6TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013aCHTeRgRonDaChteRgRond`continu?teit in devoLkshuisvestingis nu echtvoLkoMen zoek'Formeel ligt er nog helemaal geen novelle van minister Blok. Maar informeel is zijn via de mediauitgelekte voorstel tot aanscherping van de herzieningswet ingeslagen als een bom. in korte tijd ontstondzowel binnen als buiten de corporatiesector heftig en massaal verzet tegen de beleidsvoornemens vande vvd-bewindsman voor Wonen. "We hebben te maken met kille rekenmeesters en niet meer metvolkshuisvesters waarmee we samen aan de beste oplossing kunnen werken," vindt jack vinken,directeur-bestuurder van fusiecorporatie heeMWonen.7TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013aChteRgRonddooR eRiC haRms, FreeLance journaList, tWitter@eMharMs #tvdvterwijl de Herzieningswet nog voorligt aan de Eerste Kamer,de parlementaire enqu?te woningcorporaties in volle gang isen er allerlei rapporten verschijnen over hoe het beter kan enmoet (zoals recent het Aedes-rapport `De balans verstoord' ende rapportage `Gemeenten en corporaties; de vrijblijvendheidvoorbij/Wederkerig en verplichtend' van de Commissie Dekker), meendeminister Stef Blok van Wonen dat de tijd rijp was voor een verdere aan-scherping van de wet- en regelgeving voor de corporatiesector.De novelle op de herziene Woningwet was eind maart per brief aan deTweede Kamer al aangekondigd in de reactie van de bewindsman op derapportage van de Commissie Hoekstra. Daarin werd onder anderegemeld dat in afwijking van de Herzieningswet, zowel het financi?le alshet volkshuisvestelijke toezicht weer in handen van de rijksoverheid zouworden gelegd. Dat leverde al direct het nodige commentaar op.Uit de versie van de novelle die medio mei voor commentaar werd uitge-stuurd, bleek echter dat het daar wat Blok betreft niet bij zou blijven. Infeite betekende de novelle niets meer of minder dan een eerste stap opweg naar de verwezenlijking van een langgekoesterde liberale wens: heteinde van de woningcorporatie als maatschappelijk gebonden onderne-`Decorporatieslevereneenbelangrijkebijdrageaaneenaantrekkelijkeensocialewoonomge-ving.Zijzettenzichinvoordeleefbaarheidinonzewijkenenmoetendatookindetoekomstkunnenblijvendoen'(Foto Luuk van der Lee / Hollandse Hoogte)8TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013aChteRgRondming, die opereert op de scheidslijn tussen publiek en privaat.Terug in het hok, was in feite de boodschap. Woningcorporaties dienenzich voortaan structureel te richten op de zogeheten doelgroep vanbeleid, huishoudens met een inkomen tot 34.000 euro, en incidenteel opde middeninkomens tot 43.000 euro. De corporaties komen daarnaastonder directe aansturing te staan van de gemeenten. En activiteiten dieook door de markt ontplooid zouden kunnen worden, zijn in de toe-komst voor corporaties uit den boze.Om dat laatste te bereiken ging Blok veel verder dan de door de EuropeseCommissie opgelegde organisatorische scheiding tussen de Dienstenvan Algemeen Economisch Belang (DAEB) en de meer commerci?le acti-viteiten (de zogeheten niet-DAEB activiteiten). De minister stelde name-lijk een juridische scheiding voor. Alle niet-DAEB activiteiten, zoalswinkels, kantoren, duurdere huur- en koopwoningen, zouden moetenworden ondergebracht in het tijdelijke vehikel van de overgangs-bv'som vervolgens zo snel mogelijk te kunnen worden afgestoten.