10TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDDe corporatiesector ligt onder vuur door de verschillende affaires in de afgelopen jaren. Tochmoeten corporaties niet in de slachtofferrol vervallen, maar juist gaan investeren, zichzelfreorganiseren om zo doelmatig mogelijk te presteren.WONINGCORPORATIES:LEGITIMEREN DOORINVESTEREN11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDDOOR LEO GERRICHHAUZEN EN GUUS TERLINGEN, GERRICHHAUZEN ENPARTNERSDe magie van de non-profitstatus van corporaties is uitge-werkt. De associatie van de non-profitstatus met idealismeis verdwenen. De sector wordt geconfronteerd met teveelschandalen. Een aantal bestuurders blijkt uitvreters te zijndie hun organisaties aan de rand van de afgrond hebbengebracht. Het risico van de onderlinge solidariteit blijkt hoog te zijn(het Vestiadrama). De minister heeft een commissie van wijzen samen-gesteld die recent haar rapport heeft gepresenteerd en er staat een parle-mentaire enqu?te over het corporatiebestel op de rol. DeHerzieningswet toegelaten instellingen is in juli 2012 door de TweedeKamer unaniem vastgesteld. Alvorens de Eerste Kamer deHerzieningswet kon vaststellen, lag er een nieuw regeerakkoord.In dit regeerakkoord lijkt het financieel afrekenen met de sector te zijnaangebroken. Een aanvullende heffing van 1,2 miljard bovenop de 800 miljoen uit het begrotingsakkoord zet de financi?le positie van cor-poraties en hun investeringsmogelijkheden zwaar onder druk. De heffingvalt samen met een aanpassing van het huurbeleid en woningwaarde-ringssysteem op basis van WOZ-waarde. HetCentraal Fonds Volkshuisvesting, die de conse-quenties van dit voorgenomen beleid heeftdoorgerekend, spreekt in een brief1aan deminister van een daling van het volkshuisveste-lijk vermogen van 17 miljard, wat een daling isvan 50%. Het CFV waarschuwt voor een negatie-ve spiraal door noodzakelijke toename van sane-ring die door `gezonde' corporaties moet wordenopgebracht en waarschuwt dat door een stij-gend risicoprofiel de zekerheidsstructuur ondergrotere druk komt te staan.Er komt nu een versnelde aanpassing van deHerzieningswet op basis van het regeerak-koord. Onderdeel van de aanpassing is uitwer-king van de AMvB waarin kaders voor splitsingDAEB en niet-DAEB en invulling van het toe-zicht staan. Verwachting is dat er eerder eenverscherping van de oorspronkelijke wet komtdan een verzachting.De kaarten zijn gedeeld en de corporatiesectorheeft een slechte hand gekregen. In dit artikelschetsen we kort enkele relevante ontwikkelin-gen met betrekking tot de externe en internedynamiek van de corporatiesector. Vervolgensschetsen we enkele ontwikkelingspaden diezich voor de corporatiesector aftekenen.Daarna gaan we in op welke ontwikkelingspa-den de politiek voorstaat. Tot slot schetsen weeen perspectief.1. DE DYNAMIEK IN EN ROND HET CORPORATIEBESTELIn de dynamiek en de heftigheid van het debat over het corporatiestelselspelen veel aspecten een rol. Het gaat om aspecten als de legitimiteitvan corporaties, de veranderde relatie met het rijk, de onderstreping(vanuit de marktideologie) van de noodzaak van een gelijk speelveld envan het marktconforme en doelmatige handelen. Maar ook zaken als deveranderingen op de woningmarkt, de schaalvergroting van corporatiesen de versnippering van de belangenbehartiging spelen in de discussiesover het corporatiestelsel een rol.We behandelen de genoemde aspecten hieronder in beknopte beschrij-vingen.Legitimiteit onder drukIn zijn openbare rede2, stelt Vincent