17TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGROND`DE NEDERLANDSEWONINGMARKT IS EENGRIEKSE TRAGEDIE'Nederland is het Griekenland van de Europese woningmarkt geworden, aldus Dirk Brounen,hoogleraar vastgoedeconomie aan de Universiteit van Tilburg. "Kijk hoeveel subsidies, fiscalevoordelen en kredietfaciliteiten voor de Nederlandse woningmarkt in het leven zijn geroepen.Daardoor zijn hele andere motieven de boventoon gaan voeren dan de behoefte aan een goedewoning. De belangrijkste les van de kredietcrisis is dan ook dat we niet meer op de pof moetenleven en veel meer ons nuchtere verstand moeten gaan gebruiken."Foto Thomas Schlijper / Hollandse Hoogte)18TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGRONDDOOR ERIC HARMS FREELANCE JOURNALISTOp 1 februari 2011 werd DirkBrounen aangesteld als hoog-leraar van de nieuwe leerstoelvastgoedeconomie aan deUniversiteit van Tilburg. Deleerstoel is gesponsord door PwC, Amvest,PGGM en FGH Bank. Daarvoor werkte hijonder andere als adviseur van diverse vast-goedpartijen en als onderzoeker aan deErasmus Universiteit in Rotterdam, deUniversiteit van Californi? in Berkeley en aande Universiteit van Amsterdam.Bij zijn aantreden pleitte Brounen al directvoor een Marshallplan, een allesomvattendeingreep in de Nederlandse woningmarkt dieeen einde zou moeten maken aan alle overbo-dige rompslomp op de woningmarkt. Alleenzo kan deze namelijk weer in staat wordengesteld om als een echte markt te functione-ren.En dat vindt hij nog steeds. "Pak een blancovel, zet een aantal verstandige mensen rond detafel en voer een indringend gesprek - bijvoorkeur buiten Den Haag om - over de vraaghoe we in vijftien jaar tijd erin slagen om dewoningmarkt weer optimaal te laten functio-neren. Waarbij de vrije keuze tussen huren enkopen centraal staat en er ook nog eens vol-doende doorstromingsmogelijkheden zijn."Want daarvan is op dit moment geen sprake."De Nederlandse woningmarkt is niet meervan deze tijd. Er zijn allerlei factoren ontstaandie eigenlijk alleen maar afleiden van de vraagwaar het eigenlijk om zou moeten gaan: hoewij onze woningbehoefte zo optimaal kunneninvullen."De woningcorporaties zijn volgens Brounenmisschien wel het allerbeste bewijs voor destelling dat we in Nederland de boel te lang deboel hebben gelaten. "Als je de ontstaansge-schiedenis van corporaties bekijkt en de cor-poratie van honderd jaar geleden vergelijktmet die van nu dan is er geen andere conclu-sie mogelijk dan dat er niet vaak genoeg isstilgestaan bij de vraag wat hun rol nu eigen-lijk moet zijn. Anno 2011 lijkt de productie vangoedkope woningen, een opgave uit deWoningwet van 1901, voor veel corporatiesnog steeds de voornaamste missie te zijn."Dat was lange tijd ook heel logisch, erkentBrounen. "Maar de laatste drie, vier decenniais daar helemaal geen behoefte meer aan. Er isweliswaar nog altijd krapte op de woning-markt, maar daar hoeft de overheid of de cor-poratiesector niet per definitie in te voorzien.De oude opdracht is al een hele tijd geledenvervuld en desondanks blijven corporatiestoch woningen produceren. Dat getuigt vangoede wil maar verstoort wel een gezondemarktwerking. Marktpartijen die zouden wil-len investeren in het middensegment, zoudenhet niet eens kunnen, omdat ze oneigenlijkworden beconcurreerd door de corporaties.En daar krijgt de Nederlandse woningmarkt,maar ook wij als Nederland binnen Europeesverband, steeds meer last van."Wanneer de corporaties zich uit het mid-densegment zouden terugtrekken, zullenmarktpartijen volgens Brounen die ruimtesnel