29TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014ACHTERGRONDBENCHMARKEN OP EENMEER PROFESSIONEELNIVEAUWoningcorporaties hebben de plicht om hun maatschappelijk gebonden vermogen zo effici?nt mogelijkin te zetten. Het verlagen van de bedrijfslasten is dan ook momenteel prioriteit nummer ??n voor debranche. Het Corporatie Benchmark Centrum (CBC) dat Aedes samen met de toezichthouder, CentraalFonds Volkshuisvesting (CFV), en andere benchmarkinstituten ontwikkelde, helpt hen daarbij. Het is eenleerinstrument waarmee Aedes corporaties prikkelt om bedrijfsmatiger te gaan opereren.DOOR JAAP BUIS EN JOSE ONDERDENWIJNGAARD, AEDESSinds oktober 2013 hebben alle leden van Aedes en deelne-mers van Kwaliteitscentrum WoningcorporatiesHuursector (KWH) toegang tot het CBC. Een plek waar datavan corporaties vanuit meerdere bronnen samenkomt. Viadeze internetapplicatie kunnen corporatiemedewerkers deprestaties van hun eigen corporatie vergelijken met die van relevantecollega-corporaties. De inzichten die dat oplevert in sterkte en zwaktemoeten leiden tot verbeteracties. Uiteindelijke doel: een effici?nterecorporatiesector die op transparante wijze bijdraagt aan betaalbarehuisvesting in ons land.Dat corporaties in het huidige tijdsgewricht onder druk staan is duide-lijk. De affaire rond woningcorporatie Vestia maakte pijnlijk duidelijkdat het huidige borgingsstelsel niet vrijblijvendheid is, dat het preste-ren van corporaties transparanter moet en dat corporaties elkaar hierharder op aan moeten spreken. Zodat voortaan in ieder geval voorko-men wordt dat de financi?le wanprestaties van ??n corporatie leidt tothoge kosten voor een hele sector.Om hun geloofwaardigheid als maatschappelijke organisatie te behou-den, zijn transparantie, efficiency ?n horizontale verantwoordingnoodzakelijke thema's waarmee corporaties aan de gang moeten. Deanalyse van de commissie Hoekstra en het app?l van minister Blok omals sector een niet-vrijblijvende benchmark te ontwikkelen, onderstre-pen de urgentie voor de aanpak van deze problemen. Met de goedkeu-ring van de notitie `Toezicht met Bite' op het congres van 2012, kozende leden van Aedes voor het verder vormgeven van horizontale discipli-nering, een logische stap als je met z'n allen in een systeem van onder-linge borgstelling zit. Daarnaast blijft ook stevig extern toezicht nood-zakelijk.Omdat woningcorporaties werken met maatschappelijk gebonden ver-mogen is het naast transparantie en efficiency ook zaak dat ze eenbehoedzaam financieel beleid voeren en streven naar bedrijfslasten diezo laag mogelijk zijn. Zeker nu vanwege de financi?le crisis de waarde-groei uit het vastgoed is en de sector diverse heffingen en belastingenover zich heen kreeg, is het dus van belang hun bedrijfslasten fors ver-lagen.Met het Corporatie Benchmark Centrum wil Aedes corporaties hierbijondersteunen.E?N OVERZICHTBenchmarking is niet onbekend in de branche. Ondersteund doorgespecialiseerde bureaus vergelijken corporaties individueel of ingroepsverband hun cijfers met die van collega's, om zicht te krijgen ophun prestaties en mogelijkheden te vinden voor verbetering. Diebenchmarks betroffen echter altijd onderdelen van de bedrijfsvoeringvan corporaties, zoals `financi?n', `onderhoud' of `huurderstevreden-heid'. E?n overzicht waar alle gegevens over het presteren van een cor-poratie samenkomt, bestond nog niet. Een gemis, want juist inzicht inde relaties tussen de verschillende onderdelen van de bedrijfsvoering iscruciaal om concrete acties te ondernemen. De huurderstevredenheidis bijvoorbeeld afhankelijk van factoren als bezetting aan de balie,onderhoudsinspanning en klachtafhandeling. En de financi?le situatievan een corporatie is in sterke mate bepaald door het