Gruis dat corporaties last hebbenvan een verlies aan legitimiteit: `Vraagtekens over de integriteit, hoge sala-rissen voor bestuurders, tegenvallende resultaten bij vastgoedontwikkelingenen investeringen buiten het primaire taakveld, hebben gevoelens van sympa-thie onder politici en burgers niet vergroot'. Een jaar eerder stelde een ande-re nieuwe hoogleraar, Marja Elsinga, in haar oratie3dat `de institutie soci-ale huursector is uitgewoond'. Deze geluiden staan niet op zichzelf. Metname uit de hoek van economen (Conijn, Teulings) komen radicale her-vormingsvoorstellen. Al die voorstellen beogen de rol van de corpora-ties te beperken.Zo staan volgens hoogleraar woningmarkt, Johan Conijn, woningcorpo-raties op een kruispunt. De huidige ordening schiet volgens hem tekort.Het in statuten vaag omschreven publieke belang (werkzaam zijn op hetgebied van en in het belang van de volkshuisvesting) is volgens hemniet meer dan retoriek. Hij beschouwt in de vastgoedlezing 2011 corpo-raties vanuit het perspectief van een goed functionerende woning-markt4. In zijn economische analyse functioneren woningcorporatiesals een verstorende factor. Corporaties belemmeren dat de woningmarktevenwichtig functioneert doordat ze impliciet subsidies verstrekken aanhuishoudens en een ondoelmatige bedrijfsvoering voeren. En doordathet eigen vermogen zich in de dode hand bevindt, wordt er geen markt-conform rendement gerealiseerd.Ook het zelfbenoemde adviesorgaan van 22 economen ziet corporatiesals marktverstoring5. In hun manifest pleiten zij voor een minder domi-nante rol van corporaties en een grotere rol voor marktpartijen in dehuurmarkt.Partnership met rijk verstoordNa de Tweede Wereldoorlog hebben de corporaties een enorme groeidoorgemaakt. Van relatief marginale instellingen in de huurmarkt zijnze in deze markt leidend geworden. In Europees perspectief bezienbeschikt ons land over een grote sociale huursector. Deze groei is nooithet gevolg geweest van een bewust politiek ontwerp, maar een onbe-doeld nevengevolg van twee krachten. Bij de eerste kracht ging het omde strijd tegen de woningnood. En de tweede kracht die invloed uitoe-fende was de uitbouw van de verzorgingsstaat. Wonen werd vanuit datperspectief als een meritgoed6benaderd. Het rijk en de corporatieswaren door deze twee krachten lange tijd natuurlijke bondgenoten.Lange tijd was er sprake van een volkshuisvestingsarena die beperkt vanomvang was en waarin de belangen parallel liepen. Het ministerie vanVolkshuisvesting, de Kamercommissie, de koepels van de woningcorpo-raties, de VNG en de Woonbond vormden in zekere zin een ijzeren ring.Corporatiesmoetenjuistinvesteren,ondermeerindebouwvanwoningenvoordehuur-enkoopsector.OpdefotodenieuwewijkLaauwik,onderdeelvandestadsuitbreidingdeWaalsprongvanNijmegeninLent.HierwordensocialehuurwoningengebouwdvoorwoningcorporatieTalis(Foto Flip Franssen /Hollandse Hoogte)12TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDDie arena is nu opengebroken. Andere spelers met andere belangen zijnop het veld gekomen en domineren inmiddels voor een groot deel hetspel met motieven die niet overeenkomen met die van de klassiekevolkshuisvesting. Daarnaast is de democratie van huurders, zoals dieonder de kabinetten Drees bestonden, in de jaren zeventig opgevolgddoor de democratie van huiseigenaren. De krachtsverhoudingen zijngekanteld. De verzelfstandiging heeft deze natuurlijke alliantie verbro-ken. Belangen gingen divergeren. De groei van de vermogens aan hetbegin van deze eeuw werd