opvullen. "Ik hoor corporaties wel eenszeggen: wij zijn zo breed actief omdat dewoningmarkt faalt. Je kunt net zo goed zeg-gen: de woningmarkt faalt omdat de corpora-ties zo breed actief zijn. Het middensegmentis voor commerci?le marktpartijen ontoegan-kelijk, omdat woningcorporaties in die cate-gorie woningen aanbieden die een veel lagerehuur hebben dan de marktwaarde rechtvaar-digt. Die concurrentieslag verliezen de com-merci?le partijen dus altijd. Naar mijnmening houden woningcorporaties door ookvoor het middensegment te willen acteren eengoede doorbloeding van de markt tegen."VEEL SUCCESDe veelgehoorde verdediging van corporatiesdat marktpartijen het laten afweten op hetmoment dat het lastig worden, waagtBrounen te betwijfelen. "Woningcorporatieshebben op grote schaal gewerkt aan de verbe-tering van de kwaliteit en de betaalbaarheidvan onze woningvoorraad, en dan met namevoor de zwakkeren in onze samenleving. En zehebben daarmee ook veel succes geboekt.Maar de vraag is of het vervolgens ook zologisch is om actief te zijn voor de middenin-komens. Het is begrijpelijk dat ze het willen,want met een voorraad van 2,4 miljoenwoningen kun je niet alleen de onderkant vande markt bedienen. Zo groot is die markt hele-maal niet. Maar daarmee wordt wel recht-streeks de concurrentie aangegaan met anderepartijen op de markt. Terwijl zij zich niet voorde volle 100 procent als marktpartij gedragen.Zij werken immers zonder winstoogmerk. Datis alleen logisch voor zover het de onderkantvan de markt betreft. Maar voor het midden-en het hogere marktsegment is die formuleniet ideaal."Dat er juist in die hogere segmenten geldwordt verdiend om de onrendabele toppen inde lagere segmenten maar ook in bijvoorbeeldde stedelijke vernieuwing af te dekken is infeite oneigenlijk, aldus Brounen. "Alleen alpuur economisch gezien is dat nooit verstan-dig. Want daarmee maak je jezelf afhankelijkvan de ontwikkelingen in een ander marktseg-ment. En dat moet je niet willen. In hetbedrijfsleven geldt ook: je moet een ding goeddoen. Je kunt wel proberen om alles te doen eniedereen te bedienen, maar dat gaat nooit wer-ken. Je moet je toeleggen op een of eenbeperkt aantal producten of diensten. Datgeldt net zo goed voor de woningcorporaties.Wie met 2,4 miljoen woningen vanuit ??nloket zowel de laagste als de midden- en hoge-re inkomens wil bedienen, krijgt het lastig.Want het middensegment is toch echt welwezenlijk anders dan het lagere segment.Zoals het midden segment weer heel anders isdan het hogere segment. Het gaat dus niet aante zeggen: ik heb de omvang en dus ik kan het.Dat het kan wil niet zeggen dat het zou moe-ten."TERUGTREKKENEen van de eerste acties die moet wordenondernomen om de woningmarkt weergezond te krijgen ligt dan ook voor de hand."De corporatiesector moet zichzelf veel klei-ner maken. Vooropgesteld: we mogen trotszijn op wat zij allemaal heeft bereikt. Ik kanme levendig voorstellen dat menig corporatie-directeur helemaal ziek wordt van al datgemopper op hun functioneren. Want de kwa-liteit van de Nederlandse sociale woningvoor-raad is internationaal onge?venaard. Het isook een hele enge gedachte, dat we op dewoningmarkt net als bijvoorbeeld deVerenigde Staten geen vangnet zouden heb-ben voor de laagste inkomens. Maar om dewoningmarkt weer gezond te krijgen is hetnoodzakelijk dat de rol van de woningcorpo-raties wordt beperkt. Zij moeten zich terug-trekken tot de positie waarin zij een meer-waarde hebben voor de samenleving en hunbestaansrecht evident is: de huisvesting vanmensen die daar niet