15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDMet de verhuurdersheffing in het vooruitzicht heeft Vidomes onderzocht welke ruimte er nog is inhet huurbeleid. Aan de hand van de normen van het Nibud levert dat antwoorden, maar ook vragenop. Want: welke huur is nog betaalbaar?WELKE HUUR IS NOGBETAALBAAR?DOOR MAARTEN VOS, MANAGER STRATEGIE EN BELEID BIJ VIDOMES ENZELFSTANDIG ADVISEUR; HET ARTIKEL IS GESCHREVEN OP PERSOONLIJKETITELCorporaties verhogen de huur als een woning leeg komt.Harmoniseren naar de streefhuur heet dat in ons jargon.Maar de vraag is hoe harmonisch die huren nog zijn. OokVidomes heeft in de afgelopen 5 jaar de streefhuren ver-hoogd: van 75% naar 80% en sinds 1 januari 2012 naar 90%van de maximaal toegestane huur. Onder druk van de komende ver-huurdersheffing onderzocht Vidomes de afgelopen zomer welke ruimteer nog is in het huurbeleid. Gelukkig stelde Vidomes zich daarbij wel devraag: wat kan een huurder nog betalen? De zoektocht met behulp vanhet Nibud levert antwoorden, maar ook vragen op, die voor corporatiesen politiek interessant zijn. Met de forse verhuurdersheffingen en huur-verhogingen is het zaak dat de politiek een opvatting formuleert overwat betaalbaar is.TAAKSTELLING HUUR: 2 MILJOENVidomes moet de komende jaren zorgen voor een vergroting van dejaarlijkse operationele kasstroom met 8 miljoen euro . Op een jaarlijksehuursom van 100 miljoen is dat een enorme ombuiging. De inzet is datde huurharmonisatie daar minimaal 2 miljoen aan moet bijdragen. Erzijn grofweg vier mogelijkheden om op termijn meer geld te genereren:1. woningen liberaliseren2. flexibele huren invoeren3. 100% van de maximaal toegestane huur vragen4. de aftoppingsgrenzen uit de huurtoeslag loslatenMeer woningen liberaliseren willen we niet. Recent woningmarktonder-zoek dat ABF (2012) verrichtte in opdracht van Staedion, laat zien dat erde komende jaren in Haaglanden een fors tekort aan betaalbare huurwo-ningen ontstaat. En duurdere huurwoningen zijn er genoeg. Dat beves-tigt de strategische doelstelling van Vidomes om de voorraad betaalbarewoningen op peil te houden.FLEXIBELE HURENVidomes vindt dat huurkortingen terecht moeten komen bij de mensendie het nodig hebben. Daarom heeft het onze voorkeur om de huren teflexibiliseren en jaarlijks te beoordelen of de huurkorting nog past bijwat de huurder nodig heeft. Bij Huur op Maat heeft dat tot uitstekenderesultaten geleid. De huurkortingen waren gebaseerd op acceptabelehuurnormen. En de doelmatigheid werd fors verbeterd: de jaarlijksetoets op inkomen en huishoudenomvang leverde drie jaar op rij2%-punt minder huurkorting op. De gemiddelde korting bij start vanhet huurcontract was 14%. Het experiment Huur op Maat is helaasgestopt, omdat de politiek en de sector erg verdeeld zijn over het princi-pe van inkomensafhankelijke huren.Wat al wel kan is jongeren een tijdelijke huurkorting geven. Onder de 23jaar krijgen ze alleen huurtoeslag bij een huur tot de kwaliteitskortings-grens ( 366,- in 2012). Dat vergt extra huurkorting, maar die kan verval-len in het jaar dat die jongeren 23 worden. Het laten vervallen van dieextra korting geeft per woning een aanzienlijke winst, maar helaas gaathet maar om beperkte aantallen. We zouden ook gezinnen een tijdelijkekorting voor een grote woning kunnen geven, op basis van het aantalpersonen. Is het nest uitgevlogen, dan gaat de huur omhoog en kan dehuurder de afweging maken: kleiner gaan wonen, of extra betalen voorde extra kamers. Dat is bewerkelijk. Het vereist een periodieke check vande huishoudensamenstelling. De huurder moet met een uittreksel uit deGemeentelijke Basisadministratie bewijzen dat er nog kinderen thuiswonen. Het ligt bovendien gevoelig. Empty nesters meer laten betalenvoor hun "te grote woning" voelt als het uitroken van trouwe huurders.NAAR 100% MAXIMALE HUURHet verhogen van de streefhuur van 90% naar 100% van de