21TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDDe Woonvisie van minister Donner bevat verschillende pluspunten, zoals het centraal stellen vande burger en het streven naar reductie van de energiekosten. Maar zij is ook inconsistent enpaternalistisch.WOONVISIE ISINCONSISTENT ENPATERNALISTISCHDOOR HUGO PRIEMUS, ONDERZOEKSINSTITUUT OTB, TU DELFTOp 1 juli 2011 verscheen de Woonvisie van minister Donner.Op dezelfde datum besloot het kabinet om de over-drachtsbelasting tijdelijk te verlagen. Dit besluit drongde Woonvisie naar de achtergrond. Toch is ook de woon-visie van minister Donner van politieke betekenis. Zij isgegoten in de vorm van een brief van minister Donner aan de TweedeKamer. In een afzonderlijke toelichting wordt de Woonvisie onderbouwden uitgewerkt. Zij blijkt niet aan een bepaalde periode te zijn gekoppeld:geen weidse vergezichten naar 2030 of 2040 worden ontvouwd. Voorlopigkunnen we aannemen dat de Woonvisie geldt voor de zittingsperiode vanhet huidige kabinet.De algemene verwachting was, dat de Woonvisie omstreeks Prinsjesdag2011 zou verschijnen. Het publiceren ervan op 1 juli 2011 vergde kennelijkveel haastwerk. De consistentie tussen Beleidsbrief en Toelichting is af entoe ver te zoeken. Zo is volgens de Toelichting de vraag van huishoudensleidend, terwijl de Beleidsbrief vooral van rijkswege de bevordering vanhet eigenwoningbezit predikt. De Toelichting (p. 3) streeft een heldereverdeling van bestuurlijke taken en verantwoordelijkheden na, terwijlde Beleidsbrief de taken en verantwoordelijkheden van gemeenten goed-deels negeert. De Toelichting (p. 4) wil de investeringscondities verbete-ren, terwijl de Beleidsbrief uitgaat van een inflatievolgend huurbeleid eneen omvangrijke verhuurdersheffing die het investeren in huurwoningenfrustreren.De Woonvisie constateert dat het vigerende overheidsbeleid een aantalmet name genoemde ongewenste bijeffecten heeft op de huur-, koop- enwoningbouwmarkt: `Ineffici?nte inzet van publieke middelen, belem-meringen op de huur- en koopmarkt om te verhuizen, beperkte keuze-mogelijkheden voor de burger en een onvoldoende aantrekkelijk investe-ringsperspectief voor marktpartijen'.De Woonvisie noemt ook enkele problemen niet specifiek: de verschil-lende behandeling van huurder en bewoner-eigenaar door de overheid,de hoge hypotheekschuld (die volgens het WOON-onderzoek 2009 bij 15%van alle bewoner-eigenaren hoger is dan de geschatte waarde van de wo-ning: Bleijie etal., 2010), de risico's die een deel van de bewoner-eigenarenloopt, de hardnekkige woningtekorten in delen van het land of het grotebeslag op publieke middelen van de hypotheekrenteaftrek.Het kabinet acht een herori?ntatie van het woonbeleid nodig, die leidttot een doelmatiger verdeling van woonruimte, een verbetering van hetinvesteringsperspectief en een versterking van het vertrouwen op dewoningmarkt. Het kiest voor `... meer keuzevrijheid, meer zeggenschapen meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijkeinstellingen'.Het kabinet mikt daarbij op eenvoud in de uitvoering van het beleid, eenheldere verantwoordelijkheidsverdeling en het be?indigen van het sta-pelen van beleidsdoelen en ?instrumenten: `We lopen vast in een steedsgedetailleerder ingrijpen van regelgeving en beleid, waarbij de nevenef-fecten van dit ingrijpen door nog meer verdergaand ingrijpen moetenworden bestreden'. Helaas worden geen concrete voorbeelden van dezeonfortuinlijke situatie gegeven. Meer in het algemeen ontbreken