V03666ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013DE ONDERKANT VAN DEKOOPWONINGENMARKTDit themanummer gaat over de onderkant van de koopwoningenmarkt. Decennialangverbeterde de woningkwaliteit over de hele breedte, maar de laatste jaren staan koop-woningen met name in het goedkopere segment in Nederland er steeds vaker verwaar-loosd bij. Ons land telt 7,3 miljoen woningen, waarvan ongeveer 5 miljoen in particu-lier bezit (koop en particuliere huur). De rest is in handen van woningcorporaties. Dekwaliteit van de particuliere voorraad is gemiddeld genomen goed, problemen zijn erbij een klein deel van de particuliere woningen. Geschat wordt dat 50.000 woningen inslechte bouwtechnische staat verkeren en nog eens 500.000 in matige staat. Het onder-houd hiervan blijkt een complexe problematiek. Het anders financieren van Verenigingvan Eigenaren kan soelaas bieden. Ook de veranderende rol van gemeenten kan het ver-schil maken door eigenaren te stimuleren wat aan hun huis te doen, zoals in Lelystadhet geval is. En voor wie zelf de handen uit de mouwen wil steken is de kluswoning eenoplossing.Hanneke Schreuders en Frank Wassenberg, Platform31 (gastredactie)7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013ACHTERGRONDAANDACHT VOOR DEONDERKANT VAN DEKOOPWONINGENMARKTMet 50.000 woningen in slechte bouwtechnische staat en nog eens 500.000 in matige staat verdienthet onderhoud van de particuliere koopwoningenmarkt echt aandacht. De complexe problematiek die erachter schuil gaat, vraagt om een integrale aanpak en een betrokkenheid van meer partijen.DOOR HANNEKE SCHREUDERS, ANOUK SCHUITEMAKER EN FRANKWASSENBERG, PLATFORM31Op dit moment kent ons land 7,3 miljoen woningen, waar-van ongeveer 5 miljoen in particulier bezit (koop en parti-culiere huur). De rest is in handen van woningcorporaties.De kwaliteit van de particuliere voorraad is gemiddeldgenomen goed, net als die bij de woningcorporaties.Problemen zijn er bij een klein deel van de particuliere woningen.Geschat wordt dat 50.000 woningen in slechte bouwtechnische staatverkeren en nog eens 500.000 in matige staat. Zie ook het artikel `Dekwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad: feiten, cijfers en trends',elders in dit tijdschrift. Het betreft vooral goedkope naoorlogse por-tiekflats en boven- en benedenwoningen van voor de oorlog. Ook sobe-re rijtjes eengezinshuizen komen veel voor, meestal eveneens van vlakna de oorlog. Een aanzienlijk aantal goedkope woningen is in het verle-den gekocht van een woningcorporatie of een particuliere verhuurder.De crux bij particuliere woningverbetering is dat het verschillende pro-bleemeigenaren kent zoals bewoners, buren (ook verhuurders), ban-ken, bouwers (ook makelaars) en bestuurders (overheid). Deze partijenhebben belang bij een goede kwaliteit van de woningvoorraad. Echter,niet alle partijen voelen zich primair probleemeigenaar of zijn in staatom hier hun eigen rol in te pakken. Deze situatie wordt complexer nufinanci?le middelen vanuit de overheid minder worden, regels voor hetlenen van geld strenger zijn en de financi?le situatie bij veel huishou-dens minder sterk is. Wat ligt bij welke partij in de macht om wonin-geigenaren te bewegen hun woning goed te onderhouden?De problematiek rondom particuliere woningkwaliteit verschilt. Ingemeenten op het veen rotten palen weg door wijzigende grondwater-standen. In modderig gebied verzakken zandplaten, waarop woningen`op staal' zijn gebouwd. Hele huizenblokken bewegen tegelijk, vertonenscheuren, deuren en ramen klemmen en soms is onderstutting noodza-kelijk. Funderingsherstel vraagt om grote investeringen waarbij ieder-een uit het bouwblok moet meedoen. Ook andere bouwtechnische pro-blemen, zoals betonrot, komen voor. In andere gevallen gaat het omslecht gevelonderhoud waardoor de woning of woonblok een rotte kiesin het gebied vormt. Slecht onderhouden gevels zijn vrijwel altijd ookslecht ge?soleerd, waardoor aan alle kanten kostbare energie weglekt.In sommige steden zijn veel gestapelde woningen verenigd inVereniging van Eigenaren (VvE's), die lang niet altijd goed functione-ren, wat onderhoud een ingewikkeld proces kan maken. In krimpgebie-den speelt vraaguitval