35TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014ACHTERGRONDGEEF MEER RUIMTEVOOR LOKALE IMPULSENOP WONINGMARKTIn 2011 heeft Amsterdam het initiatief genomen tot een lokale impuls: hoe houden we beweging op dewoningmarkt, ondanks een crisis en ondanks een toenmalig onwelgevallig kabinet van VVD, CDA enPVV? Jonge beleidsmensen in de sector hebben de ruimte gekregen. Wat werkt wel, wat werkt niet enwaarom? Onderzoek de feiten, onderneem lokale woningmarktexperimenten en definieer de crisis vooralniet (alleen) als een macro-economisch probleem.DOOR FREEK OSSEL, WETHOUDER WONEN AMSTERDAM, NIKO KOERS,PROJECTMANAGEMENT BUREAU, WIBAUTGROEPIn 2011 was de woningmarkt op een dieptepunt: wachttijden voorsociale huur waren opgelopen tot meer dan negen jaar, in de cor-poratiestatistiek was het aantal mutaties onder de 4% gezakt,koopwoningen verwisselden nauwelijks nog van eigenaar, nieuw-bouw was er alleen nog `als die in de pijplijn zat'. Ook verwacht-ten we weinig van het toenmalige kabinet voor Amsterdam, voor degrote stad in het algemeen. Wij namen in Amsterdam het initiatief omnaast onderhandelingscircuits vooral te investeren in nieuwe denk-kracht en samenwerking. Meningen waren er genoeg, maar kenden wede feiten wel goed genoeg? Er is een DenkTank van jonge beleidsmen-sen uit corporaties, huurdersvereniging, particuliere verhuurders engemeente ingericht en er is onderzoek gedaan naar de feitelijke bewe-ging op de woningmarkt in Amsterdam.In de stad blijkt nog een vitale verhuisbeweging gaande: 20% van bewo-ners verhuist jaarlijks, met Utrecht het hoogste mutatiecijfer vanNederland. De corporatiecijfers (woningen) blijken vervuild door tijde-lijke verhuur, verkoop van woningen, stedelijke vernieuwingsleegstanden -sloop. Als je dit meeneemt verwisselt 10% van de woningen vanbewoner, hetgeen dan weer klopt met het aantal verhuizende bewoners.Waar en door wie wordt dan wel en niet verhuisd in de stad? Dewoningmarkt is van vitaal belang voor de economie van de stad, maarnet zo goed voor het geluk van de individuele bewoner. Deze hogemutatiecijfers zijn echter dalend: op specifieke plekken, bij specifiekegroepen en bij specifieke woningsoorten: buiten de ring (groterewoningen; gezinnen) dalen deze cijfers sneller dan binnen de ring (klei-nere woningen, alleenstaanden). Amsterdam is, met zijn regio, eenxxxxDeVanderPekbuurtinAmsterdam-Noordistegenwoordighetdomeinvancreatieveondernemers.Deboekhandelopdefotoismiddelscrowdfundingopgezet(Foto Werry Crone / Hollandse Hoogte)36ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013typische roltrapstad.1De grootste motor voor deze roltrap is nieuw-bouw, maar daar kunnen we niet veel van verwachten in de komendejaren. Wat dus wel?DENKTANKDe woningmarkt is verre van homogeen en dus moeten maatregelendivers zijn. De kloof tussen huren en kopen is groot, de kloof tussensociale en vrije sectorhuur is groot, de mentale kloof tussen `binnen dering' en `buiten de ring' (de A10, de voor- en de naoorlogse stad) inAmsterdam is groot, de kloof tussen stad en ommeland (en vooralterug) is groot, er zijn sociaal-economische en soms ook etnischescheidingen en concentraties in de markt. De DenkTank heeft lokaleexperimenten ge?ntameerd die juist op deze `kloven' gericht zijn enheeft hierover een aantal stadsgesprekken georganiseerd, bijvoorbeeldtussen beleidsgeneraties in de stad, over de geconstateerde `kloven inde woningmarkt' en over voorgestelde oplossingen. Deze oplossingenzitten vooral in de voorraad, maar ons denken