evalu-aties van het tot nu toe gevoerde beleid. Aan de daarvoor in aanmerkingkomende adviesraden is geen advies gevraagd.In deze bijdrage bespreek ik de Woonvisie. Allereerst een aantal positievebevindingen.DE BEWONER EN DE BURGER CENTRAALDe Toelichting op de Woonvisie wordt afgerond met een beschouwingover de centrale rol die bewoners horen te spelen in de ontwikkeling, hetontwerp, de bouw en het beheer van woningen en woonomgeving. Pa-22TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDragraaf 5.2 meldt dat de verantwoordelijkheden voor de woonomgevingdichter bij de burgers worden gelegd. De gemeenschappelijke `Agendahedendaags burgerschap' wordt samen met burgers, gemeenten enmaatschappelijke instellingen opgesteld. Het verbeteren van de woon- enleefomgeving maakt hiervan deel uit.Het is goed dat dit uitgangspunt in een nationale Woonvisie explicietwordt geformuleerd, ook al wordt deze stellingname voor een deel ge?l-lustreerd met exotische voorbeelden als de meergeneratiewoning, demantelzorgwoning en de meegroeiwoning.Als de nadruk ligt op marktwerking ? dat is toch de hoofdboodschap vande Woonvisie ? dan is het consequent en geruststellend als de vraagzijdevan de woningmarkt centraal wordt gesteld. In de praktijk is dit echtergeen rijkszaak en ligt deze opgave vooral op het bordje van gemeenten,investeerders en beheerders. Aan het centraal stellen van bewoners opwoningmarkt en woningbouwmarkt worden geen concrete beleidsconse-quenties verbonden Op het spanningsveld tussen insiders en outsiders opde woningmarkt wordt niet ingegaan. Vooral outsiders als woningzoeken-den en immigranten hebben op de woningmarkt een zwakke positie. Demaatregelen die de Woonvisie voorstelt, maken deze positie niet sterker.NAAR EEN ROBUUSTE GOVERNANCE VAN WONINGCORPORATIESEen tweede positief te waarderen component van de Woonvisie heeftbetrekking op de governance van woningcorporaties. In navolging vanhet besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 wordt dedoelgroep van woningcorporaties gedefinieerd als alle huishoudens meteen inkomen tot 33.000 (peildatum 1 januari 2010), aan wie tenminsteHuurdersvaneencorporatiewoningkrijgenhetrechthunwoningtegeneenredelijkeprijstekopen(Foto Sijmen Hendriks / Hollandse Hoogte)23TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGROND90% van de jaarlijks vrijkomende corporatiewoningen moet wordentoegewezen. Woningcorporaties krijgen meer mogelijkheden om wonin-gen van een goede kwaliteit in gebieden met woningtekorten tijdens demutatiefase over te hevelen van de sociale naar de marktsector. Binnende corporatie moet ten minste een scherp administratief onderscheidworden gemaakt tussen woningen in de sociale sector (rechtstreeks doorde corporatie beheerd) en die in de marktsector (onder te brengen bij eendochter van de corporatie). Een verplichte juridische scheiding hanteerthet kabinet als stok achter de deur. Voor de ontwikkeling en het beheervan sociale woningen mag staatssteun worden ingezet (lees vooral: dewaarde, toegekend aan de publieke achtervang van de garanties, ver-strekt door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw WSW).Marktsectorwoningen, beheerd door dochters van woningcorporaties,mogen geen staatssteun ontvangen, zodat het levelplayingfield tussenbeleggerswoningen en door corporaties beheerde marktsectorwoningengewaarborgd is en kruissubsidi?ring wordt tegengegaan. Hoewel er velebezwaren bij de Europese Commissie zijn ingediend, kan deze nieuweexplicitering