`geen waaRdeRing'De voorstellen gingen ver, en voor velen te ver. Zoals voor de ruimnegentig PvdA-wethouders die in een open brief dwars voor de novellegingen liggen. Natuurlijk is er heel veel misgegaan in corporatieland,luidde hun stelling. "Maar we willen wel bestrijden dat alle corporatiesper definitie niet deugen en dat de sector als geheel "bestraft" moetworden voor de incidenten van een minderheid."Op lokaal niveau zijn de ervaringen namelijk veel positiever. "In onzegemeenten vervullen corporaties taken die wij als lokale bestuurdersniet graag willen missen. Naast het bouwen en beheren van een socialewoningvoorraad bestaat die bijvoorbeeld uit het ? samen met zorgin-stellingen - oprichten en beheren van wooncomplexen voor ouderen ofmensen met een beperking. Dit is een taak die extra aandacht verdientnu de scheiding van zorg en wonen nabij is. De corporaties in onzegemeenten leveren een belangrijke bijdrage aan een aantrekkelijke ensociale woonomgeving. Zij zetten zich in voor de leefbaarheid in onzewijken en moeten dat ook in de toekomst kunnen blijven doen."In die situatie past deze ingreep niet, zo stellen de ondertekenaars."Het generale oordeel dat u met enkele Kamerleden velt over corporatiesen de daaruit voortvloeiende maatregelen kunnen we daarom nietondersteunen. (...) We hebben geen waardering voor een generaal nega-tief oordeel en erkennen dat een generaal positief beeld van corporatiesnet zo min op zijn plaats is. Wij willen er voor pleiten deze maatregeleneen zodanige vorm te geven dat goed functionerende corporaties ermeeuit de voeten kunnen. We denken bijvoorbeeld aan een verplichte inves-teringsagenda (als onderdeel van de verhuurdersheffing), verbeteringvan de transparantie en prestatieafspraken met lokale overheden."`jammeR'Ook de Vereniging van Nederlandse Gemeenten kwam in het geweer enageerde eind juni met name tegen de juridische scheiding. In deHerzieningswet zijn immers al de nodige maatregelen genomen om tekomen tot een adequaat level-playing-field. En dus is de vraag: voorwelk probleem is de juridische splitsing de oplossing?Het is in de ogen van de VNG een aanpak zonder meerwaarde maar metveel nadelen. Het betekent de doodsteek voor de gemengde projecten inachterstandswijken maar ook in krimpgebieden, waar commerci?le par-tijen nauwelijks bereid zijn om in te investeren. De kredietwaardigheidvan de corporaties wordt er serieus door aangetast, wat meteen ook vaninvloed is op de gemeentelijke achtervang via het WaarborgfondsSociale Woningbouw. En het is niet te voorspellen welk gedrag de corpo-raties zullen gaan vertonen wanneer de scheiding eenmaal een feit is.De VNG in haar brief aan Blok: "Wij vinden het jammer dat dit voorstelis opgenomen in de novelle, omdat daarmee een voortvarende behande-ling in het parlement bemoeilijkt lijkt te worden. De Herzieningswet,die in grote lijnen onze instemming heeft, kent al een zeer lange aan-loop en wij zouden juist graag zien dat het parlement snel tot besluit-vorming kan komen. Wij geven u uitdrukkelijk in overweging om hetvoorstel voor een juridische scheiding in deze vorm te herzien."`Continu?teit is zoek'Emeritus hoogleraar volkshuisvesting Hugo Priemus (nog steeds als(onbezoldigd) hoogleraar aan de TU Delft verbonden en tevens gevestigdals zelfstandig adviseur), kan zich alles voorstellen bij het verzet tegende novelle. "Over de Herzieningswet was ik redelijk positief. Maar nu ismijn indruk dat het hele wetgevingsproces weer terug bij af is. DeHerzieningswet is op vitale punten niet meer van toepassing, zo lijkthet. En daarmee is de continu?teit in het rijksbeleid op het gebied van devolkshuisvesting en ten aanzien van de corporaties echt volkomenzoek."Dat is overigens iets wat al sinds 2005 aan de gang is, constateertPriemus. "Het mea culpa rapport dat Rudy de Jong in opdracht vanAedes heeft gemaakt (De balans verstoord, EH) plaatst geen enkeleopmerking bij het feit dat er tien ministers in tien jaar tijd zijn geweestdie er aan de kant van de overheid een gigantische rollercoaster van heb-ben gemaakt."De