voor de corporaties een beleidslast. De fiscali-sering en andere heffingen hebben de relatie verstoord.De klassieke verzorgingsstaatarrangementen staan, mede door de finan-ci?le crisis en de Europese begrotingsregels, al geruime tijd onder druk.Het rondpompen van geld wordt als ondoelmatig beschouwd. De eigenverantwoordelijkheid van burgers wordt sterk benadrukt.Ondersteuning dient tijdelijk te zijn en uitsluitend bestemd voor hendie dat nodig hebben. De verzorgingsstaatarrangementen worden meeren meer gericht op het activeren van burgers. Bovendien worden zeselectiever. Dus alleen gericht op huishoudens die het echt nodig heb-ben. In de volkshuisvesting leidt dat tot het politiseren van het scheefwonen. Dit wordt gezien als het helpen van burgers die dat niet nodighebben en die in staat zijn een normale marktprijs te betalen. Voor deburgers die wel hulp nodig hebben, dient een woontoeslag beschikbaarte zijn. Dit wordt gezien als een publieke taak.In de herdefini?ring van de verzorgingsstaat speelt volgens Elsinga heteigenwoningbezit een sleutelrol. Het vermogen in de woning wordt alseen belangrijk alternatief gezien voor subsidies door de overheid. In toe-nemende mate worden hiertoe voorstellen gelanceerd. De eigen woningals spaarpot om je eigen zorgarrangement te kunnen kopen.Gelijk speelveldLidstaten worden door de Europese Unie gestimuleerd hun economi-sche orde meer marktconform in te richten. Een eerlijk speelveld is eenbelangrijke waarde. Staatssteun mag, maar dient proportioneel en fairte zijn. De Europese staatssteunbeschikking is hier een voorbeeld van.Beleggers zullen zich sterk maken voor de handhaving van deze spelre-gels. Daar komt bij dat het risico van een te gemakkelijk te verkrijgenfinanciering voor marktactiviteiten veel te hoog is, zoals uit een aantalfiasco's in de corporatiesector kan worden afgeleid (zie het voorbeeldvan corporatie WSG in Geertruidenberg).Marktconform en doelmatig handelenAan marktconform en doelmatig handelen wordt een hoge waarde toe-gekend. Organisaties worden naakter en naakter. Ze kunnen het nietlanger verbergen als ze falen. Dit komt mede door de technologischeontwikkelingen waardoor informatie steeds toegankelijker wordt.Verhalen helpen niet, alleen prestaties tellen. Vertrouwen dient dagelijksverworven te worden.Mede doordat corporaties geen eigenaren hebben, wordt veronderstelddat ze minder doelmatig zijn. Vakmanschap, het beheersen van een takvan sport, is wezenlijk. Veel voorstellen van economen worden vanuitdeze invalshoek bezien. Zoals in het rapport `Corporaties uit de verdwijn-driehoek'7. Maar ook in de beschouwingen van Conijn, die een splitsingvan de corporatie bepleit in een toegelaten instelling die het vermogenmarktconform laat renderen, en een vastgoedonderneming die er voorzorgt dat rendement te behalen.De veranderde woningmarktLange tijd was de woningmarkt voor investeerders een geldautomaat.Waardestijgingen konden worden afgeroomd voor particuliere con-sumptie8. Financiers dachten dat beleggen in woningen een goudgeran-de activiteit kon blijven. De corporaties hadden bij monde van FrankBijdendijk hun treintjesmodel9. De opbrengst van de verkoop vanwoningen kon worden ingezet voor de financiering van de nieuwbouw.We leven in een `home owning society'. Een democratie van huiseigena-ren. Een eigen huis is goed voor de samenleving, want het bevordertbezitvorming, spaarzin en stabiliteit. Door de crisis weten we inmiddelsdat dit veel genuanceerder ligt. De hypotheekschuld is hoog. De