27TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013ACHTERGRONDDE GEMEENTEALS REGISSEUROverheidsbezuinigingen leiden ertoe dat het budget van gemeenten voor particuliere woningverbeteringsteeds verder onder druk komt te staan. Dit vraagt een andere rol van gemeenten, want de lokaleoverheid heeft onverminderd alle belang bij goed onderhouden woningen.Erzijneigenarendiehetnietwetenhoezedewoningmoetenonderhouden,nietkunnenofnietwillen(Foto Klaas Fopma / Hollandse Hoogte)28ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013DOOR ANOUK SCHUITEMAKER, FRANK WASSENBERG, PLATFORM31Particuliere woningverbetering staat al sinds de stadsver-nieuwing in de jaren '80 op de gemeentelijke agenda. Erwas indertijd ruimschoots subsidie beschikbaar. In deUtrechtse wijk Lombok konden particuliere eigenaren bij-voorbeeld 50 procent subsidie aanvragen tot een maxi-mum van een ton. Daarnaast konden individuele eigenaren meeliftenop een waardestijging van de wijk door andere vernieuwingsprojectendie werden uitgevoerd. In de stedelijke vernieuwing in de jaren '90werd het blikveld verlegd naar de corporatiewoningen in de naoorlog-se wijken, waardoor het thema naar de achtergrond schoof. Bovendienbood waardestijging van woningen de particuliere eigenaren perspec-tieven voor onderhoud. In 2005 kwam het onderwerp terug op deagenda toen initiatiefnemers uit de bouwwereld het rapport`Nederland Verbouwt' uitbrachten. Een groot verschil met de stadsver-nieuwingsperiode is dat de instrumenten vanaf dat moment anderszijn. Er is sprake van een verschuiving van subsidie naar begeleidingen zachte leningen.Als gevolg van overheidsbezuinigingen komt het budget voor particu-liere woningverbetering bij gemeenten steeds verder onder druk testaan. Dit loopt parallel aan de ontwikkeling van verzorgingsstaatrichting een participatiemaatschappij waarbij burgers veel meer opeigen kracht moeten doen. Publieke investeringen in privaat eigendompassen hier minder bij, zeker niet nu duidelijk is geworden dat dewoningen die in de stadsvernieuwingsperiode voor veel geld zijnopgeknapt, er nu alweer verwaarloosd bij staan. Gemeenten zoekendaarom naar andere manieren om de particuliere woningkwaliteit oppeil te houden; niet als subsidieverstrekker, maar meer door particu-lieren zelf in staat te stellen het onderhoud uit te voeren. Een lastigeklus. Zeker nu particulieren door economische stagnatie, dalendewoningwaarden en aangescherpte hypothecaire regelgeving juist min-der geld kunnen besteden aan onderhoud.WAAROM ZOU EEN GEMEENTE ZICH W?L BEZIGHOUDEN MET PRIVAATBEZIT?Achterstallig onderhoud van private woningen is niet vanzelfsprekendeen maatschappelijk probleem en daarmee een algemene maatschap-pelijke opgave. Wie een woning koopt, is zelf verantwoordelijk voorhet onderhoud. Maar het is te eenvoudig om daarmee de handen volle-dig van hem af te trekken. Overheden en andere organisaties hebbeneen belang bij vitale wijken met goed onderhouden woningen.In de praktijk zien we zes motieven voor gemeenten om in te grijpen:? Veiligheid en gezondheid van bewoners: wanneer de veiligheid engezondheid in het geding zijn, hebben gemeenten op basis van hetbouwbesluit een mogelijkheid om in te grijpen.? Leefbaarheid in wijken en buurten: een concentratie van woningenmet achterstallig onderhoud, heeft een negatief effect op de leef-baarheid en kan tot verloedering leiden. De wijk kan in een negatie-ve spiraal terechtkomen. Zeker in wijken waar gemeente en corpora-tie veel investeren om wijken op te knappen zijn slecht onderhou-den woningen een doorn in het oog.? Energiegebruik: een derde van alle energie wordt in de woningvoor-raad verbruikt. Vooral in de goedkope voorraad, waar de energeti-sche