en ontbreken eigenaren, zodat onderhoud ach-terwege blijft. Toenemende vergrijzing leidt tot steeds meer eigenarenop leeftijd die de moeite van onderhoud plegen wel geloven. Kortom:het is een complexe problematiek, die overal in Nederland op verschil-lende manieren speelt.OORZAKENHet overgrote deel van de eigen huizen is in orde, maar ruim 10 procentdus niet. Probleemgevallen concentreren zich in bepaalde straten enbuurten en zijn daar al jarenlang een hardnekkig probleem. Ondanksdat het aantal woningen in slechte onderhoudsstaat beperkt is, neemtdit wel toe. Dit heeft verschillende oorzaken. Ten eerste neemt het aan-tal koopwoningen al sinds jaar en dag toe, dus groeit ook de onderkantvan deze markt. Op dit moment is circa 60 procent een koopwoning;twee keer zo veel als in de jaren '60. Ten tweede neemt de ouderdomvan de voorraad toe, een trend die steeds verder doorzet. In 1973 was 40procent van de woningvoorraad ouder dan 25 jaar, in 2003 ging het alom 70 procent, en in 2012 is dit cijfer nog iets toegenomen. Ten derdegroeit het aantal mensen dat als gevolg van de recessie in financi?le8ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013problemen is gekomen. Bovendien staan momenteel 1 (volgens CBS) ?1,3 (volgens DNB) miljoen woningen `onder water', een aantal dat toe-neemt naarmate woningprijzen verder dalen. Dat betekent dat circa??n op de vijf eigenaren meer hypotheekschuld heeft dan bezit, vooralkopers uit het laatste decennium. Die eigenaren komen financieelmeer en meer in de knel te zitten en onderhoud van de woning is danhet kind van de rekening. Kwaliteitsverbeteringen op een breder vlak,zoals het vergroten van de energiezuinigheid van de woning, wordendan al helemaal niet uitgevoerd.PRIVAAT PROBLEEM EN PUBLIEKE OPGAVEWie een woning koopt neemt een risico en is zelf verantwoordelijkvoor het onderhoud van de woning. Achterstallig onderhoud is dus ineerste instantie een probleem van de woningeigenaar zelf, een privateopgave dus. Echter, wanneer meerdere woningen in een gebied erslecht bij staan, heeft dit negatieve gevolgen voor de waarde-ontwik-keling in het gebied, het imago en de leefbaarheid. Een negatieve spi-raal ? die wellicht nog veel meer geld gaat kosten ? is het gevolg. In datgeval is wel degelijk sprake van een maatschappelijke ofwel publiekeopgave waarin verschillende partijen een rol spelen. Met een gemeen-telijke aanpak kunnen particuliere eigenaren gestimuleerd wordenhun woningen aan te pakken en kan de ingezette negatieve spiraalworden doorbroken. Toch blijft altijd de vraag spelen: wanneer grijp jeals overheid in en met welke middelen? Het investeren van publiekgeld in privaat bezit staat steeds meer ter discussie.Hoewel achterblijvende woningkwaliteit overal in Nederland speelt,leidt dit met name in enkele buurten in een aantal steden tot een nega-tieve spiraal. Er is een beperkt aantal gemeenten dat er expliciet aan-dacht aan besteedt en beleid formuleert. De meeste van deze gemeen-ten komen aan bod in dit themanummer. Ervaringen laten zien dat hetlang niet altijd eenvoudig is om een dergelijk beleid van de grond tekrijgen. En te houden, zeker in de huidige tijd van afnemende investe-ringsruimte. Deze investeringsruimte neemt evenmin toe bij de doel-groep van het beleid, de eigenaar-bewoners die niet tot voldoendeonderhoud komen.Funderingsherstel behoort tot de zwaarste categorie, waarvoor buiten-sporig hoge uitgaven nodig zijn. Eigenaren en gemeenten wordenerdoor overvallen. Een verder kwalitatief goede woning kan ermee temaken krijgen, maar het probleem is nauwelijks oplosbaar voor eenindividuele eigenaar. De kosten zijn hoog en niet terug te verdienenmet een betere marktprijs. Vandaar dat enkele gemeenten - waar deproblematiek het grootst is - met financi?le steun van het rijk, actiefzoeken naar oplossingen. Het lijkt erop dat de financi?le middelenvanuit rijk en gemeente sterk teruglopen. Niks doen is echter geenoptie; verzakkende woningen worden onbewoonbaar, terwijl mensennog een hoge hypotheek hebben.INTEGRALE AANPAK VOOR DE TOEKOMST: MEER THEMA'S EN BETROK-KENHEID VAN MEER PARTIJENVerschillende partijen hebben een belang bij vitale wijken met goedonderhouden woningen. Om