staatloopt met haar achtervangfunctie risico's. De financi?le stabiliteit kanook onder druk komen te staan. Hervormingen van de woningmarktstaan op de agenda. Toch blijft het bevorderen van het eigen woningbe-zit een dominante ideologie omdat er vele organisaties belang bij heb-ben.De praktijk met betrekking tot het eigen woningbezit is en wordt weer-barstiger. De bestaansonzekerheid van veel burgers neemt toe. De risico-waarneming van zowel burgers als van financierende instellingenneemt toe. Het gevolg is een toenemende vraag naar huurwoningen,zoals ook blijkt uit een recent onderzoek "Huurders in profiel"10. Eentoename die ook door de vergrijzing wordt versterkt. Het aanbod blijftachter.SchaalvergrotingDe laatste jaren heeft in de corporatiesector een proces van schaalver-groting plaatsgevonden. Het aantal corporaties is drastisch teruggelo-pen. Deze schaalvergroting ging gepaard met een verbreding van hetgeografische speelveld. De kritiek is dat er door deze ontwikkeling pro-fessionele bureaucratie?n zijn ontstaan met teveel macht voor debestuurders. De verbindingen met de lokale gemeenschappen zijn teweinig ontwikkeld.Verzwakking belangenbehartigingDe effectiviteit en de geloofwaardigheid van de belangenbehartigingvan woningcorporaties is onder druk komen te staan. De brancheorga-nisatie is niet langer op een natuurlijke wijze verbonden met het politie-ke en parlementaire speelveld. Bovendien is dat speelveld zelf sterkgefragmenteerd en voortdurend in beweging. Er zijn weinig stabielepatronen, er zijn geen gedeelde referentiekaders en er is geen gedeeldeideologie meer.Binnen de branche worden de belangen langs meerdere lijnen gebun-deld. Toezichthouders hebben zich in een eigen vereniging gebundeld.Toezicht houden wordt een vak. Naast Aedes is Vernieuw de Stad actief.Door het legitimiteitsverlies is de belangenbehartiging weerbarstig.Natuurlijke bondgenoten, zoals bouwend Nederland, verdenken de cor-poraties zelfs van politieke spelletjes, zoals onlangs door de directeurbelangenbehartiging van het NVB, Nico Rietdijk, verwoord11.De meerwaarden van corporaties verdwijnen uit het zicht. Hun mani-feste functie (huisvesting bieden aan die huishoudens die dat niet opeigen kracht kunnen) wordt als enige functie gezien. Latente functieszoals anticyclisch investeren worden niet of onvoldoende gewaardeerd.2. ONTWIKKELINGSPADENDe verzelfstandiging van corporaties is voorbij. Tegelijkertijd staat hetverdienmodel onder druk. Er komen als gevolg van het Vestiadrama13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDextra solidariteitsheffingen. Maar die heffingen bewijzen paradoxaalgenoeg dat het stelsel van onderlinge solidariteit werkt. Hoe vervelenden pijnlijk de heffing is. Tegelijkertijd is de heffing een wake-up call omhet bij de onderlinge solidariteit passende gedrag te bevorderen. Najaren gepleit te hebben voor het afronden van de verzelfstandiging pleitAedes inmiddels voor toezicht met een bite12en `verdere professionalise-ring".De beleidsmachine van de overheid staat echter niet stil, zo blijkt uit hetregeerakkoord. In een studie van onder andere Jan van der Schaar13wor-den mogelijke ontwikkelingspaden onderscheiden, een viertal hoofdpa-den die elk twee varianten bevatten.In schema:VERSMALLING CONSOLIDATIE AFSCHEID VERBREDINGVangnet Externe beheersing Markt GemengdwoonbedrijfLokaal wonen plus Open bestel Maatschappelijke Sociaal ondernemerondernemingDe vier ontwikkelingspaden met varianten duiden we in een notendopals volgt.VersmallingVersmalling