21TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDDe hypotheekrenteaftrek, de aanwezigheid van een zeepbel en de hoge woningprijzen in Nederlandzijn niet de oorzaak van de stagnatie op de woningmarkt. Deze komt in sterke mate voort uit deinterventies op de financi?le markten.FINANCI?LE INSTITUTEN HOUDENKOOPWONINGMARKT IN HOUDGREEPDOOR PETER BOELHOUWER, HOOGLERAAR HOUSING SYSTEMS TU DELFTDat de Nederlandse koopwoningmarkt sinds eind 2008 toenLehman Brothers omviel en de kredietcrisis zich aandiendein een vervalspiraal is terechtgekomen kan als een eufemis-me worden beschouwd. Sinds eind 2008 zijn de nominalekoopprijzen met bijna 16% (re?el met bijna 25%) gedaald, ishet aantal woningtransacties van ongeveer 225.000 woningen teruggelo-pen tot 150.000 en worden er per maand nog slechts rond de 1.000 nieu-we koopwoningen verkocht (meer dan 4.000 voor 2008). In deze bijdrageworden de geschetste ontwikkelingen op de woningmarkt verbondenmet een aantal veranderingen op de financi?le markten. Betoogd wordtdat de huidige mis?re op de woningmarkt sterk bepaald wordt door deinterventies op de financi?le markten. Voordat deze relatie wordt toege-licht, besteed ik allereerst aandacht aan drie andere veel gehoorde ver-klaringen voor de stagnatie op de woningmarkt: de hypotheekrenteaf-trek, de aanwezigheid van een zeepbel en de hoge woningprijzen inNederland.DRIE VEEL GEHOORDE VERKLARINGEN DIE GEEN INVLOED HEBBEN OPDE KOOPPRIJSDALINGZoals aangeven, worden als verklaring voor de spectaculaire neerwaart-se trend in de koopprijsontwikkeling in mijn ogen drie onjuiste oorza-ken genoemd. Zo stellen sommigen dat dit verklaard kan worden doorde hypotheekrenteaftrek, terwijl anderen de problemen op de woning-markt verklaren door het leeglopen van een speculatieve zeepbel. Eenderde verklaring die deels samenhangt met de tweede verklaring is datde Nederlandse koopprijzen veel sneller gestegen zijn dan die in de onsomringende landen en dat daardoor een benedenwaartse prijscorrectieniet kon uitblijven. Alle drie de verklaringen vind ik om diverse redenenniet erg overtuigend. De hypotheekrenteaftrek heeft weliswaar geleidDenormenvoorhypotheekverstrekkingzoudennietverderverscherptmoetenworden(Foto Arie Kievit / Hollandse Hoogt)22tot een relatief hoog prijspeil in Nederland (alhoewel dit in vergelijkingmet een aantal Europese metropolen als Londen, Parijs en M?nchen nogerg meevalt), maar is in de afgelopen decennia vrijwel in tact gebleven.Hiermee kunnen mutaties in de prijsontwikkeling dan ook niet ver-klaard worden.Ook de aanwezigheid van een speculatieve zeepbel die is doorgeprikt, isin mijn ogen weinig overtuigend. Een dergelijke zeepbel is gebaseerd opspeculatieve overwegingen waarbij het prijsniveau niet geschraagdwordt door fundamentele onderleggers. Dit onderscheid tussen een ver-klaring op basis van onderliggende fundamentals dan wel de aanwezig-heid van een speculatieve zeepbel is voor het beleid uiterst relevant. Hetleeglopen van een speculatieve zeepbel kan immers gezien worden alseen nare maar noodzakelijke correctie van de markt. Een prijsdaling diedoor de fundamentals kan worden verklaard, is echter niet altijd onaf-wendbaar. Zo kunnen door beleidsinterventies deze fundamentals somsworden aangepast. Te denken valt hierbij aan normen voor hypotheek-verstrekking en het verstrekken van rente- of loongebonden subsidies.Spanje en Ierland zijn fraaie voorbeelden van landen waar sprake wasvan een zeepbel op de woningmarkt. In deze landen vonden voor de kre-dietcrisis speculatieve woningverkopen plaats, waarbij een verwachteprijsstijging de voornaamste reden voor aankoop was. Bouwprojectenwerden in beide landen ook gestart voordat er nog maar een woning ver-kocht was en huishoudens kochten vaak meerdere woningen om directna oplevering daarvan een aantal weer met winst door te verkopen.Wanneer