11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGRONDDit voorjaar kwam het Bouwteam met het rapport `De bouw in actie(s)! Investerings- eninnovatieagenda voor de woning- en utiliteitsbouw', met als doel vernieuwing van de bouwsector.De actievoorstellen hebben echter het karakter van een schot hagel met weinig voltreffers enweinig samenhang.ACTIEVOORSTELLENBOUWTEAM MISSENSAMENHANGHoe de bouw optimaal kan inspelen op de energietransitie ontbreekt in de actievoorstellen van het Bouwteam.(Foto Marco Okhuizen / Hollandse Hoogte)12DOOR HUGO PRIEMUS, ONDERZOEKSINSTITUUT OTB, TU DELFTIn de eerste helft van 2012 staken architecten, adviseurs, bouwers,nevenaannemers, projectontwikkelaars, opdrachtgevers, overhe-den, vastgoedbeleggers, toeleveranciers, consumenten en kennis-instellingen de hoofden bij elkaar om gezamenlijk te bepalen watde sector te doen staat. Het resultaat van deze verkenning is vastge-legd in een actieagenda van het Bouwteam die nader richting moet gevenaan de noodzakelijke vernieuwing van de bouwsector. Het Bouwteampubliceerde in mei 2012 het rapport `De bouw in actie(s)! Investerings- eninnovatieagenda voor de woning- en utiliteitsbouw'. Het Bouwteambestond uit Joop van Oosten (voorzitter), Karin Laglas, Marjet Rutten,Arjan Schakenbos, Daan van der Vorm en Bert van Delden. Het rapportpresenteert conclusies, actievoorstellen en routekaarten.De conclusies hebben betrekking op structurele veranderingen in debouwopgave. Verduurzaming, vergrijzing en toenemende verschillen inleefstijlen, arbeidsrelaties en regionale ontwikkeling vragen om nieuweantwoorden. De bouwsector moet `ontslakken', maar dit begrip wordtniet nader gedefinieerd. Door beperkte klantgerichtheid, fragmentatieen flinke regulering is de `time to market' veel te lang. De bouwsectormoet sterker, innovatiever en dynamischer worden. Het ondernemer-schap moet ten volle worden benut. Nieuwe markten moeten wordenaangeboord. Groeimarkten zijn de verduurzaming van de bestaandevoorraad, ouderenhuisvesting en het middenhuurwoningsegment.De regelgeving moet voldoende flexibel zijn en ruimte bieden aanveranderende voorkeuren en functies. Een grotere interactie tussenkennisinstellingen en bouwbedrijven is onmisbaar. Financiering vanvastgoed en gebiedsontwikkeling vraagt om nieuwe arrangementen.Tenslotte moet het imago van de sector worden verbeterd. Dat vergtvooral integriteit en betrouwbaarheid.Deze conclusies zijn niet gebaseerd op een kwantitatieve analyse of opdiepgravend onderzoek. De conclusies geven aan wat de leden van hetBouwteam `vinden'.Het meest concreet zijn de tien actievoorstellen waartoe het Bouwteamadviseert. Ik laat deze actievoorstellen in extensie volgen en lever ver-volgens punt voor punt commentaar.? Instelling van een regionaal sloop- en herstructureringsfondsdat het mogelijk maakt leegstaande kantoorpanden uit de markt tenemen die in hun huidige functie geen toekomstperspectief meerhebben. Er bestaat sectorbreed overeenstemming dat het structureleoveraanbod snel moet worden teruggebracht. Dit overaanbod houdtgebiedsontwikkeling tegen, met negatieve gevolgen voor de leefbaar-heid en het vestigingsklimaat. Het Bouwteam acht het verstandig omop zeer korte termijn bij wijze van pilot een regionaal fonds te star-ten. Bij succes kunnen meer fondsen worden gevormd. Marktpartijenzijn financieel verantwoordelijk voor (de voeding van) het fonds. Deoverheid dient te faciliteren door een vorm van een niet-vrijblijvendeheffing bij eigenaren van leegstaande kantoren en ontwikkelaars vannieuwe kantoren mogelijk te maken.