investeringsni-veau. Het logisch ordenen van verschillende aspecten van de bedrijfs-voering van corporaties geeft handvatten voor mogelijke besparing enverbetering van de besturing.Een ander probleem was dat er verschillende datadefinities ?n kenge-tallen in omloop waren. Dit gebrek aan eenduidigheid maakte objectiefvergelijken ?n de vaststelling of een corporatie `goed' dan wel `nietgoed' opereert, onmogelijk. Aedes stond voor de ambitieuze uitdaging30TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014ACHTERGRONDViaeeninternetapplicatiekunnencorporatiemedewerkersdeprestatiesvanhuneigencorporatievergelijkenmetdievanrelevantecollega-corporaties(FotoLexBroere)31TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014ACHTERGROND32ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014om te komen tot ??n database en instrument waar alle data van debranche zodanig bij elkaar gebracht zijn dat corporaties er inzichtelij-ke vergelijkingen mee kunnen maken die hen ondersteunen bij de ver-dere professionalisering van hun bedrijfsvoering. Het lastige daarbij isechter dat de prestaties van corporaties een mix betreffen van zowelvolkshuisvestelijke, financi?le, maatschappelijke en bedrijfsvoerings-prestaties.De jaarlijkse gegevensopvraag van toezichthouder CFV als basis,vormde een belangrijk begin. Daardoor zijn de gegevens van alle toe-gelaten instellingen opgenomen. Door ook de benchmarkgegevens vanKWH, het Fonds Leren en Ontwikkelen Wooncorporaties (FLOW) ende cijfers van Sociale Huursector Audit en Evaluatie van ResultatenEnergiebesparing (SHAERE) toe te voegen, ontstond de mogelijkheidom een combinatie te maken van prestaties op gebied van klanttevre-denheid, werkgeverschap en verduurzaming.Voordat het zover was moesten er echter nog heel wat bestuurlijkehobbels genomen worden. Bestuurders en commissarissen van Aedes,KWH en Woonbench legden in 2011 de eerste stappen naar samenwer-king. Het betrof partijen met benchmarkproducten die kampten meteen beperkt aantal deelnemers. Samenwerking betekende niet alleenmeer mogelijkheden, er moest ook autonomie ingeleverd worden enverdienmodellen moesten wijzigen. Uiteindelijk gingen Aedes enKWH met elkaar door.DatasetDe meest rijke dataset van de sector wordt uitgevraagd doorCorpodata. Deze data-opvraag is een samenwerking van hetWaarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), het ministerie van BZKen het CFV. Dit zijn dus openbare data, eigendom van de toezichthou-der, ter beschikking gesteld door corporaties en deels bewerkt door hetCFV. Het idee was om deze dataset te gebruiken als basis van het CBC.Wat zeker hielp om druk op het slagen van het CBC-project te zetten,was dat het CFV net in die periode besloot dat de productie van sector-benchmark Corporaties in Perspectief (CiP) niet meer tot haar kernta-ken behoorde. Voortzetting van het CiP als belangrijke bron van infor-matie was voor gemeenten, adviesbureaus en onderwijsinstellingen,zeer gewenst. De afspraak dat vanuit het CBC een openbaar bench-markproduct vergelijkbaar met de CiP gemaakt gaat worden, brachtde samenwerking binnen het CBC-project in een stroomversnelling.De tool die in oktober uiteindelijk gelanceerd werd, is gebruiksvrien-delijk ?n flexibel in gebruik. De standaard referentiegroepen in hetsysteem zijn gebaseerd op de bestaande indelingen van het CFV.Daarnaast biedt het systeem ook de mogelijkheid om eigen referentie-groepen maken. Bijvoorbeeld met een aantal bekende, zelfgekozencorporaties waarmee dieper op de cijfers wordt ingegaan. Zo kan voordeze specifieke groep corporaties een aantal indicatoren naast elkaargezet worden die relevant zijn voor functionarissen van deze corpora-ties, of kan de inspanning voor een bepaalde beleidsdoelstelling nadervergeleken