TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2011ACHTERGROND22WIE GAATDAT BETALEN?De oorzaak dat grootschalige duurzaamheidsprojecten mondjesmaat van de grond komen, zit inhet feit dat de vertaling van ambities vanuit de technische invalshoek wordt ingestoken. Hettreffen van duurzaamheidsmaatregelen moet je zien als v??r-investering om op lagereexploitatielasten uit te komen.DOOR KOOS DE LOOFF EN RENATEWESTERHOF, REAL ESTATE ADVISORY DELOITTEDuurzaamheid, maatschappelijkverantwoord ondernemen, crad-le-to-cradle... zomaar een greepuit een veelheid aan begrippendie menig zichzelf respecterendeorganisatie bezigt in haar visiestukken. Dat devoorraad fossiele brandstoffen eindig is weettegenwoordig het merendeel van deNederlandse bevolking. Dat een ieder hierineen verantwoordelijkheid te nemen heeft, isinmiddels ook bij het merendeel van de bevol-king ingedaald. Van overheidswege en in de topvan het bedrijfsleven worden ambities gefor-muleerd. Door financi?le beperkingen is onzeoverheid niet happig op het direct met geldelij-ke bijdragen individuele huishoudens energiete laten besparen. In het bedrijfsleven wordtnaarstig gezocht naar welke vorm van duur-zaam ondernemen het beste bij de onderne-ming past. Daarnaast wordt in de verhuurwe-reld om een andere realiteit gevraagd. De huur-der raakt meer en meer ge?nteresseerd ininzicht in de totale lasten per maand.Toch komen concrete grootschalige duurzaam-heidsprojecten tot nu nog slechts mondjes-maat van de grond. Dat de volwassenheid vande uitvoering sterk achter blijft bij de eerdergeformuleerde ambities werd ook recent nogdoor de Algemene Rekenkamer is bevestigd1.De vraag is wanneer die "pilotfase" nou eensvoorbij is en we daarmee klaar zijn voor hetechte werk. Hoe kan het treffen van duurzaam-heidsmaatregelen worden aangejaagd, waar-door de ambities voor 2020 en 2050 nog eenkans van slagen hebben?De techniek lijkt voor niets te staan... De inno-vatieontwikkeling gaat constant door en tegen-woordig is dan ook veel mogelijk, van een sim-pele zonneboiler tot mini-windturbines en col-lectieve Warmte Koude Opslag en WarmteKoude Koppeling. Daar zit (technisch) niet zozeer het probleem. Natuurlijk vallen de rende-menten nog te verbeteren, moet de levensduurverder worden verlengd en de productengebruiksvriendelijker worden gemaakt, maardat zijn allemaal elementen die vanzelf komen,een kwestie van tijd. De oorzaak dat we op hob-byniveau blijven hangen zit naar onze meningin het feit dat de vertaling van duurzaamheids-ambities nu juist meestentijds vanuit de tech-nische invalshoek wordt ingestoken. In negenvan de tien gevallen wordt vooral naar de kas-stroom van de investeringen gekeken.Duurzaamheidsmaatregelen kennen alleen weleen relatief lange terugverdientijd. Logisch,want energie is een massagoed met een kleinewinstmarge. Tel daarbij op het split-incentive-probleem: de partij die investeert (woningcor-poratie/belegger) plukt er niet (direct) de finan-ci?le vruchten van, omdat de resultaten bij dehuurder in de besparing op de energierekeningzichtbaar (kunnen) worden. Een harde dobbervoor grote vastgoedeigenaren als woningcor-poraties en beleggers om dan de business casenog positief te krijgen.Exploitatie en beheer worden in dit stadiumonderbelicht, terwijl deze factoren in hetzelfdestadium zouden moeten worden mee geno-men, dat doet meer recht aan de realiteit.Daarnaast wordt de financi?le business casehierdoor in veel gevallen positief be?nvloed. Erzijn al concepten op de markt ge?ntroduceerddie hierbij kunnen worden ingezet.Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld het bie-den van garanties, het Building Retrofit-concept, rest(huishoud)watersystemen (collec-tief of op gebouwniveau), lage temperatuur(rest)warmtenetten etc.2In veel gevallen blijftdaarbij tegelijkertijd samenwerken, het sme-den van coalities en het managen van verwach-tingen van verschillende partners in dit vroegestadium een kritische succesfactor.Bij verschillende woningcorporaties is inmid-dels wel een verschuiving van een huurlasten-benadering naar een woonlastenbenaderingwaar te nemen. De toenemende schaarste aanfossiele brandstoffen en de stijgende energie-prijzen hebben gevolgen voor alle doelgroepen,DUURZAAM23TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2011ACHTERGRONDmaar vooral voor de huishoudingen die minderte besteden hebben: de primaire doelgroep vaneen woningcorporatie. De kosten van wonenworden niet meer hoofdzakelijk bepaald doorhuurprijs, maar steeds meer door kosten inge-volge belastingen en energie, dit samenomschreven als de eerder genoemde