van het hybride karakter van woningcorporaties wordenbeschouwd als een verbetering ten opzichte van de mistige situatie die wejarenlang in het verzelfstandigingsproces van woningcorporaties hebbengekend.ENERGIEVERBRUIK EN ENERGIEKOSTENEen derde pluspunt van de Woonvisie wordt gevormd door de nadruk diewordt gelegd op de beheersing van het energieverbruik van woningen envan de sterk oplopende energiekosten voor huishoudens. Het kabinet wilernst maken met het structureel verbeteren van de warmte-isolatie vanwoningen. Daarbij blijkt het te beseffen dat dit niet alleen een bouw- eninstallatietechnische opgave is, maar dat ook het gedrag van bewoners enbeheerders in het geding is.Het kabinet heeft inmiddels de CO2-reductiedoelstelling bijgesteld van30% naar 20% verlaging in 2020. Ook in de woningsector betekent dateen aanzienlijke reductie van de ambities. Per 1 juli 2011 wordt in hetwoningwaarderingsstelsel rekening gehouden met de energieprestatie.Het energielabel wordt verplicht bij nieuwbouw vanaf 1 juli 2012. Hetprogramma Energiesprong wordt uitgevoerd door de Stuurgroep Experi-menten Volkshuisvesting.Helaas besteedt het kabinet weinig aandacht aan de veel fundamentelereopgave om de energie te verduurzamen en om bewoners in staat te stellenom niet alleen energie te consumeren maar ook te produceren. Het ont-wikkelen van een smartgrid, waaraan niet alleen grote energiecentralesenergie leveren maar ook huishoudens en beheerders van bedrijfsgebou-wen, zou het energievraagstuk op termijn in een heel ander perspectiefplaatsen. Weliswaar is minister Verhagen hier de eerstverantwoordelijkebewindspersoon, maar een krachtige passage over deze beleids- en in-novatielijn zou in een nationale Woonvisie c.q. in de aangekondigde GreenDeal voor de gebouwde omgeving niet misstaan.ODE AAN DE EIGEN WONINGIk kom nu toe aan een meer kritisch getoonzette beschouwing.Er blijft op de woningmarkt een rol weggelegd voor de rijksoverheid, zostelt de Woonvisie. Ondersteuning en bescherming blijft nodig `voor wiedat echt nodig hebben'. Er zullen geen wijzigingen optreden in de hypo-theekrenteaftrek. Kennelijk vindt het kabinet dat de miljoenen huishou-dens die langs deze weg van rijkswege fiscaal worden ondersteund `datecht nodig hebben'. De tekst van de Woonvisie legt de hierboven gelegderelatie tussen rijkssteun en doelgroep van beleid niet en meldt: `Voordeze groep is er toegang tot de sociale huursector en kan gebruik wordengemaakt van huurtoeslag'.De Woonvisie vervolgt: ` Woningcorporaties hebben daarom een beteke-nisvolle rol op de woningmarkt. Zij waarborgen dat mensen met beperktemiddelen goed kunnen wonen. Bovendien investeren zij in leefbaarheiden maatschappelijk vastgoed, met name in bedreigde wijken en buurten.Hierbij past een compacte, krachtige corporatiesector die zich richt opdeze kerntaken'.In de komende tien jaar zal het aantal huishoudens dat een woning nodigheeft met 500.000 tot 600.000 toenemen. In dit verband ziet het kabineteen toenemende vraag naar koopwoningen. Daarbij gaat het voorbij aanhet feit dat deze vraag door fiscale ondersteuning is opgeblazen. Hetrapport van de SER-Commissie van Sociaal-Economische Deskundigen(SER-CSED, 2010) verwacht minder vraag naar koopwoningen en meerinvesteringen in huurwoningen, als de directe en indirecte steun aanbewoner-eigenaren en huurders geleidelijk zou worden afgebouwd.24TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDVoorts negeert het kabinet de klap die de