manier waarop Blok zowel het beleidsmatige als het financi?le toe-zicht naar zich toetrekt, vindt hoe dan ook geen genade in de ogen vanPriemus. "Deze minister legt doodleuk alle adviezen en rapporten over9TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013aChteRgRondhet toezicht naast zich neer, en neemt de corporaties in een dubbeleNelson. Als Blok zijn zin krijgt bepaalt hij immers niet alleen zelf voort-aan wat de corporaties mogen doen, maar is hij straks ook degene dieerop toeziet dat ze het precies zo doen als dat hij het wil en kan hij zelfsals enige sancties opleggen als iets niet naar zijn zin is. Wat er nu dreigtte gebeuren is kwalijk en biedt weinig vertrouwen voor de toekomst."Ook het voornemen om het speelveld van de corporaties te beperken totde verhuur van woningen tot aan de liberalisatiegrens en de corporatieste dwingen om alles wat daar boven zit te verkopen kan op weinig sym-pathie rekenen. "Juist het feit dat de woningcorporaties zowel sociale alsmarktactiviteiten kan verrichten, is cruciaal gebleken voor de stedelijkevernieuwing en meer recent de krimpgebieden. Het is onmisbaar om degewenste differentiatie op de woningmarkt te bereiken. De vastgoedbe-legger en particuliere investeerders geven namelijk niet thuis als de ren-dementen niet alleen te laag liggen maar ook nog eens moeilijker zijn terealiseren. Zij passen van oudsher risicoselectie toe, waarbij doelgroe-pen, stedelijke aandachtswijken, krimpgebieden en hele regio's inNederland niet worden bediend. Dat er corporaties zijn die te ver vanhun bed zijn geraakt is evident. Een koerscorrectie is daarom dringendgewenst. Zoals ook het geleidelijk verkleinen van de sector het overwe-gen waard is. Het marktaandeel van corporaties is tussen 1992 en nuoverigens al gedaald van 42 tot 31 procent. Maar op deze manier is Blokde sector aan het amputeren en de vastgoedmarkt aan het bederven. Hetbadwater mag worden weggegooid, maar het kind moet natuurlijk welworden gespaard."kopje kLeineRHet optreden van Blok is overigens alleszins verklaarbaar vanuit het ver-kiezingsprogramma van de VVD, benadrukt Priemus. "Daarin staatexpliciet het voornemen om de corporaties een kopje kleiner te maken.Blok zelf heeft bovendien geen enkel begrip voor deze sector en zal datook nooit krijgen. Hij wil de bezuinigingstaakstelling halen en zijneigen portefeuille overbodig maken, begrijp ik uit de interviews die hijheeft gegeven. Dat zegt genoeg, lijkt me."Een extra complicatie is dat het kennisniveau op het ministerie vanWonen schijnbaar iets te wensen overlaat. "Kennelijk zijn er bij het rijknog maar weinig mensen te vinden die voldoende kennis van en affini-teit met de sector hebben. Mensen die weten waar het over gaat, begrij-pen wat de fouten zijn, maar tegelijkertijd onderkennen wat er allemaalwel goed gaat, in logische systemen kunnen denken en ook nog eensdicht bij de politieke besluitvorming zitten. Anders kan ik niet verkla-ren waarom bijvoorbeeld dat prachtige rapport van de SER-Commissieuit 2010 over eigendomsneutraal woningmarktbeleid, respectievelijkWonen 4.0, het akkoord tussen Woonbond, Vereniging Eigen Huis,NVM en Aedes, volstrekt zijn genegeerd. In de plaats daarvan is gekozenvoor een woningmarktbeleid zonder logica, dat voortdurend van koersverandert en de markt onnodig lang in onzekerheid laat. Dat geeft tedenken."Inmiddels is het streven naar beleidsvisie op rijksniveau vervangen doorbezuinigingsdrift, aldus Priemus. "De overheid is op zoek naar geld.Alleen daaruit is de maatregel te verklaren om alles af te stoten boven deliberalisatiegrens. Want dat levert in een normale markt 20 tot 50 mil-jard euro op. Ik zie de minister van Financi?n al in zijn handen wrijven.Temeer omdat met