5? Maart 2016HET GAAT GOED/SLECHT MET DENEDERLANDSE WONINGMARKT**) DOORHALEN WAT NIET VAN TOEPASSING ISACHTERGRONDFoto: Evamarije SmitVolgens minister Blok van Wonen gaat het de goede kant op met de woningmarkt. Deregelgeving is grotendeels op orde, de investeringsbereidheid onder marktpartijen neemttoe, het vertrouwen bij consumenten en financiers keert terug en ook de bouwproductiekomt weer op gang. Critici beweren juist het tegenovergestelde. Met zijn ingrepen heeftBlok het herstel nodeloos vertraagd, de corporatiesector lamgelegd, stagnatie in debouwproductie veroorzaakt, de doorstroming niet op gang gekregen en het wonen alleenmaar duurder gemaakt. En dan is het ook nog eens chaos rond de opvang en huisvesting vanvluchtelingen en statushouders. Welkom in het parallelle universum van het wonen.6 ? AchtergrondDOOR ERIC HARMSHet zijn nog net geen superlatieven die in de Staat van dewoningmarkt ? Jaarrapportage 2015 worden gebruikt om hetklimaat op de Nederlandse woningmarkt te typeren. Maarhet aantal plussen dat minister Blok in oktober te meldenhad is opmerkelijk hoog. Of het nu gaat over de omzet vanbouwbedrijven en architectenbureaus, het aantal gerealiseerde woningenen ingediende bouwvergunningen, of over de bereidheid van private par-tijen om te investeren in het door de bewindsman warm aanbevolen com-merci?le marktsegment van de middeldure huur: op alle fronten staan deseinen op groen.In de koopsector is het vertrouwen van de consument teruggekeerd. Datvertaalt zich in een `breed herstel', met een toegenomen aantal transactiesen stijgende koopprijzen. Weliswaar nam hierdoor de macro hypotheek-schuld in 2015 toe met 3 miljard euro, maar dit wordt op een totale schuldvan ruim 600 miljard door Blok getypeerd als een `beperkte stijging'. Diebovendien een belangrijk voordeel heeft: "Door de stijging van de woning-prijzen staan naar schatting 165.000 minder huishoudens onder water."Ook over de huursector heeft de minister louter goed nieuws te melden.Zelfs op het terrein van de betaalbaarheid: "In de gereguleerde huursectorkwam de huurstijging exclusief harmonisatie in 2015 lager uit dan in voor-gaande jaren: 2,0 procent tegenover 4,1 en 3,9 procent in respectievelijk 2013en 2014." Ondanks deze stijging ligt de betaalbaarheid nog alleszins op eenbetaalbaar niveau: "Bijna de helft van de corporatiewoningen wordt in 2015verhuurd voor een huurprijs tussen 50 en 70 procent van de maximalehuur."BeleidsdoelstellingenPas dit voorjaar stuurt minister Blok zijn rapportage over de Staat van deVolkshuisvesting naar de Tweede Kamer. Maar medio december 2015 werden alhet Sectorbeeld 2015 en de Rapportage Volkshuisvestelijke Prestaties gepubliceerd.Ook daaruit blijkt dat alles conform de beleidsdoelstellingen van dit kabinetverloopt. De voorraad sociale huurwoningen wordt kleiner, zij het inbeperkte mate van 2.422.400 wooneenheden begin 2014 tot 2.408.000 woon-eenheden eind 2014. En er worden meer corporatiewoningen verkocht danbijgebouwd. Het Sectorbeeld: "In 2014 werden bijna 23.000 woningen (waar-van: 17.000 aan particuliere huishoudens) verkocht. In 2013 waren dit nog16.680 verkochte woningen (waarvan 14.650 aan particuliere huishoudens).In 2014 stijgt de verkoopomzet in 2014 met 931 miljoen tot 3,2 miljard euro.De netto verkoopopbrengst (volkshuisvestelijke waarde) stijgt met 50 pro-cent ten opzichte van 2013 tot 1,5 miljard euro."De invoering van de verhuurderheffing en de met de nieuwe Woningwetdoorgevoerde beperking van het speelveld voor woningcorporaties hebbenniet geleid tot een aantasting van de solvabiliteit van woningcorporaties.Integendeel: de sector is er feitelijk alleen maar op vooruitgegaan, consta-teert de Autoriteit woningcorporaties. "De focus van corporaties (richt) zichmeer op de publieke taak. De kasstromen zijn door een effici?ntere bedrijfs-voering verbeterd en doelmatiger geworden. De omvang van de verliezen opde commerci?le activiteiten is verder teruggelopen. Hoewel de sterke groeivan de verhuurderheffing in 2014 de