Wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen op het vlak van woonuitgaven, verhuisdynamiek, onderhoud en verduurzaming? Wat zegt het meest recente WoonOnderzoek Nederland (WoON2024) over de verschillende breuklijnen binnen de woningmarkt? En waarom is zo'n uitgebreide enquête nog altijd van belang in tijden van goede basisregisters? Er zijn grote verschillen op de woningmarkt als het gaat om woningkwaliteit en omvang van woonlasten. WoON biedt een stabiele basis om beleid te formuleren, menen beide auteurs.

Elke drie jaar wordt er in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) het grootschalige WoonOnderzoek Nederland uitgevoerd. Het CBS onderneemt hiervoor een steekproef van enkele tienduizenden inwoners van Nederland die vertellen over hun woonsituatie in den brede en over hun woonwensen. Het onderzoek gaat dusdanig lang terug dat veel van de vragen al decennialang worden herhaald.
De afgelopen twintig is zowel de beschikbaarheid, als de kwaliteit van registergegevens sterk toegenomen. Alweer sinds lange tijd worden registergegevens gekoppeld aan de vragenlijst van het WoonOnderzoek. Dit betekent dat onder meer gegevens over huurbedragen, WOZ-waarden en inkomens niet meer uitgevraagd hoeven te worden. Naast het WoON-onderzoek heeft het CBS in opdracht van het ministerie de Woonbase ontwikkeld. De Woonbase is een database met registerinformatie waarin veel relevante woningmarktinformatie over personen, huishoudens én woningen samenkomt. De Woonbase biedt een goede basis om veel vragen te beantwoorden over onder ander de woningvoorraad, maar het WoON blijft nodig om informatie te verzamelen over kenmerken die niet in registers beschikbaar zijn, zoals bijvoorbeeld verhuiswensen, redenen waarom mensen al dan niet verhuisd zijn en de tevredenheid met de woning en de woonomgeving. Beide onderzoeken hebben dus hun specifieke sterke kanten en toepassingswaarde.

Als ministerie van VRO hechten we aan transparantie. Elke woningmarktonderzoeker moet de door het ministerie gepubliceerde onderzoeksresultaten kunnen reproduceren en gebruiken voor eigen onderzoek. Daarom stellen we het databestand beschikbaar voor alle onderzoekers, maar ook aan studenten die aan de slag willen met het WoON om hun bachelor- en masterscripties van goede analyses te voorzien. Onderzoekers en studenten kunnen het databestand van WoON2024 kosteloos aanvragen via het portal van het instituut Data Archiving and Networked Services (https://ssh.datastations.nl/). Transparantie van cijfers betekent niet alleen toegang hebben tot de data, maar ook dat deze begrijpelijk en toegankelijk zijn voor iedereen. Daarom heeft Companen voor WoON2024 een kernpublicatie gemaakt: ‘Tussen Wensen en Wonen’.

Op basis van de kernpublicatie en eigen aanvullende analyses brengen we hieronder enkele belangrijke trends in beeld. De woonsituatie van verschillende generaties loopt verder uiteen. Ten opzichte van eerdere metingen (40% koopwoningen in 1986) is er lang een toename van het percentage huishoudens in een koopwoning geweest. Sinds 2009 ligt dit stabiel rond de 60%. Zowel in de koop- als in de huurmarkt zien we bovendien een kleine maar gestage toename van het aandeel appartementen. Deze laatste ontwikkeling loopt parallel aan het groeiende aandeel kleinere woningen in de nieuwbouwproductie. Woningen kleiner dan 75 m2 maken in 2022 ongeveer 35% uit van de nieuwe toevoegingen, in 2018 lag dat percentage op een kleine 25%.
Er zijn enkele duidelijk trends aan te wijzen wat betreft het soort huishouden per soort woning. Om te beginnen zien we dat steeds minder jongeren onder de 35 jaar in een koopwoning wonen. Dit geldt zowel voor koppels, als voor alleenstaanden. Ook wonen zij beduidend minder vaak in een corporatiewoning: het aantal paren jonger dan 35 jaar in een corporatiewoning is ten opzichte van 2006 bijna gehalveerd tot de huidige 13%. Deze afname van het percentage huishoudens in corporatiewoningen geldt overigens voor alle soorten huishoudens, behalve de alleenstaanden tussen de 35 en de 64 jaar. Verder wonen met name 65+’ers en eenoudergezinnen vaker dan vroeger in een koopwoning.