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGRONDHoe de woningmarkt integraal hervormd zou moeten worden, blijft onbelicht in het rapport van het Bouwteam.(Foto Martijn Beekman / Hollandse Hoogte)13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGROND? Introductievaneengemengdfondsgerichtopdeexploitatievanteliberaliserencorporatiewoningen.Devraagnaarhuurwoningenin het middenhuursegment ( 665-900 huur per maand) groeit fors.Private beleggers kunnen samen met corporaties een experimenteelfonds structureren dat is gericht op de exploitatie van bestaande, teliberaliseren corporatiewoningen. De rijksoverheid dient dit zonodigte faciliteren door aanpassing van regelgeving met betrekking tot deverkoop van corporatiebezit.? Oprichting van een onafhankelijk consumentenplatform voorhet verduurzamen van woningen. Online is voor actief zoekendeconsumenten weinig transparante en gebruikersvriendelijke infor-matie te vinden. Een onafhankelijk platform kan consumenten eenoverzicht bieden van bij hun behoeftes (onder andere lifestyle enwooncomfort) passende duurzaamheidmaatregelen, inclusief infor-matie over de kosten, aanbiedende partijen en terugverdientijden.? Realisatie van een Bouwcampus. Het kennis- en onderwijsland-schap in de bouw is sterk versnipperd. Opdrachtgevers en opdracht-nemers in de bouw dienen daarom op korte termijn de verantwoor-delijkheid te nemen voor de totstandkoming van een landelijkeBouwcampus die kan bijdragen aan de noodzakelijke vernieuwing inde bouw.? Start van enkele pilots met betrekking tot vakscholen. De bouw-praktijk en het vakonderwijs moeten beter op elkaar aansluiten. Metde inzet van vakscholen kan via pilots het leren van het (bouw)vakin de praktijk worden gecombineerd met bijvoorbeeld de aanpak vanwijken.? Professionalisering van het opdrachtgeverschap is dringend no-dig om de ori?ntatie op de vraag en de prijs-kwaliteitverhouding teverbeteren. Met het oog hierop wordt een programma ontwikkeld,gericht op kennisontwikkeling, (opschaling van) kennisoverdrachten het uitwisselen van best practices.? Instelling van een commissie Praktijktoepassing Bouwbesluit.Deze commissie beoordeelt in hoeverre een alternatieve, innovatievebouwoplossing gelijkwaardig is aan de eisen die het Bouwbesluitstelt. Toegestane alternatieven komen in een landelijke database dievoor iedereen toegankelijk is.? Start van enkele pilots met betrekking tot regionale woning-bouwprogrammering 2.0.In deze pilots wordt regionaal geprogrammeerd op basis van inzichtin de regionale vraag-aanbod- en prijsontwikkeling ?n de maatschap-pelijke kosten en baten van beleidsalternatieven.? Ontwikkeling van een reiswijzer grond(prijs)beleid voor decen-trale overheden.Gemeentelijke grondbedrijven moeten flink afboeken. Tegelijkertijdrijzen veel vragen over prijsstelling (korte en lange termijn), actiefdan wel passief grondbeleid, residuele grondprijsbepaling en (voor)financieringsmogelijkheden. Een reiswijzer grond(prijs)beleid ishierbij een nuttige en noodzakelijke handreiking. Daarbij past eenpilot met uitgestelde/gefaseerde afrekenmomenten.? Ontslakken en ontknopen van gebiedsontwikkeling. Bij ge-biedsontwikkeling is er een grote noodzaak om te `ontslakken' enpublieke en private belangen te ontknopen. Enkele pilots, gericht opstedelijke herverkaveling, vormen