kwaliteit het slechtst is, valt veel energiewinst te behalen.? Waardeontwikkeling: een concentratie van woningen met achter-stallig onderhoud vermindert de waarde van panden in de omge-ving.? Levensloopbestendigheid: als gevolg van vergrijzing en extramurali-sering neemt het belang van levensloopbestendige woningen toe.Mensen blijven tot op hoge leeftijd in hun huis wonen.? Vermijden van schade in de openbare ruimte, zoals vervanging vanriolering door risicoschade.AANPAK VERSCHILT PER EIGENAARWanneer de gemeente de eigenaar centraal wil stellen bij het verbete-ren van de woning, is het belangrijk deze eigenaren te kennen. Er zijnverschillende redenen waarom woningeigenaren hun woning verwaar-lozen. Er zijn eigenaren die het niet weten (hoe ze de woning moetenonderhouden), niet kunnen (geen geld) of niet willen (hebben andereprioriteiten of - voor hen - urgentere problemen). Soms spelen ver-schillende motieven tegelijkertijd. De verschillende typen eigenarennoodzaken tot verschillende typen aanpak.Achterstallig onderhoud van privatewoningen is niet vanzelfsprekend eenmaatschappelijk probleem en daarmee eenalgemene maatschappelijke opgaveBij de eerste groep, de eigenaren die het niet weten, helpt advies, bege-leiding en ondersteuning. Dit kan in de vorm van een informatiepuntin de stad, of in de wijk, of actiever, door (geselecteerde) bewonersdirect te benaderen. Bij gestapelde woningen kan een gemeente de(slapende) VvE stimuleren. Dit kan overigens ook een rol voor eenwoningcorporatie zijn, zeker in gebieden met versnipperd bezit waareerder woningen zijn verkocht.Bij de tweede groep, de eigenaren die wel willen maar niet kunnen, isgerichte financiering een oplossing. Onderzoek laat zien dat dit helpt1.Subsidies zijn een krachtig middel, maar kostbaar en niet altijd blij-vend. Momenteel richten veel subsidies voor woningen zich op ener-gieverbetering. Sommige gemeenten stellen een lening ter beschik-king, uitgegeven door het Stimuleringsfonds VolkshuisvestingNederlandse Gemeenten (SVn). De gemeente stort een bedrag in ditfonds waarna particulieren een lening kunnen krijgen tegen gunstigevoorwaarden. De gemeente bepaalt zelf de doelstelling, het renteper-centage, de looptijd en de aflossingswijze van de lening. Leningenworden afbetaald, zodat sprake is van een revolverend fonds2. Er zitechter wel een rentederving op deze fondsen; de gemeente betaaltmeer rente over het uitgeleende bedrag dan dat zij terugkrijgt op hetuitgeleende bedrag. Daarnaast is de gemeente risicodragend. In veelgemeenten sneuvelen dan ook deze borgstellingen.Een drastische mogelijkheid is aankoop. Of terugkoop, indien het eenvoormalige corporatiewoning betreft. Een kostbare ingreep waar wei-nig gemeenten, respektievelijk corporaties, momenteel voor voelen,maar wellicht goedkoper dan een eindeloos traject met schuldhulpver-lening. Sommige mensen zijn nu eenmaal beter af in een sociale huur-woning zonder de verantwoordelijkheden en verplichtingen van eeneigen huis.Bij de derde groep, de eigenaren die niet willen, kan de gemeente over-gaan tot aanschrijving. Dit is de `stok' als de `wortel' niet helpt. Het29ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013`Verleiden tot investeren is het sleutelwoord'Ruud van Workum, SchiedamSchiedam heeft een relatief oude en goedkopewoningvoorraad waarvan bijna twee derde parti-culier bezit is. In de oude wijken Oost, Zuid, Westen Centrum staan de meeste woningen met eenmatige kwaliteit. Ook telt Schiedam veel VvE's:zo'n 1.400. Juist in de oude wijken zijn veel kleineVvE's, waarbij het onderhoud vaak achterwegeblijft. Daarnaast speelt in deze wijken veelal fun-deringsproblematiek.Na opstartproblemen is in 2004 de aanpak