worden. In de databasefunctie van het tool kunnen corpo-raties zich op alle indicatoren met alle corporaties naar wens vergelij-ken.DATAKWALITEITVoor een goede vergelijking is de kwaliteit van de data cruciaal. Voorde doorontwikkeling van het CBC is verbetering van definities en hetuitbreiden van de dataset dan ook een bron van constante aandacht.We hebben daarom samenwerking gezocht met het initiatief van hetWSW en CFV om te komen tot een taxonomie voor de sector. Als bran-cheorganisatie zal Aedes de handschoen oppakken en bijdragen aaneenduidige defini?ring van begrippen binnen de sector. Hierbij makenwe gebruik van het werk dat al gedaan is in het kader van deCorporatie Referentie Architectuur (CORA). Daarin hebben medewer-kers van een aantal grote corporaties al veel kennis vastgelegd over deinrichting van processen binnen corporaties en definitie van de hierbijte gebruiken gegevens. Verbeteren van de datakwaliteit is een inspan-ning die langdurig aandacht zal vragen, voor de snelheid in het projectis er bewust voor gekozen om nu te starten met de gegevens die er zijnen deze in de praktijk te verbeteren.Als uit vergelijking blijkt dat een corporaties afwijkt op een kengetal,moet duidelijk kunnen worden wat de oorzaak van deze afwijking is.Uitbreiding van de mate van detail van de dataset is dan ook eenbelangrijke doelstelling van het CBC. De gegevens van het CFV op hetgebied van bijvoorbeeld de personeels- en bedrijfslasten worden geag-gregeerd gepresenteerd. Uitsplitsing van deze totaalposten door eeneigen data-opvraag van het CBC, zal bijdragen tot gerichte verbeterac-ties door corporaties.Een derde manier van uitbreiding van de gegevens binnen het CBC issamenwerking met de huidige aanbieders van gespecialiseerde bench-marks in de sector. Deze aanbieders kunnen dan gebruik maken van dehuidige basisinformatie in het CBC, waardoor de benchmark voor cor-poraties effici?nter en betekenisvoller wordt. Voor aanbiedendebureaus een kans om de doelgroep te vergroten; het verzamelen vangegevens wordt goedkoper en corporaties zien in het CBC welke gege-vens van hun corporatie ontbreken voor vergelijking. Momenteelwordt ook onderzocht welke gegevens van de stichting VisitatieWoningcorporaties Nederland toegevoegd kunnen worden in het CBC.Deze onafhankelijke stichting werd door de branche in 2009 in hetleven geroepen, zodat corporaties op eenduidige manier verantwoor-ding afleggen over hun maatschappelijke prestaties.STURINGDe ambitie is dat het CBC niet alleen een handige vergelijking biedtvan bestaande cijfers, maar ook daadwerkelijk een bijdrage levert aande verdere professionalisering van de besturing van corporaties.Daarom is bij het ontwerp van de tool lang stilgestaan bij het beteke-nisvol presenteren van de cijfers. Het managementmodel INK, datorganisaties gebruiken om zelfevaluaties uit te voeren, is hiervoor alsuitgangspunt gebruikt. Dit sluit aan bij de visitatiemethodiek en hetstakeholder-denken binnen de sector. Als stakeholders zijn binnen hetCBC benoemd: klant en samenleving, de medewerkers en bestuur enfinanciers, hiervoor zijn 7 prestatievelden benoemd.33ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014Bewust is ervoor gekozen om de kwaliteit van woningen en woningbe-heer apart te benoemen. In de toekomst kan hier de link gemaakt wor-den met de vastgoedkamer van het DrieKamerModel, een integraalstrategisch sturingsconcept dat woningcorporaties inzicht geeft in dekeuzes die ze maken op het gebied van vastgoedexploitatie, financi?lecontinu?teit en de maatschappelijke activiteiten en de samenhangdaartussen. Ook kunnen op dit thema kengetallen uit de commerci?lemarkt gepresenteerd worden. Slimmere bedrijfsvoering leidt immerstot meer geld om te investeren