dat geld heel veel andere nare bezuinigingsmaatre-gelen voorkomen kunnen worden. Wat meteen verklaart waarom dePvdA tot nu toe heeft gezwegen. Naast het feit dat de sociaal-democra-ten vanwege alle incidenten boos zijn op de corporatiesector en haar duseen lesje willen leren."De vraag is of het tij nog valt te keren. Priemus: "Met Blok komt hetnooit meer goed. Maar er zit gelukkig nog voldoende gezond verstand inde rest van het kabinet, de Tweede en de Eerste Kamer. Ik reken erop datdat op enig moment weer zal doorbreken."hybRide kaRakteRMinder optimistisch is Jack Vinken. Hij is directeur-bestuurder vanfusiecorporatie HEEMWonen, die actief is in de krimpgemeentenLandgraaf en Kerkrade. In het profiel van de organisatie wordt metname ook het hybride karakter benoemd: "Enerzijds is HEEMwonen eenorganisatie die zich maatschappelijk inzet en vraagstukken op hetgebied van wonen actief oppakt. Anderzijds is HEEMwonen een vast-goedbedrijf met lef, dat door het gezond exploiteren van vastgoed maat-schappelijke prestaties kan blijven leveren."Volgens Vinken zou het niet minder dan een ramp zijn als daar een ein-de aan zou komen. "Wij streven ondanks de krimp naar gedifferentieer-de wijken. Slopen doen we nu vooral in de goedkopere voorraad. Als deruimte vervolgens wordt beperkt om daarvoor in de plaats woningen inde duurdere segmenten terug te bouwen, kunnen wij die strategie nietmeer volgen. Daar maken we ons grote zorgen over. Ik vraag me eerlijkgezegd af of ze zich in Den Haag wel realiseren welke desastreuze gevol-gen zo'n landelijke maatregel voor corporaties in bepaalde regio's heeft.Wij hebben in ieder geval niet bepaald het gevoel dat er mensen bij hetministerie aan de knoppen zitten die weten waar ze het over hebben.Anders zouden ze zulke maatregelen niet nemen. We merken ook dat,waar vroeger nog enige dialoog mogelijk was, nu alleen nog maar con-signes vanuit Den Haag worden gegeven, waar je het maar mee moetdoen. Er is geen ruimte meer voor overleg. We hebben te maken met kil-Oplokaalniveauhoudencorporatieszichondermeerbezigmethet?samenmetzorginstellingen-oprichtenenbeherenvanwooncomplexenvoorouderen(Foto Herman Engbers / Hollandse Hoogte)10TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013aChteRgRondle rekenmeesters en niet meer met volkshuisvesters waarmee we samenaan de beste oplossing kunnen werken. De vraag is of we dan niet ver-keerd bezig zijn met elkaar."De novelle van minister Blok is wat Vinken betreft een logisch gevolgvan die opstelling. Maar dat wil niet zeggen dat het ook gaat werken."De minister zegt dat de markt moet instappen in de segmenten waar decorporaties uit moeten stappen. Maar het probleem is nu net dat demarkt dat niet doet. De reden voor ons om in te springen bij sommigeprojecten en ook de duurdere huurwoningen te realiseren is juist hetfeit dat marktpartijen het laten afweten. We zijn bijvoorbeeld betrokkengeraakt bij het centrumplan van Schaesberg, gemeente Landgraaf,omdat daar een onafgemaakt plan dreigde in een gebied waar wij veelbezit hebben. We doen dat niet omdat we zo graag ontwikkelaartje wil-len spelen. We doen dat omdat de commerci?le ontwikkelaars er zijnweggevlucht. Niet voor niets is de gemeente hartstikke blij met ons. Nukunnen ook in krimpgebieden plannen doorgang vinden, waar zonderonze betrokkenheid een streep door zou zijn gehaald. Ik voorspel u datals de plannen van Blok doorgaan, de problemen in de krimpgebiedenalleen maar groter zullen worden. En dat op een moment dat het netgelukt was om dit thema op de politieke agenda te krijgen."