van departiculiere woningverbetering goed op ganggekomen. Het aantal woningen dat aan het pro-ject kan deelnemen, is twee maal uitgebreid en deaanpak is verlengd tot en met 2014. In totaalmaken ruim 5.700 woningen deel uit van de aan-pak, waarvan eind 2012 circa 75% is aangepakt. Bijde laatste uitbreiding van het project in 2008 isenergiebesparing een nadrukkelijker rol gaan spe-len. Van het ge?nvesteerde bedrag bestaat 14% uithet energiezuiniger maken van woningen. In delaatste jaren van de aanpak komen de meer moei-lijke gevallen aan bod. De rol van handhavingneemt toe en de productie neemt in aantallen af.De aanpak bestaat uit het bieden van hulp enadvies en een goedkope lening. Schiedam steektook veel tijd in het activeren van de veelal sla-pende VvE's. Een fysiek Servicepunt, de frontoffice, maakt de toegang tot kennis en kundelaagdrempelig. De algehele projectleiding, subsi-di?ring, handhaving en projectcommunicatievindt plaats bij de back office: op het stadhuis.Wat heeft de aanpak tot nu toe opgeleverd? Toten met 2012 is voor 29,1 miljoen aan leningenverstrekt waarmee eigenaren het casco opknap-pen, waarvan 3,8 miljoen voor funderingsher-stel. Daarnaast zijn er eigenaren die wel gebruikmaken van de geboden hulp en advies maar nietvan een lening. Zij investeerden nog eens voor 11,8 miljoen tot en met 2012 in de eigen woning.Belangrijke factoren voor het Schiedamse succeszijn een goede procesorganisatie en veel aandachtvoor communicatie. Klantenonderzoeken latenzien dat eigenaren vertrouwen hebben in de aan-pak. De gemeente heeft bij de aanpak gekozenvoor een sturende rol en samenwerking gezochtmet zowel interne als externe betrokkenen, zoalsbewonersverenigingen.Voor de toekomst brengt Schiedam een focus ophaar beleid aan. Deze focus is een gevolg van deafspraken uit het regeerakkoord en het voortdu-ren van de economische crisis. Het betreft deontwikkeling op de woningmarkt in samenhangmet de ontwikkelingen in het sociale domein.Hoe groter de instroom kwetsbare groepen bewo-ners, hoe groter het beslag op de voorzieningenin het sociale domein. Ook het omgekeerde geldt:een brede maatschappelijke middengroep is vanonschatbare waarde voor de opbouw van desamenleving. Om deze middengroep te behoudenmoet er wel een woningaanbod zijn dat aansluitbij haar behoeften.Schiedam wil de behaalde successen in de toe-komst graag continueren en de opgebouwde net-werken rond de aanpak van achterstallig onder-houd behouden. Al met al kiest Schiedam in detoekomst voor een blijvende kwaliteitsimpuls inde particuliere woningvoorraad, met de gemeen-te als regisseur. Meer dan in het verleden wordtgestreefd naar een bredere aanpak. Schiedam wilwoningverbetering combineren met verduurza-ming en het meer levensloopbestendig makenvan woningen en woongebouwen. Meer dan inhet verleden zal het initiatief echter bij de eigena-ren vandaan moeten komen.De gemeente zal vanuit haar regierol de groepeneigenaren die het betreft nadrukkelijk uitnodigentot actie over te gaan. Verleiden tot investeren isdaarbij het sleutelwoord.30ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013`Gemeente is de driving force'Maaike van Langelaan, Joost Bok, gemeente Den HaagOm investeringen in de particuliere woningvoor-raad uit te lokken zet Den Haag in op het verbin-den van de gemeente, marktpartijen en kennisin-stellingen. Den Haag wil nieuwe werkprocessenen financieringsmethoden ontwikkelen met alsdoel de aanpak en behoud van kwaliteit van departiculiere woningvoorraad. Door het bundelenvan kennis en expertise willen we op grote schaalop innovatieve wijze woningen duurzaam reno-veren. Tegelijkertijd organiseren we participatiebij huiseigenaren.De gemeente heeft daarbij