zit nog volledig in hetbouwen. Deze nieuwe `bril' werd door de DenkTank samengevat in het`Woonmanifest Amsterdam 2012'.2VIJF NOODZAKELIJKE OMBUIGINGEN IN HET WOONMANIFEST1. Van anonieme maatregelen naar maatwerk: durf groepen tebevoordelen, prioriteit te geven als dat tot meer bewegingen leidten dus anderen daarvan mede profiteren. Laat corporaties dit meeruitproberen.2. Cultuuromslag bij verhuurders van aanbodgericht naar vraagge-richt: betere prestatie en presentatie. Stel de huurder centraal inplaats van de woning en het ?systeem.3. Marktconforme ?n inkomensafhankelijke huur: laat populariteitde huurprijs en inkomen de huuraftopping bepalen. Zolang deschaarste in de stad zo groot is, is marktconformiteit echter eengroot pijnpunt bij de huurdersvereniging. Des te meer verdienthet ontwikkelen van het experiment met flexhuren een groot com-pliment aan de samenwerking tussen huurdersorganisaties en cor-poraties.4. Metropool denken in plaats van `eigen bewoners eerst': faciliteer??n regionale woningmarkt, experimenteer met makkelijker in- enuitverhuizen tussen gemeenten.5. Van grote herstructureringen naar buurtgericht opwaarderen.Ontwikkel met andere methoden kleinere bouwplannen en voor-raadexperimenten, buurtinvesteringsmaatschappijen, herwaar-deer het bestaande buiten de A10. Be?nvloed de mental map van deAmsterdammer.DOETANK IN 2012 EN 2013Uit deze aanbevelingen vloeien maatregelen voort, die door partijenzelf worden ontwikkeld en uitgevoerd (woningcorporaties, particulie-re verhuurders, gemeente, huurdersvereniging). De DenkTank is opge-houden te bestaan. Deze is een DoeTank geworden, die stimuleert enaanjaagt; de nieuwe cultuur van samenwerken wordt gekoesterd.3Erzijn voorraadexperimenten ontwikkeld: flexhuren, 5-jaarscontracten,studenten in stedelijke vernieuwingswoningen, meerpersoonshuur-contracten, kluswoningen, transformaties van bestaande panden,woningruil. De woningtoewijzing is op de schop gegaan, dit was alvoor de DenkTank in gang gezet. Hierin ligt veel meer verantwoorde-lijkheid bij de verhuurder en is het aantal aandachtsgroepen sterk ver-minderd. Er is een pilot flexibele huren gestart met huurders, corpora-ties en ministerie. Met negen gerichte maatregelen is het aanbod inhet middensegment vergroot #3a. Regionale toewijzing en regionalesamenwerking op de koopwoningenmarkt is gerealiseerd. Nog langniet ver genoeg bij sommige naburige gemeenten, maar wij zien kleinestappen, waarvan de richting goed is. Aansluitend op de aanbevelinggericht op meer focus in buurtgericht opwaarderen zijn rigoureuzeprioriteiten gesteld in de Amsterdamse stedelijke vernieuwing: achtfocusgebieden zijn in de plaats gekomen van de 33 vernieuwingsgebie-den en de elf doelstellingen zijn teruggebracht tot twee: de sociaal-economische positie van bewoners en de buurtwaardering verbeteren.Stedelijk vernieuwingsgeld is geconcentreerd voor de acht op meetba-re outcome gerichte interventiepakketten. Deze maatregelen en expe-rimenten zijn gebruikt als methode om het onbekende verschijnselvan stijgende starheid in de markt te ontdekken en te bestrijden:meestal voeren rechtmatigheid en rechtvaardigheid de boventoon inbeleid, terwijl de DoeTank vooral poogt de effectiviteit op te sporen.Flexhuren, meer focus in stedelijke vernieuwing, kluswoningen enmeer aanbod in het middensegment zijn inmiddels werkzame onder-delen.ACUPUNCTUUR IN DE WONINGVOORRAAD ROND DE RING A10De DoeTank heeft ??n aspect uit het WoonManifest tot haar `eigen' pri-oriteit gemaakt: experimenteer