24Nico Rietdijk wil er voor waken dat het "een sombermans"verhaal gaat worden. Daarvan zijn er al te veel. Dat doethem denken aan de anekdote van een projectleider van deFloriade in Venlo. "Deze man vertelde dat buitenlandsejournalisten hem regelmatig vragen stellen zoals `hoeveelbloembollen zijn er geplant, en zijn dat er meer dan in de Keukenhof?'Nederlandse journalisten daarentegen vragen hem naar `wat het nu alle-maal heeft gekost en waar het mis is gegaan?' Met andere woordenNederlanders zijn per definitie gefocust op slecht nieuws."Rietdijk weet echter tegelijkertijd dat ook hij er niet omheen kan, dat desector in uiterst zwaar weer zit. "Bijna dagelijks vallen er bekende engerenommeerde bouwbedrijven om. Bedrijven met soms een zeer lang-jarige staat van dienst. Dat doet mij echt wat. We zitten in een dubbeledip en zien de verkopen van nieuwbouwwoningen alleen maar teruglo-pen." Deze daling kondigde zich al in de eerste helft van 2011 aan. Enonlangs werd dit beeld door het Centraal Bureau voor de Statistiekbevestigd. In 2011 zijn er 9 procent minder bouwvergunningen verleenddan in het jaar daarvoor. In totaal gaat het om 56.000 afgegeven bouw-vergunningen. En dat is het laagste aantal sinds 1953. Rietdijk: "Dat eenbouwvergunning is verleend wil overigens nog helemaal niet zeggen datde woning ook daadwerkelijk gebouwd gaat worden. Waar het in elkgeval om gaat is dat we voorlopig niet in de buurt komen van de geprog-notiseerde productie van 80.000 woningen per jaar."In alle sombere berichtgeving over de woningmarkt is dat voor de sectornog wel steeds het wenkend perspectief. "Ik hoor wel eens zeggen dat wein Nederland meer dan genoeg woningen hebben en dat er dus ook nietbijgebouwd hoeft te worden. Maar dat is gewoon niet juist. Tot 2025neemt het aantal huishoudens nog met minstens 50.000 per jaar toe.Daarnaast hebben we ook te maken met woningen die kwalitatief gezienniet meer voldoen en die we dus moeten slopen en vervangen. Al bij eenvoorzichtige jaarlijkse vervangingsprognose van 4 op de 1.000 wonin-gen, praten we dan al over 28.000 woningen per jaar. Met andere woor-den, tot 2025 moeten we minimaal 78.000 woningen per jaar bouwen.En elk jaar dat we dat aantal niet halen, zal het woningtekort verderoplopen."OMSLAGDaarmee wil de NVB-directeur overigens niet gezegd hebben dat het uit-eindelijk vanzelf wel weer goed komt met de woningmarkt. "We wetenwat het perspectief is. Er staan in Nederland meer dan 240.000 wonin-gen te koop. Feitelijk zitten daar allemaal potenti?le kopers achter. Maarom uiteindelijk weer naar zeven vette jaren te groeien moeten we weleen omslag maken." Die omslag begint de woningbouwsector al eenbeetje te maken. "En daarmee bedoel ik in eerste instantie: het luisterennaar en het in de huid kruipen van de consument. Wat is nou zijn wens?In de zeven vette jaren is daar te veel aan voorbij gegaan. Voor iederenieuwbouwwoning was immers wel een koper te vinden. Dus de nood-zaak om te onderzoeken wat de klant echt wilde, was helemaal niet aan-wezig? Ook al omdat we in de hele planvorming en uitvoering van bin-nen naar buiten werkten. Er was een stuk grond, en vervolgens werdmet het voorgeschreven bouwprogramma van de gemeente een steden-bouwkundig plan gemaakt. Dit ging naar de ontwikkelaar, die vervol-gens de architect aan het werk zette. Eenmaal klaar werd het op demarkt gebracht. En hup op naar het volgende project. Die tijd is geluk-kig voorbij. Althans bij de ontwikkelende bouwbedrijven."DE ZIELZeggen dat je de klant centraal stelt