TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGROND50DOOR BERRY BLIJIE EN CO POULUS ABF RESEARCHVoor het eerst in jaren was de woningmarkt weer onderwerpvan gesprek tijdens de verkiezingscampagnes. Met namehervormingen op het H-gebied werden ingezet in het poli-tieke steekspel. Het is natuurlijk lastig om te zeggen, maarhet is niet onwaarschijnlijk dat voor veel huishoudens dewoonlasten hebben meegespeeld in het stemgedrag. De uitkomst isinmiddels bekend: het kabinet Rutte I laat bewoners van een koopwo-ning vrijwel ongemoeid. Daarentegen omvat het regeer- en gedoogak-koord wel enkele paragrafen over de huurmarkt. Vooral het sociale engereguleerde ? zeg maar het betaalbare ? deel zal als het aan ministerDonner ligt anders moeten functioneren.Een ingrijpende maatregel is de toepassing van de Europese regelsvoor woningcorporaties. Deze schrijft voor dat corporaties 90% vanhun woningen toe dienen te wijzen aan huishoudens met een belast-baar inkomen tot 33.000 euro. Deze maatregel is reeds sinds1 januari 2011 van kracht. Daarnaast is het kabinet voornemens om hetgoedkope scheefwonen aan te pakken. Dit wil men doen door een maxi-male jaarlijkse huurverhoging toe te staan van 5% aan huishoudens diemeer verdienen dan 43.000 euro (belastbaar jaarinkomen) ?n wonen ineen huurwoning waarvan de huur onder de liberalisatiegrens ligt.Het beoogde doel van beide maatregelen kan het best samengevat wor-den als het vrijmaken van betaalbare huurwoningen voor huishoudensdie het nodig hebben. Echter, de lange termijn gevolgen voor de marktzijn onzeker: trekken huishoudens met een hoger inkomen (boven33.000 euro) naar het geliberaliseerde deel van de huurmarkt of zettenzij de stap naar de koopsector? Welke veranderingen brengt dit teweegvoor de woningbehoefte en wat betekent dit voor de woningvoorraad ende nieuwbouw? En ? last but not least ? krijgen lagere inkomens (tot33.000 euro) inderdaad meer ruimte in het goedkope huursegment?DE ECHTE GEVOLGEN VANHET KABINETSBELEIDDe gevolgen van het kabinetsbeleid voor de woningmarkt zijn cijfermatig tot nu vooral gebaseerd op dehuidige situatie en de korte termijn, met als input het WoON2009. ABF Research heeft zich met behulp vanhet Socrates model als eerste gewaagd aan het doorrekenen van de gevolgen op de middellange termijn enkwam tot enkele opvallende resultaten.51TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGRONDOm een antwoord op deze vragen te geven heeft ABF Research haardynamische woningmarktmodel Socrates afgestemd op het nieuwebeleid. Het vervolg van dit artikel bespreekt hoe de maatregelen inSocrates zijn ingevoerd en geeft een overzicht van de belangrijkstebevindingen. Bij deze eerste analyses is het effect van de aanscherpingvan de regels voor hypotheekverstrekking en het verlagen van deNHG-grens overigens nog niet meegenomen. Deze eerste analysesgeven dus nog slechts een "tussenstand".DYNAMIEK OP DE MIDDELLANGE TERMIJN: HET SOCRATES MODELVoordat we over gaan tot het bespreken van de uitkomsten, lichten weeerst toe op welke manier de nieuwe beleidsplannen in Socrates ver-werkt zijn. De analyse is nadrukkelijk gericht op maatregelen waarvande gevolgen voor de woningmarkt cijfermatig te vatten zijn. Dit heeftgeleid tot de verwerking van de volgende drie maatregelen: (1) Hetinvoeren van de EC-corporatiedoelgroep; (2) Een huurverhoging vanmaximaal 5% aan goedkope scheefwoners; en (3) het ophogen van hetaantal huurpunten om verhuurders in woningmarktgebieden onderdruk meer (huur-)ruimte geven. In bijgevoegde tabel staat beschrevenhoe de maatregelen in Socrates uitgewerkt zijn. Een korte uitleg overhet model zelf is opgenomen in een aparte box.Overigens was het niet mogelijk alle nuances uit de maatregelen methet model precies in beeld te brengen. Op meerdere punten hebben wemet een globale benadering moeten volstaan. Een voorbeeld daarvanvormen de in de maatregelen gehanteerde inkomensgrenzen. Dezezijn gedefinieerd in termen van belastbare inkomens. Het rekenmodelmaakt onderscheid in vijf inkomensklassen