op eigen kracht in kun-nen voorzien, de verduurzaming van dewoningvoorraad, het opvangen van de vergrij-zing, de koppeling van wonen en zorg. Endaar zijn dus geen 2,4 miljoen woningen voornodig."Volgens Brounen zou dat wel eens tot de con-clusie kunnen leiden dat een miljoen wonin-gen van het corporatiebezit kan worden ver-kocht zonder dat de sector daar wezenlijkonder te lijden heeft. En daarmee kan de sec-tor vervolgens het vermogen genereren omactief te investeren. "Op papier hebben de cor-poraties een gigantisch bezit maar tegen eenrelatief bescheiden waarde. Uitgedrukt inmarktwaarde wordt het al snel heel veel meer.Als je een miljoen woningen voor gemiddeld100.000 euro kunt verkopen, dan heb je tocheen behoorlijke duit te pakken."19TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGRONDNiet dat al dat geld in het bezit zal kunnenblijven van de corporaties. "De overheid zalzeker aanspraak maken op een deel van deopbrengst. Sterker nog: daar zal de heftigstediscussie over gevoerd worden. En het moetook zeker niet allemaal in een keer naar demarkt worden gebracht. Want daarmee wordtde markt wel heel erg verstoord. Maar ik hoorgeluiden dat er best wel wat institutionelepartijen op zoek zijn naar beleggingscatego-rie?n die meer stabiliteit brengen in de porte-feuille. Als de corporaties partijen zoudenkunnen vinden die in staat en bereid zijn omgrote delen van hun bezit over te nemen, danis dat zeker het overwegen waard."Met de opbrengst van die exercitie kan vervol-gens een fonds in het leven worden geroepen,waarmee rendement valt te maken. "En metdat rendement kunnen dan weer alle activitei-ten worden gefinancierd waarvan wij, de cor-poraties, de overheid en de samenleving vin-den dat die maatschappelijk nuttig en nood-zakelijk zijn."Zonder pot verteren, stelt Brounen nadrukke-lijk. "Er moeten duidelijke rendementseisenworden gesteld. Wat kost het en wat mogenwe ervoor terugverwachten? Dat lijkt simpel,maar is het niet. Corporaties investeren op ditmoment veel te veel onrendabel. Alles terugwillen verdienen gaat ook te ver. Maar laat hetstreven dan in ieder geval zijn om zoveelmogelijk terug te verdienen. Want daarin zijnwe de laatste tijd wel erg makkelijk geweest."MODERNISERINGDe corporatiesector is een belangrijk maarniet het enige probleem waar de woningmarktmee kampt. Integendeel, stelt Brounen. "Er isover de gehele linie een ingrijpende moderni-sering nodig. De woningmarkt vertoontnamelijk in al haar geledingen de sporen van120 jaar overheidsbeleid. De hypotheekrente-aftrek is al in 1893 bedacht. De overdrachtsbe-lasting is zelfs door Alva ten tijde van de80-jarige oorlog ingevoerd. Het is vreemd datdat soort zaken heden ten dage nog steedsbestaat. We hebben ruim 100 jaar geleden eenmarkt ingericht, maar hebben die inrichtingnooit meer aan eisen van de tijd aangepast."Op zijn best wordt er volgens Brounen op enigmoment heel kort over een bepaald elementvan de woningmarkt gesproken en op beperk-te schaal iets aangepast. "Terwijl we het juistin het hele brede perspectief moeten zien. Omde woningmarkt toekomstbestendig te makenzullen we op vele fronten de strijd moetenaangaan. In de huur- zowel als de koopsector,maar ook fiscaal. Zodat je als consument kuntkiezen tussen huur en koop op basis van jenuchtere verstand en niet omdat er toevalligeen balie wel of niet geopend is, omdat hetacht jaar duurt om bovenaan een wachtlijst tekomen of omdat je wel of geen hypotheekren-teaftrek kunt krijgen. Dat zouden niet demotieven moeten zijn op basis waarvan wijonze woonwensen