verloedering tegen te gaan, om bewonersniet in benarde posities te brengen, maar ook uit eigenbelang: omeigen investeringen in omliggende panden of hypotheken te borgen,om te zorgen dat oudere bewoners zo lang mogelijk in hun eigenwoning kunnen wonen of om de energieprestaties van de woningvoor-raad te verbeteren. Deze verschillende belichtingshoeken maken deproblematiek complex, maar bieden tegelijkertijd ook kansen voor eenvernieuwende aanpak en meer draagvlak.Het politieke draagvlak is niet al te groot voor een beleid dat alleengericht is op de onderhoudsstaat van de particuliere voorraad.Prioriteiten liggen op andere maatschappelijke vraagstukken, als duur-zaamheid, levensloopbestendigheid en armoedebestrijding, die wel pro-minent op de politieke agenda staan. Gemeenten krijgen op deze terrei-nen ook steeds meer verantwoordelijkheden toegeschoven van het rijk.De afgelopen jaren zijn hoge energiebesparingsambities voor debestaande woningvoorraad geformuleerd op Europees, nationaal,maar ook gemeentelijk niveau. Ondanks de ambities vallen de resulta-ten in de praktijk nog erg tegen. Hier ligt een grote opgave, maar tege-lijkertijd een grote kans. Energiereductie betekent immers beperkingvan woonlasten en meer bestedingsruimte. Het tempo van de ingre-pen moet worden versneld en de maatregelen moeten veel ingrijpen-der worden, willen we de doelstellingen halen. Het recenteEnergieakkoord biedt perspectieven.Daarnaast krijgen we op korte termijn te maken met een groeiendegroep oudere particuliere eigenaren. Steeds meer ouderen hebben eeneigen woning, waaruit ze niet snel zullen verhuizen, zeker nu hetbeleid erop is gericht om hen zo lang mogelijk thuis te laten wonen.Oudere eigenaren zijn nauwelijks ge?nteresseerd in het onderhoud vanhun woning en passen deze pas aan veranderende behoeften en wen-sen aan, wanneer zorgbehoefte dit noodzakelijk maakt (drempels,handgrepen, trapliften, etc.). Ook bij dit `levensloopbestendig maken'ligt een belangrijke taak voor de toekomst.LOKAAL AANBODHet lijkt zinvol dat alle betrokken partijen de verschillende opgavenvoor de particuliere voorraad beter combineren. Gemeenten beschik-ken niet meer over voldoende financi?le middelen voor een kostbareaanpak. Het accent zal steeds meer komen te liggen op preventie enparticuliere eigenaren faciliteren en ondersteunen bij de organisatieen financiering van de aanpak. Forse subsidies zijn verleden tijd.Behalve dat ze kostbaar zijn, worden ze ook beschouwd als een premieop slecht gedrag. Particulieren die wel willen en financi?le middelenhebben, kunnen actief ondersteund worden bij het opknappen vanhun woning. Hulp, advies, de juiste instrumenten en begeleiding zijneen eerste begin en kosten relatief weinig. Zo werkt de gemeenteRotterdam samen met Platform31 aan een nieuw instrument, de WoonInvesteringszone. Hiermee kan een grote meerderheid van welwillendeeigenaren een kleine minderheid onwilligen dwingen toch te investe-ren in gezamenlijke delen van een appartementencomplex.Tevens moeten gemeenten actief werken aan het smeden van coalitiesmet andere stedelijke partijen die ook een belang hebben bij een goedeparticuliere voorraad. Te denken valt aan banken en financi?le instel-lingen, beleggers, bouwbedrijven en aannemers, energiebedrijven,welzijnsorganisaties en zorgverzekeraars. Ook zij zullen hun verant-woordelijkheid moeten nemen. Er zou uiteindelijk ??n lokaal aan-spreekpunt moeten komen waarin de verschillende stedelijke partijendie de `aanbodkant' vormen, de krachten bundelen. Dit lokale samen-werkingsverband biedt kennis en diensten aan de eigenaar aan en ont-wikkelt werkprocessen, producten en instrumenten voor hetwoningonderhoud, het verduurzamen en levensloopgericht makenvan particuliere woningen. Het gaat hier niet om een ver toekomst-beeld. Momenteel ontplooien verschillende gemeenten initiatieven omzo'n samenwerkingsverband op te richten. In dit themanummer staandiverse voorbeelden. Dit geeft hoop voor de toekomstige kwaliteit vande particuliere woningvoorraad.9ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013Wieeenwoningkooptneemteenrisicoeniszelfverantwoordelijkvoorhetonderhoudvandewoning(Foto Kees van de Veen / Hollandse Hoogte)