32DOOR PETER BUDDE, HOGESCHOOL ROTTERDAM, VINCENT GRUIS,TU DELFTHet verduurzamen van de bestaande voorraad is noodzakelijkom doelstellingen voor het reduceren van de CO2-uitstoot tebehalen en de marktpositie van woningen en buurten te ver-beteren. VvE'en vormen een grote doelgroep waar in poten-tie veel energiebesparing gerealiseerd kan worden.Duurzame vernieuwing van woningen door VvE'en komt evenwel nietvanzelf tot stand. Het valt of staat met een al dan niet goed functionerendVvE-bestuur, enthousiaste bewoners en professionals en financi?le moge-lijkheden. Door diverse partijen worden dan ook initiatieven ondernomenom het VvE-beheer c.q. het VvE-bestuur te ondersteunen. Er zijn echternog maar een paar voorbeelden waarbij succes geboekt is. Juist in dit pril-le stadium van kennis- en praktijkontwikkeling hebben partijen baat bijhet evalueren en uitwisselen van ervaringen. De eerste ervaringen kunnendan benut worden om beleidsvorming voor komende initiatieven teTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ANALYSEDUURZAME RENOVATIEDOOR VERENIGING VANEIGENAREN: HET KANVERENIGINGEN VAN EIGENAREN VORMEN EEN GROTE DOELGROEP WAAR IN POTENTIE VEEL ENERGIEBE-SPARING GEREALISEERD KAN WORDEN. DUURZAME VERNIEUWING VAN WONINGEN DOOR VERENIGINGENVAN EIGENAREN KOMT ECHTER NIET VANZELF TOT STAND. EEN TREKKER IS VAN GROOT BELANG OM IETSVAN DE GROND TE KRIJGEN.Isolatie van het dak kan een besparingop de energiekosten opleveren.(Foto Luuk van der Lee / Hollandse Hoogte)33TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ANALYSEondersteunen. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting heeft daar-om in het kader van haar programma De Energiesprong aan het lectoraatVernieuwend Vastgoedbeheer gevraagd gerealiseerde voorbeelden te eva-lueren.Zeven projecten van appartementencomplexen zijn ge?valueerd die suc-cesvol zijn geweest in het verbeteren van de energetische prestaties van decomplexen. Dit was ook het voornaamste selectiecriterium en vormttevens de belangrijkste overeenkomst tussen de projecten. De wijze waar-op verbeterd wordt, de aanleiding en het procesverloop verschillen. Deomvang van de complexen, varieert van 21 tot 128 appartementen. Ze zijngebouwd tussen 1958 tot 1976 en de WOZ-waarde van de woningen vari-eert van 84.000 in Deventer tot 225.000 in Veenendaal.De projectbeschrijvingen zijn gebaseerd op interviews met vertegenwoor-digers van de VvE'en en intermediaire organisaties (VvE beheerders,gemeenten, woningcorporaties e.d.).AANPAKBij alle projecten wordt primair de schil ge?soleerd, soms gekoppeldaan het vervangen van de bestaande kozijnen waarbij de nieuwe kozij-nen voorzien zijn van HR++ glas. Incidenteel worden koudebruggeningepakt. Vloeren of kruipruimten isoleren wordt minder vaak uitge-voerd. Of de gevel ge?soleerd moet worden, en of dat aan de binnen- ofbuitenzijde gebeurt, is mede afhankelijk van de waardering van deesthetische kwaliteit van de complexen. Zo is de Surinamelaan inAmersfoort een gemeentelijk monument waardoor buitenisolatie niettoepasbaar is. De VvE Trekvogelweg wil daarentegen van de `jaren `70flat' in een `Richard Meier' transformeren door deze met ge?soleerdepanelen te gaan bekleden. Bij aanpassingen aan de installatie wordencollectieve installaties met individuele bemetering en aansluiting opexterne warmtebronnen overwogen. De afschrijvingstermijn vaninstallaties, de complexiteit van de ingrepen en de lange terugverdien-tijd van alternatieve energiebronnen maken dit tot een moeilijk onder-werp voor de VvE'en.Overzicht VVE'enProjectAmersfoort Trekvogelweg 1968 128 appartementen.Rotterdam Nieuwe Binnenweg 1938 78 appartementen en 26winkelsAmersfoort Surinamelaan 1958 122 appartementenUtrecht De Wiltenburgh 1965 72 appartementenAmersfoort J. Wagenaarstraat ca 1960 21 appartementenVeenendaal Kofschip II 1976 21 appartementen.Deventer Douwelerwetering 1966 21 appartementenORGANISATIEBij de grotere VvE'en zijn meer leden met de competenties voor eenbestuursfunctie beschikbaar. De organisatie is ook meer gedifferentieerd,met een technische en kascommissie en deze VvE'e huren eerder techni-sche kennis op projectbasis in. De kleinere VvE wordt vooral door inter-mediaire partijen geadviseerd voor het verduurzamen van de complexenexterne kennis in te huren en deze worden voor een