vraag naar koopwoningen na2007 heeft opgelopen door de kredietcrisis en de nawee?n ervan: er staanthans 200.000 woningen te koop en het aantal transacties op de koop-markt is gedaald van 210.000 (2006) tot 126.000 (2010) per jaar. Dit allesweerhoudt het kabinet er niet van om aan de `toenemende wensen naareigenwoningbezit' tegemoet te komen. Het gaat immers om "het verster-ken van maatschappelijke betrokkenheid en stabiliteit" (daarvoor moet jekennelijk niet bij huurders zijn).De Woonvisie steekt uitbundig de loftrompet op het eigenwoningbezit:`Eigenwoningbezit geeft de vrijheid om de woning naar eigen inzicht inte richten en aan te passen, draagt bij aan het opbouwen van eigen vermo-gen en daarmee aan zelfredzaamheid van burgers en be?nvloedt in posi-tieve zin de betrokkenheid bij de woonomgeving en de leefbaarheid vanbuurten en wijken. Eigenwoningbezit geeft daarmee in belangrijke mateinvulling aan het bredere kabinetsstreven naar meer eigen verantwoorde-lijkheid voor en zeggenschap bij de bewoners'.Dat een toenemend aantal bewoner-eigenaren in de afgelopen decenniageen vermogen maar schulden heeft opgebouwd, laat de Woonvisie buitenbeschouwing. En dat er veel aan gelegen is om de actieve participatie enzeggenschap van huurders te stimuleren, lezen we niet in de Woonvisie.VERGROTEN VERTROUWEN IN DE KOOPWONINGMARKTTer versterking van het vertrouwen in de koopwoningmarkt zet het kabi-net op de volgende maatregelen in:- Er vinden geen wijzigingen plaats in de hypotheekrenteaftrek.- De nieuwe gedragscode van de bancaire sector over leenvoorwaardenwordt op 1 augustus 2011 van kracht. Als eis geldt dat voor nieuwehypothecaire leningen tenminste 50% moet worden afgelost. Demaximale lening mag niet hoger zijn dan 106% van de waarde van dewoning. Deze nieuwe bankcode sluit aan op de eisen die de NationaleHypotheek Garantie al stelde. Dit moet voorkomen dat kopers en hypo-theekverstrekkers onverantwoorde risico's nemen. Deze nieuwe eisenen de tijdelijkheid van het verhoogde maximum NHG-bedrag (van 265.000 naar 350.000) dreigen tot een verdere stagnatie van de wo-ningmarkt te leiden.- Ter compensatie heeft het kabinet besloten om de overdrachtsbelas-ting tijdelijk te verlagen van 6% naar 2%. Het kabinet hoopt dat dit zalresulteren in een forse impuls van de woningmarkt. "De impuls wordtdaarbij effectiever door het tijdelijke karakter van de maatregel".- Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woningtegen een redelijke prijs te kopen.Het is zeer de vraag of de combinatie van de tijdelijke verlaging van deoverdrachtsbelasting, de aanscherping van hypotheekvoorwaarden, detijdelijkheid van de verhoogde maximum NHG-grens en de handhavingvan de hypotheekrenteaftrek per saldo leidt tot een structureel herstelvan de koopwoningmarkt. De ontwikkeling van het renteniveau op dekapitaalmarkt zal een grote invloed hebben.Het is opmerkelijk dat het kabinet tegen beter weten in blijft spreken vaneen kooprecht voor huurders van corporatiewoningen. Als het opteertvoor een heldere verantwoordelijkheidsverdeling, zou het kabinet deverkoopbeslissing moeten overlaten aan de woningcorporatie: een kwes-tie van property rights. Het rijk mist de juridische bevoegdheid om eenkooprecht voor huurders af te kondigen. Dat juist de jurist Donner geenenkele kritische kanttekening plaatst bij het aangekondigde kooprecht isopmerkelijk.VERBETEREN WERKING HUURMARKTHet kabinet kondigt voorts maatregelen aan om een betere werkingvan de huurmarkt tot