hiervoor een goede eerste stap.Bijelkvandezetienactievoorstellenplaatsikdevolgendekanttekeningen.1. Instelling van een regionaal sloop- en herstructureringsfondsDe overheid dient faciliterend beleid te voeren door het introduce-ren van een niet-vrijblijvende heffing bij eigenaren van leegstaandekantoren en ontwikkelaars van nieuwe kantoren. Marktpartijenzijn financieel verantwoordelijk voor (de voeding van) het fonds.Met een pilot in ??n regio zou kunnen worden gestart. Dit voorstelis niet erg operationeel. Binnen een regio is de leegstand meestalniet zo hoog dat uit een leegstandsheffing nieuwbouw kan wordengefinancierd. Leegstand kan vrij gemakkelijk worden verhuld (anti-kraak, stadstuinbouw, schijnbewoning, opslag van goederen). Bijhet toedelen van gelden ter bekostiging van sloop en herstructure-ring zal zwaar moeten worden geprioriteerd. Zonder een wettelijkeregeling en zonder passende instituties dreigt al gauw willekeur.Een werkelijk operationele regeling is nog ver weg.2. Introductie van een gemengd fonds gericht op de exploitatie van te libera-liseren corporatiewoningenHet Bouwteam bevatte geen lid uit corporatiekringen. Dat verklaartwellicht deze curieuze aanbeveling die ervan uitgaat dat private be-leggers samen met corporaties een experimenteel fonds opzetten,gericht op de exploitatie van bestaande te liberaliseren corporatie-woningen. Corporaties blijken in de praktijk zeer wel in staat om de-len van hun bezit te liberaliseren. Als zij daartoe samenwerking meteen commerci?le vastgoedbeleggers nastreven, kunnen zij daartoehet initiatief nemen. Waarom een gemengd fonds nodig zou zijn enwelk probleem dit oplost, wordt door het Bouwteam niet duidelijkgemaakt.3. Oprichting van een onafhankelijk consumentenplatform voor het ver-duurzamen van woningenAlw??r: een oplossing voor iets dat in de praktijk geen probleemis. Zowel de Nederlandse Woonbond als de Vereniging Eigen Huisis op dit gebied al jaren actief. Het zou spijtig zijn als duurzaam-heid institutioneel los zou komen te staan van andere aspecten vanwoningbeheer, zoals betaalbaarheid of gebruikskwaliteit. Geziende verschillen in positie tussen huurders en bewoner-eigenaren ishet geen bezwaar dat de Nederlandse Woonbond en de VerenigingEigen Huis als zelfstandige organisatiekaders optreden. Waar sa-menwerking door beide organisaties wordt gewenst, lijken er geenbarri?res te zijn om die samenwerking te effectueren.4. Realisatie van een BouwcampusHans van der Vlist (ex-secretaris-generaal van het ministerie vanVROM) is op dit terrein actief. De bedoeling is ook hier weer goed,maar er lijkt sprake van een klassiek geval van fysisch determinis-me: als alle relevante instellingen op ??n campus bijeenzijn, komter vanzelf samenwerking. Het Economisch Instituut voor de Bouw(vestigingsplaats: Amsterdam) gaf niet thuis en daarvoor heb ik allebegrip. Als vestigingsplaats komt Delft, Rotterdam of Den Haag inaanmerking. Maar ook de TU Eindhoven heeft een Faculteit Bouw-kunde, Aedes zit (sinds kort) in Den Haag, de Vereniging Eigen Huiszit in Amersfoort, de Afdeling Real Estate van de Universiteit vanAmsterdam is in Amsterdam te vinden, de bouwwerkgevers zittenin het Bouwhuis in Zoetermeer, CURNET zit in Gouda, NEPROM enNVB huizen in Voorburg etc. Tussen al deze kennisinstellingen enbelangengroepen bestaan tal van netwerkrelaties en men weet el-kaar gemakkelijk te vinden. Het aantal conferenties, master classesen diners pensants is