groot deel ook externgefinancierd.Bijna alle besturen worden ondersteund door een VvE-beheersorganisatiedie een beperkte opdracht heeft tot het uitvoeren van administratievetaken en het uitbesteden van het dagelijks onderhoud.Bij het project Surinamelaan moesten nog tijdens het proces de vijfVvE'en verder ontwikkeld worden, waarin zowel voor de eigenaar-bewo-ners als de huurders van de corporatie de rol van de beheersorganisatieonduidelijk was.Het trekkerschap voor een verduurzaming van het complex ligt voor deonderzochte projecten bijna altijd bij het bestuur van de VvE, met uitzon-dering van de Surinamelaan waar ??n vasthoudende bewoner de kargetrokken heeft. Het merendeel van de bestuurders van een VvE doen ditonbezoldigd, maar de intensiteit van de verbeterprojecten vergt veel vanvoorzitters en bestuurders van een VvE. Vier van de zes voorzitters stop-pen direct na oplevering van het project met hun bestuursfunctie. Bij debeschreven projecten wordt vaak door externe partijen eenmalig uit inte-resse in het experiment extra tijd, onbezoldigd, ge?nvesteerd.Zowel in de gezagsverhouding tussen het bestuur en de ALV, als in deopvatting over de rol van een VvE zijn grote cultuurverschillen tussen deVvE'en. Sommige besturen worden vooral gezien als verantwoordelijkvoor het beheer, andere besturen meer als actieve investeerder. De cul-tuurverschillen in bestuurlijk opzicht vari?ren van een `volgende' ALV, diede voorstellen van het bestuur voetstoots aanneemt, tot een verhoudingwaar de ALV afwijzend en wantrouwend staat ten opzichte van de doorhet bestuur voorbereide plannen. Daarnaast zijn er projecten waarbij hetbestuur de ALV betrekt bij de planvorming en waarbij het bestuur eenduidelijk mandaat heeft van de ALV voor het uitwerken van voorstellen.MOTIVATIEDe motivatie om over te gaan tot een investering verschilt per VvE. In dediscussie over verduurzamen van de bestaande woningvoorraad looptbinnen de VvE'en een aantal doelstellingen door elkaar: van een directekostenbesparing door het verminderen van de energiebehoefte tot demeer abstractere klimaatdoelstellingen. Bij veel projecten is het strevenom de kosten voor de investering weg te laten vallen tegen de besparingop de energiekosten en zo een woonlastenneutraal project te realisereneen strategische keuze om zo het benodigde draagvlak te organiseren. Indeze fase wordt altijd de relatie tussen kostenbesparing en comfort verbe-tering gelegd zonder dat deze laatste gespecificeerd wordt. Bij een tweetalprojecten wordt de relatie tussen de waardestijging van de woning en deenergieprestatie van de woningen gelegd. Bij een enkel project wordt devermindering van de uitstoot van CO2 gepresenteerd, maar dit heeft wei-nig of geen invloed op de besluitvorming.Verduurzaming wordt niet altijd nagestreefd maar is soms een "bijpro-duct" bij het vervangen van verouderde CV-ketels of door de woningen tekoppelen aan een lokaal energie opwekkingssysteem, zoals in Rotterdamaan het warmtenet dat gevoed wordt met industri?le restwarmte of zoalsin Veenendaal bij een niet verder uitgewerkte casus waarbij de gemeentemet ontwikkelaars lokaal energie opwekken en deze aan de VvE willengaan leveren.Bij de financiering van projecten in Amersfoort beoordeelt de hypotheek-verstrekker het "investeren in verduurzaming" ook als een vorm vangebiedsontwikkeling. Voor veel VvE'en is deze redenering een brug te ver.Opvallend is dat bij alle onderzochte projecten de verbeteringen die nuniet uitgevoerd worden, ook niet als toekomstige investering in de meer-jaren begroting worden opgenomen. De projecten hebben een sterk een-malig karakter.STIMULERINGSBELEIDDe wijze waarop intermediaire organisaties de ontwikkelingen bij deVvE'en willen stimuleren is tweeledig. Dit gebeurt deels door het proces-matig stimuleren door voorlichting en deels door het ondersteunen vaninitiatieven, onder andere door het subsidi?ren van de proceskosten endoor projectsubsidies.Het digitale loket van het projectbureau Meer met Minder is voor bestuur-ders met vragen over energiebesparing een belangrijk startpunt bij het34TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ANALYSE34verkennen van de mogelijkheden voor energiebesparende maatregelen.De gemeente Amersfoort tracht via het project "Energiebesparing in deWijk" met een scala