met acupunctuur rond de A10 om dekwaliteiten buiten de ring voor Amsterdammers zichtbaar te maken.We noemen vier voorbeelden.CORPORATIE STADGENOOT DYNAMISEERT DEEL VAN HAAR VOORRAADOm vooral aan de woonbehoefte van jonge ste-delingen te kunnen voldoen experimenteertStadgenoot met het dynamiseren van een deelvan haar woningvoorraad. Voor bewoners tot30 jaar wordt voorgesteld om slechts 5-jaars-contracten aan te bieden, omdat bij deze groepde woondynamiek het grootste is. Deze wonin-gen bevinden zich voornamelijk (net) buiten dering. Dit initiatief sluit aan bij de ervaring vaninstromende Amsterdammers: je hebt een aan-tal jaren nodig om je netwerk op te bouwen, te `snappen' hoe het werkten dan al of niet toe te slaan voor die eerste echte woning. Gedurendedie tijd improviseert men.Verder cre?ert de corporatie een groter segment tussen de 680 en 930 onder andere door gericht gebruik te maken van huurharmonisa-tie, mede ten behoeve van het vervolg op deze 5-jaarscontracten voordiegenen die een maatschappelijke carri?resprong hebben kunnenmaken.KOLENKITBUURT IN WEST: BESTAANDE KWALITEIT BENUTTENKolenkitbuurt 2.0 is de herijking van een vernieuwingsplan uit 2003dat veel meer de nadruk legt op het benutten van de wel aanwezigekwaliteiten in de woningvoorraad. Corporaties Stadgenoot en& &1Maatwerk2Huurdercentraal3Markt-eninkomenshuur4Metropool-beleidDeicoonvanhetWoonmanifest:5ombuigingen37ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014Rochdale zijn nadrukkelijk op zoek gegaan naar de daarbij behorendedoelgroepen.De groepen die net buiten de ring willen kopen, zoeken een betaalbaarcasco, mogelijkheden om zelf iets aan de woning te doen of deze optermijn uit te breiden en zoeken niet state of the art afwerkingen. Deverkoop van studio's in het GAK-gebouw, dat grenst aan deKolenkitbuurt, voor een cascoprijs van rond de 60.000 is eengeslaagd voorbeeld.VAN DER PEKBUURT IN NOORD: CREATIEVEN EN NABIJHEID CENTRUMIn de Van der Pekbuurt in Amsterdam-Noord is lang onderhandeldtussen bewoners en corporatie Ymere over mogelijke sloop. Veel initia-tieven zijn ontplooid om de ligging vlakbij het centrum (pont!) veelbeter te benutten: cultuur in de Tolhuistuin, creatieve ondernemers inde Van der Pekstraat, nieuwe impulsen van Filmmuseum Eye en vannieuwe draagkrachtige bewoners op het voormalige Shell-terrein wor-den expliciet met elkaar en met het aangrenzende vernieuwdeNoorderpark en Van der Pekbuurt in verbinding gebracht, doorgericht uitbreiden van het winkelaanbod, de markt te verhuizen. Degeplande sloop van de woningen gaat niet door.ONTWIKKELING STADSSTRAAT JAN EVERTSENSTRAAT IN WEST ENNIEUW WEST ORGANISCH STIMULERENDe mental map van de Amsterdammer kent een aantal radiale stads-straten die Centrum en buitenwijken met elkaar verbinden. Soms isdaar sprake van breuken tussen de urban fabrics4van de historischeen de moderne stad. Dit gegeven, maar ook de nieuwe marktomstan-digheden in het bouwen en ontwikkelen, vraagt om nieuwe ontwikkel-strategie?n per stadsstraat. Voor de Jan Evertsenstraat, die Dam enSloterplas onder de ring door met elkaar verbindt, is een pilot gestartvoor zo'n nieuwe ontwikkelstrategie. Het netwerk van betrokkenbewoners en ondernemers, samen met beheersinspanningen van enregie door de stadsdelen, blijkt een baaierd aan nieuwe en herzieneinitiatieven te kunnen uitlokken, die een nieuwe betekenis aan dezestraat geven.STADSSTRATEN VAN NIEUW WEST NAAR CENTRUM EN JANEVERTSENSTRAATDe begrippen slow urbanism en verleidings- en