hoge ambities: in 2020wil Den Haag 20.000 woningen duurzaam reno-veren. Den Haag hanteert daarvoor de volgendestrategie: de gemeente richt zich op het inrichtenvan een lokaal platform om alle partijen te ver-binden aan de aanbodkant die betrokken zijn bijduurzame renovatie van woningen (bouwbedrij-ven, architecten, MKB, banken en kennisinstel-lingen). De gemeente Den Haag is de driving forceachter dit platform. In het platform worden inno-vatieve werkprocessen en producten ontwikkeldvoor onderhoud en energie efficiency. Vanuit hetplatform kunnen meerdere consortia van bedrij-ven ontstaan die gezamenlijk aan de slag gaanmet Haagse woningen.In 2013 ? 2014, de eerste fase, wordt gestreefdnaar 1.000 duurzame renovaties van particulierewoningen in Den Haag (Bomen- en Bloemen-buurt). Een aantal bouwbedrijven en de gemeentehebben daarvoor een intentieverklaring onderte-kend. Dit is het eerste consortium dat uit hetplatform duurzame woningrenovaties is ont-staan. Den Haag heeft zich tot doel gesteld nogminstens twee andere soortgelijke consortia tegaan ondersteunen.Tegelijkertijd richten we ons op de vraagkantwaarbij we een bottom-up benadering hanteren.Door het sluiten van Green Deals op VvE-, straat-en buurtniveau proberen we duurzame woning-renovaties op grote schaal te realiseren. Degemeente biedt hierbij procesondersteuning aanen door de schaalvergroting levert deze aanpakde huiseigenaren financi?le voordelen op. De bot-tom-up approach vanuit de vraagkant - dewoningeigenaren - is gestart vanuit het succes-volle project `VvE's met Energie'. Dit is een pro-ject van de VvE-balie in Den Haag die hiervoorhaar expertise en jarenlange ervaring met VvE-advisering heeft ingezet. Samen met de pilots opstraatniveau zijn er nu 20 bottom-up projectengestart, bestaande uit samen ruim 500 particulie-re huizen waar duurzame maatregelen wordenuitgevoerd. Vanuit deze projecten verwacht DenHaag een olievlekwerking in de stad door positie-ve reclame en kennisoverdracht.De tweede fase vindt plaats in de periode 2015 ?2020. Het streven is dan om te komen tot eentotaal van 20.000 woningrenovaties.31ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013`Van regulerend naar uitnodigend'Marjo Croes, LelystadLelystad is een uitzonderlijke stad; de gehele stadis in slechts enkele decennia gebouwd, geheelvanaf de tekentafel ontworpen, volgens de heer-sende trends van de tijd en hoofdstad van eennooit voltooide provincie. Lelystad kent groteproblemen in de oudste wijken van de stad meteen cumulatie van sociale, economische en fysie-ke problemen: bewoners hebben lage opleidings-niveaus, lage inkomens, veel schulden en hogehypotheken. Er is veel sociaal isolement en kin-deren hebben weinig perspectief. Mensen zijnbezig `te overleven'. Deze probleemwijken zijn opgrote schaal gebouwd in de jaren `70 en begin `80,waardoor woningen en woonomgeving gelijktij-dig toe zijn aan groot onderhoud en verbetering.Specifiek in deze Lelystadse wijken is het veleverspreide particuliere bezit, versnipperd over destraten, hofjes en buurten. De grootste woning-corporatie van Lelystad, Centrada, was vanwegefinanci?le problemen gedwongen in de 90er jarencirca 5.000 voornamelijk eengezinswoningen teverkopen. Verkoop van corporatiewoningengebeurde in Lelystad veel eerder dan elders inNederland, en op grote schaal. Inmiddels is dui-delijk gebleken dat veel nieuwe eigenaar-bewo-ners niet of nauwelijks over de middelen enknow-how beschikken om hun eigen woning tekunnen of willen onderhouden.De afgelopen jaren heeft de gemeente samen metde woningcorporatie op diverse wijzen getrachtde particuliere eigenaren tot onderhoud, verbete-ring en verduurzaming van hun woning te verlei-den.Het beleid