kasstromen drukt, blijven deze ruimvoldoende."Ook de vermogenspositie verbetert sterk, nu corporaties minder bouwen,meer verkopen en meer huurinkomsten genereren. "Het eigen vermogen opbasis van de markt- en volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is in 2014 metrespectievelijk 2,4 miljard en 1,4 miljard euro toegenomen. De marktsolva-biliteit komt hierdoor uit op 57,9 procent (2013: 57,4%) en de volkshuisveste-lijke op 33,0 procent (2013: 31,7%)."Op de rolIn 2016 staat een aantal wijzigingen op de rol die de financi?le positie van decorporaties nog behoorlijk kunnen be?nvloeden. De verhuurderheffingmoet bijvoorbeeld worden ge?valueerd, maar de kans is re?el dat deze vanaf2018 verder wordt verhoogd. Daar zullen de corporaties nu al in hun meerja-renbegroting rekening mee moeten houden.In vervolg op het door de Nederlandse Woonbond en Aedes Vereniging VanWoningcorporaties gesloten Sociaal Huurakkoord wordt naar verwachtingper 1 juli 2016 de huursombenadering ingevoerd. In combinatie met de ver-plichting uit de nieuwe Woningwet voor corporaties om 95 procent van hetwoningbezit passend toe te wijzen, betekent dit een forse beperking van demogelijkheden om de huren te verhogen. En dan is er nog de aangekondigdestructurele bezuiniging op de huurtoeslag van 230 miljoen euro vanaf 2017,die mogelijk ook op de corporaties zal worden afgewenteld.Desondanks is de Autoriteit woningcorporaties (Aw) positief over de toe-komst. "De financi?le positie blijft zich in de komende jaren goed ontwik-kelen. In het basisscenario uit de meerjarenverkenning blijven de kasratio'sen de vermogenspositie, zowel tegen volkshuisvestelijke als marktwaarde,uitkomen boven de normen die de Autoriteit woningcorporaties hanteert."Oplopend woningtekortGeen vuiltje aan de lucht, zou je denken. Maar niet iedereen is die meningtoegedaan. Zo wijst ABF Research in zijn Primos-prognose 2015 ? De toekom-stige ontwikkeling van bevolking en huishoudens op een oplopend woningte-kort. Door de toestroom van asielzoekers en een groter aantal statushouderskomt het totaal aantal inwoners hoger uit dan verwacht, namelijk op 17,75miljoen inwoners in 2030 tegenover 17,59 miljoen volgens de vorige prog-nose.ABF constateert: "Uit deze berekening komt naar voren dat er in de periode2014-2025 een uitbreidingsbehoefte is van 673.000 woningen. Verder laat deberekening zien dat er in 2014 een statistisch woningtekort is van 209.000woningen (2,8% van de voorraad). Dit tekort zou bij het nu aangehoudenbouwprogramma kunnen oplopen naar 276.000 in 2025 (3,4% van de voor-raad). Ter referentie: bij de Vinex-opgave is destijds uitgegaan van eenacceptabel woningtekort van 1,5 tot 2 procent. De nieuwe Primos-prognose2015 laat in vergelijking met de Primos-prognose 2013 tussen 2014 en 2025een grotere uitbreiding van de woningvoorraad (+116.000) zien, en tevenseen grotere toename van de woningbehoefte (+85.000). Ondanks het groterebouwprogramma neemt dus ook de woningbehoefte in de nieuwe Primos-prognose toe. Dit impliceert dat de spanning op de woningmarkt verder opkan gaan lopen, indien het bouwprogramma niet verder omhoog zou gaan."De kans daarop lijkt groot, nu woningcorporaties steeds minder geneigdzijn te investeren in nieuwbouw. Volkshuisvestingsdeskundige en emeritusIn de koopsector is het vertrouwen van de consument teruggekeerd.Foto: Stijn Hazen (CC)7? Maart 2016hoogleraar Hugo Priemus wees daar begin december nog fijntjes op in eencolumn voor het Corporatieforum van Aedes. "In 2014 hebben de woning-corporaties gezamenlijk 17.900 huurwoningen gerealiseerd. In 2013 bouw-den de corporaties nog bijna 30.000 huurwoningen. Juist nu de vraag naarsociale huurwoningen sterk toeneemt, met name door de groei van hetaantal statushouders, exploderen de tekorten aan betaalbare huurwonin-gen."Het eind november gesloten Bestuursakkoord Verhoogde Asielstroom zaldaarin weinig verandering kunnen brengen. In dat kader is afgesproken datcorporaties met steun van de overheid jaarlijks voor 14.000 