in een dergelijke situatie de recessie toeslaat, ontstaat er stuw-meer van onverkochte woningen, met grote prijsdalingen als gevolg.In Nederland deed deze situatie zich echter niet voor.Nieuwbouwprojecten werden ook voor 2008 pas gestart wanneer mini-maal 70% van de woningen was verkocht. Bovendien kan de prijsont-wikkeling prima uit de onderliggende fundamentals worden verklaard.Zo geeft figuur 1 inzicht in de relatie tussen de koopprijsontwikkelingen de leencapaciteit in de periode 1982-2009. De leencapaciteit is vooreen viertal inkomensgroepen met behulp van acht woningbehoeftenon-derzoeken, de hypotheekrente en de normen van de gemeentegarantieen later de NHG voor de lage en middeninkomens en de Rabobank voorde hogere inkomens berekend. De groep 0,25 staat dan voor huishou-dens die tot de 25% laagste inkomens gerekend kunnen worden (en danhet hoogste inkomen dat nog in die groep voorkomt) en 0,9 voor de tienprocent hoogste inkomens (waarbij dan het laagste inkomen in diegroep is aangehouden). De figuur geeft aan, dat soms met een kleinevertraging, de mutatie van de woningprijzen uitstekend met de ontwik-keling van de leencapaciteit verklaard kan worden.De relatie tussen de koopprijsontwikkeling en de onderliggende funda-mentals kan naast de ontwikkeling van de leencapaciteit, ook op eenmeer sophisticated wijze worden toegelicht. Zo geeft figuur 2 inzicht inTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDStartersopdewoningmarktmoetenjuistondersteundworden(Foto Joyce van Belkom / Hollandse Hoogte)23TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDeen modelschatting van de ontwikkeling van de koopprijzen over deperiode 1971-2011. Verklaard wordt de procentuele mutatie van de re?leverkoopprijs. In het model wordt rekening gehouden met speculatieveen psychologische effecten en met aanbodbeperkingen. Hiervoor is deafhankelijke variabele vertraagd opgenomen. Vervolgens wordt de cor-rectie op het lange termijnevenwicht in het model toegevoegd. Wanneerde netto woonlasten (inclusief het fiscale effect) ten opzichte van hetnetto inkomen boven het vastgestelde evenwicht uitkomen, dan daaltde woningprijs. Het inkomen is als procentuele mutatie van het re?leinkomen opgenomen. Een stijging betekent een stijging van de ver-koopprijs. Als de re?le rente stijgt, daalt de verkoopprijs. Figuur 2 maaktduidelijk dat de geschatte en werkelijke koopprijsontwikkeling een ver-gelijkbaar verloop kennen en de omslagpunten redelijk verklaard wor-den. Ook wanneer het koopprijsmodel alleen voor de periode 1978-1995geschat wordt en de parameters in de vergelijking voor de periode 1995-2012 worden opgenomen, levert dit betrouwbare resultaten op(Boelhouwer en Lamain, 2012).Ten slotte resteert nog de derde verklaring voor de mis?re op deNederlandse koopwoningenmarkt: de prijzen zijn veel sneller gestegendan in de ons omringende landen, waardoor een prijscorrectie niet konuitblijven. Om deze stelling te ontkrachten, geeft figuur 3 inzicht in dekoopprijsontwikkeling van een aantal Europese landen over de periode1995-2012 (eerste helft). De start vanhet crisisjaar 2008 is hier ge?n-dexeerde op 100. Duidelijk wordtdat het Nederlandse prijsverloopover de periode 1995-2012 redelijk inde pas loopt met dat van de andereEuropese landen. Een uitzonderinghierop vormt Duitsland, waar denominale prijzen in de periode1995-2008 met ongeveer 10% zijnafgenomen. Weliswaar zijn dekoopprijzen in Nederland in deperiode 1995-2001 iets sneller geste-gen, maar daar staat tegenover datde prijzen zich in de periode 2002-2008 duidelijk minder snel hebbenontwikkeld.Opmerkelijk is dat vanaf 2008 inalle onderscheiden landen (behalveDuitsland), de koopprijzen lichtzijn gaan dalen (bescheiden dalin-gen van ongeveer 2 ? 