stand te brengen. De Woonvisie meldt dat dedoelgroep voor de 2,4 miljoen corporatiewoningen 1,9 miljoen huis-houdens groot is. Dat is een opmerkelijke constatering gezien het feitdat het kabinet zich heeft aangesloten bij het besluit van de EuropeseCommissie d.d. 15 december 2009 om de doelgroep te defini?ren alsalle huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van ten hoogste 33.000 (peildatum 1 januari 2010). Deze groep telt niet 1,9 maar ruim3,2 miljoen huishoudens. Uiteraard woont een deel van deze doelgroepin de koopsector en de commerci?le huursector, maar dat is nog geenreden om de doelgroep zonder toelichting tot 1,9 miljoen huishoudenste reduceren. Het kabinet spreekt over `de bestaande overmaat aansociale-huurwoningen'. Deze uitspraak is in het licht van de EU-doel-groepdefinitie zeer aanvechtbaar.Dat de relatie tussen prijs en gewildheid van huurwoningen zwak is,kan w?l worden onderbouwd. Hierbij speelt de vigerende huurregule-ring bij 92% van alle huurwoningen een verklarende rol. De Woonvisiewil in de komende jaren huurprijs en gewildheid beter met elkaar inovereenstemming brengen.Deleringuitdewijkaanpakmoetverspreidnaarallewijkenenbuurtenmetachterstanden(Foto David Rozing / Hollandse Hoogte)25TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDHet kabinet stelt vast dat in principe 40% van de sociale-huurwoning-voorraad kan worden geliberaliseerd (= bij mutatie een maandhuurzou kunnen krijgen hoger dan 652). Dit past wonderwel bij de nauwedefinitie van de doelgroep die uit 1,9 miljoen huishoudens zou bestaan.Als de doelgroep volgens de EU-definitie zou worden gedefinieerd, zoude liberalisatie van 40% van de sociale-huurwoningvoorraad leiden toteen enorme schaarste aan sociale-huurwoningen, zelfs als we de verkoopvan sociale-huurwoningen buiten beschouwing zouden laten. Boven hethuurniveau van 652 per maand brengt ook de huurtoeslag geen uit-komst om de betaalbaarheid voor de doelgroep veilig te stellen.De huidige omvang van de sociale-huurwoningvoorraad (32% = nogsteeds het hoogste marktaandeel in de Europese Unie) is natuurlijk nietheilig. Regionale verschillen zijn hier van groot belang. Uit actuele Woon-visies van gemeenten moet blijken waar de sociale-huurwoningvoorraadkan worden ingekrompen, waar een consolidatie vereist is en waar wel-licht nog een bescheiden groei. Over de toetsing van het strategisch voor-raadbeleid van woningcorporaties aan de lokale en regionale marktvraagen de Woonvisies van gemeenten rept de nationale Woonvisie niet.De Woonvisie mikt vooral op het vergroten van het woningaanbod voorde middengroepen, met name door de verkoop van corporatiewoningenaan bewoners of beleggers, c.q. het marktconform verhuren van de wo-ningen via een dochteronderneming. Op zichzelf is het benadrukken vande positie van de middengroepen terecht (Raden voor de Leefomgevingen Infrastructuur, 2011). Deze wordt deels door de scherpere hypotheekei-sen bedreigd. Het cre?ren van aanbod voor middengroepen mag echterniet leiden tot een te v?rgaande uitholling van het woningaanbod voorde doelgroep van beleid. Dat zal wel het voorspelbare gevolg zijn van demaatregelen, aangekondigd in de Woonvisie.EXTRA HUURSTIJGINGEN EN INKOMENSTOETSINGDe Woonvisie legt veel nadruk op nieuwe verdienmodellen en financie-ringsarrangementen voor ontwikkelingsmaatschappijen, vastgoedbe-leggers en woningcorporaties en de noodzaak van investeringsprikkels.Voor de meeste huishoudens (tot een jaarinkomen van 