varieerde van een grootschalige, col-lectieve aanpak, samen met de corporatie, meteen actieve en intensieve begeleiding van bewo-ners, tot een meer faciliterende benaderinggericht op kleinschalige onderhoudsingrepen.Ook is de samenwerking tussen de bewonersgestimuleerd in een buurt- of hofjesgerichte aan-pak. Particulieren kunnen met een laagrentendeSVn-lening een opknapbeurt aan het casco van dewoning financieren.De gemeente had in de beginjaren een sterk stu-rende en programmatische rol. De laatste jaren isde rol echter minder regisserend geworden; erwordt minder gestuurd op aantallen te verbete-ren woningen maar meer op eigen initiatief vanbewoners. De methoden hebben een wisselendresultaat gehad. De sociaal-economische en fysie-ke achterstanden schaden onverminderd de leef-baarheid in de wijken en duidelijk is dat deze insamenhang met elkaar moeten worden aange-pakt.Daarom wil de gemeente een nieuwe weg inslaan:stedelijke vernieuwing op uitnodiging. Lelystaden Centrada hebben begin 2013 andere partijenzoals banken, bouwers en welzijnsinstellingenuitgenodigd om met nieuwe oplossingsrichtin-gen te komen. De voorstellen zijn zowel sociaalals fysiek van aard en kunnen elkaar aanvullen enversterken. Het is nog niet zover dat we kunnenzeggen dat deze aanpak het succes van de wijkwordt.Een belangrijke vraag bij deze aanpak is welke rolde gemeente heeft. Het lijkt alsof de gemeentezich gemakshalve heeft teruggetrokken en deburgers en andere partijen het maar laat opknap-pen. Dat is niet het geval. Lelystad is op zoek naareen nieuwe rol, van regulerend en sturend naarfaciliterend en uitnodigend. De gemeente steltzich open op en nodigt bewoners en marktpartij-en uit om zelf met kansrijke initiatieven tekomen. Successen moeten nog blijken, maar degezamenlijke energie is er.323232ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013onderhoud gebeurt dan daadwerkelijk en soms blijkt de dreiging dieuitgaat van een aanschrijving al voldoende. In de praktijk eindigt zo'npand dan echter vaak op de woningveiling, met maatschappelijk leed(voor de eigenaar) en financi?le tekorten (voor eigenaar en gemeente).Aan al deze groepen maatregelen kleven nadelen, reden waarom deKenniskring particuliere woningverbetering' probeerde te komen totnieuwe oplossingsrichtingen. De kenniskring heeft een advies opge-steld aan overheden en andere partijen. De adviezen voor gemeentengaan over de financi?le borgstelling bij goedkope leningen, samenwer-king met ook minder voor de hand liggende partijen, zoeken naarmeekoppelende belangen voor een goede woningkwaliteit, maatwerkvoor de zwaarste gevallen en de sturing op meer fundamentele markt-transities in plaats van eenmalige projecten3.DE ROL VAN DE OVERHEID: `VAN ZORGEN NAAR BORGEN'Jarenlang ordende en stuurde de overheid stedelijke ontwikkelingen.De rol van de gemeente verandert en wordt minder sturend, minderverzorgend en minder ordenend, en meer toelatend, afwachtend enloslatend. `Van Stad maken naar Stad zijn', wordt dit wel genoemd.Stedelijke ontwikkeling en stedelijke vernieuwing `op uitnodiging',was de titel van een essay dat KEI en Nicis (nu Platform31) in 2012schreven4.De rol van de gemeente verandert enwordt minder sturend, minder verzorgend enminder ordenend, en meer toelatend,afwachtend en loslatend.POTENTIES VAN GEBIEDEN EN ACTORENMinder overheid impliceert dat van andere partijen een grotere rolwordt verwacht. Mogelijkheden verschillen per gebied (goede wijkenin krappe woningmarktgebieden hebben meer potentie of `verdienca-paciteit' dan zwakke wijken in krimpgebieden) en verschillen naaractoren. Doordat lokale situaties verschillen, verschilt ook de rol vande overheid. Dit maakt maatwerk noodzakelijk. Waar