3 procent perjaar). In de meeste landen, waaron-der ook Nederland, zet dan in deeerste helft van 2010 het herstel in.Dit herstel zet echter in Nederlandniet door en slaat om in forse prijs-dalingen in 2011 en 2012. Dit bij-voorbeeld in schril contrast metBelgi? waar de koopprijzen sinds2008 al met bijna 18% zijn gestegen(het absolute prijsverschil metNederland is inmiddels opgelopentot bijna 35%!). Deze ontwikkelingverklaart ook mede de plotselingebelangstelling van onze zuiderbu-ren om in de provincie Zeeland woningen aan te kopen. Spanje enIerland vormen naast Nederland eveneens een uitzondering op deEuropese trend. Hier zijn door de eerder genoemde speculatieve ontwik-kelingen de koopprijzen in een glijvlucht terechtgekomen.Wanneer de koopprijsdaling redelijk door onderliggende fundamentalsverklaard kan worden, resteert de vraag hoe deze fundamentals er toehebben bijgedragen dat de Nederlandse koopprijsontwikkeling de laat-ste twee jaar zo afwijkt van die in de rest van Europa. In het vervolg vandeze bijdrage wordt betoogd dat dit voor een belangrijk deel te verklarenis door de rantsoenering van de hypotheekverstrekking en de keuzes dieeen aantal financi?le instellingen, zoals de AMF, de NederlandscheBank, het ministerie van Financi?n en de grootbanken, hebben gemaakt.De eerste drie instellingen zijn verenigd in het medio 2012 ingesteld sta-biliteitscomit? (2012). Het comit? bespreekt de ontwikkelingen op hetgebied van de stabiliteit van het Nederlandse financi?le stelsel en advi-seert de regering. In zijn eerste vergadering van 17 december 2012 steldehet comit? zich op het standpunt dat het in het kader van de bescher-ming van de bankensector en de consument van groot belang is om dekwetsbaarheden van de Nederlandse hypotheekfinanciering aan te pak-ken. De nu volgende paragraaf besteedt aandacht aan deze in mijn ogendeels vermeende kwetsbaarheden en de schade die het gevolg kan zijnvan mogelijke reparaties van deze kwetsbaarheden voor de woning-markt.FINANCI?LE INSTELLINGEN ZETTEN REM OP DE HYPOTHEEK-VERSTREKKINGZoals aan het einde van de vorige paragraaf aangegeven, is sinds 2011 deNederlandse hypotheekverstrekking redelijk fors aangepast. De belang-rijkste twee wijzigingen zijn de introductie van de GedragscodeHypothecaire Financiering (GHF) en de aanscherping van de door hetNibud berekende maximale woonlasten, die zowel voor het verstrekkenvan NHG als voor GHF van betekenis is. De introductie van de GHF inaugustus 2011 betekende op meer vlakken een versobering van de hypo-theekverstrekking. Zo worden nu de strakke woonlastentabellen van hetNibud niet alleen door de NHG, maar door alle hypotheekaanbiedersaangehouden, is de loan-to-value gedaald naar 106% en zijn er beperkin-gen aan het meefinancieren van de uitgaven aan onderhoud opgelegd.Daarnaast is het veel lastiger voor banken om via zogenaamde explainhypotheken maatwerk te verzorgen. Dit betekent dat er in de praktijknauwelijks meer rekening wordt gehouden met de toekomstige verdiencapaciteit van huishoudens. De afgestudeerde ingenieur van de TU Delftwordt dus op een gelijke wijze behandeld als de veertiger die zijn eind-loon al heeft bereikt (het aantal explain hypotheken is teruggevallen vanrond de 25% a 30% naar minder dan 5%).Ten slotte is het voor huishoudens zonder vast arbeidscontract en ZZP-ers eveneens lastiger geworden om een hypotheek te verkrijgen. En ditterwijl in 2011 slechts 2.000 werknemers in heel Nederland een vastarbeidscontract kregen aangeboden.Ook het Nibud heeft sinds 2011 vanwege de gedaalde koopkracht zijnwoonlastentabellen benedenwaarts bijgesteld. Voor een deel wordt ditook ingegeven door de methodiek dat ieder minder te besteden eurovoor de helft in mindering wordt gebracht op het woonbudget.Inkomensdalingen werken zo onevenredig zwaar door op de maximalewoonlasten. Daarbij komt nog dat het ministerie van Financi?n erangstvallig op toe ziet dat deze verslechteringen ook daadwerkelijk wor-den doorgevoerd en dat voorstellen van het Nibud om verruimingen toete staan worden afgewezen. Zo stelde het Nibud eind 2011 voor om deleencapaciteit van tweeverdieners enigszins te verhogen. Dit voorstelkon bij het departement van Financi?n echter geen genade vinden. DatStartersopdewoningmarktmoetenjuistondersteundworden.