43.000) wordt26TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGROND26TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDhet inflatievolgend huurbeleid gecontinueerd. Zo'n rigide huurbeleid isnoch voor sociale verhuurders noch voor commerci?le verhuurders eenstimulans om in huurwoningen te investeren. De onrendabele top in hetbegin is ongemakkelijk hoog en het is de vraag of de upfront verliezenooit worden goedgemaakt. Huishoudens in sociale huurwoningen meteen inkomen hoger dan 43.000 worden vanaf 1 juli 2012 geconfronteerdmet een jaarlijkse huurverhoging die kan oplopen tot inflatie + 5%. Ditvergt een jaarlijkse inkomenstoetsing van 2,4 miljoen huishoudens. Decorporaties worden geacht de informatie over inkomens op huishoudens-niveau bij de Belastingdienst op te vragen. Inkomenstoetsingen kunnenalleen maar door de Belastingdienst worden uitgevoerd. De formatie vandeze nu al overbelaste dienst is daarop niet toegerust. Een transformatievan Belastingdienst naar Overbelastingdienst zal ons tot ver buiten hetwoondomein slecht bekomen. Voor zover het kabinet de inkomenstoet-sing goeddeels aan de woningcorporaties zou overlaten (bijvoorbeeld bijrecente mutaties in het huishoudeninkomen), zou een onbegrijpelijkeverdeling van verantwoordelijkheden ontstaan. Dan zou de privacy vande huurders te grabbel worden gegooid. We moeten ons voorbereiden opeen toenemende vervuiling van databestanden, een toenemende fraudebij de betrokkenen en een Zwarte Piet die naar de corporaties zal gaan alsdit beleid (voorspelbaar) gaat mislukken.In het Woningwaarderingsstelsel worden de huurpunten voor woningenin schaarstegebieden verhoogd met maximaal 25 punten. Dit geeft ver-huurders de mogelijkheid om de huur bij mutatie met maximaal 120per maand extra te verhogen. Door de extra huurverhogingen bij bewo-ners met een relatief hoog inkomen en toepassing van de harmonisatie-ineens bij een mutatie zal binnen de sociale-huursector de relatie tussenhuur en `gewildheid' de komende decennia niet beter worden maar ver-slechteren: voor woningen van dezelfde kwaliteit zullen zeer uiteenlopen-de huren gelden al naar gelang er recent een mutatie heeft plaatsgehad,de mate waarin de verhuurder harmonisatie-ineens heeft toegepast, hethuidige inkomen van de huurder en het vorige inkomen van de huurder.VERBETEREN INVESTERINGSCONDITIES WONINGBOUWHet kabinet wil de investeringscondities voor de woningbouw verbete-ren. Dat is hard nodig want het woningbouwvolume is sterk gedaald. Hetwil particulier opdrachtgeverschap bevorderen, procedures versnellen ende regelgeving verbeteren.De condities voor investeringen moeten worden verbeterd door de vol-gende concrete maatregelen:De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% voorde periode tot 1 juli 2012.Het wegnemen van beperkingen in het ruimtelijk beleid zodat er meerruimte ontstaat voor woningbouw in kleinschalige uitbreidingen en voorparticulier opdrachtgeverschap.Afspraken over de woningbouwprogrammering met de Noord- en Zuid-vleugel van de Randstad in het kader van het Meerjarenprogramma Infra-structuur, Ruimte en Transport.Snellere en betere regels en procedures: wijziging van het Bouwbesluitper 2012 en een hierop volgende fundamentele vernieuwing van de bouw-regelgeving, waarbij de adviezen van de Commissie Dekker leidend zijn.In de brief van Donner wordt de introductie van de heffing van 760miljoen per jaar voor verhuurders niet genoemd: een maatregel die deinvesteringscondities in de huursector