niet te tellen. In relatie tot de fusie tussen Ni-rov, Nicis, KEI en SEV tot Platform31 kunnen de netwerkrelaties ver-der worden versterkt, maar de geografische afstand van de meesteinstellingen is zo gering dat het stichten van een fysieke campusbijzonder weinig toegevoegde waarde heeft en enorme transactie-kosten zou vergen. Als de ambitie zou worden geherformuleerdvan Bouwcampus tot Bouwnetwerk en zou worden verbreed tot op-drachtgevers en overheden, zou het actievoorstel heel wat geloof-waardiger worden.14TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGROND14145. Start van enkele pilots met betrekking tot vakscholenHet gaat om een betere aansluiting tussen bouwpraktijk en vakon-derwijs. De vraag is wat er geleerd is van de ervaringen met leerlin-genbouwplaatsen. En de vraag is vooral hoe de bouw aantrekkelijkkan worden gemaakt voor jongeren, voor wie thans nauwelijks an-dere perspectieven in de bouw bestaan dan de status van zzp-er.6. Professionalisering van het opdrachtgeverschapEen programma is ontwikkeld, gericht op kennisontwikkeling,meer kennisoverdracht en het uitwisselen van best practices. Ditpunt is en blijft van belang. Op dit punt wordt er al veel werk verzetdoor het Platform Publiek Opdrachtgeverschap.7. Instelling van een commissie Praktijktoepassing BouwbesluitDeze commissie zou moeten beoordelen in hoeverre een alternatie-ve, innovatieve bouwoplossing gelijkwaardig is aan de eisen die hetBouwbesluit stelt. Deze taakopdracht is nogal smal. Het zou goedzijn als over een breed front de praktijktoepassingen van het Bouw-besluit worden gemonitord: waar treden knelpunten op, waar ma-nifesteren zich onduidelijkheden in de interpretaties en waar vor-men nieuwe ontwikkelingen in techniek en ICT aanleiding om hetBouwbesluit aan te passen? Het instellen van een Commissie is danoverigens niet genoeg. Er zou dan een relatie moeten worden gelegdmet een op te richten Expertisecentrum Bouwbesluit, waarin tech-nische, bestuurlijke en juridische expertise worden gecombineerd.8. Start van enkele pilots met betrekking tot regionale woningbouwpro-grammeringDit komt een beetje uit de lucht vallen. Het zou logischer zijn omover de hele linie meer werk te maken van gemeentelijke en vooralregionale woonvisies, op basis waarvan ook de woningbouw lokaalen regionaal worden geprogrammeerd en prestatieafspraken wor-den gemaakt en gemonitord tussen gemeenten en woningcorpora-ties.9. Ontwikkeling van een reiswijzer grond(prijs) beleid voor decentrale over-hedenNederland kent niet alleen een Vereniging van Nederlandse Ge-meenten, maar ook een Vereniging van Grondbedrijven. Het ligtvooral op het terrein van deze organisaties om spelregels te formu-leren en kennis uit te wisselen op het terrein van het afwaarderenvan grondwaarden (hierover heeft Deloitte inmiddels een aantal ke-ren gerapporteerd) en de spelregels te actualiseren voor het bepalenvan grondprijzen, het management van risico's en het opstellen vangrondexploitatieplannen. Op dit gebied gebeurt al veel; daar zal bijmoeten worden aangesloten.10. Ontslakken en ontknopen van gebiedsontwikkelingEr is een overmaat aan conferenties en notities over gebiedsontwik-keling in de `nieuwe realiteit'. In de praktijk laten private ontwikke-laars het geheel afweten. Gemeenten en corporaties zijn actief maarmoeten hun activiteiten en ambities terugschroeven. Het knelpuntis hier niet het ontbreken van de goede wil, maar het ontbreken vanpraktische strategie?n en oplossingen.Het ligt voor de hand om na te gaan wat er allemaal niet staat in het rap-port van het Bouwteam. Ik doe een greep:- Hoe kan de sector beter omgaan met risicomanagement?