is ??n, de uitvoering is volgensRietdijk twee. "Het moet echt uit de ziel van de sector komen. Het bete-kent ook dat we op een hele andere manier naar ons vak moeten kijken.Veel meer naar wat is nu de behoefte op die plek bij de gewenste doel-groep." Het betekent in zijn ogen ook dat de bouwopgave op lokaalniveau op een geheel andere manier moet worden aangevlogen. "Stel jehebt een groot transformatieproces. Neem bijvoorbeeld de BinckhorstTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDEEN VER WEGGEZAKTE BOUWPRODUCTIE, EEN KOPERSTAKING DOOR GROEIENDE ONZEKERHEIDOVER GEVOLGEN VAN KOMENDE BEZUINIGINGEN EN DE TOEKOMST VAN DE HYPOTHEEKRENTE-AFTREK.TEL DAARBIJ HET GEVALLEN KABINET OP EN DE HALSSTARRIGE HOUDING VAN DE BAN-KEN EN HET PLAATJE IS COMPLEET. "HET IS OP Z'N ZACHTST GEZEGD ZEKER NIET BEST",BEAAMT NICO RIETDIJK, DIRECTEUR VAN NVB VERENIGING VOOR ONTWIKKELAARS & BOUWON-DERNEMERS, "DAAROM MOETEN WE NAAR OPLOSSINGEN ZOEKEN. EN DIE OPLOSSINGEN ZIJNER GELUKKIG WEL DEGELIJK", ZEGT HIJ IN GESPREK MET EEN MEDEWERKER VAN DE NVB.`ZOEKEN NAAR OPLOSSINGENEN DENKEN IN KANSEN'25TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDin Den Haag. Een groot project. Daarvoor moet je als eerste een overall-visie hebben over waar je met de Binckhorst de komende tien, twintigjaar naar toe wilt. Dan zou de gemeente kunnen samenwerken met eengrote conceptuele ontwikkelaar, of een consortium van middelgrotebedrijven die samen een bepaalde schaalgrootte hebben om zo'n groot-schalig project `inhoudelijk' aan te kunnen. Maar die overallvisie geeftslechts de contouren weer. De uiteindelijke invulling laat je vervolgensover aan partijen, kleinere bedrijven, maar ook aan particulieren om dieplannen `organisch' stapje voor stapje in te vullen. Je laat als het ware demarkt zijn werk doen. En het aardige van zoiets is dat je het als gemeen-te niet helemaal van a tot z hoeft in te vullen. Je zorgt dat de voorwaar-den aanwezig zijn en nodigt marktpartijen en burgers uit om met goedeidee?n te komen. En geef vervolgens als gemeente ruimte om die idee?nuit te voeren als ze binnen de contouren passen."JAREN DERTIGMet een dergelijke benadering keren we in de ogen van Rietdijk ookterug naar de bouwjaren in het verleden. "Zo is bijvoorbeeld ook deAmsterdamse grachtengordel gerealiseerd. Is het erg om ??n op ??n rij-woningen te bouwen? Iemand wil een twee-onder-eenkapwoning aandie straat? Nou prima bouwen we een twee-onder-eenkapwoning. Maarjij wil daarnaast een rijwoning maar niet zes meter breed, maar zevenmeter breed, dan moet dat ook kunnen. En dan komt er een groepjemensen en die willen vier rijwoningen van 5 meter breed, dan bouwenwe dat. Kortom, veel vrijer. Kijk eens hoe we in de jaren dertig van devorige eeuw hebben gebouwd? Het was zware crisis maar er werd heelflexibel gebouwd, met veel oog voor detail, veel kwaliteit maar vooralnaar de wensen van de consument. Het zijn niet voor niets de wijkenwaar we nu nog steeds hartstikke trots op zijn. En dat is heus niet alleende architectuur. Dat zit ook in de wijze waarop deze wijken tot standzijn gekomen. Het is voor de sector de uitdaging om zo te gaan werken.Eigenlijk net zoals de auto-industrie werkt waar veel keuzemogelijkhe-den zijn. En toch is daar sprake van een zekere standaardisatie want debasis, het model van de auto blijft immers voor elk type gelijk."HEINEKENHet begint, aldus Rietdijk, bij het kennen van de wensen van de klant."Een prachtig voorbeeld vind ik altijd die Heinekenreclame waarin eenvrouw in haar nieuwe woning