heeft als uitgangspunt dat corporaties zich gaan beperkentot de doelgroep van beleid die door het overheidsbeleid is bepaald. Decorporaties krijgen een vangnetfunctie. In een variant geschiedt dat meteen zekere taakverbreding onder scherpere regie van de lokale overheid.ConsolidatieHet pad van de consolidatie gaat uit van het huidige stelsel. In een eerstevariant neemt de externe beheersing toe. Een scherper extern toezicht,zoals nu in de Herzieningswet is omschreven. Daarnaast worden markt-activiteiten beter onderscheiden van de publieke taken. De variant methet open bestel houdt in dat corporaties in staat worden gesteld uit tetreden dan wel dat het beleggers wordt toegestaan allianties aan te gaan.AfscheidHet pad van het afscheid houdt privatisering in. De banden met de over-heid worden volledig doorgeknipt. Daarbij is een tweetal variantendenkbaar. In de eerste variant worden particuliere beleggers eigenaar. Inde tweede variant wordt er gekozen voor een vorm van maatschappelijkondernemen, zoals in Brutering 2.0 bepleit is.VerbredingHet pad verbreding tot slot houdt in dat de overheid geen domeingren-zen voorschrijft. De woningcorporatie biedt in een breed speelveld allemet het wonen verbonden diensten aan, zowel in de huur- als de koop-sector. De corporatie wordt een concern. De aard van de activiteitenbepaalt het regime waaronder geacteerd wordt. De corporaties ontwik-kelen nieuwe organisatievormen en krijgen daar de ruimte voor. Ze wor-den een gemengd woonbedrijf. In de variant sociale ondernemer betreftdat vooral activiteiten in wijken. Corporaties ontwikkelen vormen vanketenmanagement met zorg- en welzijnsorganisaties en investeren forsin maatschappelijk vastgoed. Deze maatschappelijke activiteiten wor-den kernactiviteit, zoals dat bij de Engelse Housing Associations algebruikelijk is.Waar staan de belangrijkste politieke partijen? Wat stelden zij voor inhun verkiezingsprogramma's? In de voorstellen van de politieke partij-en vallen twee ontwikkelingspaden af. Niemand kiest voor privatiseringof verbreding. In feite worden twee paden bepleit, te weten versmallingen consolidatie.Partijen die versmalling willenDe VVD kiest duidelijk voor het ontwikkelingspad van versmalling. DeVVD vindt dat corporaties marktverstorend werken en wil daar een eindaan maken. Daarbij kiest de VVD voor het eigen woningbezit. In haarprogramma stelt zij: `corporaties moeten inkrimpen en uitvoeringsorga-nisaties komen onder extern gemeentelijk toezicht'. De versmallingwordt tot stand gebracht doordat corporaties verplicht worden om bin-nen een tijdsperiode van 5 tot 10 jaar de helft van hun bezit af te stoten.Het verkopen aan zittende huurders heeft daarbij de eerste voorkeur.Ook worden opbrengsten afgeroomd om de woontoeslag te betalen.Ook de PVV pleit voor een terugkeer naar wat zij de kerntaak noemt. Ditstandpunt wordt ook door D66 verwoord. Deze partij omarmt wonen4.0, een reeks van voorstellen gericht op een integrale hervorming vande woningmarkt. Ook D66 wil bevorderen dat corporaties kleiner inomvang worden.Partijen die kiezen voor consolidatieIn feite kiest de SP hiervoor. Zij wil de Europese regelgeving terugdraai-en. Corporaties zijn er, volgens de SP, voor een brede doelgroep enbevorderen het goede wonen. Voor zowel de lagere als middeninko-mens. De SP wil dat er `Als onderdeel van een stimuleringspakket voorde economie een aanzienlijk bedrag beschikbaar komt voor woningcor-poraties om de bouw van goedkope huurwoningen te versnellen en