die gebaseerd zijn op hetnetto inkomen (zie voetnoot). Daardoor kan alleen in grote lijnen eenbeeld naar inkomensgroepen geschetst worden. Ook maakt het modelgeen onderscheid naar particuliere en sociale huursector. Deze zijn inhet model samengevoegd. De werkelijkheid is derhalve veelkleurigerdan de modelberekeningen in beeld konden brengen. Daarnaast zijnde gedragseffecten globale en voorzichtige inschattingen van hoe eenhuishouden zou kunnen reageren, zo goed mogelijk ingeschat opbasis van meerdere WoON jaargangen. Dat alles maakt dat er een zekervoorbehoud bij de cijfers die we hier presenteren gemaakt moet wor-den.DE RESULTATENVoor de bespreking van de resultaten richten we ons op twee onder-werpen die veel aandacht hebben gekregen in de discussies van deafgelopen tijd: de consequenties voor de betaalbaarheid van huishou-dens met een (beneden) gemiddeld inkomen en de ontwikkeling vande woningvoorraad en de nieuwbouw. In de evaluatie plaatsen we deeffecten zoveel mogelijk in perspectief van de sowieso te verwachtenontwikkelingen op de woningmarkt. Dat doen we door als referentie-punt een beleidsarme prognose aan te houden. Een prognose uitgaan-de van dezelfde demografische, economische en woningmarktontwik-kelingen, maar dan zonder rekening te houden met de hier besprokenbeleidsmaatregelen.Gevolgen voor de lage inkomensgroepenDoordat de midden en hogere inkomens bij verhuizing geen toegangmeer krijgen tot de goedkope en middeldure huursector, ontstaat erinderdaad meer ruimte voor lage inkomensgroepen in dit segment. Invergelijking met de beleidsarme referentieraming kan daardoor eenflink aantal van deze lage inkomensgroepen in 2020 gehuisvest wor-den in de betaalbare huursector. Totaal kunnen circa 200.000 huis-houdens meer dan tot nu toe voorzien was betaalbaar huren.Meest opmerkelijk in de resultaten is overigens de toename van heteigen woningbezit onder de lage inkomensgroepen. Dit effect treedtop doordat eigenaar-bewoners met het ouder worden wel aan inkomeninleveren, maar doorgaans niet verhuizen uit de koopsector. Vanwegede lage hypotheeklasten op een goedkoop en vroeg aangeschaftewoning kunnen ze blijven wonen in hun koopwoning, ook nadat hunwerkende leven is opgehouden. Ook verhuizen binnen de koopsectoris voor deze huishoudens mogelijk met het (door woningbezit) opge-bouwde eigen vermogen. Dit zogenaamde cohort effect is verantwoor-delijk voor een toename van het aantal eigenaar-bewoners onder lageinkomensgroepen.Woonsituatie 2008 en 2020 van lage inkomens (besteedbaar huishoudinkomen tot 24.000euro per jaar, zie voetnoot) naar eigendom en prijsklasse, voor twee beleidscenario's.Maatregel Beleid in Socrates Gedrag huishoudens inSocrates(1) EC-doelgroep Huishoudens met een inkomen Huishoudens passen hunmeer dan 33.000 euro kunnen voorkeur aan en richten zichgeen sociale huurwoning meer op andere delen van de markt,huren. rekening houdend met definanci?le mogelijkheden. Voormiddeninkomens betekent ditdat zij zich vooral op de vrijehuursector en goedkopere koop(tot 230.000 euro) zullen rich-ten.(2) Huurverhoging Huishoudens in een gereguleerde Anticiperend op komendehuurwoning en een inkomen van huurverhogingen (in volgendemeer dan 43.000 euro krijgen jaren) kijken de betreffendejaarlijks de maximale huurver- huishoudens sneller uit naarhoging van 5%. Hierdoor kan de een andere, niet-gereguleerdehuur boven de liberalisatiegrens woning (huur of koop).uitkomen (tot een maximumvolgens het Woning Waarderingstelsel).