faciliteringsplanologiekrijgen hiermee een concrete lading: ondersteun de ondernemers- enbewonersvereniging `Geef om de Jan Eef' met zogeheten winkelstraat-management, ga actief op zoek naar interessante nieuwe functies,overtuig het ziekenhuis om bij z'n vernieuwingsplannen de ingang teverleggen, geef het park dat verscholen ligt tegen de ring aan weer`smoel' aan de Jan Evertsenstraat, haal stilgelegde ontwikkelingsplan-nen juist aan deze straat weer uit de ijskast. Een nieuwe hotelschoolzorgde voor een grote studentenpopulatie in de straat.DE ROLTRAP EN DE RINGHoe werkt de roltrapstad buiten de ring A10 eigenlijk? Zijn daar al rol-trapbuurten, zo ja waar, zo nee, waarom niet, wat kan gedaan worden?De DoeTank heeft opdracht gegeven tot een vervolgonderzoek opAmsterdam Vitale Stad uit 2012. Hester Booi en Kees Dignum hebbende precieze mechanismen van de roltrap rond de ring A10 onder-zocht,5. Dit onderzoek levert interessante gegevens op over het ver-schil in de inkomensontwikkeling binnen en buiten de ring, met namedoor de ontwikkeling van de vastgoedprijzen (vooral in de koop) bin-nen en buiten de ring. Maar voor het thema `beweging op de woning-markt' wijzen deze gegevens op kansen buiten de ring. Binnen de ringzal steeds minder plaats zijn voor beginnende wooncarri?res. Juistbuiten de ring is nog wel plaats hiervoor en voor middeninkomens.Beginnende wooncarri?res spelen zich voor 50% in niet zelfstandigewoonsituaties af. Dit biedt kansen voor te liberaliseren (grotere)woningen buiten de ring. Grote vrije sectorwoningen buiten de ringkomen voor individuele (gezins)bewoning al gauw boven de prijs diezij ervoor willen betalen. Ze liggen immers in een minder populairgebied. Deze woningen kunnen dus interessant zijn voor flat sharing,meerpersoons- en tijdelijke contracten. (Zie ook het hierbovenbeschreven experiment van Stadgenoot met de 5-jaarscontracten).Meer vrijheid voor de markt buiten de ring zou goed kunnen zijn voorde jonge, de nieuwe en de dynamische stedelingen, voor nieuwe383838impulsen, voor de marktprijs van de woningen in dat gebied en (dus)voor de corporaties.WONINGRUIL: KUNNEN BEWONERS NIET BETER MEER ZELF DOEN?Ooit was meer dan de helft van de gratis advertentiekrant ViaViagewijd aan woningruil. Nu zijn er waarschijnlijk ? precieze cijfers zijner niet ? slechts enkele honderden woningruilen per jaar. De huurhar-monisatie bij nieuwe verhuringen dringt zich als oorzaak op, maar erzijn veel meer belemmeringen, zo is gebleken bij corporaties diewoningruil actief hebben gefaciliteerd. De DoeTank ziet woningruilals een belangrijk en voor de hand liggend maatwerkinstrument, zekermet de digitale hulpmiddelen van tegenwoordig. Onderzoek naar eenpilot woningruil is nu gaande in opdracht van de DoeTank en de cor-poraties: wat zijn de oorzaken van de teloorgang van woningruil, watis de potenti?le fraudegevoeligheid, wat zijn de in te zetten middelenen wat is de kosten/batenverhouding hiervan? RIGO schreef inopdracht van de DoeTank hierover een rapport,6.Een cultuur van samenwerken, die onontbeerlijk isin de complexe woningmarktsituaties in ons land,met zijn vele actoren op de markt, is niet meer vanboven naar beneden af te kondigen, maar moethet hebben van lokale impulsen.WAARDE VAN EEN DENK- EN DOETANK AANPAKDeze meer en minder positieve voorbeelden geven de kracht en debeperkingen aan van een Denk- en DoeTank-achtige aanpak. Dewereld, en de prioriteiten daarin, verandert snel. De apparaten in desector wonen zijn groot en log en de onzekerheid over