(Foto Joyce van Belkom / Hollandse Hoogt)24door de aangescherpte normen van het Nibud ook daadwerkelijk dekoopkracht van huishoudens zwaar wordt aangetast toont figuur 4.Hierin wordt duidelijk dat met name tweeverdieners sinds 2011 forsminder kunnen lenen.Tweeverdieners met een modaal inkomen zagen hun maximale leencapa-citeit met bijna een derde teruglopen. Dit zijn vaak starters met weinigeigen geld die ondanks het feit dat de koopprijzen in de bestaande voor-raad gedaald zijn, toch minder keuze hebben op de koopwoningmarkt.Zoals al in figuur 1 aangegeven, heeft deze verslechtering van de leencapa-citeit direct gevolgen voor de koopprijsontwikkeling. Door het afhakenvan starters komen daarnaast ook doorstromers in de problemen. Diekunnen hun huis moeilijk verkopen en worden met forse prijsdalingengeconfronteerd. Dit heeft er mede toe geleid dat inmiddels ongeveer700.000 veelal jonge huishoudens een hypotheek bezitten die hoger is dande waarde van het huis; de zogenaamde onderwaterhypotheek.REDEN ACHTER DE BEPERKTE HYPOTHEEKVERSTREKKING DOOR BANKENBovenstaande beschrijving roept de vraag op waarom de financi?leinstellingen, zoals de Nederlandse Bank (voorstander van het verder ver-lagen van de LTV) de AFM (initiator van de strakke GHF) en het ministe-rie van Financi?n (aanscherpen van de Nibud-normen), zo fors ingrijpenop de hypothekenmarkt. Hiervoor kunnen drie oorzaken genoemd wor-den die alle drie samenhangen met de totale hypotheekschuld: omvang,risico's en funding.De belangrijkste reden in mijn ogen is de in internationaal perspectiefhoge omvang van de nationale Nederlandse hypotheekschuld. Sinds1999 is die verdubbeld van 298 miljard euro naar 665 miljard in 2012.Hiermee is Nederland fier koploper in Europa en is de totale omvangvan de hypotheekschuld als percentage van het BBP in Nederland dehelft groter dan in Groot-Brittanni? en zelfs twee maal groot als inDuitsland (Van der Ploeg en Alink, 2012, p.10).De bijzondere internationale positie die Nederland inneemt, is nietonopgemerkt door de internationale financi?le instellingen als het IMF,de OESO en de rating agencies. Die beschouwen de Nederlandse hypo-theekschuld als een financieel risico en raden Nederland aan om dezeschuld te verlagen. Met name het Ministerie van Financi?n vreest hierbijeen verlaging van de kredietwaardigheid van Nederland door de ratingagencies. Het gevolg van een mogelijke afwaardering is dat Nederlandeen wat hoger bedrag kwijt is aan de financiering van de staatsschuld.Een eerste afwaardering wordt geschat op jaarlijks zo'n 4 ? 5 miljardeuro aan hogere kosten. Overigens verbleekt dit bedrag bij de ruim 300miljard euro die huishoudens door de waardedaling van hun woningeninmiddels in rook hebben zien opgaan.Een tweede reden voor het fors ingrijpen van de financi?le instellingenis dat men het risico van de hoge nationale hypotheekschuld voor zowelindividuele huishoudens als de overheid (gederfde inkomsten doorhypotheekrenteaftrek) te groot vindt. Gezien de fors opgelopen uitgavenaan hypotheekrenteaftrek en het feit dat dit een open einde regelingbetreft is dit voor wat betreft de overheidsuitgaven te begrijpen. Voorwat betreft het risico van individuele huishoudens is dat gezien de beta-lingsachterstanden opmerkelijk. Nederland kent namelijk al sinds langetijd de laagste betalingsachterstand van hypotheken en het minste aan-tal gedwongen verkopen in Europa (Van Hoek en Koning, 2012;Neuteboom 2008). Ook is door Neuteboom (2008) aangetoond dat gecor-rigeerd voor de nationale context, Nederlanders