maximaaltoegestane huur heeft twee maatschappelijke consequenties. Er blijvenweinig relatief goedkope woningen over. Zolang we de huur wel blijvenaftoppen om ze betaalbaar te houden, betekent het dat meer woningentegen de aftoppingsgrens worden opgestuwd. Zo raakt de verhoudingtussen prijs en kwaliteit verder zoek. Het percentage afgetopte wonin-gen stijgt bij Vidomes van 46% naar 57% als we overgaan op 100%.Onwenselijk, maar als het moet, dan is dat maatschappelijk gezien nog16TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDte overzien. De huurtoeslag zorgt ervoor dat deze woningen wel redelijkbetaalbaar blijven, zolang de huren onder de aftoppingsgrenzen blijven .Voor Vidomes kleven er ook risico's aan. Door het invoeren van 90% vande maximale huur begin dit jaar, ervaren we al verhuurbaarheidsproble-men, met name bij seniorencomplexen en tweekamerwoningen. Dieproblemen zullen verergeren; we zullen meer leegstand ervaren en meerinspanningen moeten doen om de woning te verhuren .AFTOPPINGSGRENZEN: NORM VOOR BETAALBAARDe aftoppingsgrenzen in de huurtoeslag waren tot 2008 door de zogehe-ten passendheidstoets voor alle corporaties een wettelijke plafond voorde huur die voor de primaire doelgroep gerekend kon worden. Eenhuurder kreeg geen huurtoeslag als de huur bij toewijzing boven deaftoppingsgrens lag (prijspeil 2012). Om administratieve redenen werdde passendheidstoets afgeschaft. De belastingdienst slaagde er niet inhet uit te voeren. Er ging een vriendelijk verzoek van de minister naar deVNG en Aedes om de aftoppingsgrenzen wel te blijven eerbiedigen. Nietvanwege zorgen om de betaalbaarheid, maar om de huurtoeslaguitga-ven binnen de perken te kunnen houden. In de regio Haaglanden, waarVidomes actief is, zijn de aftoppingsgrenzen nog netjes in de huurinko-menstabel verwerkt. Maar veel corporaties in de wat duurdere regio'shebben dit glazen plafond gesloopt . Maar is de huur voor huurders uitde doelgroep nog wel te betalen als we de aftoppingsgrenzen loslaten?Om daar meer zicht op te krijgen heeft Vidomes het Nibud gevraagd omin beeld te brengen wat het voor huurders betekent als we de aftop-pingsgrenzen met 30 euro verhogen. Met dat bedrag zouden we op ter-mijn 2 miljoen extra huur per jaar extra binnenhalen.NIBUD WOONLASTENADVIESHet Nibud stelt vast wat aan woonlasten uitgegeven kan worden vanuiteen resultante benadering: wat blijft er over voor wonen naast de nodigeuitgaven voor andere maandelijkse kostenposten? Daarbij maakt hetNibud onderscheid tussen basisbedragen en voorbeeldbedragen. Debasisbedragen zijn de bedragen die minimaal voor een bepaalde uitga-venpost nodig zijn. De basisbedragen zijn afhankelijk van de huishoud-samenstelling maar onafhankelijk van het inkomen. In de praktijk zijndit de bedragen die minima hier gemiddeld aan uitgeven.De voorbeeldbedragen zijn de gemiddelde werkelijke uitgaven die eenhuishouden doet en lopen op met het inkomen. Deze bedragen zijn duszowel afhankelijk van de huishoudsamenstelling als van het inkomen.Het is niet zo dat het Nibud de huidige voorbeeldbedragen als normhanteert voor wat er over moet blijven voor de overige posten. Daarmeezou het Nibud de huidige gemiddelde woonlasten automatisch tot normverheffen. Het Nibud gaat met het normbedrag voor overige uitgaventussen het voorbeeldbedrag en het basisbedrag in zitten. Voor woonlas-ten is dan beschikbaar een bedrag gelijk aan het netto inkomen minushet normbedrag voor de overige uitgaven. De methode is in figuur 1schematisch weergegeven .De norm voor overige uitgaven komt erop neer dat de gemiddelde huur-der de helft van zijn overige uitgaven, voor zover boven het basisbedrag,moet schrappen. Dit betekent bezuinigen voor alle huurders met eeninkomen boven het minimum.Ter illustratie: een gezin bestaande uit 2 ouders en 2 kinderen met eenbesteedbaar inkomen van 30.000 geeft gemiddeld 1.970 per maanduit aan andere zaken dan