invullen."Het huidige systeem bevreemdt Brounen destemeer omdat het tegen onze natuur indruist."Nederlanders schijnen na de Zwitserswereldkampioen verzekeren te zijn. Maartegelijkertijd zijn we het land met relatief degrootste hypotheekschuld van Europa. Datstrookt niet met elkaar. We hebben eensysteem ontwikkeld, waarmee we tegen onzeeigen natuur in volop risico nemen. Mensenzijn bereid voor de volle 100 procent een kre-diet aan te gaan om een woning te financie-ren. Dat is niet het resultaat van een nuchterekeuze. Dat is het gevolg van de vele oneigenlij-ke prikkels waar de woningmarkt bol vanstaat. We zijn wat dat betreft met onzewoningmarkt de Grieken van Europa gewor-den. Ook wij leven voor een belangrijk deel opde pof. En daar moeten we vanaf. Dat is watmij betreft de allerbelangrijkste les van de kre-dietcrisis."MINDER OP DE POFNiet dat de kredietcrisis en de economischerecessie die daarop volgde de Nederlandsewoningmarkt om zeep zullen helpen. "Wehebben gelukkig een behoorlijk stabielewoningmarkt. Ik ben echt niet bang voor eenApocalyps, met prijsdalingen van 30 procentof meer. Maar het is wel duidelijk dat we veelminder op de pof moeten gaan leven. En datgaat ook gebeuren. Want de overheid en debanken zijn stiekem toch wel een beetjegeschrokken van wat er is gebeurd de afgelo-pen drie jaar. De nieuwe leennormen zijn helelogische veranderingen, waarvan je hoogstenskunt afvragen of ze niet iets te laat komen. Opdat vlak maken we dus blijkbaar al een staprichting de nuchterheid. Alleen is de timingbuitengewoon ongelukkig: midden in eeneconomische recessie en met een woning-markt die helemaal op zijn kont ligt. En er zitbovendien geen lijn in. Toen Piet Moerlandvan de Rabobank met het idee kwam omvoortaan alleen nog maar annu?taire hypothe-ken te verstrekken heb ik me erover verbaasddat dat niet langer dan 12 uur heeft mogenleven. Op een of andere manier lijkt hetwonen een onderwerp te zijn dat heel snel inde prullenbak moet komen te liggen.Beleidsmakers onderschatten de burgers ookop dit vlak. Vaak zegt men: aanpassing van hetsysteem gaat tot paniek leiden. Maar als je hetgoed uitlegt en met een goede overgangsrege-ling komt, zullen heel veel mensen zich reali-seren dat het zoals het nu is niet heel langmeer kan blijven. Afwachten is sowieso hetslechtst wat je kunt doen."ONEIGENLIJKE PRIKKELSBrounen is ervan overtuigd dat als de woning-markt serieus op de schop wordt genomen deeconomische aantrekkelijkheid van dit vast-goedsegment ook weer zal toenemen. "Als alleoneigenlijke prikkels eruit zijn, zouden degrote, internationale pensioenfondsen mis-schien zelfs wel bereid kunnen zijn om in deNederlandse woningmarkt te investeren."Nu kan bepaald nog niet van een solide beleg-gingsfonds worden gesproken, meent hij."Tot voor de kredietcrisis was dat wel hetgeval. De prijsontwikkeling was gunstig enhet te behalen rendement was vrij stabiel. Nuis dat niet meer zo. Daarbij komt het risico dathet systeem de komende jaren op de kop gaat.Dat is ook een nadeel van het feit dat de over-heid er al zo lang tegenaan hikt. Er is geenzekerheid meer over wat er wanneer wordtaangepast, welke overgangstermijn en ?rege-lingen er worden gehanteerd en welke positiede woningcorporaties ten opzichte van decommerci?le marktpartijen gaan innemen.Als dat bekend zou zijn, wordt alles anders.Dat geeft rust. En de nodige ruimte aan nieu-we partijen om toe te treden tot deNederlandse woningmarkt."Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie:"De Nederlandse woningmartk is niet meer van deze tijd"