(3) Ophogen De maximaal te vragen huur Niet van toepassinghuurpunten wordt verhoogd. Omdat hetonzeker is hoe huurders hier meeomgaan heeft dit alleen effect ophet verhogen van de huren aangoedkope scheefwoners (ziemaatregel (2)).0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500duizenden20202008ReferentieKabinet huur huur huur koop koop koopgoedkoop middelduur duur goedkoop middelduur duurHuidige situatie52TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGRONDGevolgen voor de middeninkomensDe beleidsmaatregelen treffen vooral de middenkomens. Het betaalba-re segment wordt voor hen praktisch afgesloten (EC-regel) en wanneerhun belastbaar jaarinkomen hoger is dan 43.000 euro, worden ze doorhuurverhogingen gestimuleerd op zoek te gaan naar een anderewoning.Uit de WoON analyses blijkt dat deze groep waarschijnlijk zijn toe-vlucht zoekt in de duurdere huursector en de goedkope koopsector.Aansluitend zien we dat gedurende de simulatieperiode (2008-2020)als gevolg van verhuisketens ook meer middeninkomens een middel-dure koopwoning gaan betrekken. De stap naar een wat duurderekoopwoning wordt immers sneller gezet vanuit een koopwoning danwanneer men huurt.Woonsituatie 2008 en 2020 van middeninkomens (besteedbaar huishoudinkomen:24.000-34.000 euro per jaar, zie voetnoot) naar eigendom en prijsklasse, voor tweebeleidscenario's.Gevolgen voor de voorraadIn de berekeningen werken we ? zoals eerder toegelicht ? met het uit-gangspunt dat het woningaanbod zo goed mogelijk wordt afgestemdop de wensen van de consument. Dit betekent dat de woningvoorraader in 2020 anders uit komt te zien wanneer bepaalde huishoudens zichdoor de beleidsmaatregelen zullen herori?nteren op de woningmarkt.Daarnaast gaat een vrij groot effect uit van de extra huurverhogingenvoor huishoudens met een belastbaar jaarinkomen boven 43.000 euro.Als gevolg hiervan verschuift een aantal middeldure huurwoningen(met een huur onder de huurtoeslaggrens) naar het dure huursegment(boven de huurtoeslaggrens) .Het verschil tussen de beleidsarme referentieprognose en de prognosegebaseerd op de nieuwe beleidsmaatregelen laat zien hoe een en anderper saldo uitpakt. Met name het middeldure huursegment wordt doorde kabinetsmaatregelen kleiner, terwijl de duurdere huursector en dekoopsector juist meer zullen toenemen.Gevolgen voor het nieuwbouwprogrammaHet nieuwbouwprogramma van beide scenario's is in grote lijnen eenafgeleide van de vraag van de woonconsument, waarbij rekeningwordt gehouden met het aanbod in de bestaande voorraad, alsmedemet sloop en verkoop van huurwoningen.Zoals voorgaande figuren al aangaven, hebben de kabinetsmaatregelentot gevolg dat er meer vraag komt naar duurdere huurwoningen enkoopwoningen. Het afgestemde bouwprogramma laat voor diewoningtypen grotere aantallen zien. Hieruit kan geconcludeerd wor-den dat er vooral meer koopwoningen gebouwd moeten kunnen wor-den. Waar het gaat om het middeldure huursegment zullen de kabi-WONINGMARKTMODEL SOCRATESHet Socrates model geeft inzicht in de kwalitatieve vraag en aanbod opde woningmarkt . Uitgangspunt vormen enerzijds de huishoudens naarsoort en type en anderzijds de woningen naar relevante kenmerken.Huishoudens worden onderscheiden naar leeftijd, type en inkomen, dewoningen zijn ingedeeld naar een combinatie van eigendom, vorm, typeen prijs. Niet alleen met de veranderingen in huishoudens en woning-voorraad wordt rekening gehouden, maar ook met het dynamisch ver-huisproces. Hierdoor wordt ook de rol van de bestaande voorraad in detotale woningmarkt goed in beeld gebracht.Het model houdt rekening met een viertal be?nvloedingsfactoren:1 Demografie: ontwikkeling aantal en soort huishoudens2 Economie: ontwikkeling inkomens3 Woonvoorkeuren: de wensen van de consument zoals gemeten in hetWoON20094 Woningaanbod: door nieuwbouw, sloopt en verkoop van huurwonin-genDe mate waarin het woningkeuzegedrag gevoelig is voor verandering inde tijd mede door prijs, aanbod en/of beleidsmaatregelen is gebaseerd ophet Woon Onderzoek Nederland (WoON; voorheenWoningBehoefteOnderzoek). Aan de hand van een zevental enqu?tes(afgenomen tussen 1986 en 2009) is o.a. afgeleid in welke mate een ver-hoging van de prijs in de huur- dan wel de koopsector doorwerkt op devoorkeur van de consument. Wanneer bijvoorbeeld de hypotheekrentestijgt, nemen de lasten in de koopsector toe en loopt de belangstellingvoor koopwoningen terug.Bij de berekeningen gaan we er vanuit dat de markt het bouwprogramma be?nvloedt.De aanname is dus dat er volgens de vraag van de consument gebouwd wordt. Alleenhet