De sector die wel een toename van jongeren laat zien is die van de private huurwoningen. 12% van de paren onder de 35 woonde in een private huurwoning in 2006, en dit aandeel is gestaag gegroeid tot de huidige 37%. Van de alleenstaanden onder de 35 is dit in dezelfde periode gestegen van 24% naar 50%. Terwijl de toename van jongere paren in de private huur wat is afgezwakt, is het percentage jongere alleenstaanden in private huur bovendien ook in de laatste jaren snel toegenomen. Kortom, bij een inmiddels stabiel percentage koopwoningen komen deze steeds vaker bij oudere bewoners terecht. De jongeren belanden vaker dan vroeger in private huurwoningen.
Als we de woonlasten van huurders en eigenaar-bewoners nader vergelijken, dan zien we dat de woonuitgaven van verschillende groepen huurders en eigenaar-bewoners vaak vergelijkbare patronen vertonen. Maar voor de verschillende huishoudensgroepen en ook wat betreft de hoogte van de uitgaven kunnen we een aantal belangrijke verschillen te onderscheiden.

Zoals de kernpublicatie van het WoON2024 bijvoorbeeld goed laat zien, zijn de gemiddelde netto huurlasten ten opzichte van het totale budget van huurders sinds 2021 gedaald. Maar uiteindelijk kost huren meer dan voorheen, vanwege stijgende overige lasten. Kortom: terwijl de gemiddelde huurquote is gedaald, stegen de totale woonuitgaven van huurders. Voor eigenaar-bewoners geldt eveneens dat de netto koopquote iets is gedaald ten opzichte van de vorige meting in 2021, terwijl hun uiteindelijke woonquote gestegen is. Want ondanks stijgende lonen en een beperkte stijging van de hypotheeklasten ging de gemiddelde woonquote voor kopers van 22% naar 23%.
Zowel in de koop- als in de huursector zien we een aantal kenmerken die de hoogte van de huurquote van een huishouden bepalen. Allereerst onderstreept het WoON2024: bijna per definitie hebben lagere inkomens een hogere woonquote. Zo heeft de doelgroep voor passend toewijzen (de laagste inkomens onder de huurders) een gemiddelde woonquote van 40%. Dit tegenover midden- en hoge inkomens met een gemiddelde woonquote van 27%.
Kijken we naar eigenaar-bewoners, dan zien we dat het onderste kwintiel bijna 43% van het inkomen uitgeeft aan wonen. Het hoogste kwintiel zit daarentegen op een woonquote van iets meer dan 17%. Hoewel deze laatste groep in absolute zin gemiddeld ruim twee keer zoveel uitgeeft aan wonen als het onderste kwintiel, liggen hun inkomens dusdanig veel hoger dat in relatieve zin hun woonlasten betrekkelijk laag zijn.
Verder laten grafiek 1 en 2 duidelijk het onderscheid in woonuitgaven zien tussen huurders van private eigenaars tegenover huurders bij een corporatie. Vooral sinds 2018 zijn de huur- en totale woonlasten van private huurders ten opzichte van hun inkomen gestaag omhoog gegaan. Dit tegenover de huur- en woonlasten van corporatiehuurders, die anno 2024 gemiddeld ongeveer 30% van hun inkomen aan wonen besteden. In 2015 lag dat percentage voor deze groep nog rond de 35%.
Of mensen wel of niet zijn verhuisd in de afgelopen twee jaar is voor de woonlasten van zowel huurders als eigenaar-bewoners relevant (zie ook grafiek 3). Voor huurders die in de afgelopen twee jaar naar een huurwoning zijn verhuisd, geldt dat zij gemiddeld een hogere huur- en woonquote hebben dan huurders die zijn blijven zitten. Zij die niet verhuisden besteedden gemiddeld netto 23% van hun budget aan huur en ongeveer 33% aan hun totale woonlasten. Voor de groepen die wel verhuisden zag dit er anders uit: doorstromers uit een koopwoning spendeerden 30% en 38% respectievelijk aan netto huur en totale woonlasten. Voor starters op de huurmarkt lag dit op 33% aan netto huurlasten en bijna 44% aan totale woonlasten.

Ook al liggen de gemiddelde woonlasten van eigenaar-bewoners lager dan die van huurders, toch zijn er ook bij eigenaar-bewoners grote verschillen tussen wel en niet verhuisden. De eigenaar-bewoners die zijn blijven zitten waar zij zaten, hebben een koop- en woonquote van respectievelijk 16% en 22%. Waar dit voor doorstromers uit een koopwoning op 20% en 26% lag, gaven starters op de koopmarkt ongeveer 24% van hun inkomen uit aan kooplasten en ruim 30% aan totale woonlasten. Oftewel: gemiddeld genomen hebben alle soorten huishoudens bij een recente verhuizing hogere woonlasten. Het contrast tussen de uitersten is echter groot: zittende eigenaar-bewoners gaven gemiddeld 22% van hun inkomen uit aan wonen, tegenover bijna 44% voor starters op de huurmarkt.
Voor de verschillende groepen eigenaar-bewoners geldt dat er maar weinigen zijn die aangeven moeite te hebben met het betalen van hun woonlasten. De groepen die er in enige mate uit springen zijn de alleenstaanden tot 65 jaar (rond de 8% heeft moeite met het betalen van de woonlasten) en de eenoudergezinnen (11%). Bij huurders zien we een vergelijkbaar patroon: de alleenstaanden tot 65 jaar (25-27%) en de eenoudergezinnen (34%) hebben bovengemiddeld vaak moeite met het betalen van de woonlasten. Daarnaast springen onder huurders ook de paren met kinderen er bovenuit: van hen geeft 27% aan moeite te hebben met het betalen van hun woonlasten.