aan haar vriendinnen de inloopkast laatzien. Vervolgens zie je haar man de inloopkoelkast vol metHeinekenflesjes aan zijn vrienden tonen. Ik heb aan een zaal vol leden enandere ontwikkelaars wel eens gevraagd hoeveel van hen woningenlevert met de mogelijkheid van een standaard inloopkast? Het is toch deultieme wens van vrouwen? Ze waren op de vingers van ??n hand te tel-len. Net als een garage waar een caravan of zelfs een camper kan wordengestald. Niet onbelangrijk gezien het feit dat veel ouderen daaroverbeschikken. Het lijkt mij een uitstekend verkooppunt." Rietdijk wil eralleen maar mee zeggen, dat weten wat de klant wil, ruimte bieden aande woonwensen tot kansen zal leiden. "Ik zie daar echt een goede toe-komst voor de ontwikkelende bouwers weggelegd. Alleen de klassiekeprojectontwikkeling gaat verdwijnen. Het wordt meer begeleiden. Dusniet meer eerst een kant-en-klaarproject maken en dan in de markt zet-ten, maar veel meer vanuit de mens, vanuit de klant opereren."De NVB-directeur ziet bij de leden ontwikkelingen waaruit blijkt dat zijdie slag naar de consument maken. En ook in de uitvoering wordenstappen gemaakt. "Mede door de crisis werkt de sector keihard aan kos-tenreductie. Er wordt meer en beter samengewerkt, faalkosten lopenterug, ketenintegratie is in opkomst. Kortom, we doen echt wel wat." Indie zin raakte de opmerking van de inmiddels demissionaire ministerSpies hem hard. In een interview zei zij chagrijnig te worden van debouwlobby die steeds maar bij de overheid aanklopt voor stimulerings-maatregelen en beter eerst hand in eigen boezem kan steken. Fel: "Desector is echt aan het bewegen, maar aanpassen kost tegelijk ook tijd. Enhelaas niet iedereen werkt mee. Zo is onze prijs/kwaliteitverhouding inNico Rietdijk: "De klassieke projectontwikkeling gaat verdwijnen, het wordt meerbegeleiden. Dus niet meer eerst een kant-en-klaarproject maken en dan in de marktzetten, maar veel meer vanuit de mens, vanuit de klant opereren"26TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGROND26korte tijd aanzienlijk verbeterd. Maar dan is er een gemeente als Ede, diezegt: heel fijn dat de bouwkosten nu een stuk lager zijn, dus wij kunnende grondprijzen wel flink opschroeven. Of Rotterdam, die de bouwlegesin ??n keer verdubbelt. Ja, dat schiet niet op natuurlijk."HERVORMENRietdijk vindt het met terugwerkende kracht nog steeds een ongepasteopmerking van de minister. Vooral omdat juist een open mind van deoverheid in z'n algemeenheid en de bewindspersoon in het bijzondernoodzakelijk is om de woningmarkt te hervormen. "Wat dat betreft ishet heel erg dat we weer naar de stembus moeten, want zo blijven we inonzekerheid als het gaat om bijvoorbeeld de toekomst van het woondos-sier en de hypotheekrenteaftrek. Ik vind ook dat de beleidsmakers inNederland zich er erg gemakkelijk van afmaken en hun kop in het zandsteken. Ik vind dat ook zeker van de bankensector. In zekere zin hebbenzij de crisis veroorzaakt, maar ze geven geen blijk zich aan te passen, teinnoveren."AFKICKENHij benadrukt dat wij als samenleving baat hebben bij een solide finan-ci?le sector die de klant centraal stelt. En dat banken natuurlijk ookonder vuur liggen. Immers, als ze te veel geld uitlenen is het niet goeden verstrekken ze te weinig, dan is het ook niet goed. "Maar binnen dieuitersten kunnen ze best flexibeler zijn. Echter, daar hoeven we voorlo-pig niet op te rekenen." Daarmee verwijst hij naar Boele Staal, voorzittervan naamgenoot NVB die onlangs zei dat niet langer op banken magworden