rampzalig aantast. De Toelichtingnoemt deze maatregel wel, maar vreemd genoeg ontbreekt deze maatre-gel in het Uitvoeringsprogramma dat in de Toelichting op de Woonvisieis opgenomen. Deze heffing is toch niet afgeblazen door de regeringsco-alitie?VERBETEREN WOON- EN LEEFOMGEVINGTenslotte bekommert ook dit kabinet zich om de woon- en leefomgeving.Het constateert dat de leefbaarheid in Nederlandse wijken en buurtensinds 2000 is verbeterd: herstructurering en verkoop van huurwoningenhebben een positief effect gehad op leefbaarheid, veiligheid en socialecohesie. Het kabinet wil dan ook de verkoop van corporatiewoningenverder stimuleren en het eigenwoningbezit bevorderen. De volgendemaatregelen worden aangekondigd:- Het verspreiden van de lessen van de wijkaanpak naar alle wijken enbuurten met achterstanden, zowel in steden als in dorpen, zowel ingroei- als in krimpregio's.Nationaal programma kwaliteitssprong Rotterdam-Zuid.- Uitvoering Actieplan Bevolkingsdaling met aandacht voor de nieuwekrimpgebieden.- Het samen met IPO en VNG opstellen van een visie op stedelijke ver-nieuwing als onderdeel van de agenda Wonen en leefbaarheid (VNG-Rijk).- Inventariseren en evalueren van lokale initiatieven waarin vraaggerichtwerken door gemeenten centraal staat. Het Kabinet ziet op lokaal ni-veau graag een `meewerkende Overheid''.Op dit beleidsveld past het kabinet vooral managementbijspeech toe. Degemeenten, de woningcorporaties en de bewoners zullen de kolen uit hetvuur moeten slepen.SLOTBESCHOUWINGDe Woonvisie vloeit in vele opzichten logisch voort uit het Regeerakkoordvan VVD en CDA. De zeer onevenwichtige behandeling van huursector(veel bezuinigingen, opportunistische differentiatie in huuraanpassin-gen) en koopsector (tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting) inde Woonvisie is geen verrassing. Het kabinet wil met het uitbrengen vande Woonvisie het vertrouwen in de koopmarkt versterken. Het vertrou-wen van huurders in de huurmarkt wordt verspeeld, maar daar zit hetniet mee. Dat in delen van de huurmarkt vraaguitval kan optreden en totwelke maatschappelijke problemen dat kan leiden (dakloosheid, opbou-wen huurschulden, langere wachttijden) lezen we niet in de Woonvisie.Het perspectief van een integrale hervorming van de woningmarkt ont-breekt. Belangrijke delen van het beleid zijn onuitvoerbaar.Pluspunten zijn het centraal stellen van de burger, het streven naar reduc-tie van de energiekosten en het regelen van de governance van woningcor-poraties. De Woonvisie is inconsistent als we afgaan op het beleidsstrevenen de maatregelen om investeringen in huurwoningen te bevorderen enals we het spanningsveld zien tussen de zelfstandigheid van woningcor-poraties en het afgekondigde kooprecht voor huurders van corporatie-woningen. De Woonvisie is paternalistisch, omdat de keuze tussen kopenen huren niet aan de bewoners wordt overgelaten, maar door de overheidwordt opgedrongen. Huurders worden door het kabinet primair gezienals potenti?le woningkopers.Op de Woonvisie valt zeer veel af te dingen.Literatuur1 Bleijie, B., R. van Hulle, C. Poulus en P. Hooimeijer, 2010, Het wonen overwogen. Deresultaten van het Woon Onderzoek Nederland 2009, Den Haag (WWI/CBS).2 Raden voor de Leefomgeving en Infrastructuur, 2011, Open deuren, dichte deuren.Middeninkomensgroepen op de woningmarkt, Den Haag (RLI).3 SER-Commissie van Sociaal-Economische Deskundigen (SER-CSED), 2010, Naareen integrale hervorming van de woningmarkt, Den Haag (SER).