op de hypotheekmarktzich zeker niet risicovoller opstellen dan hun mede-Europeanen. Ditmet uitzondering van de Britten, die vermoedelijk door hun neo-liberaleinborst zich een grotere risico attitude hebben aangemeten.De derde reden voor het terugdringen van de hypotheekschuld is de eisdie sinds Basel III aan banken wordt gesteld om hun eigen vermogen opte hogen (herkapitaliseren). Hier past uiteraard geen uitbundige hypo-theekverstrekking in de toekomst bij. Daarbij komt nog dat in tegenstel-ling tot veel buitenlandse banken, de Nederlandse banken met een fun-ding probleem geconfronteerd worden. Dit ondanks het feit dat deNederlandse huishoudens in internationaal perspectief zeer hoge spaar-quotes kennen. Probleem voor de banken is echter dat het spaargeld uit-staat bij de pensioenfondsen en voor banken dus niet beschikbaar is alstegenfinanciering voor hypotheken. Tot aan de kredietcrisis was ditvoor de Nederlandse banken ook geen onoverkomelijk probleem. Zijkonden tegen gunstige condities lenen op de internationale kapitaal-markt en konden hun gebundelde hypotheken via securitisaties door-verkopen op dezelfde internationale kapitaalmarkt. Die laatste moge-lijkheid was tot voor kort vrijwel niet meer mogelijk, terwijl de rente ophet aan te trekken kapitaal sterk is gestegen. Sinds medio 2012 wordener door Nederlandse banken overigens weer hypotheken via securitisa-tieprogramma's verhandeld. Het gevolg van dit specifiek Nederlandsefunding of deposito probleem is dat sinds 2008 de Nederlandse hypo-theekrentes zo'n 1,5% hoger liggen dan in de ons omringende landen.Voor 2008 waren de renteniveaus vrijwel gelijk. Ook deze naar verhou-ding hoge Nederlandse hypotheekrente heeft een negatieve invloed opTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGROND50040030020010001982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009Mediaan verkoopprijs 0,25 Mediaan inkomen 0,75 0,9 300250200150100500---- Werkelijk ---- Model1971197319741976197719791980198219831985198619881989199119921994199519971998200020012003200420062007200920102012Figuur 1 Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling, 1982-2009Bron: Gemeentegaranties, NHG, Normen Rabo-bank, diverse Woning-behoeftenonderzoeken, bewerking Onderzoeksinstituut OTBFiguur 2 Werkelijke en geschatte nominale koopprijsontwikkeling, 1971-2012Bron: Boelhouwer en Lamain, 2012.25TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDde leencapaciteit.Het is niet helemaal duidelijk of de aangescherpte normen, dan wel deafgenomen bereidwilligheid van banken om hypotheken te verstrekkende oorzaak is van het feit dat de hypotheekverstrekking de afgelopensterk is teruggelopen. Vermoedelijk versterken beide ontwikkelingenelkaar.CONCLUSIE EN TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGENIn deze bijdrage is beschreven hoe het handelen van diverse belangrijkefinanci?le organisaties er toe heeft bijgedragen dat de Nederlandsekoopwoningmarkt in een diepe crisis is terechtgekomen. Specifiekebelangen van deze organisatie, als de angst voor afwaarderingen en dewens/eis om het eigen vermogen te verhogen, wegen zwaarder dan deproblemen op de koopwoningmarkt. Overigens wordt deze problema-tiek ook door minister Blok van Wonen en Bouwen als zodanig onder-kend. Hij accepteert dat de woningmarkt de komende twee jaar verderafglijdt en ziet pas vanaf 2015 weer een weg omhoog.Gezien de toch forse gerealiseerde en nog te verwachten waardedalingenen het inzakken van de bouwproductie is het vanuit het perspectief vande woningmarkt en de gevolgen hiervan voor huishoudens en de alge-mene economie echter de vraag of deze afweging voor heel Nederlandverstandig is. De werkloosheid in de bouw loopt snel op (alleen al in heteerste half jaar van 2012 40.000 werklozen), het aantal faillissementen inde bouw is extreem hoog en rond de 700.000 