssegmenten van de koopwoningmarkt vallen.? Een vijfde hypothese betreft de nieuwbouwproductie van koopwonin-gen in de gemeente. Er wordt verwacht dat er minder corporatiewo-ningen worden verkocht naarmate er meer nieuwe koopwoningenworden gebouwd in een gemeente. De nieuwe koopwoningen kunnennamelijk concurrentie genereren voor de corporatiewoningen die tekoop worden aangeboden. Qua prijs en kwaliteit vallen de corporatie-woningen weliswaar vaak in een lager marktsegment dan de koop-nieuwbouw, maar via de keten van verhuisbewegingen die de koop-nieuwbouw in gang zet, kunnen ook koopwoningen vrijkomen uitlagere marktsegmenten die concurrentie vormen voor de corporatie-woningen. De koopnieuwbouw is hier geoperationaliseerd door hetaantal koopwoningen dat gemiddeld per jaar tussen 2007 en 2009 isgebouwd uit te drukken als percentage van de gemeentelijke woning-voorraad.VERSCHILLEN TUSSEN GEMEENTENVia regressieanalyse is nagegaan in hoeverre het percentage corporatie-woningen dat per gemeente is verkocht, kan worden verklaard met dekenmerken via welke de hierboven vermelde hypotheses zijn geoperatio-naliseerd. Dit resulteert in een regressiemodel dat 20,9% van de variantietussen de gemeenten verklaard. De drie verklarende variabelen die naastde constante significant zijn opgenomen in het regressiemodel (tabel 3)komen voort uit de hypotheses over de invloed van de prijscondities ende samenstelling van de gemeentelijke woningvoorraad.Tabel 2 Regressiemodel dat de verschillen verklaart tussen het percentagecorporatiewoningen dat gemiddeld per jaar is verkocht in gemeenten tussen2007 en 2009Unstandardized StandardizedCoefficients CoefficientsB Std. Beta T Sig.ErrorConstante ,226 ,037 6,180 ,000Gemiddelde verkoopprijs ,000 ,000 -,327 -7,252 ,000corporatiewoning in gemeente% Corporatiewoningen in de ,004 ,001 ,252 5,611 ,000gemeentelijke woningvoorraad% Corporatiewoningen dat ,001 ,000 ,136 3,025 ,003met >30% is verkochtDe drie andere hypotheses komen niet tot uitdrukking in het model. Ditbetekent overigens niet dat de hierin veronderstelde verbanden geheelontbreken, maar wel dat ze niets extra toevoegen aan de in het modelopgenomen verbanden.CONCLUSIEIn de afgelopen tien jaar is een steeds kleiner deel van de corporatiewo-ningen die worden verkocht aan particulieren, verkocht aan zittendehuurders (van 63% in 2000 naar 25% in 2009). Zittende huurders lijkendaarmee steeds minder ge?nteresseerd en/of in staat tot de aankoop vanhun corporatiewoning. Of de door het kabinet voorgenomen invoeringvan het right-to-buy principe deze ontwikkeling zal kunnen keren isonzeker.Tussen corporaties bestaan grote verschillen in de mate waarin zij in2008 en 2009 huurwoningen verkochten aan particulieren. Deze verschil-len hangen samen met het verkoopbeleid dat de corporatie in eerderejaren voerde, met de gehanteerde prijscondities, met bedrijfseconomi-sche aspecten van de corporatie en het aandeel woningen in het corpora-tiebezit. Tussen gemeenten bestaan eveneens grote verschillen in demate waarin er corporatiewoningen worden verkocht. Deze verschillenzijn minder goed verklaarbaar dan de verschillen tussen de corporaties,maar blijken wel samen te hangen met de prijscondities waaronderwoningen zijn verkocht en het percentage corporatiewoningen in degemeentelijke woningvoorraad.Beide analyses wijzen op het belang van de prijscondities waaronder cor-poratiewoningen worden verkocht. Deze omvatten de gemiddelde ver-koopprijs en het verlenen van kortingen. Naarmate de gemiddelde ver-koopprijs hoger is, worden er relatief minder corporatiewoningen ver-kocht aan particulieren. Deze gemiddelde verkoopprijs hangt af van demarktwaarde van de woningen en van verleende kortingen. Temeer daarde markwaarde sterk afhangt van spanning op de lokale koopwoning-markt, lijkt het er op dat het voor potenti?le koopstarters in gespannenkoopwoningmarkten vaak toch nog te duur is om een corporatiewoningte kopen.De bevinding dat het al langer gevoerde verkoopbeleid van afzonderlijkecorporaties mede bepalend is voor de mate waarin zij corporatiewonin-gen verkopen, doet vermoeden dat de sector als geheel meer huurwonin-gen zou kunnen verkopen, mits de afzonderlijke corporaties dat willen.Toch is het de vraag of dit in de praktijk ook echt zou kunnen en wat hetbetekent voor de verkoopopbrengsten en stabiliteit op de koopwoning-markt. De analyses laten zien dat de verkopen kunnen worden gestimu-leerd met prijskortingen. Deze verminderen echter wel de verkoopop-brengsten voor de corporatie. Daarnaast kunnen ze leiden tot prijsbederf.Particuliere woningeigenaren in de onderste prijssegmenten van dekoopwoningmarkt kunnen daar last van krijgen als zij willen doorstro-men en de oude woning te koop aanbieden. In het meest extreme gevalzou de koopwoningmarkt dan vanaf de onderkant op slot gaan, omdat dedoorstroming van beneden naar boven stagneert. In gespannen koopwo-ningmarktgebieden tenslotte lijkt het nu al zo te zijn dat corporatiewo-ningen te duur zijn voor een deel van de potenti?le koopstarters, waar-door de verkoop hier minder hoog is dan zou kunnen bij een lager prijs-niveau.Noten1 Johan Conijn & Bert Kramer 2010 Omvangrijke verkoop van corporatiewoningen.Ortec Finance BV Amsterdam.