Uit WoON2024 blijkt dat meer huishoudens in Nederland een verhuiswens hebben ten opzichte van eerdere WoON-onderzoeken. Ook het aantal huishoudens dat actief op zoek is naar een woning is in de afgelopen periode gestegen. Aan de huishoudens die actief op zoek zijn naar een woning is gevraagd waarom het niet gelukt is om een woning te vinden.  Voor de jongeren tot en met 35 jaar zijn de hoge huizenprijzen de belangrijkste reden, terwijl bij de actief zoekende ouderen vanaf 65 jaar juist 25% aangeeft dat ze nog geen huis hebben gevonden omdat er geen aanbod is in de gewenste plaats of buurt. 
Een ander opvallend resultaat uit WoON2024 is dat steeds meer actief woningzoekenden op zoek zijn naar een huurwoning. Er is in ons jongst onderzoek een duidelijk verschuiving te zien. In WoON2021 was nog meer dan 60% van de actief woningzoekenden op zoek naar een koopwoning; in WoON2024 zien we dat de dit gedaald is tot 50%. De andere helft van de vraag van actief woningzoekenden richt zich op een huurwoning. We zien hierin ook een duidelijk onderscheid binnen de leeftijdsgroepen (grafiek 4). Meer dan helft van de actief woningzoekende in de leeftijdsklassen tot 35 jaar en van 65 jaar en ouder zijn op zoek naar een huurwoning. De vraag is of dit komt doordat een deel van deze huishoudens niet de mogelijkheid heeft om een huis te kopen of dat er andere redenen zijn die voor deze verschuiving zorgen.
Naast de verhuiswensen is ook gekeken hoeveel huishoudens daadwerkelijk verhuisd zijn. In de twee jaar voorafgaand aan het WoON2024 verhuisden bijna 1,2 miljoen huishoudens naar een zelfstandige woning. Dit is een lichte stijging ten opzichte van ons onderzoek drie jaar eerder.
In grafiek 5 is te zien dat er een scheidslijn is tussen alleenstaanden en paren. Van de paren is in de afgelopen twee jaar het grootste aandeel verhuisd naar een koopwoning. Het grootste deel van de alleenstaanden onder de 35 jaar is juist terecht gekomen in de private verhuur. Eenoudergezinnen en alleenstaanden in de leeftijd tussen 35 en 64 jaar en alleenstaanden ouder dan 65 jaar zijn in de afgelopen twee jaar het vaakst verhuisd naar een corporatiewoning.

Een woning met een aangenaam en gezond binnenklimaat is belangrijk. Uit WoON2024 blijkt dat ruim 20% van de huishoudens aangeeft last te hebben van schimmel en vocht in de woning. Drie jaar geleden was dit nog 15%. In alle segmenten zijn de problemen met vocht en schimmel gestegen, maar de grootste stijging is te zien in de private verhuur. De oorzaak die het meest genoemd wordt als oorzaak van vocht en schimmel is te weinig ventilatie in ruimte waar vocht of schimmel aanwezig is. Ook lekkage en doorslaand/optrekkend vocht worden als belangrijke oorzaken van vocht en schimmel genoemd.
Ook het goed kunnen koelen van de woning wordt een steeds groter probleem. Een kwart van de kopers en bijna de helft van de huurders kan het huis op hete dagen niet op een aangename temperatuur houden.  Met name bewoners van appartementen hebben hier het meeste last van. Een van de redenen dat kopers aangeven dat ze hun woning beter kunnen koelen is dat 20% van de eigenaar-bewoners aangeeft een vaste airconditioning te hebben, tegen 4% van de huurders.

Uit het WoON2024 blijkt dat mensen in Nederland gemiddeld genomen nog altijd erg tevreden zijn met hun woning en hun woonomgeving. Zoals de bovenstaande analyse echter laat zien, zijn er ook grote verschillen tussen bijvoorbeeld de kwaliteit van de woning, de hoogte van woonlasten, of ook de verdeling op de woningmarkt tussen verschillende leeftijdsgroepen. Dankzij het WoON-onderzoek kunnen we goed in beeld brengen waar er het meeste werk aan de winkel is. Al met al biedt het in combinatie met de overige registerdata, een startpunt voor het maatschappelijk debat over wonen en een stabiele basis om woonbeleid te formuleren.