woonlas-ten. Hier en daar zijn woningcorporaties teovertuigen van nut en noodzaak om duur-zaamheidsmaatregelen te treffen om daarmeeeen bijdrage te leveren aan het betaalbaar hou-den van die woonlasten van haar doelgroep.Concreet betekent dit dat aansluiting wordtgezocht bij de Meerjarig Onderhoudsplanning(MJOP), het strategisch voorraadbeleid, muta-tie- en afzetcycli. Corporaties kunnen methogere huurinkomsten rekenen door gebruikte maken van de cijfers die inzicht geven in degemiddelde huurperiode in een bepaald com-plex. Gestart wordt met het SMART maken vande doelstellingen uit het visie/ambitiestuk vande corporatie dat op directieniveau is geformu-leerd, vaststellen welk uitgangspunt genomenwordt en vervolgens wordt ge?nventariseerd ofde benodigde data binnen de organisatie aan-wezig zijn om er een analyse op los te laten. Zomoet helder worden geformuleerd wat onderenergiebesparing wordt verstaan en moetenalle cijfers waar het woonruimtebestand uitbestaat in labeling, bouwkundige, installatie-technische en isolatie-technische staat inzich-telijk zijn. Voor de hand ligt de keuze voor hetenergielabel als uitgangspunt, omdat dit ookonderdeel vormt van het Woning WaarderingsStelsel. Kernvragen zijn dan: berusten de labelsop juiste gegevens en wat zijn de mutatie- enafzetcycli.Na de analysefase wordt een aantal kansrijkeprojecten geselecteerd die in aanmerkingkomen als pilotproject. Kansrijk zijn die projec-ten waarvan beheerkosten en vervangingsin-vesteringen in beeld zijn. De pilotprojectenworden zo gekozen dat de verzameling eenafspiegeling vormt van de totale portefeuille.Voor deze projecten worden te treffen (extra)maatregelen gekwantificeerd (investeringskos-ten per woning), de noodzakelijke huurverho-ging die deze maatregelen zouden moeten dek-ken, de huurverhoging op basis van het nieuweWWS-puntenwaardering en de terugverdien-tijd. De uitkomsten resulteren in een overzichtvan de globale investeringskosten voor depilotprojecten. Tenslotte kan door middel vanextrapolatie van deze uitkomsten over de totaleportefeuille inzicht worden verkregen in detotale globale kosten van duurzaamheidsmaat-regelen.Ook worden woningcorporaties in enkele ont-wikkelingen geholpen door het middenbe-stuur, doordat sommige provincies zien dat dekwaliteit van het totale woonruimtebezit inhun provincie tot een hoger niveau te renove-ren peil kan worden gebracht, dan met de uit-voering van de de 2020-ambities, zoals neerge-legd in het rijk/Aedes convenant. Concreetbetekent dit in plaats van een renovatie naar Cen waar mogelijk B label een renovatie naar eenA of A+ label. Daarnaast wordt gewerkt aan hetinzichtelijk krijgen van de verschillen in reno-vatie (kosten). In deze projecten wordt inzichtgegeven dat in bepaalde gevallen een betere,hogere renovatie niet duurder hoeft te zijn danrenovatie tot enkel de 2020-ambities die tot eenC of B label leiden.Hoe komt het dan toch dat in veel gevallen hettreffen van duurzaamheidsmaatregelen in zijngeheel als onderdeel van de initi?le investeringwordt gezien, in plaats van als v??r-investeringom op lagere exploitatielasten uit te komen?Wellicht heel simpel gezegd omdat het volledi-ge vastgoed rekenen nog niet bij de corporaties(maar misschien ook niet echt bij commerci?lebeleggers) tussen de oren zit?Ook wordt de mogelijkheid om die voorinves-tering binnen een acceptabele termijn terug teverdienen zelden onderkend. Om de hamvraag"wie gaat dat betalen en hoe dan?" positief tekunnen beantwoorden, zullen we dus af moe-ten van de klassieke fasering in het vastgoed-proces, waarbij tussen realisatie en beheer eenharde knip gemaakt wordt. Je kunt een oudeeconomie immers niet vernieuwen met oudedenkbeelden.Noten1 33016 "Energiebesparing: ambities en resultaten",vastgesteld door de Algemene Rekenkamer d.d. 22september 2011, aangeboden aan de TweedeKamer der Staten-Generaal d.d. 6 oktober 20112 Garanties worden afgegeven door leveranciers dieeen zekere besparing voorzien bij bepaalde toepas-singen, met Building Retrofit wordt de financieringvan de energiebesparende maatregelen gedragendoor de besparing in te zetten voor de financieringvan deze besparing. Door toepassing van nieuwewarmtepomptechniek kan stadsverwarming met eenlagere temperatuur worden toegepast, tegen eenlagere exploitatieprijs en met minder slijtage aan hetnetwerk.InAlmereisNuonbegonnenmetdeinstallatievan520zonnecollectorenophetZoneilandAlmere.Deenergieopgewektdoordecollectoren,wordtgebruiktomwaterteverwarmenin2.700woningen.HetisdeeersteNederlandsewoonwijkdieopdezemanierwordtverwarmd.(Foto Olivier Middendorp / Hollandse hoogte)