asielzoekers meteen verblijfsvergunning extra semipermanente woningen mogen bijbou-wen. Priemus: "Nog even en corporaties krijgen te horen dat ze moetenophouden om gewone, degelijke sociale huurwoningen te bouwen en dat zehun geld vooral moeten besteden aan verbouwde gevangenissen, container-woningen en andere semipermanente noodwoningen op tijdelijke locaties.Door de verblijfsvergunning aan een termijn te binden, verhindert het kabi-net dat er van integratie van de statushouders iets terechtkomt. In menigopzicht schiet het kabinet zichzelf in de voet."Jammerlijk gefaaldVoorzitter Marc Calon van Aedes gaat zelfs nog verder: "Het beleid van Blokfaalt jammerlijk. Deze minister doet weliswaar voorkomen alsof alles vaneen leien dakje gaat, maar het tegendeel is eerder het geval. We krabbelen nupas op uit een dal dat door dit kabinet veel dieper is gemaakt dan op basisvan de economische malaise kon worden verwacht. En het einde van deellende is nog lang niet in zicht."Dat heeft alles te maken met de keuze die is gemaakt om ? tegen het adviesin van zo'n beetje iedere woningmarktdeskundige ? in te grijpen in dewoningmarkt en de corporatiesector terwijl er een heftige economische enfinanci?le crisis aan de gang was. Calon: "Vierenhalf jaar geleden lag er eenmooi en breed gedragen voorstel op tafel, ingediend door Aedes, deNederlandse Woonbond, Vereniging Eigen Huis en makelaarsorganisatiesNVM, VBO en VastgoedPro: Wonen 4.0. Het was een totaalplan voor dewoningmarkt, met eigendomsneutraal woonbeleid als uitgangspunt. Metdaaraan toegevoegd het advies om pas in actie te komen na de crisis en veeltijd uit te trekken voor het invoeren van de maatregelen. Het kabinet vondzichzelf echter slimmer en greep nog tijdens de crisis in. Dat heeft desas-treuze gevolgen gehad."In de koopmarkt leidde het tot chaotische taferelen: kopers die zich terug-trokken, financiers die niet meer wilden financieren en eigenaren die dewaarde van hun woning enorm zagen dalen. "Het ineens beperken van dehypotheekrenteaftrek was een ongelofelijk domme ingreep op een totaalverkeerd moment. Heel veel huizen zijn juist daardoor onder water komente staan. Blok zegt nu dat hij hiermee succesvol is geweest en dat hij hetvertrouwen in de markt heeft hersteld. Maar hij verzuimt erbij te vermeldenhoeveel waarde hij daarmee voor zijn achterban heeft verbrand. Het is popu-listisch geklets van een politicus. De enige reden dat de huizenprijzen weerstijgen, is de lage rente in combinatie met het economisch herstel. Als derente gaat stijgen, zal het systeem nog net zo onhoudbaar blijken te zijn alsvoor de ingrepen van Blok het geval was."Scherp op de rem getraptOok de maatregelen in de huurmarkt hebben verkeerd uitgepakt. Waarwoningcorporaties ten tijde van de economische crisis de malaise in debouw nog enigszins zouden hebben kunnen verminderen, besloot Blok totinvoering van de verhuurderheffing en inperking van het werkterrein vande woningcorporaties door een splitsing aan te brengen in DAEB- en niet-DAEB-activiteiten.Corporatiewoningen in Geldermalsen. Foto: Anneroos Nigten8 ? Achtergrond"Toen de corporaties in 2013 te horen kregen dat zij per direct meer dan eenmiljard euro per jaar moesten ophoesten, en dat die heffing in 2019 zou kun-nen oplopen tot 2,1 miljard euro, werden zeer veel bouwplannen geschrapt.De corporaties hebben even massaal als scherp op de rem getrapt, want debusiness case klopte in veel gevallen niet meer. Daaroverheen kwam vervol-gens de oekaze dat corporaties geen samenwerkingsverbanden meer moch-ten aangaan met private partijen. Een gebouw realiseren waarvan een deelsociale huur en een deel commercieel is, kon vanaf dat moment niet meer.Ook daardoor is de bouwproductie teruggevallen. Op de top bouwden wij40.000 van de 80.000 woningen die jaarlijks nodig zijn. Vorig jaar bouwdenwe krap 18.000 woningen. En we verwachten dat dat aantal nog verder zalzakken, naar gemiddeld 15.000 woningen per jaar. Terwijl alle onderzoeks-bureaus zeggen: er moeten woningen bij."Een nieuwe