wonen. De Nibud advieshuren komen er opneer dat ze daar 220 per maand op moeten bezuinigen. Ze houden dus 1.750 over voor hun overige uitgaven. Zo kunnen ze 220 meer aanhuren uitgeven dan een dergelijk gezin gemiddeld doet op dit moment.Die bezuinigingen gaan waarschijnlijk ten koste van abonnementen,sportclubs, hobby's, vakantie, vervoer en dergelijke, want op andereposten is nauwelijks te bezuinigen. De helft op deze "luxe uitgaven"bezuinigen is fors. Een kwart lijkt mij realistischer. Maar een lagerewoonlastennorm betekent dat de overheid en/of de corporaties meermoeten bijspringen om het wonen betaalbaar te houden. Een dergelijkemaatschappelijk-ideologische keuze vraagt een democratisch oordeel enkan dus alleen het parlement maken.GEEN VOETBAL MEER VOOR JANTJETabel 1 Uitgaven huurder bij huur op aftoppingsgrens + 30, bron Nibud 2012In de analyse gaan we verder uit van het Nibud advies, ondanks de eer-der genoemde bedenkingen. Het Nibud laat bij vier door Vidomes geko-zen voorbeeldhuishoudens ter illustratie laten zien wat er bezuinigd zoumoeten worden als we de aftoppingsgrenzen met 30 zouden verho-UitgavenInkomenInkomenruimte voorwoonlastenvoorbeelduitgavennorm overigebasis overigeuitgaven50%50%}}}Figuur 1 Schematische weergave Nibud woonlastenadvies, bron Nibud 2012maximale huur o.b.v. norm maximaal voorgenomen streefhuur1 2 3 4 1 2 3 41p 65+ 1p 23-65 2p 2k 2p 2k 1p 65+ 1p 23-65 2p 2k 2p 2kAOW 24000 WML 33000 AOW 24000 WML 33000TOTAAL INKOMEN 1129 1564 1813 2448 1129 1564 1813 2448HUURTOESLAG 299 0 216 0 269 0 280 0TOTAAL UITGAVEN 1428 1564 2029 2448 1394 1564 2116 2448huur 637 588 366 616 554 554 592 592gas/brandstoffen 69 66 81 85 69 66 81 85elektriciteit 34 29 70 74 34 29 70 74water 8 8 19 20 8 8 19 20heffingen 0 46 50 55 42 46 50 55telefoon, kabel, internet 52 62 52 93 52 62 52 93verzekeringen 142 149 290 290 149 149 290 290studiekosten 0 0 34 34 0 0 34 34contributies en abonnementen 26 10 28 28 26 16 0 32vervoer 22 20 66 57 22 35 0 63VASTE LASTEN 990 978 1056 1352 956 965 1188 1338kleding en schoeisel 50 72 161 161 50 72 161 161inventaris 64 120 91 110 64 120 91 110onderhoud huis en tuin 27 27 27 43 27 27 27 43extra ziektekosten 23 34 56 68 23 34 56 68hobby, uitgaan, vakantie 46 33 45 89 46 46 0 103RESERVERINGSUITGAVEN 210 286 380 471 210 299 335 485voeding en versnaperingen 168 191 479 494 168 191 479 494overige huishoudelijke uitgaven 60 109 114 131 60 109 114 131HUISHOUDELIJKE UITGAVEN 228 300 593 625 228 300 593 625OVERSCHOT / TEKORT 0 0 0 0 4 0 -23 017TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDgen, zie tabel 1. Dat levert met name voor meerpersoonshuishoudenseen onthutsend beeld op. De groene arceringen in tabel 1 geven aan totwelke bedragen er nog verantwoord kan worden bezuinigd. De rodearceringen geven aan tot welke, volgens het Nibud onverantwoorde,bezuinigingen huurders over zouden moeten gaan. Er is geen geld meervoor hobby's, vakantie, recreatie, sport en vervoer. En dan nog schiet er 23 euro in de maand tekort, want op de andere uitgaven valt nauwe-lijks te bezuinigen. Eigenlijk ligt de aftoppingsgrens voor gezinnen al tehoog: er is bij die huurhoogte slechts 7 beschikbaar over voor allehobby's abonnementen, vakantie en vervoer.De bezuinigingen op de huurtoeslag hebben ervoor gezorgd dat een huurter hoogte van de aftoppingsgrens voor een gezin met een laag inkomenniet meer betaalbaar is. Minister Donner wees de kritiek op de bezuinigin-gen af en verwees huurders naar goedkopere woningen. Deze zijn echtervoor gezinnen niet meer te vinden. En voor corporaties is het heel ergkostbaar om woningen tot onder de aftoppingsgrens te gaan korten . Dieruimte is er niet, zeker nu de verhuurdersheffing eraan komt.Eenpersoonshuishoudens genieten boven de aftoppingsgrenzen nogextra huurtoeslag. Het deel tussen de aftoppingsgrens en de huurprijs-grens wordt nog voor 40% gesubsidieerd. Het is een