teverhogen. Deze middelen komen alleen beschikbaar in ruil voor concre-te afrekenbare afspraken over de bouw van goedkope huurwoningen'.Andere partijen kiezen in feite voor een verdere uitwerking van het con-solidatiepad, zoals dat in essentie in de Herzieningswet is neergelegd.Partijen zijn soms onduidelijk zodat niet goed te bepalen is wat hunvoorstellen behelzen. De PvdA wil grote corporaties opsplitsen. Erwordt dan een regionaal werkgebied voorgeschreven. Het CDA bepleitmeer mogelijkheden om te investeren in combinaties van wonen, zorgen in huurwoningen voor middengroepen.3. VOORUITBLIK: OMSLAG IN ONS DENKEN OVER HUREN NODIGUit het regeerakkoord van PvdA en VVD lijkt voor corporaties het padvan de versmalling de uitkomst te zijn. Hiermee lijkt de verkeerde wegte worden ingeslagen. Een marktconform beleid betekent dat ook aancorporaties ruimte wordt geboden om te investeren in de groeiendehuurmarkt. Begrenzing en publieke sturing van corporaties waar hetregeerakkoord zich op richt, zullen niet het gewenste effect bereiken.Ten eerste: een berooide en vleugellamme corporatie zal weinig initia-tief kunnen nemen. Ten tweede: een cruciale omslag (Reset) in dewoningmarkt wordt door vele partijen over het hoofd gezien: de her-waardering van het huren. Wij sluiten hierbij aan bij het gedachtegoedvan de Amerikaanse socioloog en econoom Richard Florida14.Volgens Florida zijn mobiliteit en flexibiliteit de sleutelbeginselen vande moderne economie. Mensen die 21 jaar voor dezelfde organisatie kun-nen en willen werken worden steeds zeldzamer. Bedrijven reorganiserencontinu. De productlevenscyclus wordt steeds korter. Huren past hier14TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGROND1414veel beter in. Daar komt nog bij dat we in ons land een demografischveranderingsproces doormaken van ontgroening en vergrijzing. Ookvoor veel oudere huishoudens is huren een kans. Ze kunnen hun in ste-nen ge?nvesteerd vermogen liquide maken en hoeven zich geen zorgenmeer te maken over het onderhoud van hun woning.De nieuwe realiteiten in de economie en de woningmarkt maken hurenaantrekkelijker. Huren is niet het domein van alleen de verliezers. Degroei van de huishoudens die we de komende jaren meemaken wordtbepaald door de alleenstaanden. Een groep die nu al moeite heeft omfinanciering voor een koopwoning te krijgen. Het kabinet en vele ande-ren leven in de wereld van gisteren. Een wereld waarin het bevorderenvan het eigen woningbezit dominant is. De corporatiesector wordtgezien als een restpost. Een sector die kleiner kan en uitsluitend bedoeldis voor huishoudens met een bescheiden inkomen. De vele meerwaar-den van de corporaties worden niet gezien. Alle heil wordt in de beleids-modes verwacht van zichzelf regulerende markten. Volledig harmonise-ren op basis van WOZ-waarden dus. Hier ligt segregatie op de loer enworden kansen gemist. Het is een veel beter perspectief om de investe-ringskracht van de corporaties beter te benutten. Zij zijn immers eenpartij die per direct kan investeren.In plaats van het pad van versmalling is het beter om te kiezen voor eenbestel dat ruimte biedt aan marktactiviteiten. Dat betekent dat corpora-ties naast hun primaire doelgroep ook voor middeninkomens in eengeliberaliseerd deel (niet-DAEB) moeten kunnen opereren. Hier is ruim-te en behoefte in de markt. Uiteraard wel onder marktconforme condi-ties. Dit biedt scheefwonende middeninkomens een alternatief op dehuurmarkt in plaats van ze door het ontoegankelijke plafond van dekoopmarkt