in maatschappelijke activiteiten enbetaalbaarheid.Voor de gebruiksvriendelijkheid is bij de inrichting van het tool reke-ning gehouden met drie verschillende typen gebruikers. In de `profiel-taart' wordt een overzicht gepresenteerd om een snelle indruk te krij-gen van de prestaties van een corporatie. De factsheets geven debelangrijkste kengetallen waar per prestatieveld op gestuurd dient teworden. In de database kan de geoefende gebruiker zelf zijn overzich-ten samenstellen en kiezen met welke corporaties hij zijn eigen orga-nisatie wil vergelijken.VERDERE AMBITIESEen maand nadat Aedesleden en KWH-deelnemers een inlogcode ont-vingen, groeide het aantal geregistreerde gebruikers van het CBC al uitboven de 800. In benchlearnsessies instrueren Aedes en KWH, groe-pen bestuurders of functionarissen over de mogelijkheden van hetinstrument.Waardering is er voor de compleetheid en transparantie van het tool.In de database kan iedereen alle cijfers van alle collega' s met naam entoenaam zien. Dit lijkt in eerste instantie bedreigend, maar wordt snelgeaccepteerd als voortzetting van de bestaande situatie. Ook via de CiPwas het immers al mogelijk om gegevens van iedereen te zien. Wil jevergelijken, dan is het mogelijk om zelf te kiezen met wie. In de sessiesvolgt meestal snel een geanimeerde discussie over de gesignaleerdeverschillen. De cijfers blijken een uitstekende aanleiding voor een ver-diepend gesprek. En dat is uiteindelijk waar het om gaat.Met het CBC is een eerste stap gezet om benchmarken binnen de sec-tor naar een professioneel niveau te tillen. Maar dit betekent aller-minst dat het CBC klaar is. Naast het verbeteren van de datakwaliteitzal op basis van gebruikerswensen de functionaliteit aangepast en uit-gebreid worden. Het invoegen van voorbeelden en templates blijkt opbasis van de eerste sessies met gebruikers hierbij een logische eerstestap. In samenwerking met marktpartijen wordt de dataset uitgebreiden zullen meer partijen benchmarkdiensten gaan aanbieden.Verder worden de gegevens van de dVi 2012 (DeVerantwoordingsinformatie) toegevoegd en er wordt op korte termijneen CBC versie van de CiP gemaakt. Hiermee hebben we een goedstartpunt om volgend jaar de CiP-uitgave van het CFV voort te zetten.NORMEN BEPALENHet vergelijken van prestaties en daarover met elkaar in gesprek gaanis ??n ding. Met elkaar bespreken over welke prestaties nu eigenlijk als`normaal' en welke niet meer als `normaal' binnen de corporatiebran-che gelden, is een volgende stap. Om te komen tot betekenisvolle nor-men waar corporaties mee uit de voeten kunnen is de volgende uitda-ging voor de vereniging. We zullen hierbij aansluiten op de activitei-ten van de financi?le en volkshuisvestelijke toezichthouder en die vande stichting Visitatie. Om de verbinding te maken met de commerci?levastgoedsector onderzoeken we bovendien aansluiting bij het experi-ment van Platform 31 op het gebied van het DrieKamerModel.Aedesleden krijgen hierover in het congres van april 2014 een voorstelgepresenteerd.Natuurlijk zal er binnen de sector nog lang gepraat worden over deverbetering van de kwaliteit van de data en het feit dat corporatiesunieke organisaties zijn. Maar het huidige politieke klimaat maakt desector kwetsbaar. Op korte termijn is zichtbare verbetering van de effi-ciency en transparantie daarom noodzakelijk. Met het CBC biedt Aedescorporaties een complete dataset waarmee ze vanaf vandaag een startkunnen maken met een marktconforme bedrijfsvoering. Voor hetvoortbestaan van de sector en voor het behoud van het werkgebied vancorporaties, is het van belang dat ze die handschoen snel oppakken endaarmee kunnen blijven zorgen dat iedereen in Nederland een betaal-baar en fatsoenlijk dak boven z'n hoofd heeft.