voldoendepotenties zijn, zullen kansrijke initiatieven als vanzelf opdoemen enkan de gemeente een faciliterende rol aannemen. In gebieden met lagepotenties is een actieve rol nodig.DE ONDERMAATAls de overheid zich al te drastisch zou terugtrekken, zullen er gatenvallen. Waar de basiskwaliteiten onder druk komen te staan, is eenactieve rol van de overheid nodig als andere partijen deze rol niet opzich nemen. Die basis is wat we als maatschappij minimaal willengaranderen, een garantie waar de overheid voor staat. Het is een dis-cussie waard wat die basis is, de ondermaat. Dat geldt ook voorwoningkwaliteit. Wat voor de een verveloos en verwaarloosd is, kanvoor de ander nog jaren mee. Die ondermaat is geen harde grens, maarverandert in de tijd, per individu, per thema, en per gebied. Wat zit ophet randje? Wat kan nog, en wat niet meer? Instortende huizen en lek-ke daken zullen duidelijk onder de grens zitten, maar wat te denkenvan tochtige kamers, slechte isolatie, gehorigheid of veel trappen?Voor de een is de verbetering daarvan noodzaak, voor de ander luxe.Wel kunnen we stellen dat, wanneer gebieden als gevolg van slechtparticulier bezit in een vicieuze cirkel terecht komen, de ondermaatbereikt.Sommige gebieden, zoals Rotterdam-Zuid en een aantal erkende aan-dachtswijken moeten extra aandacht blijven krijgen. Het alternatief isdat dergelijke wijken al snel onder die ondermaat terecht zullenkomen met het grote risico dat niet alleen de fysieke kwaliteit afbrok-kelt, maar dat de wijk ook sociaal en economisch afglijdt. Het belangvan de gemeente is daarom om die ondermaat lokaal te bepalen en teborgen.DRIE NIEUWE ROLLEN VOOR EEN GEMEENTEDrie gemeenten, Schiedam, Den Haag en Lelystad, reageren verschil-lend op de nieuwe werkelijkheid. De sturende en bepalende gemeenteis pass?, maar de vraag is hoe dan wel? De `nuloptie', namelijk nietsdoen, gaat niet werken omdat bepaalde huizen (met hun bewoners),straten en hele buurten dan onder de `ondermaat' dreigen te komen.Schiedam, vanouds een arme stad met kwetsbare industrie, werkt aljarenlang aan het probleem van achterblijvende investeringen inonderhoud en heeft daarmee ook veel ervaring opgedaan. De gemeentedoet een stap terug, maar blijft zich wel als regisseur opstellen. DenHaag, de stad met de meeste VvE's in Nederland, zet in op schaalver-groting door actief alle relevante partijen met elkaar te verbinden.Lelystad, voorloper op het gebied van verkoop van sociale huurwonin-gen, stelt zich uitnodigend op en opent de weg voor kansrijke proposi-ties vanuit de markt.Alle drie steden vinden elkaar waar het betreft de minder sturende rolvan de gemeente, het omgaan met minder beschikbare financi?n,maar ook het besef dat niet alle onderhoud van particuliere woningenaan de eigenaren zelf overgelaten kan worden. Zonder actieve inbrengzullen sommige woningen en buurten onder de maat, onder de onder-grens belanden, en het is de opgave voor de gemeente om te zorgendat het niet zover komt. Voorkomen is beter dan genezen.Noten1 Frits Meijer, 2013, Verbetering van particuliere huurwoningen: ook in de toe-komst een gemeentelijk belang, OTB / TU Delft, te downloaden via sitewww.otb.tudelft.nl en www.platform31.nl2 Theo van der Waals, Companen, 2013, Alternatieve Financieringsvormen voorVvE's, Platform31, te downloaden via http://www.platform31.nl/publicaties/alternatieve-financieringsvormen-vves3 Anouk Schuitemaker en Frank Wassenberg, 2013, Nieuwe oplossingen voorslechte woningkwaliteit, Platform31, te downloaden via www.platform31.nl4 Jeroen van der Velden, Olof van de Wal en Frank Wassenberg, 2012, Essay,Stedelijke Vernieuwing op Uitnodiging, KEI/Nicis Institute, te downloaden viawww.platform31.nl.