bewoner-eigenaren staanonder water. Wanneer we de voorstellen uit het regeerakkoord van hetkabinet Rutte II op ons laten inwerken, wordt duidelijk dat de overheidde eerder ingezette rantsoenering van de kredietverschaffing versterktdoorzet. Met name de maatregel waarbij nieuwe hypotheken geheelannu?tair dienen te worden afgelost, de forse aanscherping van deNibud-normen per januari 2012 (voor een deel veroorzaakt door een stij-ging van de uitgaven aan ziektekosten), de verlaging van de LTV en deverlaging van de NHG-grens pakken specifiek voor starters, die eenbelangrijke sleutelrol vervullen voor het herstel van de woningmarkt,negatief uit.Op basis van de voorstellen uit het regeerakkoord en de eerder beschre-ven mechanismen op de Nederlandse koopwoningmarkt, zal op de kor-te- en middenlange termijn de crisis op de woningmarkt heviger wor-den. Op basis hiervan is het wellicht verstandig de voorgenomen hervor-mingen nog eens goed tegen het licht te houden en met alternatievemaatregelen te komen, zoals bijvoorbeeld uitgewerkt in het NationaalStimuleringspakket Woningmarkt (Neprom, 2012) en in Wonen 4.0(Aedes et al. 2012). In het Nationaal Stimuleringspakket worden voor-stellen gedaan om de neerwaartse trend op de woningmarkt om te bui-gen en het vertrouwen terug te brengen. Voorgesteld wordt onder ande-re om de normen voor hypotheekverstrekking niet verder aan te scher-pen, starters op de woningmarkt te ondersteunen en te investeren in hetverduurzamen van de bestaande woningvoorraad.Ondertussen kunnen dan de voorbereidingen worden getroffen om destructurele aanpassingen in het woonbeleid, zoals voorgesteld in Wonen4.0, voor te breiden. Hiervoor dient onder ander een nieuw eigendoms-neutraal subsidiesysteem ontwikkeld te worden. Uiteindelijk leidt deimplementatie van de voorstellen uit Wonen 4.0 tot een aanzienlijk fun-damentelere aanpassing van het woonbeleid dan het kabinet Rutte IIvoor de komende vier jaar voorstaat. Hiervoor wordt echter een ruimeovergangstermijn van dertig jaar uitgetrokken, waarbij de hypotheek-rente in zijn geheel wordt uitgefaseerd en de huren geleidelijk op markt-niveau worden gebracht zonder dat er op de korte termijn schadelijkeneveneffecten optreden.LiteratuurAedes, NVM, Vereniging Eigen Huis en Woonbond, 2012, Wonen 4.0, plan voor eenintegrale hervorming van de woningmarkt, Amersfoort.Boelhouwer, P.J., G. Marien, C. Lamain en P. De Vries, 2011, Consequenties van devoorgenomen aanscherping van de hypotheekvering voor het functioneren van dewoningmarkt. Onderzoekinstituut OTB, Delft.Boelhouwer, P.J. en C. Lamain, 2012, De woningmarkteffecten van het plan voor eenintegrale hervorming van de woningmarkt: Wonen 4.0, Onderzoekinstituut OTB, Delft.Financieel stabiliteitscomit?, 2012, verslag eerste vergadering. Den Haag.Hoek, T. en M. Koning, 2012, Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt, EIB,Amsterdam.Neuteboom, P., 2008, On the rationality of borrower's behaviour. Comparing risk attitu-des of homeowners. DUP Science, Sustainable Urban Areas 21, (IOS Press).Neprom, 2012, Nationaal Stimuleringspakket Woningmarkt, Voorburg.Ploeg, S., van der en E. Alink, 2012, Waarde daalt, restschuld stijgt. Eigen huis maga-zine, oktober 2012.199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012Q12012Q2---- Nederland---- VK---- Ierland---- Duitsland---- Belgi?---- Zweden---- Spanje1401201008060402002000200120022003200420052006200720082009201020112012300.000250.000200.000150.000100.00050.00001,75 x modaalLeencapaciteit in euro's 1-verdiener1-verdiener2-verdiener2-verdiener1 x modaalFiguur 4 Maximale hypotheekbedrag met Nationale Hypotheek GarantieBronnen: Stichting Waarborgfonds Eigenwoningen, Rabobank, CBS,bewerking OTBFiguur 3 Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa, 1995-2012Bron: Diverse nationale statistieken, bewerking OnderzoekinstituutOTB