hun bestaanwas nog nooit zo groot. Discussies over oorzaak en gevolg dominerendaardoor steeds snelle en gerichte experimenten, zoals de DenkTankheeft bepleit. Een Denk- en DoeTankaanpak werkt vooral met trial anderror. Zonder een stevige programmaorganisatie drukt men dat er ech-ter niet op alle punten doorheen. Per definitie blijft deze aanpak bij hetgeven van impulsen in een structureel probleem. Naast grote voorde-len van snel en wendbaar is het ontbreken van doorzettingsmachtontegenzeggelijk een nadeel. In afweging van voors en tegens is eenimpuls echter ver te verkiezen boven niets doen, zo is het gevoelen vande woningmarktpartijen in Amsterdam.LOKALE INITIATIEVEN EN DE LANDELIJKE POLITIEKDe aanloop naar het huidige regeerakkoord was veelbelovend. De veleen gelijkgerichte adviezen aan de formateurs om huur en koop zoveelmogelijk gelijk te schakelen, waren in lijn met de lokale bevindingenvan de DenkTank. Er heerste een duidelijke Zeitgeist. Maar het lijkt nutoch dat om het grote structurele probleem van huur en koop, en dusvan dynamiek, wordt heen gelopen. Dit remt de dynamiek. Wij pleitenvoor een veel sterker accent op de lokale component in het woonbe-leid. De instroom in de stad blijft onverminderd groot en daarmee deverschillen tussen groei- en krimpgebieden. Informeel wonen (inwo-nen, samenwonen, kraakwacht, onderhuur, wonen in bedrijfs- en kan-toorpanden) zal van steeds groter belang worden en biedt lokale kan-sen voor beweging op de woningmarkt. Daarbij moeten we leren meervanuit de gebruiker dan vanuit het systeem te denken, vooral ook doorte experimenteren in andere bevoegdheidsverdelingen tussen rijk engemeente.SLOTEen cultuur van samenwerken, die onontbeerlijk is in de complexewoningmarktsituaties in ons land, met zijn vele actoren op de markt,is niet meer van boven naar beneden af te kondigen, maar moet hethebben van lokale impulsen. Die moeten dan wel de ruimte krijgen inhet rijksbeleid. Wij pleiten voor een grote experimenteerruimte oplokaal en regionaal niveau. Geef de schaal van de woningmarkten zelfhet gewicht, de betekenis ?n de bevoegdheden in het woonbeleid, diedeze markten nodig hebben. In de structurele en specifieke problemendie woningmarkten kenmerken zijn impulsen zinvol en enthousias-merend gebleken.Met dank voor de illustraties aan: DenkTank, Stadgenoot, Stadsdeel West,Stadsdeel Nieuw West, Stadsdeel Noord en Ymere.Bronnen en links1. Amsterdam Vitale Stad, Hester Booi en Kees Dignum, 2012:www.amsterdam.nl/woonmanifest. Ook: `Van Doughnut- naar Sombrerostad',in Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 2012-2, pp 33-39. Hier worden ook deverschillende prestaties van regiogemeenten ten opzichte van elkaar beschre-ven.2. Woonmanifest Amsterdam 2012: www.amsterdam.nl/woonmanifest3. Evaluatie Woonmanifest Amsterdam 2012, 2013: www.amsterdam.nl/woonmanifest3a http://www.amsterdam.nl/gemeente/organisatie-diensten/wzs/publicaties/onderzoek-beleid-0/onderzoek-woonbeleid/notitie/4. Jos Gadet, Terug naar de stad, SUN, 20115. Meer ruimte voor wooncarri?re in Amsterdam, Hester Booi en Kees Dignum,2013: www.amsterdam.nl/woonmanifest. Ook: Kees Dignum `Ring Amsterdamis minder een barri?re dan gedacht' in Tijdschrift voor de Volkshuisvesting,2013-5, oktober 2013, pp 14-176. Jouw huis, mijn huis. Woningruil in Amsterdam, RIGO (Sjoerd Zeelenberg,Jeroen Buitendijk, Steven Kromhout) in opdracht van Dienst Wonen, Zorg enSamenleven/DoeTank, Amsterdam, november 2013.ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014