proberen te persen.De in het regeerakkoord voorgenomen heffing zou (deels) moeten wor-den omgezet in een voorwaardelijke heffing in ruil voor initiatief eninvesteringen van corporaties. Het bedrag van de heffing kan dan opindirecte wijze via belastinginkomsten uit investeringen en economi-sche groei weer terugvloeien naar de schatkist. Het rijk, in de persoonvan de lokale gemeenten en regio's, is een stimulator van investeringen.Voor corporaties is het zaak niet in een slachtofferrol te vervallen. Er iseen macro-economische crisis in Nederland wat offers vraagt van onsallen. De door Aedes gekozen inzet om `verder te professionaliseren'heeft als grote valkuil het ontstaan van risicomijding. Corporaties zou-den daarom de handschoen op moeten pakken, gaan investeren, zich-zelf moeten reorganiseren om zo doelmatig mogelijk te presteren.Legitimeren door te doen, niet door te laten.Noten1 CFV, doorrekening huurbeleid en effecten verhuurderheffing, 20 november 20122 "De werkbare woonmaatschappij. Februari 2012"3 "Is de volkshuisvesting uitgewoond? Maart 2011"4 J. Conijn, De Vastgoedlezing 2011, Amsterdam School of Real Estate, 20115 Naar een duurzame financiering van de woningmarkt, februari 20126 Deze goederen vallen onder de categorie bemoeigoederen. De overheid wil hetgebruik van deze goederen stimuleren door middel van subsidies. Voorbeeldenvan meritgoods zijn: musea- en theaterbezoek en bibliotheken.8 P. Koning en M. van Leuvensteijn, De woningcorporaties uit de verdwijnhoek, CPBdocument 202, Den Haag 20109 `Banking on housing'10 F. Bijdendijk, J. Hoff, De laatste trein, een essay over een volkshuisvesting geba-seerd op marktwerking, Building Business juni 200211 NVB, Huurders in profiel, OTB Delft 201212 N Rietdijk, kabinet en woningcorporaties moeten hun oorlog stoppen, in FD,van 15december 201213 Werkgroep Financieel toezicht corporaties, Toezicht met een bite, Aedes, DenHaag april 201214 F. Fleurke, J. van der Schaar, F van Wijk, Ontwikkelingspaden voor woningcorpo-raties, Amsterdam 200915 De bankencrisis leidt tot een mentale herprogrammering van de consumenten,Richard Florida noemt dit "The great reset" (Richard Florida, The great reset,How the post-crash economy will change the way we live and work, NY, 2010). Hijheeft de gevolgen van twee eerdere crisissen (1873 en 1929) voor de volkshuis-vesting en de ruimtelijke ontwikkeling in de VS bestudeerd. De crisis van de jarendertig heeft volgens hem een doorbraak betekent in de volkshuisvesting. Heteigen huis als ultieme verwezenlijking van de Amerikaanse droom werd het groteideaal. Die droom is nu als een zeepbel uit elkaar gespat. Die droom werd moge-lijk doordat opeenvolgende regeringen vanaf de jaren dertig instituties ontwikkel-den die gericht waren op het bevorderen van het eigen woningbezit. Daarnaastwas er overheidsbeleid dat vele huishoudens, ook met bescheiden inkomens, instaat stelde om die droom ook werkelijkheid te laten worden. Volgens Florida ont-staat er een nieuwe nuchterheid. Van onderop ontstaat er mede onder invloedvan de veranderde economische omstandigheden ander gedrag. Hij ziet datsteeds meer huishoudens in de USA een huurwoning prefereren boven een koop-woning. Recent onderzoek laat volgens hem zien dat kopers niet gelukkiger zijndan huurders. Minder verrassend is dat kopers veel meer last hebben van stressdan huurders. Logisch, de verhandelbaarheid van hun bezit is problematisch, dewaardestijging laat op zich wachten, maar ook het onderhoud is voor velen eenheel karwei.