woningnood ligt volgens Calon dan ook op de loer, door een veelte lage bouwproductie, een veel te hoge vraag en sterk oplopende wachttij-den. Hij benadrukt dat de instroom van asielzoekers daar niet de oorzaakvan is. "Laat je niet aanpraten dat het door de migranten komt. Dat is flau-wekul. Alleen al om de voorraad op peil te houden is een enorme bouwpro-ductie nodig. En die komt niet van de grond. Nu niet en, uitgaande van hethuidige beleid, ook niet in de toekomst. We mogen het deze regering verwij-ten dat zij heeft verzuimd het woningmarktbeleid te baseren op een gede-gen analyse van de woningmarkt. Hier zijn besluiten louter en alleen geno-men op basis van ideologie. De ratio heeft geen enkele rol gespeeld. En datleidt zelden tot iets goeds."Markt lost het opZoals het een goede liberaal betaamt, rekent Blok erop dat de markt hetuiteindelijk zal oplossen. Als de vraag en dus de kans op een hoger rende-ment toenemen, zullen particuliere partijen in actie komen, duurderewoningen bouwen en zo de doorstroming op gang brengen, is zijn gedach-te. Zeker als het scheefwonen in de sociale huursector via hogere huurprij-zen wordt bestreden.De Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland (IVBN) is het metBlok eens dat de markt veel meer potentie heeft dan nu wordt benut."Institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars kunnen ?nwillen m??r investeren in vrije sector huurwoningen, maar kampen met eengroot gebrek aan geschikte locaties voor de ontwikkeling van extra vrijesector huur met huurprijzen tussen de 700 en 1000 euro."Zij hebben vooral behoefte aan `waardevaste' locaties, stelt IVBN. Doordatgemeenten meer geld kunnen verdienen aan grond onder koopwoningendan aan grond voor middeldure vrije sector huurwoningen komt de ontwik-keling van dat laatste segment niet of nauwelijks van de grond. De beleg-gersvereniging pleit boven alles voor samenwerking: "Samenwerking metgemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars is van essentieel belang.Alleen in samenwerking kan namelijk het best een mix van sociale huurdoor de corporatie, vrije sector huur door de belegger en koop door de ont-wikkelaar ontstaan."Daarnaast moet er meer werk worden gemaakt van het liberaliseren vancorporatiewoningen. Daarbij baseert IVBN zich op het rapport `Passendwonen' dat ABF Research heeft opgesteld op verzoek van de NederlandseWoonbond en Aedes. Volgens de beleggers blijkt hieruit klip-en-klaar datcirca 40 procent van het huidige bezit van woningcorporaties, oftewel circa1 miljoen woningen in de vrije sector, verhuurd kan worden. Feitelijk gaathet om circa 600.000 huurwoningen in de meer gespannen woningmark-ten. "Door die 600.000 huurwoningen toe te voegen aan de marktconformverhuurde vrije sector huurmarkt verdrievoudigt die markt."En dat is hard nodig, zo liet Peter Boelhouwer, hoogleraar Woningmarkt aande TU Delft recent weten via vakdagblad Cobouw. Nu maakt het aantal mid-deldure vrije sector huurwoningen nog slechts 5 procent van de markt uit.Volgens hem moet dat aandeel tot circa 20 procent toenemen om van eengezonde woningmarkt te kunnen spreken. nVorig jaar bouwden we krap 18.000 woningen. Foto: Marco Derksen (CC)9? Maart 2016Gebrek aan regie oorzaak van chaos rond opvang vluchtelingenDe vluchtelingenproblematiek zorgt voor chaotische taferelen. Niet inde laatste plaats op de woningmarkt, waar immers ook de inmiddelstoegelaten asielzoekers hun heil moeten vinden. En dat is een heleopgave in een markt die toch al onder grote druk staat. "De politiekmoet de regie in handen durven nemen."In het Bestuursakkoord Verhoogde Asielstroom zijn corporaties,gemeenten en provincies daarom met het Rijk "extra huisvestingsca-paciteit" overeengekomen voor 14.000 vergunninghouders, "bovenopde bestaande woningvoorraad". Dit moet de doorstroming van inNederland toegelaten asielzoekers uit de opvangcentra bevorderen,en zo ruimte cre?ren in de asielzoekerscentra waar ze tot nog toebivakkeren.Ook krijgen de woningcorporaties ontheffing van