raadsel waarom depolitiek destijds juist voor kleine huishoudens heeft gekozen en nietvoor gezinnen: grotere woningen zijn over het algemeen duurder en eenkleinere woning onder de aftoppingsgrens is in het grootste deel van hetland nog wel te vinden, zelfs bij een maximale huur .NIBUD ADVIESHUUR EN AFTOPPINGSGRENZENIn de figuren 2, 3 en 4 zijn de Nibud advieshuren vergeleken met deaftoppinggrens voor het betreffende huishouden en tegen de doorVidomes voorgenomen huur van 30 boven de aftoppingsgrens. Ook isaangegeven wat de netto advieshuur is, oftewel de huur die men betaaltna aftrek van huurtoeslag, dus datgene dat men werkelijk netto kanbetalen volgens het Nibud. De eenpersoonshuishouden (figuur 2) kun-nen een vraaghuur op de aftoppingsgrens over het algemeen welopbrengen. Alleen een relatief smalle groep op en net boven bijstandsni-veau niet. De groep die net teveel verdient voor de huurtoeslag (vanaf 22.000) kan de aftoppingsgrens van de huurtoeslag maar net betalen.Hier 30 op de aftoppingsgrens leggen, betekent dat de minima en dehuishoudens die net geen huurtoeslag meer ontvangen (verder) in deproblemen komen.Bij een tweepersoonshuishouden (figuur 3) is het beeld vergelijkbaarmet eenpersoonshuishoudens, maar de groep net boven de bijstand diede huur op de aftoppingsgrens niet kan opbrengen is wat breder.Bij een gezin met twee kinderen (figuur 4) zijn de problemen weer eenstuk groter. Een forse groep onder in het inkomensspectrum kan deaftoppingsgrens niet betalen, evenals een kleine groep met een inkomendat net te hoog is voor huurtoeslag (vanaf 29.800). Als Vidomes hier 30 bovenop doet, verdiept en verbreedt dit probleem zich.Gezinnen zijn tot 40.000 inkomen aangewezen op woningen onder dehuurprijsgrens ( 665). Als je meeweegt dat in grote delen van het landgeen gezinswoningen in de vrije sector onder de 750 zijn te vinden, isduidelijk dat de inkomensgrens voor gezinnen voor een sociale huurwo-ning in deze regio's eigenlijk op 44.000 zou moeten liggen. Misschienwil minister Blok wel voor de gezinnen naar Brussel toe.PRIMAIRE DOELGROEP "PLUS"De absolute minima (bijstand) en de inkomens net boven de huurtoe-slaggrens hebben bij alle groepen (behalve senioren) de grootste moeiteom een huur op of boven de aftoppingsgrens op te brengen. Dit is eenprobleem dat corporaties niet kunnen oplossen; dat moet met de huur-toeslag of de bijzondere bijstand aangepakt worden. Wel kunnen corpo-raties de huurders met een inkomen net boven de inkomensgrenzen vande huurtoeslag tegemoet komen, door hen ook in aanmerking te laten750700650600550500450400350300250200750700650600550500450400350300250200Huur(europermaand)Huur(europermaand)Verzamelinkomen (euro per jaar)Verzamelinkomen (euro per jaar)(bijstand)15.00017.00019.00021.00022.00024.00025.00028.00031.00034.000(bijstand)20.00021.50023.00025.00028.00031.00034.00037.00040.00043.000Bruto NibudadvieshuurNetto NibudadvieshuurAftoppingsgrensAftoppingsgrens+ 30 euroBruto NibudadvieshuurNetto NibudadvieshuurAftoppingsgrensAftoppingsgrens+ 30 euroFiguur 2 Nibud advieshuren voor alleenstaanden onder de 65 jaar(bron Nibud 2012, bewerking Maarten Vos)Figuur 3 Advieshuur Nibud voor tweepersoons huishouden onder 65 jaar(bron Nibud 2012, bewerking Maarten Vos)Figuur 4 Advieshuur Nibud voor gezin met 4 personen onder 65 jaar(bron Nibud 2012, bewerking Maarten Vos)750700650600550500450400350300250200Huur(europermaand)Verzamelinkomen (euro per jaar)(bijstand)20.00021.50023.00025.00028.00031.00034.00037.00040.00043.000Bruto NibudadvieshuurNetto NibudadvieshuurAftoppingsgrensAftoppingsgrens+ 30 euro18TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDFiguur 5 Netto huurquotes geldend bij gegeven verzamelinkomens(bron Nibud 2012, bewerking Maarten Vos)Figuur 6 Bruto huurquotes, afgezet tegen bruto inkomen(bron Nibud 2012, bewerking Maarten Vos).60%50%40%30%30%10%0%---- 1p>65---- 1p65---- 1p 2k---- 2p