van maatregelen, vooral gericht op de procesonder-steuning, initiatieven tot succesvolle projecten uit te laten groeien. Degemeente Deventer heeft een Gereedschapskist ontwikkeld voor VvE'en inde aandachtswijken met onder meer een laagrentende leenfaciliteit voorVvE'en. Deze opzet lijkt gelet op het aantal VvE'en dat gestart is ook suc-cesvol.Bij drie van de onderzochte initiatieven is het bestuur na een presentatievan de gemeente actief met een energiebesparingsproject gestart; bij alledrie heeft de gemeente ook bijgedragen in de financiering van het project.Het subsidi?ren van het EPA-advies is effectief in de bewustwordingsperi-ode bij de leden van de VvE, vooral als de kosten en opbrengsten nog nietgekwantificeerd kunnen worden, zijn bewoners/eigenaren niet bereidgeld in een onderzoek te investeren. Na de presentatie van het EPA-adviesen de bouwkundige opname wordt de noodzaak om te gaan investerenvoor de bewoners inzichtelijk.FINANCIERINGVoor het verduurzamen van de woningen door de VvE zijn binnen deMJOB geen voorzieningen opgenomen, waardoor deze als project afzon-derlijk gefinancierd moeten worden. Veel projecten hebben, door hetexperimentele karakter van deze projecten, nu nog voor 20 tot 25% subsi-die.Voor het deel dat de VvE zelf moet financieren zijn er in principe tweeoplossingen bij de onderzochte casussen gevonden. Of de VvE gaat eenlening aan of de leden financieren deze investering individueel.In het eerste model heeft de overheid een belangrijke rol, zoals de provin-cie Utrecht bij het garanderen van de hypotheek aan de VvE, of zoals inDeventer waar de gemeente een kredietvoorziening tegen 1% rente voorVvE beschikbaar stelt.Afwijkend hierin is de VvE Trekvogelweg die als vereniging een onder-handse lening tegen 5% bij de eigen leden met een looptijd van 5 jaarplaatst.Veel VvE'en proberen de investeringskosten woonlasten neutraal te finan-cieren uit de reserve van de MJOB en deze weer aan te vullen door debesparing op de energiekosten niet volledig door te berekenen aan debewoners. Bij drie VvE'en zijn door de eigenaren individuele leningenafgesloten.Bij drie VvE'en is onderzocht of het door het verder ontwikkelen van hetonroerend goed mogelijk was om extra inkomsten te genereren om zo dekosten van de energiebesparende maatregelen te financieren.AANBEVELINGENUit de projectevaluaties blijkt dat de beschikbaarheid van financie-ring, aanwezige capaciteiten binnen de VvE en bij betrokken deskun-digen alsmede stimulering vanuit de omgeving allemaal een rol spelenbij verduurzaming van woningen door VvE'en. In alle projecten geldtdat er een aanleiding nodig was voor het opstarten van het project.Soms was dit een bouwkundige aanleiding, zoals de noodzaak tot ver-vanging van CV-ketels, soms een externe prikkel, zoals een voorlich-tingsbijeenkomst van een gemeente, of een subsidieregeling. VvE'enkunnen dus wel gestimuleerd worden, maar of de prikkel daadwerke-lijk leidt tot een investering hangt af van meerdere factoren. Uit allecasussen blijkt het belang van trekkers binnen de VvE. Deze trekkerszijn doorgaans leden van het bestuur, maar kunnen ook individuelebewoners zijn zoals aan de Surinamelaan. Deze trekkers dienen gevon-den, maar ook ondersteund te worden om effect te kunnen sorteren.Zij moeten geholpen worden een duidelijk mandaat van het bestuur inde ALV te krijgen voor het starten van een onderzoek naar het ver-duurzamen van het complex. Dit voorkomt dat de leden van de VvEzich niet betrokken voelen bij de besluitvorming en zich daardoortegen het bestuur en zijn plannen keert. Daarbij is een zorgvuldigeintroductie onder de bewoners van groot belang. Vooral in het beginhebben de leden van de ALV tijd nodig om de complexe materie eigente maken en het gevoel van urgentie te krijgen. Externe experts blijkendaarbij vertrouwen te genieten/genereren onder de bewoners.Daarnaast moeten bewoners voldoende zekerheid hebben over hetterugverdienen van hun investering. Dit kan enerzijds door ondersteu-ning door deskundigen, anderzijds door het bieden van garanties doorde leverende partijen. VvE'en zijn dus wel tot investeringen te stimule-ren, maar kunnen dit niet alleen realiseren. Dit blijft daarmee een inte-ressante, maar ook weerbarstige uitdaging voor marktpartijen en loka-le overheden.Nieuwe Binnenweg, Rotterdam