het Besluit toegela-ten instellingen volkshuisvesting: zij mogen samenwerken met endiensten leveren aan commerci?le partijen, mits de samenwerking isgerelateerd aan de huisvesting van vergunninghouders. Ook dat moetmeer initiatieven helpen ontplooien.De vraag is of het meer zal zijn dan een druppel op de gloeiende plaat.Corn? Koppelaar van het internationaal opererende adviesbureauGlobal Habitat waagt dat in ieder geval te betwijfelen. Als consultantbegeleidt hij internationale samenwerkingsverbanden van Europesewoningverhuurders. Ook heeft Koppelaar een aantal gespreksgroepenvan tien tot vijftien corporaties uit Frankrijk, Itali?, Duitsland, Zweden,Nederland, Engeland, Ierland en Polen onder zijn hoede. Recent werdeen van deze groepsbijeenkomsten gewijd aan de vluchtelingenpro-blematiek.Overal hetzelfde"Nederland is echt geen uitzondering op de regel. Sterker nog: in feite ishet overal in Europa hetzelfde", aldus Koppelaar. "Er is een totaal gebrekaan regie. De landelijke politiek bepaalt op enig moment: we gaan eenx-aantal vluchtelingen opvangen. En verzuimt vervolgens na te denkenover de wijze waarop die opvang moet worden ingevuld. Dat laten zeliever over aan de lagere overheden en de verschillende partijen op dewoningmarkt. De paniek en chaos rond de asielzoekerscentra die hetbeeld in de media overheersen, zijn het gevolg van het gebrek aan regie.Als de politiek meer sturing zou hebben gegeven, was het allemaal veeleffectiever verlopen dan tot nog toe het geval is geweest."Ook in andere Europese lidstaten proberen woningcorporaties, somsmet de moed der wanhoop, noodopvang te regelen in leegstaandekantoren en andere tijdelijke huisvesting. "Maar iedereen realiseertzich dat dit op de langere termijn geen soelaas biedt. Het is een feit datal die mensen uiteindelijk ergens definitief zullen moeten wordengehuisvest. Daarom is het belangrijk niet de kop in het zand te stekenmaar parallel aan het treffen van tijdelijke voorzieningen te blijvenwerken aan een definitieve oplossing."Europees niveauZo bezien is het jammer dat er op Europees niveau niet zo concreetover de opvang van vluchtelingen wordt gesproken. "Alleen al inSpanje staan 400.000 woningen leeg. Ook in Oost-Duitsland is heel veelleegstand: daar zouden zo al een miljoen vluchtelingen kunnen wordenondergebracht. Maar dat gebeurt niet. Ook omdat de asielzoekers daarhelemaal niet naartoe willen. Die willen het liefst naar plekken waar debeste economische mogelijkheden zijn, en waar in ieder geval eenfinancieel vangnet is. Dat kun je ze niet kwalijk nemen, maar het legtwel extra druk op een toch al gespannen woningmarkt in een relatiefbeperkt aantal lidstaten."Als de Europese lidstaten hierin samen zouden optrekken, zou veelellende kunnen worden voorkomen, denkt Koppelaar. "Het mooist zouzijn: de mensen samen opvangen en verdelen over de diverse Europeselidstaten waar nog wel voldoende ruimte is. De kosten die je daarmeebespaart op het treffen van noodvoorzieningen kun je vervolgensinvesteren in het regelen van een financieel vangnet dat door heelEuropa hetzelfde is. Ik weet: dat is een brug te ver, maar het zou wel debeste oplossing zijn."VerhuurderheffingDe op een na beste oplossing richt zich op het niveau van de individu-ele lidstaten. "In Nederland zullen de corporaties weer meer ruimtemoeten krijgen om actief te worden voor de mensen die toch tot hunprimaire doelgroep gerekend mogen worden", aldus Koppelaar. "Het isduidelijk dat de verhuurderheffing de woningcorporaties danig heeftbeperkt in hun handelsvrijheid en investeringsvermogen. Zij zijn van denoodzaak doordrongen om in actie te komen, maar hebben daarvoorgewoonweg te weinig middelen tot hun beschikking. Dus ik zou zeg-gen: politiek, schaf als eerste die heffing nou maar eens af. Dan ont-staat er vanzelf weer ruimte om te investeren in woningbouw en innieuwe opvangmogelijkheden."Syrische vluchtelingen wachten op de trein in Wenen.Foto: Josh Zakary (CC)Opvanglocatie asielzoekers Ter Apel.Foto: Directie Voorlichting (CC)