`keihaRde opsteLLing'Op zijn beurt kan Jan van der Schaar, emeritus hoogleraar volkshuisves-ting en geassocieerd partner van RIGO Research en Advies, zich bestvoorstellen dat de politiek ervoor kiest om het werkterrein van woning-corporaties te beperken en het toezicht fors aan te scherpen. "Maar dewijze waarop die legitieme politieke keuze in de novelle is uitgewerkt,getuigt van een keiharde opstelling, die op vele fronten tot grote risico'sleidt. De introductie van de overgangs-BV kan bijvoorbeeld in de beheer-en exploitatiefase de nodige problemen veroorzaken, als in delen vanhet bezit opeens niet meer de corporatie maar een private BV verant-woordelijk is voor het onderhoud. Het feit dat er wordt ingezet opgedwongen verkoop kan ook redelijk onbeheersbare gevolgen met zichmeebrengen. Als hele delen van het bezit op de markt moeten wordengebracht, krijg je daar nooit meer een re?le marktwaarde voor. Dan hebje het probleem dat de overgangs-BV en de moedercorporatie op enigmoment elkaars vijand zouden kunnen worden, bijvoorbeeld op hetmoment dat de BV kiest voor winstmaximalisatie. En in het toezicht zoude Raad van Commissarissen van de corporatie ook de overgangs-BVmoeten gaan aansturen, onder een regime dat door de bewindsman naarbelieven kan worden ingevuld. Dat zou ik als commissaris nooit accep-teren."Met de novelle lijkt het ministerie volgens Van der Schaar welhaast pro-blemen te willen cre?ren. "Iemand heeft dit wetsvoorstel geschreven dieer duidelijk op uit was om zo hard mogelijk en zo compromisloos moge-lijk dit soort maatregelen te treffen. En dat vind ik eigenlijk niet passen.Er is een bijna Kamerbrede politieke stroming die meent dat de corpora-ties terug moeten keren naar hun kerntaken. Dat is ook terecht, want eris ook van alles misgegaan toen zij hun pakket gingen verbreden.Vergeet ook niet dat de nadruk op sociale woningbouw zo oud is als devolkshuisvesting zelf; de corporatie als projectontwikkelende instellingis van vrij recente datum. Maar dat nu hun takenpakket zo dreigt te wor-den versmald dat zij zich nog uitsluitend met sociale verhuur kunnenbezighouden, vind ik niet juist. Bovendien: het blijven natuurlijk wel11TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013aChteRgRondzelfstandige, private rechtspersonen die deels belast zijn met publieketaken. Ik vraag me dan ook ten zeerste af of een maatregel, waarmee meteen pennenstreek een groot deel van het bezit verplicht moet wordenafgestoten, niet in strijd is met het eigendomsrecht."positieve puntenDe concept-novelle is ondertussen uitvoerig besproken door de groot-stedelijke woningcorporaties, verenigd in De Vernieuwde Stad. En hetzal misschien verbazen, maar de aangesloten woningcorporaties slaag-den er zelfs in om iets positiefs in het stuk te ontdekken, vertelt BertWijbenga, voorzitter van de raad van bestuur van de Rotterdamse cor-poratie Woonbron."Laten we wel wezen. Het debat over waar de corporaties wel en nietvoor zijn, en onder welke voorwaarden ze kunnen functioneren, en wiemoet er toezicht op houden, wordt niet of op onderdelen gevoerd. Veelministers hebben de tanden stuk gebeten op een document waarin zijkleur bekennen en zijn er dus ook niet in geslaagd het politiek aan deorde te stellen. Deze minister heeft zich wel uitgesproken en lijkt ookserieus van plan om dit voorstel naar de Raad van State en het parle-ment te sturen. En dat heeft de sector hard nodig: dat de politiek legiti-matie en mandaat verleent aan de corporaties. Deze novelle vergroottenminste de kans op een concreet, politiek gedragen resultaat. En zijleidt uiteindelijk dus ook tot verheldering en uniformering van waar decorporaties nu wel en niet voor zijn."Tot zover de positieve kant van het verhaal. Wijbenga: "Want we zijn tege-lijkertijd ook zeer bezorgd over de richting die de minister op wil gaan. Jeziet het vaker gebeuren nadat er iets is misgegaan: in de interventie slaatmen door. Daar heeft deze novelle alle schijn van. Wij vinden het ten eer-ste een groot gemis dat de novelle niet onderkent dat corporaties eenbelangrijke functie hebben in het gemengd houden van de volkswijkenvan Nederland. Het beleid neigt juist naar segmentatie. Want belangrijkeprojecten voor stad en wijk komen hierdoor juist vanwege hun gemengdekarakter op losse schroeven te staan. De markt vermag heel veel en vormteen kracht die we misschien teveel hebben ontmoedigd, maar zij zalslechts ten dele in het door de novelle gecre?erde gat springen. Vanwegede te hoge risico?s en het te lage rendement zullen de sociaal zwakkerewijken in de marge belanden. Vanuit die optiek vonden we de actie van dePvdA-wethouders ook bijzonder hartverwarmend."voLkshuisvesteLijk kapitaaLEen tweede vrees is dat de juridische splitsing enerzijds zal leiden tothet weglekken van een groot deel van het volkshuisvestelijk opgebouw-de kapitaal van corporaties en anderzijds zoveel problemen zal opleve-ren in de besturing van corporaties en hun overgangs-BV's, dat hierdoorde positie van corporaties op de kapitaalmarkt wordt aangetast. "Datvonden wij misschien wel het grootste bezwaar van deze novelle", steltWijbenga.Maar ook de wijze waarop Blok het toezicht wil gaan invullen, baart zor-gen. "Zij het dat de novelle hierover nauwelijks duidelijkheid geeft. Datis in het algemeen het probleem. Veel van het aangekondigde beleidmoet uiteindelijk in de vorm van Algemene maatregelen van Bestuurnader worden ingevuld. We werden er onrustig van hoeveel open eindjeser nog waren en hoeveel er dus ook nog helemaal verkeerd zou kunnenworden ingevuld."Dat de gemeenten meer invloed moeten krijgen, vinden de corporatiesvan De Vernieuwde Stad overigens op zich een goede zaak. "Wij doen nuook al niets zonder dat de gemeente erbij betrokken is. Maar de vervolg-vraag is wel deze: hoe voorkom je dat de invloed van de gemeente zogroot wordt dat dit de bedrijfscontinu?teit en de financi?le verantwoor-delijkheid gaat raken. Wij zijn er niet alleen voor vandaag, maar ookvoor morgen. Hoe zit het dan met het rentmeesterschap en de afwegingtussen de korte vierjarige termijn van het gemeentebestuur en de langetermijn waarmee corporaties rekenen? Wij zijn er niet gerust op dat datscherp in beeld blijft op het moment dat de gemeentelijke invloed tegroot wordt."Het is natuurlijk de vraag in hoeverre de novelle in haar huidige vorm inconcrete wet- en regelgeving zal worden vertaald. "De tucht van hetfinancieringstekort is op alle beleidsterreinen voelbaar", weet ookWijbenga. "En ondertussen worden op de politieke speeltafel de nodigekwartetspelletjes gespeeld waarbij de ene sector zomaar voor de anderesector kan worden ingeruild als de politieke meerderheid daaromvraagt. De uitkomst van dat proces is dus absoluut ongewis. Maar wijontvangen inmiddels toch wel steeds duidelijker signalen dat de novelleop een aantal punten ingrijpend zal worden aangepast. Zelf krijg ik ernu toch wat meer fiducie in dat we uiteindelijk op een zorgvuldigerbepaald midden zullen uitkomen. Dat is ook wel het leuke van deze tweepartijen in de coalitie. De ene wil meer markt, de ander meer staat. Datzou uiteindelijk toch nog wel tot mooie compromissen kunnen leiden.En vergeet niet: het zou pas echt erg zijn als wij politiek niet de moeitewaard zouden worden gevonden om de strijd over aan te gaan. Dat iszeker niet het geval. We doen er nog toe." Lachend: "Eindigen we dantoch nog met een positief punt."`Deredenvooronsomintespringenbijsommige projectenenookdeduurde-rehuurwoningenterealiserenisjuisthetfeitdatmarktpartijenhetlatenafweten',volgensJackVinkenvanHEEMwonen.OpdefotoKerkrade(Foto Bert Verhoeff / Hollandse Hoogte)