- Hoe kan in de sector fragmentatie en een gebrek aan samenhang wor-den aangepakt? Welke mogelijkheden biedt ketenintegratie in ditverband?- Hoe kan de kwaliteit van de uitvoering structureel worden verbeterd(denk aan de hoge aantallen gebreken bij eerste oplevering die de Ver-eniging Eigen Huis keer op keer vaststelt);- Hoe moet het uitvoerend en het ontwikkelend bouwbedrijf omgaanmet het verwerven en handhaven van grondposities?- Hoe kunnen de duurzaamheid en de energiezuinigheid worden be-vorderd in alle fasen van het bouwproces? Hoe worden technischemogelijkheden en het gedrag van beheerders en gebruikers wordengesynchroniseerd? Hoe kan de bouw optimaal inspelen op de ener-gietransitie?- Hoe kan de bouwlogistiek worden verbeterd?- Hoe kunnen bouw- en vastgoedsector zich beter wapenen tegen cri-minaliteit, corruptie, uitwassen etc.?- Hoe kunnen nieuwbouw en asset management beter op elkaar wor-den afgestemd? Hoe kunnen vanuit het vastgoedbeheer lessen wor-den geleerd voor de nieuwbouw?- Hoe dient de woningmarkt integraal te worden hervormd? Waaromzette Bouwend Nederland simpelweg de hakken in het zand toen hetWoningmarktakkoord van de Vereniging Eigen Huis, de Woonbond,Aedes en NVM werd gepubliceerd?Het is niet duidelijk waarom bepaalde actievoorstellen w?l worden ge-noemd en waarom andere (soms zelfs meer strategische) actievoorstel-len ontbreken.Als we actievoorstellen van het Bouwteam op de hand wegen, moetenwe constateren dat een diepgravende analyse geheel ontbreekt, dat em-pirische en kwantitatieve informatie niet wordt gemobiliseerd en datde voorstellen zelden aansluiten op acties die al in de praktijk wordenondernomen. Een ontoereikend overzicht van wat er bij vele organisa-ties al gebeurt (Nirov/Platform31, EIB, Neprom, adviesbureaus, grotegemeenten, etc.) vormt een handicap voor het Bouwteam.Sinds de jaren zeventig is er twee keer een Structuuronderzoek Bouw-nijverheid uitgevoerd, gecofinancierd door het toenmalige ministerievan Economische Zaken. De laatste keer werd er veel aandacht besteedaan het technisch beheer van vastgoed en de ontwikkeling van een In-formatietechnische Infrastructuur voor de Bouw. Een aantal jaren ge-leden werd er voor meer dan 20 miljoen euro vertimmerd aan het PSIBouw. Aan al deze kennisinvesteringen wordt geen woord vuil gemaakt.Een selectieve analyse van bevindingen in de afgelopen decennia zoueen degelijke basis kunnen vormen voor strategische aanbevelingenvoor de toekomst. Helaas, het Bouwteam bouwt niet voort op eerdereserieuze inspanningen.Het gevolg is dat de actievoorstellen het karakter hebben van een schothagel met weinig voltreffers en weinig samenhang. De leden van hetBouwteam zijn duidelijk ? titre personel bezig geweest, waardoor weinigorganisaties zich aan de actievoorstellen committeerden. Bouwend Ne-derland bracht op 24 mei 2012 een persbericht uit onder de titel `Snelaan de slag met voorstellen Bouwteam'. De afdeling PR heeft dus snelen adequaat gereageerd. Nu de verantwoordelijke besturen nog. Cen-cobouw (bundeling van Bouwend Nederland, NVTB, BNA, NL Ingeni-eurs, Uneto-VNI, Neprom, Hibin, Fosag-NOA en Aedes) bestudeert hetadvies nader en heeft een inhoudelijke reactie toegezegd. Voorlopig isvrijblijvendheid troef.