totale aantal te bouwen en te slopen woningen wordt buiten het model om(beleidsmatig) bepaald. Voor de uitgevoerde effectanalyses zijn de onderdelen"Woningaanbod" en "Woonvoorkeuren" aangepast volgens de maatregelen die hetkabinet voorgenomen heeft (zie hoofdtekst).Demografie EconomieWoonvoorkeuren WoningvoorkeurenUitgangspunten UitgangspuntenUitgangspunten UitgangspuntenVariaties voor scenario's Variaties voor scenario'sUitgangspunten Variaties voor scenario's? Regionale groei? Lokale invullingScenario'sVariaties voor scenario's? Demografie: aantal huishoudens? Economie: inkomensgroei? Woonvoorkeuren:koopgeneigdheid? Aanbod: beleid of vraaggestuurd? Inkomensgroei? Obv consumenten meting? WoON of lokale meting? Nieuwbouw, sloop,verkoop? Veranderingkoopgeneigdheid? Omvang / samenstelling? Beleid/vraaggestuurd? Taakstellend (bv saldo 0)? Woningbouw gebaseerd? Vraagvolgend? Meer of minderinkomensgroei (-1%, 0%,etc.)0 500 1.000 1.500 2.000duizenden20202008ReferentieKabinet huur huur huur koop koop koopgoedkoop middelduur duur goedkoop middelduur duurHuidige situatie53TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGRONDnetsmaatregelen juist leiden tot een behoorlijke afname van de vraag.Zo zullen er tussen 2010 en 2020 circa 130.000 minder huurwoningen(met een prijs tussen 350 en 650 euro per maand) gebouwd hoevenworden.Bouwprogramma 2008-2020 referentiescenarioBouwprogramma 2008-2020 kabinetsscenarioCONCLUSIEDe gepresenteerde analyse is een van de eerste pogingen om met mid-dellange termijn prognoses een beeld te schetsen van de effecten vande nieuwe kabinetsmaatregelen voor de woningmarkt. De berekenin-gen zijn enigszins beperkt van opzet. Dat komt omdat a) de preciezeuitwerking van de maatregelen niet 1-op-1 binnen het model een plaatsgegeven kon worden en b) de wijze waarop consumenten zullen reage-ren nog onzeker is.Desondanks geeft de analyse een goed beeld van de richting waarin dewoningmarkt zich zal bewegen. Zo leiden de kabinetsplannen ertoedat de betaalbare huursector meer en meer het domein van de lageinkomensgroepen wordt (overigens neemt het eigen woningbezitonder deze groep eveneens toe, maar dat heeft een andere oorzaak).Tegelijk zorgen de maatregelen ervoor dat de vraag verschuift naar dekoopsector. Als gevolg daarvan hoeven tot 2020 circa 130.000 minderbetaalbare huurwoningen gebouwd te worden en zouden er meerkoopwoningen gebouwd moeten kunnen worden.De landelijke uitkomsten lichten overigens maar een tipje van de slui-er op. De onderliggende regionale verschillen moeten uitwijzen waar ?volgens sommige verhuurders ? de middengroepen met een inkomenvan circa 33.000 tot 43.000 euro tussen wal en schip dreigen te vallenomdat zij niet meer welkom zijn in de sociale huursector en te weinigverdienen om te kopen. Of waar de beperkingen van de toewijzingleegstand in het betaalbare huursegment in de hand werkt. Hierbij zalde druk op de regionale woningmarkt een cruciale rol spelen (lees:Randstad of Periferie).Zoals eerder in de inleiding opgemerkt is, zijn recente ontwikkelingenop de financi?le markt zoals de aanscherping van de regels voor hypo-theekverstrekking en het verlagen van de NHG-grens, nog niet meege-nomen in de analyse. De eerste resultaten van een studie die hier reke-ning mee houdt, mogen op korte termijn verwacht worden. We zullendan weten in welke mate het voor huishoudens met een (beneden)modaal inkomen lastiger wordt om een koopwoning aan te schaffenen in hoeverre dit de door het kabinetsbeleid aangestuurde verschui-ving richting de koopsector te niet doet.KabinetReferentie-250 -150 -50 50 150 250 350duizenden huur huur huur koop koop koopgoedkoop middelduur duur goedkoop middelduur duurToename van de bewoonde woningvoorraad 2008-2020, voor het referentiescenario en dekabinetsvariant.duurmiddelduurgoedkoopduurmiddelduurgoedkoopduurmiddelduurgoedkoopduurmiddelduurgoedkoopkoopkoophuurhuur3503502502501501505050-50-50-150-150-250-250duizendenduizenden sloop nieuwbouw verkoop huurwoningen sloop nieuwbouw verkoop huurwoningen