gesteund. "Hij zei letterlijk, dat we moeten afkicken en op zoekmoeten naar alternatieve vormen van financiering. Gelukkig", merktRietdijk op, "zijn er in dit land zat creatieve mensen met veel idee?n." Zoloopt hij bijvoorbeeld warm voor een suggestie van een oud bankmede-werker om een nieuwe hypotheekvorm te introduceren. "Het idee issimpel. De overheid brengt via de staatsbank ABN AMRO een staatshy-potheek uit. De hoogte van het hypotheekbedrag is maximaal wat menonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan krijgen. Omdat de over-heid op de kapitaalmarkt goedkoop geld leent, komt dat vandaag de dagneer op een rente van ongeveer 2,7 procent. Hypotheeknemers krijgenover deze hypotheek `nieuwe stijl' echter geen renteaftrek meer. Bij eenannu?teit van 250.000 is de bruto maandlast voor zo'n hypotheek`nieuwe stijl' ongeveer 1.300. En dat gedurende een looptijd van 20jaar. Zo'n lange looptijd is prettig, want de klant weet immers geduren-de lange tijd precies waar hij aan toe is. Kiest deze klant toch liever vooreen commerci?le lening bij een bank? Dan kan dat ook. In dat gevalbetaalt hij voor diezelfde 20-jarige annu?teit ongeveer 5,6 procent. Netto? na rente-aftrek ? komt dat neer, afhankelijk van z'n rente-aftrek opmaandelijks 1.200 tot 1.400 euro. Dus ongeveer evenveel als bij dehypotheek nieuwe stijl, maar dan wel met de onzekere rente-aftrek,waarvan niemand weet hoe lang die nog goudgegarandeerd is." Met datidee slaan we volgens Rietdijk drie vliegen in ??n klap. "We hebben debanken een stuk minder nodig, en dat is wat Boele Staal ook wil. Dewoningmarkt wordt gesteund en de renteaftrek aangepakt."DEENS MODELWaar Rietdijk ook gecharmeerd van is, is het zogenoemde Deensemodel. "Een hypotheekmodel dat al meer dan 200 jaar het beste enmeest effici?nte hypotheekmodel er wereld is. Het is een stabiel sys-teem. De hypotheken worden er gefinancierd met de directe uitgifte vanobligaties. Pensioenfondsen, banken en particulieren kopen deze obliga-ties en investeren daarmee in de Deense woningmarkt. Het grote voor-deel voor banken met dit systeem is dat het marktrisico direct wordtdoorgeplaatst naar beleggers die de middelen hebben om lange termijnrisico's op te vangen." De financierbaarheid is momenteel het grootsteprobleem op de woningmarkt. Berekeningen laten zien dat er nu zo'n200 ? 300 miljard euro tekort is om de woningmarkt ?n de mkb-bedrij-ven te faciliteren. "We moeten dus op zoek naar creatieve idee?n. Ennogmaals, ik weet ook wel dat het Deense model niet het antwoord is opalle problemen. Maar waar het in de kern om gaat is, dat er meer alter-natieve financieringsvormen komen, die naast de reguliere hypothecai-re producten van banken kunnen opereren. Dat zorgt tevens voor eenstukje gezonde concurrentie. Ook de banken zullen moeten nadenkenover hun rol. Hetzelfde geldt voor pensioensfondsen. Er is nog best veelmogelijk in dit land, maar dan moeten we allemaal wel het lef hebbenom ons te durven aanpassen. Dat geldt voor ons ontwikkelaars en bou-wers. Maar zeker ook voor financi?le sector. Helaas zie ik juist in die sec-tor nog heel veel behoudende mensen. Het biedt ook aan institutionelebeleggers een goede ingang om in de woningmarkt te investeren.Kortom, laten we alleen nog maar in kansen en oplossingen denken.Dan komen we een heel eind in de goede richting.""Mede door de crisis werkt de sector keihard aankostenreductie. Er wordt meer